Innherred samkommune v/ Per Anders Røstad Namsos

Transkript

1 Boligprosjekter Næringsbygg Rehabilitering Prosjektutvikling Byggeledelse Reguleringsplaner Innherred samkommune v/ Per Anders Røstad Namsos Regulering av Tinden Vest i Verdal kommune Vår ref: P:\Poweroffice\Dokumenter\6801\2011\ _BIK_1417.doc Vedlagt oversendes planforslag for Tinden Vest boligområde. Det aktuelle området ligger i sentrum av Verdal by og planforslaget vil samsvare med overordnet plan. Formålet med planen er å få arealet regulert til boligformål med ca 34 boenheter der noen har utleie. På vegne av vår oppdragsgiver Eiendom 1 Bolig as, så oversendes herved planforslaget til første gangs behandling i Innherred samkommune. Vi vil anmode om at planen tas opp til behandling snarest. Med Hilsen Nils Sigurd Klykken Kopi: Eiendom 1 Bolig as v/styreleder Øystein Sende Organisasjonsnummer: Abel Meyers gt. 22 Bankgiro: Tlf Postboks Fax firmapost@arkplan.no 7801 Namsos. Hjemmeside:

2 2 Innherred samkommune Teknisk forvaltning Plan Innherred samkommune DETALJREGULERING FOR TINDEN VEST BOLIGOMRÅDE Saksnr.: Planident: Side 2 av 15

3 3 INNHOLDSFORTEGNELSE SIDE Sammendrag 4 Nøkkelopplysninger 4 Bakgrunn for planarbeidet 4 Planprosessen 5 Planstatus og rammebetingelser 5 Planområdet - eksisterende forhold 5 Beskrivelse av planforslaget 9 Virkninger/konsekvenser av planforslaget 14 Konsekvensutredning 14 Innkomne innspill 15 Side 3 av 15

4 4 1. SAMMENDRAG Det aktuelle området har fått betegnelsen Tinden Vest. Det ca. 12 daa store området vil samsvare med kommunedelplanen for Verdal by som et framtidig boligområde. Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge området for boligbygging med tilhørende garasjer, veier og uteområder. Vår oppdragsgiver har planer om å oppføre 34 boenheter der de fleste er planlagt med utleie. Den ene boenheten lengst nord på området skal bygges på oppdrag fra verdal kommune. Denne boligen vil få et mer tradisjonelt arkitektonisk uttrykk da den glir inn i nabobebyggelsen. En del av bebyggelsen er planlagt med tunløsninger 3 i tallet. Det aktuelle området har tidligere vært et industriområde der det har foregått forskjellige indutriaktiviteter. Høyspentledningen som passerer gjennom området må legges i jord parallelt med Kvislavegen. Adkomsten til området legges til det sørøstre hjørnet av området. All trafikk skal foregå på myke trafikanters premisser. Interne veger er regulert med smal vegbredde (4 m). Vegene er ikke gjennomkjørbare 2. NØKKELOPPLYSNINGER Adresse: Tinden, 7650 Verdal GID: Gnr. 21, Bnr. 36(Eid av Asbjørg Kolberg) Gnr. 21, Bnr. 51(Eid av Asbjørg Kolberg) Gnr. 21, Bnr. 44(Eid av L.E. Bakken AS) Gnr. 19, Bnr. 88(Eid av Verdal Kommune) Gjeldende planstatus: Kommunedelplan Verdal by Forslagstiller: Eiendom 1 Bolig as Grunneier: Asbjørg Kolberg, L. E. Bakken as, Verdal kommune Plankonsulent: Arkplan as Hovedformål i ny plan: Formålet med planen er å få arealet regulert til boligformål med ca 34 boenheter der noen har utleie. Planområdets areal i daa: 12,020daa Antall nye boenheter / %BYA: 38% Aktuelle problemstillinger: - Foreligger det varsel om innsigelse: Nei Konsekvensutredning: Nei Dato for oppstartsmøte: Kunngjøring av oppstart: Komplett forslag mottatt: BAKGRUNN 2.1 Hensikten med planen. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge et ca12 daa stort område i sentrum av Verdal by for boligbygging med tilhørende trafikk- og grøntareal. 2.2 Utbyggingsavtaler Planen vil utløse krav om utbyggingsavtale iht. Pbl kap 17. Side 4 av 15

