Styre/råd/utval Møtedato Saknr Utval for plan, teknikk og næring /18 Kommunestyret /18

Transkript

1 Bø kommune Styre/råd/utval Møtedato Saknr Utval for plan, teknikk og næring /18 Kommunestyret /18 Saksansvarleg: Kristin Karlbom Dahle Arkiv: SONE - sone 2 plan 40, K2 - L13, SONE - sone 2 plan 30 Arkivsaknr.: 16/589 Detaljreguleringsplan for B4, B5 og B7 i Nordbøåsen og endring av områdereguleringsplan for Nordbøåsen. 2.gongs behandling og endeleg vedtak Rådmannen tilrår: 1. Detaljreguleringsplan for B4, B5 og B7 i Nordbøsen vert endeleg godkjent jf. Plan- og bygningslova med følgjande endringar: a. Avkøyringar regulerast inn for alle tomter som har mogleg tilkomst frå fleire kantar b. Det takast inn formulering i at det ved opparbeiding av G2 ikkje må etablerast akebakke som ender ut i g/s-vegen SGS2. c (fellesføresegner til leikeplassar) og 5 (grøntstruktur) får tillegg om at eksisterande vegetasjon generelt og solitære furuar særskilt i størst mogleg grad skal bevarast, og at leikeplassar skal tilpassast terrenget i den grad det er mogleg. d. BFS13 regulerast til konsenterte bustader e. Planområdet utvidast i søraust med området med ei tomt (BFS28) som omtalt i saka. 2. Følgjande endringar gjerast i områdereguleringsplan for Nordbøåsen jf. plan- og bygningslova 12-14: a. 2.2: Krav om utbygging av 63 bustader før oppstart av byggetrinn 3 strykast b : Krav om opparbeiding av trinn 2 av nærmiljøanlegg knytast til bruksløyve for barnehage istadenfor oppstart av byggetrinn 3. c : Endrast til å berre gjelde B7 d. 3.4: Utnyttingsgrad for ridebanen (K1) aukast frå 30 til 40% BYA. e. Nærmiljøanlegget regulerast til felles anlegg (privat), ikkje offentleg anlegg Kommunestyret Behandling: Samrøystes, som PTN. K- 58/18Vedtak: Vedtak: 1. Detaljreguleringsplan for B4, B5 og B7 i Nordbøsen vert endeleg godkjent jf. Plan- og bygningslova med følgjande endringar: a. Avkøyringar regulerast inn for alle tomter som har mogleg tilkomst frå fleire kantar b. Det takast inn formulering i at det ved opparbeiding av G2 ikkje må etablerast akebakke som ender ut i g/s-vegen SGS2. c (fellesføresegner til leikeplassar) og 5 (grøntstruktur) får tillegg om at eksisterande vegetasjon generelt og solitære furuar særskilt i størst mogleg grad skal bevarast, og at leikeplassar skal tilpassast terrenget i den grad det er mogleg.

2 d. BFS13 regulerast til konsenterte bustader e. Planområdet utvidast i søraust med området med ei tomt (BFS28) som omtalt i saka. 2. Følgjande endringar gjerast i områdereguleringsplan for Nordbøåsen jf. plan- og bygningslova 12-14: a. 2.2: Krav om utbygging av 63 bustader før oppstart av byggetrinn 3 strykast b : Krav om opparbeiding av trinn 2 av nærmiljøanlegg knytast til bruksløyve for barnehage istadenfor oppstart av byggetrinn 3. c : Endrast til å berre gjelde B7 d. 3.4: Utnyttingsgrad for ridebanen (K1) aukast frå 30 til 40% BYA. e. Nærmiljøanlegget regulerast til felles anlegg (privat), ikkje offentleg anlegg. Privat veg til tilleggstomt må utformast slik at det legg tilrette for kryssande turdrag Utval for plan, teknikk og næring Behandling: Samrøystes med fyljande tillegg: Privat veg til tilleggstomt må utformast slik at det legg tilrette for kryssande turdrag. PTN- 38/18Vedtak: Tilråding: Som rådmannen, med fylgjande tillegg: Privat veg til tilleggstomt må utformast slik at det legg tilrette for kryssande turdrag. Bakgrunn for saka: Søndergaard Rickfelt AS har på vegne av Nordbøåsen Utbyggingsselskap AS fremja forslag om detaljreguleringsplan for områda B4, B5 og B7 i Nordbøsen. Formål med planen er å legge til rette for nytt bustadområde