LINDESNES KOMMUNE Teknisk etat. Detaljreguleringsplan for Skavika hyttefelt, 151/35, Njerve - vurdering av innsigelse

Transkript

1 LINDESNES KOMMUNE Teknisk etat SAKSMAPPE: 2010/1284 ARKIVKODE: LØPENR.: SAKSBEHANDLER: Sign /2015 Kjersti Skiple Verdal UTVALG: DATO: SAKSNR: Teknisk utvalg /16 Kommunestyret /16 Detaljreguleringsplan for Skavika hyttefelt, 151/35, Njerve - vurdering av innsigelse Vedlegg: 1 Særutskrift - Detaljreguleringsplan for Skavika hyttefelt, 151/35, Njerve - 1.gangsbehandling 2 K100 - Reguleringsplan_Skavika A0 3 LK planbest Skavika hyttefelt 4 LK planbeskr Skavika hyttefelt 5 kommentarer til høringssvar Lindesnes kommune høringsdokument Skavika, detaljreguleringsplan for hyttefelt på gnr. 151 bnr. 35, Njerve - oversendelse av innsigelse fra miljøvernavdelingen 8 Innsigelsesbrev fra miljøvernavdelingen Rådmannens forslag til vedtak: Alternativ 1: Teknisk utvalg vedtar å sende planen tilbake til forslagsstiller med krav om at det skal lages en helhetlig plan for hele dette området. Alternativ 2: Teknisk utvalg vedtar at plansaken skal legges frem for mekling med det formål at planen skal vedtas med bakgrunn i den plandokumentasjon som lå ute til offentlig ettersyn og eventuelle tilleggsjusteringer. Det velges to representanter som skal være med på meklingsmøte. Saksprotokoll i Teknisk utvalg Behandling: Alf Osestad ble enstemmig erklært inhabil i saken. Alf S. Finkelsen kom inn som vara.

2 Brev datert fra Sweco ble levert ut på møte Risdal fremmet følgende nytt forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar å ikke fremme planen til kommunestyret. Innsigelsen fra Fylkesmannen tas til følge. Ramvik fremmet følgende nytt forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar å sende saken tilbake til utbygger med formål å legge inn båthavn i planen. Når reg.plan er ferdig bemyndiges Teknisk utvalg å legge den ut for offentlig ettersyn. Risdal sitt nye forslag ble vedtatt med 5 mot 4 (Finkelsen, Waage, Ramvik, Johnson) stemmer Vedtaket ble i møtet mindretallanket (av Finkelsen, Waage, Ramvik og Johnson) til kommunestyret. Vedtak Teknisk utvalg vedtar å ikke fremme planen til kommunestyret. Innsigelsen fra Fylkesmannen tas til følge. Vedtaket mindretallankes til kommunestyret. Bakgrunn: Planforslaget for detaljregulering av Skavika hyttefelt på gnr. 151, bnr.35, fremmes av Sweco Norge as på vegne av grunneier Bjørn Olav Aas og Karin Beth Hansen. Formålet med reguleringsarbeidene er primært å tilrettelegge for 14 nye fritidseiendommer, og i den forbindelse er det også ønske om å tilrettelegge for et badeområde i Skavika. Kort oppsummering av historikken: *Et område bestående av 5 eiendommer ved Skavika lå inne i kommuneplanen som byggeområde fram til Området ble da tatt ut og ligger i dag som LNF-område i kommuneplanen. * Den behandlet kommunestyret en sak om hvorvidt en del av området i Skavika likevel skulle tas opp til regulering. Det ble vedtatt 12 mot 6 stemmer at det ikke skulle tas opp til regulering. Dette vedtaket ble påklagd den , og klagen ble behandlet i kommunestyret den Vedtaket ble opprettholdt, og saken ble sendt Fylkesmannen i Vest-Agder som avviste klagen. *Melding om oppstart av plan ble foretatt i juni 2010, og spørsmålet ble avvist administrativt med bakgrunn i kommunestyrebehandling fra *I februar 2013 ber utbyggers plankonsulent om at spørsmål om oppstart av planarbeider behandles som en sak. *Sak ble fremmet Teknisk styre i mai og juni 2013 og saken endte deretter i kommunestyret. *Kommunestyret vedtok den , sak 29/13, at de nå var positiv til igangsetting av regulering på 151/35. Bakgrunn for dette er at saken «har en spesiell forhistorie, og at det er positivt at området skal brukes i forbindelse med søkers næringsvirksomhet». *Melding om oppstart av planarbeidet ble foretatt