5 5 2.3 Krav om konsekvensutredning Planområdet samsvarer med fastsatt formål i kommuneplanens arealdel. Planforslaget vil ikke utløse krav om konsekvensutredning. 3. PLANPROSESSEN 3.1 Oppstartsmøte Oppstartsmøte med Innherred samkommune ble avholdt Øystein Sende, Bjørn Kolstad, Robert Keim-Varslot, Ståle Årseth, Åge Isaksen, Oddvar Govasmark og Per Anders Røstad deltok i møtet. 3.2 Varsel om oppstart Igangsatt planarbeid for området ble annonsert i Levangeravisa den og på kommunens hjemmeside. Brev til berørte naboer og offentlig myndighet ble sendt Frist for innspill ble satt til 4 uker etter denne dato. Det ble mottatt 5 innspill innen fristen. 3.3 Medvirkningsprossess Det er helt fra starten av understreket at medvirkning og åpenhet omkring planarbeidet er ønskelig. 4. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 4.1 Overordnede planer Gjeldende plan er Kommunedelplan for Verdal by vedtatt der det aktuelle området er lagt inn som et fremtidig boligområde. 5. PLANOMRÅDET EKSISTERENDE FORHOLD 5.01 Beliggenhet og størrelse. Det aktuelle området ligger midt i Verdal by og omfatter, som tidligere nevnt, eiendommene gnr. 21, bnr. 36, 44 og 51 samt gnr. 19 bnr. 88. I nord grenser området mot eksisterende boliger på Tinden Felt 4 og i øst mot brannstasjonen. De to andre sidene grenser i sør mot Kvislavegen og i vest mot Tindvegen. Området har et areal på 12 daa Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk. Planområdet er i nord et skogbevokst landbruksareal bestående av lauvtrær. Det resterende arealet er et industriområde der det har foregått forskjellig virksomhet gjennom tidene. Tilstøtende arealer er hovedsakelig eksisterende boligbebyggelse bortsett fra mot øst der kommunen har lager og brannstasjon Stedets karakter, struktur og estetikk/ byform. Eksisterende bebyggelse. Det aktuelle området inngår på et vis i Tinden felt 4 som er et eksisterende boligområde. Byggestilen her varierer fra bolighus i 80-tallsstil i 1 ½ etasje med loft og opplett til 2 etasjes firemannsboliger. Side 5 av 15

6 6 I denne delen av Verdal by er det en overgang fra boligbebyggelse til bebyggelse med industriformål. Flyfoto over planområdet 5.04 Landskap, topografi og vegetasjon, klimatiske forhold - sol og vind. Området er lett bebyggbart i et flatt terreng. Lauvskogen på nordsiden av området blir fjernet og det blir bra solforhold her hele dagen. Det antas at området er lite vindutsatt Kulturminner og kulturmiljø. Det er ikke registrerte verneinteresser/kulturminner i området. Dersom det oppdages kulturminner under byggearbeidene så er varslingsplikten tatt inn i bestemmelsene Naturverdier Planområdet ligger midt i Verdal by og det er ikke spesielle registreringer av dyreliv i det aktuelle området eller i umiddelbar nærhet. Planområdet vurderes ikke spesielt viktig for dyrelivet Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder Planområdet ligger midt i Verdal by og har ingen uteområder som har rekreasjonsverdi, bortsett fra uteområdene i selve planområdet. Side 6 av 15

7 Landbruk Området har ingen interesse som landbruksområde Trafikkforhold Adkomst til det aktuelle området blir på den sør/østre delen av området der det i dag er en gang- og sykkelveg. Den blir flyttet litt østover for å gi plass til bebyggelsen og fører til idrettsbane, blandet til skole og svømmehall. Avkjørsel til området blir fra Kvislavegen. De interne veiene i planområdet anlegges med 4m bredde Barns interesser Planen berører ikke områder som er av interesse for barn og unge slik det er i dag Sosial infrastruktur, skolekapasitet og barnehagedekning Ørmelen barneskole ligger med en avstand av ca. 1,8km. Verdalsøra ungdomsskole ca. 2,2 km. Reinsholm barnehage (4 baser) ca. 1,2 km. Fotballbane og friidrettsanlegg - ca. 1,3 km Svømmehall (Verdal svømmehall) ca. 2,2 km Avstand til kjøpesenter (Amfi Verdal) ca. 0,8 km. Butikk (Meny Verdal) ca. 0,7 km. Avstand til bysentrum (festplassen) ca. 0,7 km 5.12 Universell tilgjengelighet Området er i dag ikke spesielt opparbeidet og universelt tilgjengelig Teknisk infrastruktur, renovasjon, vann, avløp, EL-kabler og teleanlegg. Kommunalt vann og avløpsledninger kan påkobles i området. Det er kommunal renovasjon. El-kraft påkobles hos NTE. Høyspent-traseèn går skrått gjennom planområdet og må flyttes og legges i jord parallelt med Kvislavegen. Bredbånd kan tilkobles i området Grunnforhold. Det planlagte boligområdet er ikke grunnundersøkt. I følge kvartærgeologisk kart består grunnen av elveavsetninger. Berggrunnskartet manglet tegnforklaring og ga derfor ingen informasjon. Basert på lokalkunnskap om området, er det i hovedsak sandmasser som følge av elveavsetninger. Med bakgrunn i dette og kvartærgeologisk kart, kan en konkludere med at det ikke er vesentlige geotekniske utfordringer i området Støyforhold Det er liten vegtrafikkstøy. Skjermingstiltak anses ikke nødvendig Side 7 av 15

