PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR EIGEBREKKTUNET

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR EIGEBREKKTUNET PLANID: Vedtatt av Mandal Bystyre xx.xx.xx.. Tore Askildsen Ordfører Hensikten med planarbeidet: Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for bygging av flere boliger innenfor et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF-område med muligheter for oppføring av enkeltboliger. Det er tidligere gitt byggetillatelse og delingstillatelse for 5 boliger på eiendommen, hvorav 4 boliger er oppført.. Det er ønskelig å utvide med 7 nye boligtomter. Totalt vil det da bli 12 boliger innenfor området. Planen omfatter også et fortau langs Fylkesvei 203 fra boligfeltet og ned til avkjørselen for Eigebrekk havn, samt busstoppesteder langs fylkesveien ved boligfeltet. Planutvalget i Mandal kommune har ved vedtak gitt direktiver for en slik forbindelse. Det er et offentlig friområde øst for gnr 17 bnr 5. Det har også vært en hensikt å tilrettelegge for en gangforbindelse til dette friområdet direkte fra veisystemet i boligfeltet. Grunnlag for planarbeidet. Det aktuelle området på eiendommen gnr 17 bnr 5 har tidligere vært arealdisponert i kommuneplanens arealdel som LNF-område med mulighet for oppføring av enkeltbygg. Det er tidligere gitt tillatelser til å oppføre 5 boliger i området som enkeltsøknader. Det er således etablert en avkjørsel inn i området frem til tomtene 1 5. Det er oppført 4 boliger innenfor området. Tomt 5 er delt som egen parsell, men ikke bebygd. I forbindelse med at tiltakshaver ønsket å dele fra en ny boligtomt, utover den 5 enheten på eiendommen, meddelte kommunen at det måtte utarbeides en detaljplan for området om tiltakshaver ønsket dele fra flere boligtomter. Forholdene ligger svært godt til rette for en fortetting og det ble bedt om et oppstartsmøte med kommunen. Den ble det avholdt et oppstartsmøte med kommunen, hvor det foreligger et referat. I møte ble det tatt opp en del forhold som var viktig for kommunen og som skulle danne grunnlaget for det videre arbeidet

2 Den ble det meldt oppstart av planarbeidet, hvor meldingen ble sendt til alle berørte grunneiere og naboer. Meldingen ble også sendt 5 ulike offentlige instanser, hvorav kommunen som reguleringsmyndighet var en av disse. Noe seinere ble også melingen sendt den lokale velforeningen på stedet. I meldingen var det opplyst om planens formål og varselet omfattet også de vurderinger som var gjort sammen med administrasjonen om at planarbeidet ville falle inn under 3 i forskriften, men at arbeidet ikke ble omfattet av kriteriene i 4. Innen fristen for uttalelser har vi mottatt uttalelser fra 3 offentlige berørte instanser. I tillegg har Planutvalget fattet eget vedtak med føringer for planarbeidet. Det foreligger også en uttalelse fra Velforeningen på stedet og 5 berørte grunneiere har sendt inn innspill. Basert på foreliggende uttalelser fra offentlige instanser, hvor det blant annet fremkom ønske om at det ble gjennomført snarlige undersøkelser, er det blitt gjennomført undersøkelser for ROS - analyse og undersøkelser i forhold til kulturminner. Planutvalget har i møte den gitt signaler for det videre arbeidet. Som grunnlag for Planutvalgets behandling av saken var medtatt vårt forhåndsvarsel, Fylkesmannens brev av , skriv fra C. S. Olsen av og skriv fra Bernt Lie av samme dato. Kommunen har seinere gitt tillatelse til å etablere et felles avløpssystem i området, hvor avløpsvann kan renne med selvfall frem til en pumpekum. Fra pumpekummen ledes avløpsvannet i trykkrør frem til et etablert renseanlegg som ligger i annen del av Eigebrekk. Planutvalget har også foretatt befaring som grunnlag for offentlig ettersyn. Planen er korrigert etter vedtaket. Sist er planen korrigert etter offentlig ettersyn. Ved brev av kommenterte vi foreliggende uttalelser