Kommunalteknisk sjef : Odd Arne Vagle Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for byutvikling Formannskapet Bystyret

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : : O: : L81-43 : Dag Ove Søvik Kommunalteknisk sjef : Odd Arne Vagle Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for byutvikling Formannskapet Bystyret /10 SØKNAD OM EKSPROPRIASJONSSAMTYKKE FOR OPPARBEIDELSE AV FELLES GRØNTAREAL SAMT ADKOMSTVEI FOR SANDVEDPARKEN TERASSE Saken gjelder Søknad om ekspropriasjonssamtykke fra Sandvedparken Terasse AS for opparbeidelse av regulert adkomst til Sandvedparken Terasse samt tilliggende regulert grøntareal. Det søkes også om forhåndstiltredelse. Myndighet Plan og bygningsloven er endret i forhold til paragrafhenvisning, uten at det har betydning for saken. Gammel paragraf står i parentes. Plan og bygningslovens (pbl.) kapittel 16 (gammel 38) gir kommunestyret hjemmel til å innvilge ekspropriasjonsrett for realisering av regulerings- og bebyggelsesplan. Utvalg for byutvikling er med hjemmel i pbl. kapittel 16 (gammel 38 jfr. 8 og i henhold til delegasjonsvedtak i bystyret , delegert myndighet til å gi ekspropriasjonssamtykke etter pbl. 38 på kommunens vegne. Oreigningslovens 25 gir hjemmel til forhåndstiltredelse. Saksbehandlingen i hovedtrekk Søknad fra Sandvedparken Terasse AS om ekspropriasjonssamtykke Varsel om ekspropriasjon av deler av gnr. 43 bnr. 3, frist Uttalelse fra grunneier Ada Skei Gramstad/Ivar Gramstad v/adv. Arne Oftedal Uttalelse fra grunneier Ada Skei Gramstad/Ivar Skei Gramstad v/adv. Arne Oftedal Uttalelse fra Sandvedparken Terrasse AS Selve saken Omsøkt areal er et lite område i reguleringsplan Åsedalen som ble stadfestet av Fylkesmannen Det omsøkte arealet som går over Ada Skei Gramstads eiendom er kjøreadkomst til blokk B2 og B3 i angitt reguleringsplan. Adkomst var også innregulert i den eldre plan fra Reguleringsplan består av en bebyggelse på tre blokker (B1, B2 og B3), hvor blokk B2 og B3 i reguleringsplanens bestemmelser gis adgang til et innhold på 43 og 36 leiligheter. Den omsøkte adkomst var også innregulert i den eldre plan Den nye planen innebærer i den sammenheng ingen realitetsendring for klagers vedkommende. I kommunens behandling av dagens reguleringsplan er det lagt til grunn at Ada Skei Gramstad protesterer på adkomstveien, men at de er villig til å forhandle om salg av arealet. Fylkesmannen understreker imidlertid i reguleringsplanens klagebehandling at det har vist seg at kommunen har lagt til grunn feil forståelse av Ada Skei Gramstads standpunkt vedrørende adkomsten. Hun har ønsket å motsette seg reguleringen av adkomst for de to boligblokkene B2 og B3 over egen grunn (gnr. 43 bnr. 3), og er ikke villig til å forhandle om salg. Side 1 av 4

