Sirdal kommune Enhet for arealforvaltning

Transkript

1 Sirdal kommune Enhet for arealforvaltning Norsk Caravan Club Postboks 104 Delegert vedtak Nr.: 13/226 Refereres i: TLM - delegerte saker 1921 SØRUMSAND DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 5332/ /1009 Hilde Oksefjell 8/ GNR. 8, BNR. 2 - DETALJREGULERING FOR HOLMEN, SOLHEIM, GRUNNEIER TORBJØRN TJØRHOM- 1. GANGSBEHANDLING Plan ID Bakgrunn Dimensjon Rådgivning AS har på vegne av Norsk Caravan Club fremmet detaljregulering for Holmen, Solheim gnr. 8 bnr. 2. Sammendrag Detaljreguleringen hjemler campingdrift med nødvendige oppgraderinger av infrastruktur og uteområder på Holmen. Det skal ikke økes med antall campingvogner, men av hensyn til terreng og nødvendig avstand mellom oppstillingsplasser blir campingarealet i sør noe utvidet. Utover dette er det den eksisterende situasjonen som reguleres inn. Både det nordlige arealet og det sørlige arealet er utlagt i kommuneplanen til camping, men er ikke tidligere regulert. Planområdet er på ca. 30 daa. Ca. 16 daa reguleres til campinganlegg med tilhørende infrastruktur og parkering. Resten av arealet reguleres til vassdrag eller LNF-formål. 2. Hjemmelsbakgrunn PBL 2008 gjeldende fra , kap 12 Vannressursloven Naturmangfoldloven Kommunedelplan Sinnes-Tjørhom, Solheimdal Delegert myndighet fra TLM, sak 12/80 av Vurdering 3.1 Forhold til overordnet plan kommunedelplan

2 I kommunedelplan for Sinnes-Tjørhom, Solheimdal er det aktuelle området avsatt til: Eksisterende campingvognoppstilling CO Fremtidig erverv CO 183 LNF-område Eksisterende fritidsbebyggelse Utsnitt av gjeldende kommunedelplan for området. Planforslaget er i all hovedsak i tråd med overordnet plan. Enkelte justeringer av formålsgrensene er foretatt for å tilpasse reguleringen til eksisterende situasjon og ivareta hensyn til friluftsliv og Raudåna. Eksisterende fritidseiendom er regulert inn som eget formål i Campingområdet. Kommuneplanen er noe grovmasket med hensyn til avgrensing av ulike arealformål. Det vil derfor være nødvendig å vurdere den konkrete avgrensingen i hvert reguleringstilfelle. Dette kan føre til både utvidelser og innsnevringer basert på konkrete vurderinger av arealene. Denne reguleringen skal ivareta en eksisterende situasjon hvor det har blitt drevet campingdrift i flere tiår og det ligger en eksisterende fritidseiendom innenfor planområdet. Det anses som akseptabelt at detaljregulering tilpasser seg eksisterende situasjon for å ivareta muligheten for videre drift av campingarealet. Rådmannen anser avvikene fra kommunedelplanen som del av den tilpassing som må foretas ved en detaljregulering av en etablert funksjon. 3.2 Andre planer i området I øst er det felles plangrense med detaljregulering for Kalveløa caravanoppstilling, ID , og turvei fra denne er videreført slik at man kan bevege seg mellom campingområdene. Dette binder de to campingområdene sammen.

