Rambøll Norge AS. Kon sekven san alyse. Spro Havn AS. Steds-, bolig- og næringsutvikling i steinbrudd på Spro

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Rambøll Norge AS. Kon sekven san alyse. Spro Havn AS. Steds-, bolig- og næringsutvikling i steinbrudd på Spro"

Transkript

1 Rambøll Norge AS Kon sekven san alyse Spro Havn AS Steds-, bolig- og næringsutvikling i steinbrudd på Spro April 2008

2 Spro Havn AS Steds-, bolig- og næringsutvikling i steinbrudd på Spro Konsekvensanalyse Oppdragsnr.: A Oppdragsgiver:SproHavnAS Oppdragsgiversrepr.:PetterNæssWelhaven OppdragslederRambøll:Per-OttoBonden Medarbeidere:J.GauteTaarneby,Knut Iver Skøien,LarsSyrstad,Linda Lomeland Rev. 2 Dato Utarb. KIS Kontroll GTY Godkjent KIS Antall sider: Rapport 139 Vedlegg RambøllNorgeAS Engebretsvei 5 Pb427Skøyen N-0213OSLO 2

3 Forord Konsekvensanalysen omhandler planene for utvikling av boliger, næringsvirksomheter, servicetilbud, båthavn og tilhørende virksomhet i regi av Spro Havn AS, og redegjør for virkningene for miljø og samfunn. Analysen tar for seg de konsekvenser som kommunen har bedt om å få utredet. Analysen kan vise til klare positive effekter av tiltaket, men også noen negative. Viktige temaene som landskap, nærmiljø, rekreasjon, friluftsliv og tjenestetilbud og kommunal økonomi er vurdert til å ha positive konse kvenser som følge av en utbygging. For flere temaer er det ikke registrert noen merkbar konsekvens. Det er grunn til å understreke at tiltaket også vil ha andre konsekvenser eller virkninger enn dem som er utredet i denne analysen. Et eksempel på slike virkninger er at tiltaket kan gi arbeidsplasser. Det er også grunn til å peke på at det antall boliger som er planlagt vil kunne gi det nødvendige økonomiske fundament for å kunne bygge svømmehall og museum, samt gang- og sykkelsti til Fagerstrand. Byggingen av ca. 316 boliger vil måtte ha en del konsekvenser, uansett hvor på Nesodden utbyggingen måtte skje. En konsekvens av å legge dem på Spro er at en kan spare andre områder for utbyggingen. Slike alternative konsekvenser er ikke vurdert i analysen. Det er utarbeidet et reguleringsforslag for ti ltaket. Konsekvensanalysen sendes på høring og legges ut til offentlig gjennomsyn som et vedlegg til reguleringsforslaget. Analysen er utarbeidet av Rambøll Norge AS. Knut Iver Skøien har vært fagansvarlig og J. Gaute Taarneby gruppeleder og -koordinator. Per-Otto Bonden er prosjektleder og oppdragsansvarlig for Spro-prosjektet i Rambøll Norge AS. Kapittelet om naturmiljø bygger på en rapport og registreringer utført av Wergeland Krog Naturkart. Utredningen om kulturminner og miljø er skrevet på bakgrunn av bl.a. befaring sammen med Follo Museum på vegn e av Spro Havns Kulturgruppe. Lokale vann- og avløpsløsninger er utredet i samarbeid med Bioforsk og UMB på Ås. Første utgave av konsekvensanalysen er forelagt kommunen april Det er i denne reviderte utgaven foretatt noen tilpasninger og oppdateringer i samarbeid mellom Rambøll Norge AS og konsulentgruppen Civitas AS. Sist nevnte har også utarbeidet en egen vedleggsrapport til analysen. Kontaktperson hos Spro Havn AS har vært Petter Næss Welhaven. Oslo, april 2008 Knut Iver Skøien, Rambøll Norge AS J. Gaute Taarneby, Civitas AS 3

4 Innhold 1. Sammend rag IN N LEDNING Bakgrunn for tiltaket Dagens situasjon på Nordre Spro Prosess og medvirkning BESKRIVELSE AV TILTAKET Steinbruddene Tiltaket Utbyggingen s faser Aktiviteter og innhold Økonomi Referansealternativ M ETODIKK OG ORGANISE RING AV AN ALYSEN Avgrensning av studieområ de og infl uensom råde Grunnl ag Felles oppsett fo r hvert tema FORHOLDET TIL FYLKESKOM MUN ALE OG KOMM UN ALE PLAN ER OG TIL EKSISTERENDE LOVVERK Fylkesplan for Akershus Kommuneplanens area ldel Kommunedelplan for kystso nen Reguleringsplaner Forholdet til rikspoli tiske retningslinjer Nødvendige offent lige tilla telser Konsesjons loven Plan- og bygn ingsloven Kulturminne loven Forurensni ngsloven KON SEKVEN SER FOR MILJØ, N ATURRESSURSER OG SAM FUN N Miljø Landskap Naturm iljø Kulturmiljø og kulturmi nner Eksisterende og nye vann- og avløps løsninger Forurensning småb åthavn og molo Energi og energiforb ruk Støy Stråle nivå Grunnforur ensing Samfunn Tjenestetilbud og kommunal økonomi Utbyggingsm ønster Transports ystemer Nærmiljø, rekreasjon og frilu fts liv Konsekvenser i utbygging sfasen Risiko og sårbarhet Vedlegg 4

5 1. Sammendrag Spro Havn AS planlegger utbygging av bolig er i to nedlagte steinbrudd og i noen avgrensede områder rundt disse. Steinbruddene ligger på Nordre Spro på vestsiden av Nesodden. I tillegg til ca. 316 boliger, vil tiltaket blant annet omfatte ny adkomstveg, molo, småbåthavn, næringsbebyggelse, bebyggelse til allmennyttige formål, friluftsområder og kystkultursti. Nesodden kommune har krevd at konsekvensene av utbyggingen skal utredes før reguleringsplanen kan godkjennes. På forhånd er det fastsatt et analyseprogram. Det er til sammen utredet 15 temaer. Det er ikke gjort forsøk på å vekte dem, men det er etter vårt skjønn særlig seks temaer som skiller seg ut i forhold til en utbygging på Spro. Det er landskap, naturmiljø, nærmiljø/rekreasjon/friluftsliv, utbyggingsmønster, transportsystemer og tjenestetilbud og kommunal økonomi. Konsekvensene av tiltaket er i all hovedsak positive i forhold til nevnte temaer, og da særlig sett i forhold til nærmiljø, rekreasjon og friluftsliv og tjenestetilbud og kommunal økonomi. I og med at bruddene fremstår som åpne sår i landskapet i dag, vil tiltaket gjenskape en helhet som også gir en positiv effekt for landskapet. Tiltaket har en liten negativ effekt i forhold til utbyggingsmønster og naturmiljø. Nedenfor er resultatene av konsekvensanalysene for de fastsatte temaene gjengitt. For bedre å forstå begrepene; stor negativ konse kvens, liten negativ kons ekvens, stor positiv konsekvens og liten positi v konsekvens, henvises det til gradering på side 8. Landskap Bebyggelsen i steinbruddene, moloen og småbåt havna vil gi positive landskapsvirkninger fordi sårene i landskapet tettes og bukta ty deliggjøres som landskapsrom. Atkomstvegen og villabebyggelsen er imidlertid elemente r som medfører negative og til dels store konsekvenser. Tiltaket vil gi en liten positiv konsekvens med tanke på landskapsbildet. Naturmiljø Slitasje fra opphold og ferdsel vil kunne påvirke mangfoldet i området i negativ retning. Tiltaket vil samlet gi en liten negativ konsekvens Kulturmiljø og kulturminner I en samlet vurdering må de positive konse kvensene av tilrettelegging og tilgjengelighet veies mot de delene av kulturmiljøet som blir negativt berørt eller går tapt. Samlet får tiltaket en liten negativ konsekvens. Eksisterende og nye VA-løsninger Naturbaserte avløpsløsninger kan være den mest aktuelle avløpsløsningen for utbygging på Spro Havn. Det kan være aktuelt med separat oppsamling av toalettavløp og våtmarksfiltre for gråvann. Pumpestasjon på Fjellstrand og overføringsled ning til VEAS har tilgjengelig kapasitet for avløp fra Spro Havn. Overføringsanleggene er imidlertid dimensjonert for forventet utbygging i området. I forhold til planlagt utvikling på Nesodden og tilgjengelig kapasitet på eksisterende VA-anlegg synes det derfor mest aktuelt med eventuell tilknytning til kommunalt VA-anlegg på Fagerstrand. En tilk nytning nordover via den nye utbyggingen på Svestad bør imidlertid vurderes nærmere. Vannforsyning kan løses enten ved grunnvann eller tilknytning til hovedledning på Fagerstrand. For eksisterende bebyggelse på Spro kan det bygges naturbaserte avløpsrenseløsninger og oppgradering av og sikring av eksisterende brønner. Eventuelle planer om fortetting i nåværende boligområde på Spro gjør felles VA-anlegg mer aktuelt. 5

6 Forurensning fra småbåthavn og molo Etablering av småbåthavn og molo vil kunne gi økt forurensningsnivå lokalt, men ingen alvorlige effekter. Det vil også følge noe støy med småbåthavn. Tiltaket vil gi en liten negativ konsekvens med hensyn til forurensning. Energi og energiforbruk Det er vurdert elektrisk oppvarming, vannbåren varme med el- og oljekjel og oppvarming med sjøvannsbasert varmepumpe. Varmepumpealternativet gir totalt sett lavest årskostnader, og disse domineres av kapitalkostnader. Dette alternativet gir klare gevinster med hensyn til CO 2 -utslipp. Støy To eksisterende boliger har allerede utendørs støynivåer som er så høye at de gir støyproblemer innendørs med normal støydemping i fasade. For disse to boligene er støyøkningen som kan tilskrives etablering en av Spro Havn relativt beskjeden. For de øvrige boligene med nivåer over dba, er eventuelle støyplager knyttet til utendørs oppholdsareal. I de fleste tilfeller vil de mest attraktive oppholdsarealene ligge på sør- og vestsiden av bygningen, og vil dermed være vendt bort fra støykilden. Bebyggelsen i steinbruddene og langs sjøen få r lave støynivåer. Båttrafikken gir ikke noe vesentlig bidrag til støynivået i området. Tiltaket gir ingen eller ubetydelige konsekvenser med hensyn til støy. Strålefare I eneboligene vil det være en potensiell fare for radongass. I boligkompleksene i bruddene må det antas at radonfaren vil bli liten. Her vil boligene isoleres av de underliggende hallene, som vil bli godt ventilert. Konstruksjonene vil dessuten delvis bli oppført i plasstøpt beto ng, som vil gi liten gassgjennomstrømning. Tiltaket gir ingen eller ubetydelige konsekvenser med hensyn til strålefare. Grunnforurensning På land er det svært liten mulighet for at det vil påtreffes vesentlige mengder med forurenset grunn. Toppjorden tilknyttet områdene for båtopplag og båtbygging bør vurderes nærmere før anleggstart. Sjøbunnen er noe forurenset. Anlegging av molo vil likevel i liten grad medføre spredning av sedimenter. Tiltaket gir ingen eller ubetydelige konsekvenser med hensyn til forurenset grunn og sjøbunn. Tjenestetilbud og kommunal økonomi Samlet sett vil økte inntekter som følge av utbyggingen bli større enn økte utgifter og investeringskostnader. Tiltaket gir stor positiv konsekvens for kommunens tjenestetilbud og økonomi. Utbyggingsmønster Utbyggingen av Spro Havn vil i liten grad understøtte grendesenteret Fagerstrand. Et høyfrekvent lokalt busstilbud kunne tenkes å avhjelpe dette. Utbyggingspresset på byggeområder sør for Spro Havn kan øke noe som følge av attraksjoner som legges inn i tillegg til boligene der. Imidlertid har kommunen et godt planmessig grep om utviklingen med krav om utarbeidelse av reguleringsplan i byggeområdene og retningslinjer for framtidig utnyttelse. Tiltaket gir en liten negativ konsekvens for utbyggingsmønster. 6