2 Fylkesmannen har videre understreket at behovet for å bedre trafikksikkerheten på strekningen veier tungt og at dette må gå foran private eiendomsinteresser i området. For øvrig blir det understreket at de privatrettslige forhold må være avklart før utbygging kan skje. Ada Skei Gramstad er ikke villig til å forhandle, samtidig må de privatrettslige forhold skal være avklart før utbygging kan skje. Den eneste gjenværende fremgangsmåte som gjenstår er da ekspropriasjon. Ekspropriasjonssøknad Det søkes om samtykke til ekspropriasjon av grunn til regulert adkomst samt tilliggende felles grønt over gnr. 43 bnr. 3 ihht. pbl. kapittel 16 (gammel 38), da kommunen har krevd at utbygging av blokkene B2 og B3 i reguleringsplan skal ha adkomst i henhold til reguleringsplan. Den regulerte adkomst i 5 meters bredde går langs gnr. 43 bnr. 3. Adkomstens lengde er beregnet å være ca 69 meter. I søknad fremgår det at det er tilbudt kr. 500,- pr kvadratmeter hvor det totale arealet det søkes om er beregnet å være 755 kvadrat meter. Kjøpesum vil da utgjøre ca. kr ,-. Det er anslått at tilbudet ligger 67% over det erstatningsvederlag skjønnsretten eventuelt vil fastsette, basert på nylig fastsatt skjønn for erstatning av grunn til boligformål på Hana og i Gandal. Sandvedparken Terrasse anfører at de har prøvd å gjennomføre forhandlinger med Skei Gramstad i perioden oktober-09 til mars -10. Deres oppfatning er at det ikke har vært mulig å få gjennomført forhandlinger. Framsatte tilbud er blitt avvist av Gramstad og invitasjon til forhandlinger er ikke blitt besvart. Ekspropriat Ada Skei Gramstad Grunneier ved adv. Arne Oftedal mener at det ikke har vært forhandlinger med utbygger, Sandvedparken Terrasse AS. Det bes også om at det sees på uttalelsene fra byplansjefen i forbindelse med vedtakelsen av reguleringsplanen våren 2009 hvor det ble uttalt som svar på innsigelsene/merknadene fra grunneier Gramstad: Planen endrer ikke eiendomsforholdet. Dette kan kun avgjøres ved forhandlinger og kjøp av eiendommen. Det blir også understreket i forbindelse med begrunnelsen at klagen fra Gramstad på reguleringsplanen ikke ble tatt til følge. Det er vist til at Rådmannen framhevet i vedtak av at: Når det gjelder eiers rettigheter og spørsmålet om erstatning, må utbygger innløse grunnen, før tiltaket kan gjennomføres. Advokat Oftedal mener at kommunaldirektør og byplansjef legger til grunn at utbygger skal løse forholdet til andre grunneiere på en frivillig måte, via forhandlinger. Det gis også i uttalelsesbrevet informasjon om at Sandvedparken Terrasse AS er tilskrevet med anmodning om å bli innkalt til forhandlingsmøte, herunder bedt om bekreftelse på at kostnadene til vår juridiske bistand blir dekket i samsvar med vanlig praksis. Det stilles spørsmålstegn ved at det er varslet forhåndstiltredelse i og med at det ikke er igangsatt rivningsarbeider eller andre grunnarbeider som utbygger selv eier. Rådmannens vurdering av søknad om ekspropriasjonssamtykke Opparbeidelse av den regulerte adkomst til og langs tomta er et vilkår for deling og bebyggelse av området i henhold til pbl. kapittel 18 (gammel 67). Sandvedparken Terrasse AS er i forbindelse med deling og utbygging av reguleringsplanen blitt pålagt å opparbeide det omsøkte arealet. Vilkår for å kunne gi samtykke til ekspropriasjon av grunn til adkomst er at det foreligger en gyldig og bindende reguleringsplan, og at Side 2 av 4

