Detaljregulering for Hattevarden - 2. gangs behandling

Transkript

1 Kvinesdal kommune Detaljregulering for Hattevarden - 2. gangs behandling Ordningsverdi: Saksmappe: Løpenr.: Saksbehandler: / /2014 Ivar Aarstad Saksnr: Utvalg: Dato: 116/14 Forvaltningsutvalget /14 Kommunestyret Rådmannens forslag til vedtak: Forvaltningsutvalget innstiller overfor kommunestyret følgende: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas Detaljregulering for Hattevarden med Plankart Hattevarden (Tegningsnummer A ) revidert (vedlegg 15), Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser for Hattevarden revidert (vedlegg 20), samt Formingsveileder-Hattevarden (vedlegg 19), med følgende endringer som innarbeides: Rekkefølgekrav for underganger under KV17 og fv 839 endres slik at undergangen under KV17 skal være ferdig innen byggetillatelse kan gis til den 16. boenheten i feltet og slik at undergangen under fv 839 skal være ferdig innen byggetillatelse gis til den 51. boenhet i feltet. Rådmannen skal påse at planens innhold og framstilling er i samsvar med krav og anbefalinger i kart- og planforskriften og nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister samt at plandokumentene er justert i tråd med vedtaket. Behandling i Forvaltningsutvalget Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig innstilt. Forvaltningsutvalgets innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas Detaljregulering for Hattevarden med Plankart Hattevarden (Tegningsnummer A ) revidert (vedlegg 15), Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser for Hattevarden revidert (vedlegg 20), samt Formingsveileder-Hattevarden (vedlegg 19), med følgende endringer som innarbeides: Rekkefølgekrav for underganger under KV17 og fv 839 endres slik at undergangen under KV17 skal være ferdig innen byggetillatelse kan gis til den

2 16. boenheten i feltet og slik at undergangen under fv 839 skal være ferdig innen byggetillatelse gis til den 51. boenhet i feltet. Rådmannen skal påse at planens innhold og framstilling er i samsvar med krav og anbefalinger i kart- og planforskriften og nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister samt at plandokumentene er justert i tråd med vedtaket. Behandling i Kommunestyret Forvaltningsutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Kommunestyrets vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas Detaljregulering for Hattevarden med Plankart Hattevarden (Tegningsnummer A ) revidert (vedlegg 15), Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser for Hattevarden revidert (vedlegg 20), samt Formingsveileder-Hattevarden (vedlegg 19), med følgende endringer som innarbeides: Rekkefølgekrav for underganger under KV17 og Fv 839 endres slik at undergangen under KV17 skal være ferdig innen byggetillatelse kan gis til den 16. boenheten i feltet og slik at undergangen under Fv 839 skal være ferdig innen byggetillatelse gis til den 51. boenhet i feltet. Rådmannen skal påse at planens innhold og framstilling er i samsvar med krav og anbefalinger i kart- og planforskriften og nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister samt at plandokumentene er justert i tråd med vedtaket. Problemstillinga i få ord: Detaljregulering for Hattevarden har vært utlagt til offentlig ettersyn og skal nå behandles på nytt i forvaltningsutvalget før endelig behandling i kommunestyret. Momenter skissert i kommunens høringsbrev og innkomne høringsuttalelser må vurderes og nødvendige endringer tas inn i planforslaget. Saksopplysninger: Forslag til Detaljregulering for Hattevarden ble lagt ut til høring og offentlig ettersyn med frist Følgende høringsuttalelser har kommet inn: Høringsuttalelse: Vest-Agder fylkeskommune Rådmannens kommentar: TV1 tilsvarer i kommunedelplan for

