PLAN DETALJREGULERINGSPLAN FOR FELTENE S OG KBA1 LURA BYDELSSENTER - 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok Saksbehandler Ragnhild Njå Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling Bystyret PLAN DETALJREGULERINGSPLAN FOR FELTENE S OG KBA1 LURA BYDELSSENTER - 2. GANGS BEHANDLING ARC Arkitekter AS, Trondheim legger på vegne av Lura Utvikling AS fram forslag til detaljregulering for felt S g KBA1 i Lura bydelsenter. Planen dekker lokalsenterfunksjoner på Lura, nytt bo- og behandlingssenter og maksimalt 390 boliger i blokkbebyggelse, samt omkringliggende og tilhørende samferdselsanlegg og grøntområder. Saken legges fram for 2. gangs behandling SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Varsel om utvidelse av planområde Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Offentlig ettersyn gangsbehandling i utvalg for byutvikling Videre behandling: Endelig vedtak i bystyret

2 2 GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Regionalplan for Jæren (RPJ) RPJ ble vedtatt og legger føringer for Lura bydelsenter på flere måter: Samordnet areal- og transport Senterstruktur og handel Bomiljø og kvalitet Plansjefen vil komme tilbake til disse temaene i den videre saksframstillingen. Kommuneplan for Sandnes Området er regulert som senterområde og definert som lokalsenter. Videre heter det i pkt 3.3.: «For Hana og Lura bydelssentre defineres rammene for handel ved handelsanalyser for det enkelte senterområde. Handelsanalysen må begrunne senterets handelsomland, virkninger av handelsetablering for nærliggende sentre og påvise at ny handelsetablering ikke utkonkurrerer kundegrunnlaget for nærliggende sentra. Innenfor senterområdene skal det tilrettelegges for flere funksjoner; offentlig og privat tjenesteyting, handel, bolig, næring, kultur, interne gater og plasser, anlegg for lek, grønnstruktur med mer. Første etasje skal i hovedsak forbeholdes handel og publikumsrettet service. Sentrene skal ha oversiktlige adkomstforhold. Parkeringen skal fortrinnsvis løses i innendørs fellesanlegg». Reguleringsplan for Lura bydelsenter gnr 69 plan nr Områdeplanen ble vedtatt i Sandnes bystyre Her ble det i bestemmelsene satt krav om detaljregulering av de ulike delfeltene. Det er utarbeidet handelsanalyse i arbeidet med områderegulering, denne er også vedlagt detaljreguleringen og viser analyser av behovet for handel og hvordan den forholder seg til Sandnes sentrum. Handelsanalysen utreder ikke nærmere Lura bydelsenter sin lokalisering tett opp mot Kvadrat utover at Kvadrat defineres som et regionalt handelssenter (se vedlegg Handelsanalyse Lura bydelsenter). Ortofoto neste side viser hvordan Lura bydelsenter lokaliserer seg i forhold til Kvadrat og andre sentrale målepunkt. Detaljplanen er grovt markert med ulike formål.

3 3

4 4 Forholdet mellom regionalplan, områdeplan og høringsutkast til ny kommuneplan for Sandnes problemstillinger knyttet til boligtetthet og uteoppholdsareal I regionalplanen er det gitt rammer for 6-12 boliger pr daa innenfor bybåndet Stavanger- Sandnes, mens Sandnes bystyre løftet taket på boligtetthet til max 15 boliger pr daa i sitt vedtak til ny KP (høringsutkast) i møte Ny kommuneplan er ikke endelig vedtatt, men regionalplanens rammer på 6-12 boliger pr daa vil uansett være gjeldene. Områdeplanen (Vedlegg: Områdeplan) gir rom for 700 nye boliger i 3 delfelt (KBA1, KBA2 og B/F/K). For senterområde (S) tillates etablert boliger utover de 700 boligene som er nevnt, uten at det settes rammer for antall boliger, boligtetthet eller BRA for boliger. Områdeplanen legger i fht størrelsen på felles uteoppholdsareal føringer som ikke er i tråd med regionalplanen. Regionalplan for Jæren, pkt Områdeplan Lura bydelsenter, kvm pr boenhet I senterområde: 10 kvm pr boenhet Boligtetthet og uteoppholdsareal i tettbebygde områder er sentrale kriterier for bokvalitet i et område. Plansjefen mener de ulike tallene gir rom for faglige vurderinger og vil derfor komme tilbake til disse kvalitetskriteriene i sin vurdering av planforslaget. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet er en del av et større næringsområde i søndre del av Lura bydel i Sandnes kommune og ligger ca 3 km nord for Sandnes sentrum. Planområdet er avgrenset av Rv. 44 Stavangerveien i nord, Fv. 308 Somaveien i vest, Håholen i sør og B/F/K og KBA2 i områdeplan for Lura Bydelssenter i øst. Planområdet er i hovedsak avgrenset til feltet S og KBA1 med tilhørende infrastruktur i overordnet områdeplan for Lura Bydelssenter (Vedlegg: Områdeplan). Planområdet er m2 inkludert Somavegen og Stavangerveien. Det vises til konsulentenes vedlagte planbeskrivelse for fullstendig beskrivelse av planområdet (Vedlegg: Planbeskrivelse Lura bydelsenter, felt S og KBA1).

