Flekkerøyveien 8-10 gnr/bnr 1/118 og 246 detaljregulering offentlig ettersyn

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok Saksbehandler Nina Malo Saksgang Møtedato By- og miljøutvalget Flekkerøyveien 8-10 gnr/bnr 1/118 og 246 detaljregulering offentlig ettersyn Sammendrag Planområdet ligger i Alsåsen, sentralt på Flekkerøy like ved kirken og en dagligvareforretning. I samme område er også kollektivknutepunkt og en større parkeringsplass med park and ride-mulighet etablert. Planområdets samlede areal er ca m 2 og er i dag bebygget med et bolighus. Hensikten med planen er utbygging av eiendommene med leilighetsbygg inntil 5 etasjer. Første etasje med inngang fra bakkenivå skal benyttes til forretning/tjenesteyting. Grad av utnytting er 900 m 2 BYA og det foreslås inntil 16 leiligheter. Parkeringsformål foreslås på bakkeplan i bakkant mot terrenget. Reguleringsplanen vil bidra positivt for utviklingen av områdesentret på Flekkerøy med flere næringslokaler og leiligheter samt bidra til en estetisk oppgradering av området. Det er positivt med utbygging som skjer i nærhet til kollektivknutepunkt. Planen skal også bidra med lekeplass og stikobling til grøntområdet nordøst for planområdet samt delvis oppgradering av kvartalslekeplass ved Flekkerøy skole. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har i løpet av prosessen vært opptatt av arkitektonisk utforming og hvordan prosjektet henvender seg mot sentrumsområdet. En viktig del av planarbeidet har vært høyder og arkitektur, men spesielt utforming av arealet foran blokka, trafikk og parkering. Utforming av prosjektets første etasje har vært et tema. Planens hovedgrep er i hovedsak i tråd med kommuneplanen. Planen fraviker fra kravene i kommuneplanen angående parkering og uteareal. Plan-, bygg og oppmålingsetaten anbefaler at planen legges ut på offentlig ettersyn. Forslag til vedtak 1. By- og miljøutvalget legger detaljregulering for Flekkerøyveien gnr/bnr 1/118 og 246 sist datert med bestemmelser sist datert , ut til offentlig ettersyn. 2. Før planen legges ut på høring, skal det derfor vises en gjennomførbar søppelhåndtering og adkomst til denne med snumulighet.

2 Venke Moe Plan- og bygningssjef Nina Malo Saksbehandler Lovpålagte vedlegg 1. Plankart, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Bakgrunnsstoff 1. ROS-sjekkliste, sist datert Ras og fallsikring, sist datert Trafikkstøyvurdering, sist datert Overvannshåndtering, sist datert Naturmangfoldvurdering, sist datert Sakens øvrige dokumenter (Sol/skygge/illustrasjoner/snitt) 2

3 BAKGRUNN FOR SAKEN Reguleringsplanen fremmes av SPISS Arkitektur & Plan AS på vegne av PKS Eiendom AS. Hensikten med planen er utbygging av eiendommene med leilighetsbygg. Første etasje med inngang fra bakkenivå skal benyttes til forretning/tjenesteyting mot Fv 457 og parkeringsformål i bakkant mot terrenget. Dagens situasjon Planområdet ligger i Alsåsen, sentralt på Flekkerøy like ved kirken og en dagligvareforretning. I samme område er også kollektivknutepunkt og en større parkeringsplass med park and ride-mulighet etablert. Planområdet ligger på nordsiden av Fv457 og er et av de første områdene man møter etter å ha kjørt gjennom Flekkerøytunnelen. Oversiktskart og situasjonskart, planområdets avgrensning er markert med sort skravur. Planens samlede areal er ca m 2. Følgende eiendommer inngår i planområdet: 1/246, 1/118, 1/795 og 1/594. Planområdet er i dag bebygget med et bolighus som skal rives. Området er forholdsvis bratt og stedvis vanskelig tilgjengelig. Mellom planområdet og bebyggelsen på østsiden ligger det en kolle som utgjør et viktig landskapselement. Planområdet er todelt med et flatere parti langs Flekkerøyveien, og en relativt bratt og ulendt skråning i bakkant. Planens innhold Arkitektonisk utforming og tilpasning Bebyggelsen er utformet med utgangspunkt i at tomten har en relativt stor høydeforskjell, og bebyggelsen blir dermed en "formidler" mellom nivået i bunn og det mindre tilgjengelige grøntarealet i bakkant. Grad av utnytting er 900 m 2 BYA og det foreslås inntil 16 leiligheter med gesimshøyder varierende fra kote til cote Arealet for forretning/tjenesteyting er avsatt til minst 100 m 2. 3

