Petra Roodbol- Mekkes. X Felleskjøpet Agri SA Arild Tung

Transkript

1 Notat Oppdragsgiver: Felleskjøpet Agri SA Oppdrag: Fosen skjellsand - mulighetsstudie Sted: Trondheim Dato: Fra Til Info Firma v/ E-post X Bjugn kommune Petra Roodbol- Mekkes petra.roodbolmekkes@bjugn.kommune.no X Arnt Ove Okstad Arnt.ove.okstad@wspgroup.no WSP Norge AS Arnhild Herrem Arnhild.herrem@wspgroup.no X Felleskjøpet Agri SA Arild Tung Arild.tung@felleskjopet.no Fosen Skjellsand Vasøya, Bjugn kommune Innhold Fosen Skjellsand Vasøya, Bjugn kommune Bakgrunn Dagens arealbruk Gjeldende plangrunnlag og gjennomføring av planen Vurdering av arealinteressene i området Bolig- og fritidsbebyggelse Næringsbebyggelse Industribebyggelse Landbruk Natur- og friluftsliv på land og sjø Bjugn kommune Muligheter/forslag til framtidig arealbruk Interessenter Forslag til videre prosess Bilder - Vasøya juni

2 1 Bakgrunn Felleskjøpet Agri SA er hjemmelshaver til et område på Vasøya i Bjugn kommune. Området omfatter tidligere Fosen skjellsand som var et fabrikkanlegg som siktet og tørket skjellsand for salg. Produktet ble benyttet som tilsetning i kraftforblandinger og som strøsand. Da skjellsand er erstattet av andre produkter, er produksjonen nedlagt og bygningene står til nedfalls. Deler av bebyggelsen leies ut som lager for fiskeutstyr. Figur 1: Fosen skjellsand (kilde: Google maps) Det er ønskelig å få vurdert muligheten for alternativ framtidig bruk av Felleskjøpets eiendom etter at Felleskjøpets synspunkter ikke ble hensyntatt under behandlingen av gjeldende reguleringsplan fra 2011, og etter at det ikke synes og vært gjort noe for å gjennomføre planen. Det bør vurderes/avklares om kommunen har noen form for innløsningsplikt i denne sammenhengen. Det vises til dialogen mellom Felleskjøpet og Bjugn kommune i forbindelse med planprosessen i og kommunens begrunnelse for å ikke regulere området etter Felleskjøpets ønsker. I Fylkesmannens klagebehandling av , heter det blant annet: «Når det gjelder Agri SA sine bemerkninger til arealforvaltningen, har kommunen uttalt at det anses mest hensiktsmessig å beholde en del av arealene til industriformål, mens en del reguleres til fritids- og turistformål. Dette for fortsatt å kunne utnytte områdets potensiale for næringsvirksomhet, samtidig som det blir mer tilpasset nærheten til boligområdet. Videre åpnes det for etablering av ny virksomhet basert på turisme.» Det er mange hjemmelshavere i området. Felleskjøpet Agri SA er registrert som hjemmelshaver til gnr./bnr. 85/85 som består av 3 teiger hvor tidligere bnr. 51, 72 og 85 er sammenføyd til bnr. 85. Teigene ligger som øyer innenfor kommunens eiendom gnr./bnr. 85/74. På kommunens grunnkart er teigene angitt med «fiktiv» eiendomsgrense. Det er derfor usikkert hvor mye areal Felleskjøpet er hjemmelshaver til. Arealet av de 3 teigene slik de framstår på kommunens grunnkart, utgjør ca m².

3 Figur 2: kartutsnitt med hjemmelshavere (kilde: Bjugn kommune/infoland). I kommunens brev av beskriver kommunen historikken i tilknytning til hjemmelsforholdene. Etter dette synes det likevel noe uklart hvilke areal Felleskjøpet er hjemmelshaver til. Dette er klargjort med kommunen, jf. nedenfor. Figur 3: Vasøya i Bjugn kommune (kilde: Bjugn kommune).

4 2 Dagens arealbruk Vasøya ligger i Bjugn kommune, ca. 16 km nordvest for Botngård. Området har spredt bebyggelse med boliger, fritidsboliger og naust. På den nordøstlige delen ligger den nedlagte fabrikken for Fosen skjellsand og anlegget til Vasøy båtklubb. Vasøya består ellers av ubebygde områder med berg, lyng, skog og dyrket mark. Figur 4: Vasøya (kilde: Google maps, 2008). 3 Gjeldende plangrunnlag og gjennomføring av planen I kommuneplanens arealdel , vedtatt med bestemmelser i Bjugn kommunestyre , er Vasøya vist som et område hvor reguleringsplanen fortsatt skal gjelde. Gjeldende reguleringsplan er Vasøya, vedtatt med bestemmelser i Bjugn kommunestyre Reguleringsplanen er stadfestet av Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Området er hovedsakelig regulert til boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, fritids- og turistformål, næringsvirksomhet, industri, samferdselsanlegg, grønnstruktur, landbruksformål og områder i sjø.

