Detaljregulering for City Nord, Stormyra Plan - ID 1307

Transkript

1 CNC Eiendom AS Detaljregulering for City Nord, Stormyra Forslag til planprogram Høringsutkast

2 Høringsutkast planprogram GAN MALUNL IJR Rev. Dato Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS Notveien 17 NO-8013 Bodø 2

3 Innhold 1 Innledning Bakgrunn Krav om konsekvensutredning Hva er et planprogram? Formål med planarbeidet Lokalisering av planområdet Dagens situasjon Gjeldende planer, Nasjonale forventninger, lovverk og retningslinjer Kommuneplanens arealdel og kommunedelplan for Bodø sentrum Gjeldene reguleringsplaner Avlastningssenter Kommunale vedtekter Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre Fylkesplan Rikspolitiske retningslinjer Krav om konsekvensutredning 12 2 Tiltaket Planavgrensning Ønsket utnyttelse Eventuelle andre alternativ/lokaliseringer som er vurdert 16 3 Planprosess og medvirkning 17 4 Konsekvensutredning Hovedutredningstema - handelsanalyse Metode Forslag til avbøtende tiltak Kjent kunnskap utredningene vil basere seg på, samt nødvendige tilleggsundersøkelser Andre utredningstema 20 Vedlegg 1. Referat fra oppstartkonferansen med Bodø kommune 3

4 1 Innledning 1.1 BAKGRUNN Tiltakshaver er CNC Eiendom AS, et selskap eid av Coop Nordland, som driver med utvikling og salg av eiendommer. De har et ønske om å videreutvikle/utvide kjøpesentret ved City Nord i nordvestlig retning. Nærmere bestemt gjelder det området der Stamina HOT, Scene 1, Europris, Telebutikken og Centrum bil, etc. huser sine virksomheter i dag (området mellom atkomstvegen inn til City Nord og Verkstedveien, avgrenset av Gamle riksvei og Stormyraveien i vest og øst). Denne delen benevnes i det videre som del C. Denne delen ønskes sammenkoblet med dagens City Nord med bygg over bakkenivå, slik at trafikken gjennom området fortsatt kan skje som før på bakkenivå. I prosjektet er det avholdt flere møter med byplankontoret i Bodø kommune. Det har tidligere vært sendt ut planvarsel i saken, der en da kun så på deler av sone 17.2 (ref. kommunedelplan for Bodø sentrum). Siden området ønskes sammenkoblet med dagens City Nord, samt at kravet til parkering for del C delvis tenkes løst ved bruk av «overkapasiteten» i eksisterende anlegg kreves det endring av gjeldende reguleringsplan for City Nord. Det tidligere utsendte planvarslet trekkes derved tilbake og erstattes med et nytt der dette planprogrammet inngår i varslingsmaterialet. 1.2 KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING Siden det legges opp til bygningsmasse med et nytt bruksareal på over m 2 utover det som er i området i dag, utløses det i hht. Plan- og bygningsloven og forskrift om konsekvensutredning krav om at reguleringsplanen må konsekvensutredes (ref. forskrift om konsekvensutredning 2 f)). Første steg i prosessen er utarbeidelse av planprogram. 1.3 HVA ER ET PLANPROGRAM? Planprogram er første steg i arbeidet med reguleringsplan der planen vurderes å kunne ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Et planprogram er et dokument som skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger som anses nødvendige for å gi et godt beslutningsgrunnlag. Planprogrammet skal sammen med varsel om planoppstart legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Kommunen vil på grunnlag av høringsuttalelsene som mottas fastsette et endelig planprogram etter at det er behandlet i PNM-komiteen. Konsekvensutredningene og det videre planarbeidet vil skje med utgangspunkt i dette planprogrammet. 4

