Saksprotokoll. Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Bassengbakken 2, Innherredsveien 22 A, 24, 26 og 28 og Trenerys gate 11, sluttbehandling

Transkript

1 Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: Sak: 139/13 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Bassengbakken 2, Innherredsveien 22 A, 24, 26 og 28 og Trenerys gate 11, sluttbehandling Resultat: Behandlet Arkivsak: 13/22130 VEDTAK: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Bassengbakken 2, Innherredsveien 22A, 24 og 26, Trenerys gate 11 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Agraff AS og JSTA AS, datert , sist endret , med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Behandling: Fungerende ordfører Knut Fagerbakke (SV) fremmet innstillingen. Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bystyret

2 Saksframlegg Detaljregulering av Bassengbakken 2, Innherredsveien 22 A, 24, 26 og 28 og Trenerys gate 11, sluttbehandling Arkivsaksnr.: 13/22130 Forslag til innstilling: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Bassengbakken 2, Innherredsveien 22A, 24 og 26, Trenerys gate 11 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Agraff AS og JSTA AS, datert , sist endret , med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Sammendrag Hensikten med planen er å gjøre endringer i gjeldende plan, r , Trekanttomten på Nedre Elvehavn. Gjeldende plan legger til rette for ny forretnings- og kontorbebyggelse, samt en ny offentlig park. Forslag til mindre endring av reguleringsplan r Bassengbakken 2 m.fl. ble sendt på høring til berørte parter. På grunn av manglende enighet med naboer behandles omsøkte endringer nå som en ny reguleringsplan, jamfør Foreslåtte endringer er i hovedsak identiske i foreliggende planforslag som i forslag til mindre endring datert Planforslaget legger til rette for at deler av arealet regulert til kontor endres til bolig. Videre er det en justering av innregulerte volum for planlagt kontorbebyggelse på grunn av ny teknisk forskrift og behov for noe ekstra areal i sjette etasje. Adkomst for eksisterende bebyggelse samles, slik at all adkomst til eksisterende bebyggelse blir fra Trenerys gate, over fortau langs Gråmølna. Formål justeres noe, slik at reguleringsformål stemmer med det som er planlagt bruk; det legges inn fortau mellom planlagt bebyggelse og park, og renovasjonsanlegg mellom eksisterende bebyggelse og planlagt park. Plassering av bygninger beholdes som i gjeldende plan. Arealet som reguleres til park justeres noe slik at utstrekning av parken på planområdet stemmer overens med det som vil bli reell utforming. For øvrig er hensikten den samme som i gjeldende plan. 1

3 Figur 1: Plankart for gjeldende plan (venstre) og plankart for planforslag (høyre) Naboer har reagert på endring av formål fra forretning/kontor til forretning/bolig, økt høyde og endret adkomst. Hovedutfordringen i planarbeidet er å få til boliger med god boligkvalitet, og samtidig oppnå en best mulig tilpasning til den eksisterende bebyggelsen. Rådmannen mener de omsøkte endringene er akseptable, og ikke bryter med hva man må kunne forvente i en tett bysituasjon, og at planen slik den nå foreligger er i tråd med målsetninger i kommuneplanens arealdel og miljøpakken. Figur 2: Illustrasjon av foreslåtte høydeendringer og arealendringer sammenlignet med gjeldende reguleringsplan. Rødt illustrerer tillegg i volum (økt grunnflate og/eller høyde), og blått illustrerer redusert høyde. 2

4 Bakgrunn Komplett planforslag er innsendt Planforslaget er utarbeidet av JST Arkitekter AS og Agraff AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Trekanttomten, Nedre Elvehavn AS. Planområdet omfatter disse eiendommene: - Gnr/bnr 410/589 som eies av Nedre Elvehavn AS - 410/166, 649 og 171, som er eksisterende bebyggelse med flere grunneiere - 410/712 og 706 som eies av Trondheim kommune. Oppstart av planarbeidet ble varslet Høring og offentlig ettersyn Planforslaget ble sendt på høring/offentlig ettersyn og kunngjort Frist for merknader ble satt til Tidligere vedtak og planpremisser Det innsendte planforslaget ble i delegasjonsvedtak NR:FBR 1995/13, , vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Risiko- og sårbarhetsanalyse Relevante temaer som er utredet er: grunnforhold (kvikkleireskred), forurenset grunn og trafikksikkerhet. De fleste temaene er allerede utredet og funnet løsninger for i gjeldende plan. Trafikkavviklingen er justert i dette planforslaget, og vurdert på nytt. Planstatus Kommuneplanens arealdel Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til sentrumsformål og grønnstruktur. Planområdet omfattes av bestemmelser vedrørende havstigning og Nidelvkorridoren. Parkering og uterom skal følge bestemmelser for indre sone. Planområdet ligger innenfor hensynssone for kulturmiljø, nr Nedre Elvehavn, med tilhørende retningslinjer. Gjeldende reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan er r Bassengbakken 2, Innherredsveien 22A, 24, 26, 28 og Trenerys gate 11. Andre relevante vedtak Planområdet tilsvarer felt B2 i reguleringsplan r0560y Nedre Elvehavn, Innherredsveien 18, område A1, B2, B3 og G3, vedtatt I 2007 ble område G3 i reguleringsplan r0560 Y omregulert for å kunne etablere et tilbygg til Gråmølna hvor det opprinnelig var regulert en offentlig plass. I vedtaket ble følgende krav gitt: I bebyggelsesplan for felt B2 skal det legges inn tjenlig uteareal for spesielt Innherredsveien 22A. Dette ble fulgt opp i gjeldende plan, r , hvor et område ble avsatt til offentlig park. Dette området videreføres i dette planforslaget, dog med enkelte justeringer slik at regulert formål samsvarer med reell planlagt utforming/bruk. 3