5 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planforslaget følger opp hovedgrepet fra områdeplanen for Lura bydelssenter. Intensjonen er å legge til rette for at planområdet kan transformeres fra et næringsområde til del av et bydelssenter gjennom sanering av eksisterende næringsbebyggelse og bygging av ca m2 BRA ny bygningsmasse (medregnet over og under terreng). Ny bebyggelse skal gi bydelssenteret en bymessig og kompakt utforming med høy utnyttelse og et variert innhold med særskilt fokus på handelsvirksomhet, boliger, offentlig servicetilbud, samt kulturelle og sosiale funksjoner. Det legges opp til kombinert næring-, tjenesteyting- og boligbebyggelse i forkant mot Stavangerveien og Somaveien. Denne bebyggelsen, «senterområdet», gir skjerming for boligbebyggelsen, «boligområdet», i bakkant som ligger mot grøntområdet Håholen. Byggeområdene er adskilt med et torg og et gatetun som i hovedsak er bilfritt, og som vil fungere som møteplass for beboerne og besøkende til området. Bebyggelsen i senterområdet består av en base over 3 etasjer med parkering i underetasjen, forretning i sokkeletasje og 1.etasje. Tidligere planlagte konvertible parkeringsplasser i 1. etasje er tatt ut av planforslaget, da parkeringsanlegget i sokkelen dekker det beregnede behovet for parkering. På taket i senterområdet legges det opp til lamellbebyggelse i varierende høyde med forskyvninger som danner forskjellige sekvenser av uteoppholdsareal. Bebyggelsen på taket er variert og inneholder boliger og bo- og omsorgssenter samt gir mulighet for etablering av hotell og annen tjenesteyting. Bebyggelsen i boligområdet er organisert i en S-form som omkranser to større felles uterom for boligbebyggelsen. Boligbebyggelsen gir uterommene skjerming for støy fra veier og le for vind. Boligbebyggelsen vil være oppdelt og ha varierende etasjehøyde. Det legges opp til mulighet for passasje gjennom boligfeltet for fotgjengere og syklister som skal videre mot Håholen. Det vises til konsulentenes planbeskrivelse for fullstendig beskrivelse av planforslaget (Vedlegg: Planbeskrivelse Lura bydelsenter, felt S og KBA1).

6 6 Illustrasjon av planen. Pilen viser nytt BOAS. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Høringsperioden var utvidet til 8 uker p.g.a. sommerferien. Statens vegvesen fikk utvidet sin frist til etter arbeidsmøte hvor det fremkom behov for oppdatert trafikkanalyse av de aktuelle midlertidige løsningene i Somavegen og Stavangerveien. Det kom inn 11 uttalelser, som alle i helhet følger saksframstillingen som vedlegg kalt Innkomne merknader etter offentlig høring. Oversikt over innkomne merknader 1. Fylkesmannen i Rogaland, datert Rogaland fylkeskommune, datert Rogaland fylkeskommune datert Statens vegvesen, region vest, datert Lyse Elnett AS, datert Lura bydelsutvalg, datert Sandnes eldreråd, datert Helene Bergsland, Barnerepresentant Sandnes kommune, datert Sandnes kommune, Bymiljø, datert