5 1.4 FORMÅL MED PLANARBEIDET Formålet er å utarbeide en reguleringsplan som åpner for de ønsker tiltakshaver har for utvidelse av kjøpesenteret City Nord. Nærmere beskrivelse av tiltaket følger senere i dette dokumentet. 1.5 LOKALISERING AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger på Stormyra i Bodø kommune. Lokaliseringen fremgår av figur 1.1 nedenfor (svart sirkel). Figur 1.1 Lokalisering av planområdet (skravert sirkel). Kartutsnitt er hentet fra Bodø kommune sin kartløsning på nett, bearbeidet av Norconsult DAGENS SITUASJON City Nord er Nord-Norges største kjøpesenter med 74 virksomheter fordelt på m 2. I tilknytning til kjøpesenteret er det m 2 parkeringshus. Totalt er det anlagt ca 850 parkeringsplasser tilknyttet City Nord. Coop Nordland eier City Nord alene, og cirka 40 % av det samlede salgsarealet i senteret tilhører Coop Nordlands butikker. Historikk (tekst sitert fra City Nords hjemmeside) Første skritt på veien mot dagens City Nord var etableringen av Domus Interiør som åpnet 12.november 1981, med en samlet salgsflate på 5700 kvm.14. oktober 1987 åpnet også Domus Mat, og Bygg og Bo ble flyttet til sydfløyen av NKL s lager, med 2200 kvm salgsflate. 1.september 1994 ble City Nord åpnet etter en større utbygging, og Bodø fikk dermed et kjøpesenter på kvm. I den forbindelse fikk man overta kvm. fra NKL, og i tillegg ble det bygd en passasje i andre etasje, fra Domus til Bygg og Bo, mens man beholdt parkeringsplassene under. I 1998 utvidet man senteret nok en gang. Nå ble det lagt et dekke over Bygg og Bo, og samlet salgsflate 5

6 ble da ca kvm. 10. november 2011 åpnet City Nord etter nok en stor utvidelse, og dermed er salgsflaten nå kvm. Del C som nå ønskes innlemmet i kjøpesenteret består av tre større bygg som huser virksomheter innenfor trening/helse, forretninger og verksteder, se kartutsnittene nedenfor. Cirka areal for denne bygningsmassen er m 2. Figur 1.2 Kartutsnitt hentet fra Bodø kommune sin kartløsning på nett, bearbeidet av Norconsult

7 Figur 1.3 Ortofoto hentet fra Bodø kommune sin kartløsning på nett, bearbeidet av Norconsult

8 1.7 GJELDENDE PLANER, NASJONALE FORVENTNINGER, LOVVERK OG RETNINGSLINJER Kommuneplanens arealdel og kommunedelplan for Bodø sentrum I kommuneplanens arealdel er hele området avsatt til bybebyggelse, se kartutsnittet nedenfor. Figur 1.4 Utsnitt fra kommuneplanens arealdel (hentet fra Bodø kommunes kartløsning på nett, 8

9 Området inngår i kommunedelplan for Bodø sentrum (KPD301) vedtatt av Bodø Bystyre , se kartutsnitt nedenfor. Området som reguleringsplanen vil omfatte o dekker sone og deler av sone17.2 som begge er regulert til næring (nærmere definert forretning- - og kontorvirksomhet) og inngår i det definerte avlastningssenteret på Stormyra. Figur 1.5 Utsnitt fra kommunedelplan for Bodø sentrum (hentet fra Bodø kommunes kartløsning på nett, Gjeldene reguleringsplaner Det er en gjeldende reguleringsplann innenfor planområdet- reguleringspr plan for City Nord (plan-id 1263). I denne er området avsatt til kombinert formål (forretning/kontor/industri) og vegformål. Planområdet grenser til reguleringsplan for Plassmyra (plan-id 1196_04) ) i vest og til reguleringsplan for RV80 Thalleveien-Hunstadmoen (plan-idd 1263) i sør. 9

10 Figur 1.6 Oversikt over gjeldene reguleringsplaner i området. Hentet fra Bodø kommunes kartløsning på nett, bearbeidet av Norconsult Avlastningssenter Området som ønskes innlemmet i ny reguleringsplan inngår i det definerte avlastningssenteret på Stormyra- del av sone 17. Innenfor området tillates kjøpesenter i medhold av Rikspolitiske bestemmelser om kjøpesentre. Rammene for utbygging er videre maksimum byggehøyde 15 m og utnyttelsesgrad på %BYA=100% Kommunale vedtekter Kommunale vedtekter for Bodø kommune som omhandler parkering skal legges til grunn for beregning av antall parkeringsplasser Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre. Regjeringen fastsatte Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre ved kongelig resolusjon av 27. juni Bestemmelsen gjelder for hele landet. Den har en varighet på inntil 10 år, eller inntil den avløses av regional planbestemmelse i henhold til 8-5 i plan- og bygningsloven av Bestemmelsen fastsetter med juridisk bindende virkning at godkjente fylkesplaner og 10

