Byrådssak /18 Saksframstilling

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak /18 Saksframstilling Vår referanse: 2017/ Åsane gnr 173 bnr 25 og 28 Grøvlesvingen Reguleringsplan. Areaplan-ID gangs behandling Sammendrag Planforslaget Foreliggende planforslag fremmes av Fortunen AS på vegne av Kåre Vassenden. Planområdet på ca. 6,4 daa, ligger i Åsane bydel nær Hordvik, like nord for krysset mellom Nordhordlandsvegen (E39) og Steinestøvegen (Fv. 269). Avkjørsel fra Steinestøvegen vil skje via den kommunale veien Grøvlesvingen som ligger parallelt med førstnevnte vei. Området er uregulert. I gjeldende KPA er området avsatt til byggeområde og anlegg med maks %-BRA= 60%. I forslag til ny kommuneplan (KPA2016) ligger planområdet i «øvrig byggesone» der det ikke tillates vesentlig nybygging. Formålet med planen er å regulere 15 nye boenheter fordelt på 3 lavblokker på 3 etasjer hver. Et sentralt heishus kombinert med gangbroer gir atkomst fra parkeringskjeller. Felles uteoppholdsareal foreslås delvis på dekke over parkeringskjelleren (15 %) og på planerte flater. Private uteoppholdsarealer løses i form av altaner eller terrasser. Beplantning skal benyttes for å skille mellom privat og felles uteoppholdsareal. Felles lekeplass er plassert sentralt i planområdet (f_blk). En eksisterende bygning foreslås revet til fordel for nybygg. Grad av utnyttelse er satt til %-BRA=70 %. Eksisterende enebolig med garasje i østre del av området inngår i planen med %-BRA=30 %. Planområdet ligger i relativt bratt terreng, og bebyggelsen er vist avtrappet mot sør-øst. Felles parkeringskjeller for inntil 19 biler og 40 sykkelparkeringsplasser er vist under den nordre blokken med avkjørsel til Steinestøvegen. 1

2 Fagetatens vurdering og anbefaling: Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet bolig, men mener det ikke bør åpnes for en utbygging ut over føringene i gjeldende kommuneplan (KPA 2010). Fagetaten mener antall boenheter bør reduseres fra 15 til 12, da området ikke er et prioritert fortettingsområde og kollektivdekningen er relativt dårlig. Ny bebyggelse i dette området vurderes å bli bilbasert. Adkomsten til angjeldende planområde betjener i tillegg tilgrensende boliger og noen hytter. Færre boliger vil bidra til bedre trafikksikkerhet i adkomsten til parkeringsanlegget som krysser en gang- og sykkelvei og veien Grøvlesvingen som ligger svært nær. Fagetaten mener videre at en blokkbebyggelse på tre etasjer bryter med strøkskarakteren med eneboliger. Byggehøyden foreslås derfor redusert for bedre å ivareta utsikts- og solforhold for nabobebyggelsen. Byrådets vurdering og anbefaling: Planforslaget er utarbeidet og behandlet av fagetaten i henhold til gjeldende KPA Byrådet gjør oppmerksom på at i forslag til ny KPA 2016, som nå er på høring, er området avsatt til «Øvrig byggesone», der det ikke skal tillates vesentlig nybygging. Videre er det slik at KPA 2016 bygger på strategisk temakart (sak ). Bystyret har fattet eget vedtak i prinsippsak (178/17) om hvordan plansaker i en overgangsfølge skal håndteres mht gjeldende KPA 2010 og pågående arbeid med ny KPA Når disse prinsippene skal anvendes på angjeldende plansak, skal gjeldende KPA 2010 legges til grunn da hovedhøringen ble gjennomført i 2015, dvs før vedtak av strategisk temakart. Planlagt utbygging er samtidig begrenset, og vil i ikke føre til byspredning eller vekst i personbiltransport av betydning. Byrådet er enig med fagetaten om at det kan åpnes for en viss utbygging i området, men at byggehøyden reduseres av hensyn til naboer og stedstilpasning. Foreslått grad av utnyttelse bør reduseres fra 70 % BRA til maks 60 % BRA slik at den blir i tråd med gjeldende KPA Byrådet bemerker at maks 60 % BRA i KPA 2010 skal regnes for formålet og ikke planområdet. Areal for veier og lekeplasser skal ikke regnes inn %BRA. Som fagetaten påpeker, har området relativt dårlig kollektivdekning. Av