PLANBESKRIVELSE. DETALJREGULERINGSPLAN FOR Hovslia, nytt sentrumsområde i Gran. Revidert: Forslagstiller: MøllerGruppen Eiendom AS

Transkript

1 DETALJREGULERINGSPLAN FOR Hovslia, nytt sentrumsområde i Gran. Revidert: PLANBESKRIVELSE Forslagstiller: MøllerGruppen Eiendom AS Forslag utarbeidet av: 1

2 INNHOLDSFORTEGNELSE BAKGRUNN... 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET... 4 BELIGGENHET, AVGRENSNING OG STØRRELSE... 4 EIERFORHOLD... 4 PLANSTATUS... 4 TOPOGRAFI, VEGETASJON, SOLFORHOLD... 6 EKSISTERENDE BEBYGGELSE... 6 KULTURMINNER... 6 TRAFIKKFORHOLD... 6 MILJØFORHOLD... 6 BESKRIVELSE AV NÆROMRÅDET... 6 BESKRIVELSE AV PLANEN... 8 RAMMER OG KRAV GITT I PLAN MED BESTEMMELSER... 8 BESKRIVELSE AV PROSJEKTET SOM LIGGER TIL GRUNN FOR PLANEN ILLUSTRASJONER AV PROSJEKTET SOM LIGGER TIL GRUNN FOR REGULERINGEN ANALYSER/UTREDNINGER STØYUTREDNING EVENTUELT KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE KONSEKVENSER KONSEKVENSER I FORHOLD TIL OVERORDNEDE PLANER OG MÅL KONSEKVENSER FOR NATUR OG MILJØ SAMFUNNSMESSIGE KONSEKVENSER ESTETISKE KONSEKVENSER KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE SAKSGANG KUNNGJØRING VURDERING AV PLANEN MED HENSYN TIL KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING TIDLIGERE POLITISKE VEDTAK FORHÅNDSKONFERANSE FORHÅNDSUTTALELSER LISTE OVER INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER RESYMÉ AV INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE VEDLEGG: 1. Plankart 2. Reguleringsbestemmelser 3. Planer, snitt og illustrasjoner 4. Sol- og skyggediagram 5. Kopi av varslingsbrev og annonser 6. Adresseliste og naboer 7. Kopi av forhåndsuttalelser 8. Støysonekart fra Veivesenet 9. Analyse fra COWI 10. Dokumentasjon av SEFRAK-bygg 11. ROS-analyse 2

3 BAKGRUNN Planområdet omfatter eiendommene med gnr/bnr 262/29, 128, 27, 110, 35, 107, 158, 166, 184, 186, 187 og 2 i Gran kommune. Den største av disse er en branntomt etter en bilbutikk. De bebygde tomtene har adresse Hovsgutua 9, 11, 13, 21, 25, 27, 29 og Øvre Hovsgutua 61. De er bebygd med småhus, og ligger i sentrum av Gran, langs Oslolinna/Miljøgate Gran. Gaten heter i skrivende stund Oslolinna og er nåværende riksvei 4, men skal gjøres om til Miljøgate Gran etter omleggingen av Riksvei 4. Sør for tomten er det nylig bygget en videregående skole og et kulturhus. Gran Kommune ønsker høyere utnyttelse og forretninger innenfor planområdet. Forslagstiller ønsker å rive deler av eksisterende bygningsmasse for å oppføre næringslokaler og boliger. Tre av eneboligene skal stå, Hovsgutua 9 og 11 og Øvre Hovsgutua 61. Målsetting med planforslaget: Regulere området til forretnings- og boligformål. Tilrettelegge for god forretningsdrift og et godt bomiljø. Sikre tilgjengelighet for alle både inne og ute så langt terrenget tillater dette. Sikre en god tilpasning mellom ny bebyggelse og tilliggende boligområder. 3

4 ØVRE HOVSGUTUA BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet, avgrensning og størrelse OSLOLINNA 262/ / / / / /27 HOVSGUTUA 262/35 262/ / /166 Området ligger mellom veiene Hovsgutua, Øvre Hovsgutua, Skolelia og Oslolinna. Det ligger ca. 400 meter fra Gran stasjon som har togforbindelse til resten av regionen. Området er på omtrent 22,5 mål. 262/29 262/2 SKOLELIA Eierforhold Gran Boligbygg AS: Tomt 262/29, 128 Gran Eiendomsutvikling AS: 262/ 27,30,34,35,110 Tomter ikke markert i med blått eies av Stenberg og Øverlier Planstatus Regional Planstrategi: Reguleringsplanen for området må sees i samsvar med retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging, barn og unges interesser, samt universell utforming. Det er et mål å fortette langs kollektive knutepunkt. Det må tas hensyn til klima og energi, støy samt vann-og luftforurensning. Risiko og sårbarhetsanalyse må utarbeides. Kommuneplan, samfunnsdel: Kommuneplanen fokuserer på arealplanlegging med miljøhensyn, Gran er en Grønn energikommune. Det skal legges til rette for et inkluderende nærmiljø, og man har et ønske en om bærekraftig utvikling som gir økonomisk grunnlag for tilstrekkelig service, lettere pendling og en økning i arbeidsplasser til innbyggerne. Gran sentrum skal fortettes. Gran 4