7 Transportsystemer Utbygging på Spro Havn vil ikke i seg selv gi grunnlag for et forbedret busstilbud. Utviklingen på Nesoddens vestside kan på sikt gi grunnlag for forbedringer. Det finnes flere muligheter for å få til hurtigbåtanløp på Spro Havn. Dette krever imidlertid offentlig satsning, og er avhengig av andre aktører enn Spro Havn AS. Det vurderes som positivt for området at eksisterende avkjørsel (Nordre Sprovei) stenges, og at det etableres ny avkjørsel lengre nord, hvor siktforholdene er bedre. Ny gang- og sykkelvei langs riksvegen vil være positivt både for eksisterende og ny befolkning. Det anses som positivt at det etableres en offentlig parkeringsplass som erstatning for parkering langs riksvegen, slik det er i dag. Tiltaket gir både positive og negative konsekvenser. Samlet sett vurderes betydningen til ingen eller ubetydelige konsekvenser for transportmønster. Nærmiljø, rekreasjon og friluftsliv Tiltaket vil øke antall aktivitetstilbud betydelig, samtidig som tilgjengeligheten langs strandsonen vil forbedres. Stor utbygging, in tensiv bruk og slitasje på områdene kan imidlertid redusere opplevelsene for dagens brukere av området. Adkomstvegen og villabebyggelsen har negati v konsekvens for friluftsliv. Området med potensiell verdi som nærlek- og nærturområde berøres av tiltakene. Isvegen blir berørt, og får redusert verdi som natur- og kulturelement i nærmiljøet. Samlet vurdering vil tiltaket gi en liten po sitiv konsekvens med tanke på nærmiljø og friluftsliv. Konsekvenser i utbyggingsfasen Utbyggingen på Spro Havn antas å få etapper i omtrent den rekkefølgen som er vist nedenfor. Det kan likevel hende at anleggstekniske, markedsmessige eller andre forhold gjør at etappeinndelingen og rekkefølgen blir annerledes. Konsekvensene vurderes med utgangspunkt i følgende etapper: 1. Ny atkomstveg og salg av eneboligtomter 2. Molo og småbåthavn 3. Utbygging av nordre brudd, samt gang- og sykkelveg mot Fagerstrand 4. Utbygging langs kaifronten 5. Utbygging av søndre brudd 6. Utbygging av svømmehall, kafé, helse- og velværesenter, publikumstoaletter og grendehus 7. Barnehage 8. Museum 9. Hurtigbåtkai Anleggsperioden gir liten negativ konsekvens. Risiko og sårbarhet Det er ingen hendelser som gir uakseptabel risiko. Det er noen hendelser som gir høy risiko. Disse hendelsene er: 1. Terror 3. Småbåt kolliderer med hurtigbåt 4. Stor brann - boligblokk 5. Brann i leilighet 14. Utslipp i småbåthavna 18. Fallulykke 19. Drukningsulykke 20. Slippsetting av båt 7

8 Det er ikke vurdert som hensiktsmessig å sette inn spesielle tiltak. Tiltaket gir liten eller ubetydelig konsekvens med hensyn til risiko. Sammenstilling Konsekvensene er sammenstilt i tabellen nedenfor. Følgende symboler er brukt: - - Stor negativ konsekvens - Liten negativ konsekvens 0 Ingen eller ubetydelig konsekvens + Liten positiv konsekvens + + Stor positiv konsekvens * Løsninger er vurdert. Gradering av konsekvenser er ikke foretatt. Tema Konsekvens Landskap + Naturmiljø - Kulturmiljø og kulturminner - Eksisterende og nye VA-løsninger * Forurensning fra småbåthavn og molo - Energi og energiforbruk * Støy 0 Strålefare 0 Grunnforurensning 0 Tjenestetilbud og kommunal økonomi + + Utbyggingsmønster - Transportsystemer 0 Nærmiljø, rekreasjon og friluftsliv + Konsekvenser i utbyggingsfasen - Risiko og sårbarhet 0 Konsekvensene for de ulike temaene kan ikke uten videre legges sammen, fordi temaene må tillegges forskjellig vekt. Men temaer med positive konsekvenser som landskap, nærmiljø, rekreasjon, friluftsliv og tjeneste tilbud og kommunal økonomi er klart å regne som tunge temaer. 8

9 2. IN N LEDNIN G 2.1 Bakgrunn for tiltaket Spro Havn AS ble etablert i Selskapet eies av 44 aksjonærer, i hovedsak fra lokalmiljøet på Spro. Selskapene har ervervet et tomteområde i sitt nærområde på ca. 300 daa med strandlinje. Av dette er ca. 70 daa planlagt utbygd til bolig-, nærings- og serviceformål. I tillegg planlegges det blant annet molo og båthavn. Det er gjennomført et skisseprosjekt (Scandiaconsult, 2003) i en tidlig ide- og konseptutviklingsfase. Dette har gitt et utgangspunkt for diskusjoner med kommunen og andre myndigheter og videre utvikling av prosjektet. I forbindelse med Nesodden kommunes rullering av kommuneplanen, vedtok kommunestyret følgende: Krav om utarbeiding av kommunedelplan fr afalles. Krav om reguleringsplan og rekkefølgebestemmelser opprettholdes. Før det skjer en utvikling av området, skal det utarbeides konsekvensanalyser som basis for fremtidig regulering. Kommunestyret er innstilt på at grunneier kan utarbeide nødvendige konsekvensanalyser og fremme privat reguleringsforslag. Utbyggingstiltaket omfattes ikke av plan- og bygningslovens bestemmelser om konsekvens utredning, men analysen (konsekvensanalysen) er likevel bygd opp på en tilsvarende måte. Myndighetenes befatning me d prosessen har imidlertid vært mindre omfattende, og det er ingen formelle lov- eller forskriftskrav knyttet til analysen. Konsekvensanalysen gjør rede for tiltaket, ak tuelle alternativer og antatte konsekvenser for miljø, naturressurser og samfunn. Analysen er utarbeidet på bakgrunn av et analyseprogram som beskriver hvilke temaer som skal analyseres og hvilke andre forhold som skal klargjøres og omtales. Programmet er fastsatt i samråd med Nesodden kommune og på grunnlag av høringsuttalelser. Utredningen er utarbeidet og behandles parallelt med reguleringsplan. 2.2 Dagens situasjon på Nordre Spro Tiltaksområdet ligger på vestkysten av Nesodd landet ca. 12 km sør for Nesoddtangen og ca. 3,5 km nord for Fagerstrand. Tiltaksområdet består i hovedsak av to store steinbrudd, som har vært ute av drift siden 1960-tallet. I dag benyttes området kun til båtopplag i begrenset omfang. Adkomsten er vanskelig og bratt, og steinbruddene har inntil nylig vært dårlig sikret. Uttaksområdene framstår i dag som store sår i kystlandskapet. Tiltaksområdet grenser i sør til et boligområde med eneboliger og noen fritidseiendommer. Dagens adkomst til steinbruddene går gjennom dette området. Nord for tiltaksområdet er det ca. 500 m til nærmeste bebyggelse, som består av både fritidseiendommer og eneboliger. 9

10 Det søndre steinbruddet Det nordre steinbruddet 2.3 Prosess og medvirkning Oppstart av planarbeid og programmet for konsekvensanalysene ble behandlet av planutvalget og kunngjort i Det kom inn merknader til programmet for kons ekvensanalysene. De fleste og viktigste merknadene relaterer seg til: Vannforekomster, grunnvannstand og overflatevann Energi 10

11 Landskap og biologisk mangfold i området Adkomstforhold vegløsning Strandsonen offentlig tilgjengelighet Programmet ble noe justert i henhold til de innkomne merknadene, og behandlet på nytt av planutvalget, som ga sin endelige tilslutning til dette Det ble avholdt et offentlig informasjonsmøte om plan- og analysearbeid den Det er avholdt flere møter med kommunen og ett møte med regionale myndigheter. Hensikten med disse møtene har vært å få tidlige innspill og signaler til planarbeidet. Forslag til reguleringsplan for utbyggingen er utarbeidet parallelt med konsekvensanalysene. Kommunestyret vil gjøre en vurdering av om konsekvensanalysene oppfyller de kravene kommunen har satt, og eventuelle nye krav som har framkommet i løpet av prosessen. Denne vurderingen vil ligge til grunn for behandling av reguleringsplanen. Utbygging vil skje på grunnlag av beby ggelsesplaner og/eller utbyggingsavtale. 11

12 3. BESKRIVELSE AV TILTAKET 3.1 Steinbruddene Steinbruddene på Spro skjemmer i dag nærområdet estetisk og sikkerhetsmessig. Nærområdet består av spredte eneboliger og fritidseiendommer, samt friområder. Steinbrudd 1 (det sydligste) har en rektangulær form i øst/vest retning. Bruddene åpner seg opp mot sjøen, og bunnen ligger på ca kote + 4,5, mens bruddets øvre kant er på ca kote Tomten har god kontakt med sjøen. Steinbrudd 2 (det nordligste) har en skålform med en åskam mot vest som lukker rommet mot sjøen. Bunnen på steinbruddet ligger ca. fra kote + 7 til 9. Den øvre bruddkanten ligger mellom kote + 40/45. Slik landskapsrommet er i dag er det liten kontakt med sjøen pga den lukkede formen. En bebyggelse skal i begge bruddene ta opp et sprang i bakkant på ca meter på det høyeste. Det er en høydeforskjell fra bakkeplanet på de to steinbruddene og ned til sjøen på ca 4,5 meter fra sjølinjen ved steinbrudd 1 og 8-9 meter ved steinbrudd 2. Det planlagte utbyggingsområdet 3.2 Tiltaket Tomten er på ca. 300 daa. Et område på ca. 70 daa er planlagt utbygd til boligformål. Området består i hovedsak av de to steinbruddene. Utbyggingen skal oppfylle disse målene: Utvikle et boligtilbud med godt nærmiljø og livsløpsstandard Gi grunnlag for næringsutvikling 12

13 Tilfredsstille konsesjonsvilkårene Forskjønnelse av området Bedre tilgjengelighet for allmennhe ten via veg, havn og kyststi Legge grunnlag for besøksmuligheter med båt og utvikling av et maritimt miljø Forankring til stedets historie Utvikling av kultur-, idretts- og servicetilbud Lokalmiljøets ønsker og premisser skal legges til grunn Nesodden kommunes målsetninger skal legges til grunn Bebyggelse I foreliggende planskisser er det planlagt ca m2 med boliger i delvis terrasserte blokkløsninger i bruddene. Planene inkluderer også planlagte bryggehus samt et grendehus i tilknytning til brygge og båthavn. Det vil legges til rette for noe næringsvirksomhet i tilknytning til havna og bryggehusene. Bruddenes dybde og omfang gir mulighet for et betydelig antall kvadratmeter haller under boligmassen. Disse er planlagt anvendt til parkering, båtopplag, idrettshaller og annet. Nedenfor følger en angivelse av omtrentlig arealfordeling: Boliger ca m2 Parkering/boder ca m2 Båtopplag/haller ca m2 Næring diverse ca m2 Totalt ca m2 Det er planlagt ca. 316 boligenheter med størrelse fra ca m2 per leilighet. I tillegg planlegges 11 frittliggende eneboliger i åsen bak. Situasjonsplan, perspektivtegninger og snitt følger på side Bebyggelsen er i begge steinbruddene planlagt i 3 rekker. Den nederste rekken ved bryggekanten er løst med punkthus (bryggehus) som har en underetasje som kan inneholde utleiearealer, butikker osv. Det er vist 3 etasjer med boliger over utleiearealene. Alle leilighetene er gjennomgående og har en størrelse på ca. 90 m2. Leilighetene har tilkomst fra brygga og parkering under boligene. Da hovedvekten av boligtrafikk er lagt til den øvre adkomstveien er det minimalt med biltrafikk på bryggenivået. Mellom punkthusene og boligblokkene er det store fellesarealer. I nordre steinbrudd vil arealene inneholde svømmebasseng, foruten lekearealer, grøntområder, etc. Disse arealene ligger på et lavere nivå enn leilighetene for å skjerme disse fra innsyn, lyd, osv. Den midterste husrekken er i begge bruddene plassert foran parkeringarealene og hallene og tar opp spranget mellom det nederste og øverste planet. De ligger henholdsvis på ca. kote +9 og Leilighetene her har mø rke baksider med unntak av toppleilighetene, som er gjennomgående. I bakkant og under det øverste gateplanet ligger 2 nivåer med parkering, og muligheter for tennishall, bodarealer, etc. Den øverste husrekken ligger på ca på kote + 22 for steinbrudd 1 og + 27 for steinbrudd 2, og har en underetasje med boder med forbindelse til gatetun. Dersom gjennomgangstrafikken legges gjennom parkeringskjeller, kan det eventuelt legges leiligheter også i dette området (steinbrudd 1). Leilighetene over bakkeplan er gjennomlyste og har utsikt over bebyggels en foran. Fjellveggen i dette området er eksponert i bakkant og sikres på toppen med gjerde og vegetasjon. I steinbrudd 1 er det planlagt en hall for båtopplag på ca m2, noe som vil oppta arealet under hele denne bebyggelsen. Profil, landskap og bruk av materialer Bebyggelsen vil falle naturlig inn i landskapet og vil ikke overstige skjæringene i øvre bruddkant. Dette vil på mange måter gjenopprette terrengets naturlige profil. Det er foreløpig ikke tatt stilling til bruk av materialer, men det vil bli vektlagt estetikk som er 13

