BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /52 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: RIOL Dato: Åsane gnr 173 bnr 25 og 28 Grøvlesvingen. Reguleringsplan Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Fortunen AS fremmer på vegne av Kåre Vassenden planforslag for et uregulert område i Åsane bydel. Planområdet er på 6,2 daa og ligger nær Hordvik, like nord for krysset mellom Nordhordlandsvegen (E39) og Steinestøvegen (Fv 269). Avkjørsel fra Steinestøvegen vil skje via den kommunale vegen Grøvlesvingen som ligger parallelt med førstnevnte veg. Grøvlesvingen Steinestøvegen Nordhordlands -vegen Fig. 1. Oversiktsfoto over planområdet Fig. 2. Planområdets beliggenhet Formålet med planforslaget er å regulere til boligbygging for 18 nye boenheter med tilhørende anlegg. Planforslaget innebærer at eiendommene gnr. 173, bnr. 25 og 28 reguleres til blokkbebyggelse, vist som f_bbb på plankart, revidert , jf. vedlegg A. Det blir forslått 3 lavblokker i 3 etasjer. På illustrasjonskart av er blokken som vil ligge i nord-øst, nærmest Steinestøvegen, vist som blokk A. Blokken mot nordvest er vist som blokk B og blokken mot sørvest er vist som blokk C, jf. vedlegg E. En eldre hytte i dårlig stand står i planområdet i dag. Hytten skal rives 1. Eiendommene blir foreslått regulert til blokkbebyggelse med %BRA=60%. På eiendommen gnr. 173, bnr. 27 står det i dag en enebolig og garasje, vist som f_bfs på plankart av , jf. vedlegg 1. Eiendommen blir regulert til dagens situasjon, frittliggende småhusbebyggelse med %BRA=30%. 1 Kulturminnedokumentasjon er godkjent av byantikvaren Side 1 av 18

2 Planområdet ligger i relativt bratt terreng, og bebyggelsen vil bli trappet ned mot sør-øst. Det vil bli etablert parkeringskjeller for inntil 20 biler under den nordre blokken med avkjørsel til Steinestøvegen. Det planlegges 40 sykkelparkeringsplasser, hvorav 20 skal være utenfor, og 20 inne i fellesgarasjen. Fra parkeringskjelleren vil det være en sentral heis opp til 3 nivå. Tilkomst fra heisen til blokkene vil skje via gangbro fra de ulike heisnivåene eller via internt gangareal. Tilkomst til 1. etasje i den nordre blokken vil skje gjennom en gang fra heisen, jf. vedlegg F. Felles uteoppholdsareal vil ligge på dekke over parkeringskjelleren (13%) og på planerte flater. Private uteoppholdsarealer vil være i form av altaner eller mark-terrasser. Forslagsstiller opplyser at der felles og privat uteoppholdsareal ligger på samme platå, vil det skilles fra hverandre med beplantning, men forholdet er ikke fastsatt i de foreslåtte reguleringsbestemmelsene. Det planlegges to mindre lekeplasser sentralt i planområdet (f_blk1 og f_blk2). Planprosessen så langt Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i BT og BA Naboer og offentlige høringsinstanser ble varslet i eget brev. Merknadsfristen var Det ble i tillegg arrangert folkemøte Eier av gnr. 173, bnr. 27 ble varslet særskilt på bakgrunn av at fagetaten ba om at planområdet ble utvidet til også å omfatte denne eiendommen 2. Det kom totalt inn 7 uttalelser fra offentlige høringsinstanser og 7 merknader fra naboer i høringsrunden. De offentlige høringsinstansene viser til aktuelt lovgrunnlag samt behovet for analyser og vurderinger som er viktig for den aktuelle instans, herunder: naturmangfoldloven ros-analyse i samsvar med TEK 10 risiko både i og uten planområdet må vurderes I de private merknadene blir det pekt på følgende: utnyttingsgraden er for høy blokkbebyggelse bryter med boligtettheten i nærområdet byggene harmonerer ikke med bebyggelsen i nærområdet byggehøyde og volum vil kunne medføre tap av sol og utsikt byggene vil kunne gi mer innsyn til naboeiendom adkomstforhold og veistandard i eksisterende fellesvei må avklares mer trafikk i området behovet for biltilkomst til hytte på nabotomt som ikke har tinglyst veirett For en oppsummering av innholdet i merknadene, og forslagsstillers kommentarer til disse, se merknadsnotat av , jf. vedlegg D 3. 2 Eier av bnr. 27 sendte kun merknad til planoppstart i første varslingsrunde 3 Uttalelsen fra Hordaland fylkeskommune (HFK) datert er ikke gjengitt i merknadsnotatet. HFK viste til fylkeskommunen vil legge vekt på følgende punkter i det videre planarbeidet: Areal- og transport, arkitektur/estetikk/ barn- og unges interesser og samferdsel. Merknadsnotater er datert , mens folkemøte ble avholdt Eventuelle merknader som fremkom i folkemøtet, er dermed ikke gjengitt i merknadsnotatet. Side 2 av 18