3 I vest overlapper planen delvis med en reguleringsplan for Solheim felt K og L, Torbjørg Tjørhom, ID Det er LNF-område og parkeringsareal som er overlappende. Dette blir videreført og det legges ikke nye begrensninger på parkeringsplassen. Reguleringen tilpasser seg de andre planene i nærområdet. Den legger inn tilsvarende reguleringsformål der hvor den er overlappende, jf. P4 og viderefører stisystem, jf. T2. Utover dette er planavgrensningen tilpasset. Det anses ikke at detaljreguleringen vil føre til ulempe for tilstøtende planer. Detaljreguleringen bidrar der i mot til å bedre infrastrukturen og fremkommelighet også for omliggende planer. 3.3 Bebyggelse og anleggsområder F1 Eksisterende fritidseiendom (8/2/69) innreguleres. Det tillates 1 enhet med maksimal BYA på 100 m 2 og med maksimal mønehøyde lik 4,5 meter og maksimal gesimshøyde lik 3,5 meter. Det er krav om saltak. Tilkobling til offentlig va-nett kreves. F1 er i størrelsesorden 500 m 2 som gir stort areal rundt fritidsboligen. Formålet for fritidsbebyggelse er trukket 5 meter opp fra elvekanten for å bevare et vegetasjonsbelte ned mot elva og unngå privatisering. L1 Det reguleres inn et areal til lager/bod. Størrelse på bygg som kan oppføres innenfor formålsgrensen er maksimal BYA på 170 m 2, med maksimal mønehøyde lik 10 meter og maksimal gesimshøyde lik 7 meter. Det er krav om saltak. Det ligger et eksisterende lager på det arealet som blir regulert. Avstanden fra bygg til Raudåna er ca. 3 meter som også er avstand fra regulert formålsgrensen til elva. Det er ikke beskrevet byggegrense. CO1-C11 Det reguleres inn langtidsoppstillingsplasser for campingvogner med fasiliteter. Langtidsoppstilling er oppstilling utover 2 måneder. Det er lagt opp til at det i tråd med TEK10 skal være 8 meter mellom hver oppstillingsplass. Det tillates kun utleie til mobile enheter som kan trekkes av personbil. Det tillates fortelt på maksimalt 25 m 2 og ikke lengre enn vognen, minus draget, med maks bredde på 3,5 meter. Det kan ikke bygges tak over selve vognen, men det tillates at tak på forteltet stikker opptil 35 cm over taket på vognen. Maksimalt takutstikk er 30 cm. Forteltet må ha dør som slår utover og vinduer. Det er krav til 8 meter fritt areal mellom hver vognenhet. Det tillates ikke faste installasjoner på arealet, men parkering av en bil tillates. Det skal utarbeides rutiner og regler/instrukser for brannforebygging og ved tilløp til brann. Avsatt campingareal har en varierende avstand til Raudåna. Kommunens avstandskrav på 50 meter er ikke overholdt av den grunn at da ville store deler av campingarealet måtte saneres. Det er økt noen plasser på arealet i sør og minsket noen plasser på arealet i nord for å ivareta hensynet til elva.

4 I f_co 3 tillates det oppføring av servicebygg. Det tillates maksimalt 120 m 2 BYA bygningsmasse med mønehøyde maksimalt 5 meter og gesimshøyde maksimalt 3,2 meter. Takvinkel skal være mellom 15 og 45 grader. Utformingens messing skal bygningene ha torvtak og mørke/naturlig farget treverk. Arealene rundt bygningsmassen skal ha universell utforming. I f_co 12 tillates det oppføring av servicebygg. Det tillates maksimalt 40 m 2 BYA bygningsmasse med mønehøyde maksimalt 5 meter og gesimshøyde maksimalt 3,2 meter. Takvinkel skal være mellom 15 og 45 grader. Bygningene skal ha torvtak og mørke/naturlig farget treverk. Arealene rundt bygningsmassen skal ha universell utforming. Servicebygget skal tilkobles offentlig va-nett. Det er eksisterende oppstilling av campingvogner og serviceanlegg som reguleres inn. Det er derfor forståelse for at kommuneplanens avstandskrav på 50 meter ikke kan overholdes i dette tilfellet. Det er likevel viktig at kantbelte ned mot elva blir ivaretatt, jf. vannressursloven 11 og naturmangfoldloven Formålsgrensen for campingplassen må av den grunn ikke gå nærmere enn der inngrep er gjort pr. dags dato. Dette er ivaretatt i planen. Det er kommet skjerpede brannkrav til campingplasser og det er satt fokus på å ha gode rutinerte for å hindre brann og brannspredning. Detaljreguleringen ivaretar avstandskrav i TEK10 for langtidsutleie av plasser. Utover dette stilles det krav til slokkeutstyr både i vogn og på camping, og brannforebyggende instruks og rutiner. Reguleringen har fokus på brannforebygging. Det er kommentert at eksisterende kjørebroer tilfredsstiller brannvesenets krav til atkomst, da begge har bredde større enn 3 meter, svingradius ytterkant vei større enn 10 meter, svingradius innerkant vei større enn 3,5 meter. f_ute1- f_ute2 Dette er felles uteoppholdsareal for campingområdet som typisk skal opparbeides med lekeapparater, benker, grill ol. for å fungere som møteplasser. Arealene er regulert i tilknytning til servicebyggene. Formål med bestemmelser vurderes som tilstrekkelig. 3.4 Parkering og atkomst Vei f_v1 er felles for hele campingplassen med bro over Raudåna. Det er lagt opp til forskjellig parkering i de to campingarealene. Dette fremgår av bestemmelsene. For det nordlige campingområdet skal P1-P3 benyttes til parkering både for beboere og gjester. Det er tillatt med inn- og utkjøring av vogner i området. I sørlig campingområde er intern veistruktur regulert til vei (f_v1) uten begrensinger. Det vil tillates parkering inne på selve campingarealet.

