MØTEINNKALLING Hovedutvalg for teknikk og miljø

Transkript

1 Ås kommune MØTEINNKALLING Hovedutvalg for teknikk og miljø Møtetid: kl. 18:00 Møtested: Ås kulturhus, Lille sal Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes iht. lovverk. Møtedokumenter ligger til gjennomsyn på rådmannskontoret, servicetorget, bibliotekene, og Saksliste Side Orienteringssaker Delegerte vedtak Saker til behandling 1/16 Forslag til kommuneplanens arealdel - planbestemmelsene 3 2/16 Alternativer for gjennomgående vei og areal til offentlig- eller privat tjenesteyting for Dyster Eldor II 9 3/16 Tilrettelegging for torghandel - prøveordning 13 4/16 Søknad om bruk av vedlikeholdsfondet - Gamle Kroer skole 16 5/16 R Detaljregulering for Moerveien /16 Gnr 113 Bnr Nesset Terrasse 7, 9 og 11 - Takoverbygg over tre terrasser - Klage på vedtak om avslag 27 7/16 Møteplan Hovedutvalg for teknikk og miljø 33 15/04008

2 Ås, Live Holck Johannessen Leder Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes på tlf eller e-post v/ Rita Stensrud. Vi sender personlig svar på forfall mottatt i e-post. Hvis du ikke får svar innen rimelig tid, må forfall meldes på telefon til sekretariatet. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Orienteringssaker Orientering - Reguleringsplan for Haug gård Orientering fra eiendomssjefen om eiendomssituasjonen i Ås Orientering ved teknisk sjef og plan- og utviklingsavdelingen Delegerte vedtak Delegerte vedtak, november og desember / Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 2 av 34

3 HTM-1/16 Forslag til kommuneplanens arealdel - planbestemmelsene Saksbehandler: Liv Marit Søyseth Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 1/ Rådmannens innstilling: Forslag til kommuneplanens planbestemmelser datert vedtas. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Varsel om oppstart Kommunestyret 1. gangsbehandling Offentlig ettersyn Hovedutvalg for teknikk og miljø (planbestemmelsene) Formannskapet Kommunestyret, endelig vedtak Vedlegg: Papir: Vedlegg 1 og 2 er trykket i A3 og farger. Øvrige vedlegg er trykket felles med F og K, men HTM har to færre vedlegg til behandling se titler. 1. Rådmannens endelige forslag til kommuneplanens arealdel, datert Planbestemmelser for kommuneplan , datert Planbeskrivelse for kommuneplan , datert Rammeplan for avkjørsler, datert Meklingsprotokoll 6. Boligprogram, datert ROS-analyse for nye utbyggingsområder, datert Merknadsbehandling høringsuttalelser, datert Jf. vedlegg 3: Planbestemmelser Høringsforslag, datert Øvrige dokumenter som ligger i saken: Kommuneplanens samfunnsdel, vedtatt i Ås kommunestyre Konsekvensutredning - Rådmannens anbefaling, datert Sakens øvrige dokumenter. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 3 av 34

4 Endelig vedtak i saken sendes til: Kommunal- og moderniseringsdepartementet, jf. plan- og bygningsloven Regionale myndigheter, herunder Fylkesmannen og Fylkeskommunen Berørte statlige myndigheter, herunder Statens vegvesen og NVE Interesseorganisasjoner, lag og andre parter Organisasjoner og privatpersoner som har uttalt seg til planen SAKSUTREDNING Sammendrag Kommuneplanens arealdel skal vise hovedtrekkene i arealdisponeringen og angi rammer og betingelser for hvilke nye tiltak og ny arealbruk som kan settes i verk, samt hvilke viktige hensyn som må ivaretas ved disponeringen av arealene. Kommuneplanens arealdel skal omfatte plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse hvor det fremgår hvordan nasjonale mål og retningslinjer, og overordnede planer for arealbruk, er ivaretatt. Kommuneplanens arealdel skal følge opp og konkretisere målsetninger i kommuneplanens samfunnsdel. Dersom Kommunestyret gjør vesentlige endringer ved endelig vedtak så må endringene konsekvensutredes og legges ut på ny høring. Forslag til kommuneplanens planbestemmelser ble først behandlet i Hovedutvalg for teknikk og miljø den Følgende innstilling til Formannskapet ble vedtatt: Hovedutvalg for teknikk og miljøs innstilling : Hovedutvalg for teknikk og miljø beklager at Rådmannen ikke har fulgt kommunestyrets vedtak i K-sak 11/14, Hovedutvalg for teknikk og miljø forutsetter at saksbehandlingsrekkefølge vedtatt i kommunestyret følges v/neste kommuneplanrullering. Hovedutvalget for teknikk og miljø tar for øvrig forslag til kommuneplanens arealdel til orientering. Innspill fra FrP til justeringer av planbestemmelsene følger saken, se vedlegg 1. Forslag til kommuneplanens arealdel (plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse) ble så behandlet i Formannskapet den og i Kommunestyret med hhv følgende innstilling og vedtak: Formannskapets innstilling : I medhold av plan- og bygningslovens 11-14, 1. ledd, legges forslag til kommuneplan for Ås kommune, datert 18. mars 2015, ut til høring og offentlig ettersyn. Planen oppdateres i henhold til formannskapets innstilling/kommunestyrets vedtak som fremgår av vedlegg 1 og 2. Kommunestyrets vedtak : I medhold av plan- og bygningslovens 11-14, 1. ledd, legges forslag til kommuneplan for Ås kommune, datert 18. mars 2015, ut til høring og offentlig ettersyn. Planen oppdateres i henhold til kommunestyrets vedtak som fremgår av vedlegg 1 og 2. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 4 av 34

5 Ved vedtak i Kommunestyret ble det tatt inn et betydelig antall nye områder for anlegg og bebyggelse, fra rådmannens innstilling på rundt 550 dekar til Kommunestyrets vedtak på ca dekar. Høring og merknader til planen Kommuneplan for , både samfunnsdelen og arealdelen, var på høring fra til Til sammen har kommunen mottatt 63 uttalelser til planen. Hovedsakelig er det kommuneplanens arealdel som vies oppmerksomhet, kun et fåtall av uttalelsene omtaler kommuneplanens samfunnsdel. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Statens vegvesen og Akershus fylkeskommune har fremmet innsigelse til planforslaget som omfatter innsigelse til konkrete områder, mangelfull ROS-analyse og bestemmelser. Tabellen under viser innsigelsene fra regionale myndigheter (x=innsigelse). Konkrete områder Fylkesmannen i Oslo og Akershus Statens vegvesen Akershus fylkeskommune B10 Søndre Holstad x x - gård B11 Vollskogen x - - B12 Rustadporten x x - B13 a og b Teigen x x x B14 Askehaug gård x x x B15 Liahøi x x x B16 Bekk x x x B17 Kakserudbekken x x x B19 Israndveien - - x B20 Holstadmarka x x - B21 Tiuråsen x x - N2 Korsegården - x - M1 Nøstvedt x - - Bestemmelse 22.2 b x - - LNF-b - områder 20.1 Bestemmelse for næringsbebyggelse Detaljhandel skal lokaliseres i tettbygde strøk med god kollektivdekning. BF1 Arneborg/ Eldorhagen Forretning inngår ikke i næringsbebyggelse. Ikke riktig lokalisering av publikumsrettet handel. Innsigelse til foreslått omfang på 34 daa og manglende bestemmelser for felt BF Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 5 av 34