5 Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet og størrelse Området er den såkalte Trekanttomten på Nedre Elvehavn. Planområdet er avgrenset av Trenerys gate, Bassengbakken og Innherredsveien, samt museet Gråmølna. Planområdet for ny plan har samme arealavgrensning som gjeldende reguleringsplan, og omfatter et areal på m 2. Planområdet er det siste utbyggingsområdet på Nedre Elvehavn, og fullfører en tretti år lang utvikling av området. Figur 3: Oversiktskart over Nedre Elvehavn. Planområdet er stiplet. Laveste punkt på planområdet er c+3,3 (fortauhjørne mot bassenget). Stormflo år 2050 er beregnet til c+2,84 og stormflo år 2100 er beregnet til c+3,14 (høydereferanser i NN2000). Eksisterende bebyggelse og bruk av grunnen Det er tre bygninger med boliger og forretning innenfor planområdet i dag; Innherredsveien 22A, 24 og 26. Det er omtrent 10 arbeidsplasser til sammen i forretningslokalene i første etasje i Innherredsveien 22A, 24 og 26. Det er totalt 22 eksisterende boenheter; ni i 22A, ni i 24 og fire i 26. Resten av planområdet benyttes til brakker og parkering. Innherredsveien 22A, 24 og 26 har innganger til forretninger og boliger, samt parkeringsplasser på sine tomter. Grunnforhold Geoteknikk I geotekniske rapport fra Multiconsult, blir det gjort oppmerksom på at det er anleggsfasen som er utfordringen ved utbygging på tomten, og at dette må hensyntas, spesielt i forhold til Innherredsveien 22A, 24 og 26. I anleggsfasen må det anlegges en byggegrop oppstøttet av spunt, og bygget må fundamenteres på pæler. Geoteknisk prosjektering og rapportering er sikret i bestemmelse 9.2 i gjeldende plan. Denne videreføres i forslag til ny plan. 4

6 Forurensing i grunnen Det er blitt utført en miljøteknisk grunnundersøkelse av planområdet av Multiconsult. Det er påvist fyllmasser av varierende kvalitet ned til ca 3 m under terreng og forhøyede konsentrasjoner av arsen, bly, kobber, kvikksølv, sink og PAH i flere av prøvepunktene. I tre av femten punkter ble det påvist et forurensningsnivå som klassifiserer massene som sterkt forurenset. Sikring og graving av forurensede masser på stedet er ivaretatt av bestemmelse 9.1 i gjeldende reguleringsplan. Denne videreføres i forslag til ny plan. Kulturminner i grunnen Vitenskapsmuseet ved NTNU har tilkjennegitt at området har potensial for tilstedeværelse av maritimt tilknyttede kulturminner under bakkenivå vernet av Kml 14. Området er en tidligere sjø-/strandsone og det kan befinne seg kulturminner i form av vrak i området som tenkes utbygd. Arkeologi er ivaretatt i bestemmelse 9.3 i gjeldende plan. Denne videreføres i forslag til ny plan. Rekreasjonsverdi Aktivitet barn og unge, uterom Store deler av reguleringsområdet er i dag parkeringsplass og det er ikke registrert brukt av barn og unge. Dette gjelder også arealene mellom de eksisterende boligene i Innherredsveien 22A, 24 og 26. Bakgårdene til de eksisterende boligene, nr 22A, 24 og 26, er henholdsvis 120 m 2, 225 m 2 og 99 m 2, og benyttes i hovedsak til parkering og renovasjon. Stedets karakter Topografi Planområdet avslutter Nedre Elvehavn-strukturen mot sør-øst. Planområdet er synlig fra de fleste kanter; fra Rosenborgbassenget, Trenerys gate, og når en kommer Innherredsveien fra Buran. Tomten har visuell kontakt med sjøen i Rosenborgbassenget. Antikvarisk verdifull bebyggelse Innherredsveien 22A, 24 og 26 har antikvarisk verdi klasse C. Disse husene ligger i hensynssone bevaring kulturmiljø i gjeldende reguleringsplan. Nr 24 og 26 er trehus med karakter som husene på Møllenberg, mens nr 22A er en murgård i jugendstil. Bebyggelsens struktur og form Bebyggelsen rundt planområdet består i hovedsak av nybygg på 5 til 7 etg. Planområdet avslutter kvartalet med Hotell Scandic i Innherredsveien. Området danner også en vegg i Bassengbakken, ut mot Bassengbakken 1. En av de nærmeste naboene, Gråmølna, er et lavt solitærbygg. Trafikkforhold Åpning av Strindheimtunnelen forventes å medføre en reduksjon av trafikkmengden i Innherredsveien i forhold til dagens situasjon. Delstrekningen av Innherredsveien langs planområdet er beregnet å få en ÅDT på 5900, mot dagens ÅDT på Pirbrua vil få en vesentlig økning (fra ÅDT=5270 til ÅDT=21000), mens Nidelv bru vil få en reduksjon av trafikken (fra ÅDT= 6200 til ÅDT=3600). Gang- og sykkeltilbud, skoleveg Det er opparbeidet fortau langs ytterkanten av planområdet Innherredsveien, Bassengbakken og Trenerys gate. I tillegg er det innregulert fortau fra Trenerys gate til Innherredsveien i gjeldende plan. Det pågår en prosess om erverv av dette arealet. 5