til planen og gjorde en anbefaling om endringer. Sammen med administrasjonen i kommunen er merknadene fra Statens vegvesen innarbeidet i planen. Administrasjonen i kommunen har hatt en dialog med Statens vegvesen og avstigningsrampen for busser fra nord er avslutningsvis flyttet noe, slik at alle merknader fra Statens vegvesen er innarbeidet i plangrunnlaget. Det er også gjort en endring av tomt 6 etter privat merknad. Lekeplassen f_lek er utvidet etter merknad og det er innarbeidet en ny parkeringsplass f P, hvor denne skal være for boligene 2, 3, 5 og 7 dersom det er problemer å komme frem til boligene vinterstid.. I tillegg er garasjen på tomt 3 inntegnet og det er påført høyder på veiene. Området i dag/ forhold til plangrunnlaget: Det alt vesentlige av området fremstår i dag som bebygd. Det er etablert en atkomst inn i boligområdet frem til bebygde tomter. Det er etablert eget veistikk til tomt 1. Det er også eget veistikk til tomt 2, 3 og 5. På sistnevnte veistikk skal ny tomt 6 og 7 også ha atkomst. Veier er korrigert etter vedtak i Planutvalget hvor vei f V5 blir atkomsten i området og en tidligere vei opparbeidet over rørgate blir tilbakeført. Det er kun nødvendig å etablere et veistikk frem til tomt 12, hvor også tomtene 9, 10, 11 og 12 vil få atkomst fra denne veien. Eksisterende boliger er oppført på tomtene 1, 2, 3 og 4. Det er også laget planer for oppføring av bolig på tomt 5. Denne er imidlertid korrigert med ny høyde og plassering etter vedtak i Planutvalget. De bebygde tomtene 1, 2 og 3 ligger mest eksponert i landskapsbildet. De øvrige tomter, inkludert bebygde eiendommer ligger lavere og mer tilbaketrukket i landskapsbildet med unntak av tomt 7 som kan være noe eksponert fra vestre side. Det er her foreslått at bygget kun oppføres i en etasje. Tomt 6 vil bli liggende på et platå i terrenget, noe høyere enn tomt 4, men vesentlig lavere enn tomt 3. Tomt 7 vil bli liggende noe lavere en

3 tomt 2 og ca på samme høyde som tomt 5 etter Planutvalgets endring av plangrunnlaget.. De øvrige nye tomter vil bli liggende stort sett lavere i terrenget og på fjellgrunn, hvor flere boliger er lokalisert på mindre topper i terrenget som forventes planert til terrenget rundt. Den største terrenghøyden finnes mot sør, hvor toppunktet ligget utenfor og sør for reguleringsgrensen. Terrenget synker mot nord, hvor bygg blir mindre og mindre synlige jo lenger nord i planen disse er lokalisert. Ingen av de nye enheter vil få noen spesiell eksponering i landskapet. Det er avsatt et byggeområde for avløpsanlegg i planen. I dette området er det allerede etablert en pumpestasjon. Det er allikevel behov for å komme til området for vedlikehold. Det er avsatt et lekeområde midt i planområdet som skal være felles for alle boligene i planen. Lekeområdet er utvidet etter administrasjonens anbefaling om størrelse. Arealene rundt de 12 boligbyggene mot øst og nord er avsatt til friluftsformål, hvor det i tillegg er avsatt plass for en korridor ned til det statlige friområde øst for planområdet. Korridoren er koblet til det interne veisystemet slik at atkomstmuligheten til friområdet er god. Det vil også være mulig for bebyggelsen for øvrig på Eigebrekk å benytte samme atkomst. Dette vil være en langt kortere og sikrere atkomst enn dagen atkomst, som ligger et godt stykke lenger nord langs fylkesveien. Planen inneholder også et fortau fra boligfeltet og ned til avkjørselen til havneområde på Eigebrekk. I tillegg er det planlagt 2 busstoppesteder like nord for avkjørselen inn til boligfeltet. Planen er her korrigert slik at fortau og busstoppesteder er utformet etter de anbefalingene som Statens Vegvesen har fremmet i anledning offentlig ettersyn. Som grunnlag for planarbeidet er det gjort følgende utredninger:. 