hensyn til mål om reduserte klimagassutslipp er det heller ikke ønskelig å legge til rette for en grad av utnyttelse og parkeringsdekning som genererer økt bilbruk, jf mål i vedtatt Grønn strategi (bystyresak 218/16). For å begrense negative virkninger ift klima og transport ytterligere, anbefaler byrådet maksgrense for antall parkeringsplasser at disse tilrettelegges med strømuttak for ladning jfr forslag til vedtak. Byrådet mener det bør settes krav til varierte boligstørrelser, og anbefaler at dette tas inn i bestemmelsene, sammen med krav om at ingen enheter skal ha mindre bruksareal enn 35 m 2. Det er ellers positivt at bestemmelsene stiller krav til utforming og miljøvennlige materialer og fasader i tre. Foreliggende planforslag foreslås vedtatt med endringer og tilføyelser slik det framgår av forslag til vedtak. Begrunnelse for framleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. 2

3 Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av vedtas følgende: A. Åsane, gnr 173 bnr 25 og 28, Grøvlesvingen, Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert med følgende endringer/tillegg: a. Maksimal byggehøyde BH på de to byggene mot sør og vest reduseres fra kote +58,0 til +57,0. B. Tilhørende bestemmelser datert/revidert med følgende endringer: a. Ny bestemmelse 1.8: «Parkering. Det kan etableres maks 1,2 parkeringsplasser pr 100 m2 BRA bolig. Minimum 2 av parkeringsplassene skal være reservert bevegelseshemmede. Det skal anlegges strømuttak for samtlige parkeringsplasser. b endres til «Mønehøyde for felt BBB skal ikke overstige 9 meter målt fra ferdig planert terreng på bygningens nordøstre side» c. Ny bestemmelse 5.4.5: «Det tillates maks 12 boenheter innenfor felt BBB. Boenhetene skal være varierte i størrelse og ingen boenheter skal ha mindre bruksareal enn 35 m 2». 2. Før kunngjøring må plankart, illustrasjonsplan og reguleringsbestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. Erlend Andreas Horn Fung. Byrådsleder Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Dato: 30. januar 2018 Vedlegg: Fagnotat datert A. Plankart, datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer til offentlig ettersyn, datert E. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer til høring nr.1, datert F. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer til høring nr.2, datert G.Illustrasjonsplan, datert H.Snitt og oppriss. I. Fotomontasje/perspektiv. J. Sol- og skyggeillustrasjoner. K.Trafikkanalyse L. ROS-analyse, datert M.Støyrapport, datert N. VA-rammeplan, datert O. Kulturminnedokumentasjon P. Massebalanse 3

4 Saksutredning Nedenfor følger et sammendrag av fagnotatet der hovedpunktene i planforslaget kommenteres av fagetaten. For mer detaljert informasjon, se fagnotatet. Planprosess Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 8 private merknader, som representerte 15 merknadsstillere, og 11 uttalelser fra høringsinstanser. En vesentlig innvending var grad av utnyttelse, byggehøyder og trafikksikkerhet knyttet til adkomst som krysser gang- og sykkelveg og som er adkomst til tilgrensende eiendommer. Trafikkløsningen er bearbeidet og bearbeidet planforslag ble sendt på to begrensede høringer. Den første ble foretatt i tidsrommet Det kom inn 4 private merknader, som representerte 6 merknadsstillere, og 6 uttalelser fra høringsinstanser til denne. Den andre høringen var I tidsrommet der planområdet ble utvidet for å bedre trafikkarealer, avkjørsel, bussholdeplass og forhold for myke trafikanter. Det kom inn 2 private merknader, som representerte 9 merknadsstillere, og 3 uttalelser fra høringsinstanser til denne. Nærmeste naboer er negativ til de foreslåtte endringene pga ulemper og inngripen i deres eiendommer. Bymiljøetaten har vurdert de foreslåtte justeringene og mener de vil gi en vesentlig bedring av trafikksituasjonen i det aktuelle området. Utnyttelsesgrad/byggehøyder/utforming