5 ønsker en befolkningsvekst på 1,5 prosent årlig i planperioden. Bosetningsmønsteret viser at folk stadig bor tettere og at urbanitet er et attraktivt trekkplaster for tilflytting. Reguleringsmessig status: Gjeldene plan for området er Kommunedelplan for Gran sentrum, vedtatt Deler av planområdet er avsatt til sentrumsformål, og er regulert til næring og bolig. Høyder er angitt til 3 etasjer mot øst og 4 i vest, og utnyttelse inntil en BYA på 65%. Deler av området er også regulert til bolig, hvor etasjetallet er satt til 2 og BYA satt til 25%. Planen legger føringer for takform og materialbruk (tre). Planen fokuserer særlig på utarbeidelse av lekemuligheter for barn i forskjellige aldersgrupper. Tilgrensende planer: Miljøgate Gran: Denne er under utarbeidelse. Planen forutsetter næringsbebyggelse langs Oslolinna. Planen legger på dette tidspunkt ikke opp til et kryss mellom Skolelia og Oslolinna/Miljøgaten. Hadeland Videregående skole : Utbyggingen i tråd med planen er snart ferdigstilt. Den omregulerer Skolelia til en samleveg som er sperret fra den nye traséen til Oslolinna. Den reduserer også utnyttelsen på ca 1500 m 2 av den øverste delen av tomta, som tidligere var regulert til BYA 25% i KP til frittliggende småhusbebyggelse, til BYA 15%. Den regulerer også inn kollektivholdeplass og vannvei ved Hovsbekken. Det store volumet som skolen utgjør har utelukkende tre som fasademateriale. Reguleringsplan Hovsbekken : Reguleringsplanen flomsikrer Hovsbekken, som har naturlig vannveg ned skråningen i Hovslia. Den regulerer ogstå det østligste området innenfor planavgrensningen med BYA og høyder. Ønskede endringer i.f.t tilgrensende planer Hadeland Videregående Skole Miljøgate Gran Foreløpig Reguleringsplan for Miljøgate Gran er markert i blått og Hadeland Videregående skole er markert i grønt. Planens begrensning for Hovslia er stiplet i sort. Punktene hvor Hovslia overlapper med de andre planene er kommentert videre ) I formålet Frittliggende bebyggelse ønskes en endret utnyttelse fra BYA 15% til 25% i nytt forslag. 2) Foreslått formål er bolig/kontor/forretning i planen til Miljøgate Gran. Det settes til bolig/forretning med mulighet til servering i denne planen. 5

6 3) Her ønskes det avkjørsler ut mot samleveg 2 eller Skolelia. Foreslått reguleringsplan forholder seg til byggegrensene regulert i Miljøgate Gran mot vest og byggegrenser som er lenger tilbaketrukket enn Hadeland Videregående i sør. Topografi, vegetasjon, solforhold Sentrumsområdet ligger blant heier med dyrka mark og skog oppe i åsene. Det er generelt gode solforhold siden landskapet er lite kupert og skråner mot vest/sørvest. Landskapet faller mest øst på tomten og slakes ut vest på tomten, mot Gran miljøgate. Eksisterende bebyggelse På området står noen eneboliger. Eksisterende bebyggelse planlegges revet med unntak av Hovsgutua 9 og 11, og Øvre Hovsgutua 61. Kulturminner To av husene som skal rives, med gnr/bnr 262/35 og 262/110, tilhører vernekategori 4 i følge Kommunens kart. Vernekategori 4 tilsvarer, i følge Randsfjordmuseenes prosjektrapport: SEFRAK, byggeskikk og verneverdi i land og på Hadeland fra , vernekategori C. Vernekategori C er bygg som tilhører generelle bestemmelser jfr. Plan- og bygningsloven. Følgelig er det ikke et reelt vernehensyn på tomten. For dokumentasjon se vedlegg 10, dokumentasjon SEFRAK-bygg. Trafikkforhold Tomten grenser til Hovsgutua, som er tilkomst til området i dag. Hovsgutua er sperret med bom mellom Oslolinna og Øvre Hovsgutua. Det er ikke særlig trafikk til området, kun til tilliggende boligområder og den nye skolen. Området er under utvikling i dag og trafikkforholdene er preget av utbyggingsområder på tre kanter. Den omlagte veien Skolelia (betegnet som samleveg 2 i reguleringsplan for Hadeland VGS) skiller tomten fra Hadeland VGS og har tidligere hatt gjennomkjøring. Oslolinna er i skrivende stund enda hovedvegen gjennom Gran og traséen for riksvei 4, dette endrer seg når riksvei 4 blir lagt utenom sentrum og Miljøgate Gran legges i en tilsvarende trasé. Øvre Hovsgutua vil endres etter utbyggingen av planene for Hadeland VGS og omlegging av Hovsbekken. Det er i følge reguleringsplanen for Hadeland VGS anlagt kollektivholdeplass øst på planområdet for Hovslia. Miljøforhold Klima: Området ligger innenfor sone med fare for vann i kjellerområder som ligger mindre enn 2,5 m høyere enn flomsonen. Det har gått en bekk gjennom området som ble flyttet ved reguleringen av Hadeland VGS. Bekken har vært flomutsatt og det gamle bekkedraget er fortsatt naturlig vannvei for overflatevannet på tomten. Støy: Dagens trafikkstøy innebærer at vestre del av tomten ligger innenfor gul støysone. Dette vil endres noe etter at Miljøgate Gran er på plass, i følge støyberegninger gjort av Veivesenet vil den vestre kanten av tomten ligge innenfor rød støysone i (Denne delen av tomten er foreslått bebygget med næringslokaler). Se vedlagt støysonekart fra Vegvesenet. Forurensning: På kart for Grunnforurensning laget av Klima og forureiningsdirektoratet er det i området ikke markert forurensning. Radon: Gran kommune ligger i en sone med høye konsentrasjoner av radon (gjennomsnittsverdi på 307 Bq/m 3 ). Tiltak skal iverksettes ved konsentrasjon over 100 Bq/m 3. Det skal derfor som minimumstiltak ved nybygging installeres radonsperre (sikre gasstetthet mot grunnen) og radonbrønn (passivt trykkreduserende tiltak). Påfølgende kontrollmålinger utføres når bygget er oppført. Dette ivaretas også gjennom føringer gitt i PBL. Beskrivelse av nærområdet Gran er 1 time unna Oslo med tog og er et regionssenter. Området ligger i umiddelbar nærhet til Hadeland VGS, Kulturhuset og den nye Miljøgate Gran. Sammen vil disse utgjøre en forlengelse av Gran sentrum sørover. I dag ligger næringstyngdepunktet på andre siden av Oslolinna/Miljøgate Gran og litt lenger nord. Området er derfor på vei til å bli et av de mest urbane stedene i Gran, som utenfor sentrum er en landbrukskommune med grendebebyggelse. 6