4 Utsikt over torget. Oversiktsbilde fra innkjøring til parkeringskjeller. Trafikk, parkering og teknisk infrastruktur Det etableres ikke nye kommunale veger som følge av planarbeidet. Innk jøring til parkering på første etasje er lagt fra Flekkerøyveien. For parkering gjelder i utgangspunkt et kravene i "ytre sone". D et kr eves derfor 1,5 parkeringsplasser pr. bolig samt 0,25 gjesteparkeringsplasser pr. bolig. P lanområdet er beliggende inntil områdesenteret på Flekkerøy med store felles parkeringsarealer, og derfor foreslås det at parkeringskrav et reduseres til 1,0 parkeringsplass pr. bolig for beboerparkering, samt 0,25 parkeringsplasser pr. boenhet for gjesteparkering. Det er inngått avtale mellom eier av forretningslokalet på nabotomten om felles bruk av parkeringsarealet for næringsvirksomhet ene i området. Det stilles krav om 2 sykkelparkeringsplasser pr. bolig. P arkering for ny bebyggelse skal delvis foregå under bakken. Ny bebyggelse på eiendommen knyttes til eksisterende og eventuelt nye og/eller oppgraderte VA - anlegg i området. Det har vært utarbeidet en rapport om overvannshåndtering. Avfallshåndtering foregår innomhus i underetasje, og plass for henting av dunker er innenfor området BRE i den sydøstlige delen av planområdet. 4

5 Øvrige aspekter Øvrige temaer er beskrevet i planbeskrivelsen, samt rikelig illustrert med bilder/illustrasjoner. Det vises derfor til planbeskrivelsen for mer detaljert info. PLANPROSESSEN Gjeldende planer Kommuneplan Utsnitt av kommuneplanen. Kommuneplanen viser arealet som område for bebyggelse og anlegg. Deler av arealet inngår i sentrumsformål, områdesenter. I tillegg omfatter planområdet gul og rød støysone. Kommuneplanen angir følgende for områdesentrene: - Sentrene er sosiale møteplasser i boligområdene, med nærbutikk og offentlig og privat tjenesteyting. Arealformålet åpner for at mindre virksomheter kan etablere seg med kontor, forretning eller utstilling i områdesentrene. 5

6 Reguleringsplan for Gnr 1 bnr. 5 mfl., Flekkerøy (2007) Sort ring på gjeldende reguleringskart viser området som blir erstattet av aktuell plan. Ny reguleringsplan vil gjelde foran deler av denne reguleringsplanen. Formålet som blir erstattet er markert som friområde, kjøreveg, gang/sykkelvei og annen veigrunn i gjeldende plan. Reguleringsplan for Flekkerøy fastlandsforbindelse (1987) Sort ring på kart viser området som blir erstattet av aktuell plan. Ny reguleringsplan vil gjelde foran deler av gjeldende reguleringsplanen. Formålet som blir erstattet er markert som vei, gang og sykkelvei og annen veigrunn-grønt. Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet med frist Det kom inn åtte merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Medvirkning Det har vært flere møter mellom utbygger og kommunen i løpet av prosessen. Det er ikke holdt fellesmøte med naboer. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget har blitt diskutert to ganger i samarbeidsgruppa, og og følgende ble diskutert: Planarbeidet må sees i sammenheng med resten av sentrumsområdet på Flekkerøy. Trafikk, parkering og støy Lekeplass 6

7 Stiforbindelse Inn/utkjørsel Bebyggelsesstruktur og prosjektets kobling opp mot heia. Det er utfordringer med tanke på støy og utforming av felles uteareal i bratt terreng, men område ligger tett inntil sentrumsområdet på øya med kort avstand til kollektivtrafikk og butikk. En ser muligheten for at prosjektet kan bidra til et løft av sentrumsområde som i dag består av mye parkeringsareal og mener derfor at planideen kan gjennomføres. Gruppen anbefalte oppstart av planforslaget. Merknader fra det andre møtet i samarbeidsgruppa er imøtekommet i planforslaget. 7

