Fjell kommune Arkiv: 504 Saksmappe: 2007/ /2010 Sakshandsamar: Aud Raknem Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: 504 Saksmappe: 2007/ /2010 Sakshandsamar: Aud Raknem Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 20/10 Formannskapet Framlegg til reguleringsplan for S-d Straumsfjellet Panorama gnr. 35 bnr. 338 m.fl. 1 gongs handsaming. Tiltakshavar: Liegruppen/Panorama Boligutvikling. Samandrag av saka: Saka gjeld 1. gongs handsaming av privat reguleringsplan for område S-d i planprogram for Straume sentrum. Arealet, som utgjer ca. 14,6 daa, ligg aust for Sartor senter. Det grensar mot friområde i sør/aust, bustader i aust og næringsområde i nord og vest. Det er starta reguleringsarbeid i to av tre delar av naboområde S-c. Nybygg skal erstatte eksisterande næringsbygg samt ei branntomt. Framlegget er utarbeidd i medhald av kommunedelplan for Straume og planprogram for Straume sentrum. I kommunedelplanen inngår S-d i fleirfunksjonelt sentrumsområde. Planprogrammet rår til å oppheva dei fleirfunksjonelle føremåla og viser til kategorien tettbygd bustadområde med minimum 75% bruksareal bustader. Retningsliner for S-d opnar for bygg i 3-4 etasjar. Planframlegget viser eit reint bustadområde med 212 einingar. Arealet varierer frå 50 til 120 m2. Planen legg opp til 276 parkeringsplassar inkludert gjesteplassar i anlegg under terreng. Parkeringsfaktoren er sett til 1,3. Felles uteopphaldsareal på terreng er 4900 m². Straumsallmenningen er vist med to gangdrag gjennom planområdet. Illustrasjonsplanen viser eit hesteskoforma anlegg med opning mot vest og opptrapping mot sør i tråd med terrenget. Byggehøgdene varierar frå 6 etasjar og kote + 86,0 i søraust til 2 etasjar og kote + 74 i nordvest. Maksimal byggehøgde er målt frå terreng i tunet. Fasadar mot terreng varierer frå 4 etasjar mot sør og 3-5 etasjar mot aust og nord. Rådmannen finn at planframlegget i all hovudsak svarar godt på overordna føringar. Det vert lagt til rette for eit buområde med stor variasjon i bustadareal og gode og solrike utomhusareal for alle aldersgrupper. Prinsippet om universell utforming er lagt til grunn. Framlegget sine intensjonar om kvalitet i utforminga er gode. Rådmannen rår til at framlegg til reguleringsplan for S-d Straumsfjellet Panorama vert lag ut til offentleg ettersyn og vil be om særskilt tilbakemelding på tema byggehøgder i høyringa.

2 Innstilling: Formannskapet vedtek: 1. Formannskapet godkjenner at framlegg til reguleringsplan for S-d Straumsfjellet Panorama gnr 35/338 m.fl. med føresegner og illustrasjonsplan dagsett vert lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med i plan- og bygningslova. 2. Før reguleringsplanen vert lagt fram for endeleg godkjenning, må det innhentast utale frå geolog. 3. Høyringsfristen vert sett til 6 veker frå kunngjeringsdato. Straume, den Steinar Nesse Rådmann Willy Sørensen Plan- og utbyggingssjef Handsama i Formannskapet : Gerd O. Lie var ugild i denne saka. Varamedlem Vidar Arnesen møtte. Merknad: det er feil bruksnummer i overskrifta i sak 20/10. Riktig nummer skal vere: gnr 35, bnr 388, 389, 391 og 417. Generell drøfting om saksgang om saka skal handsamast av formannskapet eller KPU. Framlegg frå Georg Indrevik (FrP): Saka oversendes KPU til endeleg avgjersle. Framlegget fekk 3 røyster, og fall. Framlegg frå Kjartan Algrøy (Ap): Fortau mellom Fortau 2 og Gatetun 1 legges inn i planen. Talet på sykkelparkeringsplassar aukast frå 0,1 til fleire plassar (ca 0,25) Endringane vert innarbeidd før utlegging for høyring. Framlegget frå Kjartan Algrøy fekk 6 mot 3 røyster, og vart vedteke. Innstillinga vart samrøysetes vedteke Vedtak i Formannskapet : 1. Formannskapet godkjenner at framlegg til reguleringsplan for S-d Straumsfjellet Panorama gnr 35/388 m.fl. med føresegner og illustrasjonsplan dagsett , og med følgjande endring: Fortau mellom Fortau 2 og Gatetun 1 leggast inn i planen.