7 Nord for planområdet er det bygget konsentrert boligbebyggelse i form av leilighetsblokker litt opp i høyden. I tillegg er det næringsareal med potensiale for ytterligere fortetting langs det som vil bli den nye Miljøgate Gran. Rett vest for planområdet ligger en Shell stasjon og det vil ved Hadeland VGS bli opprettet et kollektivknutepunkt. Forholdene for gående og syklende skal bedres som en følge av gjennomføringen av planen for Hadeland VGS og kulturhuset, samt ved opparbeidelse av nye Miljøgate Gran. Planområdet ligger sentrumsnært, og således nært offentlige og private tjenester. 7

8 BESKRIVELSE AV PLAN Rammer og krav gitt i plan med bestemmelser Området reguleres til: Bolig/forretning (felt 24 KDP), Felt A Det tillates servering Boligbebyggelse - blokkbebyggelse (felt 39 KDP) Felt B Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse Felt C Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse Felt D Fortau Kjøreveg 1 (privat avkjørsel) Kjøreveg 2 (innsnevring fra Miljøgate gran til eksisterende Hovsgutua) Annen veggrunn VG 1,2,3,4 grøntareal H410_ sone for krav vedrørende infrastruktur ca 10.4 daa ca 5.5 daa ca 1.4 daa ca 2.4 daa Bebyggelse Innenfor området for sentrumsformål planlegges det forretning og servering i første etasje med inngang langs Miljøgate Gran, og tre boligblokker i henholdsvis tre og fire etasjer med lengderetning øst/vest på taket til næringsarealet. Det legges to tilsvarende lameller med lengderetning nord-sør i overgangen mellom terreng og tak på næringsområdet. Innenfor området for bolig legges det opp til en bygningsmasse bestående av mindre enheter i mer parkmessige omgivelser. Tomten skråner mot vest, taket på forretningsdelen bygges som en terrasse til det skrånende terrenget over og fungerer som uteoppholdsområder for blokkene. 8

