LKS Bygg A/S - Arkitre

Transkript

1 LKS Bygg A/S - Arkitre BESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR ØKSNEVIG, PLANENDRING 153/1 OG 153/5 PLAN ID :.. Hensikten med planarbeidet er å fortette med 3 hyttetomter innenfor et etablert hytteområde. Det er 2 hovedgrunneiere som ønsker fortettingen. Reguleringsområdet er begrenset til de 3 tomtene med tilhørende vei frem til 2 tomter. En tomt har allerede vei frem til bygge- gropen. Området i dag/ forhold til ny detaljplan: De 3 tomtene ligger innenfor en reguleringsplan for Øksnevik som først ble vedtatt i Den er siden endret noe og fortettet i deler av planområdet. Store deler av arealet innenfor planområdet er opparbeidet og bebygd. Det er etablert veisystem og arealene lags sjøen er opparbeidet med båtplasser og friluftsområde med mer. Den aktuelle planendringen vil medføre at det blir 3 nye tomter innenfor planområdet, alle i randsonen i forhold til nåværende tomter og bebyggelse. Den ene tomten ligger på enden av en vei og utgjør et areal som er avsatt for parkering. Det er imidlertid ikke behov for parkeringsarealet og grunneier ønsker å bebygge parsellen. Parsellen ligger inneklemt mellom eksisterende hytter og steinhoggerveien mot øst. Sistnevnte vei, som har verneinteresser i plangrunnlaget, vil ikke bli berørt av tiltakshavers ønske, hvor tomtearealet ligger langt lavere i terrenget. De 2 øvrige tomtene ligger med hyttetomter rundt på 3 sider og steinhoggerveien på den 4 mot sør/øst. Heller ikke her blir steinhoggerveien berørt ettersom denne ligger langt høyere i terrenget. I dagens plan er området avsatt som frilufts areal, som alt annet ubebygd område i plangrunnlaget. Tomtene ligger langt fra sjøen. Grunnlag for planarbeidet: Vi rettet en henvendelse til kommunen den med ønske om å igangsette et planarbeid innenfor reguleringsplanen for Øksnevik. Ved behandling av forespørselen i Teknisk styre den , ble det enstemmig vedtatt at det kan arbeides videre med en oppstarting av et planarbeid for omsøkte arealer. Ved befaring på stedet før behandlingen av vår forespørsel ble det gitt signaler om å legge arbeid i oppmåling av profiler og skisser for hvordan bygg kunne plasseres i terrenget på de aktuelle arealene. Ved egen varslingsrunde den ble det meldt oppstart av en ny detaljplan i samsvar med kommunens vedtak. Offentlige instanser ble varslet og berørte naboer med mere ble også tilskrevet. I tillegg ble de annonser, alt i samsvar med gjeldene lovtekst.

2 I anledning meldingen om igangsatt planarbeid har vi mottatt 3 henvendelser fra offentlige berørte instanser og en mail fra Agder Energi Nett. I tillegg har fått 4 henvendelser fra naboer og en fra Øksnevik Hytteforening. Det er utført oppmålearbeider i terrenget og laget profiler for tomtene 2 og 3. Den ene tomten ligger uten spesielt bratt terreng og det er sten i grunnen. Profilene er bearbeidet og det er skissert inn hytter i profilene sammen med veibane og arrondering av terrenget. Det er nedlagt et omfattende arbeid for å finne den mest optimale løsning. Profilene og skissene følger plansaken som vedlegg. Som grunnlag for planarbeidet er det gjort følgende vurderinger/utredninger:. 1. Risiko og sårbarhet Det er utført egen risiko- og sårbarhetsanalyse. Det alt vesentlige av arealet i planen er allerede bygget ut og er i bruk. De nye hyttene ligger i randsonen inntil eksisterende hytter. Terrenget ved hytte 1 er forholdsvis flatt med en del store stein på tomten. Steinhoggerveien ligger mot øst og denne er av svært gammel dato. Hele det tilstøtende areal utenfor planområdet er tettbevokst areal. Det finnes ingen elementer i landskapet som skulle tilsi at en utbygging av tomten skulle medføre noen form for faremomenter. Tomtene 2 og 3 ligger i skrånende terreng mot nord/vest og i samme terrengformasjonen som hyttene sør/vest for aktuelt areal ligger. Bunnen er morene med fjell under. I stigende terreng ligger steinhoggerveien som har ligget urørt i svært mange år. Like over veien flater terrenget noe ut. Hele området er skogsbevokst. Det er ikke bekker på aktuelt område. Og det er heller ikke spesiell fare for verken ras eller flom. Selv om terrenget er forholdsvis bratt, kan vi ikke se at det er elementer i landskapet som skulle tilsi noen form for fare. Det bel den utført en undersøkelse av fagkyndig for hele planområdet, forrige gang det ble regulert i området. Ovenfornevnte vurdering blir støttet av den fagkyndige, som ikke fant farlige terrengpartier på eller i nærheten av aktuelle 3 tomter. 