Stedet for det gode liv. Reguleringsplan for Nordre Jarlsberg Brygge Planbeskrivelse

Transkript

1 Stedet for det gode liv Reguleringsplan for Nordre Jarlsberg Brygge Planbeskrivelse november 05 oppdatert mars 2006

2 INNHOLD 1 Bakgrunn Forhistorie Fors lagsstiller Eksisterende f orhold Eierforhold Topografi, naturmiljø Bebyggelse Kulturminner Frilufts liv s amt barn og unges bruk av området Trafikk Forurensing i grunnen, avfall, riving Elforsyning Geologiske og geotekniske forhold Planf orhold Rikspolitiske retningslinjer Fylkeskommunale planer Kommuneplanens arealdel Lokale forskrifter G jeldende reguleringsplaner Planprose ssen Foreløpig planbehandling Kunngjøring Forhåndsuttalelser med tiltakshavers kommentarer Planf orslaget Overordnet grep Planavgrens ning Byggeområder Kombinerte formål hotell / offentlig parkering Offentlig trafikkområde Friområder Spesialområde friluftsområde Spesialområde for s måbåtanlegg i s jø Bebyggelsesplan Krav til byggetillatelse Estetikk, formingsveileder Konsekvense r Byggegrenser Offentlige trafikkområder Barn og unges interesser Nærmiljø og friluftsliv Næringsvirksomhet Eksisterende bebyggelse, kulturminner Landskapsbilde Naturmiljø Trafikk L uftforurens ning Støy Vann og avløp Risiko og sårbarhet Interessemotsetninger, naboer Universell tilgjengelighet ENØK-tiltak Utbyggings rekkefølge Finans iering...40 Vedlegg: Illustrasjonsplan Forslag til reguleringsplan med bestemmelser Utrykt vedlegg til reguleringsplan; detaljplan vei 2

3 1 Bakgrunn Hensikten med planforslaget er å etablere et boligområde på tomten til tidligere Sande Paper Mill. I tilknytningen til boligområdet etableres næring, hotell og småbåthavn. Kyststien føres gjennom området. Planområdet ligger på Selvik ca. 5 km sørøst for Sande sentrum, mellom Sandebukta og rv Utbyggingen er planlagt å foregå over en periode på år. Utbyggingen er større enn Sande kommune forventede boligetterspørsel i perioden og vil medføre innflytting. Utbyggingstakten vil tilpasses etterspørselen. Tomtas beliggenhet med utsikt mot og nærhet til sjøen, gode solforhold hele dagen og tilbud om båtplass, gjør at utbygger har tro på at prosjektet vil være attraktivt langt utenfor Sande kommunes grenser. På anmodning fra kommunen ble planområdet utvidet til å også omfatte et regulert friområde ves t for industriområdet. 1.1 Forhistorie Planområdet har vært benyttet til industrivirksomhet, i hovedsak papirindustri, siden Industrivirksomheten opphørte i Mot slutten av 2002 overtok selskapet Nordre Jarlsberg Brygge konkursboet etter Sande Paper Mill. 1.2 Forslagsstiller Fors lagsstiller er: Nordre Jarlsberg Brygge 2742 Grua Håkon Kristiansen hakon@nordrejarls bergbrygge.no Telefon: Selskapet Nordre Jarlsberg Brygge AS er tiltakshaver for planene. Bak selskapet står G rua I nves t AS og Bakke I nvest, s om eier henholdsvis 90,1 % og 9,9 % av aksjene. Planen er utarbeidet av: Multiconsult AS Boks 265 Skøyen 0213 OSLO Lars H jermstad lh@ multiconsult.no Telefon: Prosjektet oppdateres fortløpende på hjemmesiden 3

4 2 Eksisterende forhold Oversiktskart over deler av Sande kommune med utbygget planområde er vis t i figur Eierforhold Planområdet omfatter tomten til Sande Paper Mill. I tillegg kommer berørte områder i sjøen samt friområde med tilknytning vestover til Kverntangen. Planen omfatter også noen mindre områder øst for rv. 319 som tas i bruk ved utbedringen av trafikksystemet. Planen omfatter hele eller deler av følgende eiendommer: Gnr. Bnr. Hjemmelshaver Olav Kristian Kverntangen, Oslo Berørt areal (daa) 1, Karin Tonby, Oslo 14, Karin Tonby, Oslo 0, Nordre Jarlsberg Brygge 43, Sande kommune 3, Nordre Jarlsberg Brygge 113, Skagerak energi 2, Nordre Jarlsberg Brygge 45, Nordre Jarlsberg Brygge 1, Nordre Jarlsberg Brygge 19, Statens vegvesen 2, Sande kommune 0, Hans Aasnæs, Villaveien 7A, Oslo 2, Gerd Aasnæs Bilek, Sande 1, Nordre Jarlsberg Brygge 24, Arild Løland og Thorunn Thenderup, Sande 0, Statens vegvesen 1,5 Samlet landareal er cirka 277,5 Figur 2-2 viser kart med eiendommer inntegnet. 2.2 Topografi, naturmiljø Nordre del av planområdet er relativt flatt og ligger 1 5 meter over havnivå. I sørvest er en flate som ligger ca. 20 meter over havet. I sør er også en markert langstrakt kolle som stiger opp til 30 meter. S om helhet har området sol fra tidlig formiddag til solnedgang. Mesteparten av området er sterkt preget av den tidligere industrivirksomheten. Det står igjen opprinnelige vegetasjon på kollen og på et lite parti mot strandsonen i sørøst. I vestre del av planområdet er det partier med naturlig vegetasjon. Langs Selvikelva, delvis på oppfylt område, er det utviklet en kraftig løvtrevegetasjon. Selvikelva er en viktig gyteelv for sjøørret. 2.3 Bebyggelse Selvik er avgrenset fra Sandedalen av en fjellrygg med boligområdene Lersbryggen, Skafjellåsen og Bjørnstadfeltet. O mrådet er i dag bebygd med rundt 40 større og mindre bygninger. S amlet grunnfalte er rundt m 2 og samlet gulvareal er rundt m 2. Volumet er rundt m 3. Bygningenes tilstand varierer mye både som følge av alder og fjerning av uts tyr. Inntil planområdet ligger flere boligfelt. På Kverntangen er det et 60-talls boliger, mens det både i Lyngstadfeltet og på Selvikåsen er rundt 30 boliger. I E ngebukta sør for området er det ca. 5 boliger. 2.4 Kulturminner Bygningsmiljøet har høy autensitet i forhold til opprinnelig byggeår. B ygningene er lite endret, og senere utbygginger er kommet som klare tilbygg eller nybygg. Det er lett å lese utviklingen, i den forstand at det er lett å skille ut de forskjellige utbyggingsfasene. Fjerningen av maskinparken og installasjoner har likevel svekket autensiteten og verdien av anlegget vesentlig som et industrikompleks. Innen planområdet ble sannsynligvis eventuelle fornminner fjernet ved etablering av industrivirks omheten. Potensialet for å finne automatisk fredete kulturminner innen planområdet vurderes som ubetydelig. Det er rester av et seilskip spredt utover et relativt stort område i s jøen rett utenfor industrikaia. Skipsvraket er automatisk fredet iht. kulturminnelovens 14. Ved etableringa av kaia ble det i følge muntlige utsagn senket steinfylte skip som støtte for fundamenteringen. Det er ikke usannsynlig at det er rester fra disse skipene som nå er oppdaget. 2.5 Friluftsliv samt barn og unges bruk av området Mesteparten av planområdet er inngjerdet og ikke tilgjengelig for allmenheten. Nordves t i planområdet er en fotballbane. B anen er til dels vannsyk, trolig grunnet lekkas je fra overføringsledningen fra Kuddalsdammen. Inntil fotballbanen ligger en eldre arbeiderbolig som brukes av Selvikstua private barnehage med ca. 20 barn fra 0 til 6 4

