Feil! Fant ikke referansekilden. Plankartet er datert: Saksbehandling: Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn

Transkript

1

2 Feil! Fant ikke referansekilden. Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: Reg002 Revisjon: D01 Planbestemmelser Plankartet er datert: Saksbehandling: Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn XX.XX.2014 Offentlig ettersyn XX.XX.- XX.XX gangs behandling XX.XX.2014 Vedtak i kommunestyret XX.XX.2014 Bestemmelsene er sist revidert: GENERELT Bestemmelsene gjelder for området avgrenset med reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er ca. 3,5 daa. Innen planområdet er arealene regulert til følgende arealformål jfr. PBL 12-5: (SOSI-koder angitt i parantes) - Bebyggelse og anlegg: Blokkbebyggelse (1113), Energianlegg (1510), Renovasjonsanlegg (1550), Lekeplass (1610) - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kjøreveg (2011), Annen veggrunn grøntareal (2019), Parkering (2080) - Grønnstruktur: Turdrag (3030) - Henssynssoner: Frisiktssone ved veg (H140), Høyspenningsanlegg (H370) 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 KRAV OM NÆRMERE DOKUMENTASJON Sammen med søknad om tiltak (byggetillatelse) skal det leveres situasjonsplan i angitt målestokk som viser bebyggelsens plassering og utforming, gesims-/mønehøyder, adkomstforhold og parkeringsløsning, samt løsning for håndtering av overvann. Situasjonsplanen skal angi kotehøyder for ferdig terreng. Situasjonsplanen skal i nødvendig grad ta med tilstøtende arealer selv om dette ligger utenfor tomtearealet. Sammen med situasjonsplanen skal det leveres terrengprofiler og fasadeoppriss som viser bebyggelsens plassering i forhold til eksisterende og nytt terreng. Eventuelle tiltak langs og i Verdalselva skal spesielt dokumenteres.

3 Feil! Fant ikke referansekilden. Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: Reg002 Revisjon: D UTFORMING OG ESTETIKK Bygninger og uteareal skal gis en helhetlig og tiltalende utforming. 2.3 UNIVERSELL UTFORMING Bygninger og anlegg skal gis universell utforming, slik at de er tilgjengelige og kan nyttes uten spesielle innretninger av brukere. 2.4 STØY Ekvivalent støynivå for utendørs oppholdsareal skal tilfredsstille de krav som er satt i Miljøverndepartementets T 1442 Retningslinje for støy i arealplanleggingen. Innendørs støynivå skal tilfredstille krav som er angitt i teknisk forskrift / NS 8175 klasse C. Eventuelle støyreduserende tiltak skal være gjennomført før ferdigattest kan gis. 2.5 KULTURMINNER Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages ikke-registrerte automatisk fredete kulturminner, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Melding om funn skal straks sendes rette myndighet etter Kulturminneloven. 2.6 FLOM For å unngå skader ved flom skal terrenget tilknyttet nye bygg heves til minimum koteøyde på 3,0 m. For all bebyggelse gjelder at topp grunnmur skal ha en minimum kotehøyde på 3,2 m. Bebyggelsen skal ikke ha kjeller. 2.7 GEOTEKNIKK Før ferdigstillelse av anlegget må det gjennomføres nødvendige tiltak mot erosjon. 2.8 TILTAK I VASSDRAG Eventuelle tiltak langs og i Verdalselva skal forelegges Fylkesmannens miljøvernavdeling. 3 OMRÅDER FOR BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 BLOKKBEBYGGELSE Innenfor området tillates oppført inntil 16 boenheter med tilhørende garasjer, boder svalganger og heishus. Alle boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig bolig. Prosent bebygd areal (%-BYA) iht. Veileder for grad av utnytting T-1459, kan maksimalt være 80 %. I bebygd areal inngår også overbygd areal. Bebyggelsen skal føres opp innenfor de angitte byggegrensene. Bebyggelsen skal ha saltak med møneretning øst vest. Bebyggelsen tillates oppført i inntil 3 etasjer. Maksimal tillatte gesimshøyde er kote +12,0, og maksimal tillatte mønehøyde er kote + 15,0.

4 Feil! Fant ikke referansekilden. Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: Reg002 Revisjon: D ENERGIANLEGG På området skal oppføres nettstasjon for elektrisitetsforsyning. Stasjonen skal tilpasses bebyggelsen forøvrig med hensyn til material- og fargebruk. Nettstasjonen skal minimum plasseres 2 m fra vegkant. 3.3 RENOVASJONSANLEGG Innenfor området skal det etableres avfallsystem. Anlegget er felles for planområdet, og skal utformes som nedgravd løsning. 3.4 LEKEPLASS Innenfor området skal det etableres småbarnsslekeplass. Lekeplassene er felles for planområdet. Lekeplassen skal være gjerdet inn, og skal minimum inneholde huske, sittebenk og vippedyr. Lekeplassen skal være universelt utformet. 4 OMRÅDER FOR SAMFERDSEL OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 KJØREVEG OG ANNEN VEGGRUNN Kjøreveg som vist i plankartet er offentlig Trafikkarealer som er avsatt til annen veggrunn i tilknytning til kjøreveger skal tilsåes og gis en tiltalende utforming. Støttemurer for å ta opp høydeforskjeller kan inngå i arealet. Vegetasjon skal ikke være til hinder for sikt og vedlikehold av veg og teknisk infrastruktur. 4.2 PARKERINGSPLASS Parkeringsplass PP1 er offentlig og kan benyttes av brukere av grøntområde G1. Parkeringsplassene PP2 private og tillates benyttet av boligene innenfor planområdet. 5 GRØNTSTRUKTUR 5.1 TURDRAG På område regulert til turdrag, kan det anlegges turstier, benkeplasser og andre tiltak som fremmer formålet. Nødvendige plastringer og forstøtninger mot elva for å få etablert gangstien tillates. 6 HENSYNSSONER 6.1 FRISIKTSONE Innenfor frisiktsone ved veg tillates ikke vegetasjon, gjerder, murer eller andre installasjoner med større høyde enn 0,5 meter over plannivå på tilstøtende veg.

5 Feil! Fant ikke referansekilden. Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: Reg002 Revisjon: D HØYSPENNINGSANLEGG Innenfor område regulert til fareområde høyspenningsanlegg skal det ikke legges til rette for varig opphold. 7 REKKEFØLGEBESTEMMELSER a) Område TU med tursti skal opparbeides parallelt med ferdigstillelse av bygg og utomhusanlegg på tilgrensende arealer. b) Småbarnslekeplass skal være opparbeidet ihht. 3.4 før brukstillatelse for boligene gis.