2. Kultur- og fornminner. Hele området er regulert og det er tidligere gjort arbeider for å avklare kultur- og fornminneinteresser. Steinhoggerveien er i planen avsatt som verneområde. De aktuelle tomtene vil bli liggende langt lavere i terrenget og de vil ikke ligge inntil veien. Det fremgår av tilbakemeldingen fra Vest-Agder fylkeskommune at det er en grønn korridor langs veien mot bebyggelsen helt fra sjøen og opp til tomtene 2 og 3. Vi kan ikke se at dette stemmer helt, ettersom 22A, 2 og 3 H med flere er regulert helt inntil veibanen. Allikevel vil det være klaring i aktuelt tilfelle og det vil ikke være aktuelt å legge noe inntil veibanen. 3. Biologisk mangfold. I henhold til bestemmelsene i naturmangfoldloven skal kunnskapsgrunnlaget om naturmiljøet og tiltakets innvirkning på dette vurderes og grunngis i beslutningstakingen, jamfør 7 i naturmangfoldloven. I henhold til naturmangfoldlovens 8 er det undersøkt hvorvidt det foreligger registreringer av sårbare arter eller økosystemer i området som vil kunne påvirkes negativt følge av planendringen. I forbindelse med oppstarts arbeidet har det ikke kommet innspill om rødlistene eller andre sårbare/truede arter innenfor planområdet. Det er tidligere ikke funnet noen spesielle forhold som berører et biologisk mangfold og hele området inngår i en eldre plan som er gitt nye vurdering ved endringer av planen. Dette bekreftes ved søk i

3 artskart, artsdatabanken.no og naturbase fra Direktoratet for naturforvaltning. Det er ikke funnet registreringer, og en kan derfor ikke si at tiltaket vil redusere arters eller økosystemers utbredelse og funksjon. Dersom man ikke innehar nok kunnskap om naturgrunnlaget skal det vurderes hvorvidt tiltaket er av en sik art og omfang at ny informasjon bør innhentes jf 9 i nml. I det konkrete tilfellet skal tiltak gjennomføres i et område som i stor grad er påvirket av menneskelig aktivitet, hvor det alt vesentlige av hytteområdet er opparbeidet og klargjort for dagens bruk. Store deler av aktuelt utbyggingsområde er allerede bearbeidet og utbygd. Nye hytter vil kun i liten grad bli plassert på annet enn fjellgrunn eller grunn som allerede er bearbeidet. Omkringliggende natur, som omkranser hele hytteområdet har tilsvarende vegetasjon. Med denne bakgrunn er det ikke funnet grunnlag for å innhente ny informasjon ettersom en antar at kunnskapsgrunnlaget allerede er tilstrekkelig i forhold til aktuelle nye tiltak. Nml 11 slår fast at det er tiltakshaver som er ansvarlig for kostnadene ved en eventuell miljøforringelse og også må redusere denne innenfor et rimelighetsnivå. I saker som omhandler nybygging vil dette vanligvis omfatte varsomhet ift avrenning og ivaretakelse av naturlig vegetasjon der hvor det er mulig. Nye tiltak innenfor planområdet vil i svært liten grad gi ny avrenning. I tillegg vil den enkelte nye tomt gi svært liten endring av vegetasjonen som finnes innenfor planområdet, hvor det i dag er godt med vegetasjon rundt eksisterende hyttefelt Nml 12 slår fast at det er tiltakshaver som er ansvarlig for bruk av miljøforsvarlige metoder og teknikker som skal gi de beste samfunnsmessige resultatene. Konsekvensene ved aktuell plan er at det blir opparbeidet en mindre stikkvei fra eksisterende veisystem inn til tomtene 2 og 3 Inngrepene vil derfor vær uforholdsmessige små. Konklusjonen er at en utbygging vil ha lite virkning på det biologiske mangfold i området og vurderes således å ha liten effekt for det aktuelle temaet. 