MØTEINNKALLING del 1 Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker

Transkript

1 MØTEINNKALLING del 1 Møtetid: kl. 16:30 Møtested: Rådhuset, møterom Fraunar Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes. Møtedokumenter legges til gjennomsyn på Rådhuset, servicetorget. Dokumentene publiseres på BEFARING: Fremmøte på rådhuset kl Befaring til sak 75/15 Klage på avslag på søknad om dispensasjon for overskridelse av tillatt grad av utnyttelse - Gnr 1 bnr 338 Fyrveien 12 -Hagestue KL : BEHANDLINGEN AV SAKENE STARTER Kl : SPØRSMÅL OG INNSPILL FRA INNBYGGERNE: Inntil ½ time er avsatt til spørsmål/innspill fra innbyggerne. Det er ikke anledning til å stille spørsmål eller komme med innspill til saker som behandles i møtet. Saksliste Saksliste del 1 Side Orienteringer 12/15 Rapport over delegerte vedtak i enhet samfunnsutvikling i perioden Saker til behandling 74/15 Referat til møte i hovedutvalget for miljø, plan og /15 Klage på avslag på søknad om dispensasjon for overskridelse av tillatt grad av utnyttelse - Gnr 1 bnr 338 Fyrveien 12 -Hagestue /01375

2 76/15 Detaljregulering- Belsjø terrasse- Gnr 67- bnr 29, 30 m.fl- 1. gangsbehandling 77/15 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA AREALFORMÅL - Gnr 41 bnr 1 Nesoddveien 1 - Mobilbasestasjon 78/15 Søknad om dispensasjon fra arealformål - Gnr 74 bnr 13 Sjøstuveien 8 - Tilbygg 79/15 Klage på avslag på søknad om dispensasjon og rammetillatelse - Gnr 20 bnr 36 Isveien 24 - Tilbygg til fritidsbolig og ny sportsbod - Søknad om rammetillatelse og dispensasjon 80/15 Søknad om dispensasjon fra tillatt grad av utnyttelse - Gnr 86 bnr 767 Utsikten 6b - Tilbygg terrasse 81/15 Søknad om dispensasjon fra byggeforbudet langs sjøen og LNF 1 - Gnr 78 bnr 37 Søndre Langåra - Ny trapp og reparasjon av bryggeanlegg 82/15 Søknad om dispensasjon fra byggeforbudet langs sjø - Gnr 51 bnr 245 Åsebuktveien 3 - Tilbygg /15 Innspill til planprogram for fylkesveier /15 Søknad om økonomisk støtte til elgregion i Follo /15 Handlingsprogram styringsindikatorer /15 Styringsindikatorer, resultatindikatorer og rapportering - pol/adm arbeidsgruppe /15 Evaluering av politisk organisering rapport og anbefalinger 124 (Sakene fortsetter i møteinnkallingen 2) Spørsmål fra medlemmene Frogn, Knut Erik Robertsen Utvalgsleder Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes på tlf eller e-post politisketjenester@frogn.kommune.no v/ Guro Merlid Vi sender personlig svar på forfall mottatt i e-post. Hvis du ikke får svar innen rimelig tid, må forfall meldes på telefon til sekretariatet. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Side 2 av 130

3 Orienteringer 12/15 Rapport over delegerte vedtak i enhet samfunnsutvikling i perioden / Side 3 av 130

4 Saker til behandling HMPB-74/15 Referat til møte i hovedutvalget for miljø, plan og Saksbehandler: Guro Merlid Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 74/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalget for miljø, plan og tar følgende referat til orientering: 1. Klage over avslag på deling - Gnr 72 bnr 78 Sogstiveien 41 - Ny bolig - Fylkesmannens avgjørelse i klagesak - brev av Lehmannsbrygga - Gnr 86 bnr 215 m.fl. - gesimshøyde felt-b og asymmetriks plassering av mønet, 2 boligbygg. Fylkesmannens avgjørelse i klagesak - brev av Skogveien 12 - gnr 71 bnr klage tillatelse til enebolig på eiendom med enebolig med sekundærleilighet og garasje fra før. Fylkesmannens vedtak i klagesak - brev av Furuveien1 gnr 86 bnr 564 rammetillatelse for til- og hovedombygging av eksisterende bolig. Fylkesmannens avgjørelse i klagesak brev av Gyltåsveien 3 gnr 22 bnr 168 endringstillatelse for enebolig Fylkesmannens avgjørelse i brev av Vedlegg: 1. Gnr 72 bnr 78 Sogstiveien 41 - Fylkesmannens avgjørelse i klagesak - brev av pdf 2. Lehmannsbrygga - Gnr 86 bnr 215 m.fl. Fylkesmannens avgjørelse i klagesak - brev av pdf 3. Skogveien 12 - gnr 71 bnr 100. Fylkesmannens vedtak i klagesak - brev av pdf 4. Furuveien 1 - gnr 86 bnr 564. Fylkesmannens avgjørelse i klagesak - brev av Side 4 av 130

5 pdf 5. Gyltåsveien 3 - gnr 22 bnr Fylkesmanns avgjørelse i brev av pdf Side 5 av 130

6 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Vedlagt følger referatsaker til orientering. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 6 av 130

7 HMPB-75/15 Klage på avslag på søknad om dispensasjon for overskridelse av tillatt grad av utnyttelse - Gnr 1 bnr 338 Fyrveien 12 -Hagestue Saksbehandler: Lilian Olsson Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 65/ / s vedtak : Saken utsettes for befaring. Saksfremlegg Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert klage på vedtak, delegert sak 14/ datert , med avslag på dispensasjon fra maksimalt tillatt grad av utnyttelse i kommuneplanbestemmelse 17-1 nr 2. Hovedutvalget finner ikke at det foreligger nye momenter i saken, og slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Ved vurdering av klagen er det lagt særlig vekt på at: Ved å tillate overskridelse av maksimalt tillatt grad av utnyttelse, så vil dette kunne skape presedens for tilsvarende eiendommer innenfor hensynssonen landskap og eksponerte åssider. En innvilgelse av dispensasjon vil føre til økt press på arealer i eksponerte åssider slik at hensynet til bevaring av landskapet tilsidesettes. At ved å ikke avvike fra planer så vil det oppnås likebehandling, og det vil ikke utvikle seg en praksis over tid som tilsidesetter hensynet bak kommuneplanens bestemmelser om grad av utnyttelse.. Klagen tas ikke til følge, vedtak om avslag i delegert sak 14/ datert opprettholdes og saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Side 7 av 130

8 Vedlegg: Avslag søknad om dispensasjon og tillatelse til tiltak - Gnr 1 bnr 338 Fyrveien 12 - Hagestue situasjonskart med drivhus.pdf drivhus hage stue.pdf 14_ msg _byggesak.pdf klage.pdf Side 8 av 130

9 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder klage på vedtak om avslag på søknad om dispensasjon fra tillatt grad av utnyttelse for oppføring av hagestue på gnr 1 bnr 338 Fyrveien 12. Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel nåværende boligbebyggelse med avsatt hensynsone landskap og eksponerte åssider. Maksimal tillatt grad av utnyttelse BYA 20% jfr kommuneplanbestemmelse 17-1 nr 2. Rådmannen anbefaler at Hovedutvalget ikke tar klagen til følge, og at saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Side 9 av 130

10 Side 10 av 130

11 Bakgrunn for saken: Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel nåværende boligbebyggelse med avsatt hensynsone landskap og eksponerte åssider. Maksimal tillatt grad av utnyttelse BYA 20%. Søknad om dispensasjon og tillatelse til tiltak ble mottatt Det er søkt om oppføring av hagestue med 12m². Eiendommen er i dag bebygget med bolig på 151m², garasje på 36m², samt parkeringsareal med 18m² + ny hagestue med 12m² som gir et totalt bebygd areal på 271m² som gir en grad av utnyttelse på 21% BYA. Side 11 av 130

12 Naboer/gjenboere er varslet om dispensasjonssøknaden, og det er innkommet merknader fra Anne Høiland som eier(e) av gnr. 1 /bnr.211. Avslag på søknad om dispensasjon i vedtak 14/ datert er påklaget av tiltakshaver Pauline Skoglund-Voss. Begrunnelse for klagen Tiltakshaver har i brev av blant annet anført følgende: Det vises til begrunnelsen for vedtak, og det fremheves frykt for å skape presedens for tilsvarende eiendommer. Det hevdes at flere eiendommer i Fyrveien er bebygd med langt mer enn 20% av tomteareal. Det vises i den forbindelse til to eiendommer gnr 1 bnr 349 Fyrveien 3 og gnr 1 bnr 59 Fyrveien 3 B. Det vises videre til at det er gitt dispensasjon for nybygg mindre enn 50m fra fjorden på gnr 1 bnr 403 Fyrveien 9. I avslaget er det også tatt til følge en merknad fra Anne Høiland. I den forbindelse vises det til at Anne Høiland ikke lenger er nabo til tomten det søkes om dispensasjon for. Turstien hun tidligere har eid er solgt, og ny eier har gitt samtykke til omsøkte tiltak. Fyrveien 12 er nest siste fastboende adresse i Fyrveien og grenser til et friområde ned mot fjorden og et friområde på oversiden av Fyrveien. Vår gjenboer i Fyrveien er hyttegjest om sommeren med en flott naturtomt hvor bebyggelsen knapt er synlig fra oss. Videre utover Fyrveien er det kun hytter, slik at følelsen av fortettelse absolutt ikke gjør seg gjeldende i området det søkes om dispensasjon for. Det påpekes i vedtaket at tiltaket bør unngås med tanke på trafikksikkerhet i Fyrveien og en eventuell utvidelse av veien. Tiltaket det søkes om vil bli plassert godt inne på tomten og kan flyttes lenger inn hvis nødvendig. Nybygget vil ligge i et område hvor det allerede er store kirsebærtrær og hekk Side 12 av 130

13 som danner skille mot Fyrveien. Bygget vil dermed ikke medføre mindre sikt til selve veien. Konklusjon av klage: 1. Omsøkte tiltak medfører ikke en vesentlig overskridelse av tillatt grad av utnyttelse i seg selv, og vil ikke skap presedens for andre eiendommer i nabolaget. 2. Anne Høilands merknad bør ikke tas til etterretning i og med at hun ikke lenger er nabo. 3. Trafikksikkerheten i Fyrveien vil ikke påvirkes av tiltaket 4. Tiltakshaver vil sørge for en visuell oppgradering av den del av eiendommen hvor det kun har vært busker og ugress tidligere. Alternativer: 1. Som innstillingen. 2. Hovedutvalget for miljø,- plan- og byggesak har vurdert klage på vedtak om avslag. Hovedutvalget finner at det foreligger nye momenter og at hensynet bak reglene det dispenseres i fra ikke blir vesentlig tilsidesatt ved å innvilge dispensasjon som omsøkt. Tiltakshavers argumenter om behov for mer plass er klart større enn ulempene, og vilkåret for å innvilge dispensasjon er dermed oppfylt. Søknaden sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling Miljømessige konsekvenser: Saken omhandler oppføring av hagestue. Tiltaket opptar ytterligere terreng på en liten eiendom som allerede er fullt utnyttet. Ved å beslaglegge eiendommen med ytterligere bebyggelse, så vil dette få konsekvenser for kulturlandskapet, områdets preg av åpenhet og hensynet som ligger til grunn for eksponerte åssider og ved å fastsette tillatt grad av utnyttelse. Grenser for grad av utnytting skal også sikre luft mellom bygninger og at en ønsket andel av det ubebygde tomtearealet skal benyttes til uteoppholdsareal. Økonomiske konsekvenser: Omsøkte dispensasjon og tiltak får ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Dersom klagen tas til følge vil klager, etter forvaltningsloven 36, kunne ha rett til å få helt eller delvis dekket de saksomkostninger som har påløpt i forbindelse med klagesaken Vurdering: Avklaring av fakta Det er i klagen vist til at flere eiendommer er bebygget med større bebygd areal en hva kommuneplanen åpner for, det vises i den forbindelse til gnr 1 bnr 349 og 59. Etter en gjennomgang av kommunens arkiver så er utbyggingen av eiendommene gnr 1 bnr 349 og bnr 59 i tråd med bestemmelsene som gjaldt på godkjenningstidspunktet den og Side 13 av 130