9 Adkomst for kjøretøy og parkering Det opparbeides egne avkjørsler for hvert av de tre punkthusene i Felt B langs Hovsgutua. Bommen som hindrer gjennomkjørselen av Hovsgutua i dag plasseres for å begrense belastningen på den eksisterende veien. Det foreslås at beboere til felt A og besøkende/ansatte til næringsdelen ankommer nedenfra og boenheter fra felt B og C ovenfra. Man ankommer enten fra Øvre Hovsgutua i øst eller rundkjøringen i Miljøgate Gran i vest. Adkomsten for bebyggelsen i Felt D er fra Samleveg 2/Skolelia, regulert inn som KV 1. Biladkomst til Felt A skal skje med innkjørsel og utkjørsel på Hovsgutua i Nord, med parkeringsplass i parkeringskjeller vest på tomten. Parkeringskjelleren vil bli delt opp i en del for beboere, en for kunder/gjester og en for varelevering og ansatte. Delen for kunder er åpen for alle, resten er adskilt med port. Faste parkeringsplasser for leiligheter er planlagt i en del med lavere takhøyde i den nordøstre delen av anlegget. (Parkering uformes etter Byggforskserien ). Arealet av parkeringskjellerne telles ikke med i BYA, slik det fremkommer av kommunedelplanen for Gran sentrum. Dette er illustrert i vedlegget Garasjeplan. Tiltaket forholder seg til kommunedelplanens bestemmelser om parkeringsforhold i 4.5, Bestemmelser og retningslinjer for kommunedelplan Gran sentrum. Krav til 5 % HC parkering og 2 sykkelplasser per enhet er satt med tanke på at området er sentralt. Gangforbindelser Innad på området vil husene være knyttet sammen til lekearealer og friområder med interne gangveier som vil underordne seg gangveiene som leder ut ved å ha en mer sti-lignende karakter. For gående som besøker næringsdelen blir gangforbindelsen langs Miljøgate Gran. Varelevering Varelevering til næringsdelen skjer ved at man kjører gjennom parkeringsanlegget, fra Hovsgutua på nordsiden til Skolelia på sørsiden. Dette for å unngå rygging og snuplass inne i anlegget. Utkjøring skjer i egen utkjørsel i Skolelia. Vi mener at utkjøringssituasjonen er såpass oversiktlig at Skolelia tåler utkjørsler her når det er snakk om en frekvens på et par biler i døgnet. For å sikre at denne utkjørselen kun blir brukt til varetransport er kjelleren lukket med port som kun kan brukes av varetransport. Illustrasjoner viser dimensjonering for levering med vogntog, men hovedsakelig vil levering skje med liten lastebil. Krav til estetisk utforming Bygningsmassen skal tilstrebes tilpasset eksisterende bebyggelse i området innenfor gitte rammer i forhold til størrelse. Overgangen av bebyggelsen i sonen regulert som sentrumsformål og omkringliggende boliger skal gjøres så naturlig som mulig. I samsvar med kommunens retningslinjer for materialbruk vurderes tre som byggemateriale. En av naboene er Hadeland VGS, et relativt stort bygg, som utelukkende har tre i fasaden. Det kan oppfattes som litt massivt. Det er ikke ønskelig at boligblokkene får et tilsvarende massivt uttrykk. Tre skal likevel brukes som dominerende fasademateriale. Høyder og utnyttelse Utnyttelsen er som foreslått i kommunedelplanen i Felt A. I Felt B foreslår vi at utnyttelsen settes noe høyere, fra to etasjer til fire etasjer med tilbaketrukket fjerde etasje. Det foreslår vi fordi området tåler høy utnyttelse og estetisk sett fordi bebyggelsen da får en overgangstørrelse i punkthusene, slik at det blir en mellomstørrelse mellom lamellbebyggelsen og eneboligene lenger oppe og ved siden av. Oppland fylkeskommune støtter en høyere utnyttelse i området fordi det både befinner seg i utbygd boligområde med potensiale for forsiktig fortetting. Høyere utnyttelse er også i samsvar med Grans ønske om urbanitet og ønsket om fortetting slik at behov for flere boliger ikke legger press på landbruksarealet i nærmiljøet. 9

10 Utbyggingsrekkefølge For å sikre det bymessige preget kommunen ønsker langs Miljøgate Gran inneholder bestemmelsene utbyggingsrekkefølge for de byggene som ligger langs gaten. De sikrer at blokkene som ligger i forkant bygges først. De inneholder også et punkt om at ved prosjektering og utførelse av forretningsareal i Byggetrinn 1, må gjennomføring av senere byggetrinn sikres, både i forhold til tekniske løsninger og logistikk. Dette må dokumenteres ved søknad for Byggetrinn 1. Det sikrer at det fra oppstart av det første byggetrinnet tilrettelegges for/investeres i videre utbygging. For utbygging av de resterende byggene kan utbyggingstrinn fastsettes ved søknad om tiltak, i etterkant av utbygging av byggetrinn 1. Vi har også vurdert andre rekkefølger, men fra et byutviklingsperspektiv, og ikke minst med tanke på de som skal bo der under utbyggingen er dette rekkefølgen som anbefales. Den muliggjør følgende scenarioer: Trinn 1: forretningsareal og søndre boliglamell Trinn 2: Midtre boliglamell Trinn 3: Nordre boliglamell 10

11 Komplett utbygging Mulig scenario Mulig scenario 11

12 Krav til universell utforming Universell utforming skal legges til grunn ved planlegging av næringsareal, fellesarealer ute og inne, så langt det lar seg gjøre i forhold til helning på terreng. Leilighetene innenfor planområdet skal være tilgjengelige. Krav til barn- og unges interesser Arealer som skal brukes av barn og unge skal sikres mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Det skal anlegges areal tilrettelagt for lek og opphold for ulike årstider og for ulike aldersgrupper. Også større barn skal ha et designert lekeområde. (For disse blir i praksis også nærhet til ballspillområder ved Hadeland VGS aktuelle) I sentrumsnære strøk bør det være m 2 grøntområde per boenhet. Halvparten av dette skal dekkes ved et samlet lekeareal med god arrondering og beliggenhet. For Hovslia, som har 146 enheter, betyr dette at grøntområdene til sammen må være på mellom 4380 m 2 og 7300 m 2, med et samlet areal på halvparten av det totale. Tiltaket legger opp til et område på ca 3600 m 2 sentralt på planområdet sør for det gamle bekkefallet. I tillegg knyttes det opp mot det ubebygde arealet øst for tomten og lekeplassene i de små parkene (1 og 4) som er planlagt mellom blokkbebyggelsen. Lekeplassene er lagt så langt borte fra veiene som mulig og har sitt eget gangnettverk for å sikre barns sikkerhet og mulighet for utfoldelse. De forskjellige plassene som dannes er tiltenkt forskjellige aldersgrupper, fra de aller yngste barna(1), til barn som kan leke alene(4) til de mest voksne(2). 12