8 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Reguleringsplanen vil bidra positivt til utviklingen av områdesentret på Flekkerøy og til en estetisk oppgradering av sentrumsområdet. Etablering av torget er meget positivt for nærmiljøet og det sosiale livet i området. Det er positivt med utbygging som skjer i nærhet til kollektivknutepunkt. Planen skal også bidra med lekeplass og stikopling til grøntområdet nordøst for planområdet samt oppgradering av kvartalslekeplass ved Flekkerøy skole. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har i løpet av prosessen vært opptatt av arkitektonisk utforming og hvordan prosjektet henvender seg mot sentrumsområdet. En viktig del av planarbeidet har vært høyder og arkitektur, men spesielt utforming av arealet foran blokka, trafikk og parkering. Utforming av prosjektets første etasje har vært et viktig tema. Planens hovedgrep er i hovedsak i tråd med kommuneplanen. Planen avviker fra kravene i kommuneplanen angående parkering og uteareal, se videre under Grønnstruktur og Transport og parkering. Det er vurdert at det ikke er krav til konsekvensutredning. Bebyggelse og estetikk Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at det bør avspeiles i bebyggelsen at planområdet grenser til et sentrumsområde. Den sentrale plasseringen på Flekkerøy med nærhet til kollektivtrafikk gjør at området tåler en høyere utnyttelse. Det bakenforliggende fjellet tar delvis opp høyden og gjør at området kan håndtere totalt 5 etasjer. Det er også positivt at prosjektet viser to bygningskropper med ulik høyde for å gi variasjon i bygningsmassen. En bestemmelse er derfor angitt som sikrer variasjon/trapping av bebyggelsen. Kopling til områdesentra Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har i løpet av planprosessen vært opptatt hvordan prosjektet skaper en god utforming av arealet foran blokka og hvordan prosjektet bidrar til en estetisk oppgradering av sentrumsområdet sett i sammenheng med resten av Flekkerøy sentrum. Dette tema har vært en viktig forutsetning og essensielt for arbeidet med aktuell reguleringsplan. Første etasje skal ivareta ideen om utviklingen av senterområdet. Derfor har administrasjonen ønsket at en stor del av den første etasjen mot senterområdet avsettes til forretning/tjenesteyting. Det er viktig at sentrumsområdet skaper liv på stedet. Det er meget positivt at området foran bygningene avsettes til torg som kan bidra til en sosial møteplass. Bestemmelsen om at fasader for forretning/tjenesteyting i hovedsak skal bestå av åpne vindusflater, bidrar til å åpne opp fasaden og skape variasjon. 8

9 Aktuelt område er et av få steder som kan benyttes til sentrumsformål hvis man ser utvidet på området. Stedet består i dag av allerede etablert butikk i nord, kirke i øst og parkering med begrenset mulighet for etablering av planlagt forretning/tjenesteyting, se oversiktskart som viser ubebygd areal. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anser at planforslaget delvis bidrar til en oppgradering av senterområdet. Det er dog vanskelig at den aktuelle reguleringsplanen alene skal bidra til å løfte senterområdet men at planen skal bidra så langt det er mulig til en positiv oppgradering. Det mener administrasjonen at reguleringsplanen gjør. Det er positivt med en blanding av boliger og forretning/tjenesteyting for å skape liv til alle tider på døgnet. Det er spesielt viktig med virksomheter i den første etasjen som kan styrke områdesenteret. En bestemmelse angir at det skal etableres minimum 100 m 2 BRA forretning/tjenesteyting, hvorav minste bruksareal pr. bruksenhet skal være 40 m 2. Dette anser administrasjonen som et minimum areal for fungerende næringsvirksomheter. Grønnstruktur Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anser at det kan være aktuelt å gå ned på kravet til uteareal som er 80 m 2 pr boenhet i kommuneplanen. Området grenser til områdesenteret der kravet er minimum 25 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet hvilket ytterligere forsterker argumentet om en redusering. Derfor foreslås 50 m 2 pr boenhet. Felles uteopphold planlegges direkte nord for bygningene og et offentlig friområde finnes i den nordligste delen av planområdet. Det er viktig at allmenheten kan bevege seg gjennom det offentlige friområdet og videre mot nord. Lekeplassen plasseres øst for planområdet, innenfor eiendommen gnr. 1/833. Se kart nedenfor. Sandlekeplass skal etableres på areal som i dag er regulert til friområde. Eiendommen eies av Flekkerøy eiendom men skal overtas av kommunen i henhold til utbyggingsavtale. Administrasjonen mener at det hadde vært positivt 9