14 tilpasset stedlig arkitektur og landskap. Det vil f.eks. bli vektlagt bruk av naturstein (eventuelt fra bruddene) i oppbygging av fellesarealer som f.eks trapper og gangveier. Eksempler på arkitektur og materialbruk Leke- og uteoppholdsareal Mellom bygningene vil det bli satt av betyde lige fellesområder for lek og uteopphold. Arealene ligger samlet innefor kravene i kommuneplanen (pkt. D1) med plass til 20 m2 leke- og uteoppholdsareal pr. boenhet. Det er satt av et område for ballspill sør for nordre brudd. Det vil også etableres anlegg for sport og idrett for de større barna. I området er det allerede i dag rike muligheter for frilufts liv i forbindelse med sjø og land, noe som vil bli videreutviklet og forsterket ved gjennomføring av det planlagte boligprosjektet. Moloer, brygger og kaier gir dessuten økt oppholdsareal. Kyststi og friområder Friområdene (LN F) er aktiva for prosjektet. En sentral målsetting er å binde kystkulturstien naturlig sammen igjen, der det i dag er steinbrudd. Kystkulturstien vil bli etablert langs bryggehus, kaikant og båthavn. Den vil være ti lgjengelig for allmennheten og invitere til bruk. I tillegg vil den gamle isvegen mellom bruddene (gjen)opprettes som gangsti opp til riksveien. Adkomst En utbygging av området vil utløse behov for ny hovedadkomst til eksisterende og nye boliger. Det vil bli etablert nytt kryss med Rv 157 lengre nord enn dagens, hvor sikkerhetsforholdene er bedre. Den nye adkomsten vil kobles sammen med eksisterende Nordre Sprovei, og gi lett adkomst til sjøen både for besøkende og fastboende. Adkomst til kainivået vil skje gjennom det nye boligområdet, og ikke via Nordre Sprovei slik som i dag. En ny adkomst vil også gi adkomst for nye eneboligtomter i den øvre delen av planområdet. Eksisterende kryss mellom Nordre Sprovei og Rv 157 skal stenges. Boligområdene i de to i steinbruddene bind es sammen med en vei som fører beboerne direkte inn i parkeringkjellere på nedre nivå. Fra parkeringkjellerne blir det heiser og 14

15 trapper, med direkte adkomst til boligene og til de forskjellige utearealene. Se for øvrig avsnitt om Transportsystemer. Parkering og garasje Parkering vil foregå i parkeringskjellere under boligbebyggelsen. Det skal settes av minimum 1,5 parkeringsplasser pr. boenhet. Det vil også bli satt av plasser til innendørs parkering og gjesteparkering i forbindelse med småbåthavna. Det er planlagt en offentlig parkeringsplass ved Rv 157 nær isveien. Denne kan tenkes benyttet som utfartsparkering. Brygge, molo og småbåthavn Det er planlagt en molo som vil strekke seg fra den nordre delen av nordre brudd, ca. 100 m ut i sjøen og sør for søndre brudd. Den vil dermed ramme inn den bukta som ligger nord for Nordre Spro Brygge, og som steinbrudde ne ligger i. Moloen vil gi beskyttelse for ei småbåthavn med plass til ca. 210 båtplasser, etablert langs flytebrygger. Sjøfronten vil bli utfylt noe og markert tydeligere, og vil kunne gi plass til ei gjestebrygge. Den nåværende Nordre Spro brygge vil bli utbygd i samsvar med transportselskapets behov, hvis det blir aktuelt med hurtigbåtanløp. Skipsled, skipstrafikk og fyrlykter Skipsleden inn til Oslo går utenfor eiendommen. Utbyggingen av området antas ikke å få negative konsekvenser for skipstrafikken, som vil kunne passere på samme måte som i dag, uten å redusere farten. Moloen vil gi tilstrekkelig beskyttelse for småbåtene på innsiden. Moloen vil komme inn i en av sektorene ved Nordre Spro lykt. Denne lykta må derfor enten flyttes eller skjermes om. Hvis lykta flyttes vil den kunne erstattes med en noe enklere konstruksjon, som vil være billigere å vedlikeholde enn den lykta som nå er i drift. Indirekte belysning på moloen vil bidra til å lette navigeringen i mørke. 3.3 Utbyggingens faser Det vil i byggetrinn 1 anlegges ny adkomst til bruddene. I tillegg vil 11 eneboliger på østsiden av bruddene (opp mot riksveg), prosjekteres og bygges. Tomtene vil bli solgt for å finansiere byggetrinn 1. Ny vei er viktig for å unngå å kjøre masse til moloen gjennom eksisterende boligområde. I byggetrinn 2 vil det opparbeides molo og anlegges småbåthavn. I byggetrinn 3, 4 og 5 kommer utbyggingen av selve bruddene og kaifronten. Se for øvrig kap om konsekvenser i utbyggingsfasen. 3.4 Aktiviteter og innhold Det er satt opp fire temaer som Spro Havn AS ønsker at området skal identifiseres med: 1) Boliger med kvalitet Moderne leiligheter Solsiden Badestrand Sjø- og båtliv Natur og friluft (LN F) 3) Kultur Isdriftmuseum Båtmuseum Steinproduksjon Gruvene Kystkultursti Kunstnerhus Grendehus 2) Havn Båthavn Brygge Hurtigbåt Kiosk Grendehus/kafe 4) Idrett Svømmehall Tennishall Helsestudio Curling/bowling m.m 15

16 Boliger med kvalitet Det er ikke planlagt luksusleiligheter, men moderne boenheter med vanlig livsløpsstandard. Beliggenhet i strandsone n med kyststi, badestrand, basseng, brygge, båthavn, butikker, samt skog- og friarealer med småvann og turstier, vil i seg selv gi en høy bo- og livskvalitet for beboerne på Spro Havn. Havn Det er ønskelig at Spro Havns identitet knytte s til havn, ikke bare for de lokale beboere, men for brukere av indre Oslofjord. Båthavn, ki osk og kafé skal tiltre kke seg båtfarende og være et naturlig mål for sommerutflukter. Det er et ønske å få hurtigbåten (SL) til å anløpe Spro Havn, slik den i dag gjør på Slemmestad og Vollen. Hurtigbåtpassasjerer fra nærområdet vil kunne parkere i parkeringhus under bebyggelsen. Kultur og idrett Det er lagt opp til minimal biltrafikk på kainivå. Dette gir gode forhold for gående, torgplass og grendehus. I tillegg til noe begrensede arealer til næringsvirksomhet (forretninger, kontor) i bryggehusene, er det planlagt å sette av arealer til et museum for lokal oljevirksomhet og plastbåter i søndre brudd. Dessuten er det avsatt et område til et ismuseum ovenfor de gamle ishustuftene. Et grendehus er planlagt nedenfor søndre brudd, i tilknytning til svømmehall. Hallene under boligbebyggelsen er tenkt benyttet til idrettshaller (tennis, squash, turn, håndball). Det vil i tillegg legges til rette for parkeringsfasiliteter. På sommerstid, når båthallene er tomme, kan disse benyttes til gjesteparkering. Kystkultursti og friområde vil bidra til at hele området vil bli et attraktivt turområde. Det ligger også store muligheter i en fremtidig allmen bruk og tilgang til gruvene nord for planområdet. Et eget driftsselskap tenkes etablert. 3.5 Økonomi Det er gjennomført markedsanalyser, bere gnet utbyggingskostnader og gjort lønnsomhetsvurderinger. Prosjektet vurderes som lønnsomt ut i fra sannsynliggjorte forutsetninger. Tiltaket gir stor positiv ko nsekvens for kommunens tjenestetilbud og økonomi. 3.6 Referansealternativ Konsekvensanalysen tar kun for seg ett hovedalternativ for tiltaket, men det vil bli gjort rede for og vurdert alternative løsninger for blant annet adkomst, utbyggingsform, innhold og båthavnanlegg. Referansealternativet (0-alternativet), som konsekvensene skal måles i forhold til, vil være at det ikke gjennomføres noen tiltak i område t, og at bruken av området fortsetter som i dag. 16

17 17 Boligutvikling i steibrudd på Spro - Konsekvensanalyse - Oppdragsnr.: A Arkiv ref: G: \RAPPORT _kompr.doc

18 Perspektivtegning 18 Boligutvikling i steibrudd på Spro - Konsekvensanalyse - Oppdragsnr.: A Arkiv ref: G: \RAPPORT _kompr.doc

19 Illustrasjonsplan Oppriss 19 Boligutvikling i steibrudd på Spro - Konsekvensanalyse - Oppdragsnr.: A Arkiv ref: G: \RAPPORT _kompr.doc

20 Lengdesnitt 20 Boligutvikling i steibrudd på Spro - Konsekvensanalyse - Oppdragsnr.: A Arkiv ref: G: \RAPPORT _kompr.doc

21 4. M ETODIKK OG ORGANISE RIN G AV AN ALYSEN 4.1 Avgrensning av studieområ de og influensområde Studieområdet for denne konsekvensanalysen er i snever forstand begrenset til de foreslåtte reguleringsplangrensene for Spro Havn, inklusive nærmeste omgivelser. Influensområdet er betydelig utvidet for noen temaer. 4.2 Grunnlag Grunnlaget for konsekvensanalysen er tidligere utarbeidede planer, utredninger og rapporter. En del opplysninger er innhentet via internett, ved samtaler og i møter. Materiale som er utarbeidet i forbindelse med Rambølls (tidligere Scandiaconsult) arbeid med løsningsutvikling, markedsanalyse og reguleringsplanlegging har også vært viktig. Skriftlige referanser er angitt i vedlegg. Det er foretatt flere befaringer. 4.3 Felles oppsett for hvert tema Det er valgt et fast oppsett for alle temaene som er gjennomgått i denne utredningen, slik det er beskrevet nedenfor. For omfattende temaer vil en finne igjen alle disse punktene som deloverskrifter. Der det er lite tekst kan noen være slått sammen. Der hvor teksten ville være ikke relevant, i ngen oppfølgende undersøkelser og lignende, sløyfes punktet. Alle deler er likevel vurdert for hvert tema. Beskrivelse av dagens situasjon Dagens situasjon defineres som situasjonen slik den er kjent i dag. Områdets og temaenes verdi er forsøkt belyst og satt inn i en overordnet sammenheng. Konsekvenser Her er omfanget av konsekvensene beskrevet i form av en kvantitativ og/eller kvalitativ begrepsbruk (meter, decibel, osv.). Beskrivelsen omfatter hva slags konsekvenser som forventes og hvor store de er. Det gjøres rede for betydningen av konsekvensene. Hvilke begrensninger, reduksjoner, muligheter osv. som kan komme. Konsekvensenes betydning innenfor hvert tema veies sammen, og graderes som stor, liten eller ubetydelig i tillegg til positiv eller negativ. Avbøtende tiltak Det foreslås tiltak som skal redusere konse kvensenes betydning, eller tiltak som skal redusere noen av de ulempene som oppstå r i forbindelse med bygging og/eller drift. Avbøtende tiltak kan danne en del av grunnlaget for et miljøoppfølgingsprogram. 21

