Oppdatert informasjonsbrev om røroppgradering

Transkript

1 KjæresameieriBjerregaardsgate29 Oppdatertinformasjonsbrevom røroppgradering Oppsummeringavinformasjonsmøtet13.mars: 13.marsavholdtstyretinformasjonsmøteomrøroppgraderingen dervidarhellstrand fraobosprosjektlafremresultatetavforprosjektetogpresenterteulikløsninger. Mangemøttefremogstyretfikkfleregodeinnspill.Detteerdeviktigste: 1) Detvarlagtoppforkorttidmellominformasjonsmøtetogsameiermøtet dervi etterplanenskullestemmeovervalgavløsning.fleresameiereønsketlittbedre tidtilåtenkegjennomalternativene.styretharderforvalgtåutsetteavgjørelsen tiletekstraordinærtsameiermøteimai.vidarhellstrandiobosvilogsåvære tilstedepåsameiermøtet9.april,ogrepeterelittavpresentasjonen,noesomgir nymulighettilåstillespørsmål slikathverenkeltsameierkantaetgodt informertvalgnårrørprosjektetgårtilavstemning. 2) Styreterblittanbefaltåleggefremkuntoløsningertilavstemning.Flere sameiereytretimidlertidønskeomatentredjeløsning somblegjennomgåttav VidarHellstrandpåinformasjonsmøtet skulleværedelav beslutningsgrunnlaget.påmøtetpresentertehellstrandkunselverørkostnadene fordettealternativet(80.000prseksjon),ikkeheleregnestykket sliksomforde andrealternativene.detinkludererovergangtilfjernvarmeogbygningsmessige arbeiderinnvendigiseksjonen.detskapteforvirring.menidettebrevetbliralle trealternativerfullstendigpresentert. 3) Flereønsketmerinformasjonomdettilstøtendefjernvarmeprosjektet. 4) Sameieresomboriloftsleiligheteneønsketmerutførliginformasjonomhvordan deulikeløsningenepåvirkerderesseksjon. Detteoppdaterteogutvidedeinformasjonsbreveteretresultatavinnspillene informasjonsmøtet.vidarhellstrandspresentasjonliggerforøvrigpåsameietsnettsider undermenypunktet Røroppgradering2015. Bakgrunn Deternåfireårsidenstyretforalvorbegynteåutrederøroppgradering.Iførsteomgang varfokuspåavløpsrør.etterhvertbledetklartatskadestatistikkentilsaatdetogsåvar utfordringermedtilførselsrørforforbruksvann særligvarmtvann. Detogsånaturligåinnlemmeovergangtilfjernvarmeirørprosjektet dadetinnebærer storerørarbeiderikjelleren,somdetvilblimestkostnadseffektivtågjennomføre samtidig(semerinformasjonlengrened).

2 Utovertilkoblingtilfjernvarme,erradiatorsystemetforøvrigikkeendelavdet pågåenderørprosjektet,datilstandsvurderingenfraobosprosjekt(2011),viserat radiatorrørenefortsatterigodstand.herersvakhetenhovedsakeligventilene ( knotten duregulerervarmenmed),somersameiersegetansvaråholde vedlikeholde,samtstoppekranerikjeller(sameietsansvar). Forprosjekt Ilysavarbeideneskompliserteoglangsiktigekarakter,harsameietinvestertiet forprosjektforfåeksperthjelptilåavgjørehvasommågjøres,hvilkeløsningervibør velgeoghvordandetpåvirkerøkonomienisameiet.forprosjektetblegjennomførtav VidarHellstrandiOBOSProsjekti2013,ogbyggerpåtilstandsvurderingenfra2011. Forprosjektetomfatterogsålikviditetsanalyser. Hvorforskalviskalskifterør? 1) TEKNISKLEVETID:Tilstandsvurderingenfra2011ogforprosjektetfra2013slår beggefastatrøreneerlangtoverforventetteknisklevetid. 2) SLITASJE:Forprosjektetavsløreromfattendeslitasjepåbådeavløpsrørog vannrør.slitasjenerstørstpåkjøkkenstammen. 3) LEKKASJER:Desisteåreneharvihattenlangrekkestørreogmindrelekkasjer påvannrørogavløpsrør.noenerblittkostbareforsikringssaker,andreermindre lekkasjersomvaktmesterogstyretharfiksetfortløpende. Skadehistorikkenforforegåendeår(rørskader/vannskader inkl.noesluk/bad): 2010:6forsikringssaker 2011:3forsikringssaker 2012:3forsikringssaker I2013harviikkehattrørskader/vannskadersomertattoverforsikringen,men viharhattflereskadersomsameiethardekketselv. 4) FORSIKRING:Påbakgrunnavdemangeforsikringssakeneharsameiets forsikringspremieøktdramatisk: 2011:kr , 2012:kr , 2013:kr , 2014:kr , IfølgeHellstrandvilforsikringsselskapetpåsiktkunneanseviderevannskader forforventede altsåetresultatavmanglendevedlikehold,snarereenn uforutsetteendringer ogdermedavkorte/avslåforsikringsutbetaling. Detplanlagterørprosjektetharogsåenrekkepositiveringvirkninger utoverdet vedlikeholdsmessige:

