Styre/råd/utval Møtedato Saknr Utval for plan, teknikk og næring /16 Kommunestyret /16

Transkript

1 Bø kommune Styre/råd/utval Møtedato Saknr Utval for plan, teknikk og næring /16 Kommunestyret /16 Saksansvarleg: Kari Verpe Hynne Arkiv: SONE - Sone 4 plan 54, K2 - L13 Arkivsaknr.: 16/1380 Detaljreguleringsplan for del av Haugerudbakken - 2. gongs handsaming Ordførar tilrår: Før detaljreguleringsplan for Haugerudbakken vert endeleg vedtatt jf. Plan- og bygningslova skal følgjande endrast i føresegnene: 2.1 a) Beplantning skal visast i utomhusplanen. 4.1 i) Det skal vere minst 1,5 parkeringsplass og 1 sykkelparkeringsplass per bueining i parkeringskjellar eller utandørs. Det skal vere minst 1stk. HC-plass i parkeringskjellar. I 4.1.e) skal maksimalt areal på oppbygg reduserast til 20 m2 4.3 a) andre setning skal endrast til følgjande: Det skal vere rekreasjonstilbod for alle aldersgrupper, inkludert leiketilbod for småbarn, men kva for leikeapparat som skal etablerast er opp til brukarane i fellesskap å velje. Nytt punkt e) under 4.4 Anna uteopphaldsareal (Auo): Opparbeiding av leikeareal m/tilkomst skal visast i utomhusplan. Saka vert oversendt kommunestyre for endeleg vedtak Kommunestyret Behandling: Samrøystes, som PTN. K- 63/16Vedtak: Vedtak: Før detaljreguleringsplan for Haugerudbakken vert endeleg vedtatt jf. Plan- og bygningslova skal følgjande endrast i føresegnene: 2.1 a) Beplantning skal visast i utomhusplanen. 4.1 i) Det skal vere minst 1,5 parkeringsplass og 1 sykkelparkeringsplass per bueining i parkeringskjellar eller utandørs. Det skal vere minst 1stk. HC-plass i parkeringskjellar. I 4.1.e) skal maksimalt areal på oppbygg reduserast til 20 m2

2 4.3 a) andre setning skal endrast til følgjande: Det skal vere rekreasjonstilbod for alle aldersgrupper, inkludert leiketilbod for småbarn, men kva for leikeapparat som skal etablerast er opp til brukarane i fellesskap å velje. Nytt punkt e) under 4.4 Anna uteopphaldsareal (Auo): Opparbeiding av leikeareal m/tilkomst skal visast i utomhusplan Utval for plan, teknikk og næring Behandling: Samrøystes. PTN- 58/16Vedtak: Tilråding: Som ordførar. Bakgrunn for saka: Forslag til detaljreguleringsplan for Haugerudbakken vart handsama av PTN-utvalet i møte ( sak 23/16). Formålet med planen er å legge til rette for eit større bustadbygg med 12 leilegheitar på eigedomen g/bnr. 44/55 og del av eigedomen g/bnr. 44/15 i tillegg til utviding av delar av Haugerudbakken. Saksomtale: Planen vart lagt ut til offentleg ettersyn og med frist for å kome med merknader innan Innkomne merknader Det har kome inn 9 merknader til planforslaget og desse ligg som vedlegg til saka. For utfyllande merknader vert det visa til desse. 1. Fylkesmannen i Telemark 2. Telemark fylkeskommune 3. Statens vegvesen 4. Råd for funksjonshemma 5. Miljøhygenisk avdeling 6. Barnerepresentanten 7. Tor Magne Skjelbred 8. Marius Skjelbred og Nanna Karoline Elseth 9. Sigrid Fundlid og Hallvard Strand Fylkesmannen Høg utnytting vurderast som ei god oppfølging av ATP Telemark. Eit sopass stort bustadkomples «inneklemt» mellom eksisterande einebustader kan by på utfordringar.