5 Figur 2-1: Plantiltaket er vist på kartet. Avs tanden mellom Sande s entrum og Nordre Jarls berg Brygge er omtrent 4,5 km 5

6 Figur 2-2: Eiendomskart. år. Barnehagen ligger kun 20 meter fra midten av riksvei 319 og er støyskjermet. Den vestre delen av planområdet, Skomakeren, er tilgjengelig for allmennheten. I sørvestre hjørnet har Sande Båtforening cirka 70 båtplasser og en del opplagsplasser i Sandeelvas ytre del. En kran inne på industriområdet brukes til å ta opp båtene av sjøen. Området er i dag lite attraktivt for friluftsliv. Kyststien forbi området er gang- og sykkelveien langs rv Noen aktivitetstilbud i nærheten av Nordre Jarlsberg B rygge nevnes i tabellen nedenfor. Aktivitet Beliggenhet Avstand Barneskole Selvik 1 km Ungdomsskole Haga, Sande 4 km Videregående skole Skafjellåsen 3 km Fotball Lersbryggen 1 km Tennis Lersbryggen 1 km Idrettshall Skafjellåsen 3 km Slalåm Berger 10 km Bad Lersbryggen 0,5 km Scateboard Haga, Sande 4 km Skihopping Berger 10 km Bandy Klevjerhagen 10 km Golf Gran 6 km Ridesenter Bolstad 8 km Klatring Berger 10 km Sandvolleyball Haga, Sande 4 km Lysløype Skafjellåsen 3 km 6

7 Tabell 2-1: Overs ikt over bygningsmass en Bygg nr. Navn Grunnflate (m 2 ) Gulvflate (m 2 ) Volum (m 3 ) Etasjer Bygg nr. Navn Grunnflate (m 2 ) Gulvflate (m 2 ) Volum (m 3 ) Etasjer 2 Kontorbygg Trafo Legekontor Velferdsbygg Tømmervekt Bryggekontor Fyrhus Trafo Kontorfløy Kontor Kjelhus Mekanisk verksted Brenselhus Snekkerverksted Kontrollbygg El-verksted Huggerbygg Gang mm Trafo Kontorbygg Pulperi Sliperi Ballelager Renseri Servicebygg Barketrommel Pulperi I Atriumet Massefabrikk Gamle kappsaghus Maskinhall Papphallen Papirlager I Kailager Revet 23 Papirlager II Kapphus Rensebygg Sum

8 2.6 Trafikk Forbi Dunihagan var trafikken i 2004 i snitt kjøretøy per døgn; derav utgjorde tunge kjøretøy 400. Ved Sando var årsdøgntrafikken 2 400, derav utgjorde tunge kjøretøy 200. Det går buss på strekningen D rammen Svelvik Sande stasjon med 23 avganger hver vei på hverdager (18 i skoleferier), 15 avganger på lørdag og 6 avganger på s øndag. I tillegg er det en lokalrute mellom Bjørnstadfeltet og Sande sentrum. Bussavgangene er koordinert med togtidene fra og til Sande stasjon mot Drammen. Det er sammenhengende gang- og sykkelvei langs rv. 319 mellom Selvik skole og Sande sentrum. Reisevanene i Vestfold ble kartlagt i 2001 (reiser over 300 m for personer 13 år eller eldre). Undersøkelsen viste følgende turfordeling: bilreise, s om fører 64 % bilreise, som passasjer 10 % gange 13 % sykkel 6 % kollektivreise 5 % annet 2 % Gjennomsnittlig antall turer per døgn var 3,85 turer per person. Kollektivandelen i Sande var 8 % og høyere enn gjennomsnitt for Vestfold (5 % ), men likevel vesentlig lavere enn i regioner med tettere utnyttelse (rundt 20 % over Oslo grense). O mrådet har god dekning med kollektivtrafikk for pendling mot Tønsberg, Drammen og Oslo. 2.7 Forurensing i grunnen, avfall, riving Bruken av kjemikalier i industriperioden er godt dokumentert. Det er ikke påvist spesielle forurensningsproblemer på tomta eller i bygningene. Kvikksølvinnholdet i muddermasser er dog så høyt at ev. mudring av disse massene krever spesiell håndtering (deponering i sjø). O mfanget av bygningsmassen og den tidligere virksomheten på tomta stiller likevel krav om normal systematisk avfallshåndtering under rivingen. 2.8 Elforsyning Det er en 320 kv-ledning fram til transformatorstasjonen Leinås inne på området. Det er ført dobbelt sett med 320 kv-ledninger over skogen til Svelvik fra Leinås og 22 kv-ledninger sørover langs B ekkestranda og videre mot Svelvik. 320 kv-ledningen er en del av Vestfolds hovednett og forbindelsen til Svelvik må opprettholdes. Lokalt har det vært stort engas jement for å fjernet luftledningen fra boligområdet over Lersbryggen. Trafos tas jonen benyttes derfor til trans formering ned til 22 kv. Behovet kan ivaretas med dagens stasjon, på en ny stasjon, eller ved utvidelse av stasjonen på Sandesletta. 2.9 Geologiske og geotekniske forhold Det er stor dybde til fjell rett øst for Selvikelva (20-80 meter i Kanalbyen), men raskt gunstigere forhold både mot Havnebyen og Midtbyen. O gså lengst nord i Hagebyen er det over 10 meter løsmasser. Det er ikke påvist kvikkleire innen planområdet, men leira er bløt og middels sensitiv. 8

9 Figur 2-3: I forbindelse med bygging av hus, utfyllinger i sjøen og kaiarbeider er det tidligere gjort en rekke fj ellkontrollboringer (prikker) og tatt geoteknis ke prøver i området Figur 2-4: På grunnlag av fjellkontrollboringene er det laget et kotekart som vise fjellgrunnen rundt Selvikelva 9