3 *Med bakgrunn i at flere naboeiendommer også ønsket å regulere i Skavika ble spørsmål om regulering behandlet i Teknisk styre i februar 2014, og det ble vedtatt at de stilte seg positiv til regulering på vilkår av at øvrige eiendommer i Skavika må fremme en samlet plan sammen med 151/35. *Plandokumenter ble innsendt kommunen i august *På grunn av ulik tolking av vedtak fra februar 2014 ble saken på nytt fremmet for Teknisk styre i oktober Det ble da presisert av Teknisk styre at en «anbefaler at det arbeides videre med regulering av Skavika. Vilkår for regulering av øvrige eiendommer i Skavika er at det må fremmes en samlet plan sammen med 151/35. Det presiseres at samarbeidet gjelder begge veier og det skal lages en felles plan.» *I januar 2015 ba utbygger likevel om å få saken behandlet. *Teknisk styre behandlet innsendte plandokumenter i møte den «Teknisk styre er positive til at forslag til detaljreguleringsplan for del av Skavika, gnr/bnr, 151/35, legges ut til offentlig ettersyn, men grunnet manglende planteknisk gjennomgang sendes planen tilbake til administrasjonen for en mer grundig gjennomgang av plankart og bestemmelser slik at Teknisk styre kan ta stilling til planens innhold og begrensinger.» *Planen ble formelt 1.gangsbehandlet i møte i Teknisk styre den , sak 55/15. Planen ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn med vilkår om retting av flere punkter på plankart og bestemmelser. Offentlig ettersyn: Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden og i den forbindelse kom det inn følgende merknader. Merknaden gjengis kort, det vises til vedlagte brev for fullstendig tekst. Merknadene er kommentert av både plankonsulent og saksbehandler. Offentlige innspill: Fylkesmannens Miljøvernavdeling, uttalelse datert : Ut fra konflikten med kommuneplanen og registrerte viktige regionale friluftsinteresser, fremmer miljøvernavdelingen innsigelse til planforslaget. Miljøvernavdelingen bemerker at det er uheldig at planforslaget er lagt ut til offentlig ettersyn når det ventes fremmet en større reguleringsplan som omslutter hele det aktuelle planområdet. Plankonsulentens kommentarer, oppsummert: Plankonsulenten viser til historikken i forhold til dette området i kommuneplanen. Det vises bl.a til at Hansens areal for Skavika hyttefelt lå opprinnelig inne som område for fritidsbebyggelse i kommuneplanene alt fra tidlig 90-tallet og videre fram til I 2007 fikk tiltakshaver beskjed fra kommunen om å søke om oppstart av planarbeid. Det har altså fra 2007 pågått en spesiell håndtering av saken for Hansen sin eiendom og Skavika hyttefelt noe FM også har vært kjent med. Når så kommunen har gitt anledning til oppstart av planarbeider, og lagt planforslag ut på høring så bør også denne saken realiteter hensyntas av FM. Ikke minst i forhold til at: Det er kommunen som etter plan- og bygningsloven er planleggingsmyndighet. Sakens omstendigheter og kommunens skjønn i dette skal vektlegges spesielt. Tidligere Rød-Grønn regjering har i nye Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen understreket at det i utgangspunktet er kommunene som skal bestemme hvordan arealene skal benyttes ut i fra en helhetsvurdering. Dette er senere fulgt opp av Kommunal- og moderniseringsdepartementet v/jan Tore Sanner: «Innsigelse skal bare fremmes når det er nødvendig og skal begrunnes konkret..jeg vil også understreke at hensynet til lokaldemokratiet skal vektlegges sterkere framover». Plankonsulenten viser til at kommuneplanen skal være et hensiktsmessig redskap og en rettesnor. Dvs. at det i det normale så skal kommuneplanen følges mens det i spesielle saker