14 Det er vist til at det er gitt tillatelse til oppføring av bolig på gnr 1 bnr 403 Fyrveien 9, som i følge klagers opplysninger ligger nærmere sjøen enn 50m. Eiendommen gnr 1 bnr 403 Fyrveien 9 ligger i området som i kommuneplanen er avsatt til byggeområde for boliger nåværende. Eiendommens bebyggelse overstiger ikke tillatt grad av utnyttelse og eiendommen omfattes ikke av byggeforbudsonen langs sjø. Rådmannen kan derfor ikke se at de eiendommene som det vises til er relevante i forhold til tiltakshavers søknad som medfører at tillatt grad av utnyttelse overskrides. Bebyggelsen det vises til er omsøkte og godkjent i tråd med de bestemmelser som gjaldt på godkjenningstidspunktet. Det er vist til at Anne Høiland har fått medhold i sine merknader, og videre vises det til at hun ikke lenger er eier av turstien som nå ligger på gnr 1 bnr 288. Ved behandling av søknaden så lå turstien på gnr 2 bnr 211 som Anne Høiland på dette tidspunktet eide. Eiendommen er den sammenføyd med gnr 2 bnr 288, og Anne Høiland er ikke lenger eier av eiendommen. Rådmannen kan ikke se at dette har noen betydning for den vurderingen som er gjort behandlingen av dispensasjonssøknaden. Det hevdes videre at tiltaket ikke vil påvirke trafikksikkerheten i Fyrveien. Dette punktet er ikke vurdert i forbindelse med dispensasjonen, men en selvstendig vurdering av selve tiltaket i forhold til planlagt plassering og eventuell fremtidig utvidelse av veien. Vurdering av klagen Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det følger av bestemmelsens ordlyd at dispensasjon ikke kan gis "dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt". I tillegg må "fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering". Vilkårene er kumulative, det vil si at det kun er rettslig adgang til å gi dispensasjon dersom begge vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Avvik fra planer, slik som det er søkt om i den foreliggende sak, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Plan- og bygningslovens formålsparagraf, tredje ledd viser sammenhengen mellom plan- og byggesak gjennom å peke på byggesaksreglenes funksjon blant annet som virkemiddel for å sikre gjennomføringen av vedtatte planer. Plansystemet skal imidlertid også sikre at private interesser utfolder seg innenfor rammer trukket opp av folkevalgte organer, slik at overordnede hensyn og allmenne interesser ivaretas. Et sentralt formål med byggesaksreglene er derfor å Side 14 av 130

15 sikre myndighetene mulighet til å gjennomføre vedtatte planer i forbindelse med konkrete utbyggingstiltak. Før dispensasjonsvedtaket fattes skal omsøkte tiltak vurderes i forhold til lovens kriterier. Det gjelder: 1) om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Det er fra tiltakshaver vist til at eiendommen er nest siste «fastboende» adresse i Fyrveien og som grenser til friområde mot fjorden og til friområde på oversiden av Fyrveien, og det videre utover i Fyrveien så består bebyggelsen av hytter, slik at følelsen av fortetting ikke gjør seg gjeldende i dette området. Det hevdes videre at følelsen av fortetting av områder gjelder bebyggelsen på Elle Vest primært Elle terrasse som ligger i området ovenfor og bak Fyrveien. Det følger av kommuneplanens 17-1 nr 2 at maksimal tillatt grad av utnyttelse i eksponerte åssider er BYA 20%. Det følger av kommuneplanens 27-2 Bevaring av landskap Følgende retningslinjer gjelder blant annet for eksponerte åssider Drøbak Sonen omfatter områder der kulturlandskapet er vurdert å være av nasjonal eller regional verdi. Alle tiltak innenfor sonen skal vurderes opp mot hensynet til denne verdien. Det bør ikke godkjennes tiltak som fører til forringelse av kulturlandskapets verdi. Hensynet bak begrensningen på 20 % - BYA som maksimalt tillatt utnyttelse av tomter og hensynssone landskap og eksponerte åssider er blant annet for å bevare og sikre tilstrekkelig uteoppholdsareal på den enkelte eiendom og at eiendommer ikke bygges ned, slik at kulturlandskapet forringes. Et annet hensyn bak begrensningen på 20 % - BYA som maksimalt tillatt utnyttelse av tomter er også for å sikre tilstrekkelig luft mellom bebyggelse, tilstrekkelig uteoppholdsareal og at eiendommer ikke bygges ned. I forbindelse med rullering av kommuneplanen så ble tillatt grad av utnyttelse økt fra 17% til 20% BYA. Begrunnelsen for dette var blant annet at eiendommer skulle sikres nok areal for en senere oppføring av garasje, og ikke for å kunne utvide boligen eller oppføre andre sekundærbygg på eiendommen. Det er vist til den nye bebyggelsen som omfattes av reguleringsplanen for Elle Vest, og at dette er en fortetting om området. Rådmannen er ikke uenig i at det innenfor denne reguleringsplanen er planlagt utbygging. Forskjellen mellom dette området og Fyrveien 12 som er uregulert, er at planlagt utbygging på Elle Vest har vært gjennom en reguleringsprosess hvor naboer/gjenboere og andre parter er involvert og har hatt mulighet til å si noe om dette i reguleringsprosessen. Side 15 av 130

16 Rådmannen kan ikke se at en opprydning/oppgradering av eiendommen mht vegetasjon er relevant i dette tilfellet, da dette ikke har noe med hva eiendommen bebygges med. Omsøkte tiltak medfører ikke en vesentlig overskridelse av tillatt grad av utnyttelse i seg selv, men en innvilgelse av en dispensasjon som det her søkes om vil skape presedens for tilsvarende eiendommer innenfor hensynssonen landskap og eksponert åsside. Rådmannen mener allikevel at presedensvirkninger vil medføre et økende press på areal i eksponerte åssider, da det til stadighet er ønsker om å få utnytte tomtene mest mulig, slik at hensynet til bevaring av landskap tilsidesettes. Ved å ikke avvike fra arealplaner så vil dette være en rettesnor for å oppnå likebehandling, og det vil ikke utvikle seg en praksis over tid som tilsidesetter hensynet bak denne kommuneplanen med bestemmelser. Etter de bestemmelser kommunestyret har vedtatt til kommuneplanens arealdel er det et ønske om å unngå fortetting og nedbygging av eiendommer innenfor eksponerte åssider. Dersom man ønsker en annen utvikling i disse områdene bør dette etter bygningsmyndighetens syn skje gjennom nødvendige vedtak etter de prosesser som gjelder for planendringer, der det er åpent for medvirkning og medbestemmelse fra innbyggerne. Ved å fatte vedtak som danner presedens for utnytting av eiendommer innenfor hensynssonen undermineres slike hensyn, noe som vurderes som uheldig I denne saken er det søkt om å overskride maksimal utnyttelsesgrad på en tomt utover fastlagt begrensning i gjeldende kommuneplan. Etter kommunens vurdering vil hensynet bak selve begrensningen være å anse som vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon på grunn av presedensvirkninger. På bakgrunn av ovennevnte er det rådmannens vurdering at hensynet bak bestemmelsen om tillatt grad av utnyttelse blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon for en overskridelse som omsøkt. Ett av vilkårene for å innvilge dispensasjon er dermed ikke oppfylt, og det er derfor ikke nødvendig å vurdere fordeler og ulemper ved tiltaket. Medbestemmelse: De folkevalgte organer i Frogn kommune har gitt føringer for behandlingen av gjennom: kommunestyrets beslutninger gjennom vedtatt kommuneplan med planbestemmelser vedtatte reguleringsplaner Avvik fra reguleringsplan, slik som det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blir til gjennom omfattende beslutningsprosesser, hvor innbyggerne og statlige organer har hatt anledning til å Side 16 av 130

17 uttale seg. Ved å ta klagen til følge og innvilge dispensasjon fra vedtatte planer er med på å tilsidesette innbyggernes mulighet til medbestemmelse. Konklusjon: Rådmannen finner ikke at det foreligger nye momenter i klagesaken som tilsier at vedtaket om avslag på dispensasjonssøknaden bør omgjøres. Rådmannen anbefaler at hovedutvalget legger denne oppfatningen til grunn, og at klagen oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 17 av 130

18 HMPB-76/15 Detaljregulering- Belsjø terrasse- Gnr 67- bnr 29, 30 m.fl- 1. gangsbehandling Saksbehandler: Mari Magnus Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 76/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalget for miljø-, plan og slutter seg til rådmannens vurdering og sender planforslag for Belsjø terrasse på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Vedlegg: 2_Planbeskrivelse Belsjø.pdf A_plankart.pdf B_Bestemmelser.pdf C_Illustrasjonsplan.pdf E_Risiko og sårbarhetsanalyse.pdf F_solstudie.pdf H_naturmangfold.pdf J_merknader.pdf K_Landskapssnitt.pdf L_Perspektivtegninger_Illustrasjoner.pdf Belsjø terrasse - Uttalelse til planforslag fra Barn og unges representant.docx Side 18 av 130

19 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Planforslaget «Belsjø terrasse» tilrettelegger for å bygge to leilighetsbygg. Det ene vil romme 17 boliger for personer med nedsatt funksjonsevne, det andre bygget vil romme inntil 6 leiligheter for ordinært salg. Naturmiljøet i området tas vare på samtidig som området blir mer og bedre tilgjengelig enn i dag. Rådmannen mener planforslaget er i tråd med boligbehov i kommunen, og at tiltak som foreslås i planen også bidrar positivt til omgivelsene. Rådmannen anbefaler at planforslaget sendes på høring. Bakgrunn for saken: Formålet med planforslaget er å tilrettelegge for omsorgsboliger og ordinære boliger på to eiendommer i enden av Belsjø terrasse, mellom Follo museum og Ulleruddammen, vist med gul sirkel i kartet under. Frogn kommune har engasjert Berg og Dyhring landskapsarkitekter til å lage planforslaget. Detaljplanen er utarbeidet i samarbeid med Jostein Røhnsen arkitekter som tegner skisseprosjektet. Belsjø terrasse er både en reguleringsplan, med ordinær planprosess, men også et prosjekt med brukerstyrt medvirkning. Denne medvirkningsprosessen kommer i tillegg til ordinær planprosess. Investeringsbeslutning og kostnadsrammer vedtas av kommunestyret som en del av behandlingen av skisseprosjektet (se for øvrig økonomiske konsekvenser). Side 19 av 130

