UTVALG MØTEDATO UTVALGSSAKNR FORMANNSKAPET FSK-79/12 DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR NORDRE JARLSBERG BRYGGE DEL AV GBNR 126/5 - HAGEBYEN

Transkript

1 SANDE KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saknr.: Løpenr.: Arkivkode: 12/ /12 L12 - Saken behandles slik: UTVALG MØTEDATO UTVALGSSAKNR FORMANNSKAPET FSK-79/12 DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR NORDRE JARLSBERG BRYGGE DEL AV GBNR 126/5 - HAGEBYEN Saksbehandler: Rune Tøndell VEDLEGG: 1. Detaljreguleringskart for Hagebyen, datert Bestemmelser for Hagebyen, datert Planbeskrivelse for Hagebyen, datert Illustrasjonsplan, datert Lekeplasser, datert Snitt mot nabo, datert Sammenstilling av merknader 8. ROS-analyse 9. Sol-/skyggeanalyse Utrykte vedlegg: Geoteknisk rapport, datert Støyanalyse, datert Illustrasjonsprosjekt (bygninger), datert Tekniske planer, diverse datoer SAKSFRAMSTILLING: Saken gjelder: Det er utarbeidet forslag til detaljregulering for delområde «Hagebyen» med tilgrensende arealer i utbyggingsområdet Nordre Jarlsberg Brygge (NJB). Planforslaget fremmes for utleggelse til offentlig ettersyn. Fakta/saksopplysninger: Planområdet er en del av utbyggingsområdet Nordre Jarlsberg brygge som ligger på Selvik, ca. 5 km sørøst for Sande sentrum, mellom Sandebukta og fv Kort om Nordre Jarlsberg Brygge Området for Nordre Jarlsberg brygge ble opprinnelig benyttet til industrivirksomhet, hovedsaklig papirindustri, i perioden Da ble Sande Paper Mill nedlagt og selskapet Nordre Jarlsberg brygge overtok konkursboet. Det ble igangsatt arbeid med

2 reguleringsplan og konsekvensutredning, som ble vedtatt I tillegg ble det etablert en utbyggingsavtale for området. På Nordre Jarlsberg brygge er det planlagt en utbygging av boliger, m2 næringsareal inklusive hotell og småbåthavn med ca. 900 plasser. Planen er delt inn i seks delområder, «Utsikten», Hagebyen», Midtbyen», «Kanalbyen», «Havnebyen» og «Hotellet» i tillegg til båthavna, fellesområder og infrastruktur. En formingsveileder sikrer en helhetlig utbygging og angir bestemte kvaliteter. Utbyggingen var planlagt å skulle foregå trinnvis over år, med en utbyggingstakt på 100 boliger i året. Tempoet har blitt en del lavere. Reguleringsplan for første delområde, «Utsikten», er vedtatt og området er under utbygging. Kyststi er etablert, sammen med planskilt kryssing av fv. 381 og busslommer. Planen inneholder en forutsetning om rundkjøring og planskilt kryssing ved hovedadkomst forut for neste delområder. Ballplass skal være opparbeidet innenfor planområdet for «Hagebyen» før innflytting i «Utsikten». Delområdet «Hagebyen» Tiltakshaver har gitt en god og omfattende beskrivelse av planen. Detaljreguleringen består av boligområder med adkomstveger og nærlekeplasser, kvartalslekeplass, stort parkeringsanlegg og buffersone mot fv. 319, samt mot nabobebyggelse i sør. Det inngår også idrettsanlegg og torg for hele NJB. Det planlegges 42 bygninger som til sammen inneholder 140 boliger. Intensjonen er at dette området skal tilrettelegges for barnefamilier. Området er utredet gjennom den foregående reguleringsplanen og konsekvensutredningen. I forbindelse med dette planarbeidet er det utført geotekniske undersøkelser. Det er gjort en støyutredning knyttet til støy fra fv Et sol-skyggestudium er brukt for plassering av bygninger. Kyststien som går gjennom området, har vært premissgivende for høydesetting, da den stiger fra kote 17 til 22. Teknisk infrastruktur til Hagebyen er lagt sammen med Kyststien. Planen inneholder planbestemmelsene som skal erstatte bestemmelsene for NJB. De nye bestemmelsene er blitt en god del forenklet da en stor del av plankravet fra NJB oppfylles gjennom selve denne detaljreguleringen. Endringer fra overordnet plan En del av området som inngikk i delområdet «Utsikten» tas med i «Hagebyen». Tiltakshaver har kommet fram til at det vil passe inn i «Hagebyen» på en naturlig måte, med en større kolle («kollen» fra tidligere plan) som avgrensning mot delområdet i vest «Utsikten». Rekkefølgekravet til ferdigstillelse av Torg OT2 er foreslått endret, slik at torget skal opparbeides før siste byggetrinn i «Hagebyen». Årsaken er at det er ønskelig å ha midlertidig adkomst til området over plassen til torget, fram til den permanente hovedadkomsten er etablert, som vil utføres parallelt med de første byggetrinnene. Rekkefølgekravet om ballplass innenfor «Hagebyen» til det andre utbyggingsområdet «Utsikten», er ivaretatt et annet sted på NJB. I opprinnelig plan var parkering forutsatt plassert under bebyggelsen. Nå er parkeringen plassert i 50 metersbeltet mellom fv. 319 og bebyggelsen i Hagebyen. Det er vist mulighet for alternativ plassering av parkeringsplasser under området for idrett, dersom Statens vegvesen innløser arealene nærmest fv. 319 for tiltak langs vegen.