7 Fortauet har direkte forbindelse med lysregulert overgang over Innherredsveien. I tillegg til fortau er det sykkeltilbud langs Thaulowkaia. Kollektivtilbud Planområdet ligger langs kollektivbuen, og har et godt kollektivtilbud. Nærmeste bussholdeplass er Strandveien ca 250 meter i gangavstand, her går flere busser med forbindelse østover og inn mot sentrum. Flybussen stopper også ved denne bussholdeplassen. Trønderbanens stopp Lademoen/Nedre Elvehavn i Strandveiparken ligger ca 275 meter i gangavstand fra planområdet. Trafikksikkerhet Området har vært brukt til parkeringsplass. Offentlige fortau og overgangsfelt er opparbeidet og fungerer godt. Annen infrastruktur Fjernvarme Reguleringsområdet ligger innen et eksisterende konsesjonsområde for fjernvarme. Noe omlegging av ledninger må gjennomføres. Ny bebyggelse skal tilkobles fjernvarmenettet. Kapasitet for vannforsyning og avløp Kommunale vann- og avløpsledninger ligger i vei og fortau. Planområdet har tilfredsstillende VAanlegg. Før sluttbehandling ble det kontrollert at det er tilstrekkelig frihøyde under utkraget volum med tanke på vedlikehold av VA-anlegg i fortau. Minimum frihøyde over offentlig areal er satt til 3,3 meter. Ledningsnett elektrisitet Det er mottatt oversikt over ledningsnett fra Trondheim Energi. Det må flyttes på høyspentkabler, lavspentkabler og noe annet utstyr. Beskrivelse av planforslaget Oppsummering av hovedendringer i planforslaget i forhold til gjeldende plan: - Gesimshøyder på planlagt bebyggelse: Bebyggelse mot Bassengbakken/Innherredsveien foreslås høyere, mens lavblokkbebyggelse langs parken foreslås lavere (se figur 2). - Frihøyde under utkragede bygningsvolum foreslås noe lavere (se figur 2, 7, 8 og 9). - Portrom ut mot Bassengbakken foreslås flyttet til gavlvegg langs Innherredsveien 22A, slik at all eksisterende bebyggelse får adkomst fra Trenerys gate (se figur 4). - Formålsgrense foreslås flyttet slik at innregulert lavblokk endres fra forretning/kontor til forretning bolig (se figur 1). - Sjette etasje i planlagt bebyggelse mot Bassengbakken/Innherredsveien foreslås endret fra teknisk etasje til kontorareal, og utvidet med ca 285 m 2 (se figur 2, 6, 7 og 8). - Renovasjonsløsning foreslås med nedgravd container for både planlagt boligbebyggelse og eksisterende bebyggelse (se figur 5). - Samlet tillatt over bakken reduseres fra 6080m 2 til 5800 m 2 (reduksjon på 280m 2 ). - Det legges inn fortau mellom planlagt bebyggelse og park, i tråd med planlagt utomhusplan (se figur 1). Den videre teksten beskriver planforslaget som en helhet for å gi et sammenhengende bilde. 6

8 Planlagt arealbruk Den eksisterende bebyggelsen langs Innherredsveien reguleres som forretning/bolig, og ny bebyggelse reguleres som henholdsvis kontor/forretning og forretning/bolig. Ubebygd areal reguleres til offentlig park og fortau. Arealbruksformål i planen Forretning/ Bolig FB_2 Forretning/ Bolig FB Forretning/ Kontor FK Sum alle byggeformål Park Sum grunnareal 380 m m m m m 2 Utnytting planlagt bebyggelse 900 m m m 2 Utnytting planlagt bebyggelse under terreng Felles kjeller med FK 1840 m m 2 Areal på eksisterende bebyggelse - over terreng - under terreng 2100 m m 2 0 m 2 0 m 2 Boliger m 2 0 m m m 2 Arbeidsplasser ca 5 personer ca 10 pers. ca 345 pers. ca 360 pers. Maksimalt tillatt bruksareal for ny bebyggelse, maks : 5800 m 2 Eksisterende bebyggelse : 2100 m 2 Samlet bebyggelse: 7900 m 2 Areal planområde: 4900 m 2 %-: 161 % Samlet BYA bebyggelse: 2630 m 2 %-BYA: 54 % 7

9 Figur 4: Planlagt adkomst og parkering Eksisterende bebyggelse, formål Bolig/forretning FB Eksisterende bebyggelse omfatter murbygningen Innherredsveien 22A, og trehusene Innherredsveien 24 og 26. Bebyggelsen ligger innenfor sone med angitt særlig hensyn. Bevaring kulturmiljø (570) i gjeldende plan. Hensynssonen videreføres i planforslaget. Det foreslås at eksisterende bebyggelse Innherredsveien 22A, 24 og 26 får biladkomst fra Trenerys gate, og over fortauet langs Gråmølna (bestemmelsesområde #3). Nr 24 og 26 får adkomst videre langs gårdsrommet til Innherredsveien 22A (bestemmelsesområde #2), og videre via portrom langs gavlveggen til Innherredsveien 22A (bestemmelsesområde #1). Dette er sikret i bestemmelsene. Parkering skjer på egen tomt for den eksisterende bebyggelsen. Det er avklart i gjeldende plan at den eksisterende bebyggelsen ikke kan ha biladkomst fra Innherredsveien. Videre er det avklart at deler av eiendommene til Innherredsveien 22A og Trenerys gate 11, langs Gråmølna, skal innløses av kommunen, da dette arealet ble regulert til fortau i gjeldende plan. Planlagt bebyggelse, formål Bolig/forretning FB_2 (lavblokk) I dette formålsområdet planlegges en lavblokk i tre etasjer, med forretning i første etasje og bolig i andre og tredje etasje. Maksimalt angitt for området er 900 m 2. Areal under bakken inngår ikke i beregningsgrunnlaget. Det er planlagt 10 toroms leiligheter på ca 50 m 2. Det er vurdert før sluttbehandling at det ikke er behov for en bestemmelse om variert boligstørrelse. Lavblokken danner et nytt indre gårdsrom sammen med eksisterende bebyggelse. Høyden på lavblokken er fastsatt til c+15,2 på plankartet. Dette er en reduksjon på 0,6 meter i forhold til gjeldende plan, og denne høyden forholder seg nå til gesims på eksisterende bebyggelse. Reduksjon i høyden i forhold til gjeldende plan er positivt for eksisterende bebyggelse, og tillater 8