10 3 Planforhold 3.1 Rikspolitiske retningslinjer Rikspolitiske retningslinj er f or planlegging i ky st- og sj øområder i Oslofjordregionen Planområdet ligger innenfor virkeområdet av Rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen men det er ikke definert som en del av strandsonen, men som byggeområde. Friarealet mot Kverntangen regnes derimot om en del av standsonen. Fra retnings linjene siteres følgende punkter: 4.2 Byggeområder Oppføring av nye boliger, næringsbebyggelse og tilhørende bygninger og anlegg bør foregå i tilknytning til eksisterende tetts teder. I byggeområdene skal det legges vekt på å sikre friområder og naturelementer som sammenhengende grøntstrukturer i nærmiljøet. Forbindelse til ytre friluftsområder, strand og sjø må søkes opprettholdt og videreutviklet. Nære strandområder bør holdes intakt og fri for bebyggelse. Det bør tilstrebes klare grenser mellom byggeområder og områder som ikke skal utbygges, med vekt på hensiktsmessig arrondering av landbruksarealer. 4.4 Strandsone Mulighetene for allment friluftsliv, basert på båtferdsel, ferdsel til fots og på sykkel og strandopphold bør trygges og forbedres. Det skal legges stor vekt på å opprettholde og forbedre tilgjengeligheten til strandsonen fra landsiden og sjøsiden samt mulighetene for å ferdes langs sjøen. V ed avveininger skal disse hensyn vektlegges sterkt i forhold til videre utvikling av eksisterende boligog fritidseiendommer. Tiltaket berører retningslinjene på følgende måte: Området er et etablert byggeområde s om skal omdisponeres. Det ligger i nordvest i direkte tilknytning til et eksisterende boligområde. Tilgjengligheten til strandlinjen bedres ved at inngjerdingen fjernes og at det etableres Kyststi langs kysten og en elvesti langs Selvikelva. Det legges opp til flere båtplass er i området Rikspolitiske retningslinj er f or samordnet areal- og transportpla nlegging Retningslinjene gir mål og prinsipper for hvordan arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer en samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessige gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Fortetting og arealøkonomisering, knutepunktsutvikling og senterutvikling i forbindelse med videre utbygging (bolig og næring) understrekes som s ærlig viktig relatert til transportplanlegging, blant annet for å kunne begrense transportbehovet. Det skal legges til grunn et langsiktig bærekraftig perspektiv i planleggingen samt gode regionale helhetsløsninger på tvers av kommunegrensene. Tiltaket oppfyller med retningslinjene på følgende måte: Utbyggingen vil støtte opp om den bussruten til Svelvik. Det er etablert gang- og sykkelveg til Sande sentrum. Planområdet vil få en relativt høy utnyttelsesgrad. Avstanden til jernbanestasjonen er omtrent 4,5 km Rikspolitiske retningslinj er f or å styrke barn og unges interesser i pla nleggingen Retningslinjene tar sikte på at barn og unges interesser blir bedre ivaretatt i planleggingen av det fysiske miljø. På kommunenivå innebærer dette at barn og unge blir delaktige i planprosesser og får mulighet til å uttale seg. Arealer og anlegg skal sikres mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det tilrettelegges store nok og egnede arealer for lek og utfoldelse. Kommunene henstilles om å vurdere konsekvenser for barn og unge og innarbeide mål for styrking av oppvekstvilkår i kommuneplanarbeidet. Eventuelle interessekonflikter som følge av fortetting og arealøkonomisering må komme barn og unge til gode. Tiltaket oppfyller med retningslinjene på følgende måte: Det vil bli etablert flere lekeplasser innen planområdet s om retter s eg til ulike brukergrupper. Det er flere områder og anlegg på gangavstand fra planområdet som egner seg for lek. Det vil bli etablert tre nye badeplasser 10

11 innen planområdet. Store deler av planområdet vil bli fritt fra biltrafikk. Det s kal etableres to plans kilte kryssinger av rv Fylkeskommunale planer Fylkesplan for Vestfold for fokuserer på: regionalt partnerskap regional kulturutvikling samferdsel og arealforvaltning bærekraftig energi kompetanse næring I den grad målsettingene er aktuelle for Nordre Jarls berg Brygge, er det stort samsvar mellom fylkesplanen og utbyggingsplanens intens joner og muligheter. Sande kommune har vært en av to prøvekommuner for partnerskapsavtale med fylkeskommunen og N ordre Jarlsberg B rygge har vært brukt som prøveprosjekt i så måte Fylkesdelplaner Av spesiell interesse for denne saken er: fylkesdelplan for samordnet areal- og transportplanlegging i Vestfold fylkesdelplan for kys tsonen i Vestfold fylkesdelplan for etablering av kjøpesentre og sentrums utvikling i V estfold. Fylkesdelplanen for etablering av kjøpesentre og sentrums utvikling i Vestfold er en videreføring av tidligere rikspolitiske retningslinjer på området. Planen skal bl.a.: styrke by- og tettstedsentre bidra til at handel og tjenesteyting lokaliseres på rett sted i forhold til befolkningen unngå gjenbygging av arealer mellom byene skape grunnlag for redusert bilbruk og styrket kollektivtrafikk. NJB oppfyller med fylkesplanene på følgende måte: Flere av punktene er allerede kommentert. Vedrørende lokalisering av handel er det i planforslaget satt begrensninger for hva slags handel som kan tillates og hvor den skal plasseres innen planområdet. Det tillates ikke handel ut mot rv Kommuneplanens arealdel Planområdet er i kommuneplans arealdel unntatt rettsvirkning. Det forutsettes likevel av bestemmelsene til kommuneplanens arealdel også vil være styrende for formingen av Nordre Jarlsberg B rygge. F ølgende bestemmelser er relevante for utbyggingen: Krav til utby ggingsområder ( 20-4, 2. Ledd b) Fellesbestemmelser f or bygge område r Rekkefølgebestemmelser: a) F or områder avsatt til utbyggings formål kan utbygging ikke finne s ted før følgende forhold av betydning for utbyggings formålet er etablert: Kommunaltekniske anlegg (vei, vann og kloakk) og energiforsyning Tilfredsstillende skolekapasitet og barnehagedekning Trafikksikker atkomst til skole Retningslinje: a) Med trafikksikker atkomst menes gangog sykkelvei eller annen vei uten gjennomgangstrafikk. Estetikk b) Nye bygninger og anlegg, samt endringer av eksisterende, skal utformes i samspill med omgivelsenes karakter og form. Bebyggelsen skal ha bygningsformer, volumer og materialvalg tilpasset omgivelsene. Retningslinjer: a) I reguleringsplaner og byggesaker skal det tas hensyn til bygningenes siluettvirkning. Det kan kreves dokumentasjon om bygningers framtidige eksponering og siluettvirkning. b) Ved søknad om oppføring av ny bebyggelse skal det legges avgjørende vekt på es tetisk tilpasning til terrenget. Søknaden skal redegjøre for husets plassering i terrenget, enten ved terrengprofiler eller fotomontas je. I skrånende terreng s kal eneboliger bygges med sokkeletasje. c) Ved nybygg eller endring av fasade skal det i byggesøknaden framlegges fasadeoppriss eller foto som innbefatter nabobebyggelsen. d) Ny bebyggelse skal plasseres slik at mest mulig av eksisterende vegetasjon og terreng kan bevares. 11