6 Konkrete områder Samfunnssikkerhet (iht. plan- og bygningsloven og lov om kommunal beredskapsplikt) Rammeplan for avkjørsler Fylkesmannen i Oslo og Akershus Innsigelse grunnet mangelfull ROS-analyse og manglende kobling mellom kommuneplanarbeidet og lov om kommunal beredskapsplikt. Statens vegvesen Akershus fylkeskommun e Fremmer innsigelse dersom ikke rammeplan for avkjørsler tas inn i planbestemmelsene og kartet. - Innsigelsene til de konkrete områdene er hovedsakelig begrunnet med henvisning til Statlige planretningslinje for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, fremmet av Kommunal- og moderniseringsdepartement og fastsatt den , og Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene, fremmet av Miljøverndepartementet og fastsatt den Noen områder er det også fremmet innsigelse til grunnet jordvernhensyn og/eller kulturlandskap. Av de ca dekarene som ble foreslått til utbyggingsområder er 1100 dekar dyrket eller dyrkbar jord. Den vedtok Kommunestyret og imøtekomme innsigelsesmyndighetene på følgende utbyggingsområder som tas ut av planen: 1. B13 a og b Teigen 2. B20 Holstadmarka 3. B21Tiuråsen 4. Forretningsformål Arneborg/Eldorhagen (opprettholdes som boligområde) Rådmannen oppdatert ROS-analysen og innarbeidet funn fra analysen i plankartet og i bestemmelsene, og oppdatert Rammeplan for avkjørsler. Disse dokumentene er vedlagt planforslaget. Fylkesmannen og Statens vegvesen har på bakgrunn av dette trukket innsigelsene vedr. mangelfull ROS-analyse og manglende rammeplan for avkjørsler. Etter Kommunestyrets vedtak den gjensto 12 forhold det er fremmet innsigelse til, hvorav 10 innsigelser er til konkrete utbyggingsområder. Av disse er det fire utbyggingsområder som alle tre innsigelsesmyndighetene har fremmet innsigelse til og to utbyggingsområder som to innsigelsesmyndigheter har fremmet innsigelse til. For å forsøke å komme til enighet ble det derfor den arrangert et meklingsmøte mellom kommunen og innsigelsesmyndighetene Fylkesmannen, Statens vegvesen og Akershus fylkeskommune. På møtet ble det klart at partene stod for langt fra hverandre til å komme til enighet. Unntaket var B11 Vollskogen hvor Fylkesmannen trakk innsigelsen på møtet, og M1 Nøstvedt hvor kommunen trakk forslaget. For N2 Korsegården og bestemmelser vedrørende LNF-b og detaljhandel Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 6 av 34

7 ble det enighet om at kommunen justerer forslagene, før de sendes over til innsigelsesmyndighetene. Forslagene vedrørende bestemmelsene er justert slik det fremgår av forslag til planbestemmelser og innsigelsene er trukket. For N2 har det foreløpig ikke lykkes partene å komme til enighet og rådmannen foreslår derfor at området inntil videre opprettholdes som LNF-område slik som i dag. Andre uttalelser og merknader til kommuneplanens arealdel For oppsummering av uttalelser og rådmannens kommentarer til disse vises det til merknadsbehandlingen som er vedlagt. Uttalelsene i sin helhet er også lagt ved saken. Endringer i arealdelen - planbestemmelsene Under oppsummeres forslag til endringer i korte trekk. Rådmannen viser til planbeskrivelsen for en mer utførlig redegjørelse av planens formål, innhold og virkninger. Alle endringer i planbestemmelsene etter offentlig ettersyn er markert med gult. Endringer i planbestemmelsene Det kan gis generelle bestemmelser uavhengig av arealformål, herunder krav om reguleringsplan, utbyggingsavtaler, byggegrenser, rekkefølgekrav og bestemmelser om forhold som skal utredes videre ved regulering. Videre skal det gis bestemmelser til arealformål i planen, og til hensynssoner angitt i kartet. Planbestemmelsene er juridisk bindende. Under oppsummeres endringer kortfattet: Endret rekkefølge på bestemmelsene slik at kommuneplanens bestemmelser bedre følger bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Referert til lovhjemmelen i plan- og bygningsloven. Pkt. 3.1: Utdypet hva det kan avtales om i utbyggingsavtaler. Nytt pkt. 5.1: For å kunne tilpasse veksten til kommunens tjenestetilbud er det lagt til rekkefølgebestemmelse som definerer maksimal boligutbygging. Pkt. 6.1 og pkt. 6.2: Det er lagt til bestemmelser til holdningsklasser og rammeplan for avkjørsler. Dette er etter krav fra Statens vegvesen. Rammeplan for avkjørsler er gjeldende praksis i dag, og vurderes derfor ikke som en vesentlig endring. Pkt. 6.4 og pkt. 6.5: Gjeldende kommunale vedtekter er lagt til i kommuneplanens bestemmelser. De kommunale vedtakene vil opphøre fra Dette gjelder skilting, frikjøp av parkeringsplasser og retningslinjer for parkering. Rådmannen vurderer dette som en videreføring av gjeldende vedtatte vedtekter, og derfor ikke som en vesentlig endring. Det er også foreslått bestemmelser vedrørende løsfotskilt og -reklame, flagg, bannere og vimpler. 14: Bestemmelse om naturfare er oppdatert etter anbefaling fra Norges vassdrag- og energidirektorat (NVE). 16: Bestemmelser for detaljhandel er konkretisert i tråd med anbefalinger fra Fylkesmannen. Med denne bestemmelsen kan det tilrettelegges for nærbutikk i tilknytning til boligområder og områder for kombinert bolig og næringsformål med god kollektivdekning. I tråd med ABC-prinsippene settes det begrensninger på antall m 2 for å unngå at det anlegges kjøpesenter utenfor områder avsatt til sentrumsformål. Fylkesmannen har på bakgrunn av denne endringen trukket sin innsigelse til bestemmelsen. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 7 av 34