3 opparbeidelsen av anleggene som nødvendiggjør erverv av grunnen er pålagt utbygger i medhold av pbl. kapittel 18 (gammel 67). I dette tilfellet foreligger det en gyldig plan for området som er vedtatt av bystyret i 2009 og stadfestet av fylkesmannen i Det ble i reguleringsprosessen foretatt en totalvurdering dels ut fra Ada Skei Gramstads innsigelser og de innsigelser som ble gjort fra Statens Vegvesen. Sandnes kommune skal vurdere om de materielle krav etter kapittel 16 (gammel 38) er oppfylt. Det foreligger som sagt en bindende reguleringsplan jfr. pbl. kapittel 16, og det foreligger krav om opparbeidelse etter pbl. kapittel 18 (gammel 67). De absolutte materielle kravene er dermed oppfylt. Selv om det ikke er et eksplisitt krav i pbl. kapittel 16 (gammel 38) å foreta en mer til gunst enn skade vurdering, skal kommunen på et skjønnsmessig grunnlag vurdere om inngrepet er ønskelig og rimelig, ut i fra hensynet til ekspropriaten og ut fra en samfunnsmessig vurdering. Utgangspunktet er at ekspropriasjonssamtykke må kunne gis dersom ikke særlige grunner taler i mot. Det forutsettes i lovens system at interesseavveiningen som myndighetene skal foreta ved enhver ekspropriasjon, er ivaretatt i forbindelse med reguleringsplanen. Der det er oppstått etterfølgende endringer kan slike endringer være et moment som kan tale mot at samtykke gis. I dette tilfellet er det såpass kort tid mellom stadfesting av reguleringsplanen og søknad om ekspropriasjonssamtykke at det ikke er kommet fram opplysninger som tilsier at planen ikke bør realiseres. Det er derimot med tanke på at reguleringsplanen fra 1988 viste adkomst på samme område som dagens reguleringsplan, som gjør at løsningen bør realiseres. I tillegg har en også fått en ulykkesstrekning som det omtvistede areal gir bedring av. Det er et uttalt mål at en ved utbygging av nye boligfelt skal søke å bevare kvalitet i boligområdene. Utbyggingen vil i svært liten grad forringe Ada Skei Gramstads eiendom. Det vil gi noen mer ulemper i form av økt støy, støv og trafikk basert på antallet leiligheter i blokk B2 og B3. Når man derimot merker seg at regulert areal på Skei Gramstads eiendom som vender mot det omsøkte areal er regulert til erverv, må disse ulemper gis beskjeden vekt. Det er også regulert en tilliggende støyskjerm til det omsøkte areal som vil skjerme mot støy. Denne vil bli oppgradert etter dagens standarder. En eventuell søknad om deling av Ada Skei Gramstads eiendom ville, også for henne, utløst krav om opparbeiding av den regulerte adkomst. Å gjennomføre en vedtatt reguleringsplan vil i de fleste tilfeller ha en samfunnsmessig egenverdi. I denne saken vil man få en vesentlig forbedret sikkerhet på en ulykkesstrekning. Konsekvensene ved opparbeidelse av den regulerte kjøreadkomst for Skei Gramstads eiendom vurderes å være av beskjeden karakter. En opparbeidelse vil være med på å oppfylle pbl. kapittel 18 (gammel 67) ved lovlig atkomst. Dette vil kunne påvirke verdien til Skei Gramstads eiendom i positiv retning, dersom dette vurderes i forhold til salg eller deling av eiendommen. Hensynet til at byens befolkning og profesjonelle aktører skal kunne forholde seg til lovlig vedtatte planer på en forutsigbar måte, taler for at samtykke til ekspropriasjon bør gis. Sandvedparken Terrasse AS har tilbudt Skei Gramstad kr. 500,- per kvadratmeter som er beregnet å være på totalt 755 kvadrat meter. Utbyggers tilbud ligger trolig langt over det en kan forvente å oppnå ved en vederlagsfastsettelse i skjønnsretten. Forhåndstiltredelse I henhold til oreigningsloven 25 er det anledning til å gi tillatelse til forhåndstiltredelse før skjønnsbegjæring fremmes, dersom det kommer til å medføre urimelig tidhefte å bia til skjønnskravet er framsett. Det er fylkesmannen som kan gi samtykke til forhåndstiltredelse etter loven. Forhåndstiltredelse kan gis etter at lovlig ekspropriasjonsvedtak er fattet, i dette tilfellet et endelig ekspropriasjonssamtykke. Sandvedparken Terrasse AS har jobbet i lengre tid med dette prosjektet. Da det ble fremmet klage på reguleringsplanen som ble oversendt fra kommunens side , så man ikke for seg en behandlingstid på denne, dvs. fram til avslutning Side 3 av 4

4 Vurderingstemaet ved søknad om forhåndstiltredelse er ekspropriatens behov for rask tiltredelse contra grunneiers behov for å beholde arealet lengst mulig. Rådmannens mening er at grunneiers vilje til å beholde arealet lengst mulig ikke er en vektig begrunnelse, så lenge inngrepet er begrenset til å gjelde realisering av godkjent plan, sikring av en ulykkesstrekning samt er et areal av så vidt beskjeden karakter. Rådmannen vil anbefale forhåndstiltredelse. Prosjektet medfører også trafikksikring som følge av at en ny trygg adkomst til RV 44 etableres. Forslag til VEDTAK: 1. Ekspropriasjonssamtykke etter kapittel 16 (gammel 38) gis. 2. Søknad om samtykke til forhåndstiltredelse etter oreigningsloven 25 anbefales, og oversendes fylkesmannen for avgjørelse. RÅDMANNEN I SANDNES, Tore Sirnes Rådmann Per-Harald Nilsson Kommunaldirektør Vedlegg: Søknad fra Sandvedparken Terasse AS om ekspropriasjonssamtykke Varsel om ekspropriasjon av deler av gnr. 43 bnr. 3, frist Uttalelse fra grunneier Ada Skei Gramstad/Ivar Gramstad v/adv. Arne Oftedal Uttalelse fra grunneier Ada Skei Gramstad/Ivar Skei Gramstad v/adv. Arne Oftedal Uttalelse fra Sandvedparken Terrasse AS Kopi: Ada Skei Gramstad/Ivar Gramstad, Skeielunden 9, 4301 Sandnes Sandvedparken Terrasse v/norconsult AS, Postboks 130, 4065 Stavanger Simonsen Advokatfirma DA v/adv. Oftedal, Postboks 370, 4087 Stavanger Side 4 av 4