med einebustader og konsentrerte felt. Hovudutval for plan, teknikk og næring vedtok i møte (sak 05/18) å legge planforslaget ut til offentleg ettersyn. Planen har vore ute til offentleg ettersyn i perioden , og det har kome 8 merknader til planforslaget (sjå vedlegg). Vedlagt følgjer høyringsutgave av planomtale, plankart og føresegner. Saksomtale: Innkomne merknader: 1. Fylkesmannen i Telemark meiner berekningsgrunnlaget for tettheit i planen er uklart. Dei hadde motsegn til arealutnyttinga i områdereguleringsplanen og at la til grunn for trekking av motsegn at vidare detaljplanlegging måtte oppnå 1,4 bustader pr daa rekna ut frå det som ligg som byggeområde i områdereguleringsplanen (gule område). Samla utgjer B4-5 og B7 144 daa. 1,4 bustader pr daa vil utgjere 201 bustader, mot planlagde 172. Områdereguleringsplanen er enno ikkje ferdig utbygd, og det står att delområde for vidare detaljregulering. Målet er at Nordbøåsen skal få ei god og kompakt utbygging som dempar presset på omkringliggande dyrka mark. Landbruksdirektøren har eit sterkt fagleg råd om å leggje inn ytterlegare einingar i planen for å oppnå ei høgare utnytting. Det er viktig at kravet til utnytting vert fylgd opp og berekningsgrunnlaget vert likt frå delområde til delområde. Fylkesmannen kommenterer at omsynet til samfunnstryggleik og beredskap synast å vere ivaretatt.

3 3.2 i områdereguleringsplanen stiller følgjande krav til utnytting i kvar detaljreguleringsplan: «Innenfor hver detaljreguleringsplan for boligområder i byggetrinn 3 skal det legges til rette for utnytting tilsvarende min. 1 boenhet pr daa byggeområde i områdereguleringsplanen. Når grøntareal og veger er trukket fra, bør utnyttinga være 1,4 boliger pr daa.» I uttala frå Fylkesmannen er det vist til 1,4 bustader pr daa byggeområde, medan føresegnene altså seier 1 bustad pr daa brutto byggeområde i områdereguleringsplanen, og 1,4 bustad pr daa netto byggeområde i detaljreguleringsplanen (dvs når vegar og grøntareal er trukke frå). Etter munnleg dialog med og e-post frå sakshandsamar hjå Fylkesmannen pr tlf er det avklart at det faglege rådet er basert på eit anna berekningsgrunnlag enn det som går fram av 3.2 i områdereguleringsplanen. Dersom forslaget til detaljreguleringsplan oppfyller kravet i områdereguleringsplanen om 1,4 bueiningar pr daa etter at grøntareal og vegar er trukke frå, har ikkje Fylkesmannen innvendingar mot dette. 2. Statens vegvesen tilrår at det regulerast tilkomst til dei tomtene som manglar dette. Det er viktig av tilkomster blir plassert slik at ein i størst mogleg grad unngår trafikkfarlege situasjonar. Avkøyring til tomtene er i hovudsak regulert inn for dei tomtene der avkøyring kan skje frå fleire kantar. Dette er viktig av omsyn til trafikktryggleiken. Ein ser at dette ikkje er heilt gjennomført, og det bør leggast inn avkøyringar alle stader der avkøyring kan skje frå fleire kantar. Ein ser det likevel ikkje som naudsynt å regulere inn avkøyring til alle tomter uansett tilknyting til veg, men meiner dette må tilpassast opparbeidinga av tomtene. 