7 7 9. Lindeveien 51, datert Lindeveien 51, datert Steinstemveien 20, 22, 24, 26, 28 og 30, datert Videre oppsummerer plansjefen, og både forslagsstiller og plansjef kommenterer de vesentligste merknadene i vedlegg kalt Kommentarer til de vesentligste merknadene. Forslagstiller har i tillegg kommentert hver enkelt merknad i eget notat kalt Oppsummering av høringsinnspill med kommentarer, som også er vedlagt. Forslagsstiller redegjør for alle endringene som er gjort i planforslaget mellom 1. og 2. gangs behandling i det samme notatet. Plansjefen slutter seg til forslagsstiller der det ikke er egen kommentar, og viser til plansjefens vurdering der de vesentligste problemstillingene er drøftet. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN - Generelt: urbanisering av et bilbasert næringsområde til et lokalsenter med folkeliv i fokus - Utfordringer knyttet til midlertidige løsninger av de transportmessige forholdene - Håndtering av vann/avløp og Lurabekken ifht utbygging i en felles etappe - Uteoppholdsareal og kvalitet på dette arealet - Boligtetthet - Det vil ved realiseringen av planen utløses utfordringer knyttet til erhverv av grunn da det ikke har lykkes utbygger å komme frem til privatrettslig avtale med eier av gnr/bnr 69/208 og 69/813 Hardråde Investering Det har vært drøftinger med Statens vegvesen underveis i prosessen, hvor både kommunen og utbygger har deltatt. Videre har det vært flere merknadsmøter mellom Plan og utbygger/arkitekt, og fagmøter mellom bymiljø og konsulenter, samt drøfting med overordnet ledelse. Planforslaget har derfor vært gjennom grundig vurdering og er bearbeidet mellom 1. og 2. gangs behandling. Plansjefen og utbygger/arkitekt har kommet frem til en felles forståelse av hvordan Lura bydelsenter skal fremstå, og prosessen har vært utfordrende, engasjerende og lærerik. PLANSJEFENS VURDERING Trafikale forhold Trasèvalg for bussvei avklares i KP vinteren 14/15. Veianlegg rundt Lura bydelsenter bygges ut i fht hvilket valg av bussveitrasè som blir gjort. Der det kommer bussvei, må det legges opp til midlertidige løsninger frem til nye reguleringsplaner for bussveien er vedtatt. Det vil si at dersom bussveien kommer i Somaveien, så er det behov for midlertidig løsning i

8 8 Somaveien inntil den nye bussveien etableres, og vice versa dersom Stavangerveien blir valgt. De midlertidige løsningene er basert på trafikkanalyse datert der utbygging av senterområdet (S) og turproduksjon her er lagt til grunn for beregning av kapasitet i avkjørselen fra lokalsenteret ut i Somavegen (Vedlegg: Trafikkanalyse). Analysen viser at det er betydelig risiko for kø ut av senterområdet i rushtrafikken om ettermiddagen, mens belastningen i morgenrushet ikke er kritisk. I Stavangerveien etableres midtdeler i krysset for å sikre at det ikke er mulig med venstresving her. Statens vegvesen påpeker at det vil være nødvendig på mer detaljert nivå å se nærmere på avbøtende tiltak internt i planområdet. I bestemmelsene 3-8 er det tatt inn krav om plan for håndtering av trafikale forhold i bygge- og anleggsfasen, og i 3-3 er det lagt inn krav om at tekniske planer som berører samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur skal godkjennes både av Statens vegvesen og Sandnes kommune. Det vises også til bestemmelsene om midlertidige veganlegg i Somavegen og i Stavangerveien ( 7-5 og 7-7) som også er vist i illustrasjon 1 i bestemmelsene. Plansjefen forutsetter derfor at de midlertidige løsningene detaljprosjekters i samarbeid med vegvesenet og kommunen og utformes slik at de trafikale forholdene blir best mulig ivaretatt. Plansjefen vil likevel understreke at det er mange usikre variabler i bygg- og anleggsfasen, spesielt knyttet til utbygging av bussvei trasé, som gjør at en ikke med sikkerhet kan forutsi hvordan de trafikale forholdene vil utvikle seg i anleggsperioden de neste årene fremover. Det legges en hensynssone over hele området langs Stavangerveien og Somavegen, for å kunne ivareta midlertidige løsninger og deretter kunne regulere en ny, varig løsning ut fra hvor bussvei traseen endelig blir lagt. Plansjefen forutsetter at trasé for bussvei avklares før utbygging av 1. byggetrinn er realisert, og en dermed får bygd ut den regulerte løsningen i den veien som ikke blir bussvei. Både midlertidige og permanente løsninger for Somaveien og for Stavangerveien vises i illustrasjoner som legges fram til 2. gangs behandling (Vedlegg: Midlertidige og permanente tiltak Stavangereien og Somaveien). Plansjefen vil peke på at både midlertidig og permanent løsning i Somaveien medfører erverv av grunn på gnr 69 bnr 208 og 813 som eies av Hardråde Investering. Det vil derfor være aktuelt med etappevis utbygging også av de midlertidige løsningene i Somaveien, da grunnervervet også vil ta noe tid.