1. Risiko og sårbarhet Det er utført egen risiko- og sårbarhetsanalyse. Det er ikke spesielle problemer knyttet til risiko- og sårbarhet i hele planområdet, verken i forhold til ras, skred eller overflatevann Det er heller ikke ustabile masser/utsatte steder for skred eller andre forhold av beredskapsmessig betydning. 2. Kultur- og fornminner. I samsvar med anbefaling fra Ves-Agder fylkeskommune er det gjort en undersøkelse i området av arkeolog Ann Monica J Bueklev. Det foreligger en rapport. Det ble funnet en varde helt sør i planområdet som er innarbeidet i planforslaget. Det er følgelig ikke konflikt i forhold til dette interessefeltet. Som grunnlag for planarbeidet er det gjort følgende vurderinger/ medvirkninger: 1. Biologisk mangfold. Agder naturmuseum og botaniske hage har gjennomført en undersøkelse på arealene vest for planområdet. Aktuelt planareal ligger på samme terrengdel og like ved det området som er undersøkt. Det er ikke oppført noen særlige interesser på aktuelt planområde i tilgjengelige register. Med undersøkelser på tilstøtende areal og undersøkelser i register mener vi kunnskapsgrunnlaget etter 8 i naturmangfoldloven er til stede. Det ble ikke funnet konflikter mellom biologisk mangfold og arealbruken på tilstøtende areal. Ettersom områdene ligger svært nærme hverandre, kun med fylkesveien i mellom, er det grunn for å tro at det heller ikke

4 innenfor aktuelt planområde er konflikter i forhold til biologisk mangfold. Det er også foretatt befaringer i området og det er ingen registrerte elementer som gir grunnlag for å tro at det kan være konflikt mellom ny arealbruk og det biologiske mangfoldet jf 9 og 10 i naturmangfoldloven. Tiltakshaver har selv bekostet undersøkelsene - 11 i loven og han har benyttet fagkyndig hjelp i anledning undersøkelsene j. f Friluftsinteresser/natur/landskap. Deler av området er allerede bygget ut. Arealene som vil bli benyttet for nye boliger er enten fortetting eller en mindre utvidelse av boligområdet mot nord. Det er ingen spesielle brukerinteresser i området og naturen er av typisk karakter for hele området langs kysten i Mandal. Staten er eier av et større friområde like øst for aktuell eiendom. Det er etablert parsell for å kunne anlegge en gangvei ned til statens område. Gangveien kan benyttes av den øvrige befolkningen på Eigebrekk og vil lette tilgjengeligheten til dette friområdet. Landskapsmessig vil nye enheter bli liggende lavere og mindre eksponert i terrengbildet enn de bebygde enheter. Så vidt vi kan vurdere er det ikke se store konflikter i arealbruken i forhold til allmenne interesser. 3. Barn og unge Alle de 12 boligene innenfor området vil få en solrik og fri beliggenhet med friluftsområder på alle sider. Det vil være en stor lekeplass midt i området. Tilgjengeligheten til Statens friområde øst for boligfeltet vil bli optimal med gangvei fra boligfeltet til friområde uten biltrafikk. Det vil også bli anlagt et fortau fra boligfeltet til Eigebrekk havn mot sør og til 2 busstoppesteder mot nord. Planen legger derfor opp til en trafikksikker fremkommelighet på hele Eigebrekk. Barn- og unges interesser skulle være ivaretatt i plangrunnlaget. 4. Universell utforming: Den søndre delen av planområdet, området som er bebygd, har brattere terrengpartier for veien frem til boliger. I den nordre delen er høydeforskjellene mindre, samt har atkomstveien inn i området er forholdsvis liten stigning. Tomtene er stort sett forholdsvis flate. Det er gode muligheter for en universell utforming av minst 50 % av arealene innenfor planområdet. Likeplassen har i tillegg en lett atkomst. Foruten mindre partier av veisystemet frem til enkelte boliger, vil planområdet kunne fremstå som brukervennlig for alle brukergrupper. Boligtomter med lett tilgjengelighet er markert i planen. 