4 og i saker som denne så har kommunen som planmyndighet også anledning til å fravike normal behandling. Videre påpeker plankonsulenten at; *all bebyggelse er utenfor 100 metersbeltet. *ny plan som omslutter denne planen vil uten vanskeligheter kunne tilpasses planen for Skavika hyttefelt. En større plan omfatter mange forhold og mange grunneiere og er derfor også mer komplisert. Planen for Skavika hyttefelt kan derfor behandles for seg, og den vil på heller ikke på noen måte stå i veien for annen plan for området *FM mener at reguleringsplanen for Skavika hyttefelt er i strid med regionalt viktig friluftsområde, men dette kan på ingen måte gjenspeiles i kommunens behandlinger av saken heller ikke som lokalt viktig friluftsområde når vi ser hen til status i kommuneplanen. *Når det gjelder FM sin vektlegging av eldre registrering for viktig kulturbeitemark så er slik bruk ikke lenger aktuell. *Det er et ønske om å få anlegge en brygge- og et fortøyningsanlegg, og ålegrassområdet kan da bli marginalt berørt. Men da ålegressområdet, (lokalt viktig og som forvaltes av kommunen) nå ikke omfattes av høringen så er ålegressområdet heller ikke et argument for innsigelse. Dersom fylkesmannen etter dette skal opprettholde sin innsigelse imot reguleringsplanen for Skavika hyttefelt så må det konkret- og med større tyngde dokumenteres hvordan tiltaket vil hindre- eller begrense allmennhetens interesser i området. For utbygger som har investert mye, økonomisk- og privat i prosjektet vil det ellers ha store konsekvenser om reguleringsplanen ikke blir vedtatt Saksbehandlers kommentarer: Se under kommentarer under innsigelse. Det bemerkes imidlertid at 7 av naboeiendommene har gått sammen og fremmet et forslag til reguleringsplan for Skavika. Planforslaget er innsendt kommunen i august 2015, men saken er foreløpig stilt i bero i påvente av hva som skjer i denne saken. Fiskeridirektoratet, uttalelse datert ; På bakgrunn av at område for småbåtanlegg i sjøen ble vedtatt fjernet fra plankart/bestemmelser har de ingen merknader til planforslaget. Vest-Agder Fylkeskommune, uttalelse datert : De mener at det er gjort en god jobb med plassering av hytter i terrenget. Det anbefales at inntegnet bygg bør fjernes på plankartet eller at det i bestemmelsene må stå at bygg må plasseres som vist på kartet. Det gis faglig råd om at bebyggelsen på tomtene 9-13 får helt klare bestemmelser som hindrer bygging utpå fjellnabben i forkant av tomtene, gjerne ved at byggegrensen trekkes noe lenger inn på hver tomt. Fylkeskommunen mener også at den ytterste del av hver tomt bør være friluftsformål slik at man sikrer et grøntdrag i fremkant av hyttene. De syns det er positiv at småbåtanlegget er tatt ut av planen. Fylkeskonservator: Fylkeskonservator utarbeidet et kart med bevaringsområdet inntegnet som bel oversendt tiltakshaver I følge planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn er Fylkeskonservators ønske om et utvidet bevaringsområde mot nordvest og sørøst ikke kommet med på plankartet. Det forutsettes at dette rettes opp. Turvei ned til sjøen vil kreve dispensasjon fra kulturminneloven og saken må derfor sendes Riksantikvaren mht dette. Fylkeskommunen gav ifm oppstart av planarbeid «programmessig» et råd til kommunen om at en endring av arealformål burde skje ifm kommuneplanen, men VAF har IKKE reist innsigelse til planen.