9 9 Den midlertidige veien (KBA3) over Westco sin eiendom trekkes ut av planen, da Westco kan komme seg ut via en egen internvei på sin eiendom. Det har ikke vært mulig å oppnå avtale med grunneiere her, og en vil derfor unngå regulering på annen manns eiendom. Konsekvensen av dette er at renovasjonsbilen må ha en snuplass og kunne kjøre ut av bydelssenteret og svinge til høyre i Stavangerveien. Det etableres en midlertidig snuplass på deler av arealet hvor den fremtidige bydelseparken skal anlegges. Det presiseres at materialvalg og utforming i gatetunet og opp langs BOAS skal videreføres som regulert i planen med vekt på fotgjengerbasert prioritet. Det er kun den ekstra snuplassen som får en et bilbasert veidekke som også kan kombineres med en har overflate for ballspill (basket, volleyball). Konsekvenser for barn og unge Se vurdering under solforhold og uteoppholdsareal, samt folkehelse og nærmiljø. Bokvalitet boligtetthet Plansjefen har drøftet problemstillingen i saksframlegget til 1. gangs behandling, og både fylkesmann og fylkesrådmann støtter opp om høy boligtetthet for optimal arealutnyttelse og fordi det er høy kollektivdekning her. Lura bydelsutvalg krever max 700 boliger i hele områdeplanen og bymiljø stiller seg negative til den høye utnyttelsesgraden. De mener at boligtettheten går ut over bokvaliteten og særlig de offentlige uteoppholdsarealene på grunn av dårlige solforhold. Plansjefen er enig i at så høy boligtetthet som her, skaper betydelige utfordringer i fht uteoppholdsarealer og boligkvalitet. Dette har vært et gjennomgående tema i dialogen gjennom hele planprosessen, og plansjefen mener at planforslaget som legges fram til 2. gangs behandling ivaretar disse utfordringene, og viser til nedenforstående avsnitt om solforhold og uteoppholdsareal. Plansjefen opprettholder derfor boligtettheten i planforslaget, også fordi fylkesrådmann og fylkesmann er tydelige på at det skal bygges tett i dette området. Solforhold ARC Arkitekter har utarbeidet grundige solstudier etter høringsperioden som viser hvordan solforholdene fremstår avhengig av hvilken type blokkbebyggelse en velger (Vedlegg solstudie boligtyper). Blokker med midtgang er bredere og kaster dermed mer skygge enn oppgangsblokker med et smalere avtrykk og mindre volum. Solstudiene viser at blokkbebyggelse med svalgang ikke får nevneverdig bedre solforhold som oppgangsblokkene. I tillegg har svalgangsblokkene negative kvaliteter i fht blant annet innsyn i det rommet som blir liggende ut mot svalgangen. Plansjefen vil derfor anbefale at en ikke fastholder