8 8 Løsmassekart hentet fra NGU Berggrunnskart hentet fra NGU. Side 8 av 15

9 Risiko- og sårbarhet (eksisterende forhold) Det er ingen kjente kilder for luftforurensning, forurensning i grunnen, støyproblem eller ulykkesrisiko. Risiko og sårbarhet for den eksisterende situasjonen blir vurdert i ROS-analysen som er vedlagt planforslaget. 6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 6.01 Reguleringsformål 12-5 Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg - Boligbebyggelse: Området er regulert til frittliggende boligbebyggelse. - Renovasjonsanlegg: Det er innregulert et område for nedgravd avfallsløsning. - Energianlegg: Det er innregulert et område for ny trafo. - Lekeplass: Det er innregulert en lekeplass som skal fungere som en felles leke- og møteplass for området. Lekeplassen skal sikres med gjerde mot trafikkerte områder Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. - Kjøreveg; Det reguleres inn nye kjørbare gangveger inne i planområdet. Vegene avsluttes før vi er inne på tunområdet. - Gang- og sykkelveg; Eksisterende g/s veg flyttes østover i planområdet og innreguleres bak husrekken mot øst. - Gangveg/gangareal: Området er regulert til gangsti Hensynssoner - Frisiktsone: Det reguleres for frisikt iht krav fra Statens vegvesen. Innen sonen på 4x30m skal det ikke være etableringer som hindrer sikt. - Høyspenningsanlegg: Det er regulert inn hensynssone på området for trafo, samt eksisterende høyspentledning i luft. Høyspent-traseèn går skrått gjennom planområdet og må flyttes, legges i jord eller avvikles. Bredden på fareområdet, slik det fremkommer i dag, er utarbeidet med bakgrunn i anbefaling fra NTE. Side 9 av 15

10 10 Hensyn-/Faresone høyspent i luftspenn Side 10 av 15

11 Arealoppgave. Reguleringsformål Ca. areal i m² Bebyggelse og anlegg : Boligbebyggelse Lekeplass Renovasjonsanlegg Trafo Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kjøreveg Gang- og sykkelveg Gangveg (sti) Hensynssoner: Frisikt Høyspentanlegg Side 11 av 15

12 Bebyggelsens plassering og utforming Området er flatt og bebyggelsen er plassert i tre tun og i en sammenkjedet rekke på øst-siden langs adkomstveien. Bebyggelsen er vist på plankartet og fotomontasjen som er vedlagt planforslaget. Området er planlagt med boenheter i 2 etasjer der storparten har utleie. Boligene består av en blanding av kjedehus og eneboliger. Bebyggelsen er utformet i funkis byggestil Høyde og grad av utnytting Planen legger opp til at det bygges boenheter over 2 etasjer med enten pult-tak eller flatt tak. %BYA er satt til 38% Boligmiljø, privat og felles uteoppholdsareal. Planforslaget legger opp til relativt store tunområder som gir muligheter for gode felles utearealer. Ellers er garasjetakene utnyttet som private utearealer. Det skal opparbeides sandlekeplass for de minste barna Parkering Boenhetene har full parkeringsdekning, både garasje og p-plasser, på egne arealer. Antall plasser skal følge kommunens parkeringsnorm. Side 12 av 15