3 5) OVERGANGTILFJERNVARME:Sikreratsameietbliroljefrittinnen2020,da forbudetmotoljefyringtrerikraft.datrefyrromblirreduserttilett,vil prosjektetogsåfrigjørearealertilandreformål(boder,hobbyrometc.) 6) REDUSERTVARMETAP:Varmtvannsrørenevilblilangtbedreisolertogantallet rørfremføringervilbliredusert(dersomstyretsanbefalteløsningvelges).det innebærerredusertvarmetap,ogdermedredusertenergiforbruk. 7) INDIVIDUELLMÅLINGAVFORBRUKSVANN:Rørprosjektetvilogsågjøredet muligåinstallereindividuellmålingavvarmtforbruksvann,slikathverenkelt sameierbetalerforfaktiskforbruk,fremforenflatsatssomidag(slikviallerede harinnførtpåradiatorene).detgirpotensieltredusertenergiforbruk,samtmer rettferdigfordelingavkostnader.detkanogsåleggestilretteforforbruksmåling avkaldtforbruksvann,noedetliggerantilatoslokommunevilkrevei fremtiden. 8) STOPPEKRANER:Idagerstoppekranervanskeligtilgjengeligemangesteder. Detgjøratdettartidåfåstengtvannetvedlekkasjer,samtatdetblirdyrereåha rørlegger,dademåletesegfremtilrettstoppekran.mednyttrøroppleggvil stoppekranergjøresletteretilgjengeligikjelleren,ogkanskjeogsåforhverenkelt leilighet(seunderløsningerlengerned). 9) BRANNSIKRING:Nårnyerørinstalleres,vilallerørgjennomføringer brannsikres.deterførsteskrittmotågjørekjellernetilbrannceller,somkan begrensespredningaveneventuellbrann. Orienteringomkostnadsestimater HererenforklaringfraVidarHellstrandpåhvilkekostnadersomertattmedi kostnadsestimatenefordeforskjelligealternativene. 1) Bygningsmessigekostnader Denneposteninneholderallebygningsmessigearbeiderinnenforhvert hovedalternativ.posteninneholdermaterial ogmonteringskostnader,samt nødvendigeforarbeider. 2) Entreprisekostnader Entreprisekostnaderinneholderbygningsmessigekostnader,ogriggogdriftav byggeplass.riggogdriftomfatterentreprenørenskostnadertilåriggesegtil medbrakker,lager,produksjonsanleggetc.,samtkostnadertildriftenavdisse gjennomhelebyggeperioden.entreprisekostnadererinkl.mva. 3) Forventetprosjektkostnad Denneposteninneholderentreprisekostnadermedtilleggavbyggherrens generellekostnader.dissekostnadeneerihovedsak: Prosjektadministrasjonogprosjektering,somomfatternødvendigbistandfra tekniskekonsulenterogprosjekt /byggelederforgjennomføringavarbeidene. Øvrigebyggherrekostnadererensamlepostavulikeaktivitetersomkopiering, garantistillelseoverforentreprenøren,ekstraforsikring,utvidet