22 5. FORH OLDET TIL FYLKESKOM M UN ALE OG KOM M UN ALE PLAN ER OG TIL EKSISTEREN DE LOVVERK 5.1 Fylkesplan for Akershus Fylkestinget behandlet planen (Akershus fylkeskommune, 2003) den Planen er godkjent av regjeringen ved kgl. res Tre temaer er valgt ut: - Areal og transport - Verdiskaping og kompetanse - Folkehelse Den høye befolkningsveksten i fylket skaper utfordringer innenfor alle temaene. For denne analysen er det i første rekke temaet areal og transport som er relevant. Areal- og transportstrategien tar for seg regionene i fylket. I Folloregionen dreier strategien seg om å fortsette fortettingen i kollektivknutepunkter og stasjonsområder, slik at jernbanen og en videre utvikling av denne blir en nøkkelfaktor. Fylkeskommunen ønsker at jernbanekapasiteten skal styrkes før videre utbygging av vegnettet skjer. I tillegg satses det på å utvikle en busslinje langs E6 og E18, som kan betjene Nesodden, Frogn og nordre del av Ås kommune. Bebyggelsen på Nesodden er vurdert i forhold til sentralitet i transportnettet. All bebyggelse i kommunen, bortsett fra den næ rmest Nesoddtangen, er karakterisert som usentral. I hele regionen er 48% av bosetningen og 68% av arbeidsplassene lokalisert til sentrale områder. Follorådet har startet et prosjekt Utviklingsavtale for Follo, som søker å få til et forpliktende partnerskap mellom kommuner, regional stat og fylkeskommune om virkemiddelbruk og utvikling knyttet til areal og transport. 5.2 Kommuneplanens arealdel For Nordre Spro, som i hovedsak er avsatt til planlagt byggeområde for boliger, var det i utgangspunktet stilt krav om kommunedelplan før videre planlegging kunne starte. I forbindelse med rullering av kommuneplanen vedtok kommunestyret å endre dette kravet til: Før det skjer en utvikling av området, skal det utarbeides konsekvensanalyser som basis for fremtidig regulering. Kommunestyret er innstilt på at grunneier kan utarbeide nødvendige konsekvensanalyser og fr emme privat reguleringsforslag. Steinbruddene og området mellom disse og ri ksvegen er avsatt til framtidig boligområde med rekkefølgebestemmelser. En sone på m langs sjøen er avsatt til LNFområde. 22

23 Utsnitt av kommuneplanens arealdel 23 Arkiv ref: G: \RAPPORT _kompr.doc

24 5.3 Kommunedelplan for kystsonen Kystsoneplanen er delt i to delplaner: Etappe 1 Fjordvangen Fjellstrand og Etappe 2 Dalbo-Fagerstrand. I tillegg finnes en egen kommunedelplan for Tangen-området. Kystsoneplanene skal omfatte virkeområdet for Rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen (RPR for Oslofjorden). Planene omfatter kun områder på land. Sentrale punkter i planens Etappe 2 er: - Fastsettelse av strandsonegrense på strekningen Dalbo Fagerstrand - Nye boligområder innefor RPR-sonen - Arealbruk i nåværende industriområder på Svestad - Arealbruk på nordre Spro (steinbruddet) - Klarlegge trase for en kyststi. Som grunnlag for fastsettelse av strandsonegrense er det utarbeidet temakart for - Landskap - Natur - Naturtyper og biologisk mangfold - Friluftsliv - Kulturminner Det er også utarbeidet en Grønn plakat, som dokumenterer hvilke landskaps-, naturog friluftsverdier som er knyttet til grøntstr ukturen. Området nord for, øst for og mellom bruddene på Spro er gitt høyeste verdi. I tidligere planforslag som er sendt på høring ble byggeområdet ved Spro Havn begrenset til selve bruddene, mens områdene rundt og mellom bruddene ble avsatt til friområder. I påfølgende planvedtak ble likevel tidligere arealsoning for området opprettholdt, slik at bygge-området omfatter hele steinbruddområdet og området videre opp til riksvegen. 5.4 Reguleringsplaner Verken tiltaksområdet eller nærliggende områder omfattes av reguleringsplaner. 5.5 Forholdet til rikspolitiske retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer for samord net areal- og transportplanlegging har som hensikt å oppnå bedre samordning av ar ealplanlegging og transportplanlegging, både på kommunalt og regionalt nivå. Hovedmålene er knyttet til miljøhensyn, trafikksikkerhet og effe ktiv trafikkavvikling. Løsninger som kan begrense transportbehovet og tilrettelegge for miljøvennlige transportformer skal søkes. Rikspolitiske retningslinjer for plan legging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen sier: Geografisk virkeområde: Innenfor retningslinjenes geografiske virkeområde skal naturverdier, kulturminneverdier og rekreasjonsverdier forvaltes som en ressurs av nasjonal betydning, til beste for befolkningen i dag og i fremtiden. Naturgrunnlaget : Naturgrunnlaget skal forvaltes på lang sikt, ut fra hensynet til naturens mangfold, produktivitet og ev ne til fornyelse. Karakteristiske hovedtrekk i naturtype og landskap må søkes opprettholdt, og verdifulle 24

25 lokaliteter, forekomster og arter må tas vare på innenfor det økologiske samspill i sine miljøer. Herunder er det et siktemål å sikre en vannkvalitet som, ut fra stedlige forhold, gir grunnlag for naturlig plante- og dyreliv og tillater bading, annet friluftsliv og konsum av spiselige organismer uten helserisiko. Kulturminner og kulturmiljøer : Det må legges vekt på å bevare karakteristiske kulturlandskap, kulturminner, kulturmiljøer og enkeltstående eksempler på den særegne kystkulturen i området. Rekreasjon: Grunnlaget for allmenn rekreasjon skal trygges og utvikles videre. Mulighetene for friluftsliv og opplevelse av natur- og kulturmiljø i kystsonen må opprettholdes og forbedres. Arealbruksmønster : Utbyggingen i RPR-sonen bør så langt mulig konsentreres til eksisterende tettsteder, slik at kystsonen forøvrig skjermes. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke ba rn og unges interesser i planleggingen sier at viktige nasjonale mål er å: Sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unges behov. Ivareta det offentlige ansvar for å sikre barn og unge de tilbud og muligheter som samlet kan gi den enkelte utfordringer og en meningsfylt oppvekst uansett bosted, sosial og kulturell bakgrunn. 5.6 Nødvendige offentlige tillatelser All utbygging vil skje i henhold til gjeldende lover og regler. De viktigste lover og bestemmelser som bør anvendes, er listet nedenfor: Konsesjonsloven Fylkeslandbruksstyret behandlet konsesjonsspørsmålet rundt eiendomssalget til Spro Havn AS den Følgende konsesjonsvilkår ble gitt: 1. Steinbruddene og feltspatgruven sikres med gjerde langs oversiden av bruddkantene. Bygningssjefen setter frist for gjennomføring av tiltaket. 2. I samarbeid med kommunen etableres kyststi fra Nordre Spro brygge til Rognskjær. 3. Isdammen og feltspatgruven samt områdene for øvrig som er avsatt til LNFområder i kommuneplanen, holdes tilgjengelige for allmennheten. 4. Søker opprettholder i samme omfang som i dag bruke av det søndre steinbruddet for opplag av båter inntil kommunen åpner for utbygging i området. 5. I reguleringsplan for utbygging av området nord for Nordre Spro brygge avsettes areal for småbåthavn og opplagsplass for båter Plan- og bygningsloven Før utbygging kan finne sted, må det foreligge godkjente planer og nødvendige tillatelser i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Dette omfatter reguleringsplan, bebyggelsesplan og etter hvert tillatelser på detaljnivå. Følgende krever samhandling med Nesodden kommune: - Forhåndskonferanse - Rammetillatelse - Igangsettingstillatelse - Godkjenning av ansvarsretter for prosjekterende, kontroll av 25

26 prosjekterende, utførende og kontroll av utførende - Midlertidig brukstillatelse og/eller ferdigattest Kulturminneloven Dersom det innenfor tiltaksområdet finnes fr edede eller vernede kulturminner, kreves det tillatelse etter kulturminneloven før disse kan berøres av tiltaket. Kulturminner fra før reformasjonen og vrakfunn i sjø eldre enn 100 år er automatisk fredet. Andre kulturminner er fredet gjennom egne vedtak Forurensningsloven Forurensningsloven 8 sier at vanlig forurensning fra virksomheter er tillatt hvis det ikke er gitt særlige forskrifter. Det må foreligge tillatelse til utslipp av sanitært avløpsvann fra området. Et eget avløpsanlegg for Spro Havn med loka lt utslipp krever tillatelse fra kommunen. Hvis det blir aktuelt med overføring av avløpsvann fra området til kommunalt renseanlegg på Fagerstrand, må det vurderes om utslippstillatelsen fra fylkesmannen omfatter en slik økning i belastningen. Hvis ikke må det søkes om endring. Hvis alt avfall transporteres til et større behandlingsanlegg dekkes avfallshåndteringen av tillatelsen for dette. Hvis det skal etableres naturbasert avløpsbehandling som også behandler visse avfallsfraksjoner, krever dette egen tillatelse. 26

27 6. KON SEKVE NSER FOR MILJØ, NATU RRE SSU RSER OG SAM FU NN Tiltakshaverne har i et tidlig innspill til kommunen sagt seg villig til å utrede og belyse følgende tema nærmere i forbindelse med et planlagt reguleringsarbeide: Adkomstvei, trafikkbelastning, trasev alg, terreng, landskapskonsekvenser Utbyggingsformål: ikke bare boliger, men også mulighet for allmennyttig virksomhet, næring, båtopplag, etc Utnyttelsesgrad Båthavnanlegg Konsekvenser i forhold til kommunens infrastruktur Miljøkonsekvenser i forhold til areal/transport Adkomstmessig tilknytning til bruddene Gjennomgående kystkultursti Diverse andre nødvendige planavklaringer Disse ni analysetemaene er også vedtatt som krav fra kommunen, og dannet utgangspunkt for utkast til analyseprogram. Ved høring av programmet og intern behandling hos Spro Havn AS er det avdekke t ytterligere utredningsbehov. Dette er samordnet i analyseprogrammet av , og som danner grunnlag for det følgende. I tillegg til temaene som er omhandlet nedenf or i konsekvensanalysen, foreligger det en egen vedleggsrapport (april 2008) som bl.a. er et supplement til temaer innefor miljø og vann og avløp. 27

28 6.1 Miljø Landskap Det henvises til følgende fra analyseprogrammet : Landskapsmessige og estetiske konsekvenser vurderes. Det legges spesiell vekt på virkningene av tiltaket sett fra fjorden. Konsekvenser som følge av adkomstsystemet inntas som en sentral del av den landskapsmessige analysen. Videre må analysen følge opp fylkesmannens og fylkeskommunens vektlegging når det gjelder tidligere plangrunnlag i kommunens kystsoneplanlegging samt forholdet til de riks politiske retningslinjer, - herunder sett i en mer område-regional sammenheng. Behov for terrengbearbeiding og beplantning vurderes og innarbeides i alternativene. Tiltaket illustreres ved hjelp av temakart, perspektivskisser m.m. Den fysiske modellen som allerede er utarbeidet, skal oppdateres, og vil bidra til visualiseringen. Landskapet utgjøres av våre visuelle omgivelser, og rommer både naturmiljø og kulturmiljø. Dagens situasjon Nesodden ligger som en halvøy i indre Oslofjord. Beliggenheten gjør at den er eksponert både fra sjø og fra omkringliggende land. Den særpregede topografien med fjellsidene som stiger bratt opp av sjøen gjør at Nesodd en som landskapsform er tydelig og har en viktig betydning i Oslofjordlandskapet. Typiske tverrsnitt av halvøya viser at fjellsiden ned mot sjøen har to tydelige og svært eksponerte brinker. Brink 1 er områdets høyeste punkt og betegnes som Nesoddmarka. Denne silhuetten er synlig fra landområdene rundt Nesodden og midtfjords. Brink 2 er den øvre kanten av det brattere partiet mellom sjøen og et flatere midtparti. Denne nærsilhuetten er synlig fra de mest sjønære områdene. Se illustrasjon. Profil på Nesoddens vestside (Grønn plakat, Grøntstrukturanalyse, Kommunedelplan for kystsonen) En sterk utbygging i disse områdene kan bli dominerende, spesielt sett fra fjorden. I kategorisering av landskapsverdiene i komm unedelplanen for kystsonen, er både de sjønære områdene og de viktige silhuettene uten bebyggelse tatt med under områder med meget store landskapsverdier (Nesodden kommune 2001c). Nesodden gjenkjennes ved sin skarpe silhuett med trange daler og nord-sydgående 28

29 høydedrag. Høydedragene danner ofte silhuette r både fra sjøsiden og fra landsiden. Oppe på høydedrag og koller preges vege tasjonen av skrinn furuskog, mens det i dalsøkkene vokser mer frodig løv- og granskog. 29 Arkiv ref: G: \RAPPORT _kompr.doc

30 Et utsnitt av landskapsverdikartet som viser planområdet. Kartet er ikke i målestokk. 30 Arkiv ref: G: \RAPPORT _kompr.doc