3 Ideélt sett kunne ein felles plan med gnr./bnr. 44/15 og 44/63 opna opp for betre løysingar både mht. trafikale løysingar og gode uteoppholdsareal. God utnytting av disponibelt tomteareal ved at parkering leggast under bakken og frigjer areal til andre føremål. Energiforsyninga er ivareteke på ein god og framtidsretta måte. Omsyn til samfunnstryggleik og beredskap er teke vare på i reguleringsplanen. Det fritek ikkje utbyggar frå å planlegge etter retningsliner for born og unge sjølv om det går fram av planomtala at bustadane rettar seg mot ein marknad av eldre. Viktig moment i vidare detaljplanlegging å gjere trafikktryggleiken best mogleg innanfor regulert gatetun. Tilvarande å gjere Haugerudbakken fotgjengarvennleg, til alle årstider. Legge til rette for areal som stimulerar til utandørs opphald også på nordsida av bygget. Planområdet ligg tett innpå sentrumsområdet og bør difor ha høg utnytting noko fylkesmannen seier seg einig i. Det har ikkje vore tema ila. planprosessen å utvide planområdet til å gjelde fleire eigedomar i Haugerudbakken. Når områdereguleringsplan for Bø sentrum skal rullerast så bør ein vurdere å utvide planavgrensinga slik at heile området i Haugerudbakken som i dag kunn ligg i kommuneplan, samt regulert område i Haugeruddalen også vert liggande innanfor sentrumsplanen. Sidan dette ikkje har ligge inne som eit krav i overordna plan er det ikkje blitt vurdert i denne saka. Gjeldande reguleringsplanar i dette området viser bustadformål på nordsida av Gamleveg og kombinert formål bustad/forretning/kontor på sørsida. Kartutsnitt1: Gjeldande reguleringsformål innom området og med planforslag for Haugerudbakken. Raud stipla strek viser evt. ny utviding av grense for områdereguleringsplan for Bø sentrum ved Haugerudbakken og som bør vurderast ifm. rullering av planen. Planen sett krav til detaljert utomhusplan som skal vise trygge uteopphalds- og leikeareal. Jf. retningslinene i kommuneplan skal nærmare krav til opparbeiding og utstyr på leikeplassar avklarast i reguleringsplan. Jf. føresegnene skal området Ale nyttast til rekreasjon for alle brukarar av bygget i planområdet. Det skal vere rekreasjonstilbod for alle aldersgrupper, inkludert leiketilbod for barn. Det er høve til å etablere felles bål- og grillplass. Det skal etablerast leikeapparat i teigen Ale men kva for «type leiketilbod/apparat» som skal etablerast bør vere opp til brukarane i fellesskap å velje. På norsida av bygget er det sett av eit større grøntområde (Auo) som kan nyttast til uteopphaldsareal. Dette er eit brattare område, men det kan tenkast at ein også her kan få tilrettelagt eit mindre leikeområde. Tilgangen til desse områda må vere universelt utforma og utomhusplan må vise detaljer i uteopphald- og leikeareal, også beplantning. I føresegnen pkt. 2.1 a) er det krav om at detaljert utomhusplan skal vise parkering, inkludert

4 sykkelparkering, tilrettelegging for ladestasjonar for el-bilar, parkering for rørslehemma. Krav om ein sykkelparkeringsplass per bueining bør inn i føresegnene pkt. 4.1 i) og i tillegg bør minst 1stk HC-parkeringsplass vere i parkeringskjeller. I konseptet for utbygging så er det lagt opp til innandørs løysing for renovasjon (sjå planomtale pkt. 3.3 der renovasjonsordninga er vurdert). Ser at rygging med renovasjonsbilen er uheldig i området Sgt men renovatørselskapet og operatøren som er ansvarleg for renovasjon har saman med kommunen sett på saka og meiner at dette er den beste løysinga. Tilkomst opp Haugerudbakken er ei utfordring i dag, ikkje minst vinterstid. Som nemnt i planomtala (pkt. 3.3 og 5.4) så har utbyggar saman med kommunen sett på høve til utbetring av eksisterande veg. Utbyggar har kjøpt 1,5m frå naboeigedomane langs høgre side av Haugerudbakken opp til Sgt-området. Den beste løysing ein har kome fram til er at eksisterande veg vert utvida på austsida med 1.5m og at dagens vertikalkurvatur vert opprettheldt. Det vil ikkje vere tilstrekkeleg bredde for å opparbeide eget fortau opp til innkjøringa til Sgt men ei utviding vil betre situasjonen. Telemark fylkeskommune har ingen merknader til planframlegget. Statens vegvesen Det bør visast frisiktline og etablerast fri sikt frå krysset Haugerudbakken/Gamleveg til avkjørselen vest for Haugerudbakken som tener eigedomane gbr 44/39 og 44/41. Alternativt bør ein etablere eit betre kryss der Underhaugsvegen møter Gamleveg for å få samla dei tre vegane som tek av i same krysset. Skal vegvesenet si uttale tas omsyn til må planområdet utvidast. Delar av dette området ligg i dag innom områdereguleringsplan for Bø sentrum og skal ein sjå på ei utbetring av krysset Underhaugsvegen/Gamleveg bør dette heller sjåast på i forbindelse med rullering av områdereguleringsplan. Råd for funksjonshemma påpeikar kravet til universell utforming når det gjeld hovudinngang til leilegheitane, uavhengig av om det er ein felles hovudinngang, eller om alle leilegheitar har eigen inngang. Alle leilegheitane skal ha felles hovudinngang på sørsida av bygget medan parkeringskjellar ligg adskildt frå hovudinngang med egen port. Herfrå er det tilgang til heis til dei ulike leilegheitane så internt i bygget skal alle tilkomstar vere universelt tilgjengelege. Miljøhygenisk avdeling har merknad til at dersom leikeplassen skal opparbeidast med leikeapparater så må det avklarast kven som har ansvar for vedlikehald av leikeplassen og at leikeapparater må tilfredstille krava i leikplassforskriften. Detaljreguleringsplan skal avklare arealbruken i planområdet så kven som skal vere ansvarleg for leikeplassutstyr må bli av privat karakter. Viser også til kommentar til uttale frå fylkesmannen ang. opparbeiding og utstyr på leikeplassar.