Forslagsstiller viser en utnyttelsesgrad for felt BBB er på % 70 = BRA % KPA åpner opp for en utnyttelsesgrad på maksimalt 60 %-BRA, men forutsetter at ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting, samt at eksisterende grønnstruktur hensyntas. Bebyggelsen i og rundt planområdet er hovedsakelig toetasjes eneboliger med hager, bygget i tre, samt noen rekkehus og tomannsboliger. Fagetaten har gjennom hele planprosessen påpekt at foreslått bebyggelse, boligblokk i tre etasjer med underliggende garasjekjeller, bryter med bebyggelsestypologien for området. Det er også mottatt flere merknader fra naboer som uttrykker sin skepsis til bygningshøydene og strøkstilpasningen. Fagetaten foreslår til slutt i forslag til vedtak at byggehøyden for de to byggene mot sør og vest reduseres fra kote +58,0 til +57,0. Trafikkløsninger Området har adkomst fra Nordhordlandsvegen (16500 ÅDT) via Steinestøvegen (3000 ÅDT) og krysser Grøvlesvingen, en kommunal vei som betjener ca. 20 boenheter og noen hytter nord og vest for planområdet. Grøvlesvingen har ÅDT. Avstand til Åsane senter er 7-8 km og til Bergen sentrum19 km. Bussfrekvens i ukedagene er ca. hvert 30 min på dagtid, og annen hver time på kveldstid. De som bor i området, har generelt et høyt bilhold. I trafikkanalysen blir det konkludert med at krysset Grøvlesvingen/ Steinestøvegen har svært høy kapasitet og vil tåle betydelig trafikkøkning. Krysset mellom (Steinestøvegen fv 259) og Nordhordlandsvegen (E39) er imidlertid overbelastet i kortere perioder og har en del kødannelser og forsinkelser. I følge en trafikkanalyse fra for et tilgrensende planområde, er krysset ulykkesbelastet og det er ikke tilrådelig med ytterligere trafikk til/fra sidevei, både av hensyn til trafikksikkerhet og trafikkavvikling. 4

5 Krysset Grøvlesvingen/ Steinestøvegen krysser gang- og sykkelveg og er adkomst til tilgrensende boligområde. Krysset ligger nær innkjøring til garasjeanlegg i foreliggende planforslag. For å bedre trafikksikkerheten er Grøvlesvingen foreslått utvidet til 3. 5 m og to avkjørsler foreslått sanert. Bymiljøetaten vurderer de foreslåtte justeringene vil gi en vesentlig bedring av trafikksituasjonen i det aktuelle området. Det vises til figur 3 i fagnotatet. Statens vegvesen har ikke merknader til planforslaget slik det nå foreligger. Fagetaten mener at reduksjon i antall boenheter vil minske antall biler, og dermed også risikoen for ulykker. Parkering Det foreslås etablert 19 parkeringsplasser, hvorav 2 skal reserveres for forflytningshemmede. Det planlegges 40 sykkelparkeringsplasser. All parkering, inkludert sykkelparkering, løses i underetasjen. Bevegelseshemmede må bruke heisen ned til garasjen for å komme til busstopp og gangvei. Utvendige forbindelser går via trapper på østsiden av planlagt bebyggelse. Det er planlagt avskjermet gangareal for gående inne i parkeringsanlegget som fører ut til fortau og avfallsanlegg, jf. figur 4 i fagnotatet. Støy Store deler av planområdet er berørt av gul støysone. Bestemmelsene har krav om bygningsmessige tiltak for å tilfredsstille støykravene som gjennomgående leiligheter eller minimum ett soverom mot stille side. Uteoppholdsareal i nord må i følge støyrapporten skjermes med 1,6 m høy støyskjerm. Regulert lekeareal (f_blk) har ikke behov for tiltak. Balkonger kan glasses inn som vist på planmaterialet, men godkjennes ikke som uteoppholdsareal i dette området som ikke er definert som senterområde. Sol- og skyggeforhold Planområdet ligger i en nordøstvendt skråning der solforholdene er best på formiddagstid. Innsendte soldiagrammer (vedlegg J) viser at det ved vår- og høstjevndøgn (21.mars og 22.september) kl ikke er sol i planområdet. Østfasadene på de 3 blokkene vil ha sol om morgenen og på formiddagen i sommerhalvåret, men vil ha lite sol på den del av døgnet når man primært ønsker å bruke private og felles utearealer/lekearealer, dvs. på