10 at det slipper inn mer kveldslys til Innherredsveien 24 og 26, som har mange vinduer vendt mot nordvest (se figur 2). Adkomst til forretning blir fra fortaussone mellom parken og bebyggelsen. Gang- og sykkeladkomst til de nye boligene blir fra portrommet mot sørøst (bestemmelsesområde #1). Biladkomst til boligene er via innkjøring til parkeringskjeller på Bassengtomta. Heis fra p-kjeller og internt i bebyggelsen, samt til takterrasse, sikrer universell tilgjengelighet til boligene. Takterrasse på lavblokken tenkes delt mellom boligdel og kontordel i formålsområde FK. Det planlegges balkonger/franske dører mot parken for boligene i andre og tredje etasje i lavblokken. Begrensningen på disse er angitt i bestemmelse 3.4: Det tillates balkonger som strekker seg maksimalt 0,5 m utover byggelinjen på fasaden til det regulerte volumet FB_2 mot nordvest. Balkongene kan ha et samlet areal på 5 m 2 per etasje. Planlagt bebyggelse, formål Forretning/Kontor FK I dette formålsområdet planlegges en hovedblokk på seks etasjer ut mot Bassengbakken/ Innherredsveien. Blokkens utnyttelse er satt til maks 4900 m 2. Areal under bakken inngår ikke i beregningsgrunnlaget. Høyeste tillatte gesimshøyde er satt til c+27,7. Hovedblokken forholder seg volummessig til Bassengbakken 1, på motsatt side av vegen. Gesimshøyder samsvarer på begge sidene av Bassengbakken og skaper et helhetlig gateløp. Formen på bygget ellers foreslås justert noe i forhold til i gjeldende plan: - Det foreslås redusert frihøyde under utkraget volum mot Innherredsveien. - Det foreslås redusert frihøyde under utkraget volum ved parken/mot Bassengbakken. - Økt omfang for sjette etasje, som også foreslås endret fra teknisk rom til kontor. - Redusert høyde for femte etasje (0,2 meter). - Økt høyde på sjette etasje (0,3 meter). Gang- og sykkeladkomst er lagt til hovedinngang mot Bassengbakken. Bilatkomst er fra parkeringskjeller under bygget og parken. Heis gir adkomst fra p-kjeller og videre opp i bygningen. Varelevering er regulert inn som en lomme i Bassengbakken og går inn hovedinngangen i Bassengbakken. Parkering for planlagt bebyggelse Det er planlagt 52 parkeringsplasser, hvorav 3 er HC-plasser, i parkeringskjeller under ny bebyggelse og park. Av disse er 8 tiltenkt boliger i FB_2, og 44 er tiltenkt kontor og forretning i FK. Adkomst til parkeringskjelleren er i kulvert under Trenerys gate via parkeringskjeller til Solsiden butikksenter. Sykkelparkering er planlagt ved hovedinngang i Bassengbakken, og i gårdsrommet mellom planlagt bebyggelse og eksisterende bebyggelse i Innherredsveien 26. Renovasjon Søppelhåndtering er planlagt med avfallsrom for næringsbebyggelsen, og nedgravd container for eksisterende bebyggelse og ny boligbebyggelse (se figur 5). Til førstegangsbehandling ble det foreslått avfallsrom i lavblokken, felles for ny bebyggelse og eksisterende bebyggelse. I tråd med KPA er dette endret til nedgravd container. Denne endringen medfører behov for utvidelse av regulert fortau langs Gråmølna, slik at det blir plass for renovasjonsbil langs Gråmølna. Dette anses som den beste løsningen, med tanke på trafikksikkerhet for fotgjengere i 9

11 Trenerys gate, tilgjengelighet for renovasjonsarbeidere, samt estetiske hensyn. Behovet for nedgravd container medfører at arealet regulert til park reduseres med ca 95 m 2. Figur 5: Sykkelparkering og renovasjon Planlagte offentlige anlegg Veger Eksisterende gatemønster beholdes. Fortau oppgraderes i hele planområdet. - Bredden utvides der det trengs. - Mellomrommet mellom Gråmølna og Innherredsveien 22A oppgraderes til fortau i henhold til gjeldende reguleringsplan. Park Parken skal være offentlig. Den får en fin plassering på hjørnet mellom Trenerys gate og Bassengbakken, og får god kontakt med sjøbassenget. Parken har potensial til å bli et plussområde for mange ulike grupper: beboere og ansatte i nærområdet, forbipasserende og besøkende til Museet Gråmølna, NAV i Bassengbakken etc. Utformingen av parken skal gjøres i samråd med Trondheim kommune og i samråd med beboerne innenfor planområdet og Trondheim Kunstmuseum ved Gråmølna. Dette er sikret i bestemmelse 5.2. Dette tenkes i praksis gjennomført som en workshop der de enkelte gruppene kan komme med innspill. Kommunen skal gi teknisk godkjenning til planen. Fortau Det er regulert fortau rundt hele planområdet i gjeldende plan; langs Trenerys gate, Bassengbakken, Innherredsveien og Gråmølna mellom Innherredsveien og Trenerys gate. Etter offentlig ettersyn har det i tillegg blitt tatt inn fortau langs planlagt bebyggelse. 10

12 Dette fordi det gjenspeiler planlagt utforming og behovet for gangakse, samt adkomst til forretningsarealene i første etasje i planlagt bebyggelse. Fortau langs Gråmølna i gjeldende plan utvides noe av hensyn til plass for renovasjonsbil. Planlagt gjennomføring Nybygget er planlagt utført trinnvis. Parkeringskjeller er prosjektert og omsøkt i henhold til gjeldende plan, og berøres ikke av foreslåtte reguleringsendringer. Oppstart for byggearbeider på parkeringskjelleren var sommeren Byggestart for kontorfløyen er planlagt høsten 2013 med ferdigstilling i løpet av Sidefløyen (FB_2) planlegges påbegynt i løpet av 2014, etter at parkeringskjeller og kontorfløy er ferdig fundamentert. Ferdigstilling av sidefløy planlegges da første halvdel av De to fløyene skal fundamenteres ulikt av hensyn til grunnforhold og eksisterende bebyggelse. Arealet har før byggestart vært nyttet til privat drevet parkeringsplass. Grensesnitt mot arbeidet med E6 øst koordineres med Statens vegvesen og utbygger av Bassengbakken. Rekkefølgekrav Følgende skal opparbeides før det kan gis ferdigattest for ny bebyggelse: - Offentlig samferdselstiltak: Fortau - Offentlig grønnstruktur: Park Utbyggingsavtale Det skal skrives utbyggingsavtale vedrørende opparbeidelse av offentlige arealer. Trondheim kommune skal innløse deler av eiendommen til Innherredsveien 22A der eiendommen er regulert til offentlig fortau. Dette er i henhold til gjeldende plan. Virkninger av planforslaget Virkninger som direkte følger endringer av gjeldende plan, og avveiing av konsekvenser Arkitektonisk kvalitet og lys-/solforhold Hovedblokken vil få en litt endret karakter ut mot Bassengbakken, fordi sjette etasje vil bli en fullverdig kontoretasje. Gaterommet vil likevel bli relativt likt, siden hovedvolumet holdes på samme høyde, og sjette etasje er tilbaketrukket, som Bassengbakken 1. Økt høyde vil gi redusert lysinnslipp fra nord for eksisterende bebyggelse, nr 24 og 26, men ikke ha konsekvenser for solforhold. Lavfløyen er 0,6 m lavere i planforslaget. Dette vil gi noe bedre solforhold (kveldssol) for Innherredsveien 24 og 26 i forhold til gjeldende plan. Det indre gårdsrommet til Innherredsveien 24 og 26 vil også oppleves som mer åpent enn i gjeldende plan. Redusert høyde på lavblokken vil gi bedre solforhold (formiddagssol) i parken. Høydejusteringer I forslag til omregulering er det gjort noen omdisponeringer av utbyggingsvolumet, sammenliknet med gjeldende plan. 6. etasje på forretnings- og kontorbygget er økt i omfang (fra ca 215 m 2 til 550 m 2 BTA) og økt i høyde med 0,3 m, mens lavblokken er redusert i høyde med 0,6 m. 11