8 Ny 22: Dette er en presisering av hvilke formål som tillates. 23: Bestemmelsen er endret slik at færre fradelinger tillates i LNF b områdene. Med denne endringen frafaller fylkesmannen sin innsigelse. Ny 24 og 25: Det er lagt inn bestemmelser for bruk og vern av sjø for Årungen, og bestemmelser for drikkevannskilden. Dette er bestemmelser som regulerer hvilken aktivitet som tillates og er i tråd med gjeldende praksis i dag. Ny 26: Etter krav fra Hafslund er det lagt til bestemmelser for nettstasjoner og sone for energianlegg. Nytt pkt. 27.3, pkt. 27.4, pkt. 27.7: For å imøtekomme Fylkesmannens innsigelse ang. mangelfull ROS-analyse, herunder manglende bruk av hensynsoner, er det lagt til hensynsoner for flom- og skredfare, forurensningsfare, og sone for virksomhetsbasert fare. Nytt pkt. 27.8: Det er lagt til bestemmelser for sonen for ny E18 jf. vedtatt kommunedelplan for ny E18. Pkt : Soner for båndlegging etter lov om kulturminner og soner for transformasjon og fornyelse, er oppdatert i henhold til krav/ønsker fra Akershus fylkeskommune. Pkt : Bestemmelsen knyttet til hensynssone H820_1 Søråsteigen er endret slik at det kreves reguleringsplan ved fortetting i området med mer to eller flere boenheter. Temautredninger utarbeidet i forbindelse med områdeplanen skal legges til grunn for reguleringsplanforslaget. Rådmannen vurderer at endringene svarer ut merknader og krav som er fremsatt under offentlig ettersyn. Rådmannen har vurdert endringene etter og om endringer etter offentlig ettersyn. Endringene i kommuneplanens arealdel er et resultat av innsigelser, krav og ønsker fremsatt under høring. Visse endringer er videreføring av gjeldende praksis, herunder videreføring av gjeldende planvedtekter for Ås kommune. Det er også rettet opp visse feil og mangler som rådmannen er gjort oppmerksom på under høring, herunder presiseringer av hvilke formål som tillates innenfor områder for kombinert bebyggelse. Rådmannen vurderer at endringene ikke er av vesentlig karakter, og at endringene ikke vil tilrettelegge for ny bruk utover det som har blitt redegjort for i kommuneplanens konsekvensutredning og som har vært på offentlig ettersyn. Endringene som foreslås vurderes som mindre vesentlig og krever ikke nytt offentlig ettersyn. Videre framdrift for kommuneplanens arealdel Kommuneplan for med planbestemmelser forventes vedtatt i løpet av våren Vurdering Rådmannen vurderer at forslag til planbestemmelser i kommuneplanens arealdel følger opp kommuneplanens samfunnsdel og er i tråd med nasjonale og regionale føringer. Rådmannen anbefaler at planbestemmelsene vedtas. Kan vedtaket påklages? Endelig vedtak av kommuneplanen med planbestemmelser er ikke et enkeltvedtak og kan ikke påklages jf. plan- og bygningsloven Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 8 av 34

9 HTM-2/16 Alternativer for gjennomgående vei og areal til offentlig- eller privat tjenesteyting for Dyster Eldor II Saksbehandler: Magnus Ohren Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 2/ Rådmannens innstilling: Reguleringsplan for Dyster Eldor II utformes slik at: 1. Det avsettes areal til gjennomgående vei i tråd med alternativ D. 2. Det avsettes areal til offentlig- eller privat tjenesteyting i tråd med alternativ C. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Notat - Dyster-Eldor II - Alternativer for gjennomgående vei og areal til offentlig tjenesteyting 2. Reguleringskart for Dyster-Eldor II, datert Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 9 av 34

10 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Reguleringsplan for Dyster-Eldor II er under utarbeidelse med utgangspunkt i planprogram vedtatt og forslag til reguleringsplan behandlet og revidert planforslag behandlet Ved behandling av revidert planforslag vedtok Hovedutvalg for teknikk og miljø at det skulle avsettes areal for gjennomgående vei samt skole og barnehage i planområdet. Rådmannen har utarbeidet et notat der det redegjøres for fem alternativer for veiføring gjennom området og tre alternativer for arealer til offentlig- eller privat tjenesteyting. Alternativene er i notatet vurdert etter relevante tema med tanke på stigningsforhold, konsekvenser for planavgrensning, kulturminner og antatte konsekvenser for det interne veinettet i planområdet og for biologisk mangfold. Notatet skal kunne tjene som kunnskapsgrunnlag for valg av veiføring gjennom planområdet og lokalisering av barnehage/skole, men er ikke å betrakte som en fullverdig konsekvensutredning av alternativene. Et valgt alternativ for veiføring og skole-/barnehagetomt vil inngå i et revidert planforslag som vil være gjenstand for oppdatert konsekvensutredning med tanke på behov for tiltak for å sikre biologisk mangfold og andre hensyn i planområdet. Fakta i saken: Reguleringsplan for Dyster-Eldor II har vært under utarbeidelse siden planprogram for reguleringsplanen ble vedtatt i februar Planforslag er behandlet i to omganger, første gang i møte , og revidert planforslag i møte Vurdering: Alternativer for gjennomgående vei i området Gjennomgangen av alternativene for gjennomgående vei i planområdet beskrevet i vedlagt notat viser at alle alternativene vil være krevende å gjennomføre, med ulike utfordringer for hver av dem. Alternativ A og Alternativ D fremstår likevel som de alternativene med høyest potensiale for gjennomføring. Alternativ A vil kunne gjennomføres i sin helhet innenfor dagens planavgrensning, men vil kreve tiltak for å sikre at vandringskorridorer for amfibier mot syd utenfor planområdet opprettholdes samtidig som det må gjennomføres terrengtilpasning i et ømfintlig område. Alternativet krever videre kjøp av eiendom ved Nylenna. Alternativ D fører veien utenom de mest ømfintlige områdene av planen med tanke på tiltak for biologisk mangfold i området, samtidig som vandringskorridoren mot syd må opprettholdes ved bruk av for eksempel miljøkulvert. Deler av veistrekningen ligger utenfor planområdet, og dersom veien skal reguleres i hele sin lengde vil dette kreve utvidelse av planområdet og ny varsling av planavgrensning. Dette vil forsinke planprosessen ytterligere. Videre vil det være behov for terrengtilpasning syd for Granheimlia hvor det også vil utløses behov for kjøp av eiendom for en strekning på Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 10 av 34