12 Områder f or boligbeby ggelse Areal- og funksjonskrav til lekeplasser og andre friområder 2. I områder avsatt til byggeområde for boliger, eksisterende og planlagte, skal bestemmelsene vedrørende barn og unges interesser nedenfor legges til grunn med hensyn til areal- og funks jonskrav. I nye boligområder skal det pr. boenhet reguleres inn minimum 50 m 2 til lekeplass og andre friområder. Uteoppholds areal for den enkelte boenhet skal etableres i tillegg til lekeog friområder. 3. Lekeplasser Alle boenheter skal innen en avstand på 50 meter ha en nærlekeplass med størrelse på minimum 200 m 2. Maks imalt 20 boenheter kan være felles om lekeplassen som minimum skal ha sandkasse, benk og noe fast dekke. Alle boenheter skal innen en gangavstand på 150 meter ha en kvartals lekeplass med størrelse på minimum m 2. Maksimalt 50 boenheter kan være felles om lekeplassen, som skal til rettelegges for varierte aktiviteter s om for eksempel ballek, aking, sykling og lignende. Lekeplassene s kal opparbeides og ferdigstilles før den førs te boenheten innflyttes, jf. plan- og bygningsloven 67 a. 4. Leke og uteoppholdsarealer skal ha tilfredsstillende støyforhold (maks. 55 dba ). Lekeplassene s kal ha solrik beliggenhet og være skjermet for sterk vind, forurensning, sterke elektromagnetiske felt og trafikkfare. Arealer brattere enn 1:3 og arealer for kvartalslekeplasser og felleslekeplasser som er smalere enn 10 meter skal ikke regnes med i arealberegningen. Egnede arealer for barn og unge skal lokaliseres før boliger og veier plasseres. 5. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde, som er i bruk eller egnet for lek, skal det skaffes fullverdig ers tatning. Tiltaket oppfyller i hovedsak kommuneplanens føringer, dog med følgende avvik: Anlegg og infrastruktur s kal være etablert før brukstillatels e blir innvilget. Omfanget av lekeareal er redus ert, s e videre kapittel Andre f øringer i kommuneplanen Kommuneplanen gir følgende mål for boligbyggingen i Sande: Det tas sikte på bygging av om lag 100 boenheter per år. Boligbyggingen skal styres gjennom rekkefølgebestemmelser i den enkelte reguleringsplan og årlige boligbyggeprogrammer. Kommuneplanen har innarbeidet en rekke føringer fra overordnet planmyndighet hva gjelder samordnet areal- og trans portplanlegging. Aktuelle punkt er: Boligbyggingen s økes lokalisert slik at transportbehovet reduseres, kollektivtrafikk s timuleres og eksisterende infrastruktur innenfor kommunalteknikk og skoler og barnehager utnyttes best mulig. Det skal være høy, men differensiert, arealutnyttelse. Det tas sikte på et variert boligtilbud mest mulig tilpasset en normal alders fordeling. Tiltakets forhold til bes temmels ene er kommentert tidligere. 3.4 Lokale forskrifter Lokal forskrift om fartsgrenser for fartøyer i Sandebukta av gjelder også planområdet. Denne regulerer farten til maks 5 knop i sonen under 150 m fra land. Fors kriften vil gjelde for planområdet etter at planen er vedtatt. 6. Areal- og funksjonskravene kan bare fravikes gjennom reguleringsplan. Retningslinjer: Nærlekeplasser skal avsettes i alle områder hvor det etableres 5 eller flere nye boenheter. Kvartalslekeplasser skal avsettes i områder hvor det etableres 20 eller flere nye boenheter. 12

13 3.5 Gjeldende reguleringsplaner Planen for Sande Paper Mill ble vedtatt i Hoveddelen av området er regulert til industri, inkludert det tidligere tømmeropplaget sør for Fremad. Tillat bebygd areal (BYA) er m 2. F ør det kan gjennomføres byggeog anleggstiltak må det vedtas en bebyggelsesplan (plbl 28-2) for området. Bebyggelsesplanen skal avklare bebyggelsens utforming, materialvalg, høyde, og plassering i terreng. Det er regulert en bru over Selvikelva og forlengelse av industrikaia 100 m s ørover. Langs Selvikelva og mot tomtegrensen i sør er det regulert parkbelte i industristrøk. Mot riksvei 319 er byggegrensen 30 meter fra veimidt. Planfors laget innebærer reguleringsendring for en mindre del av planen for Lersbryggen. Denne planen regulerer bebyggelsen og friområder rundt Kverntangen og Kallaveien. Den regulerer også småbåthavnen på Skomakeren uten at det er knyttet noen bestemmelser til virksomheten. Flere steder avviker planens formålsgrenser fra eiendoms grens ene. Sande kommune ønsker å se Kyststien og marinaen i dette området i sammenheng med planene for N ordre Jarlsberg B rygge og har derfor bedt tiltakshaveren om å inkludere omregulering av dette området i sitt planforslag. Til sammen er planområdet regulert til: Formål Industri Parkbelte Trafo Friområde Trafikkområde Småbåthavn i sjø Areal 235,3 daa 27,2 daa 1,8 daa 10,5 daa 7,0 daa 17,0 daa Sum 298,8 daa Forskjellen i areal i forhold til oversikten i kap. 2.2 på 277,5 daa utgjøres av 17 daa småbåthavn og 4,3 daa utvidelse av industrikaia i sjøen mot Engebukta. Figur 2-5: Gjeldende reguleringsplaner i området (Kilde Sande kommunes internett-kart) 13

14 4 Planprosessen 4.1 Foreløpig planbehandling Høsten 2002 ble omdisponeringen drøftet i formannskapet. Ordfører fikk fullmakt til å tilkjennegi at Sande kommune var villige til å foreta nødvendige omreguleringer av området. Kommunestyret vedtok : Kommunestyret er pos itiv til at det startes opp arbeid med konsekvensutredning med sikte på omdisponering av næringsområdet ved Sande Paper Mill til boligformål, næringsvirksomhet, hotell og s måbåthavn. Meldingen om konsekvensutredning for tiltaket var på høring kommunestyret fastsatte utredningsprogrammet Kunngjøring Våren 2004 ble oppstart av planarbeid varslet. Følgende eiere og naboer ble vars let: Gnr Bnr Hjemmelshaver Selvik idrettsforening v/ Dag Henning Antoniusen; Sjøgløtt 3, Sande Sørlie, Egil Vebjørn; Kverntangen 34, Sande Sørlie, Trine Farmen; Kverntangen 34, Sande Kristiansen, Magnus Hildeva; Engebukta 10, Sande Prøis, Berit Orlaug; Engebukta 10, Sande Prøis, Berit Orlaug; Engebukta 10, Sande Tonby, Karin Gustava; Fritzners gate 22, Oslo Jensen, Erik Normann; Brekketoppen 44, Sande Bilek, Gerd Aasnæs; Sandebuktvn 135, Sande Bilek, Gerd Aasnæs; Sandebuktvn 135, Sande Monsrud, Arne; Engebukta 2; Sande (fester) Ambra Selvik AS; Pb 328, Larvik (Etter varsling kjøpt av A Løland og T Thenderup, Sandebuktvn 125, Sande) Skagerak nett AS; Pb 1013, Sandefjord Sande kommune; Pb 300; Sande Helling, Leif; Erling Skjalgssons g 21 A, Oslo Helling, Leif; Erling Skjalgssons g 21 A, Oslo Statens vegvesen, Region sør, Plan og forvaltningsseksjonen, Vestfold distrikt; Serviceboks 723, 4808 Arendal Sande Paper Mill AS; Sandebuktvn 126, Sande (etter varlingen kjøpt av Hans Aasnæs, Villaveien 7 A, Oslo) Sande Paper Mill AS; Sandebuktvn 126, Sande Paper Mill AS; Sandebuktvn 126, Jonli, Liss Heidi; Kverntangen 24, Sande Figur 4-1: Kopi av kunngjøring, rykket inn i Drammens Tidende og Sande Avis 14