3 Talet på sykkelparkeringsplassar aukast frå 0,1 til fleire plassar (ca 0,25) - vert lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med i plan- og bygningslova. Endringane vert innarbeidd før utlegging for høyring. 2. Før reguleringsplanen vert lagt fram for endeleg godkjenning, må det innhentast utale frå geolog. 3. Høyringsfristen vert sett til 6 veker frå kunngjeringsdato. Dokument vedlagt saka: Framlegg til reguleringsplan med arealkart m:1000 og føresegner av Illustrasjonsplan M 1:500 dagsett Illustrasjonsplan M 1:500 med sol/skygge dagsett Planskildring dagsett Skisse over reguleringsområde S-d og delområde i S-c. Saksopplysningar: Tiltakshavar. Arkitektkontoret Vaardal Lunde AS har på vegne av tiltakshavar Lie-gruppen/Panorama Boligutvikling AS utarbeidd framlegg til reguleringsplan for S-d Straumsfjellet Panorama. Tiltakshavar representerer alle heimelshavarar innanfor planområdet. Planprosess. Melding om oppstart av planarbeid vart kunngjort med høyringsfrist Det kom sju merknader, av desse var 6 frå offentlege høyringspartar. Det er gjort greie for korleis merknadene er handtert i planskildringa kap. 15. Planområde og eksisterande situasjon Arealet på ca 14,6 daa ligg på Straumsfjellet aust for Sartor senter. Det grensar mot friområde i sør/aust, bustader i aust og næringsareal i nord og vest. Etter oppstart av planarbeidet er grensene utvida mot nord for å ta med parsell av kommunal veg frå kote + 50 til Straumsfjellsvegen. Høgste terrengforskjell innanfor planområdet er 13 meter. Arealet har tilkomst frå sidearm av Straumsfjellsvegen. Offentleg vass- og avlaupsnett ligg nært til planområdet. Arealet vart kring 1990 sprengt ut og planert i tre nivå. Nedste nivå inneheld ein bilverkstad og ei branntomt. På midtre nivå finn ein transport- og flyttebyrå. Øvste nivå vert brukt av ein anleggsgartnar og utleige til næringsverksemd. Det er ikkje kultur- eller naturinteresser knytt til arealet. Området har vidt utsyn og gode soltilhøve, men er vindutsett. Det er varsla oppstart av reguleringsarbeid i to av tre delområde i S-c i planprogram for Straume sentrum; S-c-I og S-c-II, jf. skisse som ligg ved. Gjeldande planstatus og overordna føringar. I kommunedelplan for Straume inngår S-d i det fleirfunksjonelle området S-1 som har som hovudfunksjon å styrkje Straume sentrum sitt urbane og funksjonelle mangfald. Nye bustader skal medverka til ein breiare bustadstruktur.

4 Når det gjeld byggehøgder, har kommunedelplanen retningsliner for bygg kring det sentrale byrommet ( meter), men ikkje tilsvarande føringar for dette planområdet. Reguleringsplanar skal etablere heilskaplege rammer for nye byggetiltak og fastleggje endelege føremål, høgder og utnytting. Planprogram for Straume sentrum rår til å oppheve kommunedelplanen sine fleirfunksjonelle føremål for S-d og gjev slike retningsliner: - føremålet bør vera bustader der 25% av samla bruksareal kan ha anna føremål dersom føremålet ikkje vert til sjenanse for kringliggjande bustader. - samla utnytting bør ikkje vere høgare enn 30% til 40% BYA. - det skal opparbeidast eit samla utomhusareal av høg kvalitet med gode tilhøve med omsyn til sol, klima, tilgjenge for alle og egna for varierte aktivitetar for alle generasjonar. - minimum 50% av utomhusarealet skal ha sol kl 15:00 ved vår- og haust jamdøger for kvar bueining skal det vere minimum 20 m2 felles uteopphaldsareal og minimum 6m2 privat uteopphaldsareal. Minimum 50% av felles uteopphaldsareal skal vere på bakkeplan. - maksimale byggehøgder skal vere 3 til 4 etasjar. - parkeringsfaktor skal vere 1,2 pr bueining - med unnatak av gjesteparkering skal all parkering leggjast i eit anlegg under bakken. - området skal regulerast under eitt. - ved utforming av bygga må det takast omsyn til område sin eksponerte posisjon i landskapet. - planlegging og opparbeiding av snarvegen mot Straumsfjellet skal utførast i eit samarbeid mellom tiltakshavarane for områda S-c-1 og S-d. " Planframlegget. Planskildringa gjer utførleg greie for mål og val av hovudgrep. Omtalen her er avgrensa til hovudpunkt. Mål for planarbeidet: Hovudmål : å få en reguleringsplan som gir et godt utgangspunkt for utbygging av gode og varierte boliger. Det er også et mål at samlingen av boliger skal bli et arkitektonisk element som ligger i logisk sammenheng med den byveven som er i ferd med å utvikles i Straumeområdet. Delmål: å utvikle varierte leiligheter for boligsøkende i forskjellige typer livssituasjoner. (Planskildringa kap. 2). Hovudgrep. Illustrasjonsplanen viser eit hesteskoforma anlegg med opning mot vest og opptrapping mot sør. Terrenget er planert ned til kote Det vert slik danna eit samanhengande fellesareal over ein garasjekjellar på to plan. Bygget tek opp høgdeforskjellen mot friområdet i sør ved stegvis å auke høgdene og søke å byggje opp att terrengprofilen, jf. plankartet snitt A-A. Bustader. Framlegget viser eit reint bustadområde med 212 husvære. Arealea varierer frå 50 til 120 m². Det vert lagt til rette for 36 førstegongsbustader med areal frå 50 til 77 m². Parkering. All parkering er lagt under terreng. Det er to parkeringsetasjar med innkøyring frå lågaste punkt i nord/aust. Anlegget har 276 p-plassar inklusive gjesteparkering; dvs. parkeringsfaktor på 1,3. Sykkelparkering på terreng er sett til 0,1 plass pr bustad.