5. Trafikksikkerhet Boligfeltet med de 12 boligene ligger som en gruppering med 3 stikkveier og boliger tilknyttet veiene. Terrenget i området er åpent og det fremgår ingen klare konfliktsteder mellom de myke trafikanter og bilbruk i området. Det er lagt til rette for en gangadkomst ned til statens friområder øst for planområdet hvor dette kan skje uten at beboerne vil måtte benytte deler av fylkesveien som i dag. Dette tiltaket vil også medføre at andre brukergrupper på Eigebrekk vil bli gitt en sikrere atkomst til friområdene. I tillegg vil veien bli kortere. Det største trafikksikkerhetstiltaket er allikevel fortauet som blir etablert mellom boligfeltet og havnen i Eigebrekk. Dette vil være et gode for hele Eigebrekk. I tillegg vil det bli etablert 2 stoppesteder for buss i tilknytning til boligfeltet. Utformingen er gjort etter anbefalingene fra Statens Vegvesen. 6. Forhold til offentlige berørte instanser ved oppstart: Det fremkommer ingen store arealkonflikter i forhold til noe offentlige berørte instanser eller de interessefeltene disse skal ivareta. Det er heller ikke gitt noen negative tilbakemeldinger fra

5 verken det lokale Naturvernforbundet eller det lokale friluftsrådet etter at disse har fått direkte anmodning om å komme med uttalelser. Fra offentlige berørte instanser har vi fått tilbakemelding fra Statens vegvesen, Fylkesmannen i Vest-Agder og Vest-Agder fylkeskommune. Statens vegvesen har ikke spesielle merknader, men vedlegger krav til utforming av avkjørselen og bygegrenser Kommentarer: Ved oppstartsmeldingen ble det avsatt arealer for å kunne regulere inn en gang- og sykkelvei. Vi ser av arealene langs eksisterende bebyggelse at dette blir vanskelig fordi det mangler plass. Vi har vært i kontakt med Statens vegvesen, hvor det i planen nå er anlagt et fortau langs eksisterende fylkesvei i stedet for en gang- og sykkelvei. Vi har da tatt utgangspunkt i at fortauet anlegges 0,25 meter fra kanten av fylkesveien, er 2,75 meter bredt og har 0,25 meter grøft på innersiden. Det er også vist 2 steder for busstopp i planen. Avhengig av fart på stedet vil dette gi en lengde på innkjøringsfeltene som trolig blir vanskelig å få til. Ingen andre stoppesteder for buss fra Harkmark til Ime er anlagt med innkjøringsfelter. På stedet er det heller ikke mulig å kjøre spesielt fort, slik at vi har benyttet det arealet som var mulig å få benytte, uten å gå i konflikt med naboeiendommer. Etter at saken har vært utlagt til offentlig ettersyn har Statens Vegvesen gitt merknader til planen med innsigelsesgrunnlag. Planen er siden endret slik Statens Vegvesen har hatt merknader om og denne skulle nå være i overensstemmelse med merknadene. Fylkesmannen i Vest-Agder har ingen spesielle merknader til planarbeidet. Det er allikevel vist til barn- og unges interesser, til de funksjonshemmedes interesser og risiko- og sårbarhetsanalyse, naturmangfoldloven og forurensing i grunnen. Kommentarer: Alle temaene er vurdert som grunnlag for foreliggende plangrunnlag og jeg kan ikke se de store arealkonflikter. Etter offentlig ettersyn meddeler Fylkesmannen at disse ikke har spesielle merknader, men gir en anbefaling om å benytte mørke naturtilpassende farger på boligene. Vi har ikke anbefalt dette. Vest-Agder fylkeskommune har heller ingen spesielle merknader til det igangsatte planarbeidet. Det er i brevet listet følgende interesser: Trafikksikkerhet, barn- og unges interesser og forhold til kultur og kulturmiljø og tilgjengelighet. Det er også bedt om snarlig arkeologisk undersøkelse. Kommentarer: Alle forhold bemerket fra Vest-Agder fylkeskommune er medtatt i foreliggende plangrunnlag.. Etter offentlig ettersyn meddeles at Fylkeskommunens interesser er ivaretatt i plangrunnlaget. Det er den avholdt et underveis møte med kommunens administrasjon, hvor en har gått gjennom plangrunnlaget og gjort justeringer/endringer som fremkom i referat etter møte. Etter offentlig ettersyn er det samme med kommunens administrasjon gjort endringer, hvor planen nå skal fremstå uten spesielle konflikter i forhold til offentlige berørte instanser. Forhold til berørte naboer og Velforeninger:

6 Alle naboer og Velforening er varslet om det igangsatte planarbeidet Eigebrekk Velforening har merknader til fortauet fra boligfeltet og ned til Eigebrekk havn, noe vellet mener er positivt. Det er merknader om oppføring av lys i tilknytning til fortauet. Kommentarer: Fortauet er innarbeidet i planen. Når det gjelder lys vil dette være en del av en utbyggingsavtale med kommunen. Carl Stanley Olsen er sterk i mot at en del av hans eiendom blir tatt med i planområdet. Kommentarer: En del av Olsens eiendom ble tatt med i meldingsrunden fordi vi trodde det var eneste mulighet for å legge en busstoppested på denne siden av fylkesveien. Gjennom planarbeidet har vi fått til en annen løsning og arealet er derfor ikke benyttet. Olsen har derved fått medhold i forhold til sitt innspill, dersom Statens vegvesen og kommunen kan akseptere vårt forslag til løsning Ved offentlig ettersyn viser det seg at Statens Vegvesen først har merknader og siden en kommentar til sin egen merknad, noe som har medført at busstoppestedet for nordlig trafikk er flyttet noe mot nord. Planen er korrigert etter merknadene fra Statens Vegvesen, hvor det er gitt aksept for stopp i veibanen, slik at det kun er en mindre avstigningsrampe og busskur som vil bli etablert langs veien på stedet. Uten at vi vet det med sikkerhet, mener vi at Stens Vegvesen er eier av nødvendig areal langs veien, men Olsen er eier av arealet utenfor veibanen på stedet. Den siste endringen ble utført i samarbeid med administrasjonen etter at Statens Vegvesen hadde sett på de endringene vi hadde gjort etter offentlig ettersyn. Sonja Danielsen som er positiv til at det anlegges en bedre trafikksikkerhet i området. Det er listet 5 punkter som er viktig for henne ved gjennomføring. Kommentarer: Sonja Danielsen, som er eier av første eiendom utenfor planområdet nedstrøms mot havneområde vil bli berørt av en gang- og sykkelvei et fortau. Hun er positiv til tiltaket, men har noe reservasjoner. Det er vanskelig å komme forbi hennes eiendom og dette er en av grunnene til at vi har foreslått et fortau i stedet for en gang- og sykkelvei. Dersom det i plansammenheng blir vedtatt å anlegge et fortau, vil den videre prosess medføre konkrete samtaler med Sonja Danielsen om utførelse. Etter at Statens Vegvesens merknader er innarbeidet i planen vil total veibredde på 4,5 m gi noe dårligere forhold for aktuell eiendom. Vi har ikke neon valg her og det må detaljplanlegges hvordan gang- og sykkelveien skal passere innkjørselen til aktuell eiendom. Det er gjort et valg å følge anbefalingene fra Statens Vegvesen etter offentlig ettersyn. Astrid Johanne og Hans Ingmar Thorsteinsen har ved brev gjort oppmerksom på at disse går ut fra at eiendom ikke blir berørt av planen. Kommentarer: Jeg kan ikke se at Thorsteinsen s eiendom vil bli berørt. Reidun og Arnt Eigebrekk, som ved brev har merknader til antall nye enheter, til de problemer en gang- og sykkelvei forbi området vil medføre for disse, samt ønsker om fremtidig veiatkomst og muligheter for tilkobling til kloakk.

7 Kommentarer: Jeg oppfatter ikke brevet som negativt for fremføring av et fortau, men ser komplikasjonen som fam Eigebrekk bemerker. Når det nå ikke blir en gang- og sykkelvei, men et fortau, er jeg sikke på at dette vil medføre at vi kan finne løsninger sammen med Reidun og Arnt Eigebrekk som vil medføre minimale ulemper for familien. Bernt Lie, som har en del kommentarer angående mangelfull oversikt og feil angående adresser og bruksnummer. Kommentarer: Bernt Lie er en nøyaktig person som er flink med tall, oversikter og adresser. Tar brevet til etterretning ks revidert revidert revidert revidert revidert revidert jg