11 115 meter i et område som er avsatt til LNF-område i gjeldende og foreslått kommuneplan. Rådmannen er av den oppfatning at ingen av alternativene for gjennomgående vei er tilfredsstillende. Alternativene krysser avsatte vandringskorridorer for amfibier, krever kjøp av eiendom og noen alternativer går utenfor planområdet som igjen bidrar til usikkerhet med tanke på gjennomføring. Rådmannen vil derfor anbefale at det ikke avsettes areal til gjennomgående vei i utformingen av revidert forslag til reguleringsplan. Alternativt anbefaler rådmannen at reguleringsplanen revideres i henhold til alternativ D. Dette vil imidlertid bety at planområdet enten må utvides, eller at veistrekningen reguleres frem til gjeldende planavgrensning i påvente av en senere regulering av tilgrensende områder avsatt i gjeldende kommuneplan til LNF-område ved Vestre Eldor gård og boligområde ved Eldorhagen i kommuneplanens arealdel. Alternativer for areal til offentlig- eller privat tjenesteyting Det er få betydningsfulle forskjeller mellom alternativene for arealene foreslått avsatt til offentlig- eller privat tjenesteyting. Alle alternativene er foreslått langs Grunnfjellsveien for å sikre trafikksikkerhetsmessige forhold og for å unngå økt trafikk i foreslåtte boligområder. Alternativene er foreslått i landskap uten betydningsfulle topografiske utfordringer, og erstatter arealer som i utgangspunktet er foreslått avsatt til boligformål. Alternativ C framstår imidlertid som det alternativet som best svarer ut bestillingen fra Hovedutvalg for teknikk og miljø. Arealet utgjør om lag 30 dekar, og tilsvarer området avsatt til offentlig- eller privat tjenesteyting i kommuneplan for Ås Til sammenligning utgjør arealet ved Rustad skole 24 dekar. Arealbehov for ny barnehage i området anslås å være mellom 4 og 6 dekar. Rådmannen vil imidlertid fraråde at det avsettes areal til skole på Dyster-Eldor II. Med de vedtakene som er fattet om å bygge Rustad og Åsgård skoler til fire-parallell skoler vil det være behov for å utvide skolekapasiteten i Ås tettsted fra Plassering av ny skole i Ås tettsted bør ses i en større sammenheng der både etablert og forventet bebyggelse på begge sider av jernbanen må vurderes. En foreslått lokalisering helt sydøst i Ås tettsted virker lite hensiktsmessig fordi antatt transportbehov vil være uforholdsmessig høyt for ansatte og elever som ikke bor på Dyster Eldor. Det vil derfor være mer hensiktsmessig å avsette en mer sentralt beliggende tomt til skole, for eksempel Moerjordet. Arealene som avsettes til skole erstatter arealer som i utgangspunktet er foreslått avsatt til boligformål. For alternativ C kan forskjellen utgjøre så mye som 350 færre boenheter i området. Konklusjon med begrunnelse: På grunnlag av en samlet vurdering anbefaler rådmannen at det ikke avsettes arealer til gjennomgående vei i planområdet. Dersom det vurderes at det likevel skal reguleres gjennomgående vei, vil rådmannen anbefale at reguleringsplan for Dyster-Eldor II utformes slik at alternativ D kan gjennomføres. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 11 av 34

12 Rådmannen anbefaler videre at det ikke avsettes areal til skoletomt på Dyster-Eldor II, og at arealet avsatt i planforslag til behandling er tilstrekkelig for å betjene behovet for barnehageplasser i området. Dersom dette avsatte arealet vurderes som utilstrekkelig, vil rådmannen anbefale at reguleringsplanen utformes i tråd med alternativ C i det vedlagte notatet. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 12 av 34

13 HTM-3/16 Tilrettelegging for torghandel - prøveordning Saksbehandler: Elin Kollerud Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 3/ Rådmannens innstilling: 1. Det legges midlertidig til rette for torghandel på arealet langs Moerveien og Skoleveien som er regulert til torgformål 2. Torghandelen prøves ut i en forsøksordning på inntil 1 år. 3. Aktiviteten evalueres og eventuell videreføring vurderes. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Bilder - salgsboder 2. Skisse til torgplass 3. Utdrag fra gjeldende reguleringsbestemmelser Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 13 av 34

14 SAKSUTREDNING: Fakta i saken: Kommunen har mottatt henvendelser om muligheten for å sette opp salgsboder i Ås sentrum. Et areal langs Moerveien og Skoleveien er i gjeldende reguleringsplan avsatt til torgformål. Arealet er imidlertid ikke klargjort for dette formålet, fordi interessen for torghandel hittil har vært liten. Mye tyder på at interessen er økende og kommunen bør derfor vurdere å tilrettelegge for slik handel. Henvendelsene kommunen har mottatt dreier seg om salg av varm og kald mat fra salgsvogn. Tilrettelegging av arealet kan gi flere interessenter på sikt, som også vil selge andre typer produkter som bær, grønnsaker, blomster og spekemat. Interessenter De fleste av interessentene oppgir at de ønsker å stå på torget året rundt og at en årskontrakt med kommunen er ønskelig. Interessentene ønsker også en felles ordning for avfallshåndtering. Type salgsbod Navn Type kontrakt Bod utformet som Even bondegård. Lage mat fra Svantesvold bunnen basert på lokale råvarer Smultring/pølsevogn Morten T. Paulsen Matkonsept fra Nederland med utsalg fra bod Ønsker Avfallshåndtering strøm Årskontrakt Ja Åpne for ulike løsninger, gjerne en fellesordning for utselgere Årskontrakt Ja Fellesordning for utselgere med kildesortering, miljøprofil Vibeke Solhaug Årskontrakt Ja Fellesordning for utselgere Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 14 av 34