5 Vi er ellers enig med fylkeskommunen som sier at ny bebyggelse ikke vil forventes å utfordre landskapet i betydelig grad. Fylkeskommunens tanke om at arealet vest på tomtene 9-13 kunne blitt regulering til grønnstrukturområde, ble også ellers vurdert. Da mest for å skape en åpen «led» for naboene å gå langsetter da det ikke er noen aktuell korridor for allmennheten å benytte. En gangkorridor så tett på bebyggelsen ble imidlertid funnet sjenerende, og arealet ble derfor regulert til tomtegrunn. Situasjonen i området er for øvrig i dag slik at folk flest følger veiene når de går tur i området framfor å gå i terrenget. Tiltakshaver ønsker imidlertid å justere byggegrensene for tomtene nr som vist på vedlagte figur. Vedr. kulturminner: Fylkesmannen kommenterer at ikke hele bevaringsområdet inngår i planen, men dette skyldes at del av bevaringsområdet ligger på naboeiendom og derfor ikke tatt med i planen. Saksbehandlers kommenter: Kommunen er enig med Fylkeskommunen at det burde vært lagt inn en grønn sone helt ytterst foran tomtene 9-13, og det anbefales derfor at areal utenfor inntegnet sikringsgjerde endres til friluftsformål. Dette for å få noe grøntareal i forkant av tomtene slik at er ikke privatiseres utover på kanten av denne fjellnabben. Arealet kan ikke bygges på uansett så det bør ikke spille noen rolle for utbygger, men dersom tomtearealet strekkes seg langt frem på knatten vil det erfaringsmessige medføre at området blir privatisert helt utpå knatten. Det anbefales i tillegg at nye foreslått byggegrenser inntegnes på plankartet i tråd med forslag fra plankonsulent. Bevaringsområdet er ikke tegnet inn nøyaktig som vist på kart oversendt Selv om deler av dette bevaringsområdet ligger på naboeiendommen og dermed utenfor plangrensen bemerkes at det fremdeles er mye av området helt nedi strandsonen som ikke er markert som bevaringsområde. Markering på plankart må stemme identisk med kart Norsk Maritimt museum, uttalelse datert ; Ingen merknad. Riksantikvaren, brev datert Riksantikvaren ber om at hensynssonen på plankartet må følge geometrien vist med id i Askeladden, og at sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet også reguleres til hensynssone. Riksantikvaren godkjenner detaljreguleringen under forutsetning av at det innføres bestemmelser om gangstien og bestemmelser som tar hensyn til kulturminner. Planbestemmelsenes 8.2 må endres til: «8.2. Sone med angitt særlig hensyn - bevaring kulturminne Innenfor hensynssonen finnes et bosetnings- og aktivitetsområde fra steinalderen, med id , som er automatisk fredet etter kulturminneloven 4. Det tillates ikke tiltak som kan skade, forandre, tildekke eller skjemme kulturminnet, jf. kulturminneloven 3. Nye installasjoner innenfor hensynssonen er ikke tillatt. Eventuelle tiltak må på forhånd avklares med kulturminneforvaltningen, jf. kulturminneloven 3 og 8. Fortrinnsvis bør slike tiltak fremmes i form av en reguleringsendring. Det må gjøres nødvendige tiltak slik at bruken av området ikke medfører slitasje eller andre inngrep innenfor hensynssonen. Områder med slitasjeskader skal gjerdes av for å reetablere vegetasjonen. Eventuelle inngrep må umiddelbart varsles Vest-Agder fylkeskommune. For å lede ferdselen gjennom området tillates anleggelse av en gangvei i hensynssonen. Gangveien legges mest mulig i ytterkanten av kulturminnet id , og uten at det medfører inngrep i funnførende lag. Gangveien tilpasses terrenget, samt dempes ved at det benyttes stedstilpassede materialer (stedegen grus, tre, stein, vegetasjon, etc.).