3 For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget og konsekvenser av planforslaget vises det til forslagsstillers planbeskrivelse av , vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Dog er det en del mangler som må rettes opp før 2. gangs behandling av planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, sist revidert (vedlegg C). Hovedformål Planområdet ligger i et område som i kommuneplanens arealdel (KPA) er avsatt til bebyggelse og anlegg. Hovedformålet boligbebyggelse er dermed i samsvar med KPA. Bebyggelse/blokkbebyggelse Bygningstype, byggehøyde og utnyttingsgrad. Forslagsstiller ønsker å etablere 3 boligblokker, med en sentral parkeringskjeller. Høyden på blokkene vil være 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng og %BRA vil være 60%. Fagetaten viser til at bestemmelsene knyttet til KPA åpner opp for at den maksimale utnyttingsgraden kan være %BRA=60% (jf. pkt. 23.1). Det blir forutsatt at ny bebyggelse i slike tilfeller skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting, og at eksisterende grønnstruktur skal hensynstas. Bebyggelsen både i og rundt planområdet er hovedsakelig trehus/eneboliger i to etasjer med hager. Det er også etablert noen rekkehusleiligheter og tomannsboliger. Boligblokker i 3 etasjer med underliggende garasjekjeller vil være en ny boligtype i området. De 3 boligblokkene vil m.a.o. ikke være tilpasset eksisterende bebyggelse. Terrenget faller ned mot Steinestøvegen. Fallet i byggeområdet er fra kotehøyde + 55 i nordvest til kotehøyde + 39 i sørøst. I følge innsendte snitt-tegninger vil den maksimale bygge-/mønehøyden for den nederste blokken ligge på kote +53, mens den maksimale bygge- /mønehøyden for de to øverste blokkene ligge på være kote + 59, jf. vedlegg F. Boligene som ligger på høyden vest for planområdet, har i dag en maksimal bygge/mønehøyde på kote + ca. 63 (bnr. 35) og kote + ca. 65 (bnr. 11). Blokkenes plassering i forhold til eksisterende bebyggelse fremgår av fig. 3, og vedlegg F. Det er mottatt merknader fra 7 grunneiere i nærområdet. De fleste av naboene er skeptisk til den høye utnyttingsgraden og viser til at lavblokker ikke er tilpasset strøkskarakteren. Eiendommene gnr. 173 bnr. 11 og bnr. 35 ligger på høyden vest for planområdet. Eierne frykter at blokkene kan ta utsikten mot fjorden, men forslagsstiller mener at så ikke er tilfelle, jf. vedlegg C. Side 3 av 18

4 AA CC Bnr. 11 BB Bnr.35 Garasje Fig 3. Snitt AA, BB og CC, jf. vedlegg F Etter fagetatens vurderinger blir utsikten fra bnr. 11 mot fjorden beskåret, mens utsiktstapet for bnr. 35 vil bli mindre fordi boligen er lagt høyere i terrenget enn bnr. 11. Eiendommen bnr. 11 vil også kunne få noe innsyn. Fagetaten anbefaler at samtlige av blokkene senkes med en etasje for å ivareta strøkskarakteren og for å unngå utsiktstap for eksisterende bebyggelse. Den øverste delen av planområdet er i dag skogkledd. Fagetaten anbefaler at det gjenstår noen trær slik at det blir en grønn overgang mellom eksisterende bebyggelse og foreslåtte boligblokker, jf. foreslått reguleringsbestemmelse Eksisterende bebyggelse har saltak. Innsendte profiler viser at forslagsstiller vil velge samme tak-form for ny bebyggelse med unntak av heis-hus. Saltak som tak-form fremgår også av forslag til reguleringsbestemmelse Trafikkløsninger Nordhordlandsvegen (E39) er hovedvegen fra Bergen og nordover. I følge støyrapport av er årdøgstrafikken (ÅDT) på kjøreturer per døgn (kjt/døgn). Steinestøvegen (Fv 269) har en ÅDT på 3000 kjt/døgn forbi planområdet. Forventet ÅDT i 2033 vil være henholdsvis kjt/døgn og 3900 kjt/døgn. Fartsgrensen i Steinestøvegen varierer mellom 50 og 60 km/t. Trafikken på denne vegen går hovedsakelig til og fra næringsområdet på Hordvikneset og boligene utenfor planområdet. Tungtrafikken er beregnet til å utgjøre 8 % av ÅDT. Steinestøvegen har gang-/sykkelveg som passerer forbi planområdet. Grøvlesvingen er en kommunal vei som betjener boligområdet nord og vest for planområdet. Planområdet ligger 7-8 km fra Åsane senter, og ca. 19 km. fra Bergen sentrum. Buss til Bergen sentrum vil bruke mellom minutter dersom der ikke er kø. Busshyppigheten er ca. hvert 30 min på dagtid, frem til kl. 18 hver time, og annen hver time frem til kl. 22. Området har med andre ord ikke en sentral beliggenhet, og kollektivtilbudet kan ikke sies å ha Side 4 av 18

