LKS Bygg AS - Arkitre

Transkript

1 LKS Bygg AS - Arkitre PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGS FOR DEL - TÅNES - ATKOMSTVEIER, MANDAL KOMMUNE PLAN ID: Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for en atkomst til eldre hytter innenfor godkjent reguleringsplan. Planutvalget har ved egent vedtak utvidet detaljplangrensen til også å omfatte innarbeiding av eksisterende bryggeanlegg og veier, oppgradering av mindre avvik i gjeldendeplan.. Grunnlag for planarbeidet. Grunnlaget for planarbeidet er en Jordskiftesak, hvor Marnar jordskifterett arbeider med en sak om atkomst frem til eiendommen 10/41 innenfor gjeldende reguleringsplan for Saudalsheia. Aktuell eiendom er en av de eiendommene som først ble bebygget med hytter i aktuelt hytteområde og hvor forholdene rundt var helt annerledes den gang hyttene ble oppført. I ettertid er det oppført både hytter og atkomstveier. De eldre hyttene kom derfor i en vanskelig situasjon uten kjøreatkomst til eiendommene og med parkering langt borte, selv om det er anlagt vei nesten helt frem til aktuelt område. Flere eiendommer ble involvert i saken. Selve jordskiftesaken går sin gang uavhengig av detaljplanleggingen, men grunnlaget for å utarbeide en detaljplan har fundament i det arbeidet som Jordskifteretten har under arbeid. Basert på jordskiftesaken ble kommunen bedt om samtykke til å igangsette en detaljplanendring. Det ble avholdt et oppstartsmøte med kommunens administrasjon den , hvor det ble nedtegnet noen rammebetingelser for det videre arbeidet. Basert på oppstartsmøte ble det den varslet om oppstart av planendringen. Oppstartsmeldingen var basert på de signaler som tidligere var gitt i oppstartsmøte, hvor formålet med planarbeidet var beskrevet som følgende: Omgjøre arealbruken fra byggeformål og friluftsformål til en atkomstvei frem til eksisterende hytter i den søndre delen av avmerket område. Det er i dag en atkomstvei frem til 10/62 (ca halvdelen av planområdet i retning nord-sør) hvor veien ikke er en del av godkjent plangrunnlag. Det resterende av arealet inngår i et rettsobjekt som Marnar jordskifterett arbeider med, hvor det fra partene er ønskelig å få arealavklaring etter plan- og bygningslovens bestemmelser. I møte med kommunens administrasjon er det etter kommunens ønske tatt med et parkeringsareal i den nordre enden av planområdet og eksisterende atkomstvei sørover i byggeområdet. Det er videre tatt med et areal sør for 10/62 som er et bytteområde i jordskiftesaken. Kommunen ønsker også å få innarbeidet en tidligere dispensasjon i den søndre enden, slik at faktisk byggeområde blir tatt med i planen. Det er innkommet både private og offentlige merknader til det arbeidet som skulle gjennomføres. Basert på foreliggende melding om oppstart har administrasjonen i kommunen fremmet en sak for planutvalget. I saksfremstillingen ble det listet 7 punkter som var av viktighet for kommunen. Det ble foretatt en befaring i planutvalgsmøte den , hvor det under befaringen ble avklart en god del detaljer. Saken ble utsatt for behandling til neste for noen

2 avklaringer. I møte den fattet planutvalgt vedtak og ga direktiver for det videre planarbeidet, hvor vedtakets innhold lyder som følger: Planutvalget er positive til det oppstartende planarbeidet. For det videre arbeidet anses det viktig at: 1. Planområdet må utvides for å innbefatte samtlige opparbeide veier i området som ikke er i tråd med gjeldende plan. Planområdet må utvides til å innbefatte hele bnr 52 og eventuelt nødvendig areal i sjøen for inntegning av eksisterende brygge, planavgrenset i tråd med skisse, vedlegg 8. Oppstart av planarbeidet må varsles på nytt. 2. Veien forlenges som vist på vedlegg nr 9.Skisse, forslag til hvor vei bør opphøre/tomt som flyttes. Veien må anlegges med god tilpassing til terrenget. 3. Eksisterende vei og forlengelse av denne reguleres med 3,5 meters bredde 4. Det skal foreligge tverrprofiler og lengdeprofil for ny vei og disse må innarbeides som en del av planbeskrivelsen. 