10 med sambruk og bidrag til eksisterende lekeplass ved sameiet Ågedalen, men dette er ikke ønskelig fra sameiets side og avtale er derfor ikke inngått. Området «annen veigrunn-grøntareal» er viktig siden det vender seg mot veien og er et av de første områdene man kommer til etter å ha kjørt gjennom Flekkerøytunnelen. Det skaper også en «visuell skjerm» for beboerne mot veien. Dette sikres gjennom bestemmelse. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at fellesarealene kan bli relativt skyggepåvirket men at alternativet å skape en lekeplass på bakkeplan ikke gir nok gode kvaliteter på grunn av nærheten til Flekkerøyveien og øvrig infrastruktur. Administrasjonen mener at arealet bakenfor bygget sammen med torvet kan skape variasjon og bidra med et positivt tilskudd for området og ulike målgrupper. Utearealet utgjøres av torget, balkonger og arealet bakenfor blokken. Dette tilser minimum 50 m 2 pr. boenhet. Skulle ev en takterrasse bygges kan det regnes med i utearealet og blir da mer enn 50 m 2 pr. boenhet. En bestemmelse en angitt som sikrer kvalitet på torget iht. godkjent utomhusplan. Illustrasjonsplan øver utearealene. Solforhold Sol- og skyggeanalysen viser at felles uteoppholdsareal delvis er påvirket av skygge på vårjevndøgn på grunn av at området ligger direkte nord for bygningene. En bestemmelse som innebærer at heistårn skal plasseres tilbaketrukket fra fasadeliv er derfor angitt. Det er ikke tidspunkt planlagt felles taktakterrasse, men muligheten er der om man ønsker å etablere det i framtiden. Bestemmelsen vil gi mindre skyggevirkning bak blokka. Det vil også være positivt for boligene på naboeiendommen siden de også vil bli påvirket av skygge fra sjakten. Det fremtidige torget blir dog solfylt grunnet stedets beliggenhet. 10

11 Universell utforming Alle nye boenheter skal tilfredsstille krav til tilgjengelig boenhet, ved at alle hovedfunksjoner skal ligge på boligens inngangsplan. Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soverom, bad og toalett. Boliger vil dermed bli utformet iht kravene i TEK 10 om universell utforming/tilgjengelighet for alle. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utført analyse av risiko og sårbarhet (ROS). ROS-analysen er supplert med en egen redegjørelse for fjellsikring, se vedlegg. Analysen viser at det kan være risiko knyttet til sprengskråninger/skjæringer i forbindelse med byggearbeidene. Det stilles krav om geoteknisk kompetanse i tiltaket, og følgende bestemmelse angis: «Før det gis rammetillatelse til bebyggelse i felt BKB skal det foreligge geoteknisk undersøkelse og tinglyst avtale om rett til utførelse og vedlikehold av sikringstiltak. Sikringstiltak skal være utført før det gis igangsettingstillatelse til bebyggelse utover grunnarbeider og fundamentering». Rassikring skal primært hindre steinsprang og annet nedfall fra sprengte skråninger. Dette kan sikres med bolting, injisering av betong eller med nett. Administrasjonen mener at redegjørelsen er et godt nok tiltak på dette tidspunkt. Sammen med bestemmelsene sikres området mot eventuelt fall og ras. Kartskissen nedenfor viser spesielt kritiske områder, der byggearbeidene kan medføre behov for sikring utenfor planområdet. Dette er privateide arealer og utbygger må inngå nødvendige avtaler for å få lov til å utføre sikringen. Rekkefølgebestemmelse sikrer dette. Utomhusplanen vil vise detaljerte sikringstiltak, og eventuelle tiltak innen det offentlige friområdet. 11