15 På anmodning fra kommunen ble planområdet utvidet til å også omfatte et regulert friområde vest for industriområdet. Følgende naboer ble derfor i tillegg varslet pr brev i den anledningen: Gnr Bnr Hjemmelshaver Bjørløw, Øystein Gunnar; Lersbrygga 10, Sande Hansen, Margit Emilie; Kverntangen 60, Sande Romset, Geir Arild; Kverntangen 42, Sande Romset, Grete Heidi Berger; Kverntangen 42, Sande Hansen, Lars Petter; Kverntangen 12, Sande V Tysnes, Sissel Anita; Kverntangen 12, Sande V Gran, Truls; Kverntangen 54, Sande Glåmen, Reiner; Kverntangen 49, Sande Steen, Veronica Nilsen; Kverntangen 49, Sande Lauvstad, Per Mørch; Tørdal Melby, Kari Margrethe; Kverntangen 63, Sande Kvarme, Leif Magne; Kverntangen 59, Sande Kvarme, Jorunn; Kverntangen 59, Sande Jensen, Anja Kløvstad; Kverntangen 68, Sande Jensen, Caroline Kløvstad; Kverntangen 68, Sande Brostigen, Trond Ivar; Idrettsveien 25, Stabekk Sollie, Ingjerd; Idrettsvn 25, Stabekk Engen Rolf, Andre; Lerpevn 381, Sande Elvegård, Pål; Kverntangen 102, Sande Mathisen, Merete; Kverntangen 102, Sande Sørum Roger; Kverntangen, 104 Sande Løkken, Wenche; Kverntangen 104, Sande Hansen, Henning; Kverntangen, 55 Sande Edvardsen, Randi M L; Kverntangen 55, Sande Det ble vurdert at det ikke var behov for en ny kunngjøring i pressen. 4.3 Forhåndsuttalelser med tiltakshavers kommentarer Hver uttalelse behandles for seg. Hovedpunktene i uttalelsene oppsummeres og tiltakshaver gir s in kommentarer direkte. F ullstendig kopi av uttalelsene følger i vedlegg. Tiltakshavers kommentarer er av tre typer: Til etterretning; tiltakshaver har merket seg kommentarer og innarbeidet den i planen. Til orientering; med det menes at tiltakshaver noterer s eg merknaden og vil ta hensyn til dette i videre planarbeid. Kommentaren er ikke vurdert dirkete relevant for reguleringsplanen. Når begrepene til orientering eller til etterretning ikke kan bruke direkte, enten fordi det krever utdyping eller fordi tiltakshaver er uenig i innhold, følger en verbal redegjørels e. Tiltakshavers kommentarer er skilt fra uttalels en ved kommentarene er skrevet i kursiv Fellesuttalelse f ra Norges vassdra gs- og energidirektora t, Fylkesmannen i Vestfold samt Statens v egvesen region sør, Strandsonen og vassdrag V ektlegg tilgjengelighet til strandsonen fra landsiden og s jøs iden samt mulighetene for å ferdes langs sjøen. Praktiser arealøkonomisering, prioritering av sjørettede virksomheter og nøye tilpassing til lokale forhold, herunder prioriterte miljøverdier. Avsett naturlig belte som motvirker avrenning og gir levested for dyr og planter langs vassdraget. Tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget Byggeområdene Sikre friområder og naturelementer som sammenhengende grøntstrukturer i nærmiljøet i byggeområdene. Utvikle forbindelse til ytre friluftsområder, strand og sjø. Hold nære strandsoneområder inntakt og fri for bebyggelse. S tøy og annen forurensing Gjeldende krav til støy fra vei- og båttrafikk skal ivaretas i planen. Tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget Vegløsninger Etabler naturlige, sammenhengende gang- og sykkelveier internt i området. Kjørehastighet 30 km/t ved fotgjengerkrysninger. 15

16 Unngå/kanaliser krysningssteder på overordnet veinett internt på området. Dekk parkeringsbehovet, herunder båthavn/ gjesteparkering. S elvforsynt bydel - daglige funksjoner på samme sted Reduser transportbehovet gjennom tett struktur med alle bydelsfunksjoner og god kollektivtilgjengelighet. Forsyn området med barnehager, skole, omsorgsboliger, dagligvarer og noe næringsvirksomhet, fortrinnsvis kontorarbeidsplasser eller annen lite transportkrevende virksomhet. Kollektivtrafikk Vurder om buss i rute skal gå gjennom området. Vegvesenet har senere uttalt at det vil kun bli tillatt med et kryss til området. Det er derfor ikke aktuelt med busstras é gjennom området. Tilgjengelighet for alle For bygninger, uteområder og andre anlegg bør tilgjengelighet for alle etterstrebes, jf. rundskriv T-5/99B. Vassdrag og energi Det bør stilles krav til bygge- og anleggs perioden mht. vassdragsmiljøet. Eks.: "Ingen gravemasser må dumpes eller deponeres i eller ved Selvikelva eller på bredden". Innen planområder er det tidligere deponert divers e overs kudds mass er langs Selvikelvas bredde. Tiltakshaverens hensikt er å foreta masseutskifting og dandering langs elven. De krav som normalt stilles til bygge- og eventuell mudringstillatels e bør gi tilstrekkelig sikkerhet. For å unngå diskusjoner vedrørende om mass euts kiftingen er å oppfatte som massedeponi langs Selvikelva er bemerkningen ikke tatt til følge Beredskap og samfunnssikkerhet Følgende tema bør fokuseres spesielt mht. beredskap og samfunnssikkerhet: avstander til høyspentledninger ras farlige områder (jord-, leire, kvikkleire, barkfylling) radonfarlige områder flomutsatte områder Boligene anbefales sikret mot minst en 100- års flom og større offentlige bygg mot minst en 200-års flom. Det kreves byggehøyde for parkeringsplasser under bakken Atkomst fra rv. 319 permanent løsning Som kryssløs ning for tilknytning fra hovedatkomstveien inn i området til riksvei 319 forutsettes en rundkjøring med minimum 35 meter i ytre diameter. Det skal etableres bussholdeplass(er) ved hovedatkomsten som utformes i samråd med Vestfold kollektivtrafikk. Planskilt fotgjengerkryssing etableres ved hovedatkomsten fra riksveien og ved kryssings punkt nærmere skolen. Tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget Atkomst fra rv. 319 midlertidig løsning Statens vegvesen ønsker kun en atkomst til området. Det tillates ingen midlertidige avkjørsler. Årsaken er fartsgrensen på 80 km/t, orientering for brukere av området og muligheter for separering av bolig- og anleggstrafikk inne på området. F ør det gis byggetillatelse for første byggetrinn må det anlegges dråpe i atkomstveien. I sørenden av planen må planskilt kryssing for gående og syklende samt busslommer være etablert før det gis delings- og byggetillatelse for første byggetrinn. G ang- og sykkelforbindelse til U tsikten må også etableres. F ør det gis delings og byggetillatelse for 2. byggetrinn (dvs. enhver utbygging utover de ca. 400 første boligene) skal atkomstkrysset fra riksveien bygges om til rundkjøring, og planskilt fotgjengerkryssing av riksveien og busslommer/ holdeplass etableres til tilknytning til hovedatkomsten/ i nordenden av området. Alle merknadene fra Statens vegvesen er tatt til etterretning og innarbeidet i planforslag og bestemmelser. Tidspunkt for ferdigsstillels e av plans kilte undergang er imidlertid knyttet mot første innflytting og ikke til byggetillatelsen (som vil kunne bli gitt 1-2 år før innflytting) Byggegrense Vegvesenet ønsker å opprettholde veglovens byggegrense på 50 meter langs riksvei, spesielt pga. hensynet til s tøy på boligareal. Det kan vurderes noe redusert byggegrense for parkeringsareal og annet trafikkareal inne på utbyggingsområdet. D et bør foreligge særlige grunner knyttet til samfunnsinteresser for å dispensere fra veglovens byggegrensekrav. Da vil hensynet til en god planløsning være viktig og ikke byggegrense som en isolert sak. 16