11 fylkesdelplaner skal legges til grunn for behandling av søknader om etablering eller utvidelse av større kjøpesentre. Målet med den rikspolitiske bestemmelsen om kjøpesentre er å styrke by- og tettstedssentrene og legge til rette for miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling med byspredning, økt bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer eller ønsker å bruke bil. Det overordnede og langsiktige målet er å utvikle bærekraftige og robuste by- og tettstedsstrukturer som også bidrar til å redusere klimagassutslippene. I forskriften fastlegges at kjøpesentre bare kan etableres eller utvides i samsvar med retningslinjer i godkjente regionale planer. I områder som ikke omfattes av slike regionale planer, vil kjøpesentre større enn 3000 m² bruksareal ikke være tillatt. Den rikspolitiske bestemmelsen for kjøpesentre skal ligge til grunn for fylkenes retningslinjer. Bestemmelsen skal dermed også legges til grunn for kommunenes planlegging. Nye byggetillatelser eller rammetillatelser kan ikke gis i strid med den rikspolitiske bestemmelsen Fylkesplan Fylkesplan for Nordland omfatter bl.a. en regional planbestemmelse om etablering av kjøpesenter j.f.r Plan-og bygningslovens 8-5. Utdrag fra fylkesplanen Etablering av kjøpesentre med større bruksareal enn m 2, og utvidelse av kjøpesentre til mer enn 3.000m 2 er bare tillatt i byer og tettsteder som har et handelsomland ut over egen kommune. I Nordland gjelder dette; Bodø, Narvik, Mo i Rana, Brønnøysund, Sandnessjøen, Mosjøen, Fauske, Leknes, Sortland og Svolvær. Etableringer skal som hovedregel skje innenfor sentrum av byer og tettsteder. Unntaksvis kan etableringer også skje i områder som er avsatt til handelsområder i kommuneplan. Handelsområder utenfor sentrum skal vurderes på bakgrunn av dokumentasjon om o Handels- og arealbehov. o Avstand til sentrum for gående/syklende og kollektivdekning. o Plassering i forhold til annen bebyggelse og langsiktig utviklingsmønster. Etableringer i handelsområder utenfor sentrum skal som et minimum oppfylle følgende krav til dokumentasjon A) Det skal utarbeides handelsanalyser som viser eksisterende og framtidig omsetning i handelsomland, herunder reduksjon av omsetning i eksisterende sentrum målt som antall år med tapt omsetningsvekst. B) Det skal utarbeides analyser som viser etableringas effekt for byutvikling. C) Det skal utarbeides transportanalyser som viser tilgjengelighet for gående og syklende, trafikksikkerhet, kapasitet i vegnettet og miljøvirkninger av økt trafikk. D) Handelsområder skal ligge på eller ved hovedrute innen kollektivnettet. E) Det skal fastsettes maks. tillatt utbygd bruksareal innenfor området og en bestemt utbyggingsperiode, slik at handelsetableringene ikke gir utelukkende 11

12 negative konsekvenser for sentrumsområdene. Det kan fastsettes begrensninger på størrelsen på den enkelte etablering og hvilke varegrupper som tillates Rikspolitiske retningslinjer RPR universell utforming Noen av kravene som skal etterstrebes i henhold til RPR for universell utforming er Byggeområder skal planlegges utformet med tilfredsstillende atkomst til alle bygninger, og med veier og gangveier som gir god fremkommelighet for personer med nedsatt funksjonsevne. Utearealer, herunder felles utearealer i tilknytning til boligbygning, utearealer for skoler og barnehager, fellesområder, offentlige områder m.m., planlegges utformet med tilfredsstillende atkomst for alle, og slik at områdene er brukbare og gir aktivitetsmuligheter for alle. RPR barn og unges interesser i planleggingen Noen av kravene som skal etterstrebes i henhold til RPR for universell utforming er Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. RPR samordnet areal- og transportplanlegging Målet med retningslinjen er blant annet at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Noen aktuelle retningslinjer er Det skal legges vekt på å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon av utbyggingen i byggesonene i by- og tettstedsområder. Utformingen av utbyggingen bør bidra til å bevare grøntstruktur, biologisk mangfold og de estetiske kvalitetene i bebygde områder. Sykkel som transportform skal tillegges vekt der det ligger til rette for det. Hensynet til gående og bevegelseshemmede skal tillegges vekt i planleggingen. Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging Retningslinjen skal legges til grunn ved planlegging av blant annet ny arealbruk i støysoner rundt eksisterende og ny virksomhet. 1.8 KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING Planforslaget legger opp til næringsbygg med et bruksareal på over m 2. Det vil si at tiltaket/planen faller inn under Forskrift om konsekvensutredninger 2 punkt f) Reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg I. Reguleringsprosessen gjennomføres derfor med konsekvensutredning i hht. forskrift om konsekvensutredninger etter plan- og bygningsloven. Det vises i den forbindelse til gjennomført oppstartskonferanse med Bodø kommune og referat fra dette møtet. 12