5 Trafikk og vegløysing. Køyreveg 1frå kryss Straumsfjellsvegen til plangrense i sør skal ha breidde 6 meter og fortau 2,5 meter. Straumsallmenningen er vist som to gangdrag. Snarvegen, som skal gå frå Grønaplassen over planområde S-c-I opp mot Straumsfjellet, vil krysse sør/vest i planområdet. Det andre gangdraget er eit gatetun frå kote + 50 til kryss ved Straumsfjellsvegen. Minimum breidde her skal vere 3 meter. Utnyttingsgrad og byggehøgder. Grad av utnytting er prosent utbygd areal (% -BYA). Planområdet er ca 14,6 daa. I BYA inngår utbygd areal over terreng m2 og utbygd areal under terreng, bustader i etasjane -1 og 0, 655 m2; i alt m2. Berekna % BYA er 34,8 %. Parkeringsetasjane inngår ikkje i BYA. Byggehøgdene varierer frå 6 etasjar og kote + 86,0 i sør/aust til 2 etasjar og kote + 74,0 i nord/vest. Maksimal byggehøgde er målt frå terreng i atrium. Fasadehøgder ut mot terreng varierer frå 4 etasjar mot sør, 3 til 5 etasjar mot aust og 5 etasjar mot nord. Uteopphaldsareal og grønnstruktur. Framlegget viser felles uteopphaldsareal (MUA) på terreng 4990 m² fordelt med ; 4500 m² på felles tun på kote + 68 og 490 m² på terrasser i sør/vest. Her inngår felles leikeareal og interne gangvegar. Dette gjev minste felles MUA på terreng 22,7 m² pr bueining. Privat MUA er sett til minimum 6 m² pr bueining. Universell utforming. Offentleg tilkomstveg har stigning ca 1:10. Innanfor planområdet er prinsipp for universell utforming og tilkomst lagt til grunn for bygg og anlegg. 30% av bustadene skal ha livsløpsstandard. 5% av parkeringsplassane skal vera tilpassa personar med nedsett funksjonsevne. Sol og skygge. Soldiagrammet viser sol på ca 94% av felles utomhusareal kl 15:00 ved jamdøger; minstekrav i retningslinene er 50%. Barn og unge sine interesser. Illustrasjonsplan av viser tun med nærleikeplassar for ulike alderssteg, sykkelvegar og areal for fri leik. Tilgrensande friområde i sør får tilkomst frå hovudinngang og frå turveg Snarvegen. Langs vegen sørover finst grøntområde og ballbinge. Sosial infrastruktur. Erfaringstal tilseier at ein kan rekne med 1,4 person pr bustad noko som kan gje 296 bebuarar; av dette om lag 27 barnehageborn, 35 i grunnskulealder og 16 på ungdomstrinnet. Aktuelle skular er Foldnes, Brattholmen og Liljevatnet på barnetrinnet og Bildøy ungdomsskule. Det er lagt inn rekkjefølgjekrav om kapasitet i barnehagar og skular og om trygg gang- og sykkelveg til barne- og ungdomsskule. Avfallshandtering. I samråd med FjellVar AS er det planlagt renovasjonsanlegg med nedgravne tankar. Plankartet viser to punkt langs hovudinngangen. Energi. Nybygg skal tilretteleggjast for forsyning av vassbåren varme. Utgreiingstema. ROS-analysen i arealdelen til kommuneplanen har vurdert fire tema: Ekstremt vær, ras og skred, radonstråling og uheldig samlokalisering. Utgreiinga her er avgrensa til dei tre første. Planprogram for Straume sentrum rår til at vindtilhøva for S-d vert særskilt utgreidd og handtert i utforming av området. Det er utarbeidd ROS-analyse for vind og støyrapport for trafikk. Ekstremt vær. I ROS-analysen i kommuneplanen er Straumområdet karakterisert med gul farge og s3k3 sannsynleigheit 3, konsekvens 3. Gult område vil seie at det er påvist middels