20 Planforslaget er utarbeidet på oppdrag fra Frogn kommune ved enhet for eiendomsforvaltning, mens kommunens planavdeling behandler plansaken. Rådmannen er dermed både forslagsstiller og saksbehandler i denne saken. Forslag til plankart og planbestemmelser er vedlagt og planforslaget er grundig redegjort for i vedlagte planbeskrivelse ( ). Rådmannen viser til denne for utfyllende beskrivelser i tillegg til dette saksframlegget. Planarbeidet har viet særlig oppmerksomhet til naturmangfoldet i edelløvskogen i vest og i kantvegetasjonen langs Ulleruddammen, samt forhold til naboeiendommene, herunder forhold til Drøbak golfklubb og Follo museum. Utdypende fagrapporter både for naturmangfold, grunnforhold, samt vedlegg med illustrasjoner, beregning av blå-grønn faktor og ROS analyse er også lagt ved som egne vedlegg. Disse vil følge saken om den legges ut på offentlig ettersyn. Planmessige forhold: Planområdet er i hovedsak uregulerte arealer i dag, og kommuneplan for Frogn gjelder. I kommuneplanen er eiendom 67/29 vist med formålet offentlig eller privat tjenesteyting, mens eiendom 67/30 er vist med boligformål. Også veien Belsjø terrasse er uregulert, og vist med boligformål i kommuneplanen. Deler av planområdet (langs Ulleruddammen) ligger innenfor reguleringsplanen for Ullerud- Heer Golfbane ( ), en mindre del av planområdet ligger også innenfor den eldre reguleringsplanen for Follo museum, fra Kartutsnittene under viser utsnitt av kommuneplan og utsnitt av gjeldende reguleringer i området. Side 20 av 130

21 Utsnitt av kommuneplanen Utsnitt: gjeldende reguleringer i området Side 21 av 130

22 En del av planområdet sammenfaller med varslet planområde for Ullerud helsebygg. Overlappende plangrenser skyldes usikkerhet om hvilken plan som skulle håndtere gangforbindelsen mellom områdene. Planområdet grenser også til varslet plangrense for det pågående arbeidet med «byutvikingsplan for Seiersten, Ullerud og Dyrløkke». Andre formelle forhold Ved private planforslag skal planspørsmålet legges fram for planmyndigheten i møte, og planutvalget har da anledning til å komme med råd og anbefale føringer for planarbeidet. Siden dette er en kommunal detaljplan er denne forutgående behandling ikke gjort. Det er dermed ikke gitt politiske føringer for planbehandlingen utover det som ligger i øvrige vedtak. Området er omtalt i kommunestyremelding om boligutvikling (2012) under kapitlet mulige investeringsobjekt. Kommunestyremelding om helse og omsorg (2012) fremhever behov for ulike typer omsorgsboliger, inkludert personer med nedsatt funksjonsevne. I samsvar med samhandlingsreformen ble det i økonomisk handlingsprogram (HP) vedtatt at prosjekt Helsebygg - en samlokalisering av kommunens helsetilbud inkl. fellesfunksjoner - skal gjennomføres innenfor kommuneplanperioden. Planforslaget er utarbeidet i tråd med disse meldingene og HP. Det ble varslet oppstart av planarbeidet i september 2013 og innkomne merknader er vurdert. Rådmannen fremmer planforslaget til behandling med anbefaling om å sende planen på høring og legge den ut til offentlig ettersyn i tråd med plan- og bygningsloven Side 22 av 130

23 Eksisterende situasjon Planområdet ligger østvendt mellom Follo Museum og Drøbak golfbane. Nærområdet er preget av en blanding av boligområder (hovedsakelig eneboliger) og nærhet til store offentlige institusjoner. Landskapet er åpent og området er eksponert mot øst. Deler av planområdet er svært bratt, mens området som planlegges bebygd er tilnærmet flatt. Planområdet er i liten grad bebygd, og det er mye vegetasjon og store naturkvaliteter i området. I kommunens kartbase er store deler av planområdet registrert som viktig naturtype, rik edelløvsskog. Det er derfor gjennomført undersøkelser og laget rapporter om dette forholdet. Dette er nærmere beskrevet under miljømessige konsekvenser. Planområdet omfatter en ubebygd boligeiendom (gnr/bnr 67/30), og en eiendom bebygd med et tidligere kloakkrenseanlegg (gnr/bnr 67/29). De siste årene har kommunen brukt arealet som lager for diverse materialer, deriblant rør og ved. Området ligger sentralt med tanke på rekreasjon og friluftsliv og det går enkelte stier gjennom skogsområdet. Belsjøveien er blindvei- og det er svært uframkommelig langs Ulleruddammen i dag. Side 23 av 130

24 Side 24 av 130

25 Beskrivelse av planforslaget Planens avgrensning viser tydelig at planen skal håndtere infrastruktur i begge ender. Selve prosjektet omfatter to boligbygg midt i planområdet. I tillegg reguleres Belsjø terrasse fram til Belsjøvegen. Hensikten med dette er å tilrettelegge for enkle utbedringer; breddeutvidelse og tiltak for å bedre trafikksikkerheten, særlig for myke trafikanter. I motsatt ende reguleres en gangforbindelse til Ullerud helsebygg. Denne forbindelsen vil knytte helsebyggene sammen med omsorgsboligene, i tillegg vil den gi et nytt, bedret tilbud for alle i et viktig rekreativt område. I tillegg til arealformål og hensynssoner er 18 enkelttrær regulert til bevaring i planforslaget. Bebyggelse og anlegg Byggeområdet er foreslått med stripeformål bolig/ tjenesteyting (gul/rød- stripet i kartutsnittet til venstre). Formålet omfatter bolig- og omsorgsbygg i tillegg til adkomstarealer, parkering og uteopphold. Deler av formålsområdet består av verdifull edelløvsskog. Skogen er vist med hensynssone bevaring naturmiljø, i tillegg til at viktige enkelt- trær er regulert til bevaring. Det er angitt byggegrense i plankartet. Byggeområdet er begrenset til de flatere partiene, med lite verdifull vegetasjon. Mot Follo museum er byggegrensen lagt i formåls- og eiendomsgrensen. Planforslaget åpner for at det bygges to bygg: Et ordinært boligbygg og et omsorgsbygg. I omsorgsbygget tillates det 17 leiligheter (2-roms), i tillegg til en personalbase. I boligbygget tillates det 6 leiligheter (3 roms og 2 roms). Maks byggehøyde er vist som maks kotehøyde, og det åpnes for tre etasjer + takoppbygg på deler av taket. Det er satt krav om flate tak, og takene skal kunne brukes til opphold. Utnyttelsesgraden er foreslått til 28 % BYA. Det er foreslått flere bestemmelser for utforming: Blant annet skal byggene utformes i samspill når det gjelder materialvalg, og volumoppbygging, og fasadene skal fargesettes i avdempede, naturlike farger. Omsorgsbygget skal deles opp i to hovedvolum som er sammenbygd med et mellombygg. Side 25 av 130

26 For ytterligere redegjørelse om prosjektet og utforming se planbeskrivelsen kap (fra s 21), se også vedlagte illustrasjoner. Uteoppholdsarealer legges både på bakken, og på private og felles terrasser. Minste uteoppholdsareal er 150 m2 pr boenhet for ordinære boliger, og 90 m2 for omsorgsboliger. Det er foreslått krav om totalt to nærlekeplasser på minst 50 m2 hver. I bestemmelsene ( 5.5.3) er det stilt ytterligere krav til utforming av arealene. Ihht bestemmelsene skal det avsettes plass for minst 1 bil per ordinære boenhet, og 0,6 biloppstillingsplasser per omsorgsbolig. Samferdsel og teknisk infrastruktur Planen regulerer Belsjø terrasse til offentlig kjøreveg. Avkjørsler til husstander og nødvendig frisikt ved utkjøring til Belsjøvegen er vist i plankartet. Belsjø terrasse skal utvides og oppgraderes og trafikken skal separeres med en nedfelt kantstein. Det er ikke stilt krav om alminnelig fortau, da dette ville kreve økte veibredder, og gjøre det nødvendig å erverve grunn. Den nedsenkede kantsteinen vil skape et visuelt skille mellom biler og myke trafikanter, men kantsteinen er overkjørbar for å kunne håndtere møtende trafikk. Illustrasjonen under viser prinsippet for utforming av vegprofilet. Et lite areal nederst i Belsjøvegen reguleres til parkering. I tillegg reguleres sideareal for vegen som annen veggrunn. Grønnstruktur Arealet inntil Ulleruddammen reguleres til turveg- formål. Innenfor arealet skal det etableres en gangforbindelse. Turvegen skal opparbeides som en bryggekonstruksjon på påler, og utformes med møteplasser og rekkverk. Utforming er gjort for å minimere inngrep på bakken. For å ta vare på kantvegetasjon og minimere forstyrrelse er det stilt krav om at anleggsarbeidet skal utføres skånsomt med lette maskiner. I henhold til rekkefølgekravene skal skjøtselsplan for området godkjennes før det gis igangsettingstillatelse. Snittet under viser utforming av gangforbindelsen/bryggekonstruksjonen Side 26 av 130

27 Innenfor formålet grøntstruktur er det også vist en vegetasjonsskjerm mot golfbanen. Det tillates sikringsnett mot golfbanen innenfor formålet. Landbruksformål En liten del av 67/29 er i bruk som golfbane i dag, og reguleres til dette i tråd med dagens bruk. Andre forhold ivaretatt av bestemmelser I bestemmelsene er det stilt krav om blågrønn faktor (BGF) på 0,8. BGF er et verktøy som skal sikre at miljømessige mål oppnås ved utbygging. Det er ikke tidligere stilt krav til BGF i kommunen, men rådmannen ønsker å prøve ut dette verktøyet, og mener kommunen bør gå foran som et eksempel i egne planer. BGF er en regnemodell som beskriver forholdet mellom økologisk effektiv overflate og totalt tomteareal. Modellen bygger på et poengsystem der tette, ugjennomtrengelige flater får lavest verdi. Vann, vegetasjon og permeable flater får høyest verdi. Foreløpige beregninger viser at prosjektet oppnår 0,9 (altså bedre). Beregning av blågrønn faktor er lagt ved som eget vedlegg. Fellesbestemmelsene 3 angir en rekke dokumentasjonskrav, mens tidspunkt for godkjennelse av de ulike dokumenter og planer framgår av rekkefølgekravene, 4. Bestemmelsene ivaretar anleggsfase, og skjøtsel og bruk etter ferdigstillelse. Konsekvenser av forslaget Planforslaget utløser ikke krav til konsekvensutredning etter forskriften. Forslaget er likevel nøye utredet spesielt knyttet til konsekvenser for naturmangfold. Konsekvensene av planforslaget er kort redegjort for i dette saksframlegget, det vises for øvrig til planbeskrivelse kap. 8 og øvrige vedlegg for utfyllende beskrivelse av konsekvenser. ROS- analyse I henhold til plan- og bygningsloven ( 3-1 og 4-3) er det utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS). Ros- analysen er vedlagt i sin helhet, og vil også følge planforslaget om det legges ut til offentlig ettersyn. Gjennomgang av risikofaktorene viser at det er behov for tiltak knyttet til faren for sårbart naturmangfold (flora/fauna), se ytterligere beskrivelse under miljømessige konsekvenser. Videre er det fare for drukningsulykke som følge av nærhet til Ullerud-dammen. Avbøtende tiltak for å redusere risiko er å bygge tett rekkverk langs turvegen på utsatte strekninger. Mindre alvorlig risiko er knyttet til konflikt mellom planområdet og golfbanen, mens det er Side 27 av 130

