BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /63 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: ULSA Laksevåg, gnr. 123, gnr. 344, Olsvik barnehage, Detaljreguleringsplan. Arealplan-ID Fagnotat 2. gangs behandling Kort om planforslaget Opus AS fremmer på vegne av Etat for utbygging (tidl. Bergen kommunale bygg BKB) forslag til reguleringsendring for et område i Olsvik i Laksevåg bydel. Planområdet ligger i Olsvikåsen og er på ca. 30,6 daa. Innenfor området finnes det i dag en midlertidig godkjent barnehage, Olsvik barnehage. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for permanent barnehagedrift innenfor det arealet som i dag er i bruk til Olsvik midlertidige barnehage. Området er regulert i plan og det foreslås derfor endring av reguleringsformålet for deler av planområdet fra friområde idrett til barnehageformål. Planområdet grenser i sør mot et uregulert LNF område hvor det pågår reguleringsarbeid knyttet til etablering av bolig og næring (Fagerdalen, plan nr ). Mot vest grenser området mot friluftsområde, i øst til boliger, grendahus og Olsvik kirke, i nord til Olsvik skole og idrettshall med fotballbane og ballbinge. Side 1 av 10

2 Skråfoto og oversiktskart med plangrense. Historikk/ planstatus Det ligger en midlertidig barnehage på tomten godkjent for 120 barn. Denne skal gjøres permanent og det planlegges et nytt barnehagebygg på tomten med tilsvarende lekeområde. Planarbeidet ble startet i 2009, og det har vært flere runder med avklaringer underveis. Blant annet har det vært forsøkt å finne en løsning der både barnehagen og flerbrukshall (Lyderhall) plasseres i området. Det har vist seg vanskelig å gjennomføre dette uten at det går på bekostning av utearealer som er viktige for barnehagen eller andre funksjoner i området. På bakgrunn av dette, og bystyrevedtak om prioritering av etablering av barnehage, har man i planforslaget gått videre med regulering av barnehage, mens det søkes å finne andre løsninger for plassering av Lyderhall. Planforslaget er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens arealdel, der planområdet er vist som grønnstruktur, LNF- område og bebyggelse og anlegg. Tomten der barnehagen ligger, og fortsatt skal ligge i framtiden, er avsatt til grønnstruktur. Før den midlertidige barnehagen ble etablert var det en BMX- bane på tomten. Planområdet er regulert gjennom R , Loddefjord nord, Olsvik, Olsviktjern, og er i planen vist hovedsakelig som idrettsformål. Utnyttelsesgrad/ høyder/ estetikk Et areal på ca m² er foreslått til barnehageformål med barnehagebygg og tilhørende uteområder (BHG). Utbygging av ny barnehage forutsetter rivning av dagens bygningsmasse i planområdet. Det legges opp til en barnehage for 120 enheter (1 enhet = 1 barn over 3 år). Utnyttelsen er satt til % BRA = 25 %. Barnehagebygget er planlagt i to etasjer med et totalt BRA på ca m². Maks kotehøyde er satt til m.o.h. Byggegrensene er satt slik at det gis mulighet til annen plassering av bygget på tomten enn dagens. Side 2 av 10