13 Lavblokken ligger vest for nabobebyggelsen, og reduksjonen av denne høyden vil forbedre både sol, dagslys og utsyn. Kontorfløyen ligger nord for nabobyggene, og økningen av 6. etasje vil dermed ikke påvirke solforholdene, men dagslyset som reflekteres av himmelen vil bli redusert. Når det gjelder høyde og volum i gata, vil kontorfløyen samsvare med eksisterende bygninger i Bassengbakken og Thaulowkaia, som sammen danner gaterommet. Bygningen markerer her innkjøringen til Nedre Elvehavn fra Innherredsveien. Det tas hensyn til trebygningene Innherredsveien 24 og 26 ved at bebyggelsen trapper seg ned mot sørvest, og utvidelsen av 6. etasje på nybygget, sammenliknet med gjeldende regulering, endrer bare marginalt det visuelle forholdet mellom trebygningene og kontorfløyen i gaterommet. Sett fra Innherredsveien 26 vil kontorfløyen kunne oppleves mer ruvende med den foreslåtte endringen, men dette må sees i sammenheng med at det blir åpnere og lavere bebyggelse mot vest. Da 6. etasje ligger langt høyere enn de øverste boligetasjene i tilgrensende nabobygg, vil man ikke oppleve redusert utsikt/utsyn i denne retningen. Toppen av sidefløyen er imidlertid mye nærmere de tilgrensende boligene i høyde, slik at reduksjonen av høyde på sidefløyen vil virke vesentlig sterkere, som en økning av utsyn, kveldssol og dagslys. Spesielt vil dette være positivt for Innherredsveien 24 og 26, der mange av boligene har vinduer i denne retningen. Da sidefløyen reduseres dobbelt så mye i høyde som 6. etasje økes, tilsier en totalvurdering at den samlede effekten av endret volumoppbygging, sett fra nabobebyggelsen må kunne forventes å oppleves som like god eller bedre enn i gjeldende regulering. Høydejusteringene vil ha en liten konsekvens for siktlinjen langs Thaulowkaia. Det er vurdert før sluttbehandling hvorvidt endring og omfang av sjette etasje innenfor formål FK skal reduseres. Rådmannen vurderer det slik at fordi planområdet har en meget sentral beliggenhet, er det ønskelig med en høy utnyttelse, både i tråd med kommuneplanens arealdel og miljøpakken, spesielt med tanke på kontor innenfor kollektivbuen. Økt areal og høyde på kontorblokken mot Innherredsveien og Bassengbakken gir noe negative konsekvenser for de små trehusene innenfor planområdet, i form av tap av dagslys, redusert utsikt, og en mer innestengt situasjon. Foreslåtte endring ligger nord for de to trehusene, og vil ikke gi tap av direkte sollys. Rådmannens vurdering er at fordelene ved å godkjenne de foreslåtte høydejusteringene er større enn ulempene. Rådmannen vil peke på muligheten for å flytte de eksisterende trehusene, nr. 24 og 26, en gang i fremtiden. Disse er regulert til bevaring, sammen med murgården 22A. Det er ikke ønskelig å rive trehusene på grunn av en flott detaljert utforming i relativt god stand, men en mer hensiktsmessig plassering kan tenkes i et av Trondheims mange mer enhetlige trehusområder. 12

14 Figur 6: Fugleperspektiv mot Bassengbakken Redusert frihøyde under utkragede bygningsvolum Som det fremgår av illustrasjonene under, vil en redusert frihøyde over parken ha liten konsekvens for siktlinjen i Bassengbakken langs Thaulowkaia forbi planlagt bebyggelse. Redusert frihøyde over fortau i Innherredsveien får konsekvens for utsyn fra Innherredsveien 26. Minimum frihøyde for tilkomst med maskin for drift og vedlikehold av offentlige arealer, herunder brøyting av fortau og eventuelle tiltak på VA-anlegg i fortau, er satt til minimum 3,3 meter (angitt i plankart og bestemmelser). Figur 7: Volum i gjeldende reguleringsplan. Figur 8: Planforslag: Redusert frihøyde under utkraget bebyggelse over fortau langs Innherredsveien, og økt areal og høyde for 6. etasje mot Bassengbakken og Innherredsveien. 13