13 Forskriften stiller utfyllende krav til saksbehandlingen av planer og tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Saksbehandlingen etter forskriften skal sikre at den nødvendige dokumentasjon om virkningene blir utarbeidet. 13

14 2 Tiltaket 2.1 PLANAVGRENSNING Figur 2.1 nedenfor viser planavgrensningen for det arealet det meldes oppstart av planarbeid for (området innen for stiplet linje). Varslingsbrev sendes til berørte offentlige og private høringsinstanser og naboer. Figur 2.1 Varslet planområde, Norconsult Planområdet er på cirka 70 daa og omfatter hele eller deler av gårdsnummer 38 med bruksnumrene 214, 266, 304, 305, 326, 331, 455, 471, 474, 560 og

15 2.2 ØNSKET UTNYTTELSE Perspektivene nedenfor viser foreløpige skisser for hvordan en tenker utnyttelsen av området. Perspektiv fra sørvest. Perspektiv fra vest. Foreløpig arealfordeling mellom de ulike funksjonene er som følger for del C 15

16 Forretning ca m 2 Fellesareal ca 4 000m 2. Tjenesteyting ca m 2. Som det fremgår av perspektivene legges det opp til en bygningsmasse i 3 etasjer, der parkering løses i nytt overbygd anlegg i kombinasjon med eksisterende parkeringsplasser på City Nord. I 3. etasje planlegges areal for privat tjenesteyting. Treningskjeden Stamina HOT og bedriftshelsetjenesten Hemis AS som holder til i dagens lokaler skal også ha plass i det nye bygget. For å realisere planene vil deler av eksisterende bygningsmasse måtte rives/bygges om. Foreliggende perspektiver er tiltakshavers forslag. Planprosessen og konsekvensutredningene vil gi føringer for endelig utnyttelse av arealet. 2.3 EVENTUELLE ANDRE ALTERNATIV/LOKALISERINGER SOM ER VURDERT Det er ikke vurdert alternative lokaliteter da tiltakshaver ønsker utvidelse av eksisterende kjøpesenter lokalisert på Stormyra. 16

17 3 Planprosess og medvirkning Nedenfor fremgår forenklet flytskjema for planprosess med konsekvensutredning. Figur 3.1 Flytskjema planprosess med konsekvensutredning I forhold til flytskjemaet er vi nå kommet frem til at vi har klart et høringsutkast av planprogrammet. Det legges ut til høring i 6 uker. Planvarsel med utkastet til planprogram er annonsert i Avisa Nordland og tilsendt offentlige myndigheter, lag/foreninger, berørte parter og grunneiere pr. brev. Planprogrammet er videre utlagt på følgende steder Servicetorgene på Herredshuset og Postgården og på Bodø Bibliotek. Planprogrammet er i tillegg lagt ut på Bodø kommunes hjemmesider ( Frist for å komme med innspill til planprogrammet er satt til Innspill kan sendes til Norconsult as, v/inge J. Risjord, Postoboks 234, 8001 Bodø, e-post inge.jakob.risjord@norconsult.com innen denne fristen. Neste mulighet for å komme med innspill vil være når planforslag med konsekvensutredning er klart og besluttes lagt ut til offentlig ettersyn. 17