4 forretningsføreravtalegjennombyggeperioden,gebyrermva.forventet prisstigningerinkludertframtiltidspunktforutbetalingtilentreprenøri henholdtilantattframdriftsplan. Finansieringskostnaderinneholderkostnadertilåbetjenenødvendiglåni byggetiden. 4) Totalekostnader Totalekostnaderersummenavallekostnaderiprosjektet.Hererinkluderten postforuforutsettekostnader.underdennepostenerdetlagtinnsikkerhetfor deprisersomeroppgitt.markedetogprisenepåvirkespåenmåtesomikkelar segforutsimedstornøyaktighet.dennepostenvilfangeoppdettesammenmed evt.usikkerhetikostnadsoverslaget. Ikostnadsoverslageneerallekostnaderboligselskapetkanforventeåfåiforbindelse medgjennomføringenavrehabiliteringsprosjektetinkludert.kostnadsoverslageneer basertpådeferskesteerfaringspriserobosprosjektassitterinnemed.prisenekan variereinnenforethøyesteogetlavestenivå,avhengigavdeforskjelligeentreprenørers kapasitet. Kostnadsoverslageneerlagtheltidetøvrenivåavdetteprisspektret. Valgavløsning Styrethar,isamarbeidmedVidarHellstrandiOBOSProsjekt,vurdertulikeløsningerog kommetfremtilfølgendetrealternativer deralternativ1vilværestyretsanbefaling: 1) Kjellereogalleetasjer,bådekjøkken ogbadestamme rørfremføringvia trapperom(styretsanbefaling) Estimerttotalprosjektkostnadperseksjon:ca , Inkludertilbakeføringtilavtaltminimumsstandardihverseksjonogovergangtil fjernvarme.avvikiforholdtilforrigeinformasjonsbrevskyldesatobosprosjekt hargjortennyvurderingavkostnadene(tidligereanslag: , prseksjon). Skifteallevarmtvannsrør,kaldtvannsrørogavløpsrørikjeller Byttekjøkkenavløpgjennomalleetasjer Strømpeløsningiavløpsrørpåbadgjennomalleetasjer(dvs.rehabilitering,ikke utskifting) Utskiftingavvarmt ogkaldtvannsrørtilallebadogkjøkken Vannrørføresoppgjennomtrapperomoginnviagangenialleseksjonermed sirkulasjonspumperpåvarmttappevann Automatisklekkasjevarslingpåkjøkkenet Individuellmålingavtappevann(ertattmedikostnadsestimatet,seunder) Inngrepikjøkkenoggangihverseksjon Innvendigeoppussingsarbeideretterinngrep:tilbakeførestilavtalt minimumsstandard. Fordeler:

5 Redusererantalllekkasjepunkt(enfjerdedelsåmangerørsomidag) Bedresirkulasjon(varmttappevannraskere) Redusertvarmetap(færreogbedreisolerterør,frafirevarmeogfirekalde stigerørtilettvarmtogettkaldtperoppgang) Mulighetforindividuellmålingavforbruksvann,såhverenkeltbetalerforreelt forbruk(sommedradiatorene).ertattmedikostnadsestimatet. Klargjøreforforventetfremtidigkravommålingavkaldtforbruksvann. Letttilgjengeligestoppekranerperleilighet(kanplasseresioppgangen,utenfor leiligheten) Mulighetformagnetbryter somgjøratvannet slåsav nårduforlater leiligheten,ogsjansenforlekkasjerreduserestilnærnull 2)Kjellereogalleetasjer,bådekjøkken ogbadestamme rørfremføringpå eksisterendeplass Estimertkostnadtotalprosjektkostnadperseksjon: , Inkluderertilbakeføringtilavtaltminimumsstandardihverseksjonogovergangtil fjernvarme.deterdettealternativetsomdeltakernepåinformasjonsmøtetønsket presentert itilleggtildetosomerblittpresenterttidligere. Skifteallevarmtvannsrør,kaldtvannsrørogavløpsrørikjeller Byttekjøkkenavløpgjennomalleetasjer Strømpeløsningiavløpsrørpåbadgjennomalleetasjer(dvs.rehabilitering,ikke utskifting) Utskiftingavvarmt ogkaldtvannsrørtilallebad,toalettogkjøkken Vannrørføresgjennomeksisterendekanaler(4ihveroppgang) Innvendigeoppussingsarbeideretterinngrep:tilbakeførestilavtalt minimumsstandard. Automatisklekkasjevarslingpåkjøkken Forskjellerfraalternativ1: Størrevarmetapogfleremuligelekkasjepunkter,dadetblir4fremfor1 fremføringsrørihveroppgang. Ikkemuligmedindividuellmålingavforbruksvann(varmtogkaldt). Ikkemuligåmonterestoppekranerioppgangen,menmuligåmontere stoppekranerinneileiligheten. Ikkemedtattsirkulasjonpåstigerør Ingenrørstrekkinneileiligheten,menutløserstørrebygningsmessigeinngrepi toalettromogbadennvedalternativ1. 3)Kjellerogalleetasjer,kunkjøkkenstamme(minimumsløsning) Estimertkostnadperseksjon:ca , Inkluderttilbakeføringtilavtaltminimumsstandardihverseksjonogovergangtil fjernvarme.