6 Stiklestad Eiendom as Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Planbeskrivelse med konsekvensutredning Høringsutkast mai Oppdragsnr.:

7 Detaljregulering Brygga II Verdal kommunefeil! Fant ikke referansekilden. Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01 E Høringsutkast habro gukvi Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS Okkenhaugvegen 4, NO-7600 Levanger Side 2 av 23

8 Detaljregulering Brygga II Verdal kommunefeil! Fant ikke referansekilden. Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01 Innhold 1 Bakgrunn 5 2 Planområdet Planområdets beliggenhet og størrelse Eiendomsforhold Gjeldende planer i dag Dagens arealbruk Teknisk infrastruktur Landskap og biologi Kulturminner Grunnforhold Flom 10 3 Planprosess Kunngjøring og innspill til planarbeidene Utbyggingsavtale 14 4 Planforslaget Plangrep Bebyggelsen Omlegging av Brygga / Elvestien Renovasjon Vann- og avløp 17 5 Konsekvenser av planforslaget Landskapsbilde / bybilde Nærmiljø og friluftsliv Naturmiljø Veg- og vegtekniske forhold Grunnforhold Miljø / teknisk infrastruktur Folkehelse Støy Elvepromenade Poltergeist MC Kommunale vedtekter Risiko og sårbarhet Side 3 av 23

9 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01 Sammendrag Det er utarbeidet planforslag med konsekvensutredning for området «Brygga II» i Verdal kommune. Planforslaget omfatter et leilighetsbygg med 16 leiligheter på deler av eiendommene gnr. 18, bnr. 4 og 12. Området er gjennom kommunedelplanen for Verdal sentrum satt av til friområde. Planbeskrivelse med konsekvensutredning og planbestemmelser er utarbeidet i tråd med planprogram vedtatt i KPS i møte Reguleringsplanarbeidet ble igangsatt i september 2013 og ferdigstilt i april Forslagstiller er Stiklestad Eiendom AS. Ansvarlig for utarbeidelsen av planforslaget har vært Norconsult AS v/ Sivilingeniør Håvar Brøndbo Side 4 av 23

10 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01 1 Bakgrunn Tiltakshaver Stiklestad Eiendom AS ønsker å tilrettelegge for boliger på den aktuelle tomta (gnr. 18 bnr. 4 og 12). Tomta ligger mellom det gamle slakteriet og leilighetsbebyggelsen på Brygga 15. Søknad om detaljregulering ble behandlet i KPS i møte I saksframlegget til saken heter det: Konkret for denne saken er det snakk om et friområde på ca. 2 dekar. Rådmannen anser tiltaket som en naturlig avslutning av byggeområdet. Det er ingen grunn til å forvente ytterligere utvidelse av området videre nedover langs elva. I lys av dette og overnevnte vedtak i Verdal formannskap finner administrasjonen det riktig å legge saken frem for Komité plan og samfunn for en prinsipiell avgjørelse knyttet til ønske om omdisponering av friområde i forkant av kommunedelplanrevisjonen. Der ble det gjort følgende vedtak: Det tilrås oppstart av detaljregulering med formål å tilrettelegge for boligbygging på del av eiendommene 1721/18/4 og 1721/18/12, som er disponert til friområde i kommunedelplan for Verdal by Side 5 av 23

11 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01 2 Planområdet 2.1 Planområdets beliggenhet og størrelse Planområdet ligger ved Verdalselva i Verdal sentrum. Lokalisering av planområdet fremgår av figur 1.1 nedenfor. Lokalisering av planområdet (blå sirkel). Kartet er hentet fra Verdal kommunes kartløsning ( bearbeidet av Norconsult Totalt er planområdet ca m 2. Av dette utgjør byggeområdet ca m Side 6 av 23

12 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D Eiendomsforhold Planområdet berører flere eiendommer. Disse er: Gnr / bnr Hjemmelshaver 18 / 4 Ole Borgen 18 / 6 Truls Tangstad 18 / 12 Stiklestad Eiendom AS 18 / 115 Verdal kommune 18 / 319 Ole Borgen 18 / 334 Ole Borgen I hovedsak omfatter planområdet 18/4 og 18/ Gjeldende planer i dag Gjeldene overordnet plan for området er Kommunedelplan for Verdal byområde vedtatt , se kartutsnitt nedenfor. Det aktuelle området er etter denne planen satt av til Friområde. Revisjon av kommunedelplanen er nå i startfasen. Utsnitt fra kommunedelplan for Verdal byområde (hentet fra Verdal kommunes kartløsning på nett, Side 7 av 23

13 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01 Planområdet grenser mot eksisterende reguleringsplan for Brygga 15 i sør, plan ID Oversikt over gjeldene reguleringsplaner og tilgrensende reguleringsplaner. Hentet fra Verdal kommunes kartløsning på nett, For øvrig gjelder følgende rikspolitiske retningslinjer:! Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag! Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging! Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging 2.4 Dagens arealbruk Planområdet sett fra nord Side 8 av 23

14 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01 Planområdet ligger ved enden av vegen Brygga, ved Elvepromenaden, og omfatter i grove trekk deler av gnr. 18, bnr. 4 og 12. En del av dette arealet disponeres og vedlikeholdes av Poltergeist MC. Området er delvis opparbeidet med plen, og det settes ut benker der i sommerhalvåret. Elvepromenaden som går i gjennom planområdet er en mye brukt sykkel- og turveg med forbindelse mot blant annet Stiklestad, Levanger og Trones. Området grenser mot eksisterende bebyggelse mot sør og øst, og større friluftsområde mot sørøst. 2.5 Teknisk infrastruktur Det går en 500 mm overvannsledning gjennom tomta. Videre finnes det strømforsyning og kommunale ledningsanlegg for vannforsyning og spillvann i rimelig nærhet. 2.6 Landskap og biologi Planområdet er tilnærmet flatt og de meste av arealene ligger på kt. + 2,5-3,0 m.o.h. Skråningene ned mot elva består av steinfylling og noe vegetasjon. Det er iht. fagsystemene Naturbasen eller Artsdatabanken ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet. 2.7 Kulturminner I følge opplysninger fra Nord Trøndelag fylkeskommune og sametinget, berører planen ikke kjente automatisk fredede kulturminner eller samiske kulturminner. 2.8 Grunnforhold Grunnforholdene i området er beskrevet i vedlagte rapport fra Multiconsult datert Denne konkluderer med at:! Reguleringsområdet står ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere oppe i terrenget.! Fundamenteringsforhodene er tilfredsstillende. Bygninger kan fundamenteres på banketter og enkeltfundamenter direkte i grunnen eller på kvalitetsfylling utlagt på opprenska, original grunn Side 9 av 23

15 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D Flom Planområdet ligger ved Verdalselva, og vil således kunne være utsatt for flom. I følge NVE s flomsonekart for Verdalselva, er 200-årsflommen beregnet å nå kt. 2,7 (profil 2 og 3) Side 10 av 23