17 Byggegrens en er nærmere diskutert i kapitel 6.2. Vegves enet nevner at støyberegningen er basert på en bygningsplassering som ikke er bindende. Planbehandlingen vil foregå i to trinn: Først reguleringsplanen som fastsetter de ytre rammene for prosjektet. Deretter vil det fremmes bebyggels esplaner for hvert enkelt byggetrinn der utforming og plassering av bygg vil bli fastlagt. Vegvesenet har anledning å komme med innsigelse mot bebyggelsesplanene, og har med det muligheter å uttale seg om bebyggelsen form og plassering. Allmenne krav til innendørs og utendørs støy skal uansett oppfylles Byggeplane r S tatens vegvesen må godkjenne byggeplaner for tiltak på og i tilknytning til riksveien. Tas til etterretning. Fris iktsoner i kryss og avkjørsler må inntegnes på s elve reguleringsplankartet. I tråd med normal praks is ved utarbeidels e av reguleringsplaner er frisikts o- ner vist dersm de beører andre reguleringsformål enn offentlige trafikkområder. I offentlige trafikkområder er det inntegnet frisiktlinjer. Plassering av avkjørsler internt i området vil avklares ved utarbeidelse av bebyggelsesplanene Kystv erket sørøst, : Fraråder at hele den eksisterende industrikaia blir revet med tanke på at slike kaier er en viktig ressurs. Opprettholdels e av indus trikaia er ikke aktuelt i kombinasjon med planlagt boligbebyggelse Ska gera k Nett AS, : Ønsker at kraftledningen blir lagt inn som fareområde i reguleringsplanen. Ledninger forutsettes lagt i kabel i planområdet. Pros jekter som bygges under deres kraftledninger skal godkjennes. Tas til etterretning Ska gera k Nett AS, : Det blir gjort oppmerksom på at etablering av ny transformatorstasjon på utsiden av NJBs område i stedet for å bruke den eksis terende vil kreve et areal på 3,0 daa, som må legges inn i den planlagte reguleringen. Tas til orientering. Gjennomføring av planen foruts etter kabling gjennom området og opprettholdelse av dagens stasjon Østre Sande Skog-, vilt- og fiskev ernf orening, : Krever ny konses jons behandling for bruk av vann fra Suluvann. Tas til etterretning, jf. uttalelse fra NVE. Inngår for øvrig ikke i reguleringsplanen. Konsesjonen fra 1917 gjelder kun for bruk til prosessvann og ikke til kraftproduks jon. Dette er etter tiltakshavers oppfatning ikke riktig, jf. redegjørels e i konsekvensutredningen da dette ikke er en del av reguleringsplanen Engebukta v el, : Uttaler ønske om å beholde nåværende buffersone og gjerder mellom Monserud og sjøen. I gjeldende plan er det regulert et parkbelte mellom Sande Paper Mill og naboene i Engebukta. Bakgrunnen for dette var å s kjerme bebyggels en mot lagringen av returpapir, tømmer og flis. Dette behovet er ikke lengre tilstede og planforslaget legger opp til vanlig avstand mot nabo etter gjeldende regler. Dagens granplanting vil fjernes for å gi bebyggelsen i område sikt mot fjorden og bedre solforhold. Informerer om fire vannledninger som ligger i den sydlige delen av Engebukta. Tas til orientering. Vil ikke bli berørt Havna Bå tf orening, : Det påpekes positive og negative konsekvenser for båtforeningen i forbindelse med utbyggingen. Tas til orientering De går inn for å begrense NJBs båthavn til kun å dekke beboernes behov med maks 400 båtplasser. Konsekvensutredningen påviser et behov for 960 båtplasser for de planlagte 1600 boligene hvis man skal anta at disse i gjennomsnitt vil ha samme båthold som øvrige beboere på Bekkes tranda Reiner Glåmen og Veronica N. Steen sa mt Henni ng Hansen og Randi M. Edva rdsen, Reiner Glåmen og Veronica N. Steen eier Kverntangen 49 (gnr./bnr. 125/34); Henning 17

18 Hansen og Randi M. Edvardsen eier Kverntangen 55 (gnr./bnr. 125/56). De argumenterer for å beholde det regulerte friområdet mellom Kverntangen og utbyggingsområdet. Det begrunnes med at friområdet fungerer som: En naturlig buffer mot fremdig bebyggelse og veien på NJB sitt område. Det visuelle bilde, oppfattet av å bo utsjenert inntil skogen. S tøy fra NJB s itt område skjermes effektivt. Turmuligheter. Barnevennlig Kverntangen 49 ligger nærmest utbyggingsområdet. På det smaleste har friområdet en bredde på 35 meter. I planforslaget er friområdet redusert til 25 meter. Forandringen begrunnes med å få en hensiktmessig arrondering av de funksjoner som skal bygges ut. Friområdet skal likevel fortsatt fungere som buffer for boligene langs Kverntangen. At bufferen kan reduseres bør også kobles til endret funksjon på tilstøtende områder. I dag er det veien til marinaen og deretter følger industriområdet. I planforslaget er det offentlig parkering med en bredde på 25 meter. Avstand til nærmeste vei fra Kverntangen er 80 meter. Tilstøtende byggeområdet foreslås regulert til I hovedsak bolig og hotell. Fullt ubygget vil den nye virks omheten være til mindre sjenans e enn om dagens regulering skulle bygges fullt ut. Det er grunnen til at bredden på friområdet kan redus eres uten at kvaliteten svekkes. Turmulighetene i området vil bedres ved videre utbygging av Kyststien. Bemerkningen tas til orientering Foreløpige utkast til reguleringsplan, konsekvensutredning og formingsveileder s amt bebyggelsesplan for byggetrinn Utsikten ble presentert for formannskapet Formannskapet vedtok å legge ut planen til offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn ble gjennomført i perioden Det ble avholdt et offentlig møte i kommunelokalet. Innkomne merknader ved offentlig ettersyn fremsgår av saksfremlegget. 18