5 en god frekvens. De som bor i denne type områder har generelt et høyt antall biler, noe som også fremgår av innkomne merknader. Det er startet opp detaljregulering for boligformål og dagligvarebutikk på tilgrensende område i sør og vest (PlanID ). Det aktuelle planforslaget vil innebære ca. 35 nye boliger. Tilkomsten vil skje via Hordvikvegen i nord, men det kan ikke utelukkes at det vil komme økt boligtrafikk via Grøvlesvingen i øst. Tilkomsten til dagligvarebutikken vil skje fra Steinestøvegen i sørøst. Statens Vegvesen har fremsatt et rekkefølgekrav om at Nordhordlandsvegen må utbedres før det kan bli bygget flere boenheter langs veien, herunder boligbebyggelse på Grøvlehaugen 4. Det er derfor usikkert når tilgrensende planforslag kan bli realisert. Etter fagetatens overslag betjener krysset Grøvlesvingen/Steinestøvegen i dag ca. 20 boenheter + noen hytter. Forslagsstiller har fått utarbeidet en kapasitetsvurdering/ trafikkanalyse av det aktuelle krysset som viser at sidevegstrafikken i dag er i størrelse ÅDT. Det er dermed ikke problemer med trafikkavviklingen og kapasiteten i dagens situasjon. Etter den foreslåtte utbyggingen, og en forventet 20 % trafikkøkning i Steinestøvegen i perioden , vil ÅDT i det aktuelle krysset utgjøre kjt/døgn. Det blir videre forventet at trafikken om 20 år vil utgjøre ca. 30 kjøretøy per time til og fra Grøvlesvingen fordelt på de ulike sving-bevegelsene 5. I trafikkanalysen blir det konkludert med at krysset Grøvlesvingen/Steinestøvegen har svært høy kapasitet og vil tåle betydelig mer trafikk enn trafikken som er beregnet for Kapasitetsutnyttelsen av krysset vil være under 20% i et 20 års perspektiv. Planforslaget innebærer at dagens utkjørsel fra Grøvlesvingen og ut i Steinestøvegen (fig. 4) blir flyttet sørover og utvidet ca. to meter (fig 5). Dagens trafikk og trafikk fra planområdet vil samles i denne utkjørselen. Forslagsstiller opplyser i planbeskrivelsen at Grøvlesvingen vil bli utvidet og at veibredden vil bli 3,5 meter, og i samsvar med standard for blindveier i boligområder for inntil 50 boenheter. Det vil også bli etablert en ny forbindelse til gang- og sykkelveien som løper langs Steinestøvegens vestside. Statens vegvesen (SVV) har akseptert at byggegrensen for garasjeanlegget kan være 16,4 meter til senter-linje på fylkesvei, og at byggegrensen for boligene vil være 31 meter 6. SVV har akseptert at busstoppet blir flyttet noe i forhold til dagens plassering, jf. fig STV har bekreftet at rekkefølgekravet ikke vil gjelde utbygging av gnr. 173, bnr. 25 og bnr Fagetaten legger til grunn at det i trafikkanalysen også er tatt høyde for en utbygging av det tilgrensende området Grøvlehaugen 6 Forslagsstiller har i ettertid foretatt kontrollmåling og opplyser at avstanden vil være 19 m fra garasje til regulert senterlinje av Steinestøvegen. Avstandsmålet er vist på plankart av Side 5 av 18

6 Dagens utkjørsel 3,5 m veibredde Ny utkjørsel Tilkomst gang- /sykkelveg Busstopp Fig. 4: Dagens utkjørsel til Fv 269 Fig. 5. Foreslått utkjørsel til Fv 269 I innsendt trafikkanalyse datert blir det konkludert med at lokalveisystemet i området Grøvlesvingen er smalt og lite egnet som adkomst for biltrafikk. Veien fungerer som gang-/sykkelvei langs Steinestøvegen. Det blir anbefalt at et parti av Grøvlesvingen blir skiltet som gang-/sykkelveg fra kryssområdet ved gangbro over Steinestøvegen (nord for Grøvlesvingen 45). En slik løsning vil hindre boligtrafikken i å kjøre hele Grøvlesvingen fra krysset med Steinestøvegen. Tilkomsten til boligene øverst i Grøvesvingen og eventuelt til Grøvlehaugen vil da skje via Hordvikveien, jf. fig 6. Fagetaten ber berørte myndigheter, gjennom denne høringen, å vurdere om forslaget er ønskelig og lar seg gjennomføre. Hordvik -vegen Fig 6. Grønn merking viser foreslått skilting av Grøvlesvingen som gang/sykkelveg. Siktforhold/trafikksikkerhet Selv om det i trafikkanalysen blir vist til at kapasiteten i krysset synes å være god, er fagetaten bekymret for trafikksikkerheten foran garasjeanlegget / ved utkjørselen til Steinestøvegen. Både privatbiler og større biler for vareleveranse/avfallshenting/utrykning vil krysse en gangog sykkelvei for tilkomst til planområdet. Arealet for sykkelparkering er i illustrasjonsplan av vist like ved innkjøringen til garasjeanlegget. Syklister vil mao. ferdes i et kjøreareal ved henting og parkering av syklene. Side 6 av 18