3 Trafikk, parkering og støy Barnehagen har adkomst fra FV 194 Olsvikskjenet og den kommunale vegen Olsvikåsen. Hente/bringesituasjon er foreslått løst gjennom bruk av eksisterende parkeringsplass nord for barnehagen. Det er regulert fortau langs østsiden av Olsvikåsen, fra innkjørselen til barnehagen til krysset Olsvikskjenet / Olsvikåsen med rekkefølgekrav til opparbeidelse av strekningen fra innkjørselen til barnehagen, til innkjørsel for kontor/ butikkområdet (o_fta4- o_fta6). I henhold til parkeringsnorm for Bergen kommune er det i ytre sone krav om 3-5 plasser for bil og 1 for sykkel per 10 barn i barnehagen. For en barnehage med 120 barn tilsier det min. 36 bilplasser. Illustrasjonsplan datert viser 34 p-plasser for bil på o_pp2, som også er dagens parkeringsdekning, og 12 sykkelplasser. Det er utarbeidet støyanalyse for vegtrafikkstøy (datert ) som konkluderer med at alle fasader og alt uteareal har lavere støynivå enn grensen på 55dB. I støyanalysen er det vurdert og beregnet støy fra vegtrafikk mot den planlagte barnehagen. Utendørs lekeareal, solforhold og grønnstruktur/ barns interesser Etter departementets veiledende arealnorm (NOU pkt 4.7.5) skal utendørs lekeareal være 6 ganger så stort som innvendig lekeareal, som i dette tilfellet vil si ca. 3360m². Lekeareal ute er beregnet til minimum 3360 m 2. Tomten er på 5533m 2 og eksisterende bygningsmasse har en grunnflate på 700m 2. Per i dag er altså utendørs lekeareal på nesten 5 daa. I illustrasjonsplanen (vedlegg E) er barnehagebygget og uteområder vist slik dagens situasjon er. Planen åpner likevel for å kunne plassere bygget annerledes på tomten, som i så tilfelle også vil innebære omprosjektering av utearealene. Ellers er framtidig situasjon i stor grad lik eksisterende situasjon. Planen skal sikre universelt utformet uteområde, adkomst og interne løsninger/ materiell og forholde seg til Fylkesplan- Deltaking for alle og plan- og bygningslovens prinsipp om universell utforming. Det meste av planområdet ligger i skrånende, vestvendt terreng, som tilsier at solforholdene i utgangpunktet er gode. Det er utarbeidet sol- og skyggeillustrasjon (vedlegg H). Skogen sør i planområdet, som er foreslått regulert til friluftsformål, opplyses å være mye brukt som turområde, også for andre barnehager i området. Det går en opparbeidet turvei inn i skogsområdet langs barnehagens vestre grense. Denne er i planforslaget regulert til offentlig turvei (o_tv). Tidligere lå det en BMX-sykkelbane på barnehagetomten. Det har gjennom planprosessen vært jobbet med å finne erstatningsarealer for denne. Ulike muligheter er diskutert i planforslaget, der området vest for fotballbanen (del av gnr/ bnr 123/344) peker seg ut som det best egnede (se skråfoto over). Dette ligger utenfor planområdet, men det er innarbeidet en reguleringsbestemmelse som skal muliggjøre etablering av BMX-bane på arealet. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 2 private merknader og 13 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er Side 3 av 10

4 oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Trafikk og parkeringssituasjonen Kravene til sykkelparkering bør skjerpes Erstatningsarealer til BMX- bane må sikres Byggegrense/ bevare søndre del av tomt ubebygget Planer om flerbrukshall på festetomt (festes av Lyderhorn karateklubb og Olsvik IL) Planer om klubbhus/ bod på gnr/ bnr 123/577 som delvis inngår i planen Det henvises til «Fagetatens vurdering» i dette notatet for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling / offentlig ettersyn fremgår av vedlegg C, planbeskrivelsens kap.8.1. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Endring av eierform fra offentlig til felles for enkelte trafikkformål Betegnelsen gang-/ sykkelveg endres til fortau Formålet på gangveg mellom parkeringsplass og barnehage/fotballbane er endret til gangareal Justeringer i parkeringsarealet for barnehagen Lagt til bestemmelse som sikrer mulighet for etablering av BMX-bane på kommunal tomt123/344 Eiendomsgrense for gnr.123, bnr 564 er opphevet i plankartet Det er lagt inn bestemmelse om VA-rammeplan under kapittel om utfyllende planer og dokumentasjon At annen veggrunn-grøntareal skal tilsås er tatt inn som et punkt i bestemmelsene De eksisterende paviljongene skal rives. Dette er presisert i planbeskrivelsen og er lagt inn i plankartet Endring i eierform fra felles til offentlig turveg for opparbeidet turvei inn i skogsområdet langs barnehagens vestre grense Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad/ bebyggelse I følge planbeskrivelsen, vedlegg C, legges det opp til permanent barnehage innenfor arealet som i dag er i bruk til Olsvik (midlertidige) barnehage. Bygget kan oppføres i maksimalt to etasjer, tilsvarende høyde som paviljongene som står der i dag. Utnyttelsesgraden er satt med utgangspunkt i eksisterende bebyggelse. Fagetaten har ingen innvendinger til foreslått utnyttelsesgrad. Side 4 av 10

5 Eksisterende paviljonger. Byggegrenser Det nevnes i planbeskrivelsen mulighet for å se på justering av bebyggelsens plassering senere. Dette på bakgrunn av ønske fra barnehagen om å ligge nærmere skogen. Byggegrensen er derfor også gjort romslig, for å bevare muligheten for endret plassering. Det synes hensiktsmessig at plassering av bygget ikke låses helt i planfasen, med tanke på at en skal kunne oppføre et nytt barnehagebygg på tomten. I merknad fra grønn etat er det påpekt at byggegrensen bør trekkes slik at skogsområdet på søndre del av tomten ivaretas ubebygget. Fagetaten stiller seg bak denne vurderingen da vår oppfatning er at plassering av bebyggelse i dette området vil ødelegge den visuelle kontakten med skogen/ friområdet i sør og føre til inngrep i områder som i dag ikke er bebygget. Det antas at skogen som inngår i planområdet er et fint tilskudd til barnas lekeområde, som ville være synd å bygge ned. I tillegg er en plassering av bygget i sør mindre gunstig med tanke skyggevirkninger på barnehagens uteområder. Fagetaten vil derfor foreslå å innskrenke byggegrensen noe i sør, slik at skogsområdet forblir ubebygget. Side 5 av 10