6 Gjennom områder med funnførende lag legges gangveien på duk og deretter med stedstilpasset dekke. Forankringer, rekkverk, og liknende, festes i fast fjell eller stein og ikke i de funnførende lagene. Nærmere trasévalg og utforming av gangstien gjøres i samråd med Vest-Agder fylkeskommune. Opparbeidelse av adkomst skal også godkjennes av kommunen. Opparbeiding, vedlikehold og drift, samt bruk av gangstien og badeplassen, skal skje på en slik måte at det ikke medfører inngrep eller slitasje i kulturminnet id » Saksbehandlers kommenter: Det anbefales at 8.2 endres i tråd med forslag fra Riksantikvaren. Vedr. hensynssone- se kommentar under Fylkeskommunen. Felles landbruksforvaltning i kommunene, uttalelse datert ; Utvikling av dette hyttefelt berører en del jordbruksmark (gammel myr). Denne jordressurs bør gjenbrukes for matproduksjon. Vi foreslår derfor at det utarbeides krav som tilgodeser at denne jord kan tilbys aktive jordbrukere for å vinne ny jordbruksmark eller utbedre eksisterende areal. Eventuelt kan en jordbank etableres for midlertidig deponi av jordmassene inntil interesserte mottakere av jordressursen er identifiserte. Jordmassene bør ikke legges i permanent deponi på inntilliggende areal. Det er en målsetning om at jord som ikke gjenbrukes som hagejord eller grøntformål i prosjektet, blir tatt vare på til samme formål annet sted og da helst på egen grunn på gården. Tas til etterretning. NVE, uttalelse datert ; Bemerker at de ikke lenger behandles plansaker med mindre kommunen konkret ber om bistand. Plankonsulent og saksbehandlers kommenter: Tas til etterretning. Kystverket, uttalelse datert : Kystverket henvises til at det i planbestemmelser ikke kan stå noe om motorbruk i badeområdet. Dersom kommunen ønsker å beskytte de badende mot ferdsel av fartøy på offentlige badeplasser, kan det etableres spesialbøyer (såkalte badebøyer ). Dersom kommunen ønsker at spesialbøyer benyttes som nevnt ovenfor, foreslår vi at følgende innarbeides i bestemmelsene, og at det knyttes til arealformålet badeområde : For å unngå motordreven båttrafikk og annen ferdsel som kan representere fare eller som er til sjenanse for badende, kan det ut mot fjorden (farvannet) tillates plassert godkjente spesialbøyer for å skjerme badeplassen. Utlegging av spesialbøyer krever tillatelse av Kystverket. Kystverket Sørøst har ingen øvrige merknader til offentlig ettersyn av planen. Vi har ikke merknader til uttalelsen fra Kystverket ut over at særskilt merking av badeplassen ikke behøver å inngå i bestemmelsene. Og viser det seg senere å bli et behov for særskilt merking, søkes dette anlagt etter godkjenning fra Kystverket. Det anbefales at merking av badeplass ikke inngår i bestemmelsene. Dette medfører at siste setning i 7.1, pkt 2 må fjernes.

7 Private innspill: John Njerve, merknad datert ; Bekk gjennom hyttefeltet er planlagt i rør, og Njerve er redd eiendommen hans skal bli oversvømt med vann. Bekken bør ligge åpen, alternativt bør ansvarsforholdene her avklares før rør legges. Se kommenter under Tønnessen/Berntsen. Kate B. S. Tønnessen og Turid Berntsen, merknad datert ; De ønsker å opprettholde eksisterende bekk som et miljøelement rundt hyttene, og foreslår to nye punket i planbestemmelsene. Pkt.1.Sildrebekken på teig 1 opprettholdes som et miljøelement ( renne åpent), jf. Planbestemmelser pkt Friluftsformål. Pkt.2. Tilstøtende sildrebekker må renses opp i, slik at oversvømmelse av tomtene på begge parters teiger ikke oversvømmes. Plankonsulentens kommentarer: Sildebekken er i del av reguleringsplanen sagt at skal strømme fritt og det er laget et grøntområde ifm bekken. Innenfor bygeområdet er det imidlertid ikke tatt stilling til om bekken skal gå fritt- og åpent eller om den skal legges i rør/kulvert. Viktigheten for