7 Sykler Avfallsstasjon Fig. 7. Illustrasjonsplan av Takhøyden i det felles garasjeanlegget vil være 3,5 meter, jf. vedlegg F. Fagetaten antar at den reelle høyden blir noe lavere pga. innfesting av garasjeporten. Det er ikke avsatt et eget snuareal for større biler inne i garasjeanlegget. Forslagsstiller opplyser at ved henting og levering av varer vil biler/lastebiler snu og parkere utenfor parkeringsanlegget. På illustrasjonsplan av er snukurver for større biler vist i blått, jf. fig 7. Trapp Kjøreareal Figur 8: Snitt AA viser trappens plassering i forhold til kjøreareal. Større kolli vil bli lastet av utenfor garasjen, trillet gjennom denne og frem til den sentrale heisen. Fra heisen vil transporten gå videre med sekkehjul i ny heis eller trappeganger frem til aktuell leilighet. Gangtilkomst fra Steinestøvegen til planområdet vil skje via en trapp midt i planområdet. Felles avfallsstasjon er vist ved foten av trappen, jf. fig.7. Etter fagetatens vurdering er det uheldig at avfallsbil må rygge over et areal der gående ferdes for å få tilkomst til avfallspunktet. Det kan komme barn løpende ned trappen og ut i trafikkareal. Det kan også tenkes at voksne vil løpe til bussen. Personer med hørselsproblemer kan ikke høre en eventuell ryggealarm. Brukere av trappen vil ikke kunne se biler som snur pga. parkeringsanlegget. På samme måte vil brukerne være helt skjult av garasjen for sjåfører, jf. fig 8. Side 7 av 18

8 Varetransport og avfallshenting vil ikke være daglige hendelser i et boområde, likevel er det den totale situasjonen utenfor fellesgarasjen som teller. Større biler/lastebiler ser ut for å måtte ta i bruk deler av offentlig veibane for å kunne snu. Personbiler skal ut og inn av fellesgarasjen. Eiendommer langs Grøvlesvingen i nord-vest samt eiendommen bnr. 27 i sørøst vil bruke utkjørselen til Steinestøvegen. Sykkelparkering vil foregå ved garasjeporten, og syklister på den offentlige gang- og sykkelveien (o_sgs) må krysse utkjørselen. Det kan også komme beboere løpende ned trappen. Gjennom en ny trafikkløsning skapes det situasjoner som kanskje kan aksepteres i tettbygde strøk, men som virker lite gjennomtenkt i mindre tettbygde områder. Fagetaten avventer tilbakemelding fra berørte trafikkmyndigheter før det kan bli tatt stilling til om trafikksikkerhet og gang- og sykkelveien forbedres med planforslaget, slik forslagsstiller hevder i planbeskrivelsen, jf. vedlegg C. Fagetaten ber også berørte trafikkmyndigheter om å vurdere hvorvidt forslaget i trafikkanalysen om skilting kan la seg gjennomføre, hvorvidt denne type skilting vil gi den ønskede effekt, eller om veien heller bør stenges fysisk. I ROS-analysen er det ikke gitt opplysninger om hvorvidt det har skjedd trafikkulykker med personskade langs Steinestøvegen. ROS-analysen er heller ikke i samsvar med Bergen kommunes vedtatte akseptkriterier. Fagetaten ber om at revidert ROS-analyse sendes inn sammen med revidert planforslag til 2. gangs behandling. Parkering I planbeskrivelsen blir det opplyst at det skal etableres 20 parkeringsplasser, 2 av disse skal avsettes til handicappede, mens 4 gjesteparkeringsplasser er vist under tak ved innkjøringen til garasjen. Parkeringsplassene er skilt fra beboerparkering med bom. Fagetaten mottok en plan over garasjeanlegget som viser 22 parkeringsplasser. Den ene parkeringsplassen ligger tett inntil innendørs sykkelparkering og kan ikke brukes til biloppstilling. I realiteten viser da plantegningen 21 parkeringsplasser, jf. fig. 9. Fagetaten viser til kommunens parkeringsnorm om at det i parkeringssone 4 skal etableres minimum 1 parkeringsplass per boenhet, noe som betyr at 18 parkeringsplasser må avsettes til beboerparkering. Antallet gjesteparkeringsplasser må dermed reduseres. Fig 9. Plan 3. Parkeringskjeller. Mottatt Side 8 av 18

9 For å få universell tilkomst til gangveien og busstopp langs Steinestøvegen må beboere bruke heisen ned til garasjen. Som figur 9 viser, er det ikke planlagt et avskjermet gangareal for gående inne i parkeringsanlegget. Gående må dermed krysse kjøreareal for tilkomst til gangog sykkelvei, og for å få tilkomst til boder. Fagetaten ser at den foreslåtte tilkomsten har svakheter. Løsningen som er valgt, kan resultere i farlige situasjoner for gående og syklende. Vi viser her til merknaden fra Bergen kommunes råd for funksjonshemmede om at tilkomsten må være universell. Det er allerede i dag knapt med parkeringsplasser i området, jf. merknaden fra eier av gnr. 173, bnr. 26 mfl. Naboene frykter at utbyggingen av planområdet, med 18 boenheter, vil gjøre situasjonen verre. Fagetaten ser at en realisering av planforslaget vil kunne gi press på parkeringsplasser i området og ber berørte høringsinstanser også om å vurdere planforslaget med parkeringsforholdene for øye. Grønnstruktur/barns interesser I følge kommunens grøntkart består den ubebygde delen av planområdet av skog med særs høg bonitet. Fagetaten har vært og besiktiget området. Den nedre delen av bnr. 25 fremstår som utmark som er delvis tilvokst med kratt og løvtrær. Den øvre delen og bnr. 28 fremstår som et lite skogholt. Forslagsstiller har foretatt en (todelt) vurdering av naturmangfoldloven i planbeskrivelsen. Fagetaten ber om at vurderingen blir arbeidet mer med frem til 2. gang behandling av planforslaget. Det må bli presentert hvilke kilder data er hentet fra, foretatt vurderinger av disse opp mot naturmangfoldloven, og deretter konkludert i forhold til de aktuelle bestemmelser i naturmangfoldloven. Forslagsstiller finner ikke spor av barns lek i planområdet. Det blir vist til at kraftig vegetasjon i kombinasjon med tomtens bratthet gjør det lite sannsynlig at eiendommen brukes som akebakke på vinterstid. Kommune grøntkart viser at arealet ligger som en grønn lunge i landskapet, og at flere grønne områder i det siste har forsvunnet i nærområdet gjennom innvilgede byggetillatelser. Eiendommer med innvilget tillatelser har strek-skravur i kommunes grøntkart, jf. fig. 10. Planområdet Fig. 10. Kommunes grøntkart Side 9 av 18