16 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01 3 Planprosess 3.1 Kunngjøring og innspill til planarbeidene Planarbeidene ble kunngjort på kommunens hjemmeside og annonsert i Verdalingen Forslag til planprogram ble oversendt berørte naboer og offentlige etater. Det ble gitt en frist til , men en del berørte naboer (gjenboere) fikk utsatt frist for å komme med merknader. Disse ble ikke tilskrevet i første omgang. Planprogrammet ble vedtatt i komité for plan og samfunn i møte Sametinget, Kjenner ikke til at det finnes automatisk fredete samiske kulturminner, og har således ingen spesielle kulturminnefaglige merknader til planforslaget. Minner om aktsomhetsplikten jfr. kulturminnelovens 8. Minner også om at samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk fredete etter kulturminneloven. 2. NVE, Minner om Verdal kommunes varsel om oppstart av kommunedelplan for Verdal byområde. Anser på generelt grunnlag at det er viktig at kommunen har et bevisst forhold til de sentrumsnære friområdene i sin overordnede arealplanlegging, og ikke lar arealdisponeringen av disse viktige områdene styres gjennom enkeltutbygging. Verdalselva utgjør et viktig landskaps- og naturområde i byen, og NVE mener at arealbruken for det aktuelle planområdet burde vært gjenstand for mere overordnede vurderinger. Videre er NVE av den oppfatning at grunnforhold bør være et naturlig tema i en ROS-analyse så lenge området ligger under øvre marin grense. NVE s flomsonekartet av viser at en 200-årsflom vil kunne nå kt. 2,7, og at topp grunnmur ut fra dette minimum bør legges på kt. 3,2. 3. Statens vegvesen, Statens vegvesen er positiv til at det legges til rette for gående og syklende med utbygging av strandpromenaden langs elva. Henviser videre til vegvesenets håndbok 278 om universell utforming, og henstiller om at området gjøres tilgjengelig for alle i tråd med denne Side 11 av 23

17 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01 4. Fylkesmannen i Nord Trøndelag, Landbruksavdelingen: Ingen merknader Miljøvernavdelingen: Ønsker primært at planprosessen utsettes, og at planområdet tas opp til behandling gjennom rullering av kommunedelplanen for Verdal byområde. Spesielt ettersom planområdet gjennom gjeldende plan er satt av til friområde. Dersom planprosessen likevel gjennomføres, må den organiseres slik at synspunkter fra barn som berørt part kommer fram, og at ulike grupper barn og unge samt funksjonshemmede selv gis anledning til å delta. I den sammenheng henvises det til bestemmelsene i plan- og bygningsloven, samt rundskriv T-2/08 (barn og planlegging) og T-5/99B (tilgjengelighet for alle). Miljøvernavdelingen henviser videre til lov om forvaltning av naturens mangfold. Spesielt må planforslaget ta hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i planområdet, bla. verdier for biologisk mangfold, landskap og friluftsliv. Tema naturmiljø er ikke tatt med i tema for konsekvensutredningen. Det anmodes om at dette gjøres. Videre må eventuelle inngrep i vassdrag eller vassdragsbelte vises med detaljplan som framlegges fylkesmannen i Nord Trøndelag jfr. vannressursloven. Minner til slutt om at RPR for vernede vassdrag skal legges til grunn ved planlegging langs verna vassdrag. Kommunalavdelingen: Viser til at planområdet ligger i en flomsone etter NVE s flomsonekart, og tiltak knyttet til dette vil være nødvendig. Minner også om at konsekvenser knyttet til klimaendringer (som for eksempel kraftig nedbør og vind) også må vurderes i planen. 5. Nord Trøndelag fylkeskommune, Nord Trøndelag fylkeskommune påpeker at varslede planarbeider er i strid med kommunedelplan for Verdal byområde. Planarbeidene anbefales derfor utsatt, og bør således vurderes i en helhetlig sammenheng i forbindelse med revidering av kommunedelplanen. Fylkeskommunen henviser i den forbindelse til uttalelser fra fylkesmannen og NVE, som også påpeker utfordringer knyttet til at sentrumsnære friområder i tilknytning til vann kan bli nedbygd gjennom «enkeltprosjektutbygging». Fylkeskommunen har undersøkt om tiltaket kommer i konflikt med automatisk freda kulturminner, uten å ha funnet slik konflikt. Minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven. 6. Poltergeist MC v/bjørn Kålen og Trond Arne Wisth, Poltergeist MC disponerer det gamle slakteriet, som er klubbens klubbhus. Klubben ønsker ikke utbygging på den aktuelle tomta. De viser til at situasjonsbeskrivelsen i forslag til planprogram ikke er i tråd med situasjonen. Det aktuelle området er i all hovedsak opparbeidet plen samt noe veg og parkering. Parkeringen blir mye benyttet av turgåere som benytter elvepromenaden. På plenarealet er det plassert ut benker i sommerhalvåret. Viser videre til inngåtte leieavtale med grunneier. De sørger også for vedlikehold av området, og ønsker å fortsette med dette. Poltergeist MC mener det er svært uheldig at planlagt bebyggelse kommer svært nær deres klubbhus. De har et godt forhold til dagens naboer, og ønsker fortsatt å ha det. Nye boliger så tett innpå klubbhuset mener de vil bli utfordrende med tanke på naboskapet. Stiller spørsmål om hva NVE mener om bygging som omfatter utfylling i elva. Stiller til slutt spørsmål ved hvorfor de ikke er informert tidligere i prosessen Side 12 av 23