5 Barnerepresentanten Trivsel Utnyttingsgraden med omsyn til antal bueiningar er svært høg for det aktuelle området. Anna uteopphaldsareal, Auo, må ha eit vegetert preg som det står i reguleringsføresegnene. Trafikksikkerheit Rygging av renovasjonsbil, og dermed andre store bilar inn på Sgt (gatetun) er ikkje heldig. Frisiktssoner må sikrast i sjølve Haugerudbakken og i kryss Gamleveg. Ale Leikearealet (Ale) må vektleggast. I sentrumsplanen er det sett krav om at bebygd areal (BYA) ikkje skal overstige 40%. Planområde i Haugerudbakken ligg så tett på sentrum at ein bør kunne tillate same grad av utnytting for dette område. Byggeprosjektet i Haugerudbakken ligg innanfor dette kravet. Føresegnene sett krav til opparbeiding av leikeplass (Ale) og anna uteopphaldsareal (Auo). Dette skal visast i utomhusplanen. Ang. sambruk av området regulert til gatetun vert det visa til kommenter til uttale frå fylkesmann. Krav til frisiktssonene ligg i føresegnene pkt Tor Magne Skjelbred har kome med uttale/klage vedr. planar for leilegheitsbygg i Haugerudbakken (sjå vedlegg til saka). Sakshandsamar har følgjande kommentar til uttala: I kommentarane til fylkesmannen si uttale er utstrekning av planområdet kommentert. Å utvide planområdet med detaljreguleringsplan for heile område i Haugerudbakken som i dag er uregulert er ikkje vurdert i denne saka, men ved framtidig rullering av områdereguleringsplan bør ein vurdere å endre plangrensa for å få med dette området også. I sentrumsplanen er det for reine bustadtomter sett krav om at bebygd areal (BYA) ikkje skal overstige 40% og maksimal mønehøgde inntil 9m i forhold til gjennomsnittleg planert terreng. Byggeprosjektet som er lagt fram i denne saka har BYA = 39,3%. Maksimal gesimshøgde (= mønehøgde pga. flatt tak) skal ikkje overstige 88.0 m.o.h. I kartutsnitt 2 nedanfor er mønehøgda på omkringliggande bustadhus lagt av. Utbyggar har inngått avtale med nabo på nordsida (44/15) om at maks takhøgde ikkje skal overstige 88 m.o.h, dvs. i høgde med tunet/plenen framfor huset på 44/15. Bygget er tenkt plassert godt inn i bakken, innkjøring frå Haugerudbakken ligg på kote 76 og innkjøring til parkeringshus vert liggande på same høgde (eller kanskje m lågare). Leilegheitsbygget er forma etter terrenget og avtrappa for at ikkje fasadane skal opplevast som ein vegg på toppen av ei skråning. Bygget blir eit «nytt element» på ei tomt som til no har vert ope og slik sett så kan ein ha forståelse for at naboar kan vere skeptiske til nytt planforslag, men eit område så nært på Bø sentrum bør ein kunne tillate ei høg utnytting.