4. Friluftsinteresser/natur/landskap. Hytte 1 vil ligge lavt i terrengformasjonen. Hyttene 2 og 3 vil bli liggende med lang større terrengeksponering. Allikevel vil disse bli liggende tilsvarende svært mange andre hytter i hyttefeltet og vil ikke få noen spesiell eksponering utover hva også andre hytter har i feltet. Hyttene vil bli liggende langt fra sjøen og det stigende terrenget mot nord/øst vil dempe eksponeringen. I tillegg er det gjort et omfattende arbeid med å plassere inn hyttene i terrenget, hvor dette har vært satt fokus på ved profilering og forslag til høydeplassering.. For hytte 1 er det svært liten konflikt med noen form for allmenn bruk, hvor stedet i gjeldende plan er avsatt for parkering. De 2 øvrige hytter er plassert på et areal hvor steinhoggerveien har et brattere terrengparti og ligger godt over hyttene. Arealet har neppe noe spesiell interesse for allmennheten. I den sør/vestre delen av planen ligger steinhoggerveien jevnt med terrenget og det vil her være mer attraktivt både med en trase over veibanen til det bakenforliggende terrenget, samt somatkomst til steinhoggerveien. I plangrunnlaget er det avsatt muligheten for å kunne etablere sti over friluftsområde, hvor en nettopp har tenkt på muligheten for en atkomst til vei og terreng mot sør/øst. 5.Barn og unge Planen skal legge forholdene bra til rette for barn- og unges interesser. Det er i gjeldende plan avsatt en rekke lekeområdet og havne- og muligheter for bading ved sjøen. Selv fortettingen med de 3 enhetene utløser noe speiselt behov i forhold til aktuell brukergruppe. Allikevel finnes en fin mulight for å komme til terrenget i den søndre delen av planområdet, hvor det kan etableres atkomst til uberørt terreng og til steinhoggerveien.

4 7.Universell utforming: Øksnevik hyttefelt har i utgangspunktet store høydeforskjeller og vanskelig forhold for en universell utforming. Hyttefeltet har kun mindre partier hvor en universell utforming kan etableres. For aktuell sak kan hytte 1 etablere en universell atkomst og en universell bruk av hytten, selv om hovedvegsystemet frem til tomten neppe kan sies å ha noen form for universell brukermulighet. Hyttene på tomtene 2 og 3 vil ikke kunne gis noen form for universell bruk. Forhold til offentlige berørte instanser: Fra offentlige berørte instanser har vi fått tilbakemelding fra Fylkesmannen i Vest-Agder, Vest-Agder fylkeskommune, NVE og Agder Energi Nett. Fylkesmannen i Vest-Agder har ved brev av gitt innspill til planarbeidet. Miljøvernavdelingen gir en opplisting av forhold som disse mener skal være med i et planforslag, blant annet i forhold til naturmangfoldloven, plassering av hytter i terrenget, barn- og unges interesser og risiko- og sårbarhetsundersøkelser. Vi mener å ha tatt hensyn til de merknader som fremkommer fra Miljøvernavdelingen og kan i utgangspunktet ikke se de store konfliktene. Vest-Agder fylkeskommune har ved brev av fremmet merknader som er forholdsvis tilsvarende de som ble fremmet fra Miljøvernavdelingen I tillegg er det merknader angående forhold rundt steinhoggerveien, hvor det er ønske om å opprettholde et grønt areal langs veibanen. Som vi har kommentert tidligere synes ikke Fylkeskommunen å være helt oppdatert når det gjelder tomter langs steinhoggerveien. Det er flere tomter i planen som ligger helt inntil veibanen lenger nede mot sjøen, slik at det allerede i gjeldende plan ikke er noen sammenhengende grønt korridor langs veibanen. Allikevel vil de i forslag til ny plan være avstand mellom de 3 tomtene og veibanen. I tillegg er det en rimelig stor høydeforskjell mellom tomtene og veien på stedene hvor tomtene er plassert. Vi mener det er lite konflikt mellom steinhoggerveien og lokalisering av de 3 tomtene. Når det gjelder de allmenne friluftsinteressene kan vi ikke se at allmennheten blir vesentlig berørt av de 3 tomtene. Alle vil bli liggende på areal som ikke er spesielt egnet for allmenn bruk. Det er kun et sted hvor allmennheten kan ha interesse. Dette er i den søndre delen av området sør for tomt 3, hvor terrenget er av en slik karakter at det kan være en atkomstvei frem til terrenget og steinhoggerveien. På dette stedet ligger steinhoggerveien lavt i terrenget og det er her muligheter for å komme til denne og det uberørte terrenget lenger mot øst. Alle de 3 nye hyttene vil ha en beliggenhet under steinhoggerveien på sted hvor terrenget er for bratt til å passere. Arealene i seg selv er ikke av allmenn interesse. Vi mener det er lite konflikt mellom interessefeltet til Vest-Agder Fylkeskommunen og foreliggende forslag til plan.