6 Denneløsningeninnebæreratviventermedåutbedrebadestammen,somerinoe bedrestandennkjøkkenstammen.badestammenmåuansetttasiløpetavdenærmeste årene.detinnebærerogsåatviikkekanførestigerørenegjennomoppgangen,oggår glippavenrekkepositivemuligheter.løsningenomfatter: Skifteallevarmtvannsrør,kaldtvannsrørogavløpsrørikjeller. Byttekunkjøkkenavløp inkludertvarmt&kaldtvann,dadisserørenesitter sammen. Ikkerøreavløpsrør,eihellervarmt ogkaldtvannsrørfrabad Individuellmålingavforbruksvannblirikkemulig Begrensningavvarmetapkunmuligikjellerogfortilførselavvanntilkjøkken Flerelekkasjepunkter,daopprinneligordningmedstigerørpå4punkterihver oppgangopprettholdes,fremforénfremføringavstigerørgjennom trapperommet Nye,bedretilgjengeligestoppekranerkuntilgjengeligikjeller Brannsikringavrørgjennomganger Kobleosspåfjernvarme Loftsleilighetene Loftsleilighetenedelersameietsinfrastrukturforfremføringavkaldtvann,menikke varmtforbruksvannellerradioatorvarme.loftsleiligheteneerogsåkobletpådesamme avløpsrørenesomrestenavsameietsseksjoner. Alternativ1(fremføringavrørgjennomtrapperom)gjørdetmuligforloftsleiligheteneå blitilkobletfellessystemetforvarmtforbruksvann.dermedvildeikkehabehovfor egneberedereogdevedlikeholdskostnadenedeinnebærer.detteerikkemuligved alternativ2eller3. Deteringenplaneromåkobleloftsleilighetenepådetfellesradiatoranlegget. Uansettvalgavløsning,vilinngrepeneiloftseksjoneneværemindreennideøvrige seksjonene. Hvamenesmed tilbakeføringtilavtaltminimumsstandard? IfølgeLovomeierseksjonerhardukravpåateventuelleinngrepidinseksjon,somfølge avetsliktfellesprosjektsomrørprosjektet,utbedres.deterimidlertidsnakkomen tilbakeføringtilenvedtattminimumsstandard.hardugullbelagthimling,vilduikkeha kravpånyttgullfrasameiet,foråsettedetpåspissen.dettevilbliavklartindividuelt nårvierkommetlengreiprosessen. Hvemskalværemedogbetale? Lovomeierseksjonererogsåklarpåatkostnaderpåfellesinfrastrukturskalfordelespå samtligesameiere,itrådmedseksjonsbrøken uavhengigavomarbeidetienkelte seksjonervilværemerkostnadskrevendeenniandre.

7 Densammelovenåpnerogsåforkontantutbetalingtilsameieresomhargjortarbeider sominnebærerbetydeligebesparelserfordetdefinerteprosjektet.altdettevilvifå hjelpavvårforretningsførerobostilågjøreriktig. Finansiering Foraninformasjonsmøtet13.marsgjordeOBOSProsjektenlikviditetsanalyse som viserkonsekvenseneavdeulikeløsningenepåfelleskostnadene(avhengigavhvilken nedbetalingstidvivelger). SidenmøtetharOBOSProsjekt,somnevntover,justertvurderingenavtotalekostnader. Itilleggønsketdeltakernepåsameiermøtetettredjealternativpresentert.Detkreverny likviditetsanalyse. Denbleikkeklartilsameiermøtet,menvilværeklartilinnkallingentildet ekstraordinæresameiermøtetblirsendut.fortoavalternativenepresenteresdether derforkunestimaterforhusleieøkning 1)Kjellereogalleetasjer,både kjøkken ogbadestamme: Rørfremføringgjennom trapperom (Styretsanbefaling) 2)Kjellereogalleetasjer,både kjøkken ogbadestamme: Rørfremføringpåeksisterendeplass Løpetidlån 25år 15år 25år 15år Prosjektkostnad Gjennomsnittper seksjon Økningi felleskostnad Pr (målikviditetsberegnespånytt) Ca.37%** (basertpå tidligeretall: pr seksjon) Ca.50%* (basertpå tidligeretall: pr seksjon) Ca.31%** (Estimat,må likviditetsberegnes) Ca.43%** (Estimat,må likviditetsberegnes) Økningi felleskostnad, 3%inflasjonsjustering