10 10 vedtaket om blokkbebyggelse med svalgang, men heller åpner for ulike type blokkbebyggelse på blokkene i S området, noe som reguleres av byggelinjer og høyder i plankartet. Taklokket på senterområdet skal opparbeides som uteoppholdsareal. Den 21.3 er det meste av taklokket skyggelagt fra kl 9.00 til Deretter bedrer solforholdene seg betydelig, spesielt med oppgangsløsningen. Fra kl er det optimale solforhold, og også de felles uteoppholdsarealene ut mot gatetunet er svært solfylte utover ettermiddagen frem til kl Den 21.6 kl og utover til kl er det optimale solforhold, spesielt ved å velge oppgangsløsningen. På dette tidspunktet ligger også langt over 50 % av de felles uteoppholdsarealene på taket i solen, og beboerne kan også velge å bruke disse. Det samme gjelder på tidspunkter tidligere på dagen, men i mindre grad enn på ettermiddagen. Det er blokk S4 og S5 som har den beste kveldssolen. Solstudiene viser imidlertid at det er blokk S3 som har de dårligste solforholdene, uansett hvilken type blokkbebyggelse en velger. Plansjefen er derfor av den oppfatning at det er her en må prioritere å få inn næring/tjenesteyting i første og andre etasje hvor det er mest skygge, noe som er sikret i bestemmelsene Videre heter det i 4-7: Det tillates ikke ensidig belyste boligenheter mot Stavangervegen og Somavegen eller mot nord og øst. Byggelinjene i S3, S4 og S5 er trekt inn, og vises nå i plankartet med en bredde på 18 meter (før 20 meter). Med dette sikres et smalere bygningsvolum som kaster mindre skygge. Uteoppholdsareal Plansjefen har lagt sterke føringer for at kvaliteten i de felles uteoppholdsarealene skal være høy, og at det skal være ulike soner i rommene mellom blokkbebyggelsen. Det er derfor regulert inn offentlig lekeplass mellom S2 og S4. Her vil det være en offentlig trapp og en offentlig heis for å sikre allmenheten tilgang til denne lekeplassen. Lekeplassen skal utformes slik at større barn og ungdom får kan boltre seg her. Plansjefen er ikke enig med bymiljø i at torg, gatetun og offentlig lekeplass skal privatiseres og dermed være beboernes ansvar å drifte og vedlikeholde. Plansjefen er derimot av den oppfatning at disse områdene skal være offentlige og tilgjengelige for allmenheten, noe som er et hovedpoeng ved å etablere et lokalsenter og bidrar til urban utvikling av byen.

11 11 Videre vil det i uteområdet mellom S4 og institusjonen opparbeides et uteoppholdsareal, torg, med både harde og myke overflater, beplantning og møblering av små sittegrupper som innbyr til ro og er skjermet for innsyn. Dette reguleres imidlertid felles, da det i langt større grad vil være beboere og brukere på institusjonen som vil være målgruppen for dette området. I boligområdet sør for senterområdet er det nå regulert inn lekeplasser, og disse er felles for beboerne i disse boligene. Plansjefen viser til vedlegg: Lura bydelsenter overbygninger på tak vedr. utforming av de felles uteområdene. I 4-8 Uteoppholdsareal og lekeareal, samt 5-4 Torg og gatetun er kvaliteten til disse områdene sikret. Se for øvrig kommentar til merknad fra barnas representant (Vedlegg: Kommentarer til de vesentligste merknadene Lura bydelsenter, s. 6 og 7). Folkehelse og nærmiljø Støy Støyrapport fra COWI datert viser at planlagt bebyggelse vil ha arealer og fasader i gul og rød støysone fra veitrafikk, med rød sone mot Stavangerveien i nord og Somaveien i vest. Utendørs oppholdsareal på bakkeplan i sammenheng med boligutbyggelsen vil ha tilfredsstillende støynivå i henhold til T Alle boenhetene, foruten om to, vil ha kunne få tilgang på stille side. Støynivået, Lden, for de to boenhetene som ikke har stille side er beregnet til 56 db i 2023, hvorav kravet er Lden 55 db. Det vil ikke være en hørbar forskjell mellom 55 og 56 db, så disse leilighetene kan anses å ha stille side. Reguleringsbestemmelsen om 3,2 m² privat uteareal pr boenhet er tenkt løst med innglasset balkong på de mest støyutsatte fasadene for boligbygget ut mot Somavegen. Det vil være behov for tett skjerm mot nord for de to nordligste balkongkolonnene til boligbygg S3 og S5 i senterområdet for å oppnå tilfredsstillende støyforhold på disse balkongene. Ekvivalent eller maksimalt støynivå utenfor fasader er av en slik størrelsesorden at det vil være nødvendig med krav til fasadeisolasjon. Det er i bestemmelsene 3-7 lagt inn at rapporten fra COWI skal følges opp. I tillegg skal det etableres støyskjermer i S3, S5 og Institusjon som vist på plankart. Ved etablering av takterrasser i boligbygget ut mot Somavegen (B1) skal det opparbeides støyskjermer på takterrasser som vist på plankart. Tilgang til tur- og rekreasjonsområder Lura bydelsenter grenser opp mot friområdet Rundeskogen som er gruset opp med turstier på kryss og tvers. Området er mye i bruk, og det vil bli anlagt turstier fra bydelssenteret og inn i friområdet som vil danne en