18 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01 7. Kristine Lykke og Nils Petter Strand (gnr. 18 bnr. 224) og Veronica og Roger Sundseth (gnr. 18 bnr. 82 og 1393), Er prinsipielt mot at sentrumsnære friområder omreguleres til bolig. Dette bør i så fall avventes til en revisjon av kommunedelplan for Verdal byområde. Er kritisk til planlagt utnyttelse av tomta, bygget framstår som et monsterbygg som vil innebære en forringelse for naboer, nærmiljø og landskapsbilde, både for naboer, elva og omgivelsene for øvrig. Utfordrende også i forhold til grunnforhold og trafikk. Ønsker at utbygger vurderer å redusere byggeplanene noe i forhold til volum og byggehøyde. 8. Tore Olsen, Via Advokathuset Nordenfjeldske DA, Gjør gjeldende samme innvendinger som Lykke / Strand og Sundseth (merknad 7). Spesielt framheves:! Ødeleggelse av nærmiljøet! Endring av etablert friområde, herunder omregulering av friareal! Trafikkavvikling, herunder parkeringsproblematikk! Usikre grunnforhold, bla. betydelige setninger flere steder i nærområdet! Høy bygningsmasse som ødelegger for spesielt vakker utsikt Det stilles videre spørsmål ved kotehøyde med tanke på framtidig forhøyet vannstand grunnet klimaendringer. Dersom området skal bygges ut, bør det gjøres tilsvarende som for Brygga I, med frittstående garasjer og boder. Forbeholder seg retten til å komme med ytterligere merknader senere i prosessen. 9. Brygga 15 v/per Otto Røyseng og Svein I. Larsen, Styret i sameiet er i utgangspunktet positiv til en utbygging av planområdet. Viktig at utnyttelsen av tomta blir riktig i forhold til eksisterende bebyggelse. Dette gjelder spesielt plassering, utforming og størrelse. Sameiet ønsker å benytte muligheten til å komme med merknad i forbindelse med offentlig høring av planen. Ønsker ikke at hele friarealet omreguleres til boliger viser til kommunens arbeider med revisjon av kommunedelplan for Verdal byområde. Kan akseptere at deler av området omreguleres til boligformål, forutsatt at det avsettes grønn lunge mellom leilighetsbyggene, og at det langs elva settes av plass til parkerings- og rekreasjonsareal for brukere av strandpromenaden. Erfaringene som beboere i området tilsier at det bør settes av mer areal tillekeplass og parkering enn det er gjort i Brygga 15. Dette betyr i praksis at omfanget bør reduseres til 10 leiligheter, tilsvarende størrelsen på Brygga 15. Adkomstvegen til området har ikke tilstrekkelig standard for en planlagt situasjon som beskrevet i planprogrammet. Det må pålegges tiltak i form av breddeutvidelse av vegen Side 13 av 23

19 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01 Av høringsuttalelsene som er kommet er det mest gjennomgående innspillet knyttet til prosess, der flere peker på at planforslaget burde ha avventet overordnete avklaringer gjennom påbegynt revisjon av kommunedelplan for Verdal by. Dette forholdet er tidligere avklart gjennom vedtak i Komité for plan og samfunn den hvor det ble tilrådd oppstart av detaljregulering nå. Av øvrige merknader pekes bl.a. på naturmangfold, grunnforhold og klimaendringer som forhold som bør tas inn som utredningstema. Dette er gjennomført (klimaendringer i temaene havnivåstigning og stormflo). Andre tema som tas opp i høringen er stort sett knyttet til utformingen av prosjektet. Planprogrammet ble revidert i tråd med disse innspillene, og vedtatt i komité plan og samfunn Utbyggingsavtale Det er satt i gang forhandlinger om utbyggingsavtale. Denne kan, foruten tiltak knyttet til tekniske anlegg i tilknytning til tomta, også benyttes til tiltak på offentlige areal som legges til grunn for planen Side 14 av 23

20 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01 4 Planforslaget 4.1 Plangrep Brygga II er tegnet med et overordnet mål for å tilpasse seg den unike beliggenheten, nærheten til sentrum, tomtens størrelse og topografi, trafikk- og atkomstsituasjon, sol- og lysforhold, samt utsikt (både for bestående omkringliggende boliger og nye boliger). Videre er ny bebyggelse utformet og plassert med tanke på å:! oppnå optimal utnyttelse av en sentrumsnær og attraktiv tomt. Dette er et overordnet mål både for utbyggers og myndighetenes side.! tilpasse ny bebyggelse til tomtas beliggenhet til elva slik at laveste etasje plasseres over flomnivå, og at kjellerparkering unngås.! tilpasse byggehøyder slik at omkringliggende bebyggelse bevarer mest mulig lys og utsikt.! gi den nye bebyggelsen volumer, fasadeuttrykk og materialbruk tilpasset «Brygga I», men samtidig vise at dette er et unikt bygg i tråd med dagens moderne formspråk og krav til utnyttelse på en slik unik eiendom Side 15 av 23

21 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01! åpne opp tilgjengeligheten for området med å sørge for en ny promenade som går langs elva foran bygget og nabobygget (det gamle slakteriet). I planen legges det også opp til offentlige parkeringsplasser bak bygget for å gjøre området enda mere tilgjengelig. 4.2 Bebyggelsen Planlagt bebyggelse er et leilighetsbygg i 3 etasjer, hvor 1. etasje består av garasje og boder. Bygget planlegges bygd med 16 leiligheter, disse vil være gjennomgående i retning øst- vest. Alle leilighetene vil bli bygd som tilgjengelig boenhet. Laveste tillatte golvnivå er satt til kt. 3,2 på grunn av flomfare. Høyeste tillatte mønehøyde er kt. 15. Totalt bebygd areal er ca m 2, noe som tilsvarer ca. 80 % BYA. I planen er det satt av 170 m 2 areal til småbarnslekeplass for den nye bebyggelsen, dette tilsvarer i størrelsesorden 10 m 2 pr. bolig. Foruten parkering i garasje til alle leilighetene er det satt av 2 gjesteplasser på egen tomt samt 7 offentlige parkeringsplasser ved Elvepromenaden. Sykkelparkering er planlagt inntil bygget. 4.3 Omlegging av Brygga / Elvestien Plasseringen av bygget medfører en mindre omlegging av Brygga / Elvepromenaden, som legges bak bebyggelsen. Gjennom denne omleggingen vil det bli lagt til rette med 7 nye parkeringsplasser langs Elvepromenaden. Disse planlegges som offentlig parkering, og vi foruten å dekke behov for gjesteparkering for planområdet også være parkering som allmennheten kan benytte som utgangspunkt for bruk av Elvepromenaden eller de nærliggende friområdene. Vegen planlegges bygd med 3,5 m asfaltert bredde og 5 m regulert bredde. Området mellom bebyggelsen og elva sikres som turdrag med en bredde på ca. 5 m. Her tillates etablert en tursti som vil sikre nærhet og tilgjengelighet til elva. Stien planlegges tilrettelagt som en enkel gruset sti, og vil ha en bredde på ca. 2 m. Den planlegges lagt ca. på kt. 2,5, og vil således kunne være utsatt for oversvømmelse ved ekstreme situasjoner. For å sikre bebyggelsen må det bygges plastring og forstøtninger mot elva. Det er i dag lagt opp plastring på deler av den aktuelle strekningen. Denne blir nødvendig å justere og supplere over en lengde på ca. 100 m. 4.4 Renovasjon Det er satt av et eget areal for renovasjonsanlegg. Dette er plassert ved utkjøringen fra området, og er felles for planområdet. Utbygger ønsker å tilrettelegge for system med nedgravde containere Side 16 av 23

22 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D Vann- og avløp Vann- og avløp forutsettes tilkoblet nærliggende kommunale anlegg. Eksisterende 500 mm overvannsledning som går gjennom planområdet må sikres. I pågående forhandlinger om utbyggingsavtale vil dette være et viktig tema Side 17 av 23