15 Figur 9: Sikt langs Thaulowkaia i gjeldende og ny plan. Endring av reguleringsformål - fra kontor til boligbebyggelse Formål for den lave sidefløyen i nybygget er i planforslaget endret til forretning/bolig fra forretning/kontor. Det planlegges forretning på bakkeplan og boliger i de to etasjene over i lavblokken inntil eksisterende bebyggelse. Lavblokken får dermed samme formål som naboeiendommene i Innherredsveien 22A, 24 og 26. Lavblokken er så smal at det vil være vanskelig å innrede effektive kontorarealer, mens boliger kan utnytte arealet godt. Da naboeiendommene og sidefløyene vil ligge tett inntil hverandre og danne gårdsrom, er det en naturlig løsning at de har samme formål. Nye boliger inntil eksisterende boliger innebærer sammenfall i bruksmessige behov, bl.a. samordnet renovasjon. Formålet forretning vil gi aktivitet på dagtid i de gatenære lokalene på bakkeplan, mens formålet bolig vil gi økt aktivitet i området på ettermiddags- og kveldstid. I møte med byplankontoret, utbygger, forslagsstiller og sameiet Innherredsveien 22A, fremkommer det at støy fra små leiligheter i eksisterende bygg, Trenerys gate 5 og 7, er bakgrunnen for sameiets ønske om forretning/kontor fremfor forretning/bolig i planlagt bebyggelse (se også avsnitt med sameiets merknader til planforslaget). Rådmannen mener at støy fra boliger er forhold som eventuelt kan løses privatrettslig, og at det ikke er et reelt argument mot bolig. Det har vært vurdert hvorvidt man bør stille krav til variert boligsammensetning eller til boligstørrelse, men dette anses unødvendig. Det er prosjektert 10 toromsleiligheter, og det vurderes å være passende til denne bydelen. Rådmannen mener at de negative konsekvensene sameiet argumenterer med mot bolig ikke går utover det man må kunne forvente av konsekvenser ved utbygging i en tett bysituasjon. Rådmannen mener denne endringen sammenfaller med kommunens målsetting om flere boliger ved fortetting i sentrale byområder, og at det er spesielt ønskelig med økt innslag av boliger i denne delen av Nedre Elvehavn. Ny boligbebyggelse på bekostning av noe kontorareal i forhold til i gjeldende reguleringsplan, vil gi mer folkeliv fordelt utover døgnet i denne delen av Nedre Elvehavn. En blanding av formål kan ha kriminalitetsforebyggende effekt, spesielt med tanke på boligvinduer mot parken. 14

16 Rådmannen mener at de positive konsekvensene ved å få økt boligareal er større enn de negative. Videre vurderes det dit hen at balkonger i andre og tredje ut mot parken kan virke noe privatiserende, men også kan virke kriminalitetsforebyggende. Den positive verdien for leilighetene ved å ha sørvestvendte balkonger vurderes å være langt større enn de eventuelle negative konsekvensene for parken. Totalt sett vurderer rådmannen at det er overveiende mer positivt for eksisterende boliger og nærområdet for øvrig med et innslag av boliger framfor en regulering av hele sidefløyen til næringsformål. Kriminalitetsforebyggende tiltak Planforslaget er presentert for det forebyggende avsnittet i Sør-Trøndelag politidistrikt, som vurderer at planen ikke fører til økte muligheter for kriminalitet. Politiet anbefaler at det etableres en port ved inngangen til portrommet (mellom bestemmelsesområde #2 og #1), slik at gårdsrommet ikke blir en snarveg gjennom området. En port betraktes som en god løsning av både rådmannen, forslagsstiller og byggherre. Trafikk/adkomstløsning I gjeldende regulering er det vist innkjøring for Innherredsveien 24 og 26 via et portrom mot Bassengbakken. Nærmere detaljering/prosjektering har vist at plassering av dette portrommet vanskelig lar seg gjennomføre, og innebærer uheldige konsekvenser for trafikksikkerhet og fleksibilitet. Portrommet er derfor foreslått flyttet, slik at det blir samlet adkomst til Innherredsveien 22A, 24 og 26 som beskrevet over i beskrivelsen av planforslaget. Det er en nivåforskjell på ca 1 m mellom indre gårdsrom i Innherredsveien 26 og Bassengbakken, slik at portrommet i gjeldende reguleringsplan vil måtte ha et fall på ca 1:13 eller brattere, noe som er meget uheldig med tanke på framkommelighet, universell tilgjengelighet og sikkerhet. Kneika i denne stigninga vil sammenfalle med utkjøring i gaterommet i Bassengbakken, der bygningens vegger på begge sider vil medføre at siktforholdene vil være relativt dårlige, både for utkjørende biler og fotgjengere på fortauet. Det er ingen vesentlig forskjell i hvor stort bruksareal som faller bort som næringsareal i gjeldende løsning og i forslag til ny regulering. Portrommet i gjeldende regulering medfører også en deling av forretningsarealet i det planlagte forretnings- og kontorbygget. En slik deling innebærer redusert fleksibilitet og dårligere muligheter for vekslende bruk og innredning, noe som er uheldig ettersom fleksibilitet i bygningsmassen er et mål, blant annet som bærekraftvirkemiddel. En slik deling legger også betydelige begrensinger på tilgjengeligheten i bygget. Vertikalkommunikasjon med heiser og trapper vil måtte dobles og det blir vanskeligere med en samlet og oversiktlig logistikk i bygget. Med felles adkomst for 22A, 24 og 26 blir det bedre trafikksikkerhet og trafikkavvikling, samt at fallforhold i innkjøringen blir bedre. Sannsynligheten for konflikter med fotgjengere vurderes å reduseres vesentlig med foreslåtte endring. I trafikknotat fra Rambøll, datert blir det bekreftet at forslaget til ny plassering av innkjøringa er en trafikksikkerhetsmessig bedre løsning enn gjeldende regulering. Flytting av portrom gir noe bedre trafikkavvikling for rundkjøringen ved planområdet, men noe økt trafikk i adkomst fra Trenerys gate og forbi Innherredsveien 22A. Dette dreier seg kun om trafikk til eksisterende bebyggelse nr 24 og 26, med andre ord små trafikkmengder. (Adkomst for nr 22A er uendret i forhold til gjeldende plan.) 15