19 5 Planforslaget Planforslag, beskåret. 5.1 Overordnet grep Planens overordende grep er å utnytte stedets kvaliteter med nærhet til sjø og gode solforhold på en s lik måte at det kommer flest mulig av de nye boligene til gode. O mrådet skal få en bymessig karakter med relativt tett utbygging og rette gateløp. Noen eldre bygg er bevart for å forankre bebyggelsen i historien. Friområdene er strandområder og grønne strøk gjennom området. Området skal kunne bygges ut i flere trinn. Grunneiers ide er å bygge sjønære boliger til en pris for alminnelige folk. 5.2 Planavgrensning Det er usikre grenser for eiendommene 121/10, 125/24 og 125/45. For øvrig er det sikre grenser innen planområdet. Det er rekvirert grenseoppgang for de usikre grensene. Resultatet av grensepåvisningen vil ikke virke inn på planens innhold. P lanen fremmes derfor til tross for at resultatet ennå ikke foreligger. Når resultatet foreligger vil det bli innarbeidet i planen. I østre delen av planen inngår i reguleringen for Lersbryggen. Den planen har i liten grad forholdt seg til eksisterende eiendomsgrenser. Underveis har det derfor vært nødvendig å ta stilling til plansituas jonen. Res ultatet fremgår av skissen nedenfor. 19

20 5.3.2 Byggegrenser Byggegrensen mot rv. 319 foreslås til 50 m. Mot kryss s ikres nødvendige frisikts oner iht. Statens vegvesens håndbøker. Øvrige byggegrenser avklares i respektive bebyggelsesplaner. Det fores lås ingen generell byggegrense i forhold til strandlinjen. Nordre Jarlsberg Brygge skal utvikles som et tetts ted ved fjorden og for lykkes med dette kreves en variert bruk av strandsonen. Stedvis vil noe bebyggelse trekkes helt ut til s jøen for å skape varias jon og spenning. Strandlinjen vil i hovedsak likevel være tilgjengelig i hele området, med unntak av to bygg ut i sjøen i Havnebyen og enkelte sjøboder. For øvrig vil man kunne ferdes rundt bygninger også der disse er trukket ut på kaier. Delområder Arealer på land Utsikten / Hagebyen Høyder Midtbyen Kanalbyen Havnebyen Hotellet Sum Boliger Kombinert rundkjøring 35,6 3,0 30,2 0 5,1 26,7 For Utsikten, som har den største terrengvarias 10,2 jon, 30 meter, 13,2 tillates 3,3 bygninger på 97,6 opp til 18,4 meter (seks 0 etasjer). 0 Det tilsvarer 48,1 omtrent 0 høyden på 0 nåværende 6,4 på prosesshallen. 8,5 Trafo / hotell, 0 0 2,1 Den nordlige delen av hallen med kantine Friområder / 9,0 3,1 9,5 10,6 6,6 13,4 52,2 friluftsområder med videre rager høyere enn dette. Gater / Kjøreveg / parkering / bussholdeplasser Gang- og sykkelveier, plasser I tillegg til landarealer omfatter planen følgende arealer i vann: Arealer i vann Arealer (daa) Friluftsområde 4,1 Marina 88,8 Offentlig trafikkområde 21,8 Friområde / bad 21,4 Sum arealer i vann 137,2 5.3 Byggeområder Utny ttelsesgrad 8,2 11,3 5,0 For 0 øvrige delområder 0 tillates 9,8 bebyggelse 34,3 på opp til 15 meter (fem etas jer). Det er utarbeidet en fysisk modell som illustrerer utnyttelse 9,5 2,3 8,6 av 1,4 området med 1, ,0 m 2 boliger 28,4 og m 2 næring. Den viste utformingen gir et gjennomsnitt på mellom 3 og 4 etasjer. Sum 66,1 46,9 57,0 40,6 21,4 37,9 269,1 Fotavtrykket av vist bebyggelse i illustrasjonsplanen er på 58,6 daa. Dette utgjør 22 % av det totale landarealet på 270,9 daa. I forhold til byggeområdene utgjør fotavtrykket en utnyttelsesgrad (BYA) på 38 %. Ut fra ønske om en fleksibel plan er det derfor foreslått en maksimal utnyttelsesgrad med BYA 40 % innen hvert byggeområde. Hotellet er gitt en BYA på 80% Kombinerte formål bolig/f orretning/kontor Planen tillater etablering av inntil m 2 næringsareal innen reguleringsplanen. Hotellet inngår i dette arealet med anslagsvis m 2. Publikumsrettet næringsvirksomhet tillates kun i 1. etasje. Planens intensjon er at slik virksomhet i hovedsak skal lokaliseres til arealer som på grunn av trafikk og solforhold er lite egnet til boliger. Det kombinerte formålet er delt i to med betegnelsene BFK (bolig/forretning/kontor) visavi BFK1 (kjerneområdet). I nnen kjerneområdet tillates etablert inntil m 2 med handel. Utenfor kjerneområdet skal det ikke være detaljhandel, unntatt utsalg fra stedlig produksjonsvirksomhet. Mindre kontor- og håndtverksvirksomhet som fris ør, legekontor med videre kan tillates utrenfor kjerneområdet. Kjerneområdet er trukket inn fra Riksveg 319 for å unngå at å ta kunder fra Sande sentrum. 20

21 Figur 5-1: Planavgrens ning i området s om overlapper eks isterende reguleringsplan for Lersbryggen Parkeringsdekning Parkering f or boliger Gjeldende normer i norske kommuner og forslag til nye retningslinjer er drøftet i rapporten Parkeringsbehov for boliger og boligområder, utarbeidet av Civitas for Husbanken (2002). T idligere har mange kommuner hatt minimumskrav til parkeringsplasser per bolig, mens trenden nå i stedet har blitt å sette maksimumskrav for å begrense bilholdet. I rapporten pekes det på at sambruk av plasser reduserer behovet både for beboerparkering og besøks parkering. Leilighetsstørrelse er viktigste kriterium ved fastsettelse av nødvendig antall plasser, men standard, geografisk plassering og karakteristika ved beboerne kan også påvirke plassbehovet. Rapporten opererer ikke med tall som kan overføres til Sande. Gjennomsnittstall for Vestfold generelt og Sande s pesielt ligger betydelig høyere enn nevnte rapport. S elv F ornebu- utbyggingen i B ærum, der det er planlagt både baneløsning og buss, opererer med høyere tall enn Civitas. F or N ordre Jarls berg B rygge er det derfor valgt å legge seg på tall rundt normen for blokkbebyggelse i Bærum. Disse samsvarer bra med dagens situasjon i Vestfold. Det er 21