5. Det må avklares med Agder energi hvordan strømledningen som ligger i planlagt veis trase, skal håndteres. 6. Det må komme frem av bestemmelsene/planbeskrivelsen hvordan overflatevann i dalsøkket skal håndteres. 7. For samtlige veier i området gjelder at det ikke tillates opparbeiding med fast dekke (asfalt el). Dette skal innarbeides i bestemmelsene. 8. Vei til båthavna og opparbeide gangveier nord- og øst for båthavn, skal innmåles og reguleres med bredde tilsvarende dagens standard. 9. For bnr 52: For sydligste hytte som ikke er oppført innenfor regulert byggeområde, skal byggeområdet tilpasses hytta og tilhørende anlegg pr i dag. Byggeområdet skal ikke trekkes lenger sør enn 1 meter sør for eksisterende terrasse langs sydfasade. Byggeområdet kan ha tilsvarende regulert størrelse i m2 som byggeområdet i gjeldende plan. Eksisterende brygge kan reguleres til byggeformål. Det resterende del av tomten reguleres til LNFR Friluftsformål. Byggeområdet i gjeldende plan hvor hytten opprinnelig var tenkt plassert, reguleres til LNFR Friluftsformål. Eksisterende vei fra vest til bnr 52 inn reguleres. Det tillates for øvrig ingen nye tiltak innenfor 100-metersbeltet. Etter Planutvalgets vedtak i saken, ble det på ny den meldt oppstart for detaljplanendring i samsvar med Planutvalgets vedtak i saken. Det er innkommet private og offentlige merknader også til ny melding om oppstart. Planutvalget har ved ny behandling og befaring i saken den fattet et konkret vedtak med følgende punkter: 1. Bredde på V2 reguleres til dagens bredde 2. Bredde på V3 reguleres til dagens bredde 3. Tomt 1 kan justeres mot sør, men byggeområdet må være av tilnærmet størrelse som i gjeldende plan. 4. Byggeområdet for tomt 3 kan justeres mot vest, men ikke mot sør. Byggeområdets størrelse må være lik det som foreligger i gjeldende reguleringsplan. 5. Byggeområdet for tomt 5 kan justeres slik det i hovedsak er foreslått. Byggeområdets størrelse må være likt det som foreligger i gjeldende reguleringsplan avsnitt i pkt 3.1 endres til: Stier kan anlegges i terreng uten terrenginngrep. Kommunen kan etter konkret søknad godkjenne små inngrep, som ikkke endrer

3 terrengets karakter, og også stiopparbeidet med grusdekke, dersom bredden ikke overstiger 1 meter. Planutvalgets vedtak blir innarbeidet i utkastet til plan som legges ut for offentlig ettersyn Området i dag/ forhold til plangrunnlaget: De signaler som Planutvalget har fattet vedtak om er lagt til grunn for utarbeidelse av ny detaljplan. Eksisterende del av V1 er avgrenset av eiendomsgrenser mot vest og bratt fjellside mot øst. Veien er innmålt slik denne ligger i dag i terrenghøyde. Også felles parkeringsområde f_p1 er innmålt. Ny del av V1 er anlagt stort sett i terrenghøyde med en bredde på 3,5 meter. Veien følger et dalføre ned mot sjøen og det foreligger både lengdeprofil og tverrprofiler på veien. Ved bygging vil det ble anlagt pukkfylling hvor overflatevann kan følge dalføret ned mot sjøen. Det er svært begrenset nedsalgsfelt for regnvann, hvor arealet stort sett er veiens bredde med et mindre areal på hver side, hvor terrenget på begge sider stiger noe. Detaljer om utførelse må utarbeides som grunnlag for utførelse, hvor innmålte lengdeprofil og tverrprofiler skal følge byggarbeidet. Den nye veien vil gå over byggegrunn i den øverste del. Siden vil veien følge et dalføre hvor det er noen trær, mest kratt og busker. Vi har undersøkt i tilgjengelige registrert og vi har ikke funnet at tiltaket vil berøre det biologiske mangfoldet. Vi kan ikke se at det er forhold i dalføret som er særegent på noen slags måte, hvor samtlige dalfører i området har tilsvarende vegetasjon og bunnforhold. Det er i dag ingen bruk av dalføret for allmennheten, hvor dalen til dels er svært ufremkommelig. Veien vil bli svært godt skjult i terrenget. Ved