6 Flyfoto over tomten viser at skogsområdet sør på barnehagetomten inngår i sammenhengen med et større grøntdrag, regulert til friområde og friluftsområde i reguleringsplanen. Fradelte parseller I løpet av planprosessen er opplyst at det innenfor plangrensen er fradelt to parseller til annet bruk med gnr. 123 og bnr. 564 og 577. Førstnevnte var festet av Stiftelsen Lyderhall og Olsvik IL som hadde planer om oppføring av flerbrukshall på tomten. Ettersom festeavtalen ikke var signert eller tinglyst ble den erklært ugyldig, og det ble fattet bystyrevedtak på at det skal arbeides med å finne en alternativ tomt til formålet. Dette er redegjort for i planbeskrivelsen. Ved behandling av planforslaget er lagt til grunn at denne hallen ikke skal bygges. Når det gjelder eiendommen gnr.123, bnr.577 framgår det i merknad fra Bergen kommune v/ idrettsseksjonen til offentlig ettersyn at Olsvik IL har planer om bod/ lagerbygg på tomten. Denne boden ble godkjent i 2011 og er oppført. Trafikkforhold og parkering I følge innkomne merknader er trafikksituasjonen i området til tider uoversiktlig. Det gjøres trafikksikkerhetstiltak i planforslaget ved å legge til rette for fortau langs østsiden av Olsvikåsen, fra innkjørselen til barnehagetomten til krysset Olsvikskjenet, med rekkefølgekrav til opparbeiding av den viktigste strekningen fra barnehagen og frem til butikkområdet. Omreguleringen til permanent barnehagedrift vurderes ikke å forverre trafikksituasjonen i området da det planlegges barnehage med tilsvarende kapasitet som dagens. Det gjøres også forbedringer i trafikksikkerheten ved å sikre etablering av fortau. Trafikksikkerhet vurderes som tilstrekkelig ivaretatt i planforslaget. Parkering I kommunens parkeringsnorm er det fastsatt krav til 3-5 bilplasser per 10 barn. I Olsvikåsen barnehage gir rom for 120 barn fra 3-6 år. Om man tar utgangspunkt i minimumskravet tilsier dette 36 plasser. I følge planforslaget opprettholdes dagens parkeringsplass med 34 plasser, som vil si at det er to plasser for lite. Om det skal være flere mindre barn (1-2 år) går antallet Side 6 av 10

7 ned grunnet større arealkrav for de minste barna, som videre vil føre til krav om færre parkeringsplasser. Det er sikret i reguleringsbestemmelsene ( 3.2) at parkeringsnormen skal oppfylles. Fagetaten vurderer dermed parkeringen som tilstrekkelig med tanke på bilplasser, men vil bemerke at vurderingene som ligger bak kunne vært noe bedre begrunnet i planbeskrivelsen. Sykkelparkering I bestemmelsene er det sikret 0,1 plass for sykkel per barn, som er i tråd med kommuneplanens bestemmelser. Illustrasjonsplanen viser en egen p-plass for sykler med 12 plasser ved inngangsporten til barnehagen. Merknaden fra Etat for plan og geodata ved offentlig ettersyn påpeker at kravene til sykkelparkering bør skjerpes. Det bør stilles krav til at en stor andel av plassene er under tak, spesielt gjelder dette plasser til sykkelvogner. Sykkelparkering bør ligge så nært inngangen som mulig, og det bør stilles krav om dusj- og garderobefasiliteter. I merknadsbehandlingen vises det til at utforming av sykkelskur samt dusj- og garderobefasiliteter vil inngå i byggesøknaden. Det er illustrasjonsplanen vist at det er plass til bod som både kan romme nok sykler og eventuelle sykkelvogner. Forholdet til sykkelparkering anses derved ivareatt. Utendørs lekearealer, universell tilgjengelighet og solforhold I henhold til departementets veiledende arealnorm for barnehager skal utendørs lekeareal være seks ganger så stort som innvendig lekeareal, som i denne planen innebærer et krav om ca m² utvendig lekeareal. Tomten er på 5533 m². Maksimalt tillatt % BRA er satt til 25 %. Ved full utbygging vil det fortsatt være over 4150 m² til utendørs lekeareal. Arealkravet er dermed ivaretatt. Tomten ligger i skrånende terreng mot vest. Slik bygget ligger i dag er gangforbindelse mellom bygget og parkeringsplassen slak og oppfyller prinsippene om universell tilgjengelighet. På vestre del av tomten er det også slakere partier som gir gode muligheter for å ivareta universell utforming. Tomten ligger gunstig til med tanke på solforhold. Det er også utført sol- og skyggestudie (vedlegg H) for ulike tidspunkter 20. mai. Det er også soldiagram for 21. mars kl. 12, 20.mai kl.15 og 21.sept kl. 18 i planbeskrivelsen (jf. S.17 vedlegg C). Ut fra dette later solforholdene i området å være svært gode. Grønnstruktur/ barns interesser Skogsområdet sør for barnehagetomten benyttes som turområde for barnehager i nærområdet og bærer preg av barns lek med rasteplasser, slengdisser og stier. Olsvik skole ligger også i umiddelbar nærhet til området og antas å bruke skogen. Mellom barnehagetomten og den tilgrensende fotballbanen går det en turvei som er regulert inn i plankartet som felles turvei. Tidligere lå det en BMX-bane på barnehagetomten, som forsvant ved etableringen av den midlertidige barnehagen. I planarbeidet har det vært et tema hvorvidt man skal finne erstatningsarealer for denne nå som barnehagen gjøres permanent. Barnehagens uteområde er ikke vurdert som et fullverdig erstatningsareal for BMX-banen, da dette ikke tilfredsstiller behovene for barn på 6 år og oppover. Fagetaten konkluderte derfor i oppklaringsmøtet med at det vil kreves erstatningsareal for BMX-banen. I planbeskrivelsen er det vist flere mulige områder for reetablering av banen, der det foretrukne alternativet er området umiddelbart vest for fotballbanen. Det er sikret at det skal etableres BMX-bane i dette området gjennom reguleringsbestemmelsene. Side 7 av 10