3. Telemark fylkeskommune uttaler at det er viktig å ivareta gode tilhøve for gåande og syklande, fine stier og drag der ein kan røre seg trygt og raskt gjennom området, særskilt for barn. Det kan vere aktuelt å legge inn fleire mindre stidrag mellom frittliggande einebustader i plankartet. Dei viser til deira uttale ved varsel om oppstart der dei peiker på behov for gode leikeområde. Desse må ikkje bere preg av å vere restareal, men må planleggast med god kvalitet. Dette ser ut til å vere ivaretatt i planforslaget. Positivt at det leggast til rette med skiløype i øyeblikkeleg nærleik til bustadområdet. Det er eit viktig prinsipp i planforslaget at bevegelse internt i feltet er sikra gjennom passasjar mellom tomtene som regulerast som grøntdrag. I tillegg til dei passasjane som er regulert inn, har det vore vurdert å regulere inn ein passasje gjennom BFS7 til grøntområdet bak. P.g.a at tomtene er bratte og relativt smale frå før, har ein landa på at det vil vere uheldig for utnytting av tomtene å gjere desse enda smalare for å få inn ein passasje. Tilkomsten til grøntstrukturen er vurdert å vere god med løysinga som ligg i planforslaget. 4. NVE gir berre uttale i saker der det blir spesifisert at det er ynskje om bistand frå NVE. Dette er ikkje gjort her, og dei uttaler seg difor ikkje konkret til saka. 5. Representant for barn og unge i Bø kommune presierer at leikeplassar og grøntstruktur inn mot lysløypa ikkje vert utforma slik at det blir akebakkar inn i lysløypa og som kjem i konflikt med brukarane av denne. Dersom naturleg terreng er skrånande mot lysløypa, må ein legge inn eigna barrierar. Barnerepresentanten uttaler at det er sterkt ønskjeleg med g/s-veg langs alle køyrevegar. Barrierar for å unngå trafikkfarlege situasjonar i nedre del av G2 må vurderast dersom det vil bli mogleg å ake ut på g/s-vegen SGS2 og køyrevegen SKV1c. Utbyggarane må gjerast kjent med formuleringa frå Cowi si landskapsanalyse om at det er viktig å bevare mest mogleg vegetasjon, særskilt solitære furuer. Barnerepresentanten meiner ein ikkje skal utsetje rekkefølgekrav om utviding av nærmiljøanlegg til etter utbygging av barnehagetomta. Det bør vurderast barriere der hellande g/s-vegar ender i køyrevegar, evt. fartsreduserande tiltak på vegen før og etter g/s-vegen møter denne (skilting kan vere utilstrekkeleg). Tilrettelegging av

4 nokre turdrag med universell utforming kan bli lagt til ei velforening. Leikeplassar behøver ikkje planerast heilt om det ikkje er absolutt naudsynt, og soltilhøve må blir ivaretatt. Planen må ha retningsliner for vegetasjonshøgde ved inn-/utkøyringar til tomtene i tillegg til krav om frisikt i vegkryss. Av grøntstruktur i tilknyting til lysløypa, er det berre innanfor GN1 sørvest i planområdet at det er bratt nok stigning til at det kan nyttast som akebakke. Dette området skal ikkje opparbeidast som leikeområde, men vil vere skog som i dag. Det er lagt inn ei løysing for gåande og syklande gjennom feltet som ikkje følgjer samlevegen heile vegen. Dette er fordi denne løysinga vert vurdert som ei betre løysing for dei mjuke trafikantane enn eit fortau langs samlevegen på det partiet der det ikkje ligg tomter på nivå med vegen. Det er og lagt inn fortau langs tilkomstvegen SKV2 og den mest trafikkerte delen av SKV3. Jf vegnormen er det ikkje krav til eigne løysingar for gåande og syklande i tilkomstvegar i bustadfelt fartsgrense 30 km/t. Tilrettelegging for mjuke trafikantar i planen går med andre ord lenger enn krav i vegnormen. Krav om ytterlegare tilrettelegging med fortau langs tilkomstvegane vert difor vurdert som vanskeleg å fremje. Døme på korleis grøntområdet G2 kan fyllast opp inn mot g/s-vegen SGS2 er vist i planomtala kap Føresegnene set krav om at oppfylling skal følgje godkjent plan, men det er ikkje krav om at denne skal fyllast opp slik at terrenget ikkje dannar ein akebakke ut i g/s-vegen. Det bør difor takast inn i føresegnene at det må sikrast at det ikkje leggast til rette for aking ut i g/s-vegen. Vegen SKV1c ligg på oppsida av G2, og aking ut i vegen er difor ikkje ei aktuell problemstilling. Formuleringa om ivaretaking av vegetasjon