23 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01 5 Konsekvenser av planforslaget 5.1 Landskapsbilde / bybilde Planområdet ligger på elvesletta øst for Verdalselva ca. 450 m nord for Ørabrua. Øst for området ligger en skråning til en høyde på ca. kt (ved Smedveita). Tiltaket blir lite synlig fra øst, kun fra eksisterende bebyggelse langs, og områdene vest for Smedveita. Fra sør, vest og nord vil tiltaket være synlig. På grunn av høyden og bebyggelsen ved Smedveita vil ikke tiltaket danne silhuett med unntak av deler av takene. Planlagt bebyggelse vil være i samme stil som tidligere bygde leilighetsbygg i Brygga, men vil bli en etasje høyere. Tiltaket anses ikke å påvirke landskapsbildet / bybildet i vesentlig grad. Planområdet sett fra Ørabrua i nord (Google streetview). 5.2 Nærmiljø og friluftsliv Den foreslåtte boligutbyggingen på Brygga II blir en utvidelse av dagens etablerte, sentrale boligområde, og er å anse som en naturlig avslutning av bebyggelsen mot nord. I dag er det 22 boliger som har adkomst fra Brygga / Jektmelen, ny bebyggelse vil omfatte 16 nye leiligheter Side 18 av 23

24 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01 Avstanden til Verdal sentrum er kort (ca. 500 m til Minsaas plass) og gangavstanden til Verdalsøra barne- og ungdomsskole er kun 750 m. Formspråket til den nye bebyggelsen er tilpasset eksisterende bebyggelse. Volumene er noe økt, og bebyggelsen er hevet med en etasje i forhold til eksisterende bebyggelse. Terreng ved bakenforliggende bebyggelse ligger på ca. kt (Smedveita 2, 4, 6, 8 og Haakon den VII alle 24). Nærmeste av disse er Smedveita 6 som ligger vel 30 m bak planlagt bebyggelse. Disse vil få endret siktforhold, men sikten vil ikke bli ødelagt. Høyeste tillatte bygningsdel er mønet. Naboene vil således ikke oppleve en sammenhengende tett fasade. Høyeste tillatte gesims er kt. 12. Skissemessig snitt gjennom planområdet. Det er lagt vekt på å sikre gode forbindelser mellom tilgrensende friområder og Elvepromenaden. 5.3 Naturmiljø Etter planprogrammet skal prinsippene i Naturmangfoldloven (NML) vurderes. Prinsippene framgår av NML 8-12 og skal holdes opp mot forvaltningsmålene i 4 og 5. I artsdatabanken.no og Naturbasen (dirnat.no) framkommer det ikke opplysninger om verdier av naturmangfold innenfor planområdet som krever spesielle hensyn. 5.4 Veg- og vegtekniske forhold Adkomst til planområdet vil bli fra Brygga, som ender opp i Nordgata. Brygga er ca. 275 m lang, og betjener i dag ca. 25 boenheter. Fartsgrensen er 30 km/t. Vegen er delvis asfaltert, med asfaltbredde ca. 3,5 m. Dette tilsvarer dimensjoneringsklasse A1 etter Statens vegvesens håndbok 017. Her anbefales vegbredde 3,5 m for inntil 50 boenheter i blindveg. En er ikke kjent med at det foreligger trafikktellinger for vegen, men et grovt anslag tilsier ca kjøretøy i døgnet Side 19 av 23

25 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01 Ny bebyggelse i Brygga II vil utgjøre 16 boliger. Totalt vil antall boenheter langs vegen ikke overskride 50, og vegstandarden anses således å være tilstrekkelig. 5.5 Grunnforhold Kvartærgeologisk kart og erfaringer fra byggearbeider i nærområdet tilsier at det trolig ikke vil være utfordrende grunnforhold i planområdet. Planlagt bebyggelse skal ikke bygges med kjeller, og all fundamentering av bygg og veger utføres grunt. Ny ledningsanlegg kan bli lagt på inntil 2,0 2,5 m dybde. Ved gravearbeidene på Brygga I, ble det gravd til ca. 2,0 m under terreng. Der ble det konstatert sand- og grusmasser i hele profilet, og grunnforholdene ble karakterisert som gode. 5.6 Miljø / teknisk infrastruktur For det nye byggeprosjektet vil det være enkelt å knytte seg til eksisterende vann- og avløpssystem. 5.7 Folkehelse De planlagte leilighetene har 2 til 3 soverom, og varierer i størrelse fra m 2. Alle leilighetene planlegges bygd som tilgjengelig boenhet. De dekker således et vidt spekter av behov og potensielle kjøpere. Området er sentrumsnært, og de fleste sentrumsfunksjonene er i gang- eller sykkelavstand. Gode og trafikksikre forbindelser er allerede etablert. Området ligger i enden av en blindveg, og vil således være svært lite utsatt for gjennomgangstrafikk. Eksisterende bebyggelse langs vegen vil heller ikke bli utsatt for uakseptable trafikkøkninger. Planområdet ligger inntil et stort kommunalt friområde, og Elvepromenaden med forbindelse mot Stiklestad og Trones passerer like forbi hushjørnene. 5.8 Støy Krav til støy framgår av T-1442 «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging». Støysonekart fra Statens vegvesen viser støy fra E6 og fra Haakon VII alle, som er høyt trafikkerte veger i Verdal (se figur). Planområdet ligger godt klar av disse støysonene. Området ligger også i god avstand fra øvrige sterkt trafikkerte veger og andre potensielle støykilder. Vi vil derfor ikke anse støy som særlig relevant problemstilling Side 20 av 23

26 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01 Økt trafikk fra 16 boliger vil heller ikke medføre spesiell økning av den generelle støysituasjonen for eksisterende bebyggelse i området. 5.9 Elvepromenade Brygga / Elvepromenaden beholdes i stor grad som i dag. Det etableres 7 nye parkeringsplasser som sikrer tilgjengeligheten til promenaden. I tillegg sikres areal til grøntareal (turdrag) langs elvekanten. Her tillates opparbeidet sti som sikrer nærhet og tilgjengelighet til elva. For å sikre bebyggelsen og elvekanten må det bygges plastring og forstøtninger mot elva. En del er allerede utført, men disse arbeidene må suppleres. Tiltaket anses ikke å være vesentlig i strid med nasjonale mål for forvaltning av vernede vassdrag i henhold til rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag Poltergeist MC Poltergeist MC påpeker i sin merknad til planprogrammet at bebyggelsen synes å komme svært nære klubbhuset, og at dette kan bli en potensiell kilde til konflikt. Poltergeist MC vil bli nabo til tiltaket. MC-klubben har benyttet klubbhuset siden ca. midt på tallet, og er en etablert del av nærmiljøet. Tiltakshaver vurderer det slik at de fleste aktuelle kjøpere av leiligheter vil være godt kjent med forholdene, og potensialet til konflikter vil således være begrenset Side 21 av 23