8 Barnehagens uteområder vil være tilgjengelig for lek utenom åpningstidene (dette er sikret gjennom reguleringsbestemmelsene), og et viktig lekeareal for særlig de yngste barna. Støy Støyanalysen utarbeidet av Kilde Akustikk (vedlegg I) har beregnet støy fra vegtrafikk og konkludert med at alle fasader og alt uteareal har lavere støynivå enn grensen på 55dB. I kommuneplanens arealdel ligger deler av barnehagetomten innenfor gul sone for flystøy. Dette antas ikke å være et problem i planområdet, jf. omtale i planbeskrivelsen. Rekkefølgekrav Det er knyttet rekkefølgekrav til etablering av fortau langs Olsvikåsen fra innkjørselen til barnehagen til krysset Olsvikskjenet/ Olsvikåsen. Her mangler det fortau i dag, som medfører at skoleelever går langs veien ned til kontor/ butikkområdet. Fagetaten har i løpet av planprosessen anbefalt at det knyttes rekkefølgekrav til opparbeidelse av BMX- banen, og at denne skal være ferdig før det gis brukstillatelse/ferdigattest. Forslagstiller er uenig i dette, og mener det er tilstrekkelig at det blir tilrettelagt for etablering av slik bane i planforslaget. Fagetaten anbefaler likevel at dette blir tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Dette med krav om at nødvendige dokumentasjon for at banen blir bygget må være på plass før det gis brukstillatelse/ferdigattest. Fagetaten har tatt inn rekkefølgekravet i vedlagte forslag til reguleringsbestemmelser. Bygge- og anleggsperioden Utfra trafikksituasjonen og nærheten til skole/idrettsbane mv. er Fagetaten av den oppfatning at det er viktig med planlegging av anleggsfasen for bygging av ny barnehage, slik at gjennomføringen av anleggsarbeidene skjer på en sikker måte. Fagetaten har tatt inn bestemmelsen om plan for anleggsperioden og ev. sikringstiltak i vedlagte forslag til reguleringsbestemmelser. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet barnehage og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. I hovedsak omfatter dette byggegrense mot skogområde i sør, og bestemmelser om rekkefølgekrav for BMX-bane, og gjennomføring av bygge- og anleggsperioden. For ordens skyld bemerkes at teknisk plankontroll (Gis-kontroll ) ikke er avsluttet, og at det derfor er lagt inn punkt i forslag til vedtak om at planmateriell må være oppdatert før kunngjøring av planvedtaket. Side 8 av 10

9 Forslag til vedtak : 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf vedtas følgende forslag til detaljreguleringsplan: Laksevåg, gnr. 123, bnr. 344 m.fl., Olsvik barnehage, reguleringsplan, Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Det legges inn byggegrense på plankartet mot skogområde i sør. 3. Planmaterialet oppdateres før kunngjøring iht. vedtaket og teknisk plankontroll/giskontroll. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 9 av 10

10 Vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert E. Illustrasjonsplan datert F. Snitt datert A-A G. Snitt datert B-B H. Sol- og skygge illustrasjon datert I. Støyberegning utført av Kilde Akustikk datert Side 10 av 10