5 NVE har ved mail av opplyst om at området ligger i aktsomhetsområde for snøskred og steinsprang, og kan være utsatt for slike hendelser. Det blir bedt om en faglig vurdering som grunnlag for planen. Hytte 1 ligger mellom 2 andre hytter og har steinhoggerveien som nærmes nabo mot øst. De 2 andre hyttene vil bli liggende under steinhoggerveien, en vei som har ligget på stedet i svært lang tid. Hyttene ligger også i samme terrengfall som alle hyttene like foran og hyttene på siden mot sør/vest. I den grad det skulle vært noe fare på stedet, burde dette ha vært vurdert langt tidligere, hvor samtlige eksisterende hytter ligger like «farlig til» i terrenget. Hyttene 2 og 3 vil ikke på noen måte være mer eksponert i forhold til verken ras, flom eller snøskred. Kommunen har allerede ved gjeldende plan avsatt tomter rundt aktuelle nye 3 tomter og det må i denne forbindelse ha vært gjort vurderinger om at tomtene er sikre mot både ras og skred. De 3 aktuelle tomtene gir ingen ny situasjon i området. Er området rasfarlig eller skredutsatt berører dette også hele nabolaget, hvor det allerede eksisterer hytter. Så vidt vi kan vurdere er det liten fare for verken flom, ras eller skred for tomtene 1 3. Terrenget på stedet er stigende mot sør/øst, hvor hele terrenget utenfor de aktuelle tomtene er bekledd med tett skog. Terrenget stiger opp mot en topp som ikke ligger så langt fra hyttene 2 og 3. Det er ingen spesielle farlige avsatser og ingen bratte fjellpartier denne veien. Massene synes å være stabile, uten noen form for faremoment. Mot nord/øst er det langt større høydeforskjell og brattere terreng. Hvorvidt det kan være noen form for fare relatert til dette terrenget, vil i aller høyeste grad da berøre eksisterende hytter, men også hytte 1 ligger i denne sonen. Vi har ikke engasjert faglig kompetanse med ras- og skredekspertise, men kun gjort egne vurderinger. 3 nye hytter innenfor et allerede utbygget hyttefelt, synes ikke på noen måte å rettferdiggjør en utvidet undersøkelse, som egentlig berører alle hyttene i denne delen av planområdet. NVE har bedt om å få oversendt plangrunnlaget. Dersom NVE fortsatt mener det er fare på stedet, vil vi følge opp dette med nærmere undersøkelse. Agder Energi Nett som har sendt en mail datert , som gir en orientering angående strømsituasjonen i området. Infoen tas til etterretning og det må avklares seinere om behov og tiltak. Forhold til berørte naboer Vi har mottatt 3 innspill fra private og en fra Velforeningen. Kate Eiken Ravndal som ved mail av har oversendt et brev datert Vedkomne har hytten like bak og over tomt 1 22A. Naboen er redd for å miste utsikt og har merknader til dette. Det er tegnet et forslag til hytte på tomt 1, hvor tiltakshaver har gitt signaler om å ivareta naboens interesser. Hytten vil bli liggende inn i terrenget og ha saltak. Hytten vil ikke ha større høyde en 4,5 meter. Vi mener med dette at vi har tatt hensyn til naboen, hvor dennes hytte ligger høyere i terrenget.