5 Figur 5: Gjeldende reguleringsplan for Vasøya. Der reguleringsplanen blir vedtatt i strid med grunneiers interesser, kan det være grunnlag for krav om innløsning eller rett på erstatning, jf. plan- og bygningsloven 15-2 og Kommunen kan ekspropriere grunn innen 10 år etter at reguleringsplanen er godkjent. Grunneier kan kreve innløsning eller erstatning innen 3 år. Dersom eiendommen er bebygd, kan grunneieren kreve innløsning eller erstatning innen 3 år etter at bebyggelsen er revet. 4 Vurdering av arealinteressene i området 4.1 Bolig- og fritidsbebyggelse Store deler av den midtre delen av Vasøya er regulert til og benyttes til boligformål, mens eksisterende/regulert fritidsbebyggelse i hovedsak er lokalisert til den vestre delen. Området vurderes til å være et attraktivt bolig- og fritidsboligområde med sin beliggenhet og nærhet til sjøområdene til tross for avstanden til offentlige servicetilbud. 4.2 Næringsbebyggelse Et lite område i nordvest er regulert til næringsbebyggelse hvor det tillates sjørelatert næring, herunder fiskeri, lager og bearbeiding av produkter. 4.3 Industribebyggelse Det aktuelle området for Felleskjøpet Agri SA i nord er regulert til industriformål hvor tiltak innen industri og håndverk er tillatt. Det er ikke gitt begrensninger i reguleringsbestemmelsene utover de generelle kravene om forurensning og andre miljøkrav. I løpet av planprosessen i 2010/2011 har et større område vært vist som næringsareal, før området i den stadfestete planen er delt mellom industriformål og fritids- og turistformål. Kommunen begrunner dette med at kommunen anser det som mest hensiktsmessig for fortsatt å kunne utnytte områdets potensiale for næringsvirksomhet samtidig som det blir mer tilpasset nærheten til boligområdet. Videre ønsker kommunen at det åpnes for etablering av ny virksomhet basert på turisme. Det er uklart hva kommunen legger i begrepet «mest hensiktsmessig» og hvordan dette forholder seg til dagens bruk/behov og marked.

6 Industri i tilknytning og/eller tett opp til fritidsområder, turisme og småbåthavn anses for å kunne være noe konfliktfylt, avhengig av hvilken industriell virksomhet som kan etablere seg i området. Det er ikke kjent om det er gjennomført noen interessent-/behovsanalyse for området. Ut fra slik området ligger i dag, så er det lite som tyder på at intensjonen i planen om å legge til rette for ny industri/næring, håndverk og fritids- og turistformål er fulgt opp. Mangel på oppfølging av reguleringsplanen kan derfor anses for å være et signal på at reguleringsformål til industri og turisme i dette området ikke er realiserbart. Dagens etterspørsel etter bygninger og areal tyder heller ikke på at området er attraktivt for industri. 4.4 Landbruk Landbruksarealene ligger i den sørøstlige delen av området. Disse arealene er ikke en del av et større sammenhengende landbruksområde, men kan likevel anses for å være av lokal verdi. Ved befaringstidspunktet i juni, var området ikke slått. Det kan tyde på at arealene per nå ikke er i aktiv landbruksdrift. 4.5 Natur- og friluftsliv på land og sjø Store deler av områdene langs sjøen er regulert til friområder og det meste av sjøområdene er regulert til friluftsområde i sjø. I tillegg er det regulert områder for etablering av naust. Innenfor området som er angitt som fritid- og turistformål tillates blant annet boenheter til nærings- og utleievirksomhet. Dette formålet tett opp til et industriområde, anses for å kunne være noe konfliktfylt. Industri som ev. er relatert til sjø vil også kunne være konfliktfylt i forhold til friluftsområdene på sjøen. 5 Bjugn kommune Det ble avholdt et møte mellom Bjugn kommune og Felleskjøpet for å få avklart: - Eiendomsforhold - Gjennomføring av eksisterende plan - Muligheter for å endre gjeldende reguleringsplan I møtet ble det gjort rede for eiendomsforholdene og bakgrunnen for grensene som framgår av kommunens grunnkart. Bjugn kommune mener at Felleskjøpet eiendom gnr./bnr. 85/85 utgjør ca. 11 daa, men minner om at dette er antatte grenser ut i fra skylddelingsforretninger og tilgrensende målebrev. Det aktuelle arealet er vist nedenfor. Figur 6: Felleskjøpets eiendom på Vasøya.