3 Det bemerkes at søndre del av hovedskiløypa TV1 munner direkte ut i kjørevegen. Løsningen anses som trafikksikkerhetsmessig uheldig og klart i strid med kommunedelplanen som angir planskilt kryssing. Forholdet bør bearbeides. Videre påpekes at bebyggelsen på tomt 132 vil bli liggende svært nær elva (ca. 25 meter), mens byggegrensen i kommunedelplanen er satt til ca. 40 meter. Det anbefales at tomt 132 tas ut av planen og at løypetrasé flyttes tilsvarende lenger mot nord. Skråningsutslag for skiløyper bør av landskaps- og friluftsinteresser ikke tillates i friluftsområder langs vassdraget på vassdragssiden av løypekorridorene. Utarbeidelse av egen formingsveileder er positivt og i tråd med kommunedelplanen. Et bevisst forhold til byggeskikk og estetikk vil bidra positivt i markedsføringen av Knaben som reiselivsprodukt. Formingsveilederen vurderes imidlertid som lite utfyllende i forhold til det som inntatt i selve reguleringsbestemmelsene. Fylkeskommunen er i tvil om det er riktig å angi en konkret hyttetype slik det er gjort i formingsveileder (Eikås Knaben Fjell). Det gjøres oppmerksom på at en ikke har merknader til denne hyttetypen som sådan. Fylkeskommunen mener at det nok også kan diskuteres om denne hyttemodellen representerer en byggeskikk som harmonerer med tradisjonell byggeskikk i øvre Kvinesdal og Knabenområdet for øvrig. Det bør fortrinnsvis legges opp til bebyggelse med et noe mer nøytralt formspråk gjerne med større innslag av panel som ytterkledning. Det bør i tillegg til brun farge på bebyggelsen åpnes for farger som f. eks. mørkegrått, svart og mørkerødt. Det gis råd om at formingsveilederen/byggeskikksveilederen bearbeides nærmere og harmoniseres med byggeskikksveiledere for øvrige felt i Knabenområdet. Det gis råd om at BYA reduseres fra 200 m 2 til 150 m 2. Dette vurderes som en Knaben en tverrforbindelse mellom framtidig løypetrasé fra Kvinavegen hyttefelt til Skrubbedalen og løypetrasé langs Knabeånas nordside. Traséen opp Skrubbedalen går i bratt terreng med potensiell skredfare og det er etter at kommunedelplanen ble vedtatt stilt spørsmål om egnetheten til denne traséen som hovedløypetrasé vinterstid. Periodevis under gode forhold vil den kanskje kunne benyttes, men da uten tilrettelegging. I framtiden vil det imidlertid kunne bli aktuelt å videreføre løypetraséen vestover mot kommunedelplanens F01 og F02. Det kan derfor være aktuelt å forlenge TV1 rundt hyttefeltet i nordvest. Planskilt kryssing i sørenden av TV1 som vist i kommunedelplanen, vil være vanskelig å lande på sørsiden av gamlevegen uten at dette får store konsekvenser for eksisterende hytter. Planforslaget viser derfor ikke overgang her. Det kan være aktuelt å avslutte TV1 lenger nord, f. eks. ved parkeringsplass PP2 eller dreie sørligste del av TV1 noe mot øst slik at den ikke ender direkte ut mot kjørevegen. Et tredje alternativ er å ta hele TV1 ut av planforslaget. Det første alternativet er innarbeidet i revidert planforslag. Trasé østover mot Kvinavegen er ikke inntatt da denne vil bli svært bratt (stedvis opp mot 1:16.5) og medføre større terrenginngrep og behov for sikring (jf. dokumentasjon oversendt av regulanten). Kommunedelplanen er dermed kun delvis oppfylt når det gjelder denne løypetraséen. Skråningsutslag på vassdragssiden av løypekorridorene vil av terrengmessige årsaker være vanskelig å unngå i sin helhet. Bestemmelser bør sikre at disse blir så små som mulig og at det opprinnelige landskapet ivaretas så langt det lar seg gjøre. Fyllinger på utsiden mot vassdraget må vurderes opp mot skjæringer på innsiden. Tekniske planer for utbygging må vise hvordan landskapet er ivaretatt. Tomt 132 er i revidert planforslag tatt ut og tomt 131 har fått en bedre utforming. Dette har også gjort det mulig å trekke