12 12 sammenhengende rundløype på ca 2 km i nærmiljøet. Økt bruk vil føre til økt slitasje av området, og oppgradering vil på sikt være nødvendig. Det vil derfor vurderes å legge inn oppgradering av friområdet Rundeskogen som rekkefølgetiltak for neste etappe av utbyggingen av Lura bydelsenter. Det er videre mulig å gå opp mot Varatun, den tidligere fyllplassen ble lagt ned så langt tilbake som i Området er regulert til friområde og nå nærmest framstår som et viltvoksende naturområde. Det foreligger planer om å tilrettelegge dette området for park, og for beboerne i Lura bydelsenter vil det kunne bli et attraktivt rekreasjonsområde. Det vil være aktuelt å legge inn rekkefølgekrav om økonomisk bidrag til oppgradering av Varatunparken for neste etappe av utbyggingen av Lura bydelsenter. Eget tur- og bydelskart for turstier i Lura bydel viser at det er flere turtrasèer i nærmiljøet, og disse er også mulig å gjennomføre med barnevogn eller rullestol. Sykkeltrase fra Lura til sentrum går gjennom Strandgata, og her er ikke sykkeltraseen av en slik kvalitet at den kan kalles tilfredsstillende. Energiløsninger Sandnes kommune har ikke krav om tilknytning til en bestemt leverandør av fjernvarme. Lyse ikke har lagt fram nettet i trasé til Lura bydelsenter for tilknytning til fjernvarme fra dem, og en får derfor mulighet til å vurdere andre energiløsninger. Det tilrettelegges for vannbåren varme, og det vil i den videre prosessen være aktuelt å benytte andre kilder for fornybar energi: varmepumpe, pellets eller andre energiløsninger. Det vises til de 2 vedlagte notatene Energiforsyning og Transformatorrom for mer informasjon om energiløsningene. Dette er sikret i bestemmelsene 3-4, og Sandnes kommune ser positivt på denne løsningen. Plansjefen mener derfor at tilleggspunktet i vedtaket om energiløsninger ved 1. gangs behandling, er imøtekommet. Vann og avløp, samt Lurabekken I vedtaket fra utvalg for byutvikling til 1. gangs behandling er følgende tillegg: Før annen gangs behandling skal løsninger for vann og avløp inkludert Lurabekken være avklart, samt bestemmelser om dette. Det har vært dialog mellom utbygger, bymiljø og politisk ledelse i Sandnes kommune. En er kommet fram til en avklaring hvor utbygging av teknisk infrastruktur til vann/avløp og håndtering av Lurabekken skal skje i en etappe. Forhandlinger om fordeling av kostnader mellom utbyggerne i de

13 13 forskjellige etappene av områdeplanen for Lura bydelssenter vil bli gjennomført i den videre prosessen. På bakgrunn av dette mener plansjefen at tilleggspunktet i vedtaket er imøtekommet. Barnehage- og skolekapasitet (Se vedlegg: Barnehager og skoler Lura). Plansjefen er fra fagstab barnehage gjort kjent med at det er for lite barnehageplasser i Lura-området i dag. Det er derfor regulert inn barnehage i områdeplanen, felt o_bh (vedlegg Områdeplan Lura bydelsenter). Fagstab barnehage ber derfor om at det det etableres ny stor barnehage, minimum 8 mål da det er mulig at en barnehage her også må avlaste behov i sentrum. Plansjefen er kjent med at Sandnes tomteselskap vil ta initiativ til oppstart av reguleringsarbeid for ny barnehage. For Lura skole ligger planlagte boliger til grunn for omtalen i skolebyggprogrammet og bydelssenteret er tatt med. Her heter det: Nærskoleområdet til dagens Lura skole må tilføres økt kapasitet etter hvert som antallet boliger ved Lura bydelsenter øker. Dette vil være aktuelt etter Tomten på Lura skole er stor nok til at Lura skole kan utvides til en B28-skole med plass til 784 elever. Så store skoler har vi så langt ikke bygget i Sandnes. Dersom Lura skole ikke skal utvides, må det i første rekke avsettes tomt til skoleformål i forbindelse med revidering av kommuneplanen. Lura skole må fortsette å samarbeide med Porsholen skole om elevinntaket for de elevene som bor i området mellom de 2 skolene. Lurahammaren ungdomsskole er en U12-skole med plass til 336 elever. Lurahammaren ungdomsskole rekrutterer elever fra barneskolene Porsholen og Lura. Etter 2022 er det behov for en utvidelse av kapasiteten ved Lurahammaren ungdomsskole. Det er lagt til rette for en utvidelse av skolen til en B15 skole. En framtidig utvidelse av Lurahammaren ungdomsskole må sees i sammenheng med løsninger for Giske ungdomsskole, Skeiene ungdomsskole og elever bosatt i de nye boligene i Sandnes sentrum. Plansjefen kan ikke gi en kvalifisert vurdering av hvor mange barnefamilier som vil flytte til Lura bydelsenter. Tradisjonelt bor barnefamiliene i distriktet i eneboliger og rekkehus, og det er i liten grad kultur for å bo med barn i blokkbebyggelse. Samtidig er distriktet preget av sterk vekst og spesielt mange småbarnsforeldre flytter hit med barna sine. Statistikk fra folkehelsebarometeret viser at 14 % av befolkningen i Sandnes kommune i 2013 var aleneboende. Noen av disse har gjerne samvær med barn deler av tiden, og bor i samme nærskoleområde som