17 Selv om det dreier seg om moderat trafikk, vil det være et arealtap for parken, da dette arealet skal være kjørbart, og bør være tydelig adskilt fra parken. Boligene vil ha atkomst for gående og syklende via samme portrom (bestemmelsesområde #1) som betjener Innherredsveien 22A, 24 og 26. Bilatkomst og parkering for de nye boligene vil imidlertid være i parkeringskjeller under bakken, og vil dermed ikke belaste gårdsrommene eller portrommet. De foreslåtte, nye boligene vil ikke ligge på samme plan eller ha direkte kontakt med parken, og kan dermed ikke forventes å virke privatiserende på parkarealet. Planforslaget fører for øvrig til noe mindre trafikk til og fra området, i forhold til gjeldende plan, på grunn av redusert antall kontorplasser til fordel for økt boligareal. Renovasjon Rådmannen anser foreslåtte renovasjonsløsning som en langt ryddigere løsning enn i gjeldende plan; renovasjonsløsning blir i tråd med gjeldende kommuneplanens arealdel, og er dermed optimal ut ifra beregnet mengde avfall, løsningen frigir plass til utendørs opphold i bakgårdene til den eksisterende bebyggelsen, eventuelle privatrettslige forhold mellom eksisterende og ny bebyggelse unngås, og løsningen tar både hensyn til myke trafikanter og renholdsarbeiderne. Nedgravde containere vil gå noe på bekostning av areal til park, men samlet sett er dette nå vurdert å være den beste løsningen. Denne løsningen vil også skape et tydeligere skille mellom offentlige areal (fortau og park), og private bakgårder. Park Det er vurdert før sluttbehandling å legge inn formål offentlig gangareal i stedet for formål park i en sone langs fasadene til planlagt bebyggelse. Denne sonen vil uansett bli benyttet til adkomst og eventuell varelevering. Her bør det være et tydelig skille mellom parken og gangarealet. Det stilles imidlertid krav i bestemmelsene til at utforming av dette gangarealet skal utføres med samme materialbruk og detaljering som i parken. Videre har det vært vurdert ulike løsninger for renovasjon (se egne avsnitt), og rådmannen har konkludert med at arealet som reguleres til park reduseres noe, og at arealet regulert til forretning/bolig utvides i retning Gråmølna. Slik oppnås et tydeligere skille mellom park og privat areal, og det oppnås også en tydelighet når det gjelder universell utforming av både offentlig og privat areal. Det samme gjelder for areal som er planlagt som adkomst fra fortau til portrom. Økonomiske konsekvenser for kommunen Trondheim kommune vil få økt driftsansvar når planlagt park og fortau/gangareal er bygget og overdras til kommunen. Innspill til planforslaget før første gangs behandling Merknader til planforslaget i prosessen med mindre vesentlig endring Fylkesmannen har i brev datert ingen merknader til forslaget om mindre endring av reguleringsplan for Bassengbakken 2 m.fl., ut i fra hensynet til landbruk og bygdeutvikling, miljøvern, barn og unge, sosial og helse, universell utforming og samfunnssikkerhet. Sør-Trøndelag fylkeskommune har i brev datert ingen merknader til de foreslåtte endringene. Sameiet Innherredsveien 22A har kommet med flere merknader i prosessen. Disse er i hovedsak like som i merknad til offentlig ettersyn se avsnitt om merknader etter offentlig ettersyn. 16

18 Jennie Flood Kandahl, en av eierne i Innherredsveien 26 har kommet med merknad i prosessen med mindre vesentlig reguleringsendring. Denne er i hovedsak lik som i merknad til offentlig ettersyn se avsnitt om merknader etter offentlig ettersyn. Høringsuttalelser og merknader etter offentlig ettersyn Rådmannens kommentarer til merknadene er samlet tematisk under overskriften Virkninger som direkte følger endringer av gjeldende plan, og avveiing av konsekvenser (side 11). Merknadene har ikke ført til endring av planen. Sør-Trøndelag fylkeskommune har i brev datert ingen merknader til de foreslåtte endringene. Trøndelag brann- og redningstjeneste minner i brev datert om at det må legges til rette for effektiv rednings- og slokkeinnsats uansett årstid, herunder kjørbar adkomst. Videre at parkeringskjeller som bygges utenfor bygningskropp må vies spesiell oppmerksomhet med tanke på belastningen fra utrykningskjøretøy, samt at andre forhold som avstand mellom bygninger, adkomst, brannsikkerhet og andre tekniske hensyn som må ivaretas i henhold til forskriftskrav. Sameiet Innherredsveien 22A fastholder i brev datert sine merknader fra tidligere: - Endring fra næring til bolig ikke er akseptabelt for innherredsveien 22 A. Det vil medføre en helt annen og negativ belastning enn næringsbygg. - Balkonger ut mot parken vil virke privatiserende og skape konflikter ved bruk. - Kjørevei over parken tar fra parkarealet og vil skape vanskeligheter og redusere bruksnytten. - Inngangen for boligdelen vil skape trafikk. - Flytting av innkjøringen er samlet sett ingen god løsning. - Det kommer frem at parkens areal er uendret hvilket ikke kan sies å være riktig idet parken reduseres når det skal gå vei over. Sameiet mener dette er i strid med politiske ønsker og derfor ikke i samsvar med intensjonene i miljøpakken. I møte med kommunen og utbygger kom det frem at den reelle begrunnelsen for å flytte innkjøring ikke er trafikale forhold, men økonomi. Det ble også fremholdt at kommunen må se hen til hvordan brukerne av eiendommen faktisk vil opptre. En reguleringsplan endrer ikke adferden. Bruk som ikke er tillatt etter planen, er således annerledes enn hvordan man kan påregne at arealet vil bli brukt. Dersom kommunen mot formodning skulle akseptere planen, er det riktig som angitt i møtereferatet som sameiets innspill til planarbeidet - som egentlig var innspill fra kommunen at tiltakene kan avdempe problemene, men er langt fra tilstrekkelig til at endringer er akseptable. I tillegg kan det se ut som at Sameiets tap av eiendomsgrunn ikke er behandlet siden vi er utelatt under punktet Parkering for planlagt bebyggelse (Vedtak og saksfremstilling). De privatrettslige forhold er dermed ikke avklart, noe Sameiet mener er en viktig forutsetning i rekkefølgebestemmelsen. Jennie Kandahl i Innherredsveien 26, opprettholder sin merknad i brev datert ; - Det bes om at endring av høyde og omfang av plan 6 ikke godkjennes. Endringer av høyde vil ha stor betydning for både sol og lysforhold. Ytterligere høyde på kontorvegg mot egen husvegg vil påvirke den eksisterende bebyggelsen i negativ retning. - Det fremheves at Trondheim består av en kombinasjon av moderne høyhus og 17