4 fornuftig arealramme sammenholdt med angitt byggehøyde. Planen gir ikke grunnlag for merknader knyttet til kulturminner eller kulturmiljø. Statens vegvesen Langs fv 839 må sidearealer ut til eiendomsgrenser reguleres til annen veigrunn. Ved kryss mellom fv 839 og KV17 kan frisiktlengder reduseres til 50 m fra vest og 60 m fra øst. I reguleringsbestemmelse om sikringssone for frisikt må det tas inn at terreng i frisiktsoner skal ikke være høyere enn tilstøtende vegbaner. Det må tas inn en rekkefølgebestemmelse om at byggeplan for turvegundergang under fylkesveg skal være godkjent av Statens vegvesen før bygging av undergangen blir igangsatt. Direktoratet for mineralforvaltning (DMF) DMF har ingen merknader til reguleringsplanen, men vil likevel kommentere følgende forhold: 1. Det savnes utredning i forhold til mineralske ressurser i konsekvensutredningen for planen. 2. Det bør gjøres rede for Knaben masseuttak som ligger rett vest for det planlagte campingområdet. 3. DMF er fornøyd med tiltakshavers tilnærming for utforming av skioverganger m.m. Det er et godt poeng å ta med seg stilmessige detaljer fra områdets lokalhistorie. En kulturhistorisk tilnærming overfor stilelementer har i mange turløypa noe lenger bort fra vassdraget i samsvar med mottatte høringsuttalelser. Formingsveileder for hyttefeltet bearbeides og det legges vekt på at den skal være utfyllende i forhold til reguleringsbestemmelsene. Det legges vekt på et noe mer nøytralt formspråk og harmoni med tradisjonell byggeskikk i Knabenområdet og øvre Kvinesdal. BYA omfatter bl.a. garasje, uthus/bod, anneks, åpent parkeringsareal og åpent overbygd areal. Terrasser/trapper mv. kan også inngå. BYA=175 m 2 vil kunne aksepteres dersom det sikres en rimelig andel til utvendig parkeringsareal, garasje/uthus/bod/anneks (min. 50 m 2 ). Merknadene fra Statens vegvesen tas inn i planforslaget. Det tas inn et avsnitt i planbeskrivelse/ku om mineralske ressurser og masseuttak i tråd med kommentarene fra DMF. Det bemerkes at campingområdet, C1, sør for fylkesvegen ved alpinanlegget er en videreføring av gjeldende reguleringsplan. I kommunedelplanen er det angitt et byggeområde F05 vest for campingområdet. Her er også vist en løypetrasé.

5 tilfeller også vært med på å øke stedstilknytning, og dermed attraktiviteten. Knaben Vel Knaben Vel kan ikke se at reguleringsplanen tar nok hensyn til skiløyper både med tanke på tidligere innspill der bl. a. fylkesmannen påpeker viktigheten av godt tilrettelagte og funksjonelle løsninger for skiløype, særlig ved kryssing av veg og elv. Knaben Vel kan heller ikke se at kommunedelplanen for Knaben vedtatt i kommunestyret er fulgt opp med tanke på at kryssing av veg skal være planskilte. (Kvinavegen og fylkesvegen ved skitrekket.) Det er heller ikke fulgt opp med rekkefølgekrav i bestemmelsene for Hattevarden hyttefelt. Knaben Vel v/styret ber om at tidligere innspill og vedtatt kommunedelplan for Knaben blir fulgt opp når det gjelder skiløyper som krysser veg/elv og at dette også blir tatt inn i rekkefølgekravene for reguleringsplanen. DinHytte DinHytte har foreslått endringer i planbeskrivelsens kapittel 3.3 og 3.10 samt i reguleringsbestemmelsenes pkt. 1.1 Fritidsbebyggelse (BF1-32) Agder Energi Nett (AEN) Utenom selve høringsrunden og i sammenheng med forelegging av planer for utbygging av strømforsyning til området, har det kommet merknader fra AEN vedrørende plasseringen av nettstasjon i E2. Av terrengmessige årsaker ønsker de denne flyttet lenger mot nordvest. Plassering av nettstasjoner/skap, jf. forelegging. Fylkesmannen i Vest-Agder Fylkesmannen i Vest-Agder mener det kunne vært noe lenger avstand mellom Knabeåni og de nærmeste hyttene. Det Blant dokumentene oversendt fra COWI knyttet til varsel om oppstart og utvidelse av planområdet finnes ikke tidligere innspill fra Knaben Vel. Pr. telefon er det klargjort at det her siktes til kommunedelplan og mulighetsstudie. Merknadene fra Knaben Vel knytter seg til sentrale temaer i planaarbeidet. Planområdet omfatter deler av det sentrale løype-/turvegnettet på Knaben. Dette framtidige løypenettet må antas å bety mye for Knaben som hytteområde og som reiselivsdestinasjon. Slik sett vil dette også være et ledd i omdømmebygging både for Knaben og Kvinesdal (jf. også kommuneplanens samfunnsdel). Et løypenett av god kvalitet vil også støtte opp under lokal skiidrett. Kryssinger av løype-/turvegtraséer og kjøreveger/elver må gjennomgås og planforslaget må bearbeides slik at det tydelig går fram hvor det skal være planskilte kryssinger og hvordan kryssinger og løyper skal utformes. Plandokumentene må tydeliggjøre hva som er del av hovedløypenettet og hva som er nærløyper/internløyper. Det er innarbeidet rekkefølgekrav knyttet til turløyper og krysningspunkter. Uttalelsen åpner for et videre spekter av hyttemodeller, materialbruk og fargevalg enn i høringsutkastet. Dette temaet er også berørt av andre høringsparter. Av hensyn til LNFRF1 kan det aksepteres en flytting på ca. 20 m. Dette er innarbeidet i revidert planforslag. Byggegrensen mot elva som er angitt i kommunedelplanen, er med noen avvik opprettholdt. Tomt 132 skiller seg ut ved at mesteparten av bebyggelsen vil bli