14 14 tidligere partner. Høy innvandring preger også distriktet, og gjør at unge mennesker fra andre steder kan ha en annen kultur og andre boligpreferanser. Det kan være behov for boliger som treffer et annet segment enn det tradisjonelle. Det er sterkt ønskelig at Lura bydelsenter får en beboermasse med variert bakgrunn og alderssammensetning og at skoler og barnehager utvides slik at alle får plass i sitt nærmiljø. Nytt bo- og behandlingssenter og boligsosial handlingsplan Sandnes kommune har avtale med Lura Utvikling AS om utbygging av nytt bo- og behandlingssenter (BOAS) med 61 plasser med tilhørende uteanlegg og parkering. Det nye BOASet får en urban beliggenhet i et senter med forretninger, spisesteder, offentlig og privat tjenesteyting som en del av sitt aller nærmeste område. Det er lagt opp til 1200 kvm felles uteoppholdsareal for beboerne her, og opparbeiding skal være i tråd med behovene som disse brukergruppene har og være fysisk avgrenset slik at ikke fri ferdsel for publikum er mulig her. Samtidig vil kvalitetene i bydelssenteret gi beboere og pårørende flere arenaer å ferdes på i sitt nærmiljø. For ansatte og besøkende kan god kollektivtilgjengelighet være en faktor som øker attraktiviteten til det nye BOASet. Vurdering etter naturmangfoldloven Kommunen sitter ikke på registrerte spesielle naturverdier i dette området. Området er i dag brukt som næringsareal. Etter plansjefens vurdering er det ikke grunn til å tro at det er spesielle arter eller naturtyper i området, og mener derfor at det ikke er grunnlag for å kreve nye registreringer for å heve kunnskapsgrunnlaget. Tiltakene vurderes heller ikke å ha vesentlig betydning for økosystemene i området. I forhold til landskapsverdi, som også omfattes av naturmangfoldloven, vurderer plansjefen tiltakene som akseptable. Sikkerhet og beredskap Det er utført ROS-analyse (se vedlegg ROS-analyse) som viser at støy- og støvforurensing fra trafikk og ulykker i anleggsperioden er de mest risikable hendelsene i ROS-analysen. Risikoen for ulykker i av- og påkjørsler samt ulykker med gående/syklende vil reduseres som følge av oppgraderingen av veg- og gangvegsystemet i planområdet. I tillegg viser analysen at elveflom er mindre sannsynlig og men kan medføre alvorlige skader på bygg og anlegg. Det er likevel, spesielt, i bygge- og anleggsfasen at området vil få betydelige utfordringer i knyttet til trafikkavvikling og trafikksikkerhet. Det er lagt inn en bestemmelse i 3-8 som ivaretar at disse forholdene: Plan for beskyttelse av trafikanter og omgivelsene mot ulemper i byggeog anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting. Planen skal redegjøre for miljøtiltak knyttet til trafikkavvikling, trafikksikkerhet for gående og