31 Nordre Spro ligger på vestsiden av Nesodden. Kysten her preges av de samme bratte veggene mot fjorden som resten av halvøya. De høyeste partiene av profilet som utgjør brink 1 tilhører marka og ligger ubebygd. Den øverste silhuetten er altså intakt. Den delen av Nesoddmarka som utgjør silhuetten er vurdert til å ha meget stor landskapsverdi i landskapsverdikartet. Områdene nedenfor riksvegen, brink 2 På det flatere partiet langs Rv157 er Spro-området åpent med mange idylliske dammer. Dammene er kunstige og stammer fra isproduk sjon i før- og mellomkrigstiden. En av dammene, Buksedammen, ligger innenfor planområdet. Området rundt dammen er preget av idyll, og vegetasjonen er domine rt av furuskog og røsslyng. Dammen er uten vegforbindelse og er lite påvirket av bruk. I nordøstenden av dammen ligger en vakker og intakt demning av stein. Landskapsro mmet rundt Buksedammen er vurdert til å ha meget stor verdi, både i landskapsverdikartet og i sårbarhetsanalysen av Nordre Spro (Riis 2003). Buksedammen ligger i idylliske omgivelser Syd for steinbruddene ligger det villabebyggelse mellom riksvegen og fjorden. Bebyggelsen er preget av store tomter med innslag av vegetasjon og knauser. Bebyggelsen ligger delvis innenfor silhuetten som kalles brink 2, men de relativt store tomtene gjør at silhuetten fungerer i visuell sammenheng med det grønne vegetasjonsbeltet nordover. I dette området ha r landskapsverdikartet delt verdisettingen inn i soner; meget stor landskapsverdi i den nederste sonen mot fjorden, stor landskapsverdi i den mellomste og bare landskapsverdi i sonen som ligger bakenfor eksponeringsgrensen. Mellom steinbruddene ligger et sammenhengende skogsområde som strekker seg fra riksvegen til fjorden. Den gamle vegen, heretter kalt isvegen, som ble brukt til å frakte is fra dammene, går fra riksvegen til et plat å mellom bruddene. Området ble den gang brukt til lagringsplass før isen ble skipet ut. Selve platået er flatt og gresskledd med spredte trær. Utsikten herfra er storslått. Landskapsrommet er vurdert til å ha meget stor 31

32 landskapsverdi både i landskapsverdikartet og i sårbarhetsanalysen av Nordre Spro. Utsikt fra platået ovenfor steinbruddene. Områdene ovenfor og nord for steinbrudde ne er ikke utbygget. Her danner terreng, vegetasjon og kulturminner i samspill et vari ert og harmonisk friareal. Terrenget nord for steinbruddene ligger i en jevn, bratt stigning opp fra fjorden. Dette er en del av landskapsrommet mot fjorden som danner den laveste silhuetten. Området er vurdert til å ha meget stor verdi i landskapsverdikartet. Områdene langs fjorden Langs fjorden ligger et spesielt område som kalles Diamantstranda. Den er kunstig laget av overskuddsmateriale fra en nedlagt feltsp atgruve i fjellet. Årsaken til navnet er glimmeret, et avfallstoff fra gruven som er tippet i vannkanten og som gjør at bunnen skinner som diamanter. På avstand er Diamantstranda en del av det store landskapsrommet mellom steinbruddet og Svestad brygge. Når man oppholder seg på stranda er landskapsrommet tydelig avgrenset av fjellveggen bak, odden mot syd og Rogneskjær mot nord. Man kan ikke se steinbruddene herfra. Grunnen er bygget opp lag for lag med stein og avfall fra feltspatgruven. Området ligger på forskjellige nivåer med opp til to meters høydeforskjell. Grunnen består vekselvis av stein, rullestein, sand og svaberg. Vegetasj onen er åpen og består av bjørk og furu. Landskapsrommet er vurdert til å ha meget stor verdi både i landskapsverdikartet og i sårbarhetsanalysen av Nordre Spro. 32

33 Del av Diamantstranda og knausen som skiller strandområdet fra nordre steinbrudd. Flyfoto som viser begge steinbruddene, nordlig steinbrudd til venstre. 33 Arkiv ref: G: \RAPPORT _kompr.doc

34 Ved steinbruddene danner landskapsrommet mot fjorden en tydelig bukt som avgrenses av Sproodden mot sør og odden ved nordre steinbrudd mot nord. Steinbruddene dominerer landskapsrommet og disse fremstår som store sår i landskapet. Steinbruddene er i landskapsverdikartet vurdert til områder med mangler. Det søndre steinbruddet har en rektangulær form i øst-vest-retning. Bruddet åpner seg opp mot sjøen, og bunnen ligger på ca. kote +4,5, mens bruddets øvre kant er på ca. kote +35. Bruddet har direkte forbindelse med sjøen. I forbindelse med steinbruddet ligger to delvis forfalne pukksiloer. Nordre steinbrudd har en skålform med en åskam mot vest som lukker seg mot sjøen. Bunnen på bruddet ligger på kote +7 til 9. Den øvre bruddkanten ligger på kote +40 til 45. Landskapsrommet har ikke direkte kontakt med sjøen på grunn av den lukkede formen. Vegetasjon i form av små trær har begynt å etablere seg i bunnen av bruddet. I stor kontrast til steinbrudd og pukksil o ligger en rekke med små badehus mellom søndre steinbrudd og Nordre Spro brygge. Badehusene fremstår som en rufsete idyll med stor landskapsverdi for området. Samlet verdivurdering Landskapsrommet sett under ett har meget stor verdi. Eneste unntaket er selve steinbruddene, som fremstår som sår i landskapet. Dette fremkommer også av landskapsverdikartet og i sårbar hetsanalysen av Nordre Spro. Konsekvenser Foreliggende planer (jf. perspektiv- og plantegning i kapittel 3) viser en konsentrert utbygging i steinbruddene, en åpen villabeby ggelse mellom riksvegen og steinbruddene, samt ny atkomstveg til området. I tillegg om fatter inngrepet bygging av molo i sjøen og tilrettelegging for mer ferdsel langs sjøen. Utbygging i steinbruddene Utbygging i steinbruddene vil by på en mulighet til å forbed re det visuelle inntrykket av området. På grunn av de store volumene og bruddenes høyde, vil ikke bebyggelsen i nevneverdig grad påvirke terrengprofilen. En utbygging her kan få en stor positiv betydning for landskapsbildet ved at de to hul lene blir tettet. Graden av den positive konsekvensen avhenger imidlertid av utbyggingens formspråk og inntrykket av det ferdige prosjektet i sin helhet. Den foreslåtte bebyggelse langs sjøkanten vil forankre den øvrige bebyggelsen til fjorden, skape en sammenheng mellom steinbruddene og forsterke det maritime uttrykket. Moloen vil tydeliggjøre bukten som et landskapsrom i større grad, den vil bidra til å skape variasjon. Til sammen vil dette medføre en positiv konsekvens for landskapsbildet. Ny villabebyggelse Den foreslåtte villabebyggelsen blir liggende innenfor silhuetten som kalles brink 2, og blir dermed tydelig eksponert mot fjorden. Utbyggingen som er vist ovenfor søndre steinbrudd ligger delvis i et parti med åpen furuskog. Dette er en fremtredende del av silhuetten, også sett fra land. Utbyggingen som er vist ovenfor nordre steinbrudd er tr ukket lenger inn og opp i terrenget. Denne utbyggingen vil være synlig fra båt fra områder relativt nær land og utover. Villabebyggelsen som ligger ovenfor nordre steinbrudd er plassert tett opp til Buksedammen. Tomtegrensen ligge ca. 30 mete r fra den spisse enden av dammen, også kalt buksebeinet (dette er justert iht komm uneplan). Denne utbyggingen vil føre til at 34

GUNNAR SCHJELDERUPSVEI DETALJREGULERING. PLANINITIATIV - VEDLEGGSBREV MED ILLUSTRASJONER

GUNNAR SCHJELDERUPSVEI DETALJREGULERING. PLANINITIATIV - VEDLEGGSBREV MED ILLUSTRASJONER Innledning Solon Eiendom AS ønsker å omregulere, Gnr 77 Bnr 207/ 100 - Gunnar Schjelderupsvei til boligformål, blokkbebyggelse. Tiltaket er ikke utredningspliktig i henhold til forskrift om konsekvensutredninger.

Detaljer

Frogn kommune v/ hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker postmottak@frogn.kommune.no. Drøbak 05.01.15

Frogn kommune v/ hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker postmottak@frogn.kommune.no. Drøbak 05.01.15 1 Adresse: Seiersten Sentrum 2 1443 DRØBAK Frogn kommune v/ hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker postmottak@frogn.kommune.no Telefon: 64 90 55 55 Mobiltlf.: 48 12 50 26 E-post: maria.danielsen@folloprosjekt.no

Detaljer

Kommunedelplan Fossby sentrum 2014-2026 Bestemmelser til arealdelen

Kommunedelplan Fossby sentrum 2014-2026 Bestemmelser til arealdelen Kommunedelplan Fossby sentrum 2014-2026 Bestemmelser til arealdelen Revidert: 23.10.2013 1 Fellesbestemmelser 1.1 Gyldighet Plankart og bestemmelser er juridisk bindende. Vedtatte reguleringsplaner i kommunedelplanområdet

Detaljer

Planområdets beliggenhet er vist i vedlagte oversiktskart og flyfoto (Vedlegg 6.1 og 6.2).

Planområdets beliggenhet er vist i vedlagte oversiktskart og flyfoto (Vedlegg 6.1 og 6.2). Oppdal kommune Teknisk etat OPPDAL Trondheim, den 3. desember 2010 STØLTRØA, OPPDAL FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN MED BESTEMMELSER PLANBESKRIVELSE Bakgrunn Planforslaget er innsendt 12.03.2010 av Grimstad

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDE PÅ HOMLEGARDSHEIA, HEREFOSS, BIRKENES KOMMUNE REVIDERT PLANBESKRIVELSE OG REVIDERTE REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDE PÅ HOMLEGARDSHEIA, HEREFOSS, BIRKENES KOMMUNE REVIDERT PLANBESKRIVELSE OG REVIDERTE REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDE PÅ HOMLEGARDSHEIA, HEREFOSS, BIRKENES KOMMUNE REVIDERT PLANBESKRIVELSE OG REVIDERTE REGULERINGSBESTEMMELSER REVIDERT FORSLAG Reguleringsplanen for boligområdet på Homlegardsheia,

Detaljer

Kommunedelplan for Kystsonen

Kommunedelplan for Kystsonen SAKSFREMLEGG Kommunedelplan for Kystsonen Saksnummer: 15/258 Saksbehandler: Ingeborg Fønstelien Organ: Formannskapet Møtedato: Saken avgjøres av: Formannskapet ::: Sett inn innstillingen under denne linja

Detaljer

Forslag til planprogram. Nytt boligfelt Valset, deler av eiendommen gnr. 7 bnr. 1, Agdenes kommune

Forslag til planprogram. Nytt boligfelt Valset, deler av eiendommen gnr. 7 bnr. 1, Agdenes kommune Forslag til planprogram Nytt boligfelt Valset, deler av eiendommen gnr. 7 bnr. 1, Agdenes kommune Boligfelt Valset, planprogram for detaljregulering 2 Forord On AS Arkitekter og Ingeniører har utarbeidet

Detaljer

REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG Dato: 01/12-2010 Sist revidert: 18/05-2011 Vedtatt av kommunestyret: REGULERINGSBESTEMMELSER Planendring: Planen erstatter

Detaljer

Ullensaker kommune Regulering

Ullensaker kommune Regulering Ullensaker kommune Regulering SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for overordnet planlegging 22.09.2014 1. GANGS BEHANDLING DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN B4 GNR/BNR 48/118 m.fl. RÅDMANNENS

Detaljer

FORSLAG TIL PLANPROGRAM Områderegulering for del av Hankøsundet, Fredrikstad kommune

FORSLAG TIL PLANPROGRAM Områderegulering for del av Hankøsundet, Fredrikstad kommune FORSLAG TIL PLANPROGRAM Områderegulering for del av Hankøsundet, Fredrikstad kommune Dato: 01.07.2010 Sist revidert: 1.0. Innledning Hankøsundområdet har store naturgitte kvaliteter og er et svært attraktivt

Detaljer

Merknadsbehandling og egengodkjenning av reguleringsplan og VAplan for Vikan Nord B14, gnr 92 bnr 1 mfl.

Merknadsbehandling og egengodkjenning av reguleringsplan og VAplan for Vikan Nord B14, gnr 92 bnr 1 mfl. HITRA KOMMUNE Teknisk sektor Arkiv: 0092/0001 Saksmappe: 2014/2672-25 Saksbehandler: Marit Aune Dato: 31.08.2015 Merknadsbehandling og egengodkjenning av reguleringsplan og VAplan for Vikan Nord B14, gnr

Detaljer

Planbeskrivelse for Reguleringsplan for Drevsjø barnehage PlanID: 2014 0200

Planbeskrivelse for Reguleringsplan for Drevsjø barnehage PlanID: 2014 0200 Planbeskrivelse for Reguleringsplan for Drevsjø barnehage PlanID: 2014 0200 Revidert 04.07.2014 Planbeskrivelse reguleringsplan for Drevsjø barnehage Side 1 1. Bakgrunn Hensikten med planarbeidet er å

Detaljer

Saksbehandler: Elin Lunde Arkiv: REG 2819 Arkivsaksnr: 07/11913 Løpenummer: 779/08. Utvalg Planutvalg 25.10.2007 Planutvalg 31.01.