7 Bjugn kommune angir at gjeldende reguleringsplan gir grunneier en rettighet til å benytte og utvikle sin eiendom innenfor de formålene som er angitt. Kommunen mener at bakgrunnen for at eiendommen ble delt opp i flere formål, først og fremst var for å sikre tilstrekkelig buffer mellom boliger og industri og at behovet for industri i hovedsak var for å videreføre eksisterende situasjon. Hovedtemaet for planen var etablering av ny fritidsbebyggelse på den vestlige delen av øya. Kommunen presiserer også at det er viktig å skille mellom fritidsboliger for utleie og fritidsboliger for selveie, da fritidsboliger for utleie anses for å kunne ivareta allmennhetens tilgang til sjø og strandsone på en bedre måte enn fritidsboliger for selveie. Kommunen ga få signaler på muligheter for å endre gjeldende reguleringsplan, men er åpne for å kunne ta en drøfting av spørsmålet i kommunens planutvalg. Kommunen angir at behovet for mer areal for fritidsbebyggelse er mindre enn før, men at kommunen har for lite areal for småbåthavner. Kommunen påpeker også at de ønsker å ivareta lokal næringsvirksomhet i området og henviser til fiskeren som leier areal/lokaler hos Felleskjøpet og hans særlige behov for båtplass og lagring. Det ble avholdt et oppfølgende møte mellom Bjugn kommune og Felleskjøpet I møtet ble følgende drøftet: - Mulighetene for å endre eksisterende reguleringsplan - Utarbeidelse av strandsoneplan i forbindelse med rullering av KPA i løpet av 2017 herunder kapasitet og plassering av småbåthavner - Endring av planen til en kombinasjon av fritids- og næringsbebyggelse synes mest nærliggende - Kommunen ønsker mer aktivitet i kommunen, både fritidsaktivitet og næringsaktivitet - Oversendelse av dette notat til kommunen for behandling i planutvalget 6 Muligheter/forslag til framtidig arealbruk På bakgrunn av ovenstående vurdering av arealinteressene i området og områdets attraktivitet/egnethet for fritidsbebyggelse, bør det etter vår vurdering være grunnlag for endring av gjeldende reguleringsplan i retning av en større andel fritidsbebyggelse og mer fleksibel regulering, som kan tilpasses marked og etterspørsel. Følgende muligheter belyses nærmere i samråd med kommunen som grunnlag for evt. ny regulering av området, jfr. kartskisse på neste side: - En større andel fritidsbebyggelse (selveiende, evt. i kombinasjon med utleie) på den delen av eiendommen som i gjeldende reg.plan er avsatt til fritidsbebyggelse (3,8 dekar), næringsareal (2,3 dekar) og fritid/grønt (0,6 dekar), til sammen ca. 6,7 dekar. - Kombinert regulering til fritidsbebyggelse og friområde på det området som i gjeldende reg.plan avsatt til friområde (2,3 dekar) - Mulighet for regulering til bolig, evt. fritidsbebyggelse på del av eiendommen som i dag er avsatt til landbruk i Kommuneplanens arealdel (1,6 dekar) - Mulighet for å opprettholde kaifunksjon for kombinert bruk til fritidsaktivitet, fiskevirksomhet mv.

8 7 Interessenter Det er 4 interessenter som har meldt sin interesse til Agri Eiendom/Felleskjøpet uten at eiendommen har vært annonsert på noen måte. Det antas derfor at det er relativt stor interesse for eiendommen dersom man velger å gå åpent ut på markedet. De 4 interessentene som har meldt sin interesse har interesser knyttet til følgende: Fiskeri herunder kai/ankring, lager

9 Sjømatproduksjon og fritidsbebyggelse for utleie Kaifunksjoner Fritidsbebyggelse og næringsvirksomhet 8 Forslag til videre prosess Det anbefales at foreliggende notat og forslaget/mulighetene til framtidig arealbruk i pkt 6 legges til grunn for en reguleringsforespørsel overfor kommunens planutvalg i Bjugn kommune i h.h.t. plan- og bygningslovens bestemmelser. Behandlingen i planutvalget kan legges til grunn for en mer konkret mulighetsstudie og ny reguleringsplan igangsettes. 9 Bilder - Vasøya juni 2016

10