6 bør ikke tillates skråninger ned mot elva i friluftsområdet nord for denne da terrenget er bratt og skråningsutslagene kan bli forholdsvis store. Det gis råd om at tomt 132 tas bort og at skiløypa her legges litt lenger fra den bratte kanten ned mot elva. I kommunedelplanen er det satt opp planskilt kryssing av løypa som her i planen er betegnet som TV1. Løypa er så tegnet videre sør for gamleveien med forbindelse til løype TV7. Slik det nå er lagt opp vil TV1 begynne/munne ut nær to veikryss i en vei som på sikt kan få en del trafikk. Dette er en uheldig og lite trafikksikker løsning. Fylkesmannen vil uansett formelle forhold omkring dette gi råd om at disse løypene knyttes sammen på en slik måte at skiløpere ikke må ut på kjøreveiene. Det kan være aktuelt å knytte de sammen nær kryss mellom adkomstveien og gamleveien. Videre mener fylkesmannen at det bør være rekkefølgebestemmelser som sikrer at løypene blir opparbeidet. Det bemerkes at det er sparsomt med grøntarealer inni i hyttefeltet. Fylkesmannen mener det burde vært et grøntdrag langs den lille bekken som går gjennom området. Det er i friluftsområdene vest i planområdet, opp langs Skrubbedalsbekken, tillatt etablering av skiløype uten at den er tegnet inn. Det bør her være avstand til bekken. Det bør vurderes å sette krav om at adkomstveg KV17 utbedres. liggende på feil side av byggegrensen i kommunedelplanen. Forslagsstiller har tatt ut tomt 132 i revidert planforslag. Løypetraséen er justert noe, men hensyn til terreng og VA-nett begrenser dette. TV1 er lagt om. Det vises til revidert planforslag og kommentar til fylkeskommunens uttalelse. Det er tatt inn nye rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. Grøntkorridor ved tomt 71 er flyttet for å lette adkomsten vestover. Noen av småvegene er også justert for å lette adkomsten til omkringliggende friluftsområder. Det er lagt inn grøntdrag langs den lille bekken i planområdet. Avstand til bekk i vest (Skrubbedalsbekken) er gitt i bestemmelsenes med 20 m. Det er satt krav til bredde på KV17. Areal til annen veggrunn er innarbeidet. Tilvarende er også gjort for KV16. Forslagsstiller har på bakgrunn av høringsrunden utarbeidet et revidert planforslag. Det er henvist til dette i kommentarene til høringsuttalelsene. I plankartet er det blant annet lagt inn markering av planskilte kryssinger, annen veggrunn langs fylkesveg og TV16, forlengelse av endeveger mot friluftsområder i nord, justering av E2 og av TV1. Tomt 132 er tatt ut og turvegtrasé TV7 justert noe mot nord slik at avstanden til elva har økt. Planbeskrivelse, bestemmelser og formingsveileder er også justert. Det er blant annet tatt inn rekkefølgekrav knyttet til turveger og underganger. Det er åpnet for større spekter av hyttemodeller og fargevalg. Det er også satt avstandskrav i forhold til bekk ved oppkjøring av løype i friluftsområdet øst for denne. (Eventuelle nødvendige tillatelser til løypekjøring etter annet lovverk, må framskaffes særskilt.) Rådmannens vurdering:

