Saksliste: Nr. Sakstittel Saksordfører

Transkript

1 FLESBERG KOMMUNE Utvalg: komiteen for plan, næring og ressurs Møtested: Formannskapssalen Møtedato: TIRSDAG kl. 13:00 Saksliste: Nr. Sakstittel Saksordfører PS 43/12 Gnr 48/4 - Søknad om konsesjon. Signe Ulland Fløtterud PS 44/12 Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse Egl Langgård Juvenes, del av GNR/BNR 7/1 i Flesberg kommune. Pbl 12-10; offentlig ettersyn PS 45/12 GNR/BNR 17/14 Søknad om dispensasjon, pbl Knut Klev 19-1 PS 46/12 GNR/BNR 29/1 Søknad om dispensasjon, pbl Guro Lie 19-1 PS 47/12 GNR/BNR 9/4 Søknad om dispensasjon, pbl 19-1 Gunnar Grette

2 FLESBERG KOMMUNE Gnr 48/4 - Søknad om konsesjon. Lampeland Arkiv 48/4/0/0 Saksmappe 2012/751 Avd Teknikk, plan og ressurs Saksbehandler Jon Kåre Jonsson MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak komiteen for plan, næring og ressurs /12 Rådmannens anbefaling: 1. I medhold av konsesjonsloven av 28. november 2003, med endringer i lov av 19. juni 2009, gis Finn Ove Pettersen og Elisabeth Steffensen, Kongsberg, konsesjon på erverv av Øvre Buin Gnr 48/4 i Flesberg kommune.. 2. Som vilkår for konsesjonen setter Flesberg kommune, som krav, at søker tilflytter eiendommen innen 2 år fra kommunestyrets vedtaksdato. Vedlegg: Konsesjonssøknader. Saksopplysninger: Elisabeth Steffensen og Finn Ove Pettersen, Christian Sindingsvei 36, 3610 Kongsberg, søker om konsesjon på ovennevnte registreringsnummer i Flesberg kommune. Erverver opplyser at eiendommen er brukt som fritidsbolig siden 1950 tallet og deres intensjon med ervervet er å drive skogsdrift. Ta vare på ett forfallent og gjengrodd småbruk og gi sine barn bedre kunnskap og erfaringer om skog og natur. Søkere opplyser at de er oppvokst med skogsdrift i mindre skala. Øverby skog har utført takst på eiendommen: Eiendommens arealer: Totalt ca. 226 daa. Skogarelal 205 daa. Annet 21 daa. Bebyggelse: Hytte 1, grunnflate 33 m²., dårlig stand. Hytte 2, grunnflate 27 m²., dårlig stand Stabbur, grunnflate 15 m²., dårlig stand. Vognskjul, byggeår 1950, grunnfalte 70 m²., dårlig stand. Eiendommen vil ved omsetning være konsesjonspliktig. Eiendommen vil dermed ikke fritt kunne omsettes i markedet - men er avhengig av godkjennelse fra offentlige myndigheter. Det er odel på eiendommen samt bo- og driveplikt Konsesjonsloven ble endret i lov av 19. Juni 2009 nr. 98. I innledningen til loven blir det presisert at formålet ved endringene er å bla å forenkle og gjøre tydeligere reglene om bo-

3 og driveplikt. Reglene er nå utformet slik at de kan ivareta hensynet til de landbrukspolitiske målene på en bedre måte en tidligere. Dette gjelder særlig hensynet til bosetting. I rundskriv M-2/2009 pkt 7 står det bla. Boplikt oppfylles ved at eieren bor på selve eiendommen (driftsenheten). Det er ikke tilstrekkelig å bo i kommunen, da erververen må ta eiendommen som sin reelle bolig. Imidlertid kan kommunen gi konsesjon med vilkår. Salgssummen er satt til kr ,-, dette er kr ,- over takst, som er satt til kr ,-. Vurdering: Rådmannen setter ingen spørsmålstegn ved søkers evne og vilje ved å tilflytte gården, samt å drifte den på en forsvarlig måte. Rådmannen ønsker heller ikke å overprøve salgssummen, denne er likt takst og er trolig det markedet er villig til å gi for eiendommen i dagens marked. Saken legges med dette frem til politisk behandling. Side 3 av 18