13 BYGG H BYGG G BYGG A BYGG F Lekeplass mindre barn BYGG D Opphold med utsikt over sentrum Uteopphold BYGG B Lekeplass større barn BYGG E BYGG C Leke-plan Kriminalitetsforebyggende planlegging Utbygging skal planlegges ut ifra hensyn til kriminalitetsforebyggende tiltak. Støybeskyttelsestiltak Behov for eventuelle støybeskyttelsestiltak vil bli utredet i forbindelse med byggesak. Arealer hvor trafikkstøyen overskrider verdiene i Miljøverndepartementets retningslinje T-1442/2012 eller senere vedtatte forskrifter må støyskjermes med fysiske tiltak. Uteoppholdsarealer er lagt til områder som delvis inneholder prognose for gul støysone i Den høyeste verdien er 64 desibel på nivå med gaten. Uteoppholdsarealene er tenkt omtrent 6 meter lenger oppe med et tett høyt rekkverk. Dette i seg selv fører til at støyen reduseres med 5 desibel ved rekkverket og opp til 10 desibel i det du ikke lenger kan se veien over rekkverket. Den gule støysonens utstrekning vil derfor reduseres til det området hvor prognosen sier over 60 desibel i Alle leilighetene har tilgang til uteoppholdsarealer som er utenfor gul støysone. Tilknytningsplikt fjernvarmeanlegg Området ligger innenfor område for fjernvarmekonsesjon. Krav om tilknytning til fjernvarme er derfor tilstede. Beskrivelse av prosjektet som ligger til grunn for planen 13

14 Illustrasjon fra sørvest (Se også foregående avsnitt) Organisering Langs den vestvendte skråningen har det tidligere gått et bekkeløp. Langsmed der bekkeløpet en gang har gått legges det opp til en sti med forskjellige utearealer og friområder knyttet til seg. Byggene er plassert rundt denne indre felles hagen. Ønsket med organiseringen er å skape et fysisk miljø hvor uterommene har varierende krav til brukeren og forskjellige attraksjoner, men har gode klimatiske utgangspunkt(sol, le osv). Det er lagt opp til både konstruerte og naturlige lekeplasser. For de eldste er det lagt opp til trinnfrie vestvendte uterom med utsikt over Gran Miljøgate, mot Gran sentrum. Plassering Området vil plasseres med urban typologi mot Miljøgate Gran med næring langs gaten i første etasje og boliger over. Bak næringsdelen legges parkeringskjeller og over næringsdelen legges parkmessige utearealer og tre leilighetsbygg, som har kontakt med terrenget på østsiden/i bakkant. De tre leilighetsbyggene, A,B og C, er vendt mot sør/sørøst med kortsiden inn mot Miljøgate Gran og to vestvendte uterom imellom seg. Der 1. etasje/forretningssdelen møter terrenget ligger to leilighetsbygg til, D og E, vendt mot vest. Det går en gangvei mellom de vestvendte leilighetsbyggene som knytter de to parkmessige uterommene over næringsdelen til flere uterom, lekeplasser og friområder oppover i skråningen. Ovenfor leilighetsbyggene ligger tre punkthus langs Hovsgutua, bygg F, G, H. Disse har også parkeringsanlegg i kjelleren. Adkomst bil Punkthusene har egen adkomstvei fra Hovsgutua, leilighetene har adkomst for fotgjengere via Hovsgutua eller Skolelia eller med bil via en felles parkeringskjeller med innkjørsel fra Hovsgutua. Ønsket om en gjennomkjørbar parkeringskjeller er en konsekvens av at det skal foregå varelevering i parkeringskjelleren. At den er gjennomkjørbar er viktig for en tryggere, sikrere og mindre plasskrevende levering av varer. Det etableres derfor to innkjøringer ved Hovsgutua og to utkjøringer ved Skolelia, en for næring og en for felt D. Hovsgutua på strekningen nord for planens avgrensning er i dag en rolig vei med liten trafikkbelastning. For å begrense trafikkbelastningen anbefales det å sette opp en bom slik at område A må kjøre ut til rundkjøringen mens område B kan kjøre opp i krysset til Øvre Hovsgutua. Det er allikevel en sak som må vurderes nærmere i samråd med kommunen, reguleringsbestemmelsene åpner derfor for bruken av en bom men fastsetter ingen plassering. 14