27 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D Kommunale vedtekter Uteoppholdsareal Planforslaget legger til rette for etablering av 170 m 2 kvartalslekeplass i planområdet. Dette tilsvarer ca. 10 m 2 pr leilighet. De øvrige 40 m 2 som er nødvendig for å dekke Verdal kommunes krav på 50 m 2 forutsettes tilfredsstilt med kommunalt friområde øst for planområdet. Parkering Foruten parkering i garasje til alle leilighetene er det satt av 2 gjesteplasser på egen tomt samt 7 offentlige parkeringsplasser ved Elvepromenaden. Planforslaget vil således gi over 1,5 parkeringsplass pr. boenhet Risiko og sårbarhet Sjekklister for vurdering av sikkerhet og sårbarhet (dsb.no) er gjennomgått og det er i forbindelse med reguleringsplanen ikke vurdert å være behov for spesielle undersøkelser eller beredskapstiltak for å unngå naturkatastrofer som ras, flom e.l. Følgende tema er funnet å være relevante: NATURRISIKO:! Ras! Flom, erosjon! Overflatevann ved ekstremnedbør! Vind, hard belastning på høye bygninger VIRKSOMHETSRISIKO/ INFRASTRUKTUR! Trafikksikkerhet! Storbrann Risikovurdering basert på Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskaps veileder for kommunale risiko- og sårbarhetsanalyser: Aktuelle tema: - risiko og sårbarhetsanalyse Sannsynlighet Konsekvens Risiko 1 Ras Lite sannsynlig En viss fare 2 Havnivåstigning og flom Sannsynlig En viss fare 3 Overflatevann ved ekstremnedbør Sannsynlig En viss fare 4 Vind Lite sannsynlig En viss fare 5 Trafikksikkerhet Lite sannsynlig En viss fare 6 Storbrann Lite sannsynlig En viss fare - Grønt er utenfor risiko-området, gult krever at tiltak vurderes, rødt krever tiltak iverksatt Side 22 av 23

28 Detaljregulering Brygga II Verdal kommune Oppdragsnr.: Dokument nr.: Reg001 Revisjon: D01 Vurderinger av tiltak for å unngå uønskede konsekvenser: 1. Ras Vedlagte geotekniske rapport beskriver grunnforholdene og fare for ras. Reguleringsområdet står ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere oppe i terrenget. 2. Havnivåstigning og flom Planområdet ligger inntil Verdalselva og deler av området ligger så lavt at det er utsatt for flomfare. Dette er beskrevet nærmere i kap En flom vil kunne gjøre materielle skader på bygg og anlegg, men i liten grad være kritisk ift. liv og helse. Det er ikke forventet at havnivåstigningen vil være større enn forventet landheving i Trøndelagsområdet. Avbøtende tiltak vil være terrengheving og erosjonssikring. 3. Overflatevann Tette flater med asfalt/ betong/ grus vil kunne samle opp mye overflatevann ved ekstremnedbør. Overflatevann fra harde flater som interne veger og asfalterte plasser vil bli håndtert med lokale avløpsløsninger og ledet ut i elva. Dette vil bli fulgt opp i videre detaljprosjektering. 4. Vind Området er ikke spesielt utsatt for vind. Risiko for vindødeleggelser på høye bygninger reduseres gjennom hensiktsmessig volumoppbygning, valg av takform og god kvalitet i det som bygges. 5. Trafikksikkerhet Det er ikke mye trafikk i området. Den nye planen vil utløse noe trafikkøkning i området ved at den legger til rette for noen flere boliger. Vegsystemet er oversiktelig og dimensjonert til å tåle en viss trafikkøkning. 6. Storbrann Det er liten sannsynlighet for at det skal oppstå storbrann i eller ved planområdet. Hvis dette skjer er det akseptable fluktmuligheter i flere retninger ut fra området Side 23 av 23

29

30

31

32

33

34

35

36 ! Boligprosjekter! Næringsbygg! Rehabilitering! Prosjektutvikling! Byggeledelse! Reguleringsplaner Innherred samkommune v/ Per Anders Røstad Namsos Regulering av Ørmelen Syd Feldmakarvegen 14 i Verdal kommune Vår ref: P:\Poweroffice\Dokumenter\8423\2013\ _BIK_1893.doc Vedlagt oversendes planforslag for Ørmelen Syd Feldmakarvegen 14 boligområde. Det aktuelle området ligger i Ørmelen i Verdal kommune. Ørmelen Syd ble regulert til boligformål tidlig på 70- tallet. Formålet med planarbeidet er fortsatt å tilrettelegge området for bygging av en 2-mannsbolig og en enebolig. På vegne av grunneieren Øra Boligutvikling as, som er vår oppdragsgiver, oversendes herved planforslaget til første gangs behandling i Verdal kommune. Vi vil anmode om at planen tas opp til behandling snarest. Med hilsen Bjørn Inge Klykken Daglig leder Kopi: Øra Boligutvikling as Organisasjonsnummer: Abel Meyers gt. 22 Bankgiro: Tlf Postboks Fax firmapost@arkplan.no 7801 Namsos. Hjemmeside:

37 2 Verdal kommune Verdal kommune DETALJREGULERING FOR ØRMELEN SYD FELDMAKARVEGEN 14 Saksnr.:

38 3 Planident: INNHOLDSFORTEGNELSE SIDE Sammendrag 4 Nøkkelopplysninger 4 Bakgrunn for planarbeidet 4 Planprosessen 5 Planstatus og rammebetingelser 5 Planområdet - eksisterende forhold 5 Beskrivelse av planforslaget 9 Virkninger/konsekvenser av planforslaget 11 Konsekvensutredning 12 Innkomne innspill 12