3 I planen for NJB er det angitt at bebyggelsens kotehøyde, plassering og utnyttelsesgrad skal fastsettes i bebyggelsesplan (denne detaljreguleringsplanen, jf. ny PBL). Utnyttelsesgrad var i opprinnelig plan satt til maksimalt 40%, inklusive arealene som nå inngår til parkering, grønn buffer mot fv. 319, interne adkomstveger og lekeplasser. Byggehøyde var angitt gjennom 50% bebyggelse med gesimshøyde på 12 meter og 50% av bebyggelsen med gesimshøyde på 15 meter. Hver leilighet skulle ha egnet privat balkong eller terrasse. Bebyggelsen foreslås nå med byggehøyde på 10 meter over ferdig opparbeidet terreng. Det gis anledning til å heve terrenget med inntil 2 meter for å få en god utforming av området. Istedenfor balkong har alle boligene adkomst direkte til hage, med større plass enn for balkongen. Krav om minimum 20% leiligheter med livsløpsstandard er endret til 10%. Årsaken er at det hovedsakelig er planlagt vertikaldelte leiligheter uten heis. Dette avbøtes mot andre delområder, som «Utsikten», hvor kravet til livsløpsstandard gjelder for 50% av leilighetene. Merknader I planbeskrivelsen er det redegjort for innkomne merknader, med tiltakshavers vurdering. Rådmannen mener at vurderingene er greie. Kort oppsummert gjelder det følgende tema: Fylkesmannen: Støy og forurensning, barn og unges interesser, naturmangfoldloven. Vestfold fylkeskommune: Videreføring av bestemmelser fra NJB, barn og unge, estetikk, arkitektur og landskapsbilde, automatisk fredete kulturminner. NVE: Flom- og skredfare Skagerak Energi: Strømforsyning Statens vegvesen: Byggegrense mot fv. 319, støyskjerming, fortau langs fv Engebukta vel: Fylling og terreng, drenering og overvann, byggeavstand og høyder, vegetasjonsbelte, lekeplasstøy, utbyggingsrekkefølge, informasjonsmateriale Kirsti Prøis: Bevaringsverdig eik, ROS-analyse, geoteknisk undersøkelse, krav til byggeskikk og estetikk, grunnens bæreevne, byggeavstand, oppfylling, lekeplasstøy ADMINISTRASJONENS BEMERKNINGER: Helhetsinntrykket av prosjektet og planmaterialet er godt. Dette er en stor og omfattende utbygging. Gjennom planleggingen av Nordre Jarlsberg Brygge er det utført viktige utredninger og gitt mange føringer for denne planen. I tiltakshavers planbeskrivelse og illustrasjoner redegjøres det for prosjektet. Her nevnes noen tema som har vært fokusert fra Sande kommune. Sosial infrastruktur: Tilfredsstillende skolekapasitet og barnehagedekning er ivaretatt for denne delen av utbyggingen på Nordre Jarlsberg Brygge. Dette er også sikret gjennom planbestemmelsene og utbyggingsavtalen for NJB. Utnyttelse: Sol/skyggeanalyse viser at det er sol i hagene på formiddagene, men at bygningenes tetthet gjør at det er lite sol i de fleste hagene utover ettermiddagene. Det er stilt krav om at det skal være tilfredsstillende solforhold på takterrassene. Nærlekeplassene er plassert slik at de har sol. Denne utbyggingen innebærer et kompromiss mellom bygningstetthet og høyde og solforhold på ettermiddagene. Sikkerhet og universell utforming: Trafikksikkerheten har blitt ivaretatt der kyststien krysser p-plass. Det etableres planskilt kryssing av fv. 319 for myke trafikanter i område T1 (ved den nye rundkjøringen). Universell utforming er en forutsetning i dette prosjektet.