er frå landskapsanalysa som låg til grunn for utarbeiding av områdereguleringsplanen. Føresegnene til denne detaljregulerings-planen inneheld ikkje tilsvarande formuleringar. På bakgrunn av innspel frå barnerepresentanten vil ein foreslå å ta inn ei formulering under (fellesføresegner til leikeplassar) og 5 (grøntstruktur) om at eksisterande vegetasjon generelt og solitære furuar særskilt i størst mogleg grad skal bevarast. Vidare bør det leggast inn formulering om at leikeplassar tilpassast terrenget i den grad det er mogleg. Opparbeiding av trinn 2 i nærmiljøanlegget er ikkje utsett til etter utbygging av barnehagetomta, men det er foreslått ei endring av områdereguleringsplanen som gjer at dette opparbeidast i samanheng med opparbeiding av barnehagetomta. Nordbøåsen vel har ikkje motforestillingar mot dette, m.a. fordi ein ikkje har klart for seg korleis trinn 2 skal opparbeidast. Området er smalt og bør sjåast i samanheng med opparbeiding av barnehagetomta for best mogleg utnytting. Kravet bør knytast til bruksløyve for barnehagen. Gjennom utbyggingsavtale må det sikrast at utbyggar har ansvar for både opparbeiding og planlegging av anlegget sjølv om kommunen skal bygge barnehage. Føresegnene 4.2 stiller krav om fartsreduserande tiltak i botn av g/s-vegen SGS2 ut mot bilvegen SKV2. Det er ikkje andre g/s-vegar i planen som ender rett ut i veg. Soltilhøve er vurdert ved plassering av leikeplassar. Krav om fri sikt ved avkøyringar følgjer av veglova 31 og 43, og det er difor ikkje naudsynt å ta det inn i føresegnene. 6. Gunnar Nordbø (gnr 54 bnr 7) presiserer at det er viktig for eigedomen hans og at rekkefølgekravet om at ein viss del bustader må vere bygd ut før ein kan starte på neste byggetrinn blir fjerna. Rekkefølgjekravet er tatt ut i planforslaget. 7. Ingrid Bakkeland ber om at tre i grøntområde mellom bustadfelt B7 og eksisterande bustader i Løvskeidåsen ikkje blir felt. Bakkeland spør om grunngjeving for at rekkefølgekravet om utbygging av 63 bustadtomter før oppstart av byggetrinn 3 blir fjerna. Bakkeland reknar med at det blir bygd støyskjerm mot g/bnr 54/56 slik det tidlegare har blitt bedt om i tilbakemelding til utbyggar og kommunen. Dette er viktig sidan tilkomst til bustadfeltet skal gå rett ved hennar tomt. Det er allereie betydeleg støy frå trafikken, som gjer det lite attraktivt å vere ute. Ved kjøp

5 av tomta vart ho forsikra av seljar om at det aldri ville bli vidare utbygging her. Hennar tomt ligg høgare enn vegen, og sidan støy stiger, gjer dette støyen meir merkbar enn ved ein annan beliggenheit. Området mellom B7 og eksisterande bustader er regulert som turdrag GTD5. Sjå kommentar under uttale frå barnerepresentanten om å legge inn føresegner for leikeplassane og for grøntstrukturen generelt om at vegetasjon i størst mogleg grad skal ivaretakast. Kravet om minimum utbygging av 63 bustader før start på byggetrinn 3 kom inn i områdereguleringsplanen etter ønske frå NU AS av omsyn til marknadssituasjonen og på bakgrunn av diskusjon om finansiering av infrastruktur. Når NU AS no ikkje ser behov for dette kravet lenger, ser ein ikkje grunn til å halde på kravet. Det ligg ikkje krav om støyskjerm mot g/bnr 54/56 i områdereguleringsplanen, men det er krav i 4.1 om at støyfagleg utgreing med støysoner skal følgje søknad om rammeløyve for veganlegg og masseuttak. I rammeløyvet vart det stilt krav om at denne skulle utarbeidast. Dersom denne ikkje er utarbeidd, bør ansvarleg søkar påleggast å utarbeide denne i ettertid for å få vurdert om Bakkeland sin eigedom ligg innanfor støysona. 