Ettersendt sak. Hovedutvalg for teknikk og miljø

Transkript

1 Ås kommune Ettersendt sak Hovedutvalg for teknikk og miljø Dato: kl. 18:00 Sted: Ås kulturhus, Lille sal Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes iht. lovverk. Møtedokumenter ligger til gjennomsyn på servicetorget og Saksliste Ettersendt sak 74/16 13/ R-282 Områdereguleringsplan for Solberg øst Side 15/04008

2 HTM-74/16 R-282 Områdereguleringsplan for Solberg øst Saksbehandler: Magnus Ohren Saksnr.: 13/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 74/ Kommunestyret 109/ Rådmannens innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens vedtar kommunestyret R-282 områdereguleringsplan for Solberg øst, med kart datert og bestemmelser datert Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: HTM 1. gang: Offentlig ettersyn: HTM 2. gang: HTM 3. gang: Kommunestyret: HTM 4. gang: Kommunestyret: HTM 5. gang: Kommunestyret: Vedlegg: 1. Planbeskrivelse for Solberg øst, datert pdf 2. Reguleringskart for Solberg øst, datert pdf 3. Reguleringsbestemmelser for Solberg øst, datert pdf 4. Forprosjekt - Solberg Øst GS bru.pdf 5. Brev adressert Møller Eiendom AS - Angående rekkefølgekrav for gangbru, datert pdf 6. Merknad GNR 102 BNR 1 Viggo Johansen, datert pdf 7. Støyutredning, datert pdf 8. Snitt A1 - M1000.pdf 9. Illustrasjonsplan B1 og B2, datert pdf 10. Trafikknotat, datert pdf 11. ROS-analyse, datert pdf 12. Tidligere behandling - Saksutskrift HTM-sak pdf 13. Tidligere behandling - Saksutskrift HTM-sak pdf Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 2 av 7

3 14. Tidligere behandling - Saksutskrift K-sak pdf 15. Tidligere behandling - Saksutskrift K-sak pdf Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Høringsuttalelser Saksbehandler sender vedtaket til: Adressater i følge egen liste. Saksutredning: Sammendrag: Områdereguleringsplan R-282 for Solberg øst var til behandling i kommunestyret Kommunestyret vedtok i møtet en utredning av muligheten til å stille krav om gangbru over Søndre tverrvei. Saken ble sendt til HTM der HTM fastsatte krav om gangbru, som ble forelagt kommunestyret i møte Kommunestyret vedtok at det bør foreligge frivillig avtale for oppføring av gangbro, og at det bør være avklart hvem som er tiltakshaver for planlegging og bygging av broen. Som følge av vedtakene har det oppstått behov for rask avklaring av reguleringsmessige forhold knyttet til foreslått gangbru. Derfor er planområdet nå foreslått utvidet og det er gjennomført en begrenset høring for berørte parter av et revidert planforslag. I revidert planforslag er det foreslått areal for gangbru helt vest i planområdet, og planområdet er utvidet noe for å angi arealer til gang- og sykkelvei samt bru med oppfyllingsareal for fundamentering. Tiltakshaver har produsert et forprosjekt for brua som underlagsdokument for å kunne angi korrekt arealbehov. Forprosjektet er utført av bruingeniør Bjørn A. Lund i Reinertsen ingeniører som har vært utførende på øvrige bruer langs Søndre tverrvei. Forprosjektet er vedlagt saken, vedlegg 4. Plankart med planbestemmelser er oppdatert for å ivareta de nye arealformålene i utvidet reguleringsplan. Nye formål innbefatter gang- og sykkelveitrase med gangbru samt annen veigrunn til oppfyllingsarealer. For videre veiføring utover planområdet og til Solberg skole er det foreslått bruk av veirett over LNF-arealene. Grunneier for LNF-området har i sitt merknadsbrev redegjort for samtykke til veirett og forbehold knyttet til denne. Merknaden er lagt ved som vedlegg 8. Videre er det i reguleringsbestemmelsene foreslått nytt rekkefølgekrav om godkjent gjennomføringsavtale før det kan gis brukstillatelse for boliger i planområdet. Fakta i saken: Tidligere behandlinger av saken Områdereguleringsplan R-282 for Solberg øst ble behandlet første gang og var til offentlig ettersyn i perioden Et bearbeidet planforslag med redegjørelse for merknader ble annengangsbehandlet i HTM , sak 15/16, og tredje gang i HTM Kommunestyret ba om Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 3 av 7