15 INN Antall & fasiliteter Boligområdet har totalt ca. 146 leiligheter. Felles uteoppholdsareal er sikret gjennom areal på bakken, alle leiligheter har i tillegg privat uteoppholdsareal på balkong. De har tilgang på bod og garasje i kjeller og sykkelplass og hovedinngang på bakkenivå. Det er en trapp og heiskjerne i hvert bygg. Størrelsene på leilighetene varierer. Gangadkomst Hovedatkomst for gående til lamellbebyggelsen, bygg A, B, C, D og E, blir fra fortauet langs Hovsgutua, og inn til inngangen med trapp og heis via uteoppholdsareal på taket av forretningsdelen. Fra fortauet ved Hovsgutua skal det også anlegges en gangvei langs rampe til p-kjeller og frem til trapp- og heiskjerne for de leilighetene som ligger på taket av næringsdelen. Det skal også gå en gangforbindelse gjennom anlegget i nord/sør retning. Punkthusene vil ha adkomst med egne gangveier som kommer fra fortauet langs Hovsgutua. Disse kobles til gangveinettverket med gangveier gjennom uteoppholdsarealet. Parkering I hver parkeringskjeller under punkthusene må det være ca 11 plasser og i den store parkeringskjelleren må det være ca 53 plasser for kunder til forretningsdelen og ca 128 plasser for boligdelen. Parkeringskjelleren under område A er organisert med et adgangskontrollfritt anlegg ytterst, med gjesteparkering til forretningene og boligene. Som vist på diagram under er det port inn til parkering for beboere, ansatte parkering og varelevering. Porten ut mot Skolelia kan kun brukes av varelevering, ikke av ansatte. Innkjøring fra nord låses av at heisen må gå ned i kjelleren(markert i rødt) fra bygget over. For å bevare god sikt bør gjennomkjøringen være en strekning som er så rett som mulig. Dette er for sikkerhets skyld, men også med hensyn på en effektiv plassering de tre sonene som skal inn i anlegget. Det er også ønskelig av arealer til forretning/café blir så lyse som mulig, fordi det vil ha betydning for attraktiviteten til området. Næringsareal B har en maks dybde på 19 m og næringsareal A en maks dybde på 23 meter. 205 Innkjøring næring/ innkjøring/ utkjøring bolig INN innkjøring/ utkjøring bolig 2. etg Boder 01 Næring A 905,1 m! 02 Næring B 706,7 m! Parkering besøkende og gjester Parkering ansatte/ avlastningssone Parkering beboere 5 109,7 m 2 902,9 m 2 Utkjøring Varelevering INN diagram kjeller plan :500 Situasjonssnitt Hovslia 15

16 Planforhold I forhold til Miljøgate Gran er formålet endret fra bolig/kontor/forretning til bolig/forretning. Grunnen til det er at næringsarealet planlegges å brukes til forretninger og ikke kontor. Et foreløpig planutkast av Miljøgate Gran har blitt brukt til å sette byggegrenser mot vest. Planforslaget ligger nå ute til høring. Byggegrensene lagt ut til høring vil bli brukt for planen til Hovslia. Fortauet langs Hovsgutua som begynner i planen for Miljøgate Gran fortsettes i planen for Hovslia. Byggegrensene holder samme avstand fra senter vei oppover Hovsgutua som de gjør i planen for Miljøgate Gran. Også langs Skolelia er byggegrensene fra Miljøgate Gran brukt som utgangspunkt for byggegrensen langs Samleveg 2/Skolelia og så trukket en meter lenger tilbake. Forholdene rundt de eksisterende hus/avkjørsler er som dagens situasjon for bolighusene i Felt D, som har regulert avkjørsel fra Hovsgutua og Skolelia. Det legges til to avkjørsler fra området som ikke er lagt opp til i planen for Hadeland VGS. Illustrasjoner av prosjektet som ligger til grunn for reguleringen ANALYSER/UTREDNINGER Eventuelt krav om konsekvensutredning Reguleringsplanen utløser ikke krav om konsekvensutredning da næringsbygg på denne størrelsen hverken faller inn under 2 eller 3 i Forskrift for konsekvensutredning. Støyutredning I forbindelse med planen for Miljøgate Gran har Statens vegvesen utformet støydiagram for eksisterende, 2012, og kommende situasjon, Se vedlegg. Disse viser at små deler av planområdet i fremtiden vil ligge mot rød støysone, men bebyggelsen legges utenfor denne. Noen av leilighetene vil ligge og ligger i gul støysone. Uteoppholdsarealene ligger i gul eller ingen støysone, det vil derfor ikke være behov for tiltak for å oppnå tilfredsstillende støybelastning her, jamfør T-1422/2012. Det var opprinnelig stilt krav til utarbeidelse av en detaljert støyrapport som beskriver nødvendige tiltak ved søknad om tillatelse til tiltak, her viser vi til utredninger gjort av Statens veivesen og at vi legger boligbebyggelsen i gul sone. Risiko- og sårbarhetsanalyse Nedenstående er en kort sammenfatning av ROS-analysen. Denne ligger ved som eget vedlegg. Bakgrunn Se avsnitt Bakgrunn først i planbeskrivelsen. 16