4 FLESBERG KOMMUNE Lampeland Arkiv L12 Saksmappe 2011/241 Avd Teknikk, plan og ressurs Saksbehandler Ørn Antonsson Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse Juvenes, del av GNR/BNR 7/1 i Flesberg kommune. Pbl 12-10; offentlig ettersyn MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak komiteen for plan, næring og ressurs /12 Rådmannens anbefaling: 1. Kommunens komité for plan, næring og ressurs vedtar å legge forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse Juvenes, del av GNR/BNR 7/1, ut til offentlig ettersyn etter pbl Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringer. Vedlegg: - Forslag til reguleringsplankart (forminsket), datert Forslag til reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, september 2012 Saksopplysninger: Kommunen har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse. Reguleringsforslaget er utarbeidet av ar plan & landskap v/landskapsarkitekt Anne Ribberud og ingeniør Marit Kleivedalen på oppdrag fra grunneiere. Hensikten med planen er å legge til rette for fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg. Planområdet er på nordre Ble og omfatter i hovedsak grunneiendommen GNR/BNR 7/1; Juvenes. Grunneier på eiendommen er Håvard Fåne. Eiendommen strekker seg fra bygda innover mot fjellet, og er delt opp i flere teiger. Det er tidligere utarbeidet reguleringsplan for tilgrensende eiendommer, både GNR/BNR 7/2 og 8/1. Planforslag for del av eiendommen 7/3 er til behandling i kommunen. GNR/BNR 7/1 er tidligere uregulert med unntak av et lite område ved Djupvatn. Grunneier på GNR/BNR 7/2, Hans Endre Fossan ønsket også å delta i planarbeidet, og planforslaget omfatter derfor også del av denne eiendommen. Det er en fordel for utforming av området å samarbeide med naboeiendommen vedrørende adkomstveger. Mindre arealer av GNR/BNR 7/2 omfattes derfor også av planforslaget. For å oppnå et sammenhengende planområde tas hovedadkomstvegen gjennom GNR/BNR 7/2 inn i planområdet. I kommunedelplan for Blefjell er delområder av eiendommen vist som byggeområder, i tillegg til at to mindre områder opp mot fjellet er avsatt til LNF-sone 4 hvor et fastsatt antall nye tomter for fritidsbebyggelse er tillatt i tråd med tidligere vedtatte disposisjonsplaner. Øvrig areal er avsatt til LNF-område 1. Kommunedelplanen er vedtatt av Flesberg kommune og godkjent av Miljøverndepartementet

5 Planområdet er delt inn i fire delområder fra A-D/E. Inndelingen er basert på byggeområdene i kommunedelplan for Blefjell som omfatter fire mindre områder på denne eiendommen, tre av disse avsatt til byggeområder for fritidsbebyggelse, det siste avsatt til LNF område med mulighet for spredt fritidsbebyggelse. I tillegg er tomtene tilhørende eiendommen GNR/BNR 7/2 skilt ut som en egen bokstav innenfor det fjerde delområdet, E. Det refereres i den videre planbeskrivelsen til de ulike delområdene. Eksisterende bebyggelse har lav til middels sanitær standard. Det er utarbeidet en egen temavurdering om disse forholdene for eksisterende og planlagt fritidsbebyggelse. Reguleringsforslaget legges nå fram for kommunens komité for plan, næring og ressurs for behandling etter pbl 12-10; offentlig ettersyn. Planforutsetninger i kommunedelplanen: For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap.2): Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene. Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter. Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått (jf. kap.5.2): Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper: Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene. Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7. Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare. Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense. Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning. På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale: familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing. For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter. Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell. Side 5 av 18

6 Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse Juvenes, del av GNR/BNR 7/1. For plandetaljer henvises til vedlagt planbeskrivelse. I forbindelse med kunngjøring av oppstart av reguleringsarbeidet er mottatt innspill Fylkesmannen i Buskerud, Buskerud fylkeskommune, NVE og hytteeiere. Fylkesmannen i Buskerud: Uttalelse til varsel om arbeid med reguleringsplan for deler av eiendommen Juvnes på Blefjell i Flesberg kommune Fylkesmannen har mottatt varsel om oppstart av arbeid med reguleringsplan for deler av eiendommen Juvnes på Blefjell. Vi ber om at forhold knyttet til myr, bekker, landskap, friluftsliv og naturmangfold blir tilstrekkelig ivaretatt i tråd med nasjonale føringer. Det kan bli reist innsigelse til planforslag som er i strid med nasjonale retningslinjer for arealplanlegging. Fylkesmannen anbefaler at det blir lagt opp til energibesparende løsninger for bebyggelse og oppvarming. Bakgrunn Fylkesmannen viser til ditt brev av 24. juni 2011 med varsel om oppstart av planarbeid for deler av eiendommen Juvnes på Blefjell i Flesberg kommune, gnr. 7/1 og 7/2. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for ny fritidsbebyggelse med adkomstveier. Området er i kommunedelplanen for Blefjell vist som byggeområder og LNF-område. Fylkesmannens kommentarer Det er knyttet store natur- og friluftsinteresser til de sentrale deler av Blefjell, samtidig som området er utsatt for sterkt pres når det gjelder videre hyttebygging og andre byggetiltak. Fylkesmannen viser videre til kommunedelplanen for Blefjell som har vært gjennom en omfattende planprosess, med godkjenning i Miljøverndepartementet. Vi forutsetter i denne forbindelse at det ikke legges opp til arealbruk som er i strid med denne planen. Det er i så fall sannsynlig at det blir reist innsigelse til planforslaget. Fylkesmannen vil videre vise til plan- og bygningsloven 4-2 om Planbeskrivelse og konsekvensutredning. Vi forutsetter at det i forbindelse med det videre planarbeidet blir utarbeidet en fyllestgjørende planbeskrivelse med omtale av virkninger for andre interesser. I det videre planarbeidet bør det tas hensyn tillandskapsmessige forhold, friluftsinteresser og biologisk mangfold. Vi vil i denne forbindelse særlig vil vise til Lov om forvaltning av naturens mangfold der det fastsettes mål for ivaretakelse av naturtyper og arter. Videre omhandler denne loven sentrale prinsipper om kunnskapsgrunnlag og miljørettslige prinsipper som skal legges til grunn også for arealplanlegging etter annet lovverk. Det må som en del av planarbeidet redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp. I St. meld. nr. 26 ( ) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand er det en arealpolitisk føring at vassdrag skal forvaltes gjennom helhetlig arealpolitikk som sikrer vassdragslandskap, vassdragsbelter og vannressurser. I 1-8 i ny plan- og bygningslov er det også fastsatt at det skal tas særlig hensyn til natur-, frilufts- og landskapsinteresser langs vassdrag. Vi ber om at det i planarbeidet blir redegjort for vassdrag i området og at disse blir tilstrekkelig ivaretatt. Vi ber videre om at det blir lagt inn arealer for grøntdrag, stier og løyper i planen, og at det blir redegjort for tilknytning til overordnet sti- og løypenett i området. Det er en nasjonal målsetting å få til energi effektive bygningsløsninger, jf. St. meld. nr. 34 ( ) Norsk klimapolitikk. Et viktig tiltak er å satse på alternative oppvarmingsmåter Side 6 av 18