28 liten risiko knyttet til radon, forurenset grunn og trafikkfare. Forhold er tatt inn i reguleringsbestemmelsene der det har vært nødvendig. Konsekvenser for barn og unge Planforslaget berører barn og unges interesser: planområdet ligger i et område hvor barn (blant annet barnehager) ferdes. Området bærer i liten grad preg av opphold i dag, og brukes nok mer til gjennomgang enn lek. Arealene er imidlertid godt egnet til opphold og variert lek. Planforslaget åpner for mulighet både for økt ferdsel og opphold, både for barn som kommer til å bo i området, og for barn i nærmiljøet. Barn og unges representant har uttalt seg om viktigheten av kvalitet i uteoppholdsarealer, «Som barn og unges representant mener jeg at dersom arealkravet skal være lavere for omsorgsboligene enn for de ordinære boligene, er det desto viktigere at det er god kvalitet på de områdene som er satt av.» (uttalelse datert er vedlagt) Barn og unges representant har også gitt konkrete forslag, blant annet til møblering av lekearealer. Uttalelsen er hensyntatt i bestemmelsene. Miljømessige konsekvenser: De miljømessige konsekvensene av planforslaget er både positive og negative. Planforslaget tilrettelegger for økt ferdsel til fots og bedret tilgjengelighet både til, og gjennom området. Dette gir positive miljømessige konsekvenser. Det er registrert en rekke verdifulle naturtyper i, og nær planområdet, og konsekvensene for følgende naturtyper er vurdert: - Edelløvskog (lågurt eikeskog) - Småsalamander - Hul eik Beskrivelse av naturmangfold og konsekvenser for dette er beskrevet i en egen rapport utarbeidet av fagpersoner. Rapporten består av fire deler og omfatter både gjeldende utbygging, og det pågående arbeidet for Ullerud helsebygg. Vurdering etter naturmangfoldloven er gjort i rapporten, og den vil følge planforslaget på offentlig ettersyn. I planbeskrivelsen kap 8.7 (s.35) er det også gitt en grundig oppsummering av miljømessige konsekvenser. Konklusjoner gjengis kortere her: I planforslaget er edelløvsskogen vist med hensynssone, og det er foreslått en rekke bestemmelser for hva som tillates og ikke i sonen. Krav til skjøtselsplan, og tiltak som følge av denne kan samlet gi positive konsekvenser for lokaliteten av edelløvsskog. Gangforbindelsen ( 7 offentlig turveg) skal konstrueres som en brokonstruksjon for i størst mulig grad å ivareta natur og kantsone langs dammen. Konstruksjonen gjør at småsalamander kan bevege seg fritt under. Det er stilt krav om at anleggsarbeid skal utføres skånsomt. Utforming, krav til anleggsfase og skjøtselsplan gjør at konsekvenser for miljøet rundt dammen blir små som følge av tiltaket. Side 28 av 130

29 Det er registrert 8 hule eiker innenfor planområdet, i tillegg til flere eiker som er nær kriteriene for hul eik. Planforslaget innebærer felling av tre hule eiker, og konsekvensen av dette er vurdert av økolog Steinar Vatne, i tråd med naturmangfoldloven. Samlet sett er konsekvensene av inngrepet vurdert til å ha stort negativt omfang og middels negativ konsekvens på lokalt nivå. Det er foreslått avbøtende tiltak, men det vurderes at samlet konsekvens vil bli ganske uendret. Tiltaket er vurdert å ha svært liten betydning regionalt og nasjonalt. Øvrige viktige enkelttrær reguleres til bevaring i planforslaget. Trærne er både hule eiker, og flere trær som er nær kriteriene for hul eik. Dette er i tråd med anbefalinger fra tidligere eikekartlegging i Frogn (BioFokus 2012), der det anbefales å tilrettelegge for også å fremme yngre og middels eldre trær. En rekke avbøtende tiltak som anbefales må håndteres gjennom skjøtselsplan, ikke regulering. I henhold til bestemmelse 4.2 skal skjøtselsplan for naturverdier være godkjent av kommunen før det gis igangsettingstillatelse. Det er også stilt krav til sikring av naturverdier i anleggsfasen ( 3.6). Konsekvenser for kulturminner. Området ble undersøkt for automatisk fredete kulturminner i forbindelse med regulering av Drøbak golfbane. Det ble ikke gjort funn, og fylkeskommunen har ikke krevd nye undersøkelser. Forholdet til fredete kulturminner anses derfor å være avklart. Planområdet ligger i nærheten av fredningsområdet for Seiersten skanse, og inntil Follo museum, og fylkeskommunen har i sin foreløpige uttalelse påpekt at disse må tas hensyn til. Avstanden til Seiersten skanse og fredningsområde er stor, og rådmannen mener tiltaket ikke gir konsekvenser for det fredete arealet. Bygningsmiljøet på Follo Museum ligger nærmere, men både avstand og høydeforskjell gjør at tiltaket ikke gir særlige negative konsekvenser for disse kulturminnene. Snittene under viser landskapet uten vegetasjon. Fylkeskommunen ønsker gjerne slike snitt fordi vegetasjon kan fjernes. I dette tilfellet har også vegetasjonen og de store trærne stor verdi, og vil danne et bakteppe mellom Follo museum og tiltaksområde som ikke framgår på snittet under. Visuell kontakt mellom tiltaksområde og Follo museum blir derfor temmelig teoretisk- spesielt sommerstid med løv på trærne. Landskapssnittene under er vedlagt i større utsnitt. Side 29 av 130

30 Økonomiske konsekvenser: De juridiske og økonomiske konsekvensene for kommunen følger av vedtatt handlingsplan og boligprogrammet. I samsvar med kommunestyrets vedtak tar kommunen ansvaret for utbyggingen (byggherre) og forskutterer for kostnadene i forbindelse med prosjektering og gjennomføring av prosjektet. Det er vedtatt at det skal opprettes et eget borettslag hvor beboerne kan kjøpe sin andel i borettslaget som da gir eksklusiv bruksrett til en egen boenhet. Kommunen søker Husbanken om investeringstilskudd til bygging av omsorgsboligene og sikrer at borettslaget vedtektsfester at kommunen skal disponere og tildele omsorgsboligene i minst 30 år, og at andelseierne ikke fritt kan omsette boligene på det åpne eiendomsmarkedet når eierforholdet avsluttes. Andelene (boenhetene) i borettslaget skal være forbeholdt personer med nedsatt funksjonsevne. Borettslagets skal således ha vedtekter om prisregulering og vilkår for eierskifte. Disse vilkårene spesifiseres gjennom etableringen av borettslagets vedtekter og innebærer at andelseierne ikke kan omsette sine andeler til markedspris ved videresalg av egen andel. Dette skal være basert på kommunal tildeling etter søknad og omsorgsbehov. Kommunen skal i prinsippet ikke eie mer en andel i borettslaget (personalbasen), men kan for en kortere periode kjøpe ut en andel i forbindelse med et eierskifte. I tillegg legges det opp til oppføring av ordinære boliger for salg, og dette bidrar til finansiering av prosjektet. Alle boenhetene innenfor planområdet organiseres i et borettslag med ideelle andeler. Oppgradering av Belsjø terrasse skal bekostes av prosjektet. Deler av Belsjø terrasse er privat eid, men har allerede blitt driftet av kommunen (snømåking mm). Regulering til offentlig veg vil dermed ikke innebære endrede driftskostnader knyttet til Belsjø terrasse. Etableringen av gangsti (bro) er rammesøkt sammen med helsebygg fase 1, og ligger allerede inne i totalentreprisen for dette prosjektet. Det er utarbeidet avtale med Follo Museum og om nødvendig bruk av grunn for etablering av stier. Øvrige konsekvenser Side 30 av 130

31 Planforslaget gir ikke negative konsekvenser for golfbanen. For naboer vil negative konsekvenser kunne knytte seg til økt trafikk, men dette oppveies av trafikkutbedringer, og tiltak som gir generelt bedre og flere forbindelser. Side 31 av 130

32 Merknader til forslaget Oppstart av planarbeid ble varslet naboer og berørte parter med brev, Kommunen har mottatt 9 merknader til varselet. Merknadene er vedlagt, og kort oppsummert i planbeskrivelsen, s.40. I tabellen under er innholdet i merknadene kort redegjort for, og hvordan/ hvorvidt merknadene har blitt hensyntatt i planforslaget. Avsender Innhold (stikkord): Hensyntatt slik i planforslaget: Statens vegvesen Kystverket Sørøst Norges vassdragsog energidirektoratet (NVE), Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Akershus fylkeskommune, Follo REN, Ingen merknad til planarbeidet Tiltak som kan påvirke sikkerhet eller fremkommelighet i sjøområdene krever tillatelse fra kommunen Kvikkleire er ikke kartlagt. Krav om vurdering av skredfare og stabilitet. Vannressursloven 11, om kantvegetasjon: inngrep søkes utført skånsomt med nødvendig gjenetablering Krever vurdering av regionalt viktig edelløvskog innenfor planområdet etter prinsippene 8-12 i naturmangfoldloven. Vannressursloven 11, om kantvegetasjon. Ikke registrert automatisk fredete kulturminner. Området grenser til område med nasjonal verneverdi (fredningsområde), samt museumsområde. AFK varsler innsigelse om ikke kulturminnene tas tilstrekkelig hensyn til. Viser for øvrig til krav om Universell utforming og klima- og energi Informerer om generelle krav og opplyser om mulighet for fellesløsninger, herunder Ingen særskilte hensyn. Ingen særskilte hensyn. Tatt til følge: grunnundersøkelser er utført, og konklusjoner innarbeidet/hensyntatt i planforslaget. Kantvegetasjonen rundt Ulleruddammen ivaretas med turvei på påler. Tatt til følge: Edelløvskogen er vurdert av sakkyndige og konsekvenser utredet iht. naturmangfoldlovens bestemmelser. Kantvegetasjonen rundt Ulleruddammen ivaretas med turvei på påler. Tatt til følge: Planlagt utbygging vil i svært liten grad påvirke bygningsmiljø i museumsområde eller fredete kulturminner. Øvrige merknader er hensyntatt i nødvendig grad Tatt til følge. Illustrasjonsplanen viser renovasjonsløsning. Side 32 av 130