10 I følge supplerende retningslinjer til KPA er det en målsetting at nærmiljøet tilføres nye eller forbedrede kvaliteter dersom området har mangelfulle kvaliteter i utgangspunktet. Dette vil gjelde spesielt i forhold til grønnstruktur, gang- og sykkelforbindelser, støyskjerming og trafikksikkerhet. Fagetaten kan ikke se at den politiske målsetningen vil bli nådd gjennom planforslaget. Støy Store deler av bnr. 25 og 26 er berørt av hensynsone H veistøy-gul sone. I følge SWECO sin støyrapport av vil de to øverste byggene (Bygg B og C) ligge utenfor gul støysone og vil tilfredsstille alle støykrav, mens det nederste bygget vil ligge i gul støysone (Bygg A). Støynivået på de to øverste etasjene i bygg A vil ved fasade være på over L den =55 db, og utløse krav om støysikring av fasader og gjennomgående leiligheter, jf. foreslåtte reguleringsbestemmelse 3.3. Minst halvparten og minimum ett soverom skal ligge med vindu mot stille side, noe som er sikret i foreslåtte reguleringsbestemmelser 5.2.5, jf. vedlegg B. Det er sendt inn situasjonsplan av leilighetene som viser at kravet blir oppfylt. 7 Det felles uteoppholdsarealet mot Steinestøvegen vil ha et støynivå på L den = 62 db. I rapporten blir det konkludert med at en støyskjerm i 1,6 meters høyde vil skjerme de nordre uteoppholdsarealene og 1. etasje i den nordre blokken mot trafikkstøy. Det vises igjen til foreslåtte reguleringsbestemmelse 3.3. Figur 11 viser høyeste støynivået på bakke og ved fasade uten støyskjerming, mens figur 12 viser høyeste støynivå ved bakke, og på fasade, etter skjerming. Som figur 11 og 12 viser, vil lekearealene på 77,m m 2 ligge utenfor den gule støysonen, og ha et støynivå på L den =46 db. Lek Fig. 11. Støynivå på uteareal uten skjerming Fig. 12. Støynivå på uteareal med skjerming Av innsendte planmateriell kan det synes som om det åpnes for private uteoppholdsarealer både mot vest og mot øst i 2. og 3. etasje i bygg A. Det gjøres oppmerksom på at støysikring i form av inne-glassede balkonger kun er tiltatt i senterområder, jf. KPA Dette betyr at private utearealer som legges mot øst i den nordre blokken må regnes som tilleggsareal, og ikke som primært privat uteoppholdsareal. 7 Tegningene av de ulike plan er journalført som dokument 46 i saken, men er ikke vedlagt fagnotatet. Side 10 av 18