4 utredning av gangbru over Søndre tverrvei i sin behandling av saken , sak 31/16. Utredning av krav om gangbru ble behandlet i HTM , og i kommunestyret , sak 66/16. Saken ble utsatt med forventning om fremforhandlet frivillig utbyggingsavtale. Om planforslaget Planområdet ligger ved Solberg i Ås kommune om lag to kilometer fra Ski stasjon. Det er om lag 300 meter til nærmeste bussholdeplass i Nordbyveien. Planområdet utgjør om lag 115 dekar, og består i dag av dyrket mark og skog. Planforslaget er utarbeidet av Rambøll AS på vegne av tiltakshaver Thorvald Sverdrup. Planforslaget redegjør for 8 utbyggingsområder til boligformål, samt areal avsatt til offentlig- eller privat tjenesteyting, grønnstruktur og teknisk infrastruktur. De foreslåtte utbyggingsområdene gir rom for om lag 800 nye boenheter i området, som vil kunne utvikles trinnvis over tid. Solberg skole ligger om lag 800 meter fra planområdets sentrum. Hovedvei gjennom Solberg, Nordbyveien, opparbeides til miljøgate i henhold til reguleringsplan R-271 med mål om bedre tilrettelegging for fotgjengere, syklister og kollektivreisende samt reduksjon av gjennomfartstrafikk i området. Revidert planforslag med reguleringskart datert og reguleringsbestemmelser datert er utvidet for også å redegjøre for arealer foreslått avsatt til gang- og sykkelvei med bru over Søndre tverrvei helt vest i planforslaget. Merknader til planforslaget med utvidet planavgrensning Revidert planforslag med utvidet planavgrensning er sendt på begrenset høring for direkte berørte parter. Kommunen har mottatt følgende merknader til forslaget: GNR 102 BNR 418: Møller Eiendom AS Har ingen innvendinger til utvidet planområde som delvis erstatter reguleringsplan R- 274 øst for Solbergkrysset, men har bedt om bekreftelse på at kommunen ikke vil hefte Møller Eiendom AS til rekkefølgekrav for gangbrua. Ser det som svært viktig at rekkefølgekrav formuleres i bestemmelser som følger planen. Tas til orientering. Kommunen har gitt bekreftelse på at kommunen ikke vil hefte Møller Eiendom AS til et eventuelt rekkefølgekrav i brev (vedlegg 5). Forslag til rekkefølgekrav er beskrevet i vurderingen av saken. GNR 102 BNR 1: Viggo Johannesen Har ingen innvendinger til utvidelse av planområdet som også omfatter regulert bru delvis på egen eiendom, og stiller eiendommen til disposisjon for anleggsarbeid i henhold til forprosjektets anbefaling. Gir videre veirett for oppføring av gang- og sykkelvei på eiendommen, med lengde på ca. 135 meter og bredde 4 meter, fortrinnsvis parallelt med Søndre tverrvei. Forbeholder seg videre øvrig ansvar for oppføring av bru eller gang- og sykkelvei utover å gi veirett. Melder samtidig sin Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 4 av 7

5 interesse for å øke jordvollen langs tverrveien med inntil to meter, og anmoder om at foreslått reguleringsplan muliggjør dette. Rådmannen betrakter videre gang- og sykkelveiføring fra bru til Solberg skole som veirett som kurant, og har ikke anbefalt krav om regulert veistrekning her. En håndtering av videre veiføring gitt som veirett vil være i tråd med øvrige allment tilgjengelige stier i skogsområdet. At Johannesen i sin merknad samtykker til å gi veirett med forbehold tas til etterretning. Foreslått reguleringsplan ivaretar muligheten for høyere jordvoll. GNR 102 BNR 391: Skitunet boligsameie Melder det ikke er ønskelig med anleggstrafikk for oppførsel av gangbru over egen eiendom slik forprosjektet anslår. Ellers ingen innvendinger til oppføring av bru eller utvidelse av planområdet. Dersom Skitunet boligsameie ikke ønsker å få ført anleggstrafikk over privat atkomstvei står de fritt til å nekte dette. Selv om dette er anslått i forprosjekt for gangbrua, vil tiltakshaver ha mulighet til å føre anleggstrafikk til brua på egen grunn. Statens Vegvesen Vegvesenet har vurdert reguleringsforslaget med utvidet planavgrensning og forprosjekt fra Reinertsen. Vegvesenet har ingen innvendinger til reguleringsplanen slik den foreligger, men har i utgangspunktet vært skeptisk til bruk av veirekkverk langs tverrveien for å beskytte bropilarene slik de er foreslått plassert i forprosjektet. Har etter ny vurdering vurdert at bruk av veirekkverk likevel kan godtas, med forbehold om at tiltakshaver bærer kostnader for oppføring av rekkverket. De forbeholder seg videre retten til å kommentere og vurdere det konkrete byggetiltaket ved oppføring av brua. Tas til etterretning. Det følger av de foreslåtte reguleringsbestemmelsene at Statens Vegvesen skal godkjenne byggeplan for oppføring av gangbru når denne foreligger. Hafslund Nett AS Ser det i forprosjektet er tatt tilstrekkelig hensyn til kabeltraséen som er anlagt under deler av brua. De forbeholder seg retten til å gi uttalelse igjen ved valg av endelig teknisk løsning i byggesaksbehandlingen. Tas til orientering. Reguleringsplanens avsatte hensynssone H_370EL er tilstrekkelig for å sikre at Hafslund blir hørt når endelig teknisk løsning skal behandles. Vurdering: Forslag om gangbru er fornuftig plassert. Den kan komme til nytte for flest mulig beboere i nærområdet og plasseringen gir en god rytme med tanke på avstander til de øvrige bruene over tverrveien. Foreslått plassering gir god sammenheng mellom planområdet, tilgrensende ferdselsårer, foreslåtte ferdselsårer og nærhet til Solberg skole. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 5 av 7