7 til strøm, f. eks varmepumpe, fjernvarme eller bioenergi. Vi ber om at kommune og tiltakshaver prøver å legge til rette for dette. Regional myndighet kan fremme innsigelse til planforslag som anses å være i strid med tidligere vedtatte planer og den nasjonale miljøpolitikken. Regulantens kommentar: Planbeskrivelsen redegjør for disse forholdene. Byggegrense mot vann i kommunedelplan for Blefjell er overholdt i området. Det er søkt å opprettholde god avstand til myrdrag og bekkeløp. Det er rikelig med grønne strukturer i planområdet og på eiendommen i sin helhet. Overordnet løypenett er lagt inn på plankartet. Planforslaget legger ikke opp til nye kryssinger av skiløypenettet. Bruk av alternativ energi oppleves å være viktig for hyttebyggere som i stor grad benytter alternative tilleggskilder til å dekke energiforbruket. Buskerud fylkeskommune (utdrag): Det er gjennomført befaring i området. Rapporten viser at det ikke er konflikt med automatisk fredede kulturminner i området, men at det er nyere tids kulturminner, især i området ved Blåbergsetra, som bør bevares. Regulantens kommentar: Området ved setra har særskilte reguleringsbestemmelser. Det er vist hensynssone for kulturmiljø i området. Rapport fra kulturminneregistreringer er vedlagt planmaterialet. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE): Innspill til oppstart av reguleringsplanarbeid for Juvenes GNR/BNR 7/1 og del av 7/2 - Blåberg - Blefjell - Flesberg kommune Vi viser til brev av med varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for Juvenes. Innen for planområdet er det flere vann, bekker og myrdrag. NVE ber om at alle elver, bekker og innsjøer i planområdet identifiseres og merkes av på plankartet. Vi anbefaler at vassdrag skal reguleres til bruk og vern av sjø og vassdrag, jf ny pbl 12-5 nr. 6. Dersom det er spesielle bruks- eller vernehensyn langs vassdraget bør formålet underspesifiseres. I tilknytning til vassdragene kan det fastsettes en byggegrense på inntil 100 meter av hensyn til miljøverdier og friluftsliv i vassdragsnaturen. Elveos og rand soner langs vassdrag er blant de mest artsrike og bevaringsverdige med hensyn til landskapsøkologi og biologisk mangfold. I tillegg er vassdragsnaturen viktig i friluftssammenheng. I planen bør det gjøres en konkret vurdering av og begrunnelse for byggeavstand mot vassdrag. Eventuelle inngrep og tiltak i kantsonen og i selve vannstrengen må beskrives nærmere, som grunnlag for en eventuell vurdering etter vannressursloven. Flom og skredfare Flom, erosjon og skred er naturlige prosesser. Derfor må planlegging og utbygging ta hensyn til faren for skader som følge av disse prosessene. På reguleringsplannivå bør reell fare for flom, erosjon og skred være vurdert og ivaretatt i planen. NVE publiserte 15. april 2011 nye retningslinjer "Flaum- og skredfare i arealplanar" (NVEretningslinjer nr. 2/2011). Retningslinjene viser hvordan kommunene kan oppfylle utrednings- og sikkerhetskravene som følger av plan- og bygningsloven og Byggteknisk Side 7 av 18