18 Tabellen under viser planlagt prosess for arbeidet. Tidsrom Juni/juli 2013 August 2013 August 2013 August/oktober 2013 Oktober/november 2013 Desember 2013 Januar/februar 2013 Aktivitet Planprogram til offentlig ettersyn 6 uker, melding om oppstart planarbeid Gjennomgang merknader /merknadsbehandling Fastsetting av planprogram i PNM-komiteen Utarbeidelse av detaljreguleringsplan og konsekvensutredninger Administrativ behandling og offentlig ettersyn av detaljplan med konsekvensutredning Revisjon/justering av plan Vedtak detaljreguleringsplan m/ konsekvensutredning Arbeidsmøter I planprosessen vil forslagsstiller være i kontakt med Bodø kommune v/byplan og eventuelt andre som vil ha innflytelse på utformingen av detaljplan. Informasjonsmøte Det vil ikke bli avholdt særskilt informasjonsmøte i løpet av planprosessen. 18

19 4 Konsekvensutredning 4.1 HOVEDUTREDNINGSTEMA - HANDELSANALYSE Siden det i ny reguleringsplan ønskes åpnet for over m 2 (BRA) med ny næringsbebyggelse/kjøpesenter er det i hht. Forskrift om konsekvensutredning krav til at reguleringsplan må konsekvensutredes, konf. forskriftens 2 f. Det som skal fremgå av utredningen er virkninger planforslaget har i forhold til miljø og samfunn ved utvidelse av kjøpesenteret. Det foreslås at følgende tema utredes Tema Handelsanalyse Nærmere beskrivelse Ved utarbeidelse av gjeldene reguleringsplan for City Nord ble det utført en handelsanalyse av Kunnskapsparken Bodø AS. Hovedproblemstillingen analysen skulle avdekke var Vil en utvidelse av City Nord hindre eller fremme en mer bærekraftig og robust byutvikling i Bodø? Herunder fokusere på hvilke konsekvenser tiltaket vil ha for et levende sentrum i Bodø. Denne analysen gjennomgås på nytt med tanke på ønsket utvidelse av City Nord beskrevet i det foregående Metode Eksisterende handelsanalyse vil bli gjennomgått og revidert i henhold til planforslaget. Grunnlaget for sammenligning vil være dagens situasjon (0-alternativet). I hht. håndbok 140 omfatter dagens situasjon også gjeldende planer for området, selv om de ikke er gjennomført Forslag til avbøtende tiltak Dersom det kommer fram negative konsekvenser pga gjennomføringen av tiltaket, beskrives det hvilke avbøtende tiltak som kan gjennomføres. Avbøtende tiltak nedfelles om mulig i reguleringsbestemmelsene Kjent kunnskap utredningene vil basere seg på, samt nødvendige tilleggsundersøkelser Tilgjengelig grunnlagsmateriale/kjent kunnskap og tilleggsundersøkelser for de ulike tema 19

20 Tema Handelsanalysen Nærmere beskrivelse Rapport «Handelsanalyse i forbindelse med utvidelse av City Nord» datert juni 2007, Carl Erik Nyvold og Eirik Sørgård i Kunnskapsparken Bodø AS. 4.2 ANDRE UTREDNINGSTEMA Tabellen under gir informasjon om andre tema som vurderes som særskilt relevant for planarbeidet og vil inngå i planbeskrivelsen. Tema Utredning og dokumentasjon Metode Risiko og sårbarhet Nordland fylkeskommunes sjekkliste for ROS vil bli gjennomgått. Sjekkliste for ROS BSL E 3-2 Det må sikres at BSL E 3-2 blir overholdt. Bodø hovedflystasjon ved flyplassdrift kontaktes. MILJØ / Teknisk infrastruktur - Vann/Avløp - Avfall - Elkraft og telefoni - Fjernvarme Beskrivelse av eksiterende anlegg i området, samt nødvendig oppgradering/endring av dette i forhold til gjennomføring av tiltakene i reguleringsplan. Kartanalyse Trafikk Berørte veger blir Stormyraveien, Verkstedveien, Gamle riksvei, Olav V.gt og atkomstvegen til City Nord. Tidligere trafikkutredning som er gjennomført i forbindelse med gjeldene reguleringsplan for City Nord tas inn i planbeskrivelse. Det gjøres vurdering av konsekvensen av økt bygningsmasse og trafikkavvikling i forhold til denne. Kollektivtransporten vurderes opp mot revidert kollektivplan. 20