17 Grunnforhold Tomten består av Randmorene i øst og Torv og myr i vest. Det er ingen erosjonsrisiko på tomta. Flom Det er fare for flom i området utenfor planområdet. Hovsbekken, som tidligere gikk gjennom planområdet, er flomsikret ved at det er lagt i ny kulvert jamfør plan. Det gamle bekkeleiet ligger igjen, og er en naturlig vannvei for nedbørsvann. Dette er omtalt i rapport Overvannshåndtering Hovslia fra , utarbeidet av COWI, som også var ansvarlige for å legge Hovsbekken i rør i forbindelse med planen for Hadeland Videregående skole. Det er gjort flomsikring mot elva Vigga ved at det er bygget flomvoll mot denne. På bakgrunn av ovennevnte vurderes det at det er gjort tilstrekkelige tiltak som sikrer arealet mot flom gjennom tidligere planer og gjennomføring av disse. Når det gjelder håndtering av overvann, er det konkludert med at overvann bør fordrøyes før det ledes ut til offentlig overvannsnett og resipienter. Dette skal gjøres gjennom mest mulig åpne løsninger. Overvannet vil føres videre ut i elva Vigga i et eksisterende overvannsrør, hvor Hovsbekken tidligere rant ut i elva Vigga. Mengden overvann som skal føres til eksisterende ledning skal ikke overskride den mengden som blir tilført i dag. Se vedlagt rapport for videre forklaring rundt dette. Ledningsanlegg Det er en kabeltrasé og en nettstasjon i området. Ved gjennomføring av tiltak må det tas kontakt med nettleverandør for å avklare kapasitet på ledningsnett/trafo samt vurdering av en eventuell omlegging av disse. Forurensing Det har tidligere vært bilbutikk på tomten, men det er ikke registrert noen forurensing i grunn eller kjente forurensningskilder i nærområdet. Veg/Trafikk Det er ikke behov for utredning eller analyser av trafikk/vegforhold. Ombygging av Hovsgutua til Miljøgate Gran vil sikre lav hastighet på trafikken, dette sammen med etablering av gang- og sykkelvei samt fortau vil skape trygghet for myke trafikanter til og fra planområdet. Innenfor planområdet legges det opp til bilfrie utearealer vest i området. For de to mer østlige blokkene er parkeringen lagt med innkjøring fra Hovsgutua på bakkeplan. Planområdet vil ha et nettverk av gangveier helt skjermet fra biltrafikk. Varelevering samt renovasjonshåndtering for forretningsdelen skal skje uten rygging hvilket vil medføre oversiktlige forhold for sjåføren. Reguleringsplanen foreslår en høyere utnyttelse (med større forretningslokaler) enn det som er der i dag. Dette medfører mer trafikk, men fordi nærheten til buss er umiddelbar og tog i gangavstand legger man opp til at kollektiv trafikk i stor grad vil benyttes, slik at konsekvensene først og fremst blir i forhold til forretningslokalene. Karakteren til Hovsgutua nord for planområdet vil endres noe med økt trafikk, dette vil bli forsøkt begrenset ved (om-)plassering av bom i veien. Plasseringen vil i stor grad bli opp til kommunen å bestemme. Andre forhold Det planlegges for flere enn 40 boenheter, og det skal derfor vurderes vannbåren varme og bruk av bioenergi i følge Kommuneplanens arealdel, bestemmelser og retningslinjer. Området har god tilkomst for utrykningskjøretøy i forbindelse med ev. brann eller personskader. I tilknytning til planområdet er det ikke kjente virksomheter som kan medføre en uforholdsmessig risiko i form av brann, eksplosjon, forurensing eller terrorhandlinger. 17

18 KONSEKVENSER Gjennomføring av planen vil gi følgende konsekvenser: Konsekvenser i forhold til overordnede planer og mål Regional Planstrategi: Fortetting innenfor området er i samsvar med overordnede føringer knyttet til areal og transport. Reguleringsplanen skal ivareta barn og unges interesser og legge til rette for universell utforming. Konsekvenser for Risiko- og sårbarhet; se eget vedlegg. Kommuneplan, samfunnsdel: Området er i tråd med KP, det er en del av arealet Gran kommune har avsatt til fortetting slik at behov for flere boliger ikke legger press på landbruksarealet i nærmiljøet. Kommuneplanens samfunnsdel: Tiltaket ønsker å ta konsekvensen av Grans profil som en Grønn energikommune. Planlagt bebyggelse vil passe godt inn i Gran kommunes ønske om urbanitet. Reguleringsmessig status: Planen er i samsvar med reguleringsbestemmelsene, med unntak av et ønske om høyere utnyttelse av område 39, som er satt til to etasjes bebyggelse der det er et ønske om fire. Det er også ønskelig med to avkjøringer via Skolelia. Se vedlagt sol/skyggediagram for konsekvenser av økt etasjeantall. Tilgrensende planer: Miljøgate Gran: Planforslaget til Miljøgate Gran vil være førende for byggelinjer, men formålet foreslåes presisert. Hadeland Videregående skole : Planen er under oppføring, den har omregulert Skolelia til samleveg 2 som er sperret fra den nye traséen til Oslolinna/Miljøgate Gran. Det har konsekvenser for påkjørselen fra parkeringskjelleren, som vil legges ut mot samlevegen. Planen regulerer areal som i kommunedelplanen(under benevnelsen Hovsbakken S) var satt til 25% utnyttelse til 15% utnyttelse. Reguleringsplan Hovsbekken : flomsikringen kommer tomten til gode men det gamle bekkeløpet er fortsatt den naturlige vannveien og brukes til fordrøyningsareal i plan for overvannshåndtering. Konsekvenser for natur og miljø Området er vurdert i forhold til naturmangfoldlovens paragrafer Til å vurdere planområdet er det benyttet informasjon fra direktoratet for naturforvaltning, NGU og Miljøverndepartementet. Området er allerede bebygd og har ikke blitt klassifisert på bonitets skalaen(marka har ikke evne til å produsere trevirke). Det er ingen vegetasjon som utmerker seg som bevaringsverdig innenfor planområdet. Det er derfor kun aktuelt å legge føringer for ny vegetasjon. Det er heller ikke registrert leveområder for dyr innenfor planområdet. Prosjektet vil derfor ikke komme i konflikt med det økosystemet, naturmangfoldet eller geologisk mangfold som finnes i nærområdet. natur, grønnstruktur, vegetasjon : Tiltaket medfører ingen konflikter i forhold til grønnstruktur etc. sol- skyggeforhold: De vestligste lamellene er lagt på tvers av lamellene som vender mot vest, øst for førstnevnte lameller. Det er for å sikre gode solforhold for lamellbebyggelsen. Utearealene mellom lamellene er vendt mot vest slik at også de får rikelig med sol. Punkthusene bak vil ikke skygge for hverandre. Tiltaket vil ikke skygge for omkringliggende naboer. Se også sol- og skyggediagram (eget vedlegg). støy og forurensning: Tiltaket vil innebære noe økt trafikk til området, som kan medføre noe økt støy og forurensning. friluftsinteressene: Tiltaket medfører ingen konflikter i forhold til friluftsinteresser. kulturminner: Tiltaket medfører ingen konflikter i forhold til kjente kulturminner. landbruk: Tiltaket medfører ingen konflikt i forhold til landbruksinteresser. Det bidrar derimot til å redusere presset på omliggende jordbruksareal. biologisk mangfold: Tiltaket medfører ingen konflikt i forhold til biologisk mangfold. risiko og sårbarhet; flom, ras etc.: Se ROS-analyse. 18