en omgjøring av formålet til vei, kan vi ikke se st dette vil være i konflikt med dagens faktiske arealbruk. Utover etablering av den søndre delen av V1, opparbeidelse av f_p7og f_p2 f_p6 legger ikke planen opp til noen form for inngrep. Alle etablerte hytter langs traseen vil da ha avsatt en parkering i tilknytning til den nye veien. Alle hyttetomtene fra er i dag bebygget. Hytte 5 er tidligere oppført på dispensasjon, hvor tomten til hytte 5 tidligere var avsatt noe lenger mot nord. I ny plan er dette arealet overført fra byggeområde til friluftsformål, i samsvar med planutvalgets vedtak. Tomt 1 er utvidet noe mot sør. Dette er en del av avtalen i Jordskiftesaken, hvor deler av tomt 1 blir benyttet til den nye veien. Det er allikevel avsatt en passasje i den søndre delen slik at det er plass for en sti i retning øst/vest. Dette vil lette atkomsten får gående innenfor området. For eiendommen bnr 52 er det i planen fulgt de signaler som kommunen har gitt. Hytten er innmålt og det er satt byggegrenser i samsvar med vedtak. Det er videre inntegnet eksisterende båthavn og stier over eiendommen. Også den eksisterende veien inn fra vest er inntegnet. De 3 hyttene på eiendommen har fått ny felles parkering. Arealet er allerede ferdig opparbeidet, hvor dette ble gjort i forbindelse med opparbeidelse av avløpsanlegget for hele Saudalsheia. Ingen av de planmessige endringene medfører nye tiltak i terrenget. Det er heller ikke nødvendig å gjøre tiltak i terrenget for omgjøring av V2 fra gangvei til kjørevei. Hyttefeltet Saudalsheia har etablert et større renseanlegg like nord for områdets regulerte havn. Arealet V2 har tidligere fungert som en gangareal fra regulert kjørevei innenfor hytteområdet og ned til havnen, som stort sett alle hyttene har et forhold til. I forbindelse med etablering av avløpsanlegget, som omfatter det alt vesentlige av hytter

4 innenfor Saudalsheia, ble veien åpnet for transport. Det er nødvendig både å utføre vedlikeholdsarbeid, kontroll av renseanlegget, samt tømming av slamdelen. I utgangspunktet skulle Saldalsheia Vel selv ha endret formålet på dette arealet, ettersom dagens vei må være kjørbar om avløpsanlegget skal kunne driftes. Eiendommen bnr 52 har en tinglyst rett til atkomst over hovedbruket ved tinglysing av 22.september En endring av bruken vil derfor tjene 2 både Velforeningens interesser og eierne av bnr 52. Veien er regulert som privat vei og det er opp til Velforeningen å vurdere hvorvidt det er tjenlig med en bom, dersom Velforeningen vil begrense trafikkmengde ned til havnen. Dagens vei inkludert dagens snuplass som er oppmålt og inntegnet slik denne ligger i dag. Konsekvenser: Barn og unge Planen har lite konsekvenser for barn og unge. Tiltakene som vil bli gjennomført er en forlengelse av en eksisterende vei, hvor veien vil bli gjort ca 130 meter lenger. Det vil bli anlagt en gangveiforbindelse mellom den nye veien og eksisterende vei til havnen. Disse 2 tiltakene vil gjøre det lettere å gå på tvers gjennom hyttefeltet. Tilgjengeligheten i hyttefeltet vil bli bedre. Omgjøring av eksisterende gangveiforbindelse ned til havnen til kjørevei vil være negativt for den unge aldersgruppen. Allikevel eksisterer en deler av trafikkgrunnlaget allerede i dag med trafikk ned til kloakkrenseanlegget. Aktuell økning av trafikken til 3 hytter representerer ikke den store trafikkmengde totalt, slik at konsekvensene for gående vil være minimal. Vi forutsetter at Velforeningen vil stenge for allmenn ferdsel ned til havneområde ved å benytte bom. Universell utforming: Området som sådan er ikke tilrettelagt for en universell bruk. Aktuelle tiltak vil gjøre det mulig å komme lettere frem til den søndre delen av planområdet, slik at tiltakene som skal gjennomføres vil være positive for en allmenn bruk av området. Risiko og sårbarhet Tiltakene som skal gjennomføres er svært beskjedne i både omfang og utbredelse. Utover at kommunen