8 3)Kjellerogalleetasjer,kun kjøkkenstamme Minimumsløsning (erlikviditetsberegnet) Løpetidlån 25år 15år Prosjektkostnad Kostnadperseksjon Finanskostnader** Total prosjektkostnad Estimert Låneopptak Økningi felleskostnad Pr %* 22%* Økningi felleskostnad, 3%inflasjonsjustering *Dvs.rentekostnaderpålåniprosjektperioden.Avdragsbetalingstarternormaltførstnårprosjekteterferdigstillet. *Denprosentviseøkningenifelleskostnadervisertilgrunnkost,altsåfellesutgifterminusfyrings ogvarmtvannstillegg. Forutenåvelgeløsningognedbetalingstidforlån,måvipådetekstraordinære sameiermøtetimaiogsåtastillingtilhvordanfinansieringskalskje: 1) Fullfinansieringvedlån(fordeltoversameierbrøken) 2) Lån+innkallingavegenkapitalfrasameierne Styretvilsendeutmerinformasjonomdeulikefinansieringsløsningeneiforbindelse medinnkallingen. Overgangtilfjernvarme Stortingetharvedtattenutfasingavoljefyr(Klimaforliket2012).Oslokommuneharpå sinsidevedtattetmålomutfasinginnen2020.deterforeløpigikkesattnoeendelig årstallfornåroljefyrvilbliforbudt,mendetliggerikorteneatetforbudvilkomme. Styretutrederfortsattny,fornybarenergibærer,menalttyderpåatfjernvarmeerbeste alternativforsameiet.etalternativsompåsiktvilkuttesameietsco2 utslippbetydelig, ogsamtidigspareossforenergikostnader. Hafslundharalleredeførtfjernvarmefremtilsameiet,såalterklarttiloppkobling. FjernvarmerørliggerklarioppgangC,derdeerplombertigjenfremtilvievt. bestemmerossforåkobleosspå.detteharskjeddutenkostnadforsameiet. Styretsforberedelsertilovergangtilfjernvarmebegyntealleredei2010.Da gjennomførtevienenøk analyse.detteeretkravforåkunnesøkestøttefraoslos

9 klima ogenergifond.søknadomstøttetilovergangtilfjernvarmeeralleredeinnvilget. Deneksaktestøttesummenavhengeravsameietstotaleenergiforbrukogfaktiske kostnader. Heleenøk analysenkanlastesnedfrasameietsnettsider,undermenyenhms. Daovergangtilfjernvarmeinnebærerrørarbeiderikjelleren,erdetmest kostnadseffektivtågjennomføresamtidigmedrøroppgraderingsprosjektet.deterogså viktigåkommeigangføretforbudblirvedtatt,dadetvilmedføreatstøtteordninger bortfaller. Overgangtilfjernvarmeinnebæreringeninngrepidenenkelteseksjon. Tilvalg/oppgraderingavegnebad: Detkan,iforbindelsemedrørprosjektet,blimuligmedenkeltefrivilligetilvalg. Styretvilforeksempelanbefalesameieresomfortsattharoriginaltstøpejernsslukomå skifteutdettesamtidigmedatdekoblespånyerør,dadeikkeleveropptildagenskrav. Dekanogsåværevanskeligåfåtettenårdekoblespånyerør. Etannettilvalgkanværeat dersomalternativ1velges kanrøreneleggesoverden originalehimlingen,slikatdebuedehjørneneblirbevartogmanslipperen boks med røritaket.detsammekanblimuligomnoenønskerfremføringlangsgulvfremfori taket. Sliketilvalgvilviinformerenærmereomsenereiprosessen. Skaldupusseoppbadetdittfør2015? Detliggerinformasjonutepåsameietsnettsideromhvordanåleggetilretteforen senererøroppgraderingvedoppussingavbad/toalett.semenypunktet Røroppgradering2015. Viderefremdrift: Påsameiermøtet9.aprilkl.18.00iOBOS lokalerpåhammersborgtorg1,vildetbliny mulighettilåstillevidarhellstrandspørsmålomdeulikeløsningene.hanvilogsålegge fremenforkortetutgaveavpresentasjonenhangapåinformasjonsmøtet13.mars. Endeligavgjørelseomvalgavløsningogfinansieringvilskjepåetekstraordinært sameiermøteimai(datoogstederennåikkebesluttet).deretterfølgeranbudsrunde høsten2014. Deternåklartatgjennomføringførstvilskjei2015. Medvennlighilsen Styret