5 3.5 Vann og avløp Det er satt krav til at tilkobling til offentlig vann og avløp for fritidsbolig og servicebygg som inngår i reguleringen. Iht. bestemmelsene er det ikke tillatt å legge inn vann/avløp i campingvognen/tilbygget uten godkjent avløpsordning. 3.6 Grønnstruktur og LNF-område Det er avsatt areal til turstier som binder sammen det nordlige og sørlige campingarealet over eksisterende gangbro. Gangbro ved turveg 1 må ivareta flom- og kantsonehensyn. Dette fremkommer av bestemmelsen til T1. Det er også regulert inn en tursti som skal forbinde dette planområdet med nabo planområdet. Arealer som ikke er avsatt til andre formål er regulert inn under reguleringsformålet LNFformål. 3.7 Vassdrag Raudåna reguleres til bruk og vern av vassdrag med tilhørende strandsone. Hensynet til kommuneplanens 50-metersbeltet er ikke ivaretatt på grunn av planområdes beliggenhet. Det er i reguleringsprosessen avklart med kommunen at det minimum skal være en 5 meter grense. Denne er utfordret enkelte steder på grunn av eksisterende forhold og for å hindre at for mange campingplasser forsvinner. Det reguleres ikke inn tiltak som gjør inngrep i selve vassdraget. Bruk av reguleringsformål er greit. Når det gjelder bredden på grøntsonen mellom bebyggelse- og anleggsformål og elva er det er gitt tilbakemelding på at 50-metersgrensen må vurderes spesielt i dette tilfellet både av kommunen og Fylkesmannen i Vest-Agder. Det er ulike hensyn som må vurderes når formålsgrensene settes, blant annet etablert situasjon, hvordan endringer vil påvirke antall vognplasser, flomfare, ivaretagelse av allmenn tilgjengelighet og vegetasjonsbelte langs vassdrag. Det er rådmannens generelle oppfatning i denne saken at minimum 5 meter må kunne ivaretas. Dette er også av hensyn til flomfare siden denne avstanden også vil sikre at det blir en stigning i terrenget. Rådmannen har likevel en forståelse for etablert situasjon på campingplassen, og at en fast minsteavstand til elva vil føre til at flere vognplasser forsvinner og dermed grunnlaget for driften. Det må også tas med i vurderingen at campingformålet regulerer en situasjon som i utgangspunktet ikke er like permanent som for eksempel fritidsbebyggelse eller boliger og privatiseringen av arealet ned til elva vil være begrenset. Campingformålet har også bestemmelser som regulerer den opparbeidelsen som kan skje rundt vognenheten, og derav kunne hindre noe privatisering. Bredden som er regulert mellom Raudeåna og campingen anses som tilstrekkelig selv om campingformålet enkelte steder er trukket omtrent helt ned til elva. Endringer i kantsonen mot elva uansett må vurderes etter vannressurslovens 11. Det er satt bestemmelse om at vegetasjon langs vannbeltet til Raudåna i så stor grad som mulig må ivaretas. 3.8 Hensyn til skred og flom