19 trebebyggelse. Selv om det er formålstjenlig å utnytte sentrale arealer, må det fortsatt tas hensyn til at de gamle trehus er en del av bybildet og skal fortsette å være det i lang tid fremover. - Endringen har større negativ betydning for eksisterende bebyggelse enn den fordel som oppnås ved å akseptere denne ytterligere utnyttelse av arealet. Ruben Apalnes, Thaulowkaia blokk 2, skriver i e-post datert (merknaden er forkortet) at planforslaget medfører tap av utsikt, økt innsyn i leilighetene, samt at eiendomsverdien vil reduseres for hele Thaulowkaia 2. Planlagt park anses som positivt, både med tanke på kvaliteter for nærmiljøet og avstand mellom planlagt bebyggelse og Thaulowkaia. Boligdel bør begrenses i høyde (tre etasjer er ok), og balkonger bør begrenses i utstrekning. Takterrasse er negativt på grunn av innsyn. Videre uttrykkes bekymring for innsyn fra planlagt kontordel og inn i Thaulowkaia 2, og det etterspørres tiltak, for eksempel redusert vindusareal, for å minimere innsynsmuligheter fra planlagt kontorbygg. Det påpekes at bekymringer for innsyn er store på grunn av at leilighetene i Thaulowkaia ikke har vanlige vinduer, men fulle glassvegger i oppholdsrom mot Bassengbakken. Statens vegvesen har kommet med sine merknader i koordineringsmøter med byplankontoret og forslagsstiller i sammenheng med utbyggingen av E6 øst, oppsummert har innspillene vært følgende: - Adkomst fra Innherredsveien 22A, 24 og 26 fra Trenerys gate, via område #3, #2 og #1, bør reguleres som fortau, og være utformet slik at innkjøring fra Innherredsveien unngås, inklusive for renovasjonsbil. - Frihøyde over offentlig fortau må være minimum 3,3 meter. - Første etasje på østre hjørne av FK, der det er smalest mot rundkjøringen (3,2 meter fortau) bør trekkes inn, da det her er aktuelt med ledegjerde mot rundkjøringen som vil ta deler av fortausbredden. Arealet må kunne driftes på en hensiktsmessig måte. - Plankartet bør kontrolleres mot siste versjon av rundkjøringen på Solsiden slik at vegarealene blir helt riktige. - I bestemmelsene bør det tas inn en formulering som sikrer at trafikkområder langs Innherredsveien og ved rundkjøringen skal opparbeides i samsvar med detaljerte opparbeidelsesplaner godkjent av Statens vegvesen. Fortau langs E6 og rv. 706 vil i fremtiden bli fylkesveg. Planer for opparbeidelse for areal som SVV skal drifte og eie må skje etter godkjent plan fra Statens vegvesen, ikke Trondheim kommune. - Av trafikksikkerhetshensyn vil SVV anbefale at område for varelevering (o_av) flyttes tilstrekkelig unna eksisterende gangfelt slik at frisikt kan sikres. Slik lommen er plassert er det stor fare for at gående kan bli påkjørt. Innspill fra Statens vegvesen er etterfulgt i planforslaget, med unntak av flytting av østre hjørne av FK. Dette punktet er ivaretatt ved en justering av vegkurven for Innherredsveien inn mot rundkjøringen. Bare naboer innenfor planområdet er varslet skriftlig. Utover dette har planforslaget vært kunngjort i avisen og tilgjengelig på internett. Selv om Apalnes ikke er særskilt tilskrevet legger rådmannen til grunn at han har fått tilstrekkelig informasjon om planforslaget ettersom han har sendt merknad innen fristen. Merknad fra Ruben Apalnes er vurdert, men ikke tatt til følge. I tillegg til overnevnte merknader har det kommet inn en bekymringsmelding til Fylkesmannen og 18

20 byplankontoret vedrørende graving av forurensede masser. Det er gitt ramme- og igangsettingstillatelse for graving i henhold til gjeldende reguleringsplan. Graving er igangsatt. Miljøenheten har vært på befaring, og fant ikke foruroligende spredning av forurensning. Rådmannens vurdering og anbefaling Rådmannen mener de foreslåtte endringene er akseptable. Spesielt anses det positivt med ny boligbebyggelse, samt en redusert høyde på lavblokken. Dette kan kompensere for økt høyde på kontorblokken. Rådmannen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Planprosessen er godt gjennomført. Innspill og merknader er vurdert, men rådmannens vurderinger og anbefalinger imøtekommer ikke merknadene. Rådmannen mener planforslaget slik det nå foreligger er en forbedring av gjeldende plan, både når det gjelder endring av reguleringsformål, justeringer av bygningsvolum, endring av adkomstforhold og renovasjonsløsning. Videre anses fremtidige offentlige formål, herunder planlagt park, som tydelig og godt ivaretatt, og forventes å bli et særdeles positivt tilskudd til bydelen, på tross av noe redusert areal. En utbygging i tråd med planen vurderes å bli en positiv avslutning av utbyggingen av Nedre Elvehavn, og et positivt tilskudd for nærmiljøet. Rådmannen vil påpeke at grunnet en feil ble plankart til offentlig ettersyn lagt ut med høydeangivelser i Trondheim lokal. Til sluttbehandling er dette rettet opp, og høydeangivelser er nå i NN2000. Differansen er -0,7 meter. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte Planen har en god planfaglig kvalitet. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Rådmannen i Trondheim, Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Maria Meland Christensen saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg Vedlegg 1: Reguleringskart, målestokk 1:500, sist datert Vedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, sist datert Vedlegg 3: Geoteknisk notat RIG-NOT-005-rev01, utarbeidet av Multiconsult AS Vedlegg 4: Geoteknisk notat RIG-NOT-006, utarbeidet av Multiconsult AS 19