STAVANGER KOMMUNE Til: Kommuneplanavdelingen Fra: Byplanavdelingen Kopi til: Dato:

Transkript

1 Notat Til: Fra: Kopi til: Kommuneplanavdelingen Byplanavdelingen Dato: Boliger i friområder vurdering kommuneplan Oppsummering Fra to grunneiere er det kommet innspill om at de ønsker eiendommene sine vist til boligformål i kommuneplanen. På denne bakgrunn er det gjort en gjennomgang av tilsvarende eiendommer vi har funnet. Dvs. boliger som er uregulerte men vist til friområde i kommuneplanen, og boliger som ligger i regulerte friområder. Dette for å vurdere konsekvensene av å innføre en generell bestemmelse som aksepterer disse boligene også for fremtiden. Dette vil ha den konsekvens at planen settes til side og at de uten videre kan gjenoppføres etter brann eller totalombygges. Ut fra dagens status krever slike tiltak dispensasjon enten fra kommuneplan eller reguleringsplan, og gjør at arealbruken kan bli vurdert i slike situasjoner. Både de eiendommene som i dag ligger uregulert (men vist til friområde i kommuneplanen), og de eiendommene som i dag er regulert til friområde, har hver på sin måte uheldige konsekvenser for de interesser som kommuneplanen/reguleringsplanen prioriterer. Selv om graden av konflikt varierer, gir ikke denne gjennomgangen grunnlag for å kunne konkludere med at noen eiendommer kan inngå i plan, andre ikke. I tillegg har alle sakene en hel rekke uavklarte spørsmål. Dersom arealbruken for disse eiendommene permanent skal endres fra friområde til boligformål, må dette gjøres på et mer detaljert nivå, dvs. gjennom reguleringsplan. Dette gjelder ikke minst de eiendommene som pr. i dag er regulert til friområde. Vi må også understreke at vi ikke har gått gjennom andre boligeiendommer som ligger i områder regulert eller disponert til annet formål (for eksempel universitetsområdet eller Dusavikområdet), og som formelt sett er i samme situasjon som disse eiendommene, dvs de er regulert til annen bruk. På denne bakgrunn kan vi ikke tilrå at kommuneplanen skal gi en generell aksept for disse eiendommene. Slik aksept må eventuelt skje gjennom reguleringsplan/ny regulering der alle sider kan vurderes. Problemstillinger Innspillene er kommet fra en eiendom i uregulert område, vist som friområde i kommuneplanen (39/158 Hestnesveien 86), og en eiendom i regulert friområde der det er gitt dispensasjon fra plan for den boligen som nå står (4/175- Nordvikveien 52). Det er derfor søkt etter boliger med tilsvarende status for å vurdere omfanget av problemstillingen.

2 Ut fra dagens status må eiendommer i begge disse kategoriene søke om dispensasjon fra plan (enten kommuneplan eller reguleringsplan), dersom det er behov for gjenoppbygging/hovedombygging. I slike situasjoner, vil det alltid være aktuelt å vurdere innløsning, spesielt gjelder dette ved brann. Dersom ikke noe vesentlig skjer, kan boligene ligge som i dag, med mindre kommunen aktivt går inn for å innløse dem. Vi understreker at vi her kun tar for oss boliger og ikke hytter. Dette fordi vi mener at den uro folk opplever mht. statusen for sin bolig (og som vi legger til grunn er bakgrunnen for innspillene), må tas mer på alvor enn i forhold til fritidsboliger. Det er gjort en enkel vurdering av de enkelte eiendommene/områdene, vurdert opp mot de interessene som den aktuelle planen skal ivareta. I tillegg er det gitt kommentarer om eventuelle risikoforhold. Oversikt over de vurderte boligene Gule= uregulerte, ligger i kommuneplanens friområder Grønne= ligger i regulerte friområder