33 Norsk ornitologisk forening, avd. Oslo og Akershus Adv. Wessel for grunneier av 69/ Adler Andersen, nedgravde løsninger. FR håndterer kun husholdningsrenovasjon og har ikke ansvar for renovasjon i kommunale omsorgsboliger Bekymret for konsekvenser av planlagt utbygging langs dammens randsone og mener planen utløser krav om KU jf. naturmangfoldlovens 9 som følge av registrert salamandere. Er på prinsipielt nivå negativ til stykkevis nedbygging av natur- og friluftsområder. NOF mener generelt at planområdet ikke bør bebygges. Igangsatt reguleringsarbeid må ikke endre forholdene for golfklubbens bruk av eiendommen. Grønn randsone (vegetasjon) til golfbanen ønskes beholdt. Ulleruddammen tidligere har vært flomutsatt, dette bes hensyntatt Diverse spørsmål besvart av plankonsulent. Ingen ytterligere merknader Reguleringsbestemmelsene stiller krav om uttalelse fra Follo REN ifm rammesøknad. Tatt delvis til følge: detaljert utredning av biologisk mangfold i området, i tillegg til at det er gjennomført konsekvensanalyse iht. naturmangfoldlovens bestemmelser. Forholdet til hule eiker er ivaretatt. Biologisk mangfold og kantvegetasjon er i aller høyeste grad ivaretatt, bl.a. ved at turveien delvis settes på påler. Forslagstiller har hatt god dialog med Drøbak Golfklubb og planforslaget baserer seg på omforent løsning. Vegetasjonsbeltet er beholdt i den grad det var mulig (mye av vegetasjonen langs golfbanen er forutsatt fjernet av hensyn til edelløvskogen). Ingen særskilte hensyn. I tillegg har kommunen hatt møter med Drøbak golfklubb, og Follo Museum, samt oppsittere langs Belsjø terrasse. Husbanken har ikke uttalt seg til planforslaget, men kommunen har hatt dialog med Husbanken for å sikre at boligene tilfredsstiller krav til finansiering. Planforslaget er også forelagt barn og unges representant i plansaker, som har uttalt seg til saken. Uttalelsen er lagt ved som eget vedlegg- se for øvrig hensyn til barn og unge, under rådmannens vurdering. Alternativer: 1) Som innstillingen Side 33 av 130

34 2) Planforslaget legges ikke ut til offentlig ettersyn, men sendes tilbake til rådmannen med følgende føringer for videre arbeid: (Utvalget setter føringene) Side 34 av 130

35 Rådmannens vurdering av planforslaget: Planområdet er relativt lite, men kompleksiteten i planen er stor. Planforslaget er på mange måter en infrastrukturplan- som legger til rette for økt ferdsel og tilgjengelighet. Videre er det en plan som berører et område med store naturkvaliteter. Dette har gjort det nødvendig med en rekke utredninger, som igjen har påvirket utforming av planen. Planforslaget regulerer dermed en hel rekke forhold og viktige hensyn selv om hensikten med planen først og fremst er å tilrettelegge for boliger for personer med nedsatt funksjonsevne; et viktig boligbehov å tilby i kommunen. Ihht kommuneplan for Frogn er klima og energi, livskvalitet og folkehelse og stedsutvikling med gode stedskvaliteter, bo- og nærmiljøer tre av fire satsningsområder for Frogn kommune fram mot Rådmannen mener planforslaget slutter godt opp om disse tre viktige satsningsområdene. Høyder og utnyttelse utover kommuneplanen kan aksepteres Planforslaget åpner for noe høyere utnyttelse (28 % BYA) enn kommuneplanen åpner for (23 %). Rådmannen mener dette kan forsvares da formålet skiller seg fra et ordinært boligprosjekt samt at området er sentrumsnært. Behovet for tilpassede omsorgsboliger gjør at andre hensyn og vurderinger også må legges til grunn. Utnyttelsesgraden hadde blitt vesentlig lavere om de ordinære boligene ikke inngikk i prosjektet. Men nettopp denne blandingen av ordinære og tilrettelagte boliger er en kvalitet i prosjektet. Det er positivt for integrering og normalisering at prosjektet rommer både ordinære og tilpassede boliger. Husbanken har uttalt seg særlig positivt til en slik løsning. Husbanken har i møte gitt uttrykk for at 17 boenheter er i grenseland for hva de kan anbefale, og har anbefalt kommunen å redusere antall omsorgsboliger. Veid opp mot behovet for denne type boliger mener rådmannen det bør etableres 17 omsorgsboliger slik planforslaget åpner for. Det er kun formålsområde som skal legges til grunn ved beregning av utnyttelsesgrad, arealer som reguleres til grøntstruktur eller samferdsel skal ikke regnes med- og gjør dermed også at utnyttelsesgraden øker. I prosjektet kunne det være like relevant å angi BYA som m2, men det er valgt å benytte % BYA da dette er vanligst i øvrige planer. Rådmannen mener det er gjort en rekke tilpasninger for å oppnå et godt prosjekt, med god bokvalitet og tilstrekkelig uteopphold og at 28 % BYA kan forsvares i dette tilfellet. Byggegrenser og hensynssoner gjør at viktige kvaliteter bevares. Planforslaget åpner for tre etasjer + takoppbygg. Høydene er angitt som maks kotehøyde, og innebærer at det bygges 9,7 meter (bolig) og 10,4 meter (omsorgsbolig) over gjennomsnittlig planert terreng. I tillegg tillates takoppbygg på inntil 3,9 meter for heis og ventilasjon mm. Kommuneplanen åpner for inntil 9 meter mønehøyde, og planforslaget åpner altså for høyder utover dette. Hovedutvalg for miljø-, plan- og har i andre kommunale boligprosjekter vært restriktive med å åpne for høyder utover kommuneplanen. Rådmannen mener gjeldene plan skiller seg fra de rene Side 35 av 130

36 boligprosjektene, og at nettopp fordi formålet her er sammensatt bør man vurdere prosjektet ut fra dette. Byggene er plassert på det flateste/laveste partiet, bebyggelsen følger koteretningen, og blir liggende langt under landskaps-silhuetten. Byggene vil bli eksponert mot det åpne landskapet, men krav om mørk fargesetting vil dempe fjernvirkningen av tiltaket. Rådmannen mener høydene det åpnes for i prosjektet bør tillates i dette tilfellet. Det er stilt krav om tilbaketrukkede takoppbygg for å dempe uttrykket. Mindre areal, men bedre uteopphold Minste uteoppholdsareal skal være minst 90 m2 pr boenhet for omsorgsboligene, og minst 150 m2 pr boenhet for de ordinære boligene. Arealer som kan legges til grunn er vist i utomhusplan, og i egen illustrasjon (vedlagt). Det er stilt relativt detaljerte krav til utforming gjennom flere bestemmelser: - 25 % av takflater avsatt til opphold skal være beplantet med buskvegetasjon ( 3.9) - Detaljerte krav til utforming av lekearealer ( 5.5.3) - Det tillates at eikeskogen vist med hensynssone, naturmiljø kan inngå i regnskapet for MUA dersom det tilrettelegges for lek og opphold. Det er videre angitt krav til utforming, slik at ikke tiltak skader vegetasjonen (bestemmelse 9.2). Det er stilt krav om at ute- og lekearealer på terreng skal være felles for alle beboere, og at de sentrale uterommene skal være universelt utformet. Gode solforhold og varierte muligheter for opphold gjør at hensynet bak minste uteoppholdsareal er godt ivaretatt i planforslaget, videre åpnes det for å ta i bruk stedegne kvaliteter på en god måte (deriblant eikeskogen). Økt mobilitet og bedre tilgjengelighet Planforslaget åpner for bedre mobilitet. Det etableres en helt ny forbindelse langs Ulleruddammen. Bakgrunnen for dette var ønsket om å knytte omsorgsfunksjoner i Belsjø terrasse og helsebygget på Ullerud bedre sammen. Men den nye forbindelsen bidrar også positivt utover dette: Det etableres en ny ferdselsforbindelse med stor verdi for rekreasjon. Forbindelsen knytter sammen Seierstensmarka og Follo Museum med øvrige sti- og gangsystemer. De positive Side 36 av 130

37 konsekvensene av planforslaget er dermed knyttet til økt mobilitet og trafikksikker ferdsel for alle. I tillegg vil gangstien være en attraksjon i seg selv, med en utforming som skiller seg fra øvrige stier på terreng. Rådmannen mener tiltaket er svært positivt, og mener dette vil gi et løft til hele området- som i dag er svært utilgjengelig Det har vært vurdert å lage gangbrua så bred at den kan måkes maskinelt, men dette vil gi så store inngrep at det ikke er ønskelig. Dersom forbindelsen skal holdes åpen om vinteren må det måkes for hånd/snøfreser. Rådmannen mener det er tilstrekkelig at forbindelsen betraktes som en sti, og ikke en gangvei som vinterdriftes. Barn og unges interesser er godt ivaretatt Planforslaget berører barn og unges interesser: planområdet ligger i et område hvor barn (blant annet barnehager) ferdes. Og planforslaget åpner for mulighet for både økt ferdsel og opphold. Området bærer i liten grad preg av opphold i dag, og brukes nok mer til gjennomgang enn lek. Arealene er imidlertid godt egnet til opphold og variert lek. Arealkavene satt til lekeareal er mindre enn det kommuneplanen krever. Dette er vurdert ut fra hvilke beboere som i hovedsak skal bo her. Utforming av det sentrale oppholdsarealet i omsorgsboliger og takterrasser bør bli til gjennom brukermedvirkning, slik at uterommene er godt tilpasset beboerne. Mulighet til å forme sine omgivelser bidrar til bokvalitet. Lekeplassene er ikke lagt til indre gårdsrom, men plassert der de også kan fungere som møteplasser og målpunkt for de som ferdes gjennom området. Når planområdet gjøres mer tilgjengelig kan lekeplassene tas i bruk av andre enn beboere, og dermed være et tilskudd til barn og unge i nærområdet. Eikeskogen er ikke vist som lekeplass, men kan godkjennes som uteoppholdsareal under forutsetning av at den tilrettelegges for dette. Barn og unges representant har uttalt seg om viktigheten av kvalitet i uteoppholdsarealer, og også kommet med konkrete forslag til møblering (blant annet fugleredehuske). Slike detaljerte krav kan være utfordrende, men i dette tilfellet mener rådmannen at det er rimelig å sette slike krav nettopp fordi lekeplassene skal fungere som møteplasser og målpunkt: Det er stor forskjell på mulighet for samlek i en fugleredehuske og på et enkelt vippedyr. Tap av 3 hule eiker, men viktige naturkvaliteter ivaretas på en god måte Byggegrense og hensynssone gjør at skogen bevares i planforslaget. Området er likevel vist med formål bebyggelse og anlegg. Det har vært vurdert å vise arealene med formål grønnstruktur, og hvorvidt det gir et bedre vern er usikkert. Deler av arealet skal kunne regnes med som uteopphold og rådmannen mener det er riktig å vise arealene med formål bebyggelse og anlegg og hensynssone. Utbygging i tråd med planforslaget medfører altså at tre av åtte hule eiker går tapt. Det har vært vurdert ulike måter å bebygge eiendommen og alternative plasseringer av bebyggelse og inngrep, men innenfor rammene av prosjektet er det ikke mulig å bevare mer enn 5 hule eiker. Imidlertid er det påvist flere eiker innenfor planområdet Side 37 av 130