11 Sol og skyggeforhold for eksisterende bolig i planområdet Planområdet ligger i en nordøstvendt skråning der solforholdene er best på formiddagstid. Innsendte soldiagrammer viser at det ved vår- og høstjevndøgn (21.mars og 22.september) kl ikke er sol i planområdet. Diagrammene viser videre at bolighuset som ligger i planområdet (gnr. 173, bnr. 27), på de nevnte dager har sol på vestfasaden kl og kl Dersom planforslaget blir realisert, vil boligen ligge i slagskyggen av bygg C på de nevnte tidspunkt. Det samme vil gjelde 20.mai kl , jf. vedlegg G. Eier av den aktuelle eiendommen har i merknader vist til at det av denne grunn ikke bør bygges 3 etasjers boligblokker i området. Fagetaten kan vanskelig anbefale et planforslag som vil forringe solforholdene for eksisterende bebyggelse i et område som allerede har lite sol. Også eierne av gnr. 173, bnr. 33 og bnr. 204 har sendt merknader. Merknadene er sendt på vegne av Grøvlesvingen 57, A, B og C. Bygget ligger nord for planområdet og består av 2 vertikaldelte tomannsboliger, sammenbygget med en dobbelgarasje. Merknadsstillerne frykter at blokker i 3 etasjer vil skygge for sola. Det blir vist til at i periodene når solen står lavt på himmelen, går den så vidt klar tretoppene som står i planområdet i dag. Dersom det bygges høye bygg, parallelt med Grøvlesvingen 55, vil solen forsvinne helt 8. Naboen er også bekymret for innsynsforholdene på uteplassene på vestsiden av bygget. Grøvlesvingen 57 har en ca. byggehøyde på kote + 51, mens Grøvlesvingen 55 har en byggehøyde kote +55. Den nord-østre blokken (blokk A) planlegges med maksimum byggehøyde på kote + 54, mens de to øverste planlegges med maksimum byggehøyde på kote Ut fra innsendte soldiagrammer kan ikke fagetaten se at solforholdene blir vesentlig endret for de aktuelle boligene ved en realisering av planforslaget. Når solen står lavt på himmelen i sør og i sør-vest, kan det likevel tenkes et de øverste blokkene vil ta solen fra Grøvlesvingen 57 tidligere enn det som er tilfelle i dag. Det vil bl.a. kunne avhenge av høyden på trærne som står i området i dag. Det vil bli noe mer innsyn til utearealene fra blokk B og fra uteoppholdsarealet mellom blokk A og B. Det sistnevnte kan løses ved beplanting eller annen type skjerming. Tilkomst for brannbiler og personell Dersom det er aktuelt å etablere en avskjerming mellom de to boligområdene må beboere i og utenfor planområdet ta høyde for at brannvesenet må kunne få tilkomst til planområdet via veien som betjener Grøvlesvingen 55 og 57. I vedlagte planbeskrivelse side 42 er det med rød sirkel vist hvor brannbiler kan stille seg opp ved brann, jf. fig 13. Fagetaten ber om at brannvesenet, gjennom høringsrunden, vurderer forslaget til tilkomst og hvorvidt det bør fastsettes bestemmelser som sikrer at planområdet kan bli nådd i nord fra Grøvesvingen og i sør fra fellesvei f_sv2. 8 Grøvlesvingen 55 ligger vest for Grøvlesvingen 57, dvs. høyere oppe i terrenget. Side 11 av 18

12 Fig. 13: Oversikt over hvor brannbiler kan stille seg opp ved brann Sol og skyggeforhold på fasader og på felles og private uteoppholdsarealer Siden byggene vil ligge i hellende østvendt terreng, er solforholdene dårlig om ettermiddagen og forverres ved etablering av 3 tre-etasjes blokker. Øst-fasadene på de 3 blokkene vil ha sol om morgningen og på formiddagen i sommerhalvåret, men ha lite sol på den del av døgnet når man vil bruke private og felles utearealer/lekearealer, dvs. på ettermiddagen. Foreslått lekeplass (f_blk) vil bli delt i to av en intern gangvei, arealene vil til sammen utgjøre 118m 2. I følge KPA B pkt. 5. skal denne type områder ha sol på minst halvparten av arealet kl. 15 vårjevndøgn. På dette tidspunktet er det kun sol på det minste lekearealet som vil utgjøre 41m 2 av 118m 2. Heller ikke resten av felles uteoppholdsarealene vil ha tilfredsstillende solforhold ved vårjevndøgn, jf. fig 12. Innsendt soldiagram viser m.a.o. at plangrepet som det legges opp til, ikke vil være i samsvar med KPA sine kvalitetskrav når det gjelder sol på uteoppholdsarealer, jf. fig 14. Fagetaten ber om at sol- og skyggediagram får en tegnforklaring ved innsending av 2. gangs planmateriell. Lekeareal Lekeareal Fig. 14. Solforhold i planområdet ved vårjevndøgn kl Side 12 av 18