4 Infrastruktur og drift: Det er tilstrekkelige arealer og plass til snøhåndtering og renovasjon. Overordnete planer for Kommunaltekniske anlegg og energiforsyning for NJB er fulgt opp. Ledninger er lagt ved byggingen av Kyststien gjennom planområdet. Det er også sørget for trafostasjoner. Overvannshåndteringen forutsetter løsning med lokal fordrøyning og permeable overflater. Utforming: Planbeskrivelsen har greie beskrivelser av fellesområdene. Det differensieres mellom ulike lekeanlegg, som kvartalslekeplassene, «idrettsplassen», torget og arealene mot «kollen». Det er gitt eksempler på ambisjonsnivå for det «særegne elementet» på nærlekeplassene. Det er gjennom bestemmelsene gitt premisser for byggeskikk, som innebærer en ren og enkel stil. Helheten skal ivaretas, samtidig som det skal være for en viss variasjon for å unngå monotoni. Planbestemmelser. Planbestemmelsene er gjennomgått for å få med det som er relevant for denne planen og i henhold til ny plan- og bygningslov. Rettsvirkning for Formingsveilederen er videreført. Det er mulig at flere føringer (og detaljer) kunne vært gitt gjennom bestemmelsene. Det kunne også vært noen flere Illustrasjoner og detaljer for torg, idrettsanlegg, kvartalslekeplass, avgrensning mot «Kollen» og buffer mot Fv Det må ses på tilrettelegging for helårslekeplass, som også vil egne seg for lek om vinteren samt sikring av opparbeidelse av utearealer i tråd med illustrasjoner. Dette vil bli vurdert i tiden fram mot endelig behandling av planen. Medvirkning: Planbeskrivelsen inneholder redegjørelser for hvordan merknader er fulgt opp. ROS-analysen: Det er en noe tynn analyse av risiko og sårbarhet. Risiko og sårbarhet knyttet til geoteknikk og støy er ivaretatt. Planbeskrivelsen inneholder beskrivelse av forhold knyttet til kulturminner, naturmiljø, mv. Fram mot sluttbehandling av planen må det jobbes noe mer med en del risikokartlegging, blant annet knyttet til radon og sikring under anleggsperioden. Administrasjonens konklusjon: Tiltakshaver har levert et gjennomarbeidet konsept for utvikling av Hagebyen. Endringene som er gjort i forhold til områdereguleringen for Nordre Jarlsberg Brygge er godt begrunnet og innenfor variasjonsrommet som den overordnete planen skal gi. Rådmannens anbefaling er å legge planforslaget ut til høring. ADMINISTRASJONENS INNSTILLING: Med hjemmel i plan- og bygningslovens legger Sande kommune ut forslag til detaljregulering for «Hagebyen, del av Nordre Jarlsberg Brygge (gnr. 713, bnr. 126)», datert , til offentlig ettersyn. Sande, Olav Grande Rådmann

5