8 forskrift (TEK 10) for flom- og skredfare. To veiledere er vedlagt retningslinjene: Veileder for utredning av kvikkleireskredfare, "Vurdering av områdestabilitet ved utbygging på kvikkleire og andre jordarter med sprøbruddegenskaper" og veileder for utredning av skredfare i bratt terreng "Kartlegging og vurdering av skredfare i areal planer". Retningslinjene med veiledere kan være til hjelp i planarbeidet, og finnes på NVEs nettsider: Sikkerhetsnivå for ny bebyggelse i forhold til flom-, erosjon- og skredfare er regulert i TEK og 7-3. Ny bebyggelse skal som hovedregel plasseres sikkert mot en 200- årsflom. For alle nye byggeområder i nærheten av vassdrag må det gjøres en vurdering av om området kan være utsatt for flom. Videre skal ny bebyggelse som hovedregel plasseres slik at sannsynligheten for skred er mindre enn 1/1000. For alle nye byggeområder må det vurderes om grunn- og terrengforholdene er slik at det kan utløses skred i planområdet eller om planområdet kan bli utsatt for skred som utløses utenfor planområdet. Plandokumentene må tydelig vise hvordan skred, flom og annen vassdragsrelatert fare er vurdert, selv om en kommer frem til at det ikke er noen fare. NVE mener at det på reguleringsplannivå må utredes om det er reell fare for flom eller skred. Dersom det konkluderes med at det er områder som er flom- eller skredutsatt, må faresonen avmerkes på kartet som hensynssone jf. 12-6, og tilknyttes bestemmelser som forbyr eller setter vilkår for bygging og tiltak. Vi bistår gjerne med ytterligere informasjon eller veiledning ved behov og ber om å bli holdt orientert om det videre arbeidet. Regulantens kommentar: Bjørvatnet og del av Djupvatnet, som omfattes av planområdet, reguleres til friluftsområde i vann og vassdrag. Småvannputter på plankartet omfattes av friluftsformålet og er ikke skilt ut. Det er ikke foreslått ny bebyggelse nærmere de større vannene i området enn 95 m, kommunedelplanen fastsetter 75 m grense mot vann. Nye vegtraseer er foreslått i områder hvor det er eksisterende veg nærmere vannflatene. Marit Aas på vegne av eiere av hytter GNR/BNR 7/1 F13, 17 og 21: Kommentarer til reguleringsplanarbeid for Juvenes gnr 7/ bnr 2, Blåberg, Blefjell, Flesberg kommune Jeg takker for et informativt møte om reguleringsplanarbeid for Juvenes gnr 7 bnr 2, Blåberg, mandag 4. juli, kl i Kongsberg. Som et innspill til det videre arbeidet med reguleringsplanarbeidet vil jeg på vegne av følgende hytteeiere; Henrik Lien (F17), Bjørn Lien (F21) og Øystein Aas/Marit Aas (F13) komme med følgende kommentarer: Som berørte parter er vi i utgangspunktet positive til skissen til reguleringsplan av nye fritidsboliger. Vår betenkning er kun knyttet til forslaget om å la hovedveien til det nye hyttefeltet gå via den eksisterende seterveien som i dag passerer våre tre hytter. Denne veien som opprinnelig kun var en sti opp til Blåbergsetra, ble etter avtale med tidligere grunneier, Hellik Juvenes, oppgradert til adkomstvei da Gunnar Aas bygget sin hytte (F13) i Veien ble siden brukt som adkomst for alle tre hyttene og som adkomst til Blåbergsetra foretok de tre hytteeierne, etter avtale med grunneier, en ny oppgradering av veien. Kostnadene ble i sin helhet dekket av hytteeierne. Etter avtale med Hellik Juvenes fikk de tre hytteeierne, pluss hytteeier Tschudi Madsen (F14), i 1995 tillatelse til å bore etter eget brønnvann. Brønnen ligger på venstre side av veien, mellom hytte F13 og F21. Det går vannledning og strømledning til pumpe tvers over veien fra brønnen og til hytte F13. I tillegg går det strømledning i kabel i veien fra strømstolpe i bunnen av veien og på skrå opp mot hytte F13. En eventuell ny oppgradering av veien til en hovedvei for et nytt hyttefelt må ta hensyn til disse forholdene. Side 8 av 18

9 Veien fungerer i dag som en fin adkomst til de tre hyttene. På vinters tid må det imidlertid bemerkes at veien har sine svakheter. Med en kort, nesten 90 graders innkjøring fra hovedveien, mister bilene fart. Kombinert med bakkens sterke stigning hender det forholdsvis ofte at biler blir stående i bakken. Som hytteeiere gjennom mange år er vi utrolig glade i hytteområdet vårt. Det ligger idyllisk til nedenfor det vakre seterområdet. Vi er usikre på hvilke konsekvenser en eventuell hovedvei med mye trafikk vil få for det eksisterende hytteområdet. Dersom det er mulig, vil vi derfor peke på om det er mulig å finne en annen hovedadkomst til hovedfeltet. Vi vil foreslå å knytte sammen innkjørselsveien til det nedre tomteområdet med veiene som er tegnet inn på kartet for det øvre tomteområdet. Regulantens kommentar: Det er vurdert omlegging av krysset med vegen til Hølsetra. Grete Klavenes eier av hytter GNR/BNR 7/1 F2 i delområde B (tidl. benevnt delområde 2): Viser til oversendt varsel om oppstart reguleringsplan for fritidsbebyggelse inkl. adkomstveier på eiendommen Juvnes gnr 7/bnr 1, og del av gnr 7/brnr 2 datert Undertegnede er berørt av planene knyttet til delområde 2, men vil også knytte kommentarer til hele planen. Reguleringsplanen og de totalt 4 delområdene det foreløpig legges opp til innebærer en massiv utbygging i den mest villmarkspregede delen av Blefjell. Jeg setter spørsmålstegn ved om området har evne til å absorbere et så stort antall hytter. Utbyggingsområdene ligger i tildels kuperte områder som innbærer lange adkomstveier med store skjæringer. Områdene rundt Djupvatn/Blåberg/- Eksund/Hølsetra er foreløpig relativt forskånet for denne typen skjemmende inngrep, noe som er en stor kvalitet for turområdene Blefjell nord. Blåbergsetra, Blåbergtoppen og myrområdene vest for Blåbergtoppen er et flott villmarks og nærturområde som benyttes i stor grad til friluftsliv. Det er orrfugl tilknyttet dette området, som i sin helhet bør forskånes fra hytter. Regulantens kommentar: Utbyggingen er fordelt på 4 delområder og det enkelte delområde omfatter ikke store antall nye tomter. Vegene medfører begrenset med inngrep i terrenget. Det er store friområder i området ved Blåbergtoppen fortsatt utbyggingen berører ikke områder ved vann. Regulanten har mottatt noen flere innspill fra hytteeiere og forsøkt å imøtekomme disse. Samtlige rettighetshavere i og inntil planområdet vil bli varslet i forbindelse med offentlig ettersyn og da ha anledning til direkte innspill til kommunen. Generelle vurderinger: Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 50-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder. Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag Side 9 av 18