overliggende eiendom vil imidlertid være at bekkens dreneringskapasitet opprettholdes slik at verdier på overliggende eiendom ikke skades. Plankonsulentens kommentarer tas til etterretning Foruten eventuelle rekkefølgekrav er det kun tiltak innenfor planens avgrensning det kan sies noe om i plansammenheng. Det forutsettes imidlertid at det i forbindelse med vurdering av rør/kulvert tas hensyn til at bekken til tider kan ha stor vannføring. Dalhaug/Gjertsen, merknad datert : De henviser til pågående planprosess for tilgrensende eiendommer, og bemerker at hovedatkomsten er noe liten bredde på. Det anbefales at vegbredde økes til 6 meter slik at det blir god plass vegen med sidearealer. 14 hytter vil ikke på noe vis genere mye trafikk og trafikken vil kun unntaksvis skje med annet enn personbiler. En vegbredde på 4 meter (dimensjonert som veiklasse 3 Landbruksvei) anses da som tilstrekkelig. Hvor vidt traseen skal breddeutvidet for etablering av flere møteplasser kan vurderes og må evt. tas som en justering i planen. Denne veien skal betjene hele dette området inkludert eventuelle fremtidige tomter på alle naboeiendommer. Veien bør derfor dimensjoneres ut fra dette. Dersom en legger til grunn veinormalen til Statens Vegvesen og betegner dette på lik linje med «adkomstveg til boligområder» med over 80 enheter er det tilstrekkelig å sette av en reguleringsbredde på 5 meter som da inkludere vegbredde og grusskulder. Det bemerkes også at bl.a. Kristiansand kommune krever 5 meter regulert veg inkl grøft til sine private adkomstveger. Det anbefales at første del av veg p_v1 frem til tomt 8 endres til vegbredde 5 meter.

8 Knut Ove og Linda Reme Sagedal, merknad datert : I godkjent reguleringsplan for Njervesanden Nord er det satt rekkefølgekrav om at fjellsiden på Mofjellet, som vender mot adkomstvei til Skavika, må sikres før det gis byggetillatelse til tomter som har dette som adkomstvei. Det anses som rimelig at tomter i Skavika hyttefelt gnr/bnr 151/35, som også har dette som adkomstvei, får samme krav. Vi formoder at ansvaret her er fulgt opp- og fullt ut dekket innenfor plan- og bestemmelser for Njervesanden nord. Saksbehandlers kommentar Det legges til grunn at dette er ivaretatt i plan for Njervesanden Nord. Sweco pva forslagsstiller, merknad datert : *Småbåtanlegget: Sweco mener det kun er småbåtanlegg i sjøen som skulle fjernes fra plankart og bestemmelser, og ikke brygge. De viser til at administrasjonen ba de fjerne både småbåtanlegg og brygge på plankartet før planen ble lagt ut til offentlig ettersyn. Forslagsstiller mener dette må være en misforståelse, og vedtaket oppfattes slik at brygge ikke skal tas ut. Sweco mener en brygge her vil dessuten bedre mulighetene for opphold og også bedre mulighetene for adkomst til odden og bading alle. Området her er veldig steinete fra naturens side som begrenser egnetheten for bading. De ber følgelig om at brygge (BR) tas inn igjen i planen slik: «Felles privat brygge f_br tillates etablert etter godkjent søknad. Felles brygge tilhørende alle bnr. i planen, skal oppføres i treverk med fundamentering i fjell/grunn.» Det henvises til at nærmeste sted for å løse behov for båtplasser er Båly og at en da er avhengig av bil. Det henvises også til at konsekvensene av at det her anlegges et mindre fortøyningsanlegg i utkanten av et lokalt viktig ålegressamfunn vil være marginale. Forslagsstiller ber derfor med dette om at småbåtanlegget tas inn igjen i planen mot evt. miljømessig vurdering- og prosjektert forsvarlighet for dette. *VA-anlegg; Sweco ber om pkt vedr. felles vann- og avløpsanlegg endres tilbake til opprinnelig mht at sanitæranlegget skal være tilkoblet forskriftsmessig vann og avløp før brukstillatelse kan gis. *Mønehøyde; Sweco ønsker at mønehøyden endres fra 