15 15 syklende, massetransport, renhold og støvdemping, støyreduserende tiltak og driftstider. Avbøtende tiltak skal beskrives. Plansjefen forventer at utbygger følger dette opp i bygg- og anleggsfasen. Universell utforming Alle boenheter vil utformes som tilgjengelige boenheter med alle hovedfunksjoner på ett plan og adkomst fra hovedplan og parkeringskjeller via heis. Det tillates heller ikke 1-roms leiligheter, som ofte er små og upraktiske og lite tilgjengelige. Det er lagt opp til 5 % HC parkeringsplasser, og disse skal fordeles og plasseres nær heis i parkeringskjelleren. Gangforbindelser og uteområder holder generelt en stigning1:20, noen steder må en akseptere stigning på opp til 1:12 over en kort strekning. Det er også lagt inn en offentlig heis mellom gatetun og opp til det felles uteoppholdsarealet i S1. Flere forretninger/tjenesteyting vil ha adkomst fra dette nivået, og disse kan nås via den offentlige heisen. Det er ønskelig at Lura bydelsenter tiltrekker seg ulike aldersgrupper, både ungdom, småbarnsfamilier og eldre. Et godt planlagt universelt utformet bydelsenter vil gi mulighet er for enklere fremkommelighet enten det gjelder barnevogner, sykler eller rullatorer, og ikke minst for brukere av det nye Rundeskogen bo- og behandlingssenter. Konsekvenser utenfor planområdet Lura bydelsenter vil gi denne bydelen et naturlig samlingspunkt. Fysisk og materielt vil bygningene være godt synlige og sette et stempel på området som gjør at bydelen fullstendig endrer preg. Fra å være en bydel med mye arealkrevende næring, bilbasert og dominert av et stort regionalt handlesenter Kvadrat får en nå en lokal arena for samhandling, tjenesteyting og handel, samt moderne leiligheter i blokkbebyggelse. Handlearelet er på kvm BRA og til sammenligning kan det opplyses av M44 på Bryne har om lag kvm BRA. Senteret vil derfor få et betydelig areal for handel, og vil ha behov for et betydelig kundegrunnlag. Det vil komme 390 boenheter i denne detaljplanen, og ytterligere 430 ved realisering av hele områdeplanen. Dette gir et godt utgangspunkt for et bærekraftig lokalsenter. I tillegg er det omkringliggende nabolag i nord og sør for Rundeskogen som vil få svært god fotgjenger- og sykkelbasert tilgang til lokalsenteret via et nett av sammenhengende gang- og sykkelstier. Mens Kvadrat er et regionalt kjøpesenter basert på bilkjøring, skal Lura bydelsenter være et lokalt samlingspunkt som dekker de daglige behovene og hvor fotgjengere og syklister gis prioritet. Matbutikker som allerede ligger i planområdet, vil etablere seg i senteret.

16 16 Plansjefen har derfor også lagt vekt på at broen over Stavangerveien skal utgjøre et identitetsskapende element og ha høy arkitektonisk kvalitet. OPPSUMMERING Utbyggingen av Lura bydelsenter vil medføre en omfattende utbygging og transformasjon av det eksisterende området. Nye bygg, opptil 7 etasjer høye, vil utgjøre horisonten og det kan komme til å flytte inn opp mot 1700 nye innbyggere til bydelen. Nye forretninger, nye spisesteder, torg og park er kvaliteter som vil bidra til en urbanisering av området og nye sosiale møteplasser. Høyverdig kollektiv trasé vil bli etablert, og en får en moderne, bymessig bydel med god kollektivdekning. Det er også utviklet et nett av gang- og sykkelstier som gir mulighet for sammenhengene både tur- og sykkelmuligheter, og tilkobling til grøntområdet Håholen. Tilleggspunktene i vedtak i Utvalg for byutvikling er fulgt opp i bearbeidingen av planen fram til 2. gangs behandling. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, Detaljregulering for feltene S og KBA1 Lura bydelsenter - plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert Rådmannen i Sandnes, Bodil Sivertsen rådmann Kristin Barvik Kommunaldirektør

17 17 Vedlegg: Vedtak Plankart datert Bestemmelser datert Innkomne merknader etter offentlig høring Kommentarer til de vesentligste merknadene Lura bydelsenter Oppsummering av høringsinnspill med kommentarer Planbeskrivelse Lura bydelsenter, felt S og KBA1 Situasjonsplan Arealer og utnyttelsesgrad i planforslag Prinsipper for boligbebyggelse i S3-S5 Solstudie boligtyper NOTAT overbygninger på tak vedlegg, AGRAFF NOTAT energiforsyning, ARC arkitekter AS, NOTAT Transformatorrom Trafikkanalyse Lura Bydelssenter Midlertidige tiltak Stavangerveien og Somaveien Permanente tiltak Stavangerveien og Somaveien Renovasjonsteknisk plan Plankart på orthofoto Barnehager og skoler Lura Områdeplan Lura bydelsenter Handelsanalyse Lura bydelsenter Bestemmelser områdeplan Lura bydelsenter Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.