6 Plandokumentet innehar hensynsone for høyspentanlegg etter krav fra Agder Energi, og hensynssonen for flom øst på holmen. I hensynsonen for flom skal eksisterende flomvoll opprettholdes med minimum dagens dimensjonering. I overordnede kartbaser er planområdet definert som fareområde for snø- og steinskred. Det er derfor utarbeidet en rapport fra NGI der området er ytterligere undersøkt. Det er utarbeidet rapport fra NGI med hensyn på skredfare som konkluderer med at det er lite sannsynlig med skred som vil nå campingplassen. Konklusjonen er at det er lite sannsynlighet for at et skred fra nord (Hommetødnan) vil påvirke campingområdet på grunn av terrengforhold. Lia vest i planområdet er et potensielt fareområde, men på grunn av vegetasjon og ingen skrenter anslås fare for skred som liten. «Terrengforholdene fører til vi anser det lite sannsynlig at skred vil kunne nå caravanplassen. NGI anser at sikkerheten mot skred er tilfredsstillende i forhold til krav beskrevet for sikkerhetsklasse S2 i TEK10.» Vegetasjonen i lia mot sørvest brukes som argumentasjon for at skred har vanskelig for å bli utløst. Vegetasjon kan lett fjernes og dette vil da øke faren for skred. Med bakgrunn i dette, ble det anbefalt at plangrensen ble utvidet og at det ble lagt inn en hensynssone med båndlegging med reguleringsbestemmelse om at det ikke tillates å snaue skogen over store arealer. Dette er etter begrenset høring om utvidelse av planen ivaretatt i planen. Vedrørende flom er dette vurdert i ROS-analysen og det er medtatt hensynsone på det mest utsatte arealet på holmen i øst. Etablert voll i denne hensynssonen skal ivareta flomhensyn. 3.9 Landskap og terreng Planområdet deles i to av Raudeåna. Campingplassen ligger forholdsvis lavt og flatt med stigende terreng som stiger på alle kanter. Vegetasjonen er gress og grus med vegetasjon ned mot elvekanten. Campingvognene lager ingen silhuetter og utvidelsen av det sørlige område blir gjort vekk fra elva og skaper ingen konflikt med vassdragsbeltet. I sør vest stiger det ganske bratt opp mot Brende Åsen. Denne lia er skogkledd. I nordlig område i vest skal eksisterende flomvoll opprettholdes. Senest samtidig med ny opparbeidelse av campingplassen skal vollen beplantes. Campingplassen ligger på en elveflate. Utvidelsen er begrenset og vil ikke føre til nye elementer i landskapet. Oppgraderingen av campingplassen vil betinge små terrenginngrep. Vollen som er etablert i øst skal ivareta et flomvernhensyn. Ved at denne beplantes vil den få en naturlig tilpassing og vurderes ikke som et fremmed landskapselement Naturmangfold Det reguleres ikke inn nye tiltak som vil påvirker naturmangfoldet i området. Campingplassen er allerede etablert og kun mindre utvidelser skal gjennomføres. Detaljreguleringens vurdering av naturmangfoldet må karakteriseres som svært begrenset. Det er ikke henvist til at det er undersøkt om det finnes registeringer i åpne informasjonskilder, eller vurdert forholdet til Raudeåna og annet naturmiljø som inngår i planavgrensningen.