ettermiddagen. En reduksjon i byggehøydene vil kunne bedre solforholdene i planområdet. Soldiagrammene fig 5 i fagnotatet viser at eneboligen som ligger i planområdet (gnr.173, bnr.27), vil ligge i slagskyggen av bygg C 21.mars kl.15:00. Eieren av den aktuelle eiendommen har i merknader vist til at det av denne grunn ikke bør bygges 3 etasjers boligblokker i området. Fagetaten kan vanskelig anbefale et planforslag som vil forringe solforholdene for eksisterende bebyggelse i området som allerede har lite sol og foreslår i forslag til vedtak at byggehøyden senkes med 1 m. Grønnstruktur/barns interesser Det er ikke registrert verneverdig naturforhold eller dyreliv i planområdet (i henhold til kartdata fra Direktoratet for naturforvaltning). Forslagsstiller finner ikke spor av barns lek i planområdet. Det blir vist til at kraftig vegetasjon i kombinasjon med tomtens bratthet gjør det lite sannsynlig at eiendommen brukes som akebakke på vinterstid. Kommunens grøntkart viser at arealet ligger som en grønn lunge i landskapet, og at flere grønne områder i det siste har forsvunnet i nærområdet gjennom innvilgede byggetillatelser. I følge supplerende retningslinjer til KPA 2010 er det en målsetting at nærmiljøet skal tilføres nye eller forbedrede kvaliteter dersom området har mangelfulle kvaliteter i utgangspunktet. 5

6 Dette vil gjelde spesielt i forhold til grønnstruktur, gang- og sykkelforbindelser, støyskjerming og trafikksikkerhet. Det vises til BME som mener at trafikksituasjonen vil bli vesentlig forbedret i området. Leke- og uteoppholdsareal Planforslaget har større uteoppholdsarealer (84 m 2 pr boenhet) enn kommuneplanens krav (30m 2 ). 15 % av arealet ligger på parkeringsdekke. Det er avsatt eget område til felles lekeplass for felt BBB. Private uteoppholdsareal løses på private terrasser på minimum 7 m2 pr boenhet. I følge bestemmelsene skal skillet mellom privat og felles uteoppholdsareal på bakkeplan l markeres med beplantning (jf ). Garasjetaket skal ha min 0,8 meter jord for etablering av gressdekke, jf Dersom antall leiligheter reduseres vil det, etter fagetatens vurderinger, være lettere å finne gode løsninger for å skille private arealer og fellesarealer fra hverandre m.m. Skole og barnehage I følge planbeskrivelsen ligger barneskole (Hordvik skole), private og offentlige barnehager innenfor 2 km. Skoleveien går på veier med liten trafikk og langs Hordvikvegen som har fortau. Avstanden til barneskolen er så stor at mange foreldre vil kunne foretrekke å kjøre barna i en travel hverdag. Dette vil særlig gjelde barn i SFO-alder. Det vises i denne sammenheng til at barna må krysse Hordvikvegen i kryss mot Steinestøvegen. Med busstopp på begge sider av Hordvikvegen kan dette skape uoversiktlige situasjoner. Barneskolen er svært arealknapp i forhold til arealnormene. En utvidelse av skolen er under planlegging. Ungdomsskolen Marikollen ligger på Mjølkeråen som ligger 10 km unna. Elevene blir skysset i buss. Forslagsstiller opplyser at antall samlede nye boliger i nylig vedtatte reguleringsplaner tilsier at det ikke vil være nok barnehageplasser i nærområdet. For å sikre nok kapasitet, er det i reguleringsbestemmelsene medtatt et krav om dokumentasjon av tilstrekkelig barnehage- og skolekapasiteten ved innsending av byggesøknad. I bestemmelse er det satt et rekkefølgekrav om at det skal foreligge trafikksikkerhetsplan for anleggsperioden. Universell utforming Prinsippet om universell tilgjengelighet skal legges til grunn for prosjektering og utforming av nybygg i området. Etter fagetatens vurdering er det uheldig at adkomst for rullestolbrukere er gjennom garasjeanlegget, da utvendig adkomst er via trapper. Massebalanse Planforslaget vil gi et masseoverskudd på ca m3, som er ca m3 mer enn ved forslag til offentlig ettersyn. Dette er blant annet et resultat av at blokkbebyggelsen legges lavere i terrenget for å redusere byggehøyden. Bestemmelsene krever plan for håndtering av overskuddsmasser. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet bolig, men mener det ikke bør åpnes for en utbygging ut over føringene i gjeldende kommuneplan (KPA 2010). Fagetaten mener derfor at antall boenheter bør reduseres fra 15 til 12, da området ikke er et prioritert fortettingsområde og kollektivdekningen er relativt dårlig. Ny bebyggelse i dette området vurderes å bli bilbasert. Adkomsten til angjeldende planområde betjener i tillegg tilgrensende boliger og noen hytter. Færre boliger vil bidra til bedre trafikksikkerhet i adkomsten som krysser en gang- og sykkelvei. 6

7 Fagetaten mener videre at en blokkbebyggelse på tre etasjer bryter med strøkskarakteren med eneboliger. Byggehøyden foreslås derfor redusert for bedre å ivareta utsikts- og solforhold for nabobebyggelsen. Byrådets anbefaling Planforslaget er utarbeidet og behandlet i henhold til gjeldende KPA. Byrådet er enig med fagetaten om at det kan åpnes for en viss utbygging i området, men at byggehøyden reduseres av hensyn til naboer og stedstilpasning. Foreslått grad av utnyttelse bør reduseres slik at den blir i tråd med gjeldende KPA, dvs maks 60 % BRA. Som fagetaten påpeker, har området relativt dårlig kollektivdekning. Av hensyn til mål om reduserte klimagassutslipp er det ikke ønskelig å legge til rette for en grad av utnyttelse og parkeringsdekning som genererer økt bilbruk, jf mål i vedtatt Grønn strategi (bystyresak 218/16). Byrådet gjør oppmerksom på at i forslag til ny KPA 2016, som nå er på høring, er området avsatt til «Øvrig byggesone», der det ikke skal tillates vesentlig nybygging. Forslag til ny KPA 2016 bygger på strategisk temakart (sak ). Bystyret har fattet eget vedtak i prinsippsak (178/17) om hvordan plansaker i en overgangsperiode skal håndteres mht gjeldende KPA 2010 og pågående arbeid med ny KPA I følge prinsippsaken skal føringer i KPS og Strategisk temakart i sterkere grad kunne anvendes som styringsdokument for private planforslag som er lagt ut til offentlig ettersyn etter vedtak av Strategisk temakart. Gjeldende KPA 2010 tillegges større vekt i planer som var kommet langt i prosess før strategisk temakart ble vedtatt. Størrelsen (og konsekvensene) av planene mht utbygging skal også tillegges vekt, på den måten at gjeldende KPA 2010 i større grad skal vektlegges i planer om mindre utbygginger i eksisterende byggeområder. Når disse prinsippene skal anvendes på denne plansaken, ser byrådet at grad av samsvar med gjeldende KPA 2010 må veie tungt. Hovedhøringen av angjeldende planforslag ble gjennomført i 2015, dvs før vedtak av strategisk temakart. Planlagt utbygging er samtidig begrenset, og vil i ikke føre til byspredning eller vekst i personbiltransport av betydning. For å begrense negative virkninger ift klima og transport ytterligere, anbefaler byrådet maksgrense for antall parkeringsplasser relatert til gjeldende KPA, at disse tilrettelegges med strømuttak for ladning jfr forslag til vedtak. Byrådet er også opptatt av å legge til rette for varierte boligstørrelser, herunder større familieleiligheter. Dette gjelder imidlertid særlig for ny bebyggelse i fortettingssonene, der det ellers lett kan bli en opphopning av små leiligheter som motvirker målsettinger om sammensatte bomiljø for mennesker i alle livsfaser. Byrådet mener like fullt at det bør settes noen krav til varierte boligstørrelser i dette prosjektet, og anbefaler at dette tas inn i bestemmelsene, sammen med krav om at ingen enheter skal ha mindre bruksareal enn 35 m 2. Det er ellers positivt at bestemmelsene stiller krav til utforming og miljøvennlige materialer og fasader i tre. Byrådet hadde møte med forslagsstiller der bl.a tolkning av KPAs bestemmelse om gard av utnyttelse ble drøftet. Foreliggende planforslag foreslås vedtatt med endringer og tilføyelser slik det framgår av forslag til vedtak. 7