Saksbehandler: Elin Lunde Arkiv: REG 2819 Arkivsaksnr: 07/11913 Løpenummer: 779/08. Utvalg Planutvalg 25.10.2007 Planutvalg 31.01. Utvalg Planutvalg 25.10.2007 Planutvalg 31.01.2008 Bystyret FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN DYBDALSHEI II 2.GANGS BEHANDLING A B C D F E Sammendrag Bakgrunn for saken Kommunal behandling av planforslaget:

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER (PBL. 12-7) Reguleringsplan nummer: Sak nummer: 2010/293 Dato sist revidert: 29.10.13

REGULERINGSBESTEMMELSER (PBL. 12-7) Reguleringsplan nummer: Sak nummer: 2010/293 Dato sist revidert: 29.10.13 Grimstad Kommune Bygg- og eiendomstjenesten Reguleringsplan Landviktun REGULERINGSBESTEMMELSER (PBL. 12-7) Reguleringsplan nummer: Sak nummer: 2010/293 Dato sist revidert: 29.10.13 Formålet med planen

Detaljer

Forslagsstillers planbeskrivelse Flerbrukshall Bjørnemyr skole Reguleringsplan. Innhold

Forslagsstillers planbeskrivelse Flerbrukshall Bjørnemyr skole Reguleringsplan. Innhold Forslagsstillers planbeskrivelse Flerbrukshall Bjørnemyr skole Reguleringsplan Utarbeidet av: Sweco Norge AS for Nesodden kommune, November 2010 Revidert etter vedtak i Planutvalget 07.12.2010 - ("Nesodden

Detaljer

Hurum kommune Arkiv: L23 Saksmappe: 2012/2235 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 12.11.2012

Hurum kommune Arkiv: L23 Saksmappe: 2012/2235 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 12.11.2012 Hurum kommune Arkiv: L23 Saksmappe: 2012/2235 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 12.11.2012 A-sak. Offentlig ettersyn-forslag til reguleringsplan for boliger 53-550 m.fl, Sætre- Lindås park AS Saksnr Utvalg

Detaljer

Mosseveien 63-65 (Seut Brygge) Sentrum Forslag til reguleringsplan - høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Arkitektene AS

Mosseveien 63-65 (Seut Brygge) Sentrum Forslag til reguleringsplan - høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Arkitektene AS FREDRIKSTAD KOMMUNE Saksnr.: 2007/13268 Dokumentnr.: 31 Løpenr.: 12143/2010 Klassering: Mosseveien 63-65 Saksbehandler: Petter Stordahl Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget 18.02.2010

Detaljer

Planbeskrivelse 4016-1 GUNNARSHAUG - ENDRING FOR GNR. 143/13 MFL.

Planbeskrivelse 4016-1 GUNNARSHAUG - ENDRING FOR GNR. 143/13 MFL. Planbeskrivelse 4016-1 GUNNARSHAUG - ENDRING FOR GNR. 143/13 MFL. Arkivsak: 11/910 Arkivkode: PLANR 4016-1 Sakstittel: PLAN 4016-1 - REGULERINGSPLAN FOR GUNNARSHAUG - ENDRING FOR GNR/BNR 143/13 M.FL. Dato:

Detaljer

Forslag til planprogram

Forslag til planprogram Iveland kommune Forslag til planprogram Detaljregulering Birketveit sentrum Datert: 9. februar 2015. Revidert: 24. juni 2015. Forord I forbindelse med oppstart av planarbeid for Birketveit sentrum er det

Detaljer

Hausebergveien 11, 98/275 - detaljregulering. Offentlig ettersyn

Hausebergveien 11, 98/275 - detaljregulering. Offentlig ettersyn PLAN- OG BYGNINGSETATEN KRISTIANSAND KOMMUNE Dato: 09.08.2011 Saksnr.: 200608140-10 Arkivkode O: PLAN: 1005 Saksbehandler: Margrete Havstad Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret 25.08.2011 Hausebergveien

Detaljer

Oppdragsgiver. Bo-Best Eiendom AS. Rapporttype. Planprogram. Dato: 19.8.2014 Revisjon: BORGETUN PLANPROGRAM

Oppdragsgiver. Bo-Best Eiendom AS. Rapporttype. Planprogram. Dato: 19.8.2014 Revisjon: BORGETUN PLANPROGRAM Oppdragsgiver Bo-Best Eiendom AS Rapporttype Planprogram Dato: 19.8.2014 Revisjon: BORGETUN PLANPROGRAM 2 (13) BORGETUN Oppdragsnr.: 1350002059 Oppdragsnavn: Reguleringsplan Borgetun Dokument nr.: - Filnavn:

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03.

REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03. Side: 1 av 5 REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03.2011 Saksbehandling: 1. gang i Det faste

Detaljer

1 Formål. 2 Hovedinnhold. 3 Rammer og retningslinjer for området. Vestby Kommune Krusebyveien 82-84 Forslagstillers utkast til planbeskrivelse

1 Formål. 2 Hovedinnhold. 3 Rammer og retningslinjer for området. Vestby Kommune Krusebyveien 82-84 Forslagstillers utkast til planbeskrivelse Vestby Kommune Krusebyveien 82-84 Forslagstillers utkast til planbeskrivelse 1 Formål Bjerkeli Eiendom AS har inngått avtale med Norges Speiderforbund avdeling Vestby om kjøp av deres eiendom gnr 5 bnr

Detaljer

Planprogram Kvitåvatn ferieleiligheter

Planprogram Kvitåvatn ferieleiligheter 2013 Planprogram Kvitåvatn ferieleiligheter SØNDERGAARD RICKFELT AS 05.03.2013 Innhold 1.0 INNLEDNING... 3 2,0 FORMÅLET MED PLANARBEIDET... 3 2.1 Formålet... 3 2.2 Oppstartsmøte... 4 3.0 PLANSITUASJON...

Detaljer

FORSLAG TIL PLANPROGRAM FOR KOKKEPLASSEN ØST

FORSLAG TIL PLANPROGRAM FOR KOKKEPLASSEN ØST FORSLAG TIL PLANPROGRAM FOR KOKKEPLASSEN ØST ARENDAL KOMMUNE FORSLAGSTILLER: ØYVIND LYBY BAKKE PLANLEGGER: POLLEN BYGG & EIENDOM Pollen Bygg & Eiendom Side 1 av 8 Innholdsfortegnelse 1. Innledning... 3

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN PLANBESKRIVELSE INNHOLD 1.0 PLANBESKRIVELSE 3 1.1 Bakgrunn 3 1.2 Eksisterende forhold 3 1.2.1 Gjeldende reguleringsplan 3 1.2.2 Beskrivelse av nåværende situasjon

Detaljer

Aremark kommune. Kommunedelplan Fosby sentrum 2014-2026. Bestemmelser til arealdelen

Aremark kommune. Kommunedelplan Fosby sentrum 2014-2026. Bestemmelser til arealdelen Aremark kommune Kommunedelplan Fosby sentrum 2014-2026 Bestemmelser til arealdelen 1 Fellesbestemmelser Utarbeidet av: Natur, Utvikling & Design Revidert: 14.07.2014 Vedtatt 11.09.2014. 1.1 Gyldighet Plankart

Detaljer

Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket og datert 09.02.2015.

Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket <planid> og datert 09.02.2015. Detaljert reguleringsplan for Botn og Dyrdalslia REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsbestemmelsene sist revidert: 25.02.2015 Tilhørende plankart er sist revidert: Godkjent av kommunestyret: 1 AVGRENSNING

Detaljer

Ås kommune Plan nr.: R- 151 REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN FOR DYSTER-ELDOR SØNDRE DEL

Ås kommune Plan nr.: R- 151 REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN FOR DYSTER-ELDOR SØNDRE DEL Reguleringsbestemmelser Dyster-Eldor Ås kommune Plan nr.: R- 151 REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN FOR DYSTER-ELDOR SØNDRE DEL Reguleringsbestemmelser datert: 25.05.2009 Kart datert:

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR BAKKANE SYD, SILJAN KOMMUNE

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR BAKKANE SYD, SILJAN KOMMUNE Reguleringsbestemmelser tilhørende FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR BAKKANE SYD, SILJAN KOMMUNE Dato: 09.01.04 Rev dato: 16.06.04 Rev nr: 1 1 Generelt 1.1 Avgrensing av planområdet Planområdet er vist med

Detaljer

REVIDERT REGULERINGSPLAN FOR TONLIA

REVIDERT REGULERINGSPLAN FOR TONLIA REVIDERT REGULERINGSPLAN FOR TONLIA REGULERINGSBESTEMMELSER I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 har Nordre Land kommunestyre i sak 9/08 vedtatt denne reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser.

Detaljer

DETALJREGULERING KVANNESLANDET - FRITIDSBOLIGER OG SMÅBÅTHAVN

DETALJREGULERING KVANNESLANDET - FRITIDSBOLIGER OG SMÅBÅTHAVN PLANPROGRAM - FRITIDSBOLIGER OG SMÅBÅTHAVN PÅ KVANNESLANDET DETALJREGULERING KVANNESLANDET - FRITIDSBOLIGER OG SMÅBÅTHAVN (FORSLAG TIL) PLANPROGRAM 23.10.15 LILLESAND KOMMUNE 1 av 12 PROSJEKTBESKRIVELSE

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN Revidert 03.01.2011 i henhold til vedtak sak 299/10, Teknisk komité den 06.12.2010. Reg.best. revidert: 11.08.2010, 18,11.2010,

Detaljer

Reguleringsplan for Grepan i Tjøme kommune foreløpig vurdering

Reguleringsplan for Grepan i Tjøme kommune foreløpig vurdering Tjøme kommune Rødsgt. 36 3145 TJØME Deres ref Vår ref Dato 200500079 /MT 09.05.06 Reguleringsplan for Grepan i Tjøme kommune foreløpig vurdering Miljøverndepartementet viser til kommunens brev av 30. januar

Detaljer

BEBYGGELSESPLAN FOR ARONSKOGEN

BEBYGGELSESPLAN FOR ARONSKOGEN Planbestemmelser Arkivsak: 00/00905 Arkivkode: PLNID 20000002 Sakstittel: BEBYGGELSESPLAN FOR ARONSKOGEN Revidert: Oppdatert med mindre endring vedtatt 16.09.15. sak 15/1593 Formålet med reguleringsplanen

Detaljer

Vedlegg 3: ESTETISK REDEGJØRELSE

Vedlegg 3: ESTETISK REDEGJØRELSE Vedlegg 3: ESTETISK REDEGJØRELSE Landskap Den fremtredende terrengformasjonen i området, der hele Solberg Spinderi ligger i skrånende terreng med markante høydeforskjeller, vil ikke bli svekket i sitt

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR «UVDAL PANORAMA», DEL AV EIENDOM 12/2/1, 12/45 og 12/28, I NORE OG UVDAL KOMMUNE. Plan ID: 2015002.