6 Jone Vatland, som ved udatert brev har merknader til planarbeidet. Vatland har hytte på tomten 14B, hvor ny stikkvei vil også bli liggende bak naboens hytte. Naboen har en rekke argumenter mot etablering av nye hytter innenfor feltet og har også mange meninger om hva som skjer i området for øvrig. Det er også vedlagt et målebrevskart som viser at tomten har fått en arealutvidelse. Kommenterer: Jeg har full forståelse for de merknader som naboen har. Alle uromomenter for etablerte hytteeiere vil være av negativ karakter. Allikevel ligger det som en god føring å kunne utnytte disponible arealer for hytter, når nye hytter blir en del av et etablerte hyttefelt. Vi har forståelse for at hovedgrunneiere ønsker å benytte mest mulig av arealet til hytter. I forhold til det offentlige for øvrig er fortetting og bedre utnyttelse langt å foretrekke fremfor å etablere nye hyttefelt. Ulemper i omgivelsene rundt et etablert bo- og eller hyttested er noe de fleste må leve med. Jeg har hatt samtale med aktuell nabo som får en ny stikkvei nær innpå sin eiendom. I denne forbindelse har det fremkommet ønske om et areal langs eksisterende vei opp til tomt 21B, hvor det ligger et areal som trolig tilhører hovedbruket 5. Vi vil videreformidle dette ønsket fra nabo med formål om å kunne gjøre tomt 14B større og inntil veien. Gaute Jørpeland som representerer 9 hytteeiere. Ved mail av blir det fremmet en protest på foreslått plan. Hytteeierne har merknader til den bratte veien frem til tomtene 2 og 3, merknader til at kommunen har godkjent et planarbeid og mener hyttene 2 og 3 for en eksponert plassering i terrenget. Hytteeierne har rett i at veien frem til tomtene 2 og 3 er bratt, fordi denne eksisterer allerede i dag på det bratte partiet. Veien leder fem til godkjente hyttetomter og veien ligger i kartgrunnlaget til kommunen som regulert vei. Stikkveien inn til hyttene 2 og 3 blir forholdsvis flat og det skal parkeres på tomtene. Kan veien brukes for de regulerte tomtene synes det noe underlig at denne ikke kan benyttes også for 2 tomter i terrenget like ved. Hytteeierne har også merknader til at det tidligere er sagn nei til fortetting i aktuelt område. Denne avgjørelsen var basert på et grunnlag hvor det var planen å krysse steinhoggerveien og anlegge forholdsvis mange nye tomter. Det er nå planlagt kun 2 nye hytter, hvor disse 2 blir de siste i dette området, dersom steinhoggerveien ikke skal krysses, noe som synes å være uaktuelt. Det syte forholdet som kommenteres er plasseringen av hyttene i terrenget. Det er laget egne skisser etter oppmålt terreng hvor hyttene er innplassert på en god måte i terrenget. Hytteeierne bruker uttrykket inn- og ned i terrenget og mener de fleste hyttene har slik beliggenhet innenfor planområdet. Med plassering om vist på snitt, med høyder som angitt i snittegningen, vil også de nye hyttene få en fin beliggenhet. Så vidt jeg kan se i hyttefeltet er det flere hytter som ikke akkurat har den beste plasseringen i terrenget, hvor flere ligger eksponert i landskapet. Merknaden fra hytteeierne bærer preg av at disse ikke ønsker forandringer. En tilsvarende reaksjon ser vi i de fleste etablerte områder, hvor dette gjelder både boligfelt og hyttefelt. Er noe etabler vil nye etableringer møte protester fra de etablerte, nesten uansett. Øksnevik Velforening v/ Kluge Advokatfirma DA.Vi har mottatt et brev av , hvor det er vedlagt svært mange vedlegg. Vi regner med at kommunen også har mottatt brevet med

7 vedlegg og velger i første runde ikke å oversende disse til kommunen. Dersom ikke vil vi overlevere disse til kommunen. I brevet fra Kluge refereres til tidligere fortettingsplan hvor svært mange hytter var planlagt over steinhuggerveien. Han meddeler videre at Velforeningen er sterk imot fortetting, hvor han mener kommunens vedtak om å kunne igangsette et reguleringsarbeid er en ulovlig omgjøring av tidligere vedtak fra 08. Ved tidligere behandling var det foreslått å legge svært mange hytter på oversiden av steinhoggerveien. Alle hyttene ble tatt ut av planen ved behandlingen i kommunen. Nåværende situasjon er mye annerledes, hvor kun et mindre restareal under steinhoggerveien blir benyttet for 2 hytter. Vi kan på ingen måte se at denne situasjonen har noen likhetstrekk med tidligere behandling. Kluge bestrider lovligheten av et nytt vedtak i kommunen. Kommunen er reguleringsmyndighet og eier av plangrunnlaget som styringsredskap i byggesaker. Ingen private har noen hjemmelsrett til plangrunnlaget. Kommunen kan også på et hvert tidspunkt sette i gang reguleringsarbeid eller samtykke til dette ved privat forespørsel. At en Velforening er imot fortetting er kun en følge av at de fleste har fått sin del av arealbruken i området og det ikke ønskes endringer. Ut fra et arealforbrukssynspunkt vil en fortetting som omsøkt gi også andre muligheten for å kunne oppføre hytte på stedet og det synes langt bedre å fortette enn å åpne nye områder for hytter. Vedlegg: Skisser, profiler og plassering av nye hytter i terrenget for hyttene 1 3 Innkomne merknader fra offentlige og private KS. Endret etter vedtak i Teknisk styre , sak 113/14