38 som er like under minstemålet for å inngå i den utvalgte naturtypen, og flere som har noen år igjen før de når målet. De resterende utvalgte eiketrærne er innmålt med koordinater og avsatt til bevaring i reguleringsforslaget. Dette vil sikre en fremtidig rekruttering innenfor planområdet, og et langsiktig leveområde for de rødlistede artene som er forbundet med hule eiker. Den generelle tettheten av hule eiker i nærområdet og grepet med å bevare eksisterende større eiketrær i området, samt krav til skjøtselsplan, gjør at rådmannen vurderer konsekvensene av utbyggingen å være akseptable. Samlet sett vil de negative konsekvensene av en utbygging i tråd med planforslaget langt på vei kunne veies opp av de positive konsekvensene som de avbøtende tiltakene medfører. Det legges til rette for bevaring av naturmiljø, kantvegetasjon langs dammen og enkeltstående eiketrær. Edelløvskogen sikres bedre lysforhold, og det skal utarbeides skjøtselsplaner for den verdifulle vegetasjonen i planområdet. Forholdet til naturmangfoldloven er vurdert i vedlegg naturmangfold. De økonomiske konsekvensene er akseptable De økonomiske konsekvensene for kommunen knytter seg til etablering og drift. Når det gjelder etablering bidrar Husbanken med betydelig støtte til denne type boliger, og det har vært vesentlig å sikre at boligene kvalifiserer til slik støtte. De ordinære boligene bidrar både til et positivt, sammensatt bomiljø- som Husbanken er positive til. I tillegg vil salg av boligene bidra til finansiering. Prosjektet innebærer en rekke infrastrukturtiltak deriblant oppgradering av Belsjø terrasse. Tiltaket vil gi en bedring for dagens beboere: vegen er i dag smal, og bratt og asfaltdekket er hullete. Det er likevel ikke vurdert at det er grunnlag for å kreve refusjon. Infrastrukturtiltakene er først og fremst nødvendig på grunn av endret situasjon/økt bruk, og økonomiske bidrag som følge av en refusjonssak ville være svært begrensede. Driftskostnader for Belsjø terrasse blir ikke endret, mens driftskostnader for gangveien bør inngå i avtale knyttet til drift av utearealer for helsebygg eller omsorgssenter. Medbestemmelse: Varsel om oppstart er varslet i tråd med plan- og bygningsloven, og innkomne merknader er vurdert i planarbeidet. Videre har det vært stor vekt på dialog med berørte naboer: Det har vært gjennomført befaring med berørte naboer langs Belsjø Terrasse, i tillegg til egne møter med representanter for Drøbak Golfklubb, grunneier på golfbanen samt representanter for Follo Museum. Det har også vært gjennomført møter med brukerrepresentanter og det er invitert til å gi innspill i planleggings- og prosjekteringsfasen for ivaretakelse av funksjonelle behov. Planforslaget er også forelagt barn- og unges representant i plansaker, som har gitt en uttalelse. Uttalelsen er vedlagt. Side 38 av 130

39 Videre planprosess med høring og offentlig ettersyn gir ytterligere muligheter for å komme med merknader til det konkrete planforslaget Samlet vurdering og konklusjon: Rådmannen mener planforslaget som fremmes er grundig og ivaretar en rekke viktige hensyn. Forslaget tilrettelegger for en viktig boligtype som kommunen trenger å tilby. De viktige naturkvalitetene i området er godt ivaretatt i planforslaget og det er positivt at området blir tilgjengelig for flere. Rådmannen anbefaler at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn slik det foreligger. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 39 av 130

40 HMPB-77/15 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA AREALFORMÅL - Gnr 41 bnr 1 Nesoddveien 1 - Mobilbasestasjon Saksbehandler: Saera Ali Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 77/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon og finner at fordelene ved tiltaket i dette tilfellet er klart større enn ulempene og at en dispensasjon som omsøkt ikke i vesentlig grad vil tilsidesette de hensyn som ligger til grunn i kommuneplanens bestemmelser eller lovens formål. I medhold av plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 gis det dispensasjon fra arealformålet i kommuneplanens bestemmelse 19-2 LNF 2 «ordinært» LNF, med søknad om oppføring av antennemast med tilhørende utstyrshytte. Ved avgjørelsen er det lagt særlig vekt på at de forhold kommuneplanen skal ivareta i forhold til hensyn til at allmenn ferdsel, landskap og naturmiljø er tilstrekkelig ivaretatt for eiendommen og omgivelsene. Basestasjonen vil oppta minimalt areal og vil ikke være til hinder for publikums bruk av området som tur og rekreasjonsområde. Det fysiske inngrepet anses også til å være svært begrenset. Ulempene ved tiltaket anses å være små. Videre legges det vekt på de samfunnsmessige fordelene av et raskere og bedre tilbud for elektronisk kommunikasjon i tråd med Stortingets føringer og anbefalinger fra fagdepartementene. Masten vil i stor grad være skjult av omkringliggende vegetasjon, og utvalget legger til grunn at det ut fra foreliggende dokumentasjon og avstand til bebyggelsen ikke vil være fare for helseskade som følge av stråling. På bakgrunn av fylkeskommunens uttalelse finner utvalget grunn til å stille følgende vilkår til dispensasjonen fra arealformålet: 1. Dersom man under arbeid i området skulle støte på et fornminne, skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på fem meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, andre ledd. Side 40 av 130

41 Vedlegg: Situasjonskart, søknad, tegninger, redegjørelse for naturmangfold, redegjørelse for kulturlandskap. Side 41 av 130

42 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder søknad om dispensasjon fra arealformålet Landbruk-, natur- og frilufts formål (LNF 2), jf i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel. Det søkes om å sette opp en basestasjon på gnr 41 bnr 1, Nesoddveien 1 med en tilhørende utstyrshytte i tilknytning til masten. Arealet masten skal plasseres på er i kommuneplanen avsatt til landbruk, natur og friluftsliv. Rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon for oppføring av basestasjon på vilkår. Bakgrunn for saken: Teknisk Konstruksjons Service AS (TKS) søker på vegne av Telenor Norge AS om tillatelse til oppføring av nytt anlegg for mobil kommunikasjon på Gnr 41 bnr 1 Nesoddveien 1. Området masten skal plasseres i er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF formål. Masten blir 24 meter høy. Oversiktskart over tiltakets plassering (nål): Side 42 av 130

43 Situasjonskart med tiltakets plassering og avstand. Side 43 av 130

44 Side 44 av 130

45 Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra arealformål LNF 19-2 i gjeldende kommuneplan. I søknad om dispensasjon vises det til at denne etableringen er basert på klager fra lokal bedrifter på manglende mobildekning i området. Mangel på mobildekning i området er ugunstig for næringslivet og privatpersoner. Det er viktig med god dekning ift. kontakt med nødetatene dersom uhellet skulle være ute, spesielt ute i industriområdet. Søknad om dispensasjon er nabovarslet. Og det har ikke innkommet noen nabomerknader. Uttalelse fra offentlige myndigheter: Akershus fylkeskommune Saken er oversendt til fylkeskommunen for uttalelse i forhold til automatisk fredede kulturminner. Fylkeskommunen bemerker at det ikke er kjent automatisk fredete kulturminner på eiendommen basert på arkivmateriale. En nærmere utredning av forholdet til fornminner ansees ikke som nødvendig. Fylkeskommunen bemerker at dersom kommunen gis dispensasjon for tiltaket gjør fylkesrådmannen oppmerksom på at det kan være ukjente forminner i området. Alle forminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Rådmannen mener at det bør settes vilkår til dispensasjonen om at dersom man under arbeid i området skulle støte på et fornminne, skal ha arbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på fem meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, andre ledd. Landbrukskontoret i Follo Landbruksmyndighetene er forespurt om tiltaket, og har bemerket at skogen er ikke definert som dyrkbar og de ser ingen landbruksmessige hensyn som taler mot tiltaket. Landbrukssjefen har ingen innvendinger mot tiltaket. Rådmannen viser til e- post fra landsbruksveileder på vegne av landbrukssjef angående dette. Alternativer: 1. Rådmannens innstilling. 2. Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknaden om dispensasjon fra arealformålet, jf. kommuneplanen 19-2 LNF 2. Utvalget finner at hensynene bak bestemmelsen blir satt til side ved en dispensasjon og at fordelene ved en dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Med hjemmel i pbl 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon. Side 45 av 130

46 Ved denne vurderingen er det lagt vekt på hensyn til allmenn rett til fri ferdsel, landskap og naturmiljø. Formålet LNF som denne eiendommen er avsatt til i gjeldende kommuneplan, er ment for å forsterke og tydeliggjøre at området ikke skal bebygges og å hindre videre utbygging i området. Miljømessige konsekvenser: Masten ligger innenfor hensynssone for bevaring av kulturlandskap. Siden masten skal plasseres på en liten kolle vil det bare være de øverste 7-8 meterne som blir synlige på avstand. Den høye skogen vil skjule det meste av masten. Sett inn fra sjøsiden vil ikke tiltaket bli dominerende. Bunnefjorden sett fra nordøst For å unngå omfattende inngrep i naturen vil Telenor benytte helikopter for frakt av masteseksjoner, hytte og annet tyngre utstyr. Det fysiske inngrepet anses som svært Side 46 av 130

47 begrenset og anlegget vil ikke være til hinder for publikums bruk av området som tur og rekreasjonsområde. Økonomiske konsekvenser: Samfunnsøkonomisk gevinst ved tilrettelegging for satsing på utbygging av infrastruktur for elektronisk kommunikasjon. Vurdering: Avvik fra arealplaner, slik det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. For å kunne gi dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2, er det et vilkår at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i planog bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. I tillegg er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene er kumulative, det vil si at forvaltningen kun har rettslig adgang til å gi dispensasjon dersom begge vilkårene er oppfylt. Loven stiller også flere andre vilkår for at dispensasjon skal kunne gis. Hensyn bak og formål med 19-2 i bestemmelse til kommuneplan Frogn s arealdel, er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging i områder avsatt til LNF. Innenfor dette arealet skal det tas særlig hensyn til å sikre allmennhetens rett til fri ferdsel og friluftsliv. Hensyn til naturmiljø, landskap, friluftsliv og allmenne interesser veier tungt. Tillatelse til dispensasjon fra formål, bør bare tillates på arealer som ikke har verdi for andre formål som landbruk-, natur- eller friluftsliv. Når arealformålet LNF er vist i en plan, er det med på å forsterke og tydeliggjøre at arealet ikke skal bebygges i strid med dette formålet. Det vises til at tiltaket opptar et lite areal, og at naturen rundt tiltaket i liten grad vil bli berørt. Det fysiske inngrepet anses som svært begrenset. For å unngå omfattende inngrep i naturen vil Telenor benytte helikopter for frakt av masteseksjoner, hytte og annet tyngre utstyr. Tiltaket kan ha noen negative konsekvenser for landskapsbildet, uten at disse vurderes til å ha et slikt omfang at områdets kvaliteter som Side 47 av 130

48 friluftsområde blir redusert i en slik grad at hensynene bak bestemmelsen, eller kommuneplanens hensynssoner blir vesentlig tilsidesatt. Rådmannen finner på denne bakgrunn at hensynene bak arealformålet LNF 2, ikke blir vesentlig tilsidesatt ved omsøkte dispensasjon. Hensyn bak formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven blir heller ikke vesentlig tilsidesatt. En bærekraftig utvikling i dette området, vil ikke bli hindret av omsøkte dispensasjon. Rådmannen legger også vekt på at verken fylkesmannen eller fylkesrådmannen har hatt merknader til søknaden. Når det gjelder vilkåret om at fordelene ved å gi en dispensasjon skal være klart større enn ulempene viser rådmannen til de samfunnsmessige interesser som Stortingsmelding nr. 19 ( ) om regjeringens ønske om satsing på IT teknologi samt myndighetens medvirkning til at dette kan oppnås. Det vises også til de klare signaler som er gitt fra fagdepartementene for å tilrettelegge for styrking av tilbudet for elektronisk kommunikasjon. Videre mener rådmannen at god mobildekning er nødvendig i området dersom uhellet skulle være ute og man må ta kontakt med nødetatene. Mangel på mobildekning i området er ugunstig for næringslivet og privatpersoner. Dette må eventuelt veies opp mot de ulemper som masten vil ha som element i landskapsbildet og for områdets kvaliteter som friluftsområde. Fordelene ved en dispensasjon anses etter en samlet vurdering for å være klart større enn ulempene. Dispensasjon fra arealformålet i denne saken, vil ikke få konsekvenser for helse og sikkerhet i den grad det skal vurderes. Allmennhetens tilgjengelighet vil ikke bli redusert som følge av denne dispensasjonen. Nasjonale eller regionale hensyn vil ikke i vesentlig grad bli tilsidesatt ved en dispensasjon fra arealformålet i denne saken. Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler. Konklusjon: Rådmannen mener at dispensasjon fra arealformålet LNF som denne eiendommen er vist som, oppfyller vilkårene for dispensasjon jf i plan og bygningsloven som går på at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensyn i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon anses for å være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Side 48 av 130

49 Rådmannen anbefaler at omsøkt dispensasjon fra arealformålet godkjennes på vilkår, jf. ovenstående saksutredning.. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 49 av 130

50 HMPB-78/15 Søknad om dispensasjon fra arealformål - Gnr 74 bnr 13 Sjøstuveien 8 - Tilbygg Saksbehandler: Saera Ali Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 78/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon og finner at fordelene ved tiltaket i dette tilfellet er klart større enn ulempene og at en dispensasjon som omsøkt ikke i vesentlig grad vil tilsidesette de hensyn som ligger til grunn for regulert arealformål eller lovens formål. I medhold av plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 gis det dispensasjon fra arealformål bolig i reguleringsplan for Rosekollen for oppføring av tilbygg med bad og WC som tilknyttes offentlig vann og avløp. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at eiendommen grenser til området regulert til bevaring av fritidsbebyggelse. Den sanitære og hygieniske standarden er ikke tilfredsstillende verken for brukere eller omgivelsene, og vil bli vesentlig forbedret. Det fremgår av reguleringsbestemmelsens 1.3 at det oppfordres til felles løsninger for vann og avløp. Det omsøkte tiltaket er av mindre vesentlig karakter og vil ikke i seg selv ha noen større betydning for natur og miljø, og bygningen vil med tiltaket ikke virke større enn de omkringliggende bygningene. Dispensasjonen gis på vilkår om at byggesaken før en eventuell tillatelse, oversendes til Akershus Fylkeskommune for uttalelse vedrørende eventuelle kulturminneundersøkelser. Vedlegg: Søknad om tillatelse til tiltak - Ett trinns søknad -Tilbygg til fritidsbolig, b _1_1.pdf Følgeskriv - Søknad om tillatelse til tiltak - Ett trinns søknad -Tilbygg til fr _1_1.pdf Situasjonskart _1_1.pdf Fotografier av eiendom _1_1.pdf Baderomstilbygg fasader _1_1.pdf Baderomstilbygg plan og snitt _1_1.pdf Side 50 av 130

51 Side 51 av 130

52 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Det foreligger søknad om dispensasjon fra arealformålet i reguleringsplan for Rosekollen der eiendommen gnr 74 bnr 13 er vist som regulert til nåværende byggeområde, boligområde med tilhørende anlegg. Søknad om dispensasjon er innkommet med bakgrunn i ønske om videreutvikling av fritidsbolig gjennom et mindre tilbygg med bad og WC som tilknyttes offentlig vann og avløp. Eier av eiendommen gnr 74 bnr 10, Sjøstuveien 13, har tidligere foretatt en profilboring gjennom Rosekollen og tilkoplet offentlig vann og avløp via pumpe. Også Sjøstuveien 19 er tilknyttet dette anlegget, og eieren av anlegget har gitt Sjøstuveien 8 tillatelse til det samme. Rådmannen finner en overvekt av grunner som taler for at det skal gis dispensasjon fra arealformål i reguleringsplan for Rosekollen. I vurderingen er det lagt vekt på at eiendommen grenser til området regulert til bevaring av fritidsbebyggelse. Den eksisterende sanitære og hygieniske standarden er ikke tilfredsstillende verken for brukere eller omgivelsene. Det vil være rimelig å tillate oppgradering av sanitæranlegg til hytta selv om det er i strid med plan. Det fremgår av reguleringsbestemmelsens 1.3 at det oppfordres til felles løsninger for vann og avløp. Side 52 av 130

53 Tiltaket tegnet inn på situasjonskart. Skråfoto av eksisterende bebyggelse og området rundt. Side 53 av 130

54 Fasadetegning Side 54 av 130

55 Plan og snitt tegning Bakgrunn for saken: Plangrunnlag: Eiendommen gnr 74 bnr 13 er regulert og det er reguleringsplan for Rosekollen som gjelder. Eiendommen er i reguleringsplan avsatt til formål byggeområde for bolig med tilhørende anlegg, og grenser til området regulert til bevaring av fritidsbebyggelse. Oppføring av tilbygg til fritidsboligen vil være i strid med formålet. Tillatelse til omsøkt tiltak er avhengig av dispensasjon etter pbl Eiendommen er ikke kartlagt for kulturminner. Dispensasjonssøknaden er begrunnet med at den sanitære og hygieniske standarden ikke er tilfredsstillende, for brukere eller omgivelsene. Det vil være en stor fordel å gi dispensasjon for å knytte hytta til offentlig vann- og avløp. Eierne bor ikke i kommunen og ønsker å bruke bygningen som fritidsbolig også i fremtiden. De ønsker ikke å bygge bolig eller selge til boligtomt. Side 55 av 130

56 Kartutsnitt av eiendommen slik den er vist i reguleringsplanen Alternativer: 1. Rådmannens innstilling 2. har vurdert søknad om dispensasjon fra arealformålet boligområde jf. reguleringsplan for Rosekollen. Utvalget finner at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig satt til side ved en dispensasjon og at fordelene ved en dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Med hjemmel i pbl 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon. Side 56 av 130

57 Ved denne vurderingen er det lagt vekt på at tiltaket er i strid med planen om at dette skal være et boligområde, og at dette hensynet blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Miljømessige konsekvenser: En dispensasjon vil bedre den sanitære og hygieniske standarden. Dette vil være en fordel for brukere og omgivelsene rundt. Arealet der tilbygget skal føres opp og ledninger skal legges er ikke spesielt opparbeidet til bruk som uteareal. Tiltaket vil ikke medføre noe stort inngrep i terreng og natur. Noen tynne bjørketrær og en ask må felles, for øvrig er det noe kjerr og ugress som blir berørt. Det er ikke registrert noen form for fredete arter eller naturforekomster i naturbase eller Follokart. Økonomiske konsekvenser: Ingen for Frogn Kommune. Vurdering: Avvik fra arealplaner, slik det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. For å kunne gi dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2, er det et vilkår at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i planog bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. I tillegg er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene er kumulative, det vil si at forvaltningen kun har adgang til å gi dispensasjon dersom begge vilkårene er oppfylt. Loven stiller også flere andre vilkår for at dispensasjon skal kunne gis. Hensyn bak og formål med reguleringsplan for Rosekollen er å etablere boligregulering i nord og spesialområde fritidsbebyggelse i sør. Formålet bak reguleringsplanen er å etablere boligområder for å få befolkningsvekst i området. Spørsmålet er om en dispensasjon til tilbygg for eksisterende fritidsbolig på en eiendom regulert til arealformål boligbebyggelse i noen grad vil hindre utviklingen av boligområdet. Eierne bor ikke i kommunen og ønsker å bruke bygningen som fritidsbolig også i fremtiden. De ønsker ikke å bygge bolig eller selge til boligtomt nå. Eiendommen grenser til området regulert til bevaring av fritidsbebyggelse. Tilkobling til offentlig vann og avløp vil bli nødvendig ved en eventuell senere omgjøring av bygningen til helårsbolig eller oppføring av ny helårsbolig på eiendommen. Dispensasjon for tilbygg for å muliggjøre forbedring av sanitærforholdene, via en Side 57 av 130

58 felles løsning for flere eiendommer, vurderes derfor ikke å hindre utviklingen av boligområdet. På bakgrunn av dette mener rådmannen at det vil være rimelig å tillate oppgradering av sanitæropplegget til hytta selv om det er i strid med plan. Det er i forbindelse med nabovarsling ikke kommet noen merknader til omsøkte tilbygget med bad og WC, og rådmannen tolker dette til at boligområdet er positive til tiltaket. Rådmannen finner på denne bakgrunn at hensynene bak arealformålet i reguleringsplan for Rosekollen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved omsøkt dispensasjon. Hensyn bak formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven blir heller ikke vesentlig tilsidesatt. For å kunne gi en dispensasjon fra arealformål, må det foreligge kvalifisert overvekt av fordeler. Det er i hovedsak de samfunnsmessige hensyn som her skal tillegges vekt. Fordelene ved å gi dispensasjon vil være en subjektiv fordel for eier ved at det tillates et tiltak på en fritidseiendom som er regulert til og skulle vært utviklet som boligtomt. Dette er å anse som en type privat fordel som ikke kan tillegges vekt ved dispensasjonsvurderingen. Det vil likevel kunne anses som en fordel ved dispensasjonsvurderingen at denne eiendommen oppgraderes i tråd med omkringliggende bygninger. Den sanitære og hygieniske standarden i dag er ikke tilfredsstillende verken for brukere eller omgivelsene. Å gi dispensasjon for å knytte hytta til offentlig vann og avløp er en stor fordel for brukere og omgivelsene. Rådmannen legger vekt på at det i reguleringsbestemmelsens 1.3 oppfordres til felles løsninger for vann og avløp. Etter en samlet vurdering anser rådmannen ulempene for å være små ved en dispensasjon i denne saken. Eiendommen grenser til området som er regulert til bevaring av fritidsbebyggelse og det ligger flere hytter der. Fordelene ved en dispensasjon anses etter en samlet vurdering for å være klart større enn ulempene. Dispensasjon fra arealformålet i denne saken, vil ikke få konsekvenser for helse og sikkerhet i den grad det skal vurderes. Miljømessige konsekvenser anses marginale i og med at det allerede er en hytte på eiendommen. Allmennhetens tilgjengelighet vil ikke bli redusert som følge av denne dispensasjonen. Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler. Konklusjon: Rådmannen mener at dispensasjon fra arealformålet bolig som denne eiendommen er vist som, oppfyller vilkårene for dispensasjon jf i plan og bygningsloven som går på at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensyn i Side 58 av 130

59 lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon anses for å være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Rådmannen anbefaler at omsøkt dispensasjon fra arealformålet godkjennes på vilkår, jf. ovenstående saksutredning. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 59 av 130