15 Type salgsbod Navn Type Ønsker Avfallshåndtering kontrakt strøm Salgsbil som fraktes til og Adrian Ghadiri Usikker Ja - fra Ås - gatekjøkken God nattmat, med høy kvalitet basert på lokale produkter Gutta på Ås v/ Erlend, Martin og Mattis Usikker ja - Vurdering: I første omgang foreslås å prøve ut en løsning for torghandel i ett år på et avgrenset område langs Moerveien. Vedlagte skisse viser forslag til areal der torghandel prøves ut. Kommunen vil deretter evaluere aktiviteten og ta stilling til eventuell videreføring. Det er kun plass til 2-3 boder i forsøksordningen, da bodene ikke kan stå i veien for søppelhenting og snørydding. Avhengig av evalueringen av forsøksordningen bør kommunen på lengre sikt følge opp gjeldende reguleringsplan og etablere et fullverdig torg. Forslag til tilretteleggingstiltak på kort sikt Det legges ned strømkabler og etableres strømuttak for salgsbodene ved det aktuelle arealet. Dette gjøres i forbindelse med at det graves ned søppelcontainere i nærheten av torghandelområdet. Det er rimelig at interessentene betaler en leie for plass og strøm og at de inngår kontrakt med kommunen. Arealet for torghandel merkes (se vedlagt skisse). I første omgang benyttes arealet langs Moerveien hvor det er plass til 2-3 boder. Avhengig av antall interessenter, bør det også vurderes om deler av parkeringsplassen også bør settes av til torg. En typisk bod er 4 meter lang, 2,1 meter bred og 2,3 meter høy (se vedlagte bilder). Søppelkasser for kunder må torgselgerne sette ut ved sine salgsboder. Kommunen vil sette ut benker i området. Dette for at området skal framstå som innbydende og ryddig både når salgsbodene er åpne og stengt Hver enkelt selger må håndtere egen søppel og sørge for vannbeholdere til eget vannforbruk. Tidsplan Arealet ferdigstilles for midlertidig torghandel innen 1. mai Økonomiske konsekvenser: Etablering av strømuttak har en kostnad på ca kr. Kostnadene tas innenfor eksisterende budsjett. Konklusjon med begrunnelse: Kommunen legger til rette for torghandel som en prøveordning på 1 år og evaluerer deretter aktiviteten for eventuell videreføring. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 15 av 34

16 HTM-4/16 Søknad om bruk av vedlikeholdsfondet - Gamle Kroer skole Saksbehandler: Nils Erik Pedersen Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 4/ Formannskap / Rådmannens innstilling: 1. Fremlagte forslag til rehabilitering av administrasjonsbygget på Kroer skole vedtas. 2. Prosjektet finansieres med inntil 3,1 mill. kr (eks. mva.) fra vedlikeholdsfondet. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Formannskapet Behandlingsrekkefølge: Formannskap F-sak 13/15, Hovedutvalg for teknikk og miljø HTM-sak 8/15, Kommunestyret K-sak 16/15, Hovedutvalg for teknikk og miljø Formannskap Vedlegg: 1. Gamle Kroer skole Rehabilitering utvendig 2. Notat - Kroer skole adm.bygg Øvrige dokumenter som ligger i saken: Alle dokumenter i saken Vedtak i saken sendes til: Teknisk sjef Eiendomssjef Oppvekst og kultursjef Vedlikeholdsleder Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 16 av 34

17 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Administrasjonsbygget på Kroer skole er i særdeles dårlig befatning og skal det være mulig å benytte bygget i fremtiden må det settes inn betydelige tiltak. Skolekapasiteten i Ås er presset og det er nødvendig å utnytte det som er av tilgjengelig bygningsmasse. Oppgraderingsbehovet er omfattende og det er derfor krevende å ta dette over det ordinære vedlikeholdsbudsjettet. Det søkes derfor om frigjøring av midler fra vedlikeholdsfondet for å realisere prosjektet. Det er foretatt en grov vurdering av nybygg, med tilsvarende arealer, versus rehabilitering. Selv med en utvendig og innvendig rehabilitering, til en akseptabel standard, vil rehabilitering være en billigere løsning. Fakta i saken: Saken ble første gang behandlet i formannskapet , sak 13/15: Formannskapets vedtak : Saken oversendes Hovedutvalg for teknikk og miljø for behandling og innstilling til Kommunestyret. Forslag fra Høyre som følger saken: Rådmannen bes vurdere risikoen ved rehabilitering i forhold til kostnad opp mot nybygging av areal for å ivareta kontorarbeidsplasser for lærerne. Saken ble videre lagt frem for HTM , sak 8/15. Høyres forslag ble svart opp gjennom et supplerende notat som ble lagt frem for HTMs medlemmer samme dag. HTM vedtok følgende: Hovedutvalg for teknikk og miljøs vedtak : Saken utsettes, fordi informasjonen om alternativene ikke var Hovedutvalget i hende før fristen for mottak av sakspapirer, og utvalget ønsker at dette skal følge saken som sakspapirer. Saken ble videre behandlet i kommunestyret , sak 16/15: Votering: Kommunestyret vedtok enstemmig å trekke saken fra kommunestyrets sakskart , grunnet hovedutvalgets utsettelsesvedtak av Rådmannen har i ettertid gjennomgått forutsetningene som ble lagt til grunn ved opprettelsen av kommunens vedlikeholdsfond. Vi har i dag to kontoer merket vedlikeholdsfond. Vedlikeholdsfond 1 ( ) er historisk fra før 2007 og er bygd opp etter årlige avsetninger til fond som er budsjettert på driftsbudsjettet til Teknikk og miljø på kr. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 17 av 34

18 Dette fondet ble styrket med 1,5 mill. kr. i 2014, jf. kommunestyrets vedtak i sak 30/14: Kommunestyrets vedtak : 1. Årsregnskapet til Ås kommune 2013 godkjennes. 2. Enhetene får overført inntil 1 % av mer/eller mindreforbruk til Overføringen foretas innenfor en netto ramme på kr 0,-. 3. Ubrukte midler til vedlikehold 1,5 mill.kr overføres vedlikeholdsfond konto I det samme møtet vedtok kommunestyret å avsette 15 mill. kr. til et vedlikeholds- /rehabiliteringsfond (vedlikeholdsfond 2): 5. Det avsettes et vedlikeholds-/rehabiliteringsfond på 15 mill. kr. Fondet disponeres av formannskapet og kan bevilges midler fra etter innstilling fra Hovedutvalg for teknikk og miljø. Vedlikeholdsfondet har følgende saldo for 2015 Konto Konto (T) Beløp Vedlikeholdsfond , Vedlikehold/rehabilitering ref k-sak , ,00 Det er med bakgrunn i vedtakets punkt 5 at saken nå fremlegges HTM for innstilling til formannskapet. Prosjektet gjelder det gamle administrasjonsbygget på Kroer skole. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 18 av 34