13 Trafikkløsning, kjøreatkomst, utforming av veger. Kjøradkomst til området skjer fra Kvislavegen via de interne vegene i feltet. All trafikk skal foregå på myke trafikanters premisser. Interne veger er regulert med smal vegbredde (4 m). Vegene er ikke gjennomkjørbare. 6.9 Tilgjengelighet for gående og syklende. Gang- og sykkeltrafikken er ivaretatt med at området grenser til gang- og sykkelveg Sosial infrastruktur Se punkt Universell tilgjengelighet Tiltakshaver har, så langt det er mulig, forsøkt å utforme boligområdet slik at boenhetene er tilgjengelig på like vilkår for så mange som mulig. Utendørs krav om maks stigning 1:20 gjelder fra garasjen og fram til inngangsdøra Teknisk infrastruktur. Renovasjon, vann og avløp, elkraft og teleanlegg Avfall deponeres i nedgravde avfallsløsninger. Felles poststativ er tenkt plassert ved avfallsdeponiet. Området blir tilknyttet kommunalt avløpsanlegg. Det er kommunal renovasjon. Området får vanntilførsel fra kommunalt vannverk. El-kraft tilkobles NTE`s ledningsnett Nettstasjon er innregulert i samarbeid med NTE. Området får bredbåndsdekning og boenhetene kan tilkobles dette Grunnforhold Se punkt Rekkefølgebestemmelser 1. Høyspenningsanlegg må bli gjort uvirksomt, fysisk bortflyttet eller lagt i jord, før bebyggelse i hensynssone for høyspent kan starte. Omfanget av hensynsonen vil da utgå. 2. Felles lekeareal skal være opparbeidet og ferdigstilt før nye boliger i det aktuelle området tas i bruk. NTE har påstartet arbeidet med å se på alternativ trase i jord og har ytret en mulighet for ferdigstilling innen en 2-3 års periode Risiko og sårbarhet. Sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått og ligger som et eget vedlegg sammen med planforslaget. Side 13 av 15

14 VIRKNINGER / KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET. 7.1 Gjeldende planer Planforslaget samsvarer med kommuneplanen for Verdal by vedtatt , byggeområder for boliger. 7.2 Stedets karakter Planforslaget vil naturlig gli inn i Tinden felt 4 og forsterke områdets karakter som et boligområde. 7.3 Kulturminner Se pkt Forholdet til naturmangfold Reguleringen vil ikke ta i bruk områder som har spesielle natur- eller biologiske kvaliteter. 7.5 Rekreasjonsinteresser Interessene knyttet til rekreasjon og lek er ivaretatt gjennom lekeplassen og uteoppholdsarealer i forbindelse med tunområdene. 7.6 Trafikkforhold Se pkt Barns interesser Den sentralt plasserte lekeplassen, der det også opparbeides sandlekeplass for de minste barna, vil fungere godt som leke- og friluftsområde for barn og unge. Den korte veien til barnehage, skole og idrettsanlegg vil også fungere bra. I tillegg nevnes målsettingen om at all trafikk skal foregå på myke trafikanters premisser. 7.8 Tilgjengelighet Tiltakshaver har, så langt det er mulig, forsøkt å utforme boligområdet slik at boenhetene er tilgjengelige på like vilkår for så mange som mulig. 7.9 Energi Det aktuelle området har en beliggenhet som gir god solinnstråling. Boligene blir prosjektert iht. TEK 10 slik at de får et lavt energibehov og miljøriktig energiforsyning ROS Sjekkliste for vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått. Det er ikke funnet forhold som utløser tiltak i eller utenfor reguleringsområdet Interessemotsetninger Planforslaget søker å løse de innspill og merknader som er kommet og etter det vi kan se er det ingen interessemotsetninger i planen. 8 KONSEKVENSUTREDNING Planforslaget fanger opp alle innspillene som er mottatt. Planforslaget vil ikke utløse krav om konsekvensutredning. Side 14 av 15

15 15 9 INNKOMNE INNSPILL. Varslingsrunden resulterte i 5 innspill som ankom innen fristen: Statens vegvesen. Oppstartsvarslet inneholder lite informasjon om planarbeidet og avventer uttalelse inntil de mottar planforslaget. SV mottok likelydende varsel som de andre som ble varslet om oppstart planarbeid Naboer til feltet v/svein Olav Granheim: Presiserer at de ikke vil godta at høyspentlinjen flyttes inntil Kvislaveien. Begrunner dette med strålingsfaren. Evt. flytting av høyspentlinjen er kommunisert med NTE og avstandskrav i forbindelse med strålingsfare vil bli ivaretatt Sametinget: Har ingen merknader vedr. planarbeidet, men gjør oppmerksom på varslingsplikten dersom det under arbeid i marken kommer fram gjenstander som viser eldre aktivitet i området. De foreslår en tekst i bestemmelsene som ivaretar deres interesser Teksten tas inn i bestemmelsene Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: Synes oppstartsvarslet var for sparsommelig med opplysninger og forbeholder seg retten til å komme med innspill når de mottar planforslaget. Fylkesmannen mottok likelydende varsel som de andre som ble varslet om oppstart planarbeid Nord - Trøndelag fylkeskommune: Har ingen merknader vedr. planarbeidet, men gjør oppmerksom på varslingsplikten dersom det under arbeid i marken kommer fram gjenstander som viser eldre aktivitet i området. Pålegget er videreformidlet. Side 15 av 15