39 4 1. SAMMENDRAG Det aktuelle området har fått betegnelsen Ørmelen Syd Feldmakarvegen 14. Det ca. 1,3 daa store området ble regulert til boligområde tidlig på 70-tallet. Formålet med planarbeidet er fortsatt å tilrettelegge området for boligbygging, men med en høyere utnyttelsesgrad og bestemmelser som er tilpasset dagens arkitektur. Vår oppdragsgiver har planer om å oppføre en 2-mannsbolig og en enebolig. Det aktuelle området er nå bevokst med lauvskog. 2-mannsboligen har adkomst fra Stor-Ingvalds veg mens eneboligen har adkomst fra Feldmakervegen.. Vegen er ikke gjennomkjørbar. NØKKELOPPLYSNINGER Adresse: Feldmakervegen 14, 7653 Verdal GID: Gnr. 18, Bnr (Eid av Øra Boligutvikling as) Gjeldende planstatus: Reguleringsplan Ørmelen Syd Kommunedelplan Verdal byområde Forslagstiller: Øra Boligutvikling as Grunneier: Øra Boligutvikling as Plankonsulent: Arkplan as Hovedformål i ny plan: Formålet med planen er å tilrettelegge området for bygging av en tomannsbolig og en enebolig. Planområdets areal i daa: 1,3 daa Antall nye boenheter / %BYA: 3/40% Aktuelle problemstillinger: - Foreligger det varsel om innsigelse: Nei Konsekvensutredning: Nei Dato for oppstartsmøte: Kunngjøring av oppstart: Komplett forslag mottatt: BAKGRUNN 1.1 Hensikten med planen. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge et ca 1,35 daa stort område for bygging av en tomannsbolig og en enebolig. 1.2 Utbyggingsavtaler Planen vil ikke utløse krav om utbyggingsavtale iht. Pbl kap Krav om konsekvensutredning Planområdet samsvarer med fastsatt formål i kommuneplanens arealdel. Planforslaget vil ikke utløse krav om konsekvensutredning.

40 5 2. PLANPROSESSEN 2.1 Oppstartsmøte Oppstartsmøte med Verdal kommune ble avholdt Bjørn Kolstad, Robert Keim-Varslot, Oddvar Govasmark, Per Anders Røstad og Bjørn Inge Klykken deltok i møtet. 2.2 Varsel om oppstart Igangsatt planarbeid for området ble annonsert i Verdalingen den og på kommunens hjemmeside. Brev til berørte naboer og offentlig myndighet ble sendt Frist for innspill ble satt til 28 februar. 2.3 Medvirkningsprossess Det er helt fra starten av understreket at medvirkning og åpenhet omkring planarbeidet er ønskelig. 3. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 3.1 Overordnede planer Gjeldende plan er Reguleringsplan for Ørmelen Syd, planident vedtatt og Kommunedelplan for Verdal byområde, planident vedtatt PLANOMRÅDET EKSISTERENDE FORHOLD 5.01 Beliggenhet og størrelse. Det aktuelle området ligger i Ørmelen og omfatter, som tidligere nevnt, eiendommen gnr. 18, bnr I nord grenser området mot Ørmelen barnehage i øst mot Feldmakerveien, i vest mot Stor-Ingvalds veg og i sør mot 18/43 som er ubebygd. Området har et areal på ca 1,3 daa Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk. Planområdet er i dag et skogbevokst areal bestående av lauvtrær. Tilstøtende arealer er hovedsakelig eksisterende boligbebyggelse Stedets karakter, struktur og estetikk/ byform. Eksisterende bebyggelse. Det aktuelle området blir en komplettering av det eksiterende boligområdet. Byggestilen her varierer fra bolighus i en etasje fra 70-tallet til 80-tallsstil i 1 ½ etasje med loft og opplett.

41 6 Flyfoto over planområdet 5.04 Landskap, topografi og vegetasjon, klimatiske forhold - sol og vind. Området er lett bebyggbart i et flatt terreng. Det meste av lauvkogen i området blir fjernet og det blir bra solforhold her hele dagen. Det antas at området er lite vindutsatt Kulturminner og kulturmiljø. Det er ikke registrerte verneinteresser/kulturminner i området. Dersom det oppdages kulturminner under byggearbeidene så gjelder varslingsplikten.

42 Naturverdier Planområdet ligger inne i et eksisterende boligområde og det er ikke spesielle registreringer av dyreliv i det aktuelle området eller i umiddelbar nærhet. Planområdet vurderes ikke spesielt viktig for dyrelivet Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder Planområdet har ingen uteområder som har rekreasjonsverdi Landbruk Området har ingen interesse som landbruksområde slik det er idag Trafikkforhold Adkomst til det aktuelle området blir fra Stor-Ingvalds veg og fra Feldmakervegen, slik det også var innregulert i reguleringsplanen fra Barns interesser Planen berører ikke områder som er av interesse for barn og unge slik det er i dag Sosial infrastruktur, skolekapasitet og barnehagedekning Ørmelen barneskole ligger med en avstand av ca. 500m Verdalsøra ungdomsskole ca. 2 km. Ørmelen barnehage ligger på nabotomta i nord. Verdal Stadion ca. 1 km Verdalsøra Svømmehall ca. 2 km. Coop Prix Ørmelen ca 500m. Avstand til kjøpesenter (Amfi Verdal) ca. 1,5 km Universell tilgjengelighet Området er i dag ikke spesielt opparbeidet og universelt tilgjengelig Teknisk infrastruktur, renovasjon, vann, avløp, EL- og teleanlegg. Kommunalt vann og avløpsledninger kan påkobles i området. Det er kommunal renovasjon. El-kraft påkobles hos NTE. Bredbånd kan tilkobles i området Grunnforhold. Det planlagte boligområdet er ikke grunnundersøkt. I følge løsmassekart består grunnen av elveavsetning. Berggrunnskartet viser at området består av morene, grus, sand, leire, hav-, fjord-, og elveavsetninger.

43 Løsmassekart hentet fra NGU 8

44 Berggrunnskart hentet fra NGU. 9

45 Støyforhold Støykart for området Støykartet viser at støynivået fra E6 har en lavere beregnet verdi enn Lden 55dB. Det er ikke behov for skjermingstiltak utenfor gul sone. T-1442 angir maks støykrav på Lden 55dB for uteplasser og utenfor rom med støyfølsom bruk. Det finnes eksisterende støybegrensende tiltak i området Risiko- og sårbarhet (eksisterende forhold) Det er ingen kjente kilder for luftforurensning, forurensning i grunnen, støyproblem eller ulykkesrisiko. Risiko og sårbarhet for den eksisterende situasjonen blir vurdert i ROS-analysen som er vedlagt planforslaget.

46 11 6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 6.01 Reguleringsformål 12-5 Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg - Boligbebyggelse: Området er regulert til frittliggende boligbebyggelse Arealoppgave. Reguleringsformål Ca. areal i m² Bebyggelse og anlegg : Boligbebyggelse Lekeplass Renovasjonsanlegg Trafo 1248 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur : Fortau Kjøreveg Gang- og sykkelveg Grønn struktur: Naturområde 6.03 Bebyggelsens plassering og utforming Området er plant og bebyggelsen er fordelt på 2 tomter. Bebyggelsen er ikke vist på plankartet. Området er planlagt med en blanding av enebolig på den vestre tomten og 2-mannsbolig på den østre. Bebyggelsen er planlagt i 2 etasjer og utformet i funkis byggestil eller moderne byggestil Høyde og grad av utnytting Planen legger opp til at det bygges boenheter over 2 etasjer med flatt tak. %BYA er satt til 40% Boligmiljø, privat og felles uteoppholdsareal. Planforslaget ligger midt inne i et eksisterende boligområde der det er et eksisterende lekeområde ca 70m nord for boligområdet. Lekeområdet er på 2600m2.