10 enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder. Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og veg helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få veg helt fram. Nye veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig. Vurderinger av planforslaget: Generelt: Rådmannen vil anbefale en del endringer i kart og bestemmelser før offentlig ettersyn. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor. Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt. Foreslag til endringer i planbestemmelsene: Følgende setning i 2.1: Bygningene bør ha hovedmøneretning og lengderetning parallelt med høydekotene. - Endres til: Bygningenes lengde- og møneretning skal ligge tilnærmet parallelt med høydekotene. Følgende setning i 2.2: Eventuelle endringer av terrenget rundt fritidsboligene bør framgå av tegningsmaterialet ved byggesøknaden. - Endres til: Eventuelle endringer av terrenget rundt bygningene skal framgå av tegningsmaterialet ved byggesøknaden. Konklusjon: Rådmannen anbefaler kommunens komité for plan, næring og ressurs å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn (pbl 12-10) etter at forslaget er endret i samsvar med det som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget». Side 10 av 18

11 FLESBERG KOMMUNE Lampeland Arkiv 17/14/0/0 Saksmappe 2012/692 Avd Teknikk, plan og ressurs Saksbehandler Ørn Antonsson GNR/BNR 17/14 Søknad om dispensasjon, pbl 19-1 MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak komiteen for plan, næring og ressurs /12 Rådmannens anbefaling: Komiteen for plan, næring og ressurs avslår Arkitekt Fossland AS søknad om dispensasjon, datert Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «Saksopplysninger». Avslaget begrunnes: Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak reguleringsplan eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig til sidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningslovens kap. 19. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. Blefjell er et regionalt viktig friluftsområde og mange dispensasjoner i randsonen mot fjellet (LNF-sone 3) vil føre til at planbestemmelser undergraves. Det vil virke negativt for natur- og friluftsinteressene. Rådmannen legger vekt på de allmenne interessene og anbefaler derfor at søknaden ikke imøtekommes. En vanlig situasjon er at tiltaket det søkes om isolert sett ikke betyr så mye, men dersom dispensasjonen skaper presedens, vil hensynene som ligger bak planen kunne bli vesentlig tilsidesatt. En dispensasjon må altså ikke undergrave planen som beslutningsgrunnlag. Se for øvrig sakens avsnitt «Vurdering». Vedlegg: - Søkers situasjonskart (1:1000), datert Oversiktskart i målestokk 1:7500 Saksopplysninger: Fra Arkitekt Fossland AS, v/geir Fossland, har kommunen mottatt ( ) søknad om dispensasjons fra reguleringsplanen for Åsland Østre, Vestre og Nordre (GNR 17/4,5,6). Hensikten med søknaden er å legge til rette for utvidelse av hytte (GNR/BNR 17/14) utover tillatt grad av utnytting. Søknaden, datert : DISPENSASJONSSOKNAD Gnr 17 Bnr 14 Flesberg kommune Dispensasjonssøknad i forhold til utnyttelsesgrad. FAKTA For eiendommen gjelder reguleringsbestemmelser for Åsland østre, Vestre og