6 risiko og at førebyggjande tiltak skal vurderast. Sterk vind vil vere hyppigast frå søraust til sør og frå vest til nord. Sjølve bygningsforma vil gje maksimalt le mot nordavinden og såleis utgjere eit viktig førebyggjande tiltak. Alle nye bygg og anlegg skal utførast i samsvar med gjeldande forskrift. Ras og skred. Bratte skrentar mot nord og vest er regulert til omsynssone. Det er sett rekkjefølgjekrav om sikring og krav om uttale frå geolog før slutthandsaming av planen. Radon. Nivået på radongass i og kring planområdet ligg under faregrensa. Trafikk og støy. Ein felles støyrapport for planområda S-c og S-d viser berekning av utandørs støy i prognoseåret For nedre del av Straumsfjellsvegen er trafikkvolumet rekna til 1300 ÅDT i Konklusjonen er at S-d vil ikkje bli utsett for trafikkstøy. Utbyggingsavtaler. Kommunen sine generelle retningsliner for utbyggingsavtaler av 2006 gjeld og på Straume. I 2008 gjorde kommunestyret eit supplerande prinsippvedtak om bruk av utbyggingsavtaler for Straume sentrum, KS 52/08. Bakgrunnen var veksten i planane på Straume og behov for realisering av fellestiltak; byromsstrategien med gater, offentlege plassar og Straumsallmenningen. Vedtaket gjeld for området for planprogram for Straume sentrum og omfattar såleis denne planen som inneheld to parsellar av Straumsallmenningen. Tiltakshavar er innforstått med at dette vil bli tema i forhandlingar om utbyggingsavtaler. Rådmannen si vurdering: Føremålet i denne reguleringsplanen er tilrettelegging for bustader. Rådmannen finn at framlegget svarar godt på mål i bustadpolitikken om at nye bustader skal medverke til eit breiare bustadtilbod. Planen legg til rette for stor variasjon i bustader når det gjeld areal og funksjon. Prinsipp for universell utforming skal leggjast til grunn for bygg og anlegg innanfor planområdet. 30 % av bustadene skal ha livsløpsstandard. Krav til parkeringsdekning er oppfylt med parkeringsfaktor på 1,3 inkludert gjesteparkering. Vidare vil rådmannen framheve at planen viser tilrekkelege felles og private utomhusareal av god kvalitet for alle aldersgrupper. Nesten heile utomhusarealet vil få sol ved jamdøger. Straumsallmenningen er vist med eit universelt utforma gatetun og eit parti med trappetilkomst. Planområdet ligg høgt i terrenget og eksisterande bygningsmasse er godt synleg. På same måte vil eit bygningsvolum med 212 bustader vise godt att i landskapet. Planframlegget avvik frå overordna føringar på eitt punkt; byggehøgder. Retningsliner for planprogram for Straume sentrum tilrår 3-4 etasjar. Framlegget viser 2-6 etasjar. Ein illustrasjon viser at fjernverknaden sett frå Bildøy-bakken ikkje vert stor. Nærverknaden frå sentrumskvartala vert heller ikkje vesentleg. Verknadene vert truleg størst inne på tunet og for tilstøytande bustadområde i sør og aust. Det nye bygningsvolumet vil truleg ikkje gje ulemper i form av tapt sol og utsikt, men kan kome til å bli ein dominerande nabo for desse områda. Slik rådmannen ser det, vil variasjon i byggehøgder i tråd med stigning i terrenget mjuke opp verknaden av byggevolumet. Men grunna volum og byggehøgder som overstig retningslinene, vil rådmannen likevel be om særskilt tilbakemelding på tema byggehøgder i høyringa. Tiltakshavar har signalisert etappevis utbygging, men etappane er så langt ikkje talfesta. Rådmannen vil peike på at stegvis utbygging stiller store krav til gjennomføring av prosjektet når det gjeld kvalitet og bumiljø i anleggsperioden. Kvart byggetrinn må sikrast god

7 avslutting og kunne stå for seg sjølv samstundes som det skal svare til heilskapen i prosjektet. Når det gjeld bumiljø, er det viktig at området vert bygd ut i ein rekkjefølgje som skapar minst mogeleg ulempe for bebuarar i allereie utbygde felt når det gjeld støy og trafikksikring. Rådmannen vil elles peike på at bratte parti i planområdet må vurderast nærare med omsyn til rasfare/fare for steinsprang. Det må difor stillast krav om uttale frå geolog før planen vert endeleg godkjent.