47 Parkering Boenhetene har full parkeringsdekning, både garasje og p-plasser, på egne arealer. Antall plasser skal følge kommunens parkeringsnorm Trafikkløsning, kjøreatkomst, utforming av veger. Kjøradkomst til eneboligen skjer fra Stor Ingvalls veg, mens tomannsboligen har adkomst fra Feldmakervegen. Vegene i området er ikke gjennomkjørbare. 6.9 Tilgjengelighet for gående og syklende. Planforslaget ligger midt inne i et eksisterende boligområde. Gang- og sykkeltrafikken er ivaretatt i tidligere reguleringsplaner for området Sosial infrastruktur Se punkt Universell tilgjengelighet Tiltakshaver har, så langt det er mulig, forsøkt å utforme boligområdet slik at boenhetene er tilgjengelig på like vilkår for så mange som mulig. Utendørs krav om maks stigning 1:20 gjelder fra garasjen og fram til inngangsdøra Teknisk infrastruktur. Renovasjon, vann og avløp, elkraft og teleanlegg Avfall deponeres i felles avfallsløsninger. Felles poststativ er tenkt plassert ved avfallsdeponiet. Området blir tilknyttet kommunalt avløpsanlegg. Det er kommunal renovasjon. Området får vanntilførsel fra kommunalt vannverk. El-kraft tilkobles NTE`s ledningsnett Nettstasjon er innregulert i samarbeid med NTE. Området har bredbåndsdekning og boenhetene kan tilkobles dette Grunnforhold 6.14 Støy Se punkt 5.14 Se pkt Risiko og sårbarhet. Sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått og ligger som et eget vedlegg sammen med planforslaget.

48 VIRKNINGER / KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET. 7.1 Gjeldende planer Planforslaget samsvarer med kommunedelplan for Verdal byområde, byggeområder for boliger. 7.2 Stedets karakter Planforslaget vil naturlig gli inn i eksisterende boligområde og forsterke områdets karakter som et boligområde. 7.3 Kulturminner Se pkt Forholdet til naturmangfold Det er ikke registrert spesielle funn i Artsdatabanken eller Naturbasen i området. Tiltaket er vurdert til ikke å komme i konflikt med NML Rekreasjonsinteresser Planforslaget ligger i et eksiterende boligområde. Interessene knyttet til rekreasjon og lek er ivaretatt i tidligere reguleringsplaner. 7.6 Trafikkforhold Se pkt Barns interesser Den sentralt plassert lekeplassen vil fungere godt som leke- og friluftsområde for barn og unge. Den korte veien til barnehage, skole og idrettsanlegg vil også fungere bra. I tillegg nevnes målsettingen om at all trafikk skal foregå på myke trafikanters premisser. 7.8 Tilgjengelighet Tiltakshaver har, så langt det er mulig, forsøkt å utforme boligområdet slik at boenhetene er tilgjengelige på like vilkår for så mange som mulig. 7.9 Energi Det aktuelle området har en beliggenhet som gir god solinnstråling. Boligene blir prosjektert iht. TEK 10 slik at de får et lavt energibehov og miljøriktig energiforsyning ROS Sjekkliste for vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått. Det er ikke funnet forhold som utløser tiltak i eller utenfor reguleringsområdet Interessemotsetninger Planforslaget søker å løse de innspill og merknader som er kommet og etter det vi kan se er det ingen interessemotsetninger i planen. 8 KONSEKVENSUTREDNING Planforslaget fanger opp alle innspillene som er mottatt. Planforslaget vil ikke utløse krav om konsekvensutredning.

49 14 9 INNKOMNE INNSPILL. Varslingsrunden resulterte i 3 innspill som ankom innen fristen: NTE ber om å bli kontaktet vedr. evt. behov for trafo. Vi har vært i telefonisk kontakt med NTE. De har fått opplysningene de trenger for å vurdere behovet for trafo. Det viste seg at det ikke var behov for trafo Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Landbruksavdelingen er positiv til fortetting av området og har ellers ingen merknader til planforslaget. Miljøvernavdelingen viser til at barn og unge samt funksjonshemmede skal gis anledning til å delta i prosessen. Grenseverdien for støy må overholdes iht. retningslinjene i T Planen må vurderes etter prinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven av Kommunalavdelingen minner om at det skal gjøre en ROS-analyse. Planforslaget ligger i et eksisterende boligområde og mange av disse punktene er ivaretatt i tidligere reguleringsplaner. Barn, unge og funksjonshemmede vil bli hørt når planforslaget sendes på intern høring til forskjellige etater i kommunen bl.a. til barnerepresentanten og rådet for funksjonshemmede. ROS-analyse leveres sammen med planforslaget : Nord-Trøndelag fylkeskommune. Har ingen merknader vedr. planarbeidet, men gjør oppmerksom på varslingsplikten dersom det under arbeid i marken kommer fram gjenstander som viser eldre aktivitet i området. Varslingsplikten formidles.

50

51 Planen er datert: Bestemmelsene er datert: Bestemmelsene er revidert den: Bestemmelsen er revidert etter høringsrunden den VERDAL KOMMUNE DETALJREGULERING FOR ØRMELEN SYD FELDMAKARVEGEN 14 REGULERINGSBESTEMMELSER 1 REGULERINGSFORMÅL 1.1 Området er regulert til: 12-5 Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg - Boligbebyggelse: Området er regulert til frittliggende boligbebyggelse. 2 FELLESBESTEMMELSER 2.2 Estetikk Alle tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven skal, når det gjelder volumer, stilutrykk, materialbruk, farger og lignende utformes på en slik måte at byggetiltaket får en god arkitektonisk og estetisk utforming. Området skal samlet fremstå med et helhetlig preg. 2.3 Parkering Det skal avsettes parkeringsareal iht. følgende: - 1,5 plass pr. boenhet for hovedenheten - 1 plass for utleieenhet. - 0,5 plass for rene hybler. 2.4 Kulturminner Skulle det under bygge- og anleggsarbeid i marken komme fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og Nord- Trøndelag fylkeskommune omgående. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. 2.5 Støy For boliger og utendørs oppholdsarealer skal ekvivalent støynivå ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinjer. Organisasjonsnummer: Abel Meyers gt. 22 Bankgiro: Tlf Postboks Fax firmapost@arkplan.no 7801 Namsos. Hjemmeside: