Saksframlegg. Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2013p152e04 13/ Dato: REGULERINGSENDRING FOR SKOGEN SØR - TRINN 2 - SLUTTBEHANDLING

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2013p152e04 13/ Dato: REGULERINGSENDRING FOR SKOGEN SØR - TRINN 2 - SLUTTBEHANDLING Vedlegg 1. Plankart sist revidert Bestemmelser sist revidert Planbeskrivelse datert Andre saksdokumenter som kan fås ved henvendelse til administrasjonen: 4. Utredning av flomfare og overvannshåndtering, Skogen sør, datert Høringsuttalelser 6. Tiltakshavers svar på høringsuttalelser 7. Støyutredning Sammendrag Boligpartner har fremmet reguleringsendring for Skogen sør trinn 2. Planområdet er ca. 48 daa stort, og ligger sørøst i Skogenfeltet. Området er i dag regulert til hovedsakelig bolig. Planen viderefører området som boligområde med en del justeringer i type og plassering av bolig, utnyttelsesgrad, grønnstruktur mm. Planforslaget gir mer fleksibilitet enn gjeldende plan. Flom og erosjon er hensyntatt på en vesentlig bedre måte enn i gjeldende plan. Bestemmelsene for lekeplasser er styrket. Planen går bort fra klimavernsonen og fra formål forretning/tekniske formål, tiltenkt storkiosk for Skogenfeltet. Det kom 4 uttalelser ved offentlig ettersyn/høring. Disse er vurdert og har medført noen mindre endringer i planen, som er redegjort for i saksframlegget. Rådmannen anbefaler at reguleringsplanen godkjennes. Beskrivelse av planforslaget Boligpartner har fremmet reguleringsendring for Skogen sør trinn 2. Planområdet er ca. 48 daa stort, og ligger sørøst i Skogenfeltet. Gjeldende reguleringsplan (reguleringsplan for Skogen sør) har følgende formål innenfor planområdet: Boliger hovedsakelig eneboliger på små tomter (ca. 350 m 2 ), med felles parkeringsanlegg. Et delområde er avsatt til skrenthusbebyggelse. Forretning/tekniske formål arealet er ca. 750 m 2 stort og tiltenkt en storkiosk eller lignende. Veger kun private innenfor aktuelt planområde.

2 De grønne områdene i plankartet er delt inn i friområde, felles lekeareal og klimavernsone (i østre hjørne). Klimavernsona skal «tjene til å dempe og avbøye kaldluftdrag fra øst (Roverudmyra avfallsanlegg).» Forslag til planendring innebærer følgende: Boliger: På søndre halvdel av planområdet foreslås eneboliger/tomannsboliger. På nordre del foreslås tre delområder med konsentrert småhusbebyggelse. BYA økes for alle boligområder. Arealer for lekeplasser er flyttet fra grønnstruktur i gjeldende plan, til å integreres i boligformålet i forslag til reguleringsendring. Forretning/tekniske formål er tatt ut, og arealet er avsatt til boligformål. Veger kun private innenfor planområdet. Klimavernsonen er fjernet. Grøntstrukturen er endret, og totalt areal innen grønnstruktur reduseres fra ca. 19 daa til ca. 14 daa. Bekkedraget er vektlagt i forslag til reguleringsendring. Det er lagt inn en hensynssone på 10 m på hver side av bekken. Med gjeldende reguleringsplan kan det bygges 73 boenheter innenfor planområdet, med forslag til reguleringsendring vil det bli mulig å bygge boenheter. Planen legger opp til et delområde med eneboliger/tomannsboliger sør for bekken, og tre områder med konsentrert småhusbebyggelse nord for bekken. De tre områdene med konsentrert småhusbebyggelse er kun avmerket med formål og byggegrense i kartet. Det betyr at utformingen av områdene vil skje i byggesaken innenfor de rammene som bestemmelsene setter for høyde, BYA, uteoppholdsarealer, renovasjon og parkering. Det er lagt vekt på å beholde grønnstruktur langs bekken. Videre har det vært et poeng å beholde en kolle mot øst i planområdet (f_gf4) fri for boligbygging, for å unngå for store terrenginngrep og for å bevare noen av de naturlige terrengkvalitetene. Det er lagt inn ei bru over bekken i østlige del av planområdet. Denne skal gi bedre tilgjengelighet mellom boligområdene og ut i de grønne områdene. Det er i bestemmelsene lagt til rette for at det kan etableres «naturlekeplass» i grønnstrukturen. Alle lekeplasser skal ha universelt utformet adkomst og overflater skal være tilrettelagt for rullestolbrukere. Planprosess Det ble holdt oppstartsmøte med kommunen i februar Varsel om oppstart ble annonsert via brev og i GD med frist for merknader den Første utkast til planmateriale var datert Boligpartner bearbeidet deretter planene i samråd med kommunen. Utvalg for plan og samfunnsutvikling vedtok å sende planene på høring og offentlig ettersyn i møte den Frist for uttalelse ble satt til den Det kom 4 merknader til planene: NVE, brev datert :

3 NVE mener planen håndterer deres ansvarsområder på en god måte. Faglig dokumentasjon er framskaffet og tatt videre i både plankart og planbestemmelser. Di har ingen merknader til planen. Åse Magnhild Kristiansen, Anne Sofie Sletten Kristiansen og John Arnfinn Sletten (naboer til planområdet), brev datert : Merknaden retter seg mot området merket f_gv1 (grønnstruktur) i plankartet. Naboene har ingen innvendinger mot denne «bufferen», men ønsker at dette ikke blir en skog av høye trær som gir skygge til deres eiendommer, men at det heller anlegges en sti som beplantes med lave lauvtrær. De påpeker at det har gått sti gjennom dette feltet i alle år. Rådmannens kommentar: Bestemmelsen for f_gv1 er i planforslaget: «For området f_gv1 skal lauvtrekratt og ung gran bevares og utvikles til en tett skogskjerm.» Rådmannen foreslår at bestemmelsen slettes. Videre foreslår rådmannen at det knyttes en bestemmelse til f_gv1 som lyder: «Det kan anlegges sti gjennom f_gv1». Bestemmelsen sier da ingenting om høyden eller tettheten på vegetasjonen, og det blir opp til partene hvordan et ev. vegetasjonsbelte skal fremstå. Fylkesmannen i Oppland, brev datert : Planforslaget legger opp til 76 boliger, mot 73 i gjeldende plan. Fylkesmannen forutsetter at ny plan gir rom for flere boenheter enn gjeldende plan. Fylkesmannen anbefaler at kommunen vurderer å sette krav om minimum antall tomannsboliger i områdene B1-B5. Flest mulig boenheter bør gjøres tilgjengelige for alle og dette bør sikres gjennom bestemmelser. Rådmannens kommentar: Boligtetthet og tilgjengelig boenhet er omtalt i avsnitt «Vurdering». Statens vegvesen, brev datert Det er uheldig at planen ikke sikrer høyere tetthet av boliger. Minsteavstand fra hvitstripe på fylkesveg til støyskjerm er 3 m. Støyskjerm er søknadspliktig. Rådmannens kommentar: Støyskjerm er flyttet i plankartet, og det er gjort oppdatert støyvurdering på bakgrunn av dette. Rød og gul støysone er lagt inn som hensynssone i plankartet, med tilhørende bestemmelser. Endringer i planen etter offentlig ettersyn Erfaringer fra andre områder med konsentrert småhusbebyggelse viser at det etter noen år oppstår utfordringer rundt muligheten for utvidelse av den enkelte boenhet på grunn av tomteinndelingen som normalt skjer i slike områder. Det er derfor gjort en tilføyelse i bestemmelse 1.6 som sier: «Planen skal inneholde et regnskap over tillatt bebygd, ikke utnyttet areal. Det skal fremgå hvordan dette resterende arealet skal fordeles mellom enhetene i delfeltet.» I samme bestemmelse står det «Hvert delfelt skal utformes med helhetlig stil og uttrykk.» Rådmannen foreslår følgende tilføyelse

4 til bestemmelsen: «Dette gjelder også ved eventuelt senere tilbygg/påbygg/nybygg.». Siste tilføyelsen er en forsterkning av de estetiske bestemmelsene. Estetikk/arkitektur er viktig for by- og boligutviklingen i Lillehammer. Rådmannen lagt inn en bestemmelse som skal ivareta dette (bestemmelse 1.7), og som skal gi byggesak bedre mulighet for håndtering av estetiske/arkitektfaglige spørsmål i byggesaksbehandlingen. Det er gjort en tilføyelse i bestemmelse 2.4 og 2.5 om at felles lekeareal og nærlekeplasser skal opparbeides «med lekeapparater, sitteplasser og vegetasjon», dette for å presisere at rekkefølgekravet gjelder ferdigstillelse av lekearealet. Det er lagt til en bestemmelse om tilgjengelige boenheter på min. 50 % av boenhetene i delområde KB1-3 (bestemmelse 3.5). Det er åpnet for en viss omrokkering av de tilgjengelige boenhetene innenfor planområdet, så lenge antallet beholdes. Temaet utdypes under avsnitt «Vurdering». Endringer i bestemmelse 5.6 om området f_gv1 (grønnstruktur), som beskrevet over. Tilføyelse av bestemmelse 7.4 og 7.5 hensynssoner for rød og gul støysone, som beskrevet over. Vurdering Planområdet er stort, og omfatter nesten halvparten av reguleringsplan for Skogen sør. Det ble lagt ned mye arbeid i reguleringsplanen for Skogen-feltet, men det har vist seg ved utbygging av feltet at planen ikke har vært fleksibel nok. Prinsipper om små eneboligtomter med felles parkeringsanlegg har ikke stått seg over tid. Dette har resultert i mange dispensasjonsprosesser, som er tidkrevende og som har gjort planen vanskelig å håndtere. Når en så stor del av denne planen nå søkes endret er det viktig at vi finner riktig nivå for planen, slik at de viktige prinsippene ivaretas, uten å detaljstyre det som kan håndteres i byggesaken. Rådmannen mener planen i så måte har et riktig detaljeringsnivå. Flom, erosjon, overvannshåndtering På bakgrunn av rapport fra Asplan Viak er det lagt inn hensynssone og bestemmelser, herunder rekkefølgebestemmelser, som skal sikre at området håndterer overflatevann og store vannmengder i bekken på en god måte. NVEs uttalelse støtter dette. Rekkefølgebestemmelser sikrer utvidelse av tre eksisterende kulverter/rør under veg, og planen vil dermed bidra til å bedre flomsikkerheten i området betraktelig sammenlignet med i dag. Klimavernsone I gjeldende reguleringsplan er det avsatt en klimavernsone som skal dempe og avbøte kaldluftdrag fra øst (Roverudmyra avfallsanlegg). Selv om det ikke framgår av saken, er det rimelig å anta at det dreier seg om avbøtende tiltak mot lukt fra Roverudmyra avfallsanlegg i tillegg til vind. Det er ca. 1 km i luftlinje mellom Roverudmyra avfallsanlegg og planområdet. Klimavernsonen i gjeldende plan ligger mot sørøst i planområdet, og er ca m bred. I forslag til reguleringsplan er denne sonen redusert til et ca. 10 m bredt friområde hvor flatehogst ikke er tillatt, kun alminnelig skjøtsel.

5 I planbeskrivelsen argumenteres det med at klimavernsonen vil ha minimal effekt. Det vises til at det ligger en liten høyde mellom planområdet og Roverudmyra. Videre vises det til tett skog mellom planområdet og Roverudmyra. Bebyggelsen videre sørvestover i Skogen-feltet har ikke en tilsvarende beskyttelse. Det vises til at Roverudmyra skal behandle matavfall under kontrollerte forhold innendørs slik at luktutslipp vil bli mindre. Ingen høringsparter har nevnt klimavernsonen. Rådmannen har lagt vekt på at endringer i driften på Roverudmyra skal gi mindre lukt fra anlegget, og at det i dag er ca. 1 km med skog mellom Roverudmyra og planområdet. BYA og uteoppholdsarealer Det er foreslått en høy utnyttelsesgrad i planforslaget BYA = 35 % for ene- /tomannsboligtomtene og 45 % for den konsentrerte småhusbebyggelsen. Dette setter høye krav til de felles uteoppholdsarealene. Det er satt krav til opparbeidelse av lekeplass med min. 3 lekeapparater og 2 sittebenker. Det er gitt rekkefølgebestemmelser til etablering av lekeplass tilknyttet de enkelte delområdene, og intensjonen er at utbygger skal bekoste disse på lik linje med infrastruktur. Støy Langs Åsmarkvegen ligger planområdet i gul støysone. Det er gitt en rekkefølgebestemmelse om at støyskjerm langs Åsmarkvegen skal være ferdig før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest til de aktuelle boligene. I bestemmelsene er det vist til tabell 3 i retningslinje T-1442 om støy i arealplanlegging. Anbefalte grenser i retningslinjen skal tilfredsstilles fullt ut før boligene tas i bruk. Rådmannen mener planen sikrer boliger og uteoppholdsarealer mot støy i tilstrekkelig grad. Boligtetthet Fylkesmannen og vegvesenet har begge uttalt at ny plan må tilrettelegge for flere boenheter enn gjeldende plan. Fylkesmannen anbefaler at kommunen vurderer å sette krav om minimum tomannsboliger på hele eller deler av B1-B5. Ved full utbygging av planområdet vil antall boenheter være omtrent likt med eller inntil 20 boenheter flere enn dagens reguleringsplan tillater. Rådmannen mener krav om boligtetthet må vurderes mer nyansert enn det Fylkesmannen legger opp til: Byutvikling 2044 utdyper visjonen om 10-minuttersbyen med at «En stor andel av nye boliger er lokalisert primært innen 10 minutters sykkel, sekundært innen 10 minutters bussreise» fra skysstasjonen og Storgata. Gjennom prosessen med revisjon av kommuneplanens arealdel vil vi gå dypere inn i hvordan 10-minuttersbyen kan operasjonaliseres (altså «oversette» begrepet 10-minuttersbyen til målbare indikatorer). Basert på den kunnskapen vi har nå, kan vi gjøre slik analyse av planområdet: Det tar ca. 10 minutter å sykle til sentrum fra planområdet, men det tar lenger tid å sykle tilbake igjen. Bussen tar ca. 10 minutter og har lav rutefrekvens. Planområdet ligger 4,5 km og ca. 170 høydemeter fra skysstasjonen. Nærmeste butikk, barnehage og skole ligger 2-2,5 km unna. Det er rimelig å anta at de som flytter hit vil bli forholdsvis avhengige av bil. Det ligger balløkke og lekeplass i nærområdet. Planområdet ligger helt i ransonen av hva 10- minuttersbyen kan strekkes til å omfatte og ligger langt fra daglige målpunkter i Søre Ål, som skole, barnehage og butikk.

6 Rådmannen mener, på bakgrunn av resonnementet over, at det blir feil å kreve høyere utnyttelse i planområdet. Spørsmålet blir: «Hvis ikke vi kan legge til rette for eneboliger i et så perifert område, hvor kan vi da tilrettelegge for eneboliger i Lillehammer»? Rådmannen ønsker ikke at settes krav om eneboliger, og mener planen må gi rom for utvikling av området basert, blant annet på hvilken type boliger det er behov for og etterspørsel etter, samt hvilke prisklasser som etterspørres. Omregulering fra forretning til bolig I gjeldende reguleringsplan er det avsatt et område på ca. 0,75 daa til forretning og tekniske formål. Arealet ligger ved adkomsten til hele planområdet for Skogen- Sør. Tanken har vært at det her kan etableres en storkiosk eller lignende. Søker ønsker at arealet reguleres til boligformål (B5 i forslag til plankart), og har argumentert med at det i dag er få som driver forretningsvirksomhet på så små arealer med så liten plass for parkering. Byplansjefen aksepterte at søker fremmet et forslag til offentlig ettersyn hvor arealet for forretning og tekniske formål ble gjort om til bolig. Vi ønsket at høringsprosessen kunne gi bedre grunnlag for en endelig avklaring av formålet. Det er ikke kommet merknader til dette under offentlig ettersyn. At det så langt har vært vanskelig å finne interessenter til å ta i bruk dette området henger nok også sammen med at Skogenfeltet ikke er fullt utbygd, og at kundegrunnlaget dermed ikke er på plass. Vi erkjenner samtidig at det avsatte arealet er lite ut fra dagens behov og forutsetninger for butikkdrift (dagligvare). Et spørsmål i denne saken blir også om det er riktig å legge til rette for nærbutikk/storkiosk/dagligvarebutikk i dette området. Gjennom revisjon av kommuneplanens arealdel vil prinsipper for slik etablering bli vurdert på nytt i en større sammenheng. Da vil det også kunne gjøres en mer grundig gjennomgang av plassering av slik virksomhet. Universell utforming/tilgjengelig boenhet Fylkesmannen i Oppland har i sin merknad skrevet at flest mulig boenheter bør gjøres tilgjengelige for alle og at dette bør sikres gjennom bestemmelser. I kommuneplanens arealdel står det at ved boligprosjekter på mer enn 8 boliger skal minst 50 % av boligene være tilgjengelige. Rådmannen har opplevd det som vanskelig å håndtere bestemmelse om 50 % tilgjengelige boenheter i områder med eneboligtomter (områdene B1-5). Eneboligtomter selges og bebygges gjerne hver for seg. Enten må de som bygger de siste boligene som få et slikt pålegg, eller så må det bestemmes gjennom reguleringsplanen hvilke tomter som skal bebygges med tilgjengelig boenhet. I områder med konsentrert bebyggelse er et slikt pålegg mer gjennomførbart. Her kan bebyggelsen planlegges helhetlig innenfor hvert delområde. Da vil det også kunne vises hvilke boenheter som skal være tilgjengelige. Tiltakshaver har i sin kommentar til Fylkesmannens merknad foreslått krav om 50 % tilgjengelige boenheter i KB1 og KB2 (konsentrert småhusbebyggelse). Tiltakshaver mener det kuperte terrenget i områdene KB3 (konsentrert småhusbebyggelse) og B1-B5 (ene- /tomannsboliger) gjør det for krevende å møte krav om fast andel tilgjengelige boenheter. Rådmannen foreslår at det for områdene KB1-3 (konsentrert småhusbebyggelse) kreves at 50 % av boenhetene gjøres tilgjengelige. I bestemmelsen åpnes for at færre boenheter enn 50 %

7 i KB3 gjøres tilgjengelige, mot at et tilsvarende antall boenheter gjøres tilgjengelige ellers i planområdet. Konklusjon: Planen viderefører området som boligområde med en del justeringer i type bolig og plassering av bolig, utnyttelsesgrad, grønnstruktur mm. Planforslaget gir mer fleksibilitet enn gjeldende plan gjør. Flom og erosjon er hensyntatt på en vesentlig bedre måte enn i gjeldende plan. Bestemmelsene for lekeplasser er styrket. Planen går bort fra klimavernsonen og fra formål forretning/tekniske formål, tiltenkt storkiosk for Skogenfeltet. Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til I N N S T I L L I N G : 1. Reguleringsplan for Skogen sør trinn 2, med planbeskrivelse sist revidert , plankart sist revidert og reguleringsbestemmelser sist revidert godkjennes. 2. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Tord Buer Olsen rådmann Lars Rudi sektorsjef