13 Private og felles uteoppholdsarealer I følge KPA skal det avsettes 30m 2 til felles uteoppholdsareal og 7m 2 privat uteoppholdsareal per blokkleilighet. Totalt for felt BBB vil kravet til uteoppholdsareal være 30m 2 + 7m 2 x 18 boenheter = 666m 2. I følge forslagsstillers planbeskrivelse vil det tilsammen være 1620m 2 uteoppholdsarealer i planområdet, der 13 % av fellesarealene vil ligge på parkeringsdekke. Videre at det i gjennomsnitt vil være totalt 90m 2 uteoppholdsarealer per leilighet, dvs. ligge over arealkravet som settes i KPA Fagetaten er positiv til at planforslaget har større uteoppholdsarealer enn kommuneplanen krever, men viser samtidig til etatens tidligere kommentarer når det gjelder solforhold i planområdet. Det blir videre opplyst at det private uteoppholdsarealet for leilighetene som ligger i 1. etasje, i samme plan som fellesarealer, vil bli adskilt fra fellesarealer ved hjelp av beplantning. Krav til beplantningen er ikke fastsatt i foreslåtte reguleringsbestemmelser, og etaten ber om at dette blir gjort frem til 2. gangs behandling av planforslaget. Fagetaten anbefaler at det fastsettes i bestemmelsene at det skal etableres jord i en høyde på 0,8-1 meter på dekket slik at det kan opparbeides et vegetasjonsdekke. Dersom antall leiligheter reduseres/halveres vil det, etter fagetatens vurderinger, være lettere å finne gode løsninger for å skille private arealer og fellesarealer fra hverandre mm. Skoleveg I planbeskrivelsen blir det opplyst at det er barneskole (Hordvik skole) og både private og offentlige barnehager innenfor 2 km. Barneskolen ligger i 1,2-1,5 km gangavstand fra planområdet. Skoleveien går på mindre veier med liten trafikk, og langs Hordvikvegen som har fortau. Eter fagetatens vurderinger vil avstanden være lang nok til at foreldre vil kunne foretrekke å kjøre barna i en travel hverdag, dette vil særlig gjelde barn i SFO-alder. Det blir opplyst at barneskolen er svært arealknapp i forhold til arealnormene. En utvidelse av skolen er under planlegging. Planområdet sokner til ungdomsskolene Marikollen på Mjølkeråen som ligger 10 km. fra plan-området. Ungdomsskoleelevene blir skysset i buss. Forslagsstiller opplyser at antall samlede nye boliger i nylig vedtatte reguleringsplaner tilsier at det ikke vil være nok barnehageplasser i nærområdet. I forslag til reguleringsbestemmelser er det lagt inn et rekkefølgekrav om at det skal dokumenteres tilstrekkelig kapasitet ved lokal barnehage og grunnskole før igangsettingstillatelse kan gis. Der er under samme bestemmelse satt et rekkefølgekrav om at det skal foreligge trafikksikkerhetsplan for anleggsperioden. Massebalanse Planforslaget vil gi et masseoverskudd på ca. 5000m 3, og er bl.a. et resultat av utskyting av parkeringsgarasjen under den nordre blokken, jf. vedlegg M. Fagetaten ber forslagsstiller om å redegjøre for hvor massene skal leveres ved innsending av 2. gangs planmateriell. Frittliggende småhusbebyggelse. Eiendommen gnr. 173, bnr. 27 (f_bfs) er tatt med i planforslaget på bakgrunn av en henstilling fra fagetaten. Plankart og bestemmelser bærer preg av dette. Plankartet med tilhørende bestemmelser må bli revidert frem til 2. gangs behandling av planforslaget. Det kan Side 13 av 18

14 tenkes at boligen i fremtiden blir revet eller det er et ønske om å bygge huset ut. Byggehøyde og takformen saltak må derfor fastsettes i bestemmelsene. Byggegrense må vise av plankart, herunder 30 meters byggegrense mot vei. Kjørevei for fritidseiendom En hytte-eier sørvest for planområdet har i merknadsrunden opplyst at det ikke er kjøretilkomst til eiendommen gnr. 125, bnr. 44 og bnr. 56. Han vil derfor undersøke om det er mulig å delta i en veiløsning i planområdet. Fagetaten har på bakgrunn av merknaden bedt om at det reguleres inn kjørevei langs planområdet i sørøst i den lengde som det er mulig å legge vei innenfor planområdet, jf. høydeforholdene på stedet. Kjøreveien er vist som f_sv2 på plankart av Fagetaten vil understreke at etablering og bruk av veiarealet vil kreve en privatrettslig avtale mellom de som eier grunnen der veien eventuelt legges/forlenges, og merknadsstiller. Dersom merknadsstiller lykkes med å få kjøreadkomst via f_sv2, og eiendommen fortsatt skal ha en fritidsbruk vil det bli minimalt mer trafikk i gang- og sykkelveien og i utkjørselen til Steinestøvegen. Planfremstilling: Følgende dokumentasjon må utbedres før saken fremmes for 2.gangs behandling: Revidert ROS-analyse i samsvar med kommunens akseptkriterier. Analysen må også inneholde en oversikt over antall trafikkulykker med personskader langs Steinestøvegen og i kryss mot Nordhordlandsveien Planbeskrivelsen må revideres og få en bedre struktur 9. Det må bli foretatt en mer spesifikk og konkret vurdering og konklusjon i forhold til naturmangfoldloven Det må redegjøres for hvor overskuddsmasser skal leveres. Sol- og skyggediagrammer må ha tegnforklaring Det må fastsettes rammer for gnr. 175, bnr. 27. Reguleringsbestemmelser og plankart må oppgraderes i samsvar med fagetatens kommentarer over Følgene reguleringsbestemmelser må tilføyes: o Krav om beplantning mellom private- og felles uteoppholdsarealer, o Krav om beplanting på betongdekket, herunder at betongdekket må dimensjoneres for dette må dimensjoneres o Eventuelt en bedre sikring av tilkomst for brannvesenet Plangrep/struktur Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette plangrep/ struktur. Planområdet ligger som tidligere beskrevet i et område som i KPA har formål - bebyggelse og anlegg. Fagetaten vurderer området til å kunne tåle en utnyttelse opp til 60% - BRA dersom tomt og nærområde inneholder kvaliteter som muliggjør en slik utnytting. Fortettingsstrategien går blant annet ut på å konsentrere ny boligutbygging i eksisterende boligmiljø for å minimalisere behovet for ny infrastruktur. Og øke utnyttelsen/ bruk av kollektivsystemet. Det aktuelle planområdet ligger slik til, i forhold til viktig infrastruktur (barnehager, butikker, legesenter, helsestasjoner o.s.v), at det vil bli bilbasert. Selv om 9 Det vises i denne forbindelse til malen som ligger på fagetatens internettsider, som kan være et hjelpemiddel Side 14 av 18