5 Utvalg for byutvikling sak 116/10 vedlegg 1

6 Utvalg for byutvikling sak 116/10 vedlegg 2 Komunalteknikk Ada Irene Skei Gramstad Skeilunden SANDNES Sandnes, Deres ref: Vår ref: Saksbehandler DOS Arkiv: O: : L81-43 Varsel om ekspropriasjon av deler av gnr. 43 bnr. 3 Sandnes kommune har mottatt henvendelse den 17/ fra Sandvedparken Terasse AS v/ Armand Skandsen om kommunens samtykke til ekspropriasjon av grunn til regulert felles grønt og veiareal over deler av gnr. 43 bnr. 3. Det omsøkte arealet fremgår av vedlagte søknad og kartmateriale. Området er regulert i reguleringsplan nr Det omsøkte arealet er pålagt opparbeidet i forbindelse med fradeling og opparbeidelse av boligtomter, med hjemmel i plan og bygningslovens 67 samt gjeldende reguleringsplan. Plan og bygningslovens 38 gir kommunen hjemmel til å innvilge ekspropriasjonsrett for realisering av regulerings og bebyggelsesplan. Formannskapet er med hjemmel i 38 jf. 8 og i henhold til delegasjon delegert myndighet til å gi ekspropriasjonssamtykke etter plan og bygningsloven på kommunens vegne. Kommunen skal vurdere hvorvidt inngrepet er ønskelig og hensiktsmessig. Videre skal kommunen foreta en interesse avveining i saken, hvorvidt inngrepet er tvillaust meir til gagn enn skade jf. Oreigningslovens 2 annet ledd. Vi gjør oppmerksom på at De etter Oreigningslovens 28 fra nå av ikke har adgang til å råde rettslig over eiendommen (dvs. selge, pantsette og lignende.) uten samtykke fra kommunen. Uten slikt samtykke har de heller ikke adgang til å gjøre noe med eiendommen som kan hindre, volde vanskeligheter eller fordyre påtenkt inngrep. Det kan fra kommunens side være aktuelt å tiltre grunnen før ekspropriasjonsskjønnet er avholdt. De bes derfor om å opplyse om det gis samtykke til forhåndstiltredelse og eventuelt oppmåling av arealene. Dersom slikt samtykke ikke blir gitt, vil kommunen vurdere å fremme forslag om å søke fylkesmannen om samtykke til forhåndstiltredelse. Dette vil medføre at arealet kan tiltres før ekspropriasjonsskjønnet er avholdt, jf. Oreigningslovens 25. Kommunen skal i henhold til forvaltingslovens 16 og 17 sørge for at saken er godt nok opplyst, og gi partene anledning til å uttale seg før vedtak treffes. Grunneier av gnr. 43 bnr. 3, Ada Irene Skei Gramstad bes derfor om å komme med merknader til søknaden. Merknadene bør inneholde eventuelle særlige hensyn som taler mot å gi Sandvedparken Terasse AS slikt samtykke, og Postadresse: Postboks 583 Besøksadresse: Komunalteknikk, Hoveveien 30, 4305 Sandnes. Telefon: / Fax: Sandnes - i sentrum for framtiden. Romslig, modig og sunn

7 herunder hvilke konsekvenser et ekspropriasjonssamtykke vil få for den gjenværende del av den berørte eiendommen. Frist for uttalelse settes til fredag 12 mars Dersom det i merknadene kommer frem nye opplysninger, vil disse eventuelt måtte legges frem for søkerne til uttalelse. Når saken anses tilstrekkelig opplyst, vil administrasjonen komme med innstilling og forslag til vedtak i Formannskapet. Kopi av innstilling og forslag til vedtak vil bli sendt partene til informasjon. Utvalgets vedtak vil være et vedtak som vil kunne påklages til fylkesmannen jfr. Plan og bygningslovens 15. Med hilsen Odd Arne Vagle Kommunalteknisk sjef Dag Ove Søvik Jurist/forhandler utbyggingsavtaler Vedlegg: Søknad om ekspropriasjonssamtykke Reguleringsplan med bestemmelser Kartutsnitt med anvisning av omsøkt areal Avtaleutkast fra utbygger til grunneier Avslag på avtaleutkast Kopi: Ivar Gramstad m/vedlegg. Skeilunden 9, 4318 Sandnes.

8 Utvalg for byutvikling sak 116/10 vedlegg 3

9

10 Utvalg for byutvikling sak 116/10 vedlegg 4

11 Utvalg for byutvikling sak 116/10 vedlegg 5

12

13

14

15

16

17

18

19

20