12 Nordre Gnr17/4,5,6 i Flesberg kommune. Gnr 17 Bnr 14 ligger i delområde 1 B og kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med til hver tid gjeldende kommunedelplan for Blefjell. Kommunedelplanen 1.3 Bebyggelsens størrelse sier at hytter som utvides kan ha maks BYA = 100 m² når det ikke kommer i konflikt med frilufts- og miljøinteresser. Hytta på Gnr 17 Bnr 14 søkes utbygget til BYA 114,2 m². Det søkes på denne bakgrunn om dispensasjon for en overskridelse på 14,2 m² i forhold til gjeldende regulering med bestemmelser. BAKGRUNN Hytta søkes bygget til for å bli mer tidsmessig samt at man søker om å få legge inn vann og kloakk. Vann tas fra egen vannkilde (vann fra eget borehull ved hyttevegg) og avløp skal knyttes til avløpssystemet til Blefjell Vann - og Avløpsselskap as. DISPENSASJONSSØKNAD Det søkes med dette om dispensasjon for å bygge til hytta Gnr 17 Bnr 14 til samlet BYA 114,2 m². Slik at man får en tidsmessig hytte med innlagt vann og avløp. En anser at dette er en liten overskridelse av BYA i forhold til tillatt grunnflate på BYA 100 m². Det bemerkes videre at tomteareal for Gnr 17 Bnr 14 er på 3800 m². Det vil si at man etter utbygging har en BYA på 3 % (parkering ikke medtatt). Det er spredt bebyggelse i området og avstand til nærmeste hytte er 47 m. På denne bakgrunn mener vi at dispensasjon bør kunne gis da fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Vurdering: I følge mottatte tegninger er hyttens BYA (bebygd areal) ca 57 m². Utvidelse til BYA ca 114 m² utgjør ca 50 % arealøkning. Regulert grad av tomteutnytting i området (LNF-sone 3) er BYA = 100 m² uavhengig av tomtestørrelse. Reguleringsplanen er vedtatt I planprosessen var hyttestørrelse i randsonen mot fjellet (LNF-sone 3) et viktig tema. Det vil derfor være uheldig på grunnlag av bekvemmelighet å fravike regulert grad av tomteutnytting på BYA = 100 m². I tråd med reguleringen kan hytten utvides med 43 m². Det kan skje for eksempel i forbindelse med standardheving (vann og kloakk). Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak reguleringsplan eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig til sidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningslovens kap. 19. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. Blefjell er et regionalt viktig friluftsområde og mange dispensasjoner i randsonen mot fjellet (LNF-sone 3) vil føre til at planbestemmelser undergraves. Det vil virke negativt for natur- og friluftsinteressene. Rådmannen legger vekt på de allmenne interessene og anbefaler derfor at søknaden ikke imøtekommes. En vanlig situasjon er at tiltaket det søkes om isolert sett ikke betyr så mye, men dersom dispensasjonen skaper presedens, vil hensynene som ligger bak planen kunne bli vesentlig tilsidesatt. En dispensasjon må altså ikke undergrave planen som beslutningsgrunnlag. Side 12 av 18

13 FLESBERG KOMMUNE Lampeland Arkiv 29/1/0/0 Saksmappe 2012/392 Avd Teknikk, plan og ressurs Saksbehandler Ørn Antonsson GNR/BNR 29/1 Søknad om dispensasjon, pbl 19-1 MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak komiteen for plan, næring og ressurs /12 Rådmannens anbefaling: Kommunens komité for plan, næring og ressurs avslår Kari Gjømles, datert Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «Saksopplysninger». Avslaget begrunnes: Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak forbudet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf plan- og bygningsloven kap. 19. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. Det er et generelt byggeforbud i området og en dispensasjon i denne saken kan få en uheldig presedensvirkning for kommunens behandling av liknende saker. Se for øvrig sakens avsnitt «Vurdering». Vedlegg: - Bestemmelser til kommunedelplan for Vatnebrynvatnet Oversiktskart i målestokk 1: Oversiktskart i målestokk 1: Søkers situasjonskart i målestokk 1:1000 Saksopplysninger: Fra Kari Gjømle (Hummeldalsveien 7, 2406 Elverum) har kommunen mottatt dispensasjonssøknad. Gjømle søker kommunen om dispensasjon fra kommunedelplanen for Vatnebrynvatnet. Søknaden, datert : Søknad om dispensasjon fra kommunedelplanen Jeg viser til tidligere søknad om tilbygg på 10 m 2, registrert hos dere 22. mai i år med tillegg 26. juni, og søker med dette om dispensasjon fra kommunedelplanen. Hytta har i dag kun ett soverom. Vår datter som nå er 20 år, synes ikke lenger det er så greit å dele soverom med oss. Hun syns også det vil være mer aktuelt å dra på hytta hvis hun kan ta med venn(er). På lengre sikt kan det også være snakk om en familieforøkelse. Derfor føler vi et sterkt behov for et rom til slik at hytta kan bli et ønsket sted å dra til for flere generasjoner. Tilbygget det søkes om blir ut mot Vatnebrynvannet. Der er det lengst avstand fra vannet. Det er i tillegg mye vegetasjon på alle kanter, slik at hytta selv med tilbygg knapt er synlig

14 fra vannet. Som punkt nr 3 vil jeg vise til at kommunen tidligere har gitt oss dispensasjon, og at det nå fra Kommunaldepartementet slås fast at det er opp til den enkelte kommune å gi dispensasjon. Kommentar til søknaden: Rettsregler for behandling av dispensasjonssøknader etter plan- og bygningsloven er ikke endret. Vurdering: Hytten er på en odde ved Mjosund i kommunedelplanens byggeforbudssonen langs Vatnebrynvatnet. Området er i arealdelen av kommunedelplanen for Vatnebrynvatnet avsatt til LNF-områder med spredt fritidsbebyggelse. Planbestemmelsene gir adgang (innenfor gitte rammer) til å utvide hytten med 15 m² for å etablere godkjente vann og avløpsløsninger. Det er ikke søkt om utslippstillatelse. Ved tidligere søknad om dispensasjon (2009) frarådet Fylkesmannen kommunen å gi tilsvarende dispensasjon på stedet. I arbeidet med kommunedelplanen for Vatnebrynvannet var blant annet utvidelser av hytter nær vannet et tema. Planbestemmelsen om at eksisterende hytter i 50-metersonen langs vannet kunne utvides med inntil 15 m² for å etablere godkjente vann- og avløpsløsninger ble da foreslått. Det gjorde at Fylkesmannens miljøvernavdeling fant grunnlag for å trekke innsigelse knyttet til mulighetene for hytteutvidelser langs vannet. Foreliggende søknad er ikke utformet eller begrunnet i tråd med dette. Rådmannen vil peke på at en eventuell dispensasjon i denne saken vil føre til en uheldig presedens som kan undergrave byggeforbudet i kommunedelplanen. Under henvisning til nasjonale arealpolitiske føringer for forvaltning av vassdragsområder og landskapsverdier samt faren for uheldig presedens, vil rådmannen frarå komiteen å gi dispensasjon i tråd med søknaden. Side 14 av 18