har tatt opp temaet om håndtering av overflatevann i traseen som skal benyttes for den 130 meter lange forlengelsen av eksisterende vei, kan en ikke se at en gjennomføring vil kunne representere noe faremoment verken for mennesker, hytter eller utstyr. Overflatevann bli håndtert ved at dette dreneres gjennom bukk og bærelag i veibanen. Om nødvendig vil deler av vannet bli ledet gjennom rørsystem. Toppdekket skal bestå av grus og ikke asfalt. Det vil bli etablert grøfter på begge sider av veien. En drenering i grunnen vil være en lagt bedre håndtering enn å etablere rørsystem. Magasineringseffekten i bunnmasser vil gi avrenning mot sjøen som pr tidsfaktor gir den beste løsning. Området for den nye veien har svært lite nedslagsfelt for regnvann. Biologisk mangfold: I henhold til bestemmelsene i naturmangfoldloven skal kunnskapsgrunnlaget om naturmiljø og tiltakets innvirkning på dette vurderes og grunngis i beslutningstakingen, jamfør 7 i naturmangfoldloven. I henhold til 8 er det undersøkt hvorvidt det foreligger registreringer av sårbare arter eller økosystemer i området som vil kunne påvirkes negativt som følge av planen. I forbindelse med oppstart av planarbeidet har det ikke kommet innspill om rødlistene eller andre sårbare/truede arter innenfor planområdet. Dette bekreftes ved søk i artskart, artsdatabanken.no og naturbase fra naturbase fra Direktoratet for naturforvaltning. Det er ikke

5 funnet registreringer av slike. Og en kan derfor ikke si at tiltaket vil redusere arters eller økosystemenes utbredelse og funksjon. Dersom man ikke innehar nok kunnskap om naturgrunnlaget, skal det vurderes hvorvidt tiltaket er av en slik art og omfang at ny informasjon bør innhentes jf nml 9. Det er ingen register som gir grunnlag for å tro at det er spesielle planter eller dyreliv som blir berørt av tiltaket. Tiltaket er svært begrenset og de resterende deler av trær, busker og vegetasjon i dalfører vil forbi slik dette er i dag. For øvrig er det tilsvarende dalfører over hele området, hvor det mellom fjellkoller som faller mot sjøen er masseansamlinger mellom kollene. Etter konkret vurdering kan en ikke se at det biologiske mangfoldet vurdert etter Naturmangfoldloven 9 blir skadelidende om det etableres aktuell ny vei. Nml 11 slår fast at det er tiltakshaver som er ansvarlig for kostnadene ved en eventuell miljøforringelse, og også må redusere denne innenfor et rimelighetsnivå. I saker som omhandler nybygging, vil dette vanligvis omfatte varsomhet ift avrenning og ivaretakelse av naturlig vegetasjon der det er mulig. Slike vurderinger er gjort i planarbeidet, hvor kommunen selv har hatt merknader. Nml 12 slår fast at det er tiltakshaver som er ansvarlig for bruk av miljøforsvarlige metoder og teknikker som skal gi den beste samfunnsmessige resultatene. Konsekvensene med gjennomføringen av planen er stort sett fjerning av noen busker og kratt i veitraseen. Det er ikke knyttet spesielle naturverninteresser til området og gjennomføringen av planen vurderes således å ha liten negativ effekt for det aktuelle temaet. Forhold til offentlige interesser: Fylkesmannen i Vest-Agder, som med 2 brev fra Miljøvernavdelingen har innspill til planarbeidet. Miljøvernavdelingen har ikke spesielle merknader, men minner om viktigheten om å ikke etablere tiltak i 100-metersonen, at det blir gjort vurderinger om barn og unges interesser, naturmangfoldet og risiko- og sårbarhetsanalyse. Kommentarer: Foreliggende forslag til plan synes å være i liten konflikt med i forhold til de interesser som Miljøvernavdelingen har listet. Den aktuelle nye veien stopper ca 60 meter før nærmeste sjøkant, inne i ei mindre bukt. Veien ligger nede i et dalføre og det er svært liten samhørighet mellom vei og sjøen på stedet. Det ligger blant annet større stein i den videre traseen ned mot sjøen. Andre tiltak i planen er allerede bygget. Så vidt vi kan vurdere er det minimale arealkonflikter