7 I henhold til lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldloven) av 2009, 7 skal prinsippene i 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Nml. 8 omhandler kunnskapsgrunnlaget og 9 føre-var-prinsippet. Undersøkelser i artsdatabanken, naturbasen og viltart gir ingen treff innenfor planområdet, men det ligger noen eldre (1938) artsregistreringer på ulike karplanter rett utenfor. Leveområder for Villrein ligger både sør og nord for planområdet, men ikke i dirkete konflikt. Utover dette er arealet stort sett bestående av fastdekket barmark, skog eller elveleie. Artstreff - hentet fra. Leveområde villrein - hentet fra: turbase I kjente dokumentasjonskilder er det ikke treff på viktig naturmangfold. Områdes opparbeidelse tilsier også at planområdet i liten grad vil berøre naturmangfoldet. Det er heller ikke fremkommet opplysninger i saken som skulle tyde på at det kan befinne seg arter eller naturtyper i området som ikke er fanget opp av ovennevnte registeringer. Opparbeidelse i planområdet vil i all vesentlig grad skje innenfor eksisterende campingplass og vurderes ikke til å kunne komme i konflikt med naturmangfold som ligger i nærområdet til planområdet. Samlet belastning, jf. nml. 10, for naturmiljøet i planområdet vurderes i sum som liten. Det er få tiltak som inne berører allerede opparbeidede arealer. Hensynet til elva og kantbelte vil med noen foreslåtte endringer i bestemmelsene bli tilstrekkelig ivaretatt. Opparbeidelse av turstiene er små tiltak i naturmiljøet som vil gjør liten skade og må veies opp mot at de fører til bedre fremkommelighet for beboere. Rådmannen kan ikke se at reguleringen vil føre til en økning i den samlede belastning på naturmangfoldet. Rådmannen vurderer reguleringen slik at den ikke vil innebærer nevneverdig risiko for skade på naturmangfoldet, jf. nml. 11 og 12, og er følgelig ikke aktuelt med kostnader for å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet. Det er heller ikke relevant med spesielle driftsmetoder for å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet. Arealet er i kommuneplanen avsatt til camping og det er eksisterende drift på området. Rådmannen kan ikke se at vurdering av alternativ lokalisering, jf. nml. 12, er aktuelt i dette tilfellet. Det er gjort en vurdering av hvor vognoppstilling kan gjennomføres veid mot flom, ras, elva og eksisterende bruk. Denne alternativ vurdering anses som tilstrekkelig Støy Planen vil ikke føre til ytterligger støypåvirkningen internt i planområdet eller av nærområdet.

8 Støy vurderes ikke som et aktuelt tema i denne planen ROS-analyse Analysen omhandler brannsikkerhet, skred og flom. Brann er vurdert til lite sannsynlig at vil forekomme med alvorlig konsekvens. Tiltak i form av avstandskrav mellom vogner og etablering av retningslinjer for brannsikkerhet og kontrollrutiner ivaretas i bestemmelsene. Flom er vurder som sannsynlig men ned mindre alvorlig konsekvens. Dette baserer seg på tidligere hendelser på området. Det er satt krav om at eksisterende flomvern skal opprettholdes med minimum dagens dimensjonering øst på holmen for å redusere sannsynligheten. I tillegg er det stilt rekkefølgekrav om oppgradering av gangbro for å sikre fluktmuligheter ved en eventuell flom. For skred er det utarbeidet en egen rapport fra NGI Konklusjonen er at området faller inn under sikkerhetsklasse S2 i forhold til TEK 10 og at sannsynligheten for skred er liten. Dette er så fremt skogen i det markerte området bevares. Det er derfor tatt med en hensynssone med tilhørende bestemmelser for bevaring av dette skogsfeltet iht. rapport fra NGI. ROS-analysen dekker kun områdene brann, flom og skred. Det medfølger ingen vurdering eller sjekkliste over andre temaer. Ut i fra karakter og beliggenhet antas det at omtalte tema er de meste utsatte for dette planområdet, og analysen er tilstrekkelig Konsekvenser for barn og unge Planen opparbeider utomhus arealer tilknyttet campingarealet som kan brukes til blant annet lek. Planområdet ligger i dirkete tilknytning til turstier og skiløyper, og det er mulighet for gode turopplevelser. Planen tilrettelegger for bruk av fritidsopplevelser i Sirdal. Samtidig struktureres campingområdet og det oppretter arealer som kan benyttes til lek. Dette er positivt. Det tas ikke i bruk arealer som i andre sammenhenger er viktig for barn og unge. Planens vurderes til å være positiv for barn og unges interesser Universell utforming: Det er gitt bestemmelse om universell utforming på uteområder i planen, jf. bestemmelse 2.2. Iht. PBL 1-1er det krav om universell utforming for uterom, varige konstruksjoner, anlegg og bygg. Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Iht. 9 i diskriminerings- og tilgjengelighetsloven heter det: Offentlig og privat virksomhet rettet mot allmennheten har plikt til å sikre universell utforming av virksomhetens alminnelige funksjon så langt det ikke medfører en uforholdsmessig byrde for virksomheten. Ved vurderingen av om utformingen eller tilretteleggingen medfører en uforholdsmessig byrde skal det særlig legges vekt på tilretteleggingens effekt for å nedbygge funksjons hemmende barrierer, hvorvidt virksomhetens alminnelige funksjon er av offentlig art, de nødvendige kostnadene ved Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Internett: Rådhuset 4440 Tonstad Rådhuset, Tonstad Telefaks: Bank kto.: E-post: Org.nr.: post@sirdal.kommune.no