15 FLESBERG KOMMUNE Lampeland Arkiv L12 Saksmappe 2012/649 Avd Teknikk, plan og ressurs Saksbehandler Ørn Antonsson GNR/BNR 9/4 Søknad om dispensasjon, pbl 19-1 MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak komiteen for plan, næring og ressurs /12 Rådmannens anbefaling: Kommunens komité for plan, næring og ressurs avslår ar plan & landskap dispensasjonssøknad, datert Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «saksopplysninger». Avslaget begrunnes: Tiltaket er i strid med reguleringsplanen for området og kommunedelplanen for Blefjell når det gjelder byggeforbud langs vassdrag. Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak forbudet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf plan- og bygningsloven kapitel 19. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. I plan- og bygningslovens 1-8 er det videre fastsatt at det i 100- metersbeltet langs vassdrag skal tas særlige hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. Se for øvrig sakens avsnitt «Vurdering». Vedlegg: - Reguleringskartet (forminsket) - Kartutsnitt (forminsket) vedlagt søknaden, datert Saksopplysninger: Fra ar plan & landskap har kommunen mottatt dispensasjonssøknad. Ar plan & landskap søker om dispensasjon fra reguleringsplanen for Vinger (GNR/BNR 9/4) for anlegg av veg til hytter ved Holmevatnet på nordre Ble. Søknaden, datert : Søknad om dispensasjon til etablering av stikkveg, innenfor reguleringsplan for Vinger, gnr 9, bnr 4, på Blefjell i Flesberg kommune I forbindelse med tilbygg mv. på eksisterende fritidsbebyggelse innenfor gnr 9/4 er det fremkommet behov for stikkveger fram til hyttene. Det er ønske om en ny veg med henholdsvis 180 m lengde. Vegen vil berøre 50 m byggesone mot vassdrag. Veg 7 b er lokalisert i område avsatt til byggeområde i kommunedelplan for Blefjell. Vegen sikrer mulighet for adkomst til nedre platå på tangen og de 5 eksisterende hyttene som ligger her. Vegen er lokalisert godt i terrenget. Det er lagt vekt på å bevare vegetasjon, især store

16 fine furutrær, og øvrige miljøverdier. En mindre del av vegen er imidlertid lokalisert innenfor 50 m byggegrense mot vann. Dette er nødvendig for å komme til området da eksisterende bebyggelse og terrengforholdene stenger for øvrige trasevalg. I området hvor vegen er lokalisert nærmere vannet enn 50 m er det stor høydeforskjell ned til vannkanten og vegen følger ei hylle i terrenget. Nede på platået hvor eksisterende fritidsbebyggelse er lokalisert er vegen stanset slik at byggegrense mot vann kan overholdes. Parkering er foreslått i et område som ikke vil sjenere bebyggelsen. Tiltaket vurderes å ha svært begrenset med negative konsekvenser. Nærheten til vannet ned fra eksisterende veg reduseres vesentlig av høydeforskjellen. Det er positivt for hytteeiere å få veg nærmere hytta og plassering av endeveg og parkering er lagt godt i terrenget uten negative konsekvenser for omgivelsene. Vi ber med dette om at dispensasjonssøknaden og de foreslåtte endringer behandles i Flesberg kommune så snart som mulig. Det er sendt ut nabovarsler til alle berørte hyttenaboer, og eventuelle merknader vil bli ettersendt. Det er også i nabovarslene tatt med at varselet gjelder byggemelding for vegtraseen som eventuelt blir godkjent i Flesberg kommune. Dispensasjonssøknaden er oversendt sektororganene til uttalelse etter pbl Fylkesmannen: Uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Vinger for anlegg av veg til hytter ved Holmevatnet i Flesberg kommune Flesberg kommune har oversendt en søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Vinger på Blefjell for anlegg av bilveg til hytter ved Holmevatnet. Vegen blir liggende i byggeforbudssonen langs vassdrag. Fylkesmannens miljøvernavdeling har tidligere reist innsigelse til forslag til reguleringsplan for området, særlig med henvisning til veger som var planlagt i strid med byggeforbudet langs vassdrag. Etter omfattende behandling av reguleringsplanen ble den aktuelle vegen tatt ut av planforslaget, og innsigelsen ble trukket. Fylkesmannen mener at en slik veg vil være i strid med nasjonale føringer om allmenne natur- og friluftsinteresser, i tillegg til byggeforbudet i kommunedelplanen og den vedtatte reguleringsplanen for området. Vi kan ikke anbefale at søknaden imøtekommes og må vurdere å klage på et eventuelt vedtak om dispensasjon i denne saken. Bakgrunn Flesberg kommune har i brev av 2. oktober 2012 oversendt en søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for anlegg av veg til hytter ved Hoppestadvatnet, gnr. 9/4. Den om søkte vegen vil bli liggende i et område med byggeforbud langs vassdrag. Vegen lå inne i et tidligere forslag til reguleringsplan for Vinger, sammen med øvrige veger og tiltak nær vassdraget. Fylkesmannens miljøvernavdeling reiste innsigelse til reguleringsplanen i brev av 14. desember Den planlagte vegen fra gnr. 9/4, feste nr. 50, ble spesielt nevnt i miljøvernavdelingens brev som en del av grunnlaget for innsigelsen. Tiltaket er i strid med reguleringsplanen for området og kommunedelplanen for Blefjell når det gjelder byggeforbud langs vassdrag. Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak forbudet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf plan- og bygningsloven kapitel 19. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. I plan- og bygningslovens 1-8 er det videre fastsatt at det i 100-metersbeltet langs vassdrag skal tas særlige hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, Side 16 av 18