19 1. B ygningen ble innviet i Grunnmur og kjeller er delvis defekt. 3. Kjeller med bærende konstruksjon av tre er fuktig. 4. Fasade og vinduer er i sterkt forfall og trenger umiddelbar t vedlikehold. 5. Takene er i dårlig forfatning både pga. materialkvalitet og alder. 6. Overflatevann fra tak og på terreng står inn på grunnmur og det er i dag ingen form for regnvannshåndtering. 7. Bygg et har dårlig isoleringsevne (kaldt vinter stid og varmt sommer s tid). 8. Beplantning skader fasaden. Eksisterende administrasjonsbygg er på 586 k vm. Estimert kontorarealbehov er på ca.400 kvm. Som alternativ til rehabilitering er det vurdert b ygging av nytt kontorbygg /leie av moduler og rivning av eksisterende (jf vedlegg 1). Vurdering: Det er uklart når forrige utvendige vedlikehold ble foretatt, men ut fra tilstanden anslås det at det er mer enn 30 år siden det ble gjort større vedlikehold på bygget. Der er derfor klart at noe må gjøres for å hente inn vedlikeholdsetterslepet. Utsettes dette vedlikehold forver res tilstanden av bygget raskt. Bygget har behov for et tilstandsløft både innvendig og utvendig, men innvendig oppgradering kan utsettes så lenge det utvendig foretas. Hvis ikke dette gjøres blir omkostningene etterhvert unødvendig store. Hele det utvendige på bygget må rehabiliteres sn arest for å unngå så omfattende skader at bygget må rives. Ved å hente igjen et betydelig etterslep, bevares bygget og holdes i en brukbar stand. Løftes tilstanden på det utvendige til foreslåtte nivå, vil det være mulig å foreta og planlegge vedlikeho ld på den mest rasjonelle måten de påfølgende årene. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 19 av 34

20 Byggets beliggenhet og kostnadene forbundet med nybygg, eller oppsetting av moduler, tilsier at det er praktisk og økonomisk hensiktsmessig å rehabilitere bygget. Økonomiske konsekvenser: Gjennomføring av umiddelbare og nødvendige utvendige tiltak er kostnadsberegnet til 3,1 mill. eks. mva. Prosjektet foreslås finansiert med bruk av kommunens vedlikeholdsfond som er et disposisjonsfond avsatt av kommunestyret. Prosjektet vil medføre redusert netto driftsresultat i 2016, men budsjettert avsetning til disposisjonsfond i 2016 vil være uendret da tiltaket er finansiert med bruk av tidligere opparbeidet fond. Innvendig rehabilitering, som foreslås tatt på et senere tidspunkt, er kostnadsberegnet til 2,3 mill. kr. Samlet gir dette en kostnad på 5,4 mill. kr. for en full rehabilitering. Alternativet med rivning og oppføring av nytt bygg er kostnadsberegnet til ca. 12,5 mill. kr. Oppføring av modulbygg, inklusive rivning, er kostnadsberegnet til ca. 8,5 mill. kr. Velges ett av disse alternativene må prosjektet finansieres som et eget investeringsprosjekt og saken fremmes for kommunestyret. Se for øvrig vedlegg for ytterligere detaljer. Alternativer: 1. Utsette vedlikeholdet ytterligere. Konsekvensen vil da være at bygget i løpet av kort tid ikke vil være mulig å benytte til ordinær drift. Statusen på bygget er så dårlig at større konstruksjonsmessige skader må påregnes ved ytterligere fravær av utvendig vedlikehold. 2. Rive administrasjonsbygget og bygge nytt. Dette er en mer kostbar løsning og medfører økt arealbruk, alternativt behov for midlertidige kontorplasser i rive og byggeperioden, dersom samme plassering skal benyttes. Resultatet blir nye og moderne kontorlokaler. 3. Oppsett av moduler og etterfølgende rivning av administrasjonsbygget. Dette er en rimeligere løsning enn alternativ 2, men fortsatt dyrere enn rådmannens innstilling. Løsningen er arkitektonisk ikke tilpasset øvrig bebyggelse og medfører økt arealbruk, alternativt behov for midlertidige kontorplasser i rive og byggeperioden, dersom samme plassering skal benyttes. Resultatet blir nye og funksjonelle kontorlokaler. Konklusjon med begrunnelse: Det anbefales å bevilge inntil 3,1 mill kr fra vedlikeholdsfondet for å kunne gjennomføre umiddelbare og nødvendige utvendige tiltak for å hindre omfattende konstruksjonsmessige skader på bygget. Kan vedtaket påklages? Nei. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 20 av 34

21 HTM-5/16 R Detaljregulering for Moerveien 10 Saksbehandler: Magnus Ohren Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 5/ Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar Hovedutvalg for teknikk og miljø å legge ut til offentlig ettersyn forslag til reguleringsplan for Moerveien 10, som vist på kart datert , med reguleringsbestemmelser, datert Planforslaget sendes til aktuelle offentlige myndigheter og andre berørte parter til uttalelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø, første gang Offentlig ettersyn Hovedutvalg for teknikk og miljø, annen gang Kommunestyret Vedlegg: 1. Reguleringskart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Illustrasjoner 5. ROS-analyse 6. Trafikkanalyse, datert Notat - Områdestabilitet, datert Sol- og skyggediagrammer 9. Saksutskrift - Detaljreguleringsplan for Moerveien 10, datert Øvrige dokumenter som ligger i saken: Høringsuttalelser fra varsel om oppstart Vedtak i saken sendes til: Adressater i følge egen liste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 21 av 34

22 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Tiltakshaver er Hathon Holding AS som ønsker å oppføre et nytt næringsbygg i Ås sentrum i Moerveien 10. Reguleringsplanforslaget er utarbeidet av Hille Melbye Arkitekter AS. Forslag til reguleringsplan angir rammer for et næringsbygg med mulighet for forretning eller bevertning i næringslokaler på grunnplan. Kvartalet har tidligere vært regulert til blandet formål næring og bolig i reguleringsplan for Ås sentrum fra I 2012 ble Moerveien 10 erstattet av en ny reguleringsplan, der ubebygd område ut mot Brekkeveien ble regulert til næring i 1. etasje og boliger fra 2. etasje til 4. med tilbaketrukken 5. etasje. Nytt forslag til reguleringsplan for kvartalet ble behandlet i møte , og det ble vedtatt en rekke endringer som vedlagte saksutskrift viser. Tiltakshaver har bearbeidet forslaget for å imøtekomme endringene. De foreslåtte endringene er redegjort for punktvis i vurdering av saken. Fakta i saken: Nytt forslag til reguleringsplan for Moerveien 10 erstatter gjeldende plan for området i sin helhet. I planområdet er det i dag oppført et forretningsbygg langs Moerveien, kjent som «Postbygget», fra Langs Brekkeveien er det opparbeidet en parkeringsplass. Planområdet grenser til reguleringsplan for Brannstasjonstomta i nord, vedtatt 2009, hvor Nylundskvartalet er oppført. Planområdet grenser videre mot Brekkeveien i øst og Moerveien i vest. Sør for planområdet ble det oppført et kontorbygg i 1985, som inngår i reguleringsplan for Ås sentrum, vedtatt Planområdet er avsatt til sentrumsbebyggelse i gjeldende kommuneplans arealdel, og er innenfor planavgrensningen for områdeplan for Ås sentralområde som er under arbeid. Forslag til ny reguleringsplan for kvartalet ble førstegangsbehandlet i møte i HTM Hovedutvalget vedtok at følgende punkter ble innarbeidet i reguleringsforslaget: a) Planen må sterkere beskrive strukturer og kvaliteter i Ås sentrum, og utforme og begrunne sine løsninger ut fra dette. b) Skygge- og soldiagram må suppleres for relevante klokkeslett også for datoer da skyggevirkninger faktisk er mest dominerende. c) Det må gis bindende føringer for at utomhusplanen, eller om nødvendig ved utvidet bindendende plan, skal vise velfungerende gang- og sykkelplasseringer på alle sider av huset, særlig i kryss for trafikken til og fra Tverrveien i retning jernbanen, men også gangtrafikk fra jernbanen og busstasjon fram til bygget, samt løsning for nord-sørgående sykkeltrafikk langs Brekkveiens vestside. Krav om ferdigstillelse må inntas i rekkefølgebestemmelse. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 22 av 34