15 barneskolen ligger forholdsvis nær vil avstanden være stor nok til at foreldre kan velge å levere barna i bil i en travel hverdag. Trafikkmengden i området vil øke. Eksisterende bebyggelse danner en småhusstruktur, primært eneboliger, tomannsboliger og ett par rekkehus, hvor boligene hovedsakelig er plassert parallelt med samleveien Grøvlesvingen. Biltrafikken ledes ved små stikkveier ut i Grøvlesvingen, som så, like nord av planområdet har avkjørsel til Steinestøveien. Forslagsstillers plangrep har vært å forsterke det lineære uttrykket i denne strukturen. Man plasserer 3 leilighetsbyggene parallelt med samleveien og fører trafikken "via" Grøvlesvingen direkte ut i Steinestøveien øst av planområdet. Det siste oppnås ved at man flytter det før nevnte krysset med Steinestøveien lengre sør, og ved at man bygger et garasjeanlegg inn i bakken, vinkelrett på samleveien. Dette grepet er i seg selv plausibelt og skaper en struktur innen for planområdet som synes å passe inn i eksisterende struktur, men tomtens beskaffenhet og topografi setter i seg selv grense for grad av utnytting ved det valgte prinsipp. De smale, litt langstrakte "fotavtrykkene" av bebyggelsen passe for så vidt inn i eksisterende struktur, men volumet av byggene (høyde) gjør det vanskelig å imøtekomme kriterier som nok sol på uteareal, differensiering mellom offentlig, halvoffentlig og private areal, og lesbar og tydelig adkomst til alle boliger. Fagetatens primære bekymring er solforholdene. Planområdet heller mot øst - nordøst. Sol- /skygge analysen for eksisterende situasjon viser begrensede områder for sol på uteareal kl mars allerede i dag. Analysen som gjelder ny situasjon viser at planlagte uteareal ikke får sol på dette tidspunktet. Nå er poenget med dette kriteriet at 1/2 parten av utomhusarealet skal ha sol kl mars og at man skal oppnå sammenhengende sol på uteoppholdsareal og fasader minimum 5 timer pr. dag. Fagetaten ser at dette vanskelig lar seg løse med det valgte plangrepet, hovedsakelig grunnet de høyder som er valgt. Det må. redegjøres bedre for dette frem mot 2. gangs behandling av saken. Etter fagetatens vurderinger kan man gå ned på bygningshøyde og satse på bygninger i 2 etasjer, vil man kunne oppnå bedre solforhold på arealene. Fagetaten setter også spørsmålstegn ved lesbarheten av tilkomsten for gående til de enkelte boligene. Universell tilkomst til alle boligene er løst gjennom en sentralt plassert heis. Forøvrig skal det anlegges en trapp og et par ramper for gående. Det er lite ønskelig at beboere og besøkene primært må inn i et garasjeanlegg og gå via heis for å nå boligene eller utearealene. Hoveddører i leilighetsbyggene må være godt synlig og forståelig for folk med kognitive vansker. Fagetaten anbefaler at hoved-tilkomst for gående blir løst ved utvendig tilkomst til boligene, og at heisløsning blir en god sekundær løsning, et godt supplement. Som nevnt tidligere har fagetaten store betenkeligheter når det gjelder kjørbar tilkomst (jf. kapittelet om trafikk) da forholdene virker trange og lite oversiktlige. Ved å senke utnyttelsesgraden, gjennom å ta bort tredje etasje, vil man kunne oppnå bedre trafikale forhold. Bygningenes morfologi (stilart) gjenspeiler dagen arkitektoniske uttrykk og både bruken av takform og vist materialbruk synes å ta opp i seg strøkskarakteren. Fagetaten har tro på at dette kan videreføres i et mindre volumformat. Side 15 av 18

16 Konklusjon Fagetatens konklusjon er at planforslaget ennå ikke har funnet sin rette form da tomtens topografi og beliggenhet i seg selv utelukker en så høy utnyttelse som 60 % - BRA. Fagetaten vil \ kunne anbefale et planforslag med lavere utnyttelse. Planforslaget ligger pr. i dag så pass langt borte fra viktig infrastruktur at bilen blir fremkomstmiddelet, og en fortetting dermed har motsatt virkning av hva hovedstrategien tar sikte på. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 16 av 18

17 Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Åsane gnr 173 bnr 25 og 28 Grøvlesvingen. Reguleringsplan. Arealplan-ID Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Grad av utnytting må reduseres og planforslaget bearbeides frem til 2. gangs behandling av saken. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 17 av 18

18 Vedlegg: A. Plankart datert , revidert dok.78, fil 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert dok, 76, fil 1 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, , dok. 58, fil 11 D. Merknader med kommentarer, datert , dok. 45, fil 11 E. Illustrasjonsplan datert , dok. 68, fil 2. F. Snitt og oppriss udatert, dok. 58, fil 13 G Soldiagram (udatert), dok. 58, fil 18 H Trafikkanalyse datert , dok 58, fil 17 I Støyrapport datert , dok, 45 fil 26 J ROS-analyse datert , dok. 60, fil 2 K VA-rammeplan datert , dok.45, fil 25 L Kulturminnedokumentasjon datert , dok. 72, fil 2 M Massebalanse. Profiler. Udatert, dok 45, fil 45 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 18 av 18