9 tilretteleggingen, virksomhetens ressurser, sikkerhetsmessige hensyn og vernehensyn. For bygningsmasse ivaretas kravet til universell utforming gjennom TEK 10. Iht. bestemmelsene skal område rundt felles servicebygg og inngangsparti på områdene f_c03 og f_c12 gis universell utforming. Det skal også uteoppholdsarealer f_u1 og f_u Arkeologiske undersøkelser Det er ikke gjennomført arkeologiske undersøkelser av området. Dette er det heller ikke kommet krav fra Vest-Agder fylkeskommunen ved annonsering av planoppstart. Undersøkelser av databasen Askeladden gir ingen treff. Hentet fra: Rekkefølgekrav Det er satt rekkefølgekrav til opparbeidelse av turveier, gangbro, uteoppholdsareal og flomvern. Kravet er stilt i forbindelse med ny opparbeidelse av campingplass Utbyggingsavtale Det er ikke nye enheter i planen, og det er dermed ikke krav til utbyggingsavtale. 4. Medvirkning og kunngjøring Oppstart av planarbeid er varslet og kunngjort i hht. lovkrav. De merknader som er kommet er vurdert av regulant i planbeskrivelsen. Det er ikke kommet varsler om innsigelser til oppstartsmeldingen. 5. Konklusjon Detaljplanen er gjennomarbeidet og i all hovedsak i tråd med overordnet kommunedelplan for Sinnes-Tjørhom, Solheimdal. Rådmannen tilrår at planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn. Vedtak Reguleringsplan for Holmen, Solheim, gnr. 8, bnr. 2, planid legges iht. PBL og 11 ut til offentlig ettersyn. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Internett: Rådhuset 4440 Tonstad Rådhuset, Tonstad Telefaks: Bank kto.: E-post: Org.nr.: post@sirdal.kommune.no

10 Med hilsen Sven Magne Ousdal Enhetsleder arealforvaltning Hilde Oksefjell Arealplanlegger Saksparter: Berit O. Aamlid Syversen Gudbrands vei GRÅLUM Bodil Berger Gravarverket 48C 4327 SANDNES Elin Brustad Bjercke Eventyrveien SKEDSMOKORSET Harald Monsen Blåsenborgveien SANDNES Ingeborg Torunn Kleppestø Kong Sigurdsgt BRYNE Inger Johanne Kåda Lindeveien SANDNES Inger Økland Gamleveien 13C 4018 STAVANGER Jørgen Solheim Solheim 4443 TJØRHOM Lilly Åmlid Sande 4550 FARSUND Thora-Lisa Brustad Eventyrveien SKEDSMOKORSET Tone Kjellaug Eiane Rsenkrantzvegen KLEPP STASJON Torbjørn Tjørhom Solheim 4443 TJØRHOM Kopi sendt til: Dimensjon Rådgivning AS Jakob Askelandsv SANDNES Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Internett: Rådhuset 4440 Tonstad Rådhuset, Tonstad Telefaks: Bank kto.: E-post: Org.nr.: post@sirdal.kommune.no