23 d) Området mellom Brekkeveien 10 og 9 og mellom 10 og 12 skal utformes felles med naboeiendommen. e) Tekniske rom og installasjoner skal ære en del av bygningskroppen innenfor de høyder og etasjer som blir angitt, og ikke plasseres som takoppbygg/ekstra etasje. Dette må konkret forbys i bestemmelsene. f) Standarder for energibruk, miljømessig materialbruk og overvannshåndtering, presiseres. g) Planbestemmelsen må hindre at utomhusarealene benyttes til tekniske installasjoner (jamfør privat søppelnedkast i gaterom nord for Moerveien 8). h) Bindende påkobling til fjernvarme må sikres («Bygningene skal knyttes til og ikke bare tilrettelegge for fjernvarme»). i) Reguleringsplanen må sikre kommunens mulighet til å sette detaljerte krav til estetikk, fasadematerialer og fargebruk. j) Utvalget forutsetter et tilstrekkelig antall ladepunkter til elbil og elsykkel. k) Høyden/funksjonen på mellombygget i forhold til sikt-aksen nor-sør gjennom kvartalene nordover vurderes. l) Parkeringsdekningen økes fra 0,75 til 1 pr. 100 m2 kontorareal. m) Sykkelparkeringsdekningen økes fra 1 til 3 pr. 100 m2 kontorareal. n) Planen omarbeides til maks 6 etasjer. Tidligere behandling av saken, med høringsuttalelser fra varsel om oppstart, er vedlagt som vedlegg 9. Vurdering: Planforslaget er bearbeidet av tiltakshaver, der vedtakspunktene er forsøkt imøtekommet. De foreslåtte endringene er nedenfor gjennomgått enkeltvis, etterfulgt av en samlet vurdering av det reviderte planforslaget. Pkt a Kapittel 7 i planbeskrivelsen redegjør for planforslagets forhold til sentrumsutviklingen langs Moer- og Brekkeveien, og viser gjennom illustrasjoner hvordan forslaget skriver seg inn i kvartalsstrukturen og fasaderekken langs Brekkeveien. Pkt b Det er utarbeidet nye sol- og skyggediagrammer for de relevante tidspunktene sommer, vår, høst og vinterjevndøgn i tillegg til 21. februar. Disse er også illustrert som 3D-illustrasjoner som viser skygger på nabobebyggelsen i nord, vedlegg 8. Pkt c og d Det er innarbeidet reguleringsbestemmelser for å sikre hensyn til utforming i sammenheng med omkringliggende bebyggelse. Punkt 3.5 i reguleringsbestemmelsene omhandler utomhusplan og 5 omhandler rekkefølgekrav. For gjennomføring vil kommunen ta i bruk utbyggingsavtaler som beskrevet i 4. I revidert reguleringskart angis samme arealformål på nordsiden av bebyggelsen som for sydsiden av reguleringsplan for Brannstasjonstomta. Dette vil gi kommunen Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 23 av 34

24 anledning til å kreve felles utforming av uterommene i tråd med formålet gjennom bruk av utbyggingsavtaler med alle relevante parter på likt grunnlag. Pkt e Tiltakshaver vurderer det som vanskelig å oppføre et moderne kontorbygg uten å ha mulighet til å oppføre tekniske takoppbygg som er en nødvendig del av anlegget. Reguleringsbestemmelse 3.2 regulerer omfang og utrykk for tekniske takoppbygg, som skal behandles som en del av bygningens samlede arkitektoniske utrykk. Hvordan reguleringsbestemmelsen vil virke er forsøkt illustrert i planbeskrivelsens side 18. Pkt f Kapittel 7 i planbeskrivelsen beskriver forhold til estetikk og materialbruk samt teknisk infrastruktur, side 20 og 21. Standarder for energibruk og materialbruk er gitt ved gjeldende teknisk forskrift. Kommunen har ikke anledning til å kreve strengere krav eller benytte ander standarder enn de som er angitt her. Normer for overvannshåndtering angis ved kommunens overvannshåndteringsnorm med bruk av blå-grønnfaktor som er satt til 0,7 for sentrumsbebyggelse. Dette fremgår også i reguleringsbestemmelsene, punkt 3.8. Pkt g Plassering av tekniske installasjoner på gateplan er ikke tillatt i henhold til 3.2 i reguleringsbestemmelsene. Pkt h Bestemmelse 3.8 er omformulert slik at tilknytning til fjernvarme er pålagt. Pkt i I bestemmelse 3.2 er det innarbeidet at det skal stilles høye krav til arkitektonisk kvalitet og fasadematerialer. Kommunen har således anledning til å stille krav om estetikk og bruk av fasadematerialer gjennom byggesaksbehandlingen dersom dette oppfattes som ikke ivaretatt i tilstrekkelig grad. I tillegg er det generelle bestemmelser i kommuneplan for Ås og plan- og bygningsloven som ivaretar dette. Pkt j Bestemmelse 3.4 fastsetter at det skal tilrettelegges for tilstrekkelig antall ladepunkter for el-bil og el-sykkel, uten at det er fastsatt nøyaktig antall som antas å kunne variere over tid. Pkt k Mellombygget er beskrevet i planbeskrivelsens kapittel 7, side 15. Forslagsstiller vurderes mellombygget som nødvendig for at anlegget skal fungere samlet sett, og er ment å huse fellesfunksjoner. Byggegrensene er trukket tilbake fra nord og syd, og mellombygget begrenses til en maksimal dybde på 30 meter. Pkt l og m Parkeringsdekning for bil er økt fra 0,75 til 1 per 100 m2 kontorareal, mens parkeringsdekning for sykkel kun foreslås til 2 per 100 m2. Dette er redegjort for i planbeskrivelsens side 21. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 24 av 34