22 ingen grunn til å forvente at beboerne på Nordre Jarlsberg Brygge vil ha vesentlig lavere bilhold enn befolkningen for øvrig. F or N ordre J arlsberg B rygge foreslås følgende minimumsnorm: boligstørrelse under 70 m 2 1 plass boligstørrelse m 2 1,5 plasser boligstørrelse over 101 m 2 2 plasser gjesteparkering 0,1 pr. bolig Normal praksis er at Alle boliger vil ha en privat fast plass med mulighet for lagring av vinterdekk og eventuelt uttak av strøm. Husholdninger med flere biler vil kunne kjøpe en plass til av en felles pott, eller leie av husholdninger uten bil. Gjesteparkeringsplasser må ikke benyttes til oppstilling av tilhengere, campingvogner og lignende. Parkeringskjellere vil sikres med branndører/- seks jonering eller sprinkleranlegg iht. brannforskriftene Parkering f or næringsområ de F orretningers behov for P-plasser varierer mye med virksomhetstypen. Det må avsettes plasser nær forretnings lokalene. V anlige normtall er en parkeringsplass pr m 2 forretnings- og kontorareal for slik virksomhet man antar vil kunne etablere seg på Nordre Jarlsberg Brygge. Ved å avgiftsbelegge disse plassene vil man oppnå at bosatte på Nordre Jarlsberg Brygge benytter plassene mindre og i så korte perioder som mulig. I fylkesdelplanen for etablering av kjøpesentre og senterutvikling i Vestfold oppgis en parkeringsplass pr 50 m 2 bruksareal for handel i mindre tettsteder. Dette er i samsvar med anbefalinger fra Miljøverndepartementet, men trolig for lavt i forhold virkelig adferd. Hotellets behov for parkeringsplasser vil variere med størrelsen og virksomhetstypen. Normalt vil en parkeringsplass pr. rom være tilstrekkelig. Satsing på badeland og lignende vil øke parkeringsetterspørselen, i forhold til vanlig hotelldrift. Sambruk over tid er realistisk noen av plassene for hotellgjester på dagtid på hverdagene vil trolig kunne brukes for besøkende til badeanlegg og friområder på kveldstid og i helgene. Parkering for næringsområder må løses innen hver bebyggelsesplan og tilpasses planlagt virksomhet Lekeområder Ulike aldersgrupper av barn har varierende krav til lekeområder. Det er behov for både tilrettelagte tilbud (lekeplasser) og områder til fri lek som parker, plasser, plener, gangveger og naturområder. Lekeområdene skal være tilpasset barnas alder, aksjonsradius og aktivitetsnivå. Ferdig utbygget omfatter området totalt 77 daa med bilfrie arealer som er tilgjengelige for lek. Disse arealene er ballbinge, parker, badeplasser, torg, friluftsområder, tomt til barnehagen samt gang- og sykkelveger. I tillegg kommer 86 daa fellesarealer der mesteparten er bilfrie og med det tilgjengelig for lek. Kommuneplanen omhandler to typer lekeplasser: Nærlekeplasser som retter s eg i hovedsak til barn i alderen 2 6 år. Kvartalslekeplasser som retter seg til barn i alderen 6 12 (14) år. S trøkslekeplasser, ballbinge, badeplasser og andre anlegg s om retter seg mot barn. Innenfor hvert delområde skal det avsettes minimum en kvartalslekeplass på m 2. Av dette skal minst 500 m 2 være opparbeidet lekeareal. Resterende areal kan inngå som en del av bilfrie fellesområder, friområder, friluftsområder eller torg. Det skal avsettes minimum 70 m 2 lekeareal som nærlekeplass innen 50 meter fra hver hovedinngang. Lekeplassene kan etableres som en del av bilfrie fellesområder, friområde, friluftsområde eller torg. Inntil lekeplassene skal det etableres sitteplasser for voksne. Lekeareal må ikke plasseres inntil veger med alminnelig biltrafikk uten gjerde. Lekeplassene skal etableres på forsvarlig avstand fra høyspentkabler. Lekeplassene ska ha gode solforhold. A realer brattere enn 1:3 eller smalere enn 2 meter skal ikke regnes med i arealberegningen. Det gi 4,7 daa lekeplass når området er ferdig utbygget. Samtlige lekeplasser er en del av fellesområder og derfor kun tilgjenglige for barn som bor i området Barnehager Plikten til å bygge barnehager i takt med behovet reguleres gjennom rekkefølgebestemmelse. Plassering av barnehager vil bli bestemt i bebyggelsesplanene for påfølgende delområder. Dette gir nødvendig fleksibilitet, slik at løsninger avklares når utbyggingen er detaljert. Som eksempel, kan det være aktuelt for delområde Utsikten først å basere seg på dagens barnehage nord i planområdet, å lage en midlertidig utvidelse av denne eller en ny avdeling i et av de andre eksisterende husene på området 22

23 Figur 5-2: Plass ering av nærlekeplass er og kvartalslekeplass er. 5.4 Kombinerte formål hotell / offentlig parkering Parkeringen er parkering for hotellet, Fremad, badeplassene og Marinaen. D e nevnte målepunktene har s itt største behov på forskjellige tider av døgnet og året. Det foreslås derfor felles parkering samtlige nevnte brukergrupper. E n felles parkering vil bedre arealutnyttelse visavi reserverte plasser. Plassen omfatter totalt 240 plasser. Det foreslås etablert inntil 1000 båtplasser, inkludert de 70 båtplassene som Sande båtklubb har innen planområet. bruk og tilgang til båt i Sande kommune ble kartlagt Som en del av konsekvensutredningen. I kommunedelen Bekkestranda har omtrent 60 % av husstandene tilgang til båt. Det bør forventes at minst like stor del av beboerne på Nordre Jarlsberg B rygge kommer å ha båt og med det ønske om båtplass. Befolkningen på Nordre Jarlsberg Brygge vil da belegge alle plassene. Behovet av egen parkering til marinaen vil da bli minimal. Det kan være marinaen vil bygges ut raskere enn boligområdet og at andelen eksterne i en periode blir stor. I denne perioden vil det imidlertid være tilgjengelig arealer både for parkering og båtopplag. 5.5 Offentlig trafikkområde Nåværende hovedatkomst til tomten utbedres og bygges om til en firearmet rundkjøring, der Lyngstadveien er den fjerde armen. Det blir kjøreatkomsten til hele planområdet. Det skal etableres en planskilt kryssing for gående og syklende. Reguleringsplanen tar ikke stilling til hvorvidt dette løses med gangbru eller undergang. Atkomst til Hotellet er lagt gjennom Kanalbyen og bro over Selvikelva. Det har vært vurdert andre alternativer. Valgt løsning er begrunnet med at man ønsker at besøkende til Hotellet skal komme inn hovedveien til 23