12 Naturmangfoldloven 8-12 Tiltaket er vurdert etter naturmangfoldloven En naturmangfoldvurdering har blitt utarbeidet som viser at det ikke er registreringer i selve planområdet som inngår i noen naturtypeområder eller økosystem som etter naturmangfoldloven krever beskyttelse. 150 meter sørøst for planområdet er det registrert en artsrik veikant som har fått verdien A svært viktig. Her vokser den rødlistede Agderstarren (status hensynskrevende). Det er Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering at kunnskapsgrunnlaget ( 8) er tilstrekkelig og samlet belastning ( 10) er liten. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 anses å være ivaretatt. Det vises til planbeskrivelsen og rapporten for mer detaljert informasjon. Støy Kartet viser gul og rød støysone innenfor planområdet. Det er utarbeidet egen trafikkstøyvurdering med støysonekart. Beregnede støynivåer viser at byggene ligger med tre fasader i gul støysone og vil dermed være støyutsatte. Den nordlige fasaden ligger skjermet fra eget bygg og tilfredsstiller "stille side". 12

13 Det er derfor stilt krav i planbestemmelsene om at: - Leiligheter skal være gjennomgående slik at det oppnås "stille side" der døgnvektet lydnivå skal være lavere enn 55 db. - Minimum ett soverom skal plasseres på stille side. - Private uteplasser skal ha et døgnvektet lydnivå lavere enn 55 db. Dette anser Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er et tilstrekkelig tiltak for å sikre akseptable støyforhold for beboere. Se videre i rapporten og planbeskrivelsen. Transport og parkering Det er positivt med fortetting av et område som ligger nær områdesenteret og kollektivtrafikk. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anser derfor at stedet tåler en redusering av parkeringskravene i kommuneplanen når det gjelder boliger. Derfor kan 1 parkeringsplass pr. bolig og 0,25 parkeringsplasser pr. boenhet til gjesteparkering aksepteres. Parkeringsanlegget plasseres på et relativt mørkt sted med begrenset tilgjengelighet siden det ligger mot bakkant mot fjellet. Et område som ellers hadde hatt en begrenset bruk. Administrasjonen har vært opptatt at det ikke planlegges flere parkeringsplasser siden området per i dag består av relativt åpne asfaltflater og parkeringsarealer. Det er positivt at parkering for forretning/tjenesteyting innordnes i det eksisterende parkeringsarealet i den østlige delen av planområdet (SPA) og at området foran bygningene planlegges for torv. At det planlegges flere sykkelparkeringer enn kommuneplanens krav når det gjelder forretning er et positivt tiltak. Planen angir at det skal etableres 1 sykkelparkeringsplass pr. 100 m 2 næringsareal, i stedet for 0,5 plasser pr. 100 m 2 næringsareal. Administrasjonen anser at løsningen med søppelbilenes atkomst til arealet, BRE, over dagens parkeringsplass ikke er god nok. Dette gjelder også for varelevering. Det må presenteres en løsning der søppelbil kan kjøre fram til søppeldunkene og snu. Den er nå vist med snumulighet midt i parkeringsplassen, og dette er ikke ok. Før planen legges ut på høring, skal det derfor vises en gjennomførbar søppelhåndtering og adkomst til denne med snumulighet. Forslagstiller er enig i dette. Veinavn Det foreslås å bruke eksisterende veinavn, Flekkerøyveien. Planområdet utgjøres av to gårds- og bruksnummer, gnr/bnr 1/118 og 246, som har adresse Flekkerøyveien 8 og 10. Eiendommene skal som følge av planen slås sammen til ett bruksnummer, men siden det planlegges to bygninger foreslås det å opprettholde husnumrene 8 og 10. Utbyggingspolitikk Boligutbyggingen ligger inne i boligprogrammet med 20 boenheter. Innledende forhandlinger om utbyggingsavtale kan igangsettes. Økonomiske konsekvenser for kommunen Kommunen ved parkvesenet skal stå for forvaltningskostnader for sandlek. Kostnadene er anslått til i årlig kostnad (Anleggsregister, forsikring) (2015- priser). Økte driftskostnader foreslås lagt inn ved rullering av handlingsprogrammet. Oppsummering Reguleringsplanen vil bidra positivt til utviklingen av områdesentret på Flekkerøy og til en estetisk oppgradering av sentrumsområdet. Plan-, bygg og oppmålingsetaten anbefaler at planen legges ut på offentlig ettersyn. Nina Malo,