6 Kartutsnitt 2: Viser kotehøgder og mønehøgder på eksisterande bustader i området. Det er utarbeida ein animasjon av soltilhøva i og kring planområdet til det planlagte bygget. Animasjonen er lagt som vedlegg til denne saka og dette er nærmare beskrive under pkt i planomtala, og med følgjande konklusjon: Soltilhøva for nabolaget vil ha nøytral til svak negativ konsekvens. Det er størst negativ påverknad for tomt 44/63 om våren og hausten. Denne tomta må frå føre av seiast å vere «baksølt» for ettermiddagssol. Det vil vere ein marginal påverknad på 44/25, denne vil forsterkast av høg vegetasjonsskjerm for skjerming av negativ landskapsoppleving. Vegetasjonsskjermen mellom 44/50 og 44/25&48 bør difor ikkje vere for høg. Det er svært gode soltilhøve for alle andre nabotomter, pluss internt på 44/50. Krav til type takform blir vurdert i alle nye reguleringsplanar, men som oftast så blir det opna opp for ulike typer tak (t.d. saltak, pulttak, flate tak, kombinasjon av ulike takformer osv.). Områdereguleringsplan for sentrum opnar opp for ulike takformer og det same gjeld i nyare planer for bustadområder. Når det gjeld planlagt bygg på 44/50 som følger terrenget meir som eit terrassebygg så er flatt tak ei god løysing sjølv om omkringliggande hus har saltak. Området er i gjeldande plan sett av til bustadformål og det er vel lite truleg at det i framtidig rullering av områdereguleringsplan, om Haugerudbakken skulle bli ein del av denne, ville bli sett krav om næringsdel i hovudetasjen for å få bygge leilegheiter. Dette er eit krav i områdereguleringsplan i dag for dei områda som naturleg bør ha kombinert formål bustad/forretning/kontor. Marius Skjelbred og Nanna Karoline Elseth har kome med likelydande merknad som Tor Magne Skjelbred så det vert difor visa til kommentar på deira uttale. Sigrid Fundlid og Hallvard Strand (g/bnr. 44/15) har tidlegare inngått ein kontrakt om kjøp av tilleggsareal frå 44/15 på nordsida av planlagt bygg. Medan planen har ligge ute til offentleg ettersyn har dei blitt einige om følgjande tilleggsavtale: Selger akseptere takhus (heishus,lager) på 20m2 og høgde 3,0m. Taket kan brukast som takterrasse med beplantning. Terrassen skal sikrast med rekkverk av hovedsakleg glass. Føresegner 4.1e) ang. maksimal størrelse på heishus/lager må reduserast jfr. inngått avtale

7 frå 50m2 til 20m2. Vurdering Planforslaget legg opp til ei høg utnytting innanfor eit eldre etablert bustadområde, men med ein beliggenhet nær Bø sentrum bør dette vere eit krav slik som også overordna planar legg opp til. Ei så konsentrert utbygging sett store krav til innpassing og utforming av bygg og uteareal. Det ser ut til at dette er løyst på ein god måte sidan nybygget er lagt inn i terrenget og utforminga/oppdelinga av bygget gjer at volumet opplevast mindre ruvande. Planforslaget medfører at Haugerudbakken vert utbetra og utvida frå Gamleveg og opp til innkjøring til nytt byggeområde. Dette har vert eit krav frå kommunen på grunn av auka belastning på denne strekningen av Haugerudbakken. Planen vert lagt fram til 2.gongs handsaming med dei forslag til endringar i føresegner som er nemnt i saksomtala. Planomtala og føresegnene vil bli ajourført etter endeleg planvedtak. Vedlegg: PTN-sak _Plan_RevC.pdf Føresegner_Haugerudbakken_offentleg ettersyn Planomtale_Haugerudbakken_offentleg ettersyn Fylkesmannen i Telemark - Detaljreguleringsplan for Haugerudbakken i Bø kommune. Høringsfråsegn Telemark Fylkeskommune - Svar Detaljreguleringsplan for del av Haugerudbakken - offentleg ettersyn - Bø kommune.pdf Statens Vegvesen - Reguleringsplan for del av Haugerudbakken, Bø kommune. Høyringsuttale sendt fra Statens vegvesen Råd for funksjonshemma - Innspel til detaljreguleringsplan for del av Haugerudbakken - offentleg ettersyn Uttale fra Miljøhygienisk avdeling vedr detaljreguleringsplan for del av Haugerudbakken Haugerudbakken-merknad.docx Kommentar/klage frå Tor Magne Skjelbreid vedr reguleringsplan Haugerudbakken Kommentar/klage frå Marius Skjelbred og Nanna K Elseth vedr. detaljreguleringsplan for del av Haugerudbakken Avtale mellom Fundlid og Strand Sol-Skygge - Samlet A40a-04 - terrengsnitt