mellom foreliggende plangrunnlag og de forhold som Miljøvernavdelingen skal ivareta. Vest-Agder fylkeskommune har ved 2 brev avgitt sine innspill til planarbeidet. Etter at planområdet ble utvidet, slik Fylkeskommunen hadde merknader om i første innspill, synes konfliktnivået mellom foreliggende plan og Fylkeskommunen interesser å være svært liten. Agder energi nett As har sendt et kart som viser linjer i aktuelt område. Vi har også ved mailen fått følgende tekstdel: Det er en del lavspent 230 V blandet nett (blå strek på kartet). Noe av dette må muligens flyttes/bygges om. Kapasitet på eksisterende anlegg er begrenset, forsterkinger må påregnes. Også kommunen har nevnt at det må undersøkes noe nærmere angående strømforhold og ledningsnett i området. Kommentarer: Ledningsnettet for strøm i området er et ledningsnett som går inn til hver hytte som har innlagt strøm. I den grad ledningsnettet kommer i konflikt med bygging av den nye veien, har entreprenørene rutiner for å avklare eventuelle flytting av ledningsnettet direkte

6 med eier. Det er ingen strømkabler i området som er av overordnet betydning for etablering av kraftsoner. Forholdet til private: Åse Vatne Førvoll i Rambull har på vegne av Lindboe fremmet merknader til planprosessen. Lindboe er det eiendommen som ligger i starten på den nye delen av V1 og blir berørt ved fremføring av veien. Den samme personen har siden kallet tilbake innspillet. Kommentarer: Lindboe s eiendom er en del av jordskiftesaken, en prosess som går uavhengig av reguleringssaken. Jeg ønsker allikevel å knytte noen kommentarer til forholdene på den aktuelle eiendommen. Jeg tror jordskiftesaken er en god ting for den aktuelle eiendommen. Riktignok tar den nye veien et areal fra eiendommen, hvor det er flere meters høydeforskjell mellom hyttens plassering og veien i dalføret på den østre siden. Lindboe for kompensert med en langt bedre tomt. Skal den eldre hytten rives og ny gjenoppføres, vil tillegget på tomten gi langt større muligheter for en god plassering. Lindeboe for dessuten kontroll på et større areal foran hytten. I tillegg for samme eiendom en lovlig atkomst via den veien som i plansammenheng ikke inngår i gjeldende reguleringsplan. Jeg tror fordelene for eiendommen er langt større enn ulempene. Olaug Kalberg Heggem og Hallgeir Heggem, som har merknader til innholdet i en ny plan. Eiendommen blir berørt ved at den nye delen av V1 krysser deres eiendom i den østre delen, hvor aktuell hytte ligger svært mye høyere i terrenget enn aktuell vei ned i dalføret. Kommentarer: Aktuell eiendom er en del av jordskiftesaken og jeg vil ikke ha formeninger om rettens arbeider. Det meste av innholdet i innspillet har med saken å gjøre. Mail fra Svein Mygland, hvor det presiseres at det er motstand mot reguleringsendring. Det vises til mailen i sin helhet. Kommentarer: Jeg velger å ikke kommentere mailens innhold. Utover at den nye planendringen retter opp flere faktiske endringer som allerede er utført, er det kun 2 nye forhold som medfører endringer i området. Det ene er forlengelsen av veien V1, hvor jordskiftet har saken til behandling. Slik jeg kjenner denne retten gjør disse en omfattende og saklig vurdering av situasjonen og jeg forholder meg kun til de avgjørelser som måtte bli fattet i denne forbindelse. Rent arealmessig er det kommunen som bestemmer. De signaler som er gitt så langt er positive for en fremføring av veien. Det andre forholdet er å omgjøre veien ned til havnen i området fra gangvei til kjørevei. Her har Vellet i området selv et ansvar ettersom det må kjøres ned til renseanlegget ved havneområdet. Det forhold at bnr 52 har en tinglyst rett for å kjøre frem til sin eiendom, synes å rettferdiggjøre at veien kan være atkomstvei frem til bnr 52. Planendringen vil kun omfatte en bruksendring, ingen fysiske tiltak. Mandal , korrigert , korrigert , korrigert Korrigert etter vedtak i Planutvalget av