6 meter fra gjennomsnittlig planert terreng som vedtatt i forrige politiske behandling til maks mønehøyde på 8 meter målt fra planert terreng for enheter der det ligger til rette for sokkeletasje og maksimalt 7 meter (målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå )for øvrig bebyggelse. Saksbehandler kommentar: *Småbåtanlegg; det ble i forrige behandling av denne saken satt krav om å fjerne hele formålet på plankartet som da lød; «småbåtanlegg i sjø og vassdrag» og i tillegg fjerne tilhørende bestemmelser. Dette medfører da naturlig nok at en i tillegg fjerner eventuelle underformål som nevnt i planbestemmelsene som f.eks. brygger, fortøyningsanlegg, utliggere eller andre formål som måtte komme inn under dette iht kart- og planforskriften. Det vises for øvrig til forrige vurdering av denne saken. *VA-anlegg; Alle nye byggefelt får krav om at det skal lages et felles anlegg som alle skal koble seg på. Det er ikke ønskelig med enkeltutslipp i nye hyttefelt. Kommunen kan ikke se at det her foreligger noe som tilsier at dette området bør behandles annerledes. Mht rekkefølgekrav og tidspunkt for gjennomføring henvises til at det må foreligge en godkjent/ferdig utslippsløsning for å kunne få innvilget en byggetillatelse, og rekkefølgekravet må derfor kobles opp til byggetillatelse og ikke til ferdigattest. *Mønehøyde: Kommunen er enig i at det bør oppgis fra planet terreng og ikke gjennomsnittlig planert terreng. Imidlertid er kommunen fremdeles av den oppfatning at en mønehøyde på 6 meter er tilstrekkelig for å kunne bygge en grei hytte innenfor de arealkrav

9 som ligger til grunn. I tillegg bemerkes at de fleste andre hytteområder har maks mønehøyde på 6 meter og det foreligger ikke noe som tilsier at aktuelle område skiller seg ut i forhold til andre hyttefelt når det gjelder dette. Vurdering: Biologisk mangfold: Det henvises til planbeskrivelsen hvor planen er vurdert i henhold til naturmangfoldlovens 7. Naturmangfoldlovens 8-12 anses med dette som tilstrekkelig vurdert. Generelt; På generelt grunnlag bemerkes følgende *Rekkefølgekrav g/s-veg Spangereid: Alle nye byggefelt i dette området har siste årene fått et rekkefølgekrav om at det ikke tillates bygd flere fritidenheter før gang/sykkelvei/fortau er ferdig fra Njervesanden og over Nedre Njerve. Dette kravet bør også gjelde for aktuelle område. Det anbefales derfor at det settes inn rekkefølgekrav lik det som står i plan for «Njervesanden Nord». Vurdering i forhold til innsigelse: Dersom det foreligger innsigelse i en plansak kan ikke kommunen selv vedta planen. Det er formelt Departementet som skal avgjøres om innsigelsen skal tas til følge, og kan i den forbindelse gjøre de endringer som finnes påkrevd, jfr plan- og bygningsloven Før en plansak oversendes Departementet anbefales en mekling mellom kommunen og Fylkesmannen. Målet med meklingen er å komme til enighet og finne en løsning i saken. Det følger av pbl 5-6 at meklingen normalt skal foretas før kommunestyret treffer planvedtaket. I denne konkrete saken baserer innsigelsen seg på hele planen og det faktum at område i kommuneplanen er avsatt til LNF-område og ikke byggeområde. Det er også bemerket at det er uheldig at planforslaget er lagt ut til offentlig ettersyn når det ventes fremmet en større reguleringsplan som omslutter hele det aktuelle planområdet Slik kommunen ser saken på det nåværende tidspunkt er det formelt tre mulige alternativ: 1. Vedta å samkjøre de to pågående planprosesser i området og lage en helhetlig plan for området. 2. Vedta at det skal foretas mekling på planen. 3. Avvise hele planen med bakgrunn i innsigelsen. Konklusjon: Alternativ 3 er allerede fremmet som forlag og nedstemt i møte i februar i Det legges derfor til grunn at alternativ 1 eller 2 er mest aktuelle.