8. Søndergaard Rickfelt AS på vegne av Kjell Aage og Vigdis Verpe foreslår ei mindre utviding av planområdet for å legge til rette for ei tilleggstomt (BFS28) på om lag 1 daa på g/bnr 54/5 søraust i planområdet, sjå kartutsnitt under. Tilkomst vert frå snuplass på SKV13 over g/bnr 54/4. Eigar av g/bnr 54/4 er positiv til dette, sjå vedlegg. Tilkomsten må krysse regulert turdrag, og vert difor foreslått opparbeidd som enkel grusveg. I tillegg til tomtearealet, vert det foreslått å utvide planområdet for å regulere inn utsiktspunkt på ein kolle for å sikre allmennheten tilgang til denne. Utsiktspunktet vil ligge i tilknyting til regulert turdrag. Tomta vert foreslått på platået nedanfor kolla. Tomta er eksponert, og det vert foreslått at denne får tilsvarande føresegner som dei andre eksponerte tomtene i dette området (t.d. BFS15 og 27) (føresegnene 7.2), m.a. krav om mørk farge. Tomta inngår som del av bustadene der høgdene bør senkast til 8m mønehøgde, 7m gesims for pulttak og 5,5m gesims for flatt tak ( 3.2.1). Renovasjon må leggast til BRE18, og tomta knytast til leikeområdet BLK8. Med føresegner om utforming av bygget og regulering av utsiktspunkt, bør forslaget om utviding kunne aksepterast på tross av at turdraget må kryssast. Det vil bli minimalt med trafikk til ei tomt, og med utforming som grusveg, vil konsekvensane for turdraget bli liten.

6 Jf. utbyggingsavtala pkt 5.1 skal kommunen kjøpe seks tomter i første/andre byggetrinn og tre i tredje byggetrinn. Dei seks fyrste er kjøpt. Dei tre tomtene kommunen skal kjøpe i tredje byggetrinn bør ligge langt ned i feltet. Kommunen har ikkje behov for å bygge einebustader, og i samråd med NU AS foreslår rådmannen å regulere området BFS13 nedst i feltet til konsentrert bustadbygging, slik at dei tre tomtene kan byggast ut med t.d. rekkehus eller fleirmannsbustader. BFS13 er på 2,6 daa. Det er krav om 2,2 bueiningar pr daa i konsenterte område, dvs at det må minst byggast 6 bueiningar her. Utnyttinga i feltet vil med dette auke, jf. innspel frå Fylkesmannen. Nærmiljøanlegget ved barnehagetomta står som offentleg anlegg i plankartet. Denne har heile tida vore planlagt som eit fellesanlegg for bebuarane og som kommunen ikkje skal overta. Dette går fram av utbyggingsavtala pkt 2.4. Plankartet bør difor endrast slik at anlegget er regulert som fellesanlegg, slik det har vore planlagt frå starten av. Konklusjon Med endringane foreslått i saka ovanfor, bør detaljreguleringsplanen og dei foreslåtte endringane i områdereguleringsplanen endeleg godkjennast. Vedlegg: Planbeskrivelse Nordbøåsen B4, B5 og B7 - høyring Bestemmelser Nordbøåsen B4,B5 og B7 - høyring Plankart Nordbøåsen Merknad til offentleg ettersyn for detaljreguleringsplan for B4, B5 og B7 i Nordbøåsen og forslag til endringar av områdereguleringsp Vedr Høringssvar til offentleg ettersyn av forslag til detaljreguleringsplan for Nordbøåsen og av forslag til endringar av områdreguleringsplan. Bø kommune _ Detaljreguleringsplan for bustadfelta B4, B og B7 i Nordbøåsen og av forslag til endringar av områdreguleringsplanen, Bø kommune. Høyringsuttale.pdf VS: Offentlig ettersyn av forslag til endring av områdereguleringsplan for Nordbøåsen Innspill frå Barne- og unge sin representant i samband med forslag til detaljreguleringsplan for bustadfelt på Nordbøåsen NVE generell uttale - offentleg ettersyn reguleringsplan for boligfelt B4, B5 og B7 - Nordbøåsen - Bø kommune Merknad frå Ringrid R. Bakkeland til detaljreguleringsplan for Nordbøåsen innspill frå Søndergaard Fickfelt AS til detaljreguleringsplan Nordbøåsen trinn Uttalelse Halvor Nordbø

7 Parter: Søndergaard Rickfeldt AS