6 Broplasseringen er videre lagt i terreng på en sånn måte at avsatt hensynssone for høyspentledning i grunnen er ivaretatt, og det vil være mulig å gjøre vedlikeholdsarbeid her ved behov også etter brua er oppført. Videre trasé til Solberg skole er ikke foreslått regulert, men det er gitt samtykke til at denne kan gis som veirett. Dette vurderes som en tilfredsstillende og fleksibel løsning for sikring av atkomst videre til Solberg skole og eventuelle andre målpunkter i friområdet. I tillegg bidrar dette til at utvidelsen av planområdet har betydelig mindre utstrekning enn alternativet, og løsningen tilsvarer i stor grad de reguleringsmessige prinsippene for øvrige broer i området. Med tanke på anleggstrafikk for oppføring av brua vil dette kunne løses i byggefasen. Dersom Skitunet boligsameie og tiltakshaver ikke kan komme til enighet om anleggstrafikk over privat atkomstvei, vil tiltakshaver ha mulighet til å føre anleggstrafikk til brua på andre måter. Rådmannen vurderer foreslått plassering av gangbru og videre veiførsel gitt som veirett som god. For å kunne fatte vedtak i saken anbefaler Rådmannen at det formuleres et rekkefølgekrav som sikrer finansiering av brua. Rekkefølgekravet bør være knyttet til igangsettingstillatelse for alle eller enkelte delfelter i området. I den forbindelse har berørte grunneiere foreslått formulering av rekkefølgekrav i brev til kommunen per Rekkefølgekravet er foreslått som: «Det gis ikke igangsettingstillatelse for boenheter i delområdene B2, B3, B4 og B5 før det foreligger godkjent utbyggingsavtale som sikrer finansering for gang- og sykkelvei med gangbru over Søndre tverrvei, o_gsv1. Tiltaket skal anses sikret finansiert ved utbyggingsavtale som i) sikrer kommunen en finansiering fra grunneier i tråd med fremlagte budsjett med kr. 6,5 millioner, ii) sikrer kommunen tilfredsstillende pantesikkerhet i fast eiendom, og iii) unngår behov for mellomfinansiering fra kommunens side.» Skal utformingen av rekkefølgekravet ta hensyn til bekymringer for finansering og utbyggingstakt slik dette er uttrykt i formuleringen av kravet, vurderer Rådmannen det slik at rekkefølgekravet fortrinnsvis bør knyttes til et tidspunkt i utbyggingen av området der mengden gående og syklende i området når et visst antall. Samtidig, knyttes kravet for tidlig i utbyggingen vil dette få konsekvenser for mulig finansering av brua. Rådmannen vurderer at det foreslåtte innspillet ivaretar disse betraktningene på en god måte, der forslaget til rekkefølgekrav gir mulighet til å begrense utbyggingen for byggefelter som utgjør halve planområdet som sikkerhet for å sikre finansiering av bru, samtidig som det vil gi et godt grunnlag for å finansiere brua gjennom utbygging av de gjenværende feltene. Rådmannen legger videre til grunn at tidspunkt for oppføring av bru og struktur for finansering vil detaljeres i behandling av frivillig inngått utbyggingsavtale i etterkant Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 6 av 7

7 av planvedtaket. Rekkefølgekravet vil sånn sett hovedsakelig tjene som sikkerhet for kommunen at en avtale om tiltaket kommer på plass. Rådmannen anbefaler at rekkefølgekravet slik det er foreslått formulert inntas i reguleringsbestemmelsene, og har innarbeidet kravet i bestemmelsene som følger planen. Plankart i revidert forslag til områdereguleringsplan er ellers uendret fra behandling i HTM , med unntak av friområde o_fri3 i øst som er justert for å flukte med tilgrensende kommunedelplan for Ski kommune i sydøst, i tråd med HTMs vedtak av , noe som ikke var tilfelle for plankartet til behandling Konklusjon med begrunnelse: Bruplassering vurderes som tilfredsstillende og merknader fra hørte parter er tilstrekkelig ivaretatt. Rådmannen anbefaler at revidert forslag til områdereguleringsplan R-282 for Solberg øst vedtas med kart datert , og bestemmelser datert Kan vedtaket påklages? Ja Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 7 av 7