REGULERINGSPLAN FOR «UVDAL PANORAMA», DEL AV EIENDOM 12/2/1, 12/45 og 12/28, I NORE OG UVDAL KOMMUNE. Plan ID: 2015002. REGULERINGSPLAN FOR «UVDAL PANORAMA», DEL AV EIENDOM 12/2/1, 12/45 og 12/28, I NORE OG UVDAL KOMMUNE. Plan ID: 2015002 Planbestemmelser PLANBESTEMMELSER FOR: REGULERINGSPLAN «UVDAL PANORAMA», DEL AV EIENDOM

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR NESSJORDET OMRÅDE B1

REGULERINGSPLAN FOR NESSJORDET OMRÅDE B1 REGULERINGSPLAN FOR NESSJORDET OMRÅDE B1 GNR/BNR 1135/135 PlanID: 2012004 REGULERINGSBESTEMMELSER Planforslag er datert: Dato for siste revisjon av plankartet: Dato for siste revisjon av bestemmelser:

Detaljer

REGULERINGSFORSLAG FOR HOLTET NYVEIEN 24

REGULERINGSFORSLAG FOR HOLTET NYVEIEN 24 REGULERINGSFORSLAG FOR HOLTET NYVEIEN 24 19.05.14 INNHOLD 1. GENERELT... 3 1.1 Formål med planarbeidet... 3 1.2 Beskrivelse... 3 1.3 Bilder... 3 1.4 Planområdets beliggenhet og størrelse... 4 1.5 Overordnede

Detaljer

Bo landlig på idylliske Jendem

Bo landlig på idylliske Jendem Bo landlig på idylliske Jendem Attraktive boligtomter i Fræna kommune. Jendemshagen ligger kun 15 minutter fra Molde sentrum. Byggefeltet ligger i et flott naturområde med kort vei til sjø, fjell, lekeplasser,

Detaljer

1 FELLESBESTEMMELSER

1 FELLESBESTEMMELSER REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR KALDNES FELT K OG N. PLAN NR. 65 221 1 FELLESBESTEMMELSER 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planen er å legge til rette og gi rammer for en utbygging

Detaljer

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 6 Arkivsak: 14/1300-8 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Reguleringsplan for Lønnerhagen 1.gangsbehandling Saksbehandler: Siw Gjøsund Arkiv: MNR M 226 Saksnr.: Utvalg Møtedato 145/14 Plan- og miljøutvalget

Detaljer

2. gangsbehandling Plan 2014 115 - Detaljregulering for gnr 63, bnr 85 og gnr 65 bnr 541 - KA-1, Stangeland

2. gangsbehandling Plan 2014 115 - Detaljregulering for gnr 63, bnr 85 og gnr 65 bnr 541 - KA-1, Stangeland SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 14/00693-45 Saksbehandler Hege Skotheim Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling 2015-2019 02.12.2015 Bystyret 2015-2019 15.12.2015 2. gangsbehandling Plan

Detaljer

Sjekkliste for utendørs bokvalitet Retningslinjene til kommuneplanens arealdel.

Sjekkliste for utendørs bokvalitet Retningslinjene til kommuneplanens arealdel. Lillehammer, 8.5.2014 Sjekkliste for utendørs bokvalitet Retningslinjene til kommuneplanens arealdel. Sjekklisten er gjennomgått og lagt til grunn for planarbeidet i Reguleringsplan for Flugsrud skog,

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR KRETA, KABELVÅG

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR KRETA, KABELVÅG VÅGAN KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR KRETA, KABELVÅG PLAN NR. 210 Dato: 29.05.13 Dato for siste revisjon (Vågan kommune): 03.02.14/27.08.14 Dato for kommunestyrets vedtak:

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR FISKUMLIA, VESTFOSSEN

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR FISKUMLIA, VESTFOSSEN REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR FISKUMLIA, VESTFOSSEN Gnr/Bnr: 39/38, 39/455, 39/456, 39/457, 39/458, 39/459, 39/460, 39/462, 39/501, 39/465, 39/493, 39/491, 39/492, 39/494, 39/495, 39/484,

Detaljer

Storsand Utvikling AS. Reguleringsplan for Slottet Storsand. Arbeidsopplegg

Storsand Utvikling AS. Reguleringsplan for Slottet Storsand. Arbeidsopplegg Reguleringsplan for Slottet Storsand Arbeidsopplegg 26.06.2014 Arbeidsopplegg reguleringsplan for Slottet Storsand INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Bakgrunn... 1 2 Beskrivelse av oppdraget... 1 2.1 Valg av plantype...

Detaljer

1.1 Plankart Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart sist revidert 26.11.10.

1.1 Plankart Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart sist revidert 26.11.10. Bestemmelser Områderegulering Kyrkjebygd Åseral kommune Endret iht. 1 gangs behandling, utgave D, 26.11.2010 1 Fellesbestemmelser 1.1 Plankart Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart

Detaljer

Reguleringsplan For Voldstadsletta

Reguleringsplan For Voldstadsletta Planbeskrivelse Reguleringsplan For Voldstadsletta Referanse: 06/1451-29 Arkivkode: 06/1451 Sakstittel: Reguleringsplan for Voldstadsletta 1. Bakgrunn Grua Bygg AS arbeider med planer for utbygging av

Detaljer

Risiko- og sårbarhetsanalyse I tilknytning til reguleringsplan for Solstad, Styrivegen 88, m.fl. Styri

Risiko- og sårbarhetsanalyse I tilknytning til reguleringsplan for Solstad, Styrivegen 88, m.fl. Styri VEDLEGG 1 Risiko- og sårbarhetsanalyse I tilknytning til reguleringsplan for Solstad, Styrivegen 88, m.fl. Styri FORSLAGSTILLER: ADVOKATFIRMAET OWE HALVORSEN & CO AS KONSULENT: PLANCONSULT AS Den 15.02.2014

Detaljer

Innsigelse til kommunedelplan for kystsonen i Spind - Farsund kommune

Innsigelse til kommunedelplan for kystsonen i Spind - Farsund kommune Statsråden Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Deres ref Vår ref Dato 2008/4257 15/4200-11 20.05.2016 Innsigelse til kommunedelplan for kystsonen i Spind - Farsund kommune

Detaljer

HRK 1-3-8: Bolig-, fritidsbolig- og næringsutbygging

HRK 1-3-8: Bolig-, fritidsbolig- og næringsutbygging Konsekvensutredning av innspill til kommuneplan for Hurum 2014 2025 HRK 1-3-8: Bolig-, fritidsbolig- og næringsutbygging Forslagstillers logo Innledning Dette er rapport med konsekvensvurdering av innspill

Detaljer

Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune

Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune SAKEN GJELDER Prosjektil Areal AS fremmer på vegne av Eivind Omdal, detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund

Detaljer

Oppstart av detaljregulering

Oppstart av detaljregulering Ringerike kommune v/guro Skinnes Miljø- og arealforvaltning, plan ADRESSE C O WI A S H vervenmoveien 4 5 3 5 1 1 H ønefoss TLF +4 7 0 2 6 94 WWW c owi.no DATO 2 6.0 6.15 SIDE 1 /5 REF hebe OPPDRAGSNR A

Detaljer

PLANNR 2012-7 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ØDEGÅRDEN, FELT B10 B13 PRIVAT/OFFENTLIG

PLANNR 2012-7 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ØDEGÅRDEN, FELT B10 B13 PRIVAT/OFFENTLIG PLANNR 2012-7 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ØDEGÅRDEN, FELT B10 B13 PRIVAT/OFFENTLIG 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist merd reguleringsgrense på plankart datert 24.07.2012. 2 FORMÅL

Detaljer

Oppegård kommune - innsigelse til områderegulering for Bålerud-, Rødsten- Bekkenstenområdet

Oppegård kommune - innsigelse til områderegulering for Bålerud-, Rødsten- Bekkenstenområdet Statsråden Fylkesmannen i Oslo og Akershus Postboks 8111 Dep 0032 OSLO Deres ref Vår ref Dato 2010/13778 14/4600-24 30.06.2015 Oppegård kommune - innsigelse til områderegulering for Bålerud-, Rødsten-

Detaljer

Reguleringsplan for. Langbråten hyttefelt Drangedal kommune. Beskrivelse av planforslaget

Reguleringsplan for. Langbråten hyttefelt Drangedal kommune. Beskrivelse av planforslaget Reguleringsplan for Langbråten hyttefelt Drangedal kommune Beskrivelse av planforslaget Innholdsfortegnelse Hensikten med planen... 3 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold... 3 Utbyggingsavtaler...

Detaljer

Saksframlegg. Førstegangsbehandling - detaljregulering for Tangvall sentrum nord - Plan ID 201412

Saksframlegg. Førstegangsbehandling - detaljregulering for Tangvall sentrum nord - Plan ID 201412 Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2014/2376-34208/2015 Saksbehandler: Vibeke Wold Sunde Dato: 28.09.2015 Saksframlegg Førstegangsbehandling - detaljregulering for Tangvall sentrum nord - Plan ID 201412

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR LOMVIKA HYTTEFELT VED TREVATNA SØNDRE LAND KOMMUNE. Feste Lillehammer as landskapsarkitekter mnla

REGULERINGSPLAN FOR LOMVIKA HYTTEFELT VED TREVATNA SØNDRE LAND KOMMUNE. Feste Lillehammer as landskapsarkitekter mnla REGULERINGSPLAN FOR LOMVIKA HYTTEFELT VED TREVATNA SØNDRE LAND KOMMUNE landskapsarkitekter mnla Januar 2003 Revidert oktober 2003 2 Innhold 1.0 INNLEDNING 2.0 FOTO FRA OMRÅDET 3.0 BESKRIVELSE TIL REGULERINGSPLANEN

Detaljer

VARSEL OM OPPSTART AV ARBEID MED REGULERINGSPLAN FOR FLUBERG BARNEHAGE I SØNDRE LAND KOMMUNE

VARSEL OM OPPSTART AV ARBEID MED REGULERINGSPLAN FOR FLUBERG BARNEHAGE I SØNDRE LAND KOMMUNE Kommunale, regionale planmyndigheter, naboer og berørte, lag og organisasjoner, Lillehammer: 28.2.2013 Vår saksbehandler: Erik Sollien Vår ref. p.12085 Deres ref.: VARSEL OM OPPSTART AV ARBEID MED REGULERINGSPLAN

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR GLASTADHEIA II TVEDESTRAND KOMMUNE

REGULERINGSPLAN FOR GLASTADHEIA II TVEDESTRAND KOMMUNE GLASTADHEIA UTBYGGINGSSELSKAP REGULERINGSPLAN FOR GLASTADHEIA II TVEDESTRAND KOMMUNE PLANBESKRIVELSE 28.11.08 Reguleringsplan for Glastadheia II, Tvedestrand kommune 1 PLANBESKRIVELSE GENERELT Plandokumentene

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR KONGSLI GRAN KOMMUNE Nordbohus HLV AS

REGULERINGSPLAN FOR KONGSLI GRAN KOMMUNE Nordbohus HLV AS REGULERINGSPLAN FOR KONGSLI GRAN KOMMUNE Nordbohus HLV AS Cowi AS Hønefoss, 30042008 PLANOMTALE Prosess og medvirkning Planarbeidet ble varslet 050707 Varsel ble sendt offentlige myndigheter, berørte eiendommer

Detaljer

Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg 28.06.2011 128/11

Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg 28.06.2011 128/11 SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg 28.06.2011 128/11 Avgjøres av: Sektor: Forvaltningstjenesten Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Håkon Eugen Gustavsen 2010/192-35 L12 NY 1.GANGSBEHANDLING

Detaljer

FORSLAG TIL PLANPROGRAM REGULERINGSPLAN FOR ROLIGHEDEN, LUND PLAN-ID. 1336 KRISTIANSAND

FORSLAG TIL PLANPROGRAM REGULERINGSPLAN FOR ROLIGHEDEN, LUND PLAN-ID. 1336 KRISTIANSAND FORSLAG TIL PLANPROGRAM REGULERINGSPLAN FOR ROLIGHEDEN, LUND PLAN-ID. 1336 KRISTIANSAND 25.04.2012 AMTEDAL & HANSEN ARKITEKTKONTOR AS LØMSLANDS VEI 23 4614 KRISTIANSAND TLF : 38 14 01 50 post@ah-ark.no

Detaljer

Reguleringsplan for Vestre Goa Reguleringsbestemmelser ihht plan- og bygningsloven 26

Reguleringsplan for Vestre Goa Reguleringsbestemmelser ihht plan- og bygningsloven 26 Randaberg kommune Saksnr. Arkivkode Sted Dato 06/120-44 L12 Randaberg 04.06.2010 Reguleringsplan for Vestre Goa Reguleringsbestemmelser ihht plan- og bygningsloven 26 Utarbeidet av Asplan Viak AS 22.2.2007

Detaljer

Kommunedelplan Østgreina, bestemmelser og retningslinjer. Reguleringsplanen for Ekralia hyttefelt oppheves ved vedtak av kommunedelplan Østgreina.