25 Pkt n Bygningshøyder for det reviderte forslaget er omarbeidet til 6 etasjer mot Brekkeveien, og 5 mot Moerveien i tråd med vedtaket. Nye mønehøyder for planforslaget er K+114,5 meter mot Moerveien og K+118,0 mot Brekkeveien. Samlet vurdering av planforslaget Planforslaget samlet sett vurderes som grundig bearbeidet og i tråd med vedtaket i HTM Hensikten med planarbeidet fremstår tydelig og er godt illustrert. Forslaget vurderes også som å være i tråd med overordnede, regionale og kommunale føringer for Ås sentrum. Kommuneplan for Ås har som mål å tilrettelegge for økt kontorvirksomhet i sentrum, med god tilknytning til kollektivtrafikk. Tiltaket vil kunne øke andelen og kvaliteten på kontorarbeidsplasser i Ås sentrum betydelig. Oppdaterte sol- og skyggediagrammer viser bebyggelsens skyggeeffekter på nærliggende bebyggelse. Noe skyggevirkning må påregnes for bebyggelsen i etablert kvartalsstruktur. Mellombygget beskrives som en nødvendig komponent for at anlegget skal fungere optimalt, og begrenses til 30 meter dybde. Mellombyggets omfang vurderes som akseptabelt. Tekniske takoppbygg vil være vanskelig å unngå for enkelte nødvendige installasjoner som heis, ventilasjonsanlegg samt vedlikeholdsadgang og rømningsvei til taket. Dette er forsøkt begrenset i så stor grad som mulig og skal behandles som en del av anleggets samlede utrykk i byggesaksbehandlingen. Omfanget er forsøkt illustrert i planbeskrivelsens side 18 ved å vise til illustrasjonsplan for hvordan installasjonene vil virke på omgivelsene. Takoppbygget slik det er illustrert er i tråd med reguleringsbestemmelsene for tekniske takoppbygg og vurderes å ha liten betydning for omgivelsene. Økte krav til antall parkeringsplasser for anlegget vil sørge for over 300 parkeringsplasser for bil og sykkel, der antall bilplasser utgjør om lag 75. Rådmannen mener 2 sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 fortsatt er betydelig. Kommunen bør vurdere å imøtekomme tiltakshavers forslag om å begrense omfanget av sykkelparkeringsplasser noe. Alternativt kan omfanget av bilparkering begrenses og erstattes med flere sykkelparkeringsplasser. Samlet sett vurderes de aller fleste punktene fra HTMs vedtak som imøtekommet på en tilfredsstillende måte i det reviderte planforslaget. Krav om ingen tekniske takoppbygg og betydelig økte parkeringskrav har vist seg vanskelig å imøtekomme til fulle, og tiltakshaver ber om en ny vurdering av disse punktene. Utover omtalte endringer er forslag til reguleringsplan uendret. Bebyggelsen med reduserte høyder vurderes fortsatt å inngå med den øvrige sentrumsbebyggelsen langs Brekkeveien og Moerveien på en god måte. Etasjehøyder på grunnplan fastholdes på 3,9 meter. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 25 av 34

26 Konklusjon med begrunnelse: Rådmannen vurderer at planforslaget imøtekommer punktene i vedtaket samlet sett på en god måte, og at det reviderte planforslaget bør sendes til offentlig ettersyn. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 26 av 34

27 HTM-6/16 Gnr 113 Bnr Nesset Terrasse 7, 9 og 11 - Takoverbygg over tre terrasser - Klage på vedtak om avslag Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 6/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) har foretatt forberedende klagebehandling i medhold av forvaltningsloven (fvl.) 33. HTM finner at klagers anførsler ikke utgjør momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av HTM sitt opprinnelige vedtak. Da tiltakene er i strid med reguleringsplanen pkt. 2.2, opprettholder HTM sitt vedtak om omgjøring av byggetillatelsen og vedtak om avslag på søknad om oppføring av takoverbygg på Nesset Terrasse nr. 7, 9 og 11 av , sak nr. sak nr. 15/ Klagen tas således ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Juridisk avdeling Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Juridisk avdeling Vedlegg: 1. Saksutskrift HTM Melding om ulovlig byggetiltak Ytterligere presiseringer 1.3. Brev fra Ås kommune Bilder takoverbygg Bilder takoverbygg Søknad om tillatelse til tiltak Søknadsskjema Nabovarsel Tegninger Vurdering fra Nuno Arkitektur AS Situasjonskart 1.5. Merknad fra Kjell Gunnar Skar 1.6. Merknad fra Ellen Karusbakken 1.7. Merknad fra Thor Arne Bjørnson Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 27 av 34

28 1.8. Tilbakemelding fra Ås kommune - Behov for faglig vurdering 1.9. Kommentarer til merknader og faglig arkitektvurdering Tillatelse til tiltak Klage på vedtak fra Thor Arne Bjørnson Klage på vedtak fra Kjell Gunnar Skar Bekreftelse på ferdig malt tiltak Bilde av ferdig malt tiltak Tilbakemelding fra Ås kommune Brev om utsatt frist Kommentarer til klager 2. Klage pa vedtak om avslag 3. Reguleringsplan for boligområde på Nesset - Plan R-213 Øvrige dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Vedtak i saken sendes til: Nesset Fjordterrasse Boligsameie - Styret Jarle Harald Kaarstad (nr. 7) Pål Fauske og Eva Makowski (nr. 9) Bård Reppen og Sissel Drevsjø (nr. 11) Kjell Gunnar Skar Thor Arne Bjørnson SAKSUTREDNING: Sammendrag: I møte i Hovedutvalg for teknikk og miljø den fremmet Ap følgende alternative innstilling (vedlegg 1): Med hjemmel i forvaltningsloven 33, andre ledd tas klage på administrativt vedtak av om tillatelse til oppføring av takoverbyggene til følge, og tillatelsen oppheves. Det gis med dette avslag på søknad om oppføring av de omsøkte takoverbygg, jf. plan- og bygningsloven Ap s alternative innstilling ble vedtatt 6-3 (1H, Sp, FrP). Vedtaket ble formidlet til søkerne Det ble innvilget utsatt klagefrist til Klage på vedtak om avslag ble mottatt (vedlegg 2). Klagen er således fremmet rettidig. Klage på vedtak om avslag: I klagen vises det blant annet til forvaltningslovens (fvl) 24 første ledd, der det heter at «enkeltvedtak skal grunngis. Forvaltningsorganet skal gi begrunnelsen samtidig med at vedtaket treffes». Klager påpeker at det ikke er gitt noen begrunnelse for avslaget som ble vedtatt i HTM den Klager ble gjennom et medlem av utvalget informert om at flertallet i utvalget ikke likte at takene var skrå, men påpeker at det ikke er gitt noen begrunnelse ut over dette. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 28 av 34