19 Samfunnsmessige konsekvenser befolkningsøkning og arbeidsplasser: Planen med ny forretningsdel og boliger vil skape nye arbeidsplasser, og en økt boligmasse i sentrum vil kunne legge til rette for tilflytning til kommunen. offentlig og privat service: Butikker vil bidra til økt privat service og arbeidsplasser i bydelen. sosial infrastruktur: Planen påvirker ikke den sosiale infrastrukturen i området på annen måte en at butikkene og områdene utenfor vil bli uformelle møtested for beboere i nærområdet og at typologien leiligheter i et etablert eneboligområde vil muliggjøre en mer differensiert befolkningsdemografi. Planen gjør det også mulig å ha en mer miljøvennlig livsstil i forhold til andre botilbud i kommunen. trafikkforhold: Planen vil ikke gi noen vesentlige endrede avkjøringsforhold i forhold til eksisterende veinett, men i forhold til antall brukere og karakteren på Hovsgutua vil denne endres til å få et mer urbant preg. Estetiske konsekvenser landskap, terreng, byform: Landskaps- og terrengmessige konsekvenser er i samsvar med kommunens ønske. Den høye bebyggelsen i bunnen av skråningen vil binde sammen den urbane strukturen som er nord og sør for området langsmed Miljøgate Gran. Fjerneffekten vil dermed være at byggene er med på å danne en sentrumsstruktur. Beboerne vil bidra til liv i sentrum og bebyggelsen til å skape et bymessig preg i området. Det skrånende terrenget spiller en aktiv del i organiseringen av byggene på tomten. En terrassering av skråningen mot Miljøgate Gran utnyttes til å få til næring samtidig som utearealene til boligblokkene oppleves som én sammenhengende park oppover hele lia. Det at eneboligene på tomten ligger høyere enn blokkbebyggelsen bidrar også til at de vil beholde en større grad av den åpenheten de har nå. Utbyggingsrekkefølge: Det er en risiko for at ikke hele prosjektet blir bygget, det vil uansett ikke bli bygget samtidig. Det er derfor en risiko for at området vil se uferdig ut i en periode. Se illustrasjoner i kapittelet Plan. Utbyggingsrekkefølgen er satt for å sikre det bymessige preget som ønskes langs Miljøgate Gran. Konsekvenser for barn og unge Tiltaket fjerner så vidt vi er kjent med ikke eksisterende oppholds- eller lekearealer. Felles uteplasser på tak over forretningsbygg samt lekeplass og oppholdsarealer på mark skal gi gode forhold for beboerne innenfor reguleringsområdet. Området skal tilrettelegges for barn og unge. SAKSGANG Kunngjøring Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort og publisert i Hadeland lokalavis fredag 20 mars. Vurdering av planen med hensyn til krav om konsekvensutredning Planen er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VII Konsekvensutredninger med tilhørende forskrift. Tiltaket faller etter forslagstillers syn ikke inn under forskriftens omfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. Tidligere politiske vedtak Det er ikke kjennskap til tidligere politiske vedtak. Utbyggingsavtaler Det skal inngås utbyggingsavtale mellom berørte parter. Kommunen varsler. 19

20 Oppstartsmøte Prosjektet ble presentert for myndighetene første gang i 2006 og forsøkt regulert 24 juni Det har måttet vente på Statens veivesens planer for Miljøgate i Gran, samt omlegging av riksvei 4 utenfor byen. Oppstartsmøte ble på nytt avholdt