3 1. Eksisterende registrerte boliger i uregulerte områder, vist til friområde i kommuneplanen. Vi har funnet to eiendommer med slik status; 39/158 Hestnesveien 86, og 51/290 Idrettsbakken 5. Sistnevnte eiendom er under regulering. I tillegg ligger der en festetomt på forsvarets eiendom gnr.6/bnr.11, Selhundveien 33. Eiendommene er vurdert på følgende måte: 39/158 - Hestnesveien 86 Friluftsint./naturvern ROS-vurdering Ligger midt på en ubebygd strandsonestrekning med en landskapsmessig dominerende plassering. Ligger i et område med lokal viltverdi (vipe og tjeld) og grenser til en naturtype av lokal verdi (bløtbunnsområde i strandsonen). Hele eiendommen ligger under kote 2. Gir kjøring på turvei. 51/290 - Idrettsbakken 5 Friluftsint./naturvern ROS-vurdering Ingen spesifikke konflikter med friluftsliv eller naturvern, men boligen ligger som en kile mellom skole- og idrettsområdet. Området er under regulering. Gir kjøring på gangforbindelse mellom skole og idrett. Konflikter mellom formålene kan oppstå. Er under regulering. 6/11/36 Selhundveien 33 (NB! kun festetomt) Friluftsint./naturvern ROS-vurdering Eiendommen kan integreres i tilgrensende boligområde uten at vi ser vesentlige ulemper for friområdeinteressene. Tilkomst bør legges til bakenforliggende veinett.

4 2. Eksisterende registrerte boliger i regulerte friområder, friområde i kommuneplanen. Det er funnet totalt 12 eiendommer med slik status. Vi legger til grunn at dette er boliger som var her før planen ble vedtatt, eller som er gitt dispensasjon fra plan. Vi har altså ikke sjekket om disse er lovlige som boligeiendommer. Eiendommene er vurdert på følgende måte: 1. 4/175 Nordstrandveien 52 Friområde m.m. ROS-vurdering Plan Beslaglegger et nes. Gir kjøring inn i friområdet. Tilkomst og parkering er uklar. Grenser mot et viltområde med lokal til regional verdi (sjøorre, siland) og ligger i en naturtype av lokal verdi (kystlynghei). Størstedelen av eiendommen ligger under kote 2. Vindeksponering ukjent. 2.41/896 -Kvernevik ring 77 og 41/889 -Kvernevik ring 85A Friområde m.m. ROS-vurdering Plan 484. Eiendommer som privatiserer større deler av friområdet. Nr.77 blokkerer en naturlig ferdsel langs sjø. Gir trafikk i området. Uklare avkjørselsforhold. Avkjørsler og trafikksikkerhet langs Kvernevik ring /101 - Kvernevik ring 185 Friområde m.m. ROS-vurdering Plan Eiendommen privatiserer og deler bukten utenfor Hafrsfjord bru i to. sjøområdene er av vilverdi, men berøres ikke direkte. Direkte avkjørsel til Kvernevik Ring over fortau.

5 4. 59/1711 Dusavikveien 125 Friområde m.m. ROS-vurdering Plan 912 Blokkerer en ubebygd strandsonestrekning med planlagt turvei i kommuneplanen. Landskapsmessig eksponert. Ligger delvis under kote 2. Har uavklart tilkomst og parkering /44 - Hognes gate 50 og 25/80 Hognes gate 52 Friområde m.m. ROS-vurdering Plan 600. Tomannsbolig som Innsnevrer en hovedgrønnstruktur. Ene delen gir kjøring på turvei. Uheldig tilkomst via turvei /250 Sørmarkveien 51 Friområde m.m. ROS-vurdering Plan 631. Ingen store friluftsmessige konsekvenser bortsett fra noe opplevelsesverdi langs sørmarkaveien. Ligger nær høyspent. Kan være uheldig for trafikksikkerhet på Sørmarkveien

6 7. 18/122 Sørmarkveien 62 og 18/127 Sørmarkveien 66 Friområde m.m. ROS-vurdering Plan 631. Ingen store friluftsmessige konsekvenser bortsett fra noe opplevelsesverdi langs Sørmarkaveien. Nr. 62 ligger nær høyspent. Kan være uheldig for trafikksikkerhet på Sørmarkveien /180 Sørmarkveien 69 Friområde m.m ROS-vurdering Plan 631. Ingen store friluftsmessige konsekvenser så lenge bebyggelsen har en god landskapstilpasning og holdes lav. Kan være uheldig for trafikksikkerhet på Sørmarkveien.