17 landskap og allmenne interesser. Fylkesmannen vil videre vise til Lov om forvaltning av naturens mangfold av 19. juni 2009 som fastsetter mål for ivaretakelse av naturtyper og arter. Loven omhandler sentrale prinsipper som skal legges til grunn også for arealplanlegging etter annet lovverk. Det må derfor redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp i denne saken. Det går fram av 19-2 at statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra plan. Kommunen bør heller ikke dispensere fra kommuneplanen når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Fylkesmannens vurdering Reguleringsplanen for Vinger ble vedtatt av Flesberg kommune 16. juni 2011, etter at planen var endret og innsigelsene ble trukket tilbake. Det opprinnelige planforslaget omfattet flere veger og andre tiltak som var i strid med byggeforbudsområdet på 75 m fra vassdrag, som er vedtatt i kommunedelplanen for Blefjell. Fylkesmannens miljøvernavdeling reiste derfor innsigelse til reguleringsplanen og det går fram av brevet at innsigelsen blant annet gjaldt vegen fra gnr. 9/4, feste nr. 50, ut på odden mellom Holmevatnet og Hoppestadvatnet. Flesberg kommune oversendte i brev av 17. februar 2010 forslag til endringer i reguleringsplanen, men uten at innsigelsene til tiltak i byggeforbudsområdet langs vassdrag var imøtekommet. Miljøvernavdelingen opprettholdt deretter innsigelsen til den omtalte vegen i brev av 10. mars Etter ny vurdering i Flesberg kommune ble det oversendt et revidert planforslag i brev av 18. juni 2012 fra kommunen. I dette forslaget var bilvegen omgjort til turveg, men ville i hovedsak ha samme plassering og standard som den planlagte bilvegen, og framsto som en adkomstveg til hyttene. Miljøvernavdelingen opprettholdt derfor innsigelsen til vegen i brev av 10. august Reguleringsplanen ble nok en gang endret og i brev av 20. desember 2010 ble det oversendt et forslag fra Flesberg kommune hvor vegen var tatt ut. Miljøvernavdelingen trakk deretter innsigelsen i brev av 7. januar 2011 og reguleringsplanen for Vinger ble etter dette vedtatt av Flesberg kommune 16. juni Fylkesmannen viser til at reguleringsplanen for Vinger har vært gjennom en omfattende behandling hvor spørsmålet om tiltak i byggeforbudssonen langs vassdrag har vært særlig nøye vurdert. Reguleringsplanen ble forholdsvis nylig vedtatt av Flesberg kommune og Fylkesmannen kan ikke se at det har kommet fram nye forhold i saken, eller i nasjonale føringer, som gir grunnlag for å endre arealbruken i den vedtatte planen. Vi vil videre vise til at adgangen til å gi dispensasjon er strammet inn i ny plan- og bygningslov, og det skal ikke være kurant å fravike vedtatte planer ved dispensasjon. Fylkesmannens anbefaling Fylkesmannen viser til at arealbruken i området er fastlagt i den nylig vedtatte reguleringsplanen for Vinger. Med bakgrunn i allmenne natur- og friluftsinteresser kan vi ikke anbefale at søknaden imøtekommes. Dersom Flesberg kommune likevel gir dispensasjon i denne saken må Fylkesmannen vurdere å klage på vedtaket. Vi ber om å bli orientert om kommunens videre behandling av saken. Vurdering: Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak kommunedelplanen eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig til sidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningslovens kap. 19. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. Side 17 av 18

18 En vanlig situasjon er at tiltaket det søkes om isolert sett ikke betyr så mye, men dersom dispensasjonen skaper presedens, vil hensynene som ligger bak planen kunne bli vesentlig tilsidesatt. En dispensasjon må altså ikke undergrave planen som beslutningsgrunnlag. Rådmannen anbefaler kommunens komité for plan, næring og ressurs ikke å innvilge dispensasjonssøknaden. Reguleringsplanen er resultat av lang og grundig behandling som varte fra vedtak om offentlig ettersyn til sluttvedtak i kommunestyret Faktabeskrivelsen fremgår av Fylkesmannes uttalelse gjengitt her over. Side 18 av 18