7 Endringene som er innarbeidet i det reviderte planforslaget, er i tråd med innkomne merknader eller har tatt utgangspunkt i disse. En del forhold er kommentert og vurdert i tilknytning til oppsummeringen av høringsuttalelsene. Når det gjelder turløype TV1 nordøst i planområdet, er denne vurdert både i forhold til høringsuttalelsene og i forhold til kommunedelplan for Knaben. Utbyggingen av FELT E17 i tråd med gjeldende reguleringsplan for Kvinavegen hyttefelt endring 1 er i konflikt med framtidig utbygging av løypenettet i kommunedelplan for Knaben. I tillegg viser det seg at løypenettet som er vist i kommunedelplanen, for dette området (løype fra Kvinavegen hyttefelt og opp Skrubbedalen) vil være vanskelig å bygge ut i praksis (bratt terreng og skredfare). Forslagsstiller har lagt fram dokumentasjon som viser disse forholdene (tilknytning til Kvinavegen hyttefelt i nordøst). Dokumentene viser et alternativt plankart der trasé opp mot Kvinavegen hyttefelt delvis er vist. Lengdeprofil for et slikt trasévalg er også oversendt. Det er derfor i planforslaget vist en løsning for TV1 som ikke er i fullt i samsvar med kommunedelplanen, men som er justert i forhold høringsutkastet for bedre å dekke behovet for internløypenett i utkanten av feltet. Gjennom eventuell senere reguleringsendring vil denne kunne videreutvikles dersom en ser mulighetene for dette i tilgrensende områder. En eventuell bratt trasé opp mot Kvinavegen hyttefelt vurderes å ville utløse behov for ny høringsrunde. Rekkefølgekrav i tilknytning til utbygging av løypenettet er nødvendig for å sikre en ønsket framdrift i forhold til den videre utviklingen på Knaben. Spesielt er de planskilte kryssingene krevende økonomisk sett og forslagsstiller har i revidert planforslag foreslått at undergangen under KV17 skal være ferdig innen byggetillatelse kan gis for boenhet nr. 21. Undergangen under fv 839 skal være ferdig innen det gis byggetillatelse til boenhet nr. 61. I lys av det arbeidet som for tiden legges ned for å utvikle Knaben, blant annet gjennom et eget prosjekt, øvrige vedtatte reguleringsplaner og forholdene for eksisterende hytteeiere og dagsturister, mener rådmannen at undergangene burde vært framskyndet noe. Det foreslås derfor henholdsvis hytte nr. 16. og : Vurdert i saksframstillingen: Ikke relevant: Økonomi Levekår og likestilling Klima/miljø Barn og unges oppvekstvilkår Trafikksikkerhet Vedlegg 1 Planbeskrivelse 2 Plankart_ Formingsveileder Hattevarden 4 Skibruer VEDLEGG 1 Risiko og sårbarhet - sjekkliste 6 VEDLEGG 5 Fastlegging av skredfaregrenser NGI 7 Detaljregulering Hattevarden hyttefelt, Knaben - Offentlig ettersyn 8 Innspill - Detaljregulering for Hattevarden hyttefelt Knaben 9 Innspill til Hattevarden planbeskrivelse - med reguleringsplan og utformingsveileder

8 10 Planbeskrivelse med DinHytte kommentar 11 Detaljregulering for Hyttevarden hyttefelt, Knaben - Offentlig ettersyn 12 Offentlig ettersyn av detaljregulering for Hattevarden hyttefelt 13 Hattevarden hyttefelt på Knaben - Høringuttalelse - detaljregulering - plan ID e-post 14 Plankart Hattevarden (Tegningsnummer A ) 15 Plankart Hattevarden (Tegningsnummer A ) 16 Skiløype nord del 1 Vest 17 Skiløype nord del 2 øst 18 Plankart med skjæring og fylling skiløype sør langs bekk Formingsveileder-Hattevarden Planbeskrivelse - Hattevarden