Kommunedelplan Østgreina, bestemmelser og retningslinjer. Reguleringsplanen for Ekralia hyttefelt oppheves ved vedtak av kommunedelplan Østgreina. UTKAST Kommunedelplan Østgreina, bestemmelser og retningslinjer Planbestemmelser og retningslinjer Vedtatt av Kommunestyret 00.00.00, sak 00/00, justert i henhold til vedtak. 1 Planens rettsvirkning Arealbruken

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR KLEVELANDTOMTA MED TILGRENSENDE EIENDOMMER

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR KLEVELANDTOMTA MED TILGRENSENDE EIENDOMMER REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR KLEVELANDTOMTA MED TILGRENSENDE EIENDOMMER Plankart sist revidert 29.10.05 Bestemmelser sist revidert 29.01.06 1 GENERELT 1.1 OMRÅDET REGULERES FOR FØLGENDE

Detaljer

1 Om Kommuneplanens arealdel

1 Om Kommuneplanens arealdel 1 Om Kommuneplanens arealdel 1. 1 Planens dokumenter Kommuneplanens arealdel 2013-2022 består av tre dokumenter. Figuren beskriver hvordan de virker og sammenhengen mellom dem. Planbeskrivelse Plankart

Detaljer

Reguleringsbestemmelser for Detaljplan småbåthavn Tofte Strand 180914

Reguleringsbestemmelser for Detaljplan småbåthavn Tofte Strand 180914 Reguleringsbestemmelser for Detaljplan småbåthavn Tofte Strand 180914 1 GENERELT. Planområdet er regulert til følgende formål: Bruk og vern av sjø og vassdrag: Småbåthavn (SB) Ferdsel (F) Bebyggelse og

Detaljer

1 Formål. 2 Hovedinnhold. 3 Rammer og retningslinjer for området. Vestby Kommune Planbeskrivelse Krusebyveien 84 25.09.2014

1 Formål. 2 Hovedinnhold. 3 Rammer og retningslinjer for området. Vestby Kommune Planbeskrivelse Krusebyveien 84 25.09.2014 Vestby Kommune Planbeskrivelse Krusebyveien 84 25.09.2014 1 Formål Bjerkeli Eiendom AS har inngått avtale med Norges Speiderforbund avdeling Vestby om kjøp av deres eiendom gnr 5 bnr 25 i Krusebyen. I

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR KROKEN

REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR KROKEN REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR KROKEN Dato for siste revisjon av planbestemmelsene: 20.08.14 Dato for siste revisjon av planen: 18.07.14 Dato for kommunestyrets vedtak om egengodkjenning:

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR BK-3, FRØYLAND - PLAN 246

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR BK-3, FRØYLAND - PLAN 246 REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR BK-3, FRØYLAND - PLAN 246 1 FORMÅL Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. 2 FELLESBESTEMMELSER Estetikk Det skal stilles

Detaljer

DETALJPLAN FOR 18/410 BLAKSTAD FROLAND KOMMUNE PLANBESKRIVELSE

DETALJPLAN FOR 18/410 BLAKSTAD FROLAND KOMMUNE PLANBESKRIVELSE DETALJPLAN FOR 18/410 BLAKSTAD FROLAND KOMMUNE PLANBESKRIVELSE Bilde 1 Ortofoto som tydelig viser planområdet og omliggende bebyggelse INNLEDNING og Pollen Bygg & Eiendom har på vegne av Kjell Aaberg utarbeidet

Detaljer

TF6 Hytter, eiendom 39/2 Filtvet

TF6 Hytter, eiendom 39/2 Filtvet Konsekvensutredning av innspill til kommuneplan for Hurum 2014 2025 TF6 Hytter, eiendom 39/2 Filtvet Utarbeidet av Hurum kommune, Plan og bygg Forslagstillers logo Innledning Dette er rapport med konsekvensvurdering

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR FURULUND

REGULERINGSPLAN FOR FURULUND REGULERINGSPLAN FOR FURULUND Plannummer 196 Kontor 2000-nummer Egengodkjent dato 19.06.13 ARKIVERTE KART: A - ORGINAL TRANSPARENT B VEDTATT PLAN - ORGINALDOKUMENT C VEDTATT PLAN MED EVT. ENDRINGER ENDRINGER:

Detaljer

BYGGEGRENSER LANGS SJØEN ARENDAL KOMMUNE. Forslag i revisjonsarbeidet med kommuneplanens arealdel 2013-2023- lagt inn på kommuneplankartet

BYGGEGRENSER LANGS SJØEN ARENDAL KOMMUNE. Forslag i revisjonsarbeidet med kommuneplanens arealdel 2013-2023- lagt inn på kommuneplankartet BYGGEGRENSER LANGS SJØEN ARENDAL KOMMUNE Forslag i revisjonsarbeidet med kommuneplanens arealdel 2013-2023- lagt inn på kommuneplankartet Behandlet i kommuneplanutvalget 16. oktober og 6. november 2013

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR SVARTNES FRITIDSBOLIGOMRÅDE

REGULERINGSPLAN FOR SVARTNES FRITIDSBOLIGOMRÅDE REGULERINGSPLAN FOR SVARTNES FRITIDSBOLIGOMRÅDE Plandokumentet er utarbeidet av: SWECO Grøner AS Hamar for Hans Martin Svartnes 01. november 2006. PLANBESKRIVELSE 1. Bakgrunn: På oppdrag for Hans Martin

Detaljer

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 2011-01-28 Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 PLANBESKRIVELSE 1.0 INNLEDNING 1.1. OPPDRAGSGIVER Planen fremmes av Drammen

Detaljer

Forslag til reguleringsplan for Heimannsåsen, Røyken kommune

Forslag til reguleringsplan for Heimannsåsen, Røyken kommune Forslag til reguleringsplan for Heimannsåsen, Røyken kommune Innholdsfortegnelse 1. Innledning 1.1 Oppdragsgiver 1.2 Eiendoms- og eierforhold 1.3 Planlegger 1.4 Bakgrunn for og formålet med planarbeidet

Detaljer

Løkenkollen hyttegrend

Løkenkollen hyttegrend Planbeskrivelse Løkenkollen hyttegrend Referanse: 06/33-29 Arkivkode: PLAN 57 Sakstittel: Reguleringsplan for Løkenkollen hyttegrend Innholdsfortegnelse: 1. Områdebeskrivelse... 3 1.1. Beliggenhet og adkomst...3

Detaljer

Reguleringsplan ENGSETÅSEN BOLIGFELT gnr 131 bnr 58 m.fl. Reguleringsbestemmelser

Reguleringsplan ENGSETÅSEN BOLIGFELT gnr 131 bnr 58 m.fl. Reguleringsbestemmelser Reguleringsplan ENGSETÅSEN BOLIGFELT gnr 131 bnr 58 m.fl Gunnilåra Eiendom AS Selbu kommune Planident 2014-000-5 Reguleringsbestemmelser Planforslag revidert dato 08.06.15 GeoTydal AS Telefon 474 16 945

Detaljer

Konsekvensutredning av innspill til kommuneplan for Hurum 2014 2025 KV1: Utbygging av eneboliger i Busslandsleina

Konsekvensutredning av innspill til kommuneplan for Hurum 2014 2025 KV1: Utbygging av eneboliger i Busslandsleina Konsekvensutredning av innspill til kommuneplan for Hurum 2014 2025 KV1: Utbygging av eneboliger i Busslandsleina Forslagstillers Innledning Dette er rapport med konsekvensvurdering av innspill om utbyggingsområde

Detaljer

Eksisterende reguleringsplan. Planområdet ligger innenfor arealet markert med sort ring.

Eksisterende reguleringsplan. Planområdet ligger innenfor arealet markert med sort ring. VURDERING AV UTNYTTELSE Detaljregulering for boliger på tun, Sander Østre Ski kommune Bakgrunn Området ble regulert til boliger på reguleringsplan for Sander Østre i 1989. Det er laget et forslag til detaljregulering

Detaljer

Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN

Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN 1 Generelt 1.1.1 Disse bestemmelser gjelder for det regulerte området som er vist med reguleringsgrensen på plankartet. 2 Reguleringsformål

Detaljer

TF6 Boliger, eiendom 39/2 Filtvet

TF6 Boliger, eiendom 39/2 Filtvet Konsekvensutredning av innspill til kommuneplan for Hurum 2014 2025 TF6 Boliger, eiendom 39/2 Filtvet Utarbeidet av Hurum kommune, Plan og bygg Forslagstillers logo Innledning Dette er rapport med konsekvensvurdering

Detaljer

Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Livold boligfelt I Lindesnes kommune 26.08.2013

Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Livold boligfelt I Lindesnes kommune 26.08.2013 Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Livold boligfelt I Lindesnes kommune 26.08.2013 Innledning/bakgrunn; Lindesnes Bygg AS, har utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan (omregulering) for Livold

Detaljer

FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22. Dato for kommunestyrets egengodkjenning:

FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22. Dato for kommunestyrets egengodkjenning: Alstahaug kommune FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22 Nasjonal planid: 20120040 Dato for kommunestyrets egengodkjenning: Revisjon: sign sign REGULERINGSBESTEMMELSER: Planområdet er

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013 RENNESØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013 DETALJREGULERING FOR DEL AV LAUGHAMMAREN, ASKJE PLANID: 2012 003 INNSTILLING TIL 2. GANGS BEHANDLING

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den Ordfører Områdeplan er datert 28.09.2011 Reguleringsbestemmelsene

Detaljer

Reguleringsplan for Kullevikskotta, gnr 83 bnr 55 ved Breisand i Bamble

Reguleringsplan for Kullevikskotta, gnr 83 bnr 55 ved Breisand i Bamble Reguleringsplan for Kullevikskotta, gnr 83 bnr 55 ved Breisand i Bamble Planbeskrivelse Øyvind Amundsgård 02.03.2016 1 1 Bakgrunn Arbeidet med reguleringsplanen er gjennomført av tiltakshaver. Hensikten

Detaljer

FORSLAG TIL PLANPROGRAM

FORSLAG TIL PLANPROGRAM Reguleringsplan Kvennhusbekken Lerduebane Forslag til planprogram Side 0 Reguleringsplanforslag KVENNHUSBEKKEN LERDUEBANE FORSLAG TIL PLANPROGRAM Februar 2011 Reguleringsplan Kvennhusbekken Lerduebane

Detaljer

Endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E

Endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E REGULERINGSBESTEMMELSER Endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E Dokumenter: Datert: Sist revidert: Plankart 21.2.2011 I hht k.styrevedtak 20.6.11 Bestemmelser 21.2.2011 I hht k.styrevedtak

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 Området reguleres for følgende formål:. AREALBRUK. 1. GENERELT 1.1 Reguleringsformål

Detaljer

Reguleringsplan for Gran helsesenter Reguleringsbestemmelser

Reguleringsplan for Gran helsesenter Reguleringsbestemmelser Reguleringsplan for Gran helsesenter Reguleringsbestemmelser Gran kommune, 10.10.2011. Sist revidert 13.01.2012 Vedtatt i Gran kommunestyre den 16.02.2012 Generelle opplysninger Formål Formålet med planen

Detaljer

BESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR. 2 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med plangrense på plankart.

BESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR. 2 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med plangrense på plankart. BESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR Plandato: Sist revidert: Godkjent: Planid: 1 PLANENS FORMÅL 2 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med plangrense på plankart. Planen erstatter helt/delvis reguleringsplan

Detaljer

1.1 Plankart Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart sist revidert 22.6.2012.

1.1 Plankart Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart sist revidert 22.6.2012. Bestemmelser Områderegulering Kyrkjebygd Åseral kommune Revidert i tråd med vedtak i kommunestyret 31.5.2012, sak nr. 12/37 1 Fellesbestemmelser 1.1 Plankart Det regulerte området er vist med reguleringsgrense

Detaljer

PLANPROGRAM MED KONSEKVENSUTREDNING DETALJREGULERING FOR RETIRO

PLANPROGRAM MED KONSEKVENSUTREDNING DETALJREGULERING FOR RETIRO PLANPROGRAM MED KONSEKVENSUTREDNING DETALJREGULERING FOR RETIRO Plannr. 200611, versjon 10.01.2013 Innholdsfortegnelse 1. Innledning 3 1.1 Situasjon og utviklingstrekk 3 1.2 Formål med planarbeidet 3 2.

Detaljer

HERØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Jonny Iversen Arkiv: GBNR 54/99 Arkivsaksnr.: 10/1521 Dato: 13.10.2011

HERØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Jonny Iversen Arkiv: GBNR 54/99 Arkivsaksnr.: 10/1521 Dato: 13.10.2011 HERØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Jonny Iversen Arkiv: GBNR 54/99 Arkivsaksnr.: 10/1521 Dato: 13.10.2011 BEHANDLING SØKNAD OM DISPENSASJON REGULERINGSPLAN BÅTHÅJEN Rådmannens innstilling: 1. Formannskapet

Detaljer

Myklerudveien 118. PlanID xxx. Saksnummer xx/xxx. Forslag til reguleringsbestemmelser. 1 GENERELT

Myklerudveien 118. PlanID xxx. Saksnummer xx/xxx. Forslag til reguleringsbestemmelser. 1 GENERELT Myklerudveien 118. PlanID xxx. Saksnummer xx/xxx Forslag til reguleringsbestemmelser. 1 GENERELT Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for nytt legesenter på Fagerstrand med tilliggende arealer

Detaljer