60 HMPB-79/15 Klage på avslag på søknad om dispensasjon og rammetillatelse - Gnr 20 bnr 36 Isveien 24 - Tilbygg til fritidsbolig og ny sportsbod - Søknad om rammetillatelse og dispensasjon Saksbehandler: Lilian Olsson Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 79/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert klage på vedtak, 14/ datert med avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for oppføring av tiltak i området avsatt til formålet LNF1 og i byggeforbudet i 100m beltet langs sjø. Hovedutvalget finner ikke at det foreligger nye momenter i saken, og slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Ved vurderingen er det lagt særlig vekt på følgende forhold: At hensynet bak bestemmelsen om LNF1 og forbud mot tiltak i 100metersbeltet langs sjø ivaretas, og at det skal tas hensyn til landskapet og begrense alle former for utbyggingstiltak. Ivaretakelse av strandsonen som grunnlag for allemannsretten og tiltakets virkning på allemannsrettens tilgang til strandsonen og tiltakenes visuelle effekt både fra landsiden og sjøsiden. At tiltakene kan virke privatiserende med tanke på ferdsel på land og sjø, og ytterligere eksponering av bygningsmasse mot sjøen. Å opprettholde forbudet mot ytterligere nedbygging i områder avsatt til LNF og i 100mbeltet slik det er vedtatt i kommuneplanen. Ved å tillate en ytterligere utvidelse av eksisterende bebyggelse i område avsatt til LNF1 og byggeforbudet i 100m beltet langs sjøen så åpner man imidlertid for en fravikelse fra kommuneplanens bestemmelser, som vil gi uheldige presedensvirkninger, og uthuler de hensyn som ligger bak formålet og bestemmelsene. Klage tas ikke til følge, vedtak om avslag i delegert sak 14/ datert opprettholdes og saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Vedlegg: Side 60 av 130

61 Klage på vedtak om avslag.pdf Avslag søknad om dispensasjon og rammetillatelse pbl Gnr 20 bnr 36 Isveien 24 - Tilbygg til fritidsbolig og ny sportsbod - Uttalelse vedr dispensasjon Gnr 20 bnr 36 Isveien 24 - Tilbygg til fritidsbolig og ny sportsbod - Søknad om rammetillatelse og dispensasjon Fylkesmannens uttalelse til søknad om dispensasjon - Gnr 20 bnr 36 Isveien 24 - Tilbygg til fritidsbolig og ny sportsbod - Søknad om rammetillatelse og dispensasjon Oversendes til uttalelse - Gnr 20 bnr 36 Isveien 24 - Tilbygg til fritidsbolig og ny sportsbod - Søknad om rammetillatelse og dispensasjon Situasjonskart med oppdatert grensejustering - Gnr 20 bnr 36 Isveien 24 - Tilbygg til fritidsbolsituasjonskart med oppdatert grensejustering - Gnr 20 bnr 36 Isveien 24 - Tilbygg til fritidsbolig og ny sportsbod - Søknad om rammetillatelse og dispensasjon Følgeskriv - Tilleggsopplysninger byggesak - Gnr 20 bnr 36 Isveien 24 - Tilbygg til fritidsbolig og ny sportsbod - Søknad om rammetillatelse og dispensasjon Fasade sportsbod syd Plan sportsbod Snitt A-A Snitt B-B Fasade nord Fasade syd Snitt A-A Søknad om dispensasjon Isveien 24 Drøbak_TL - Sheet - E - F20 - FASADE NORD.pdf Isveien 24 Drøbak_TL - Sheet - E - F21 - FASADE ØST.pdf Isveien 24 Drøbak_TL - Sheet - E - F22 - FASADE SYD.pdf Isveien 24 Drøbak_TL - Sheet - E - F23 - FASADE VEST.pdf Isveien 24 Drøbak_TL - Sheet - E - P2O - PERSPEKTIV.pdf Isveien 24 Drøbak_TL - Sheet - E - PE01 - PLAN 1- ETG.pdf Isveien 24 Drøbak_TL - Sheet - E - S30 - SNITT A-A.pdf Side 61 av 130

62 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder klage på vedtak om avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av tiltak i LNF1-område og fra byggeforbud i 100meterbeltet langs sjø. Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som LNF1-område. Eiendommen er i dag bebygd med en fritidsbolig og 2 uthus. Hele eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet i strandsonen der det gjelder byggeforbud, jf kommuneplanens bestemmelse 6-3. Eiendommen omfattes også av statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen og pbl 1-8. Tillatelse til tiltak er avhengig av dispensasjon fra byggeforbudet. Rådmannen anbefaler at Hovedutvalget ikke tar klagen til følge, og at saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Side 62 av 130

63 Bakgrunn for saken: Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som LNF1-område. Eiendommen er i dag bebygd med en fritidsbolig og 2 uthus. Hele eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet i strandsonen der det gjelder byggeforbud, jf kommuneplanens bestemmelse 6-3. Eiendommen omfattes også av statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen og pbl 1-8. Tillatelse til tiltak utvidelse av eksisterende fritidsbolig og nytt uthus er avhengig av dispensasjon fra formålet LNF1 og fra byggeforbudet langs sjø. Side 63 av 130

64 Saken gjelder søknad om dispensasjon fra formålet LNF 1 i 19-1 og fra byggeforbudet i 6-3 i bestemmelser til kommuneplanen for Frogn s arealdel. Søknad om dispensasjon og rammetillatelse ble mottatt , og komplettert den Tiltaket gjelder oppføring av tilbygg til eksisterende fritidsbolig, riving av anneks og oppføring av nytt anneks. Side 64 av 130

65 Side 65 av 130

66 Det foreligger uttalelse fra Akershus Fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus miljøvernavdelingen. Fylkesmannen har i brev av frarådet at det gis dispensasjon, da tiltaket vil være i strid med nasjonale og regionale føringer for strandsonen. Fylkesmannen er av den oppfatning at en dispensasjon vil vesentlig tilsidesette disse hensynene. Side 66 av 130

67 Fylkeskommunen har i brev av bedt kommunen om å foreta en grundig vurdering av tiltakenes virkning på allmennhetens tilgang til strandsonen, og tiltakenes visuelle effekt både fra landsiden og sjøsiden, og vurdere i hvilken grad tiltakene virker privatiserende med tanke på ferdsel både på land og i sjøen. Fylkesrådmannen er opptatt av at den visuelle virkningen i landskapet, særlig sett fra sjøen, tillegges stor vekt i vurderingen av om et sjønært tiltak er tilrådelig. Generelt mener fylkesrådmannen at utvidelser av bygningsmasse eksponert mot sjøen primært bør skje vekk fra sjøen, bakenfor eksisterende bebyggelse. Avslag på søknad om dispensasjon og rammetillatelse ble gitt i delegert vedtak 14/ datert og er påklaget av Advokatfirma Føyen Torkildsen på vegne av tiltakshaver. Søknad om dispensasjon og rammetillatelse er behandlet i henhold til gjeldende delegasjonsreglement. Det følger av delegeringsreglementet for pbl 19-2 så har MPB gitt myndighet til rådmannen til å gi varig eller midlertidig dispensasjon i ikke-prinsipielle saker. Denne myndigheten er videredelegert fra rådmannen til enhetsleder for Samfunnsutvikling. Det er ved behandling av søknad om dispensasjon og rammetillatelse vurdert at ved å avslå søknad om dispensasjon faller inn under ikke-prinsipielle saker, da det er en oppfølging av bestemmelser til vedtatt kommuneplan. Forberede klage på vedtaket skal i henhold til delegeringsreglementet behandles av MPB. Begrunnelse for klagen I brev av fra Advokatfirma Føyen Torkildsen anføres det: Kommunens vurdering blir for generell og at den ikke vurderer tiltakets faktiske konsekvenser for allmenheten, privatisering og de øvrige hensyn forbudet mot bebyggelse i 100-metersbeltet tar sikte på å ivareta. Det må vektlegges at det i dette tilfellet bygges på eksisterende bebyggelse, og at det således ikke er snakk om «ny» privatisering av strandsonen. Det faktum at det også skal fjernes bebyggelse på tomten tillegges for liten vekt. I en dispensasjonsvurdering må en slik situasjon vurderes mildere enn om det var snakk om en helt ny utbygging. Terrengforholdene på stedet er slik at hytta ligger mye høyere enn vannkanten, i tillegg til at det er bratt ned fra hytta til sjøen. Utbyggingen begrenser således ikke allmennhetens anledning til å oppholde seg ved sjøen. Det at det er overvekt av fordeler i saken. Utbyggingen gir eiendommen et estetisk løft. Man har også forstått det slik at kommunen har ønske om færre bygg på tomten, og at dette vel også blir tilfellet gjennom utbyggingen. Kommunen også bør være lempeligere med å i alle fall vurdere å tillate en utvidelse med hensynet at Lund har måttet omdisponere deler av fritidsboligen for å imøtekomme pålegg om tilknytning til offentlig vann og kloakk. I andre Side 67 av 130

68 kommuner tillates det utvidelser av fritidsboliger i strandsonen, dersom dette er nødvendig for å imøtekomme et slikt pålegg. Man er således ikke enig med kommunen i at dette ikke er relevant i vurderingen av om en utvidelse av bygningsmassen kan aksepteres i dette tilfellet. Alternativer: 1. Som innstillingen 2. Hovedutvalget for miljø,- plan- og har vurdert klage på vedtak om avslag. Hovedutvalget finner at det foreligger nye momenter og at hensynet bak reglene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt ved å innvilge dispensasjon som omsøkt. Tiltakshavers argumenter vurderes som klart større enn ulempene, og vilkåret for å innvilge dispensasjon er dermed oppfylt. Søknaden sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling. Ved en eventuell innvilgelse av dispensasjonen så må utvalget begrunne vedtaket. 3. Hovedutvalget for miljø,- plan og har vurdert klage på vedtak om avslag. Hovedutvalget finner at det foreligger nye momenter i saken. Det er i klagen opplyst at det er behov for en utvidelse for å knytte fritidsboligen til offentlig vann og avløp. Hovedutvalget finner derfor at hvis det søkes om en mindre utvidelse av fritidsboligen på maks 5m² (tilfredsstillende størrelse for toalett/bad) vekk fra sjøen, bakenfor eksisterende fritidsbolig så kan det vurderes å innvilge en dispensasjon. Å få plass til en bod, vil være en klar fordel som er større enn ulempene, og vilkåret for å innvilge dispensasjon er dermed oppfylt. Det stilles vilkår om at: Det må sendes inn reviderte tegninger av et tilbygg på maksimalt 5m² BRA som skal nyttes til toalett/bad. Tilbygget skal plasseres bakenfor fritidsboligen vekk, fra sjøen. Uthus mot nord rives, slik at det kun er et sekundærbygg på eiendommen, tilsvarende det som det er tillatt til på fritidsboliger. Miljømessige konsekvenser: Saken omhandler dispensasjon fra formålet LNF1 og byggeforbudet i 100metersbeltet. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til formål LNF1 og det er lagt inn begrensning om byggeforbud lang sjø. Selv om eiendommen i dag er bebygd, så vil en ytterligere utvidelse bidra til å bygge ned eiendommen. Hensikten bak formålet og byggeforbudet er at området ikke skal bebygges. Økonomiske konsekvenser: Dersom klagen tas til følge vil parter etter forvaltningslovens 36, kunne ha rett til å få helt eller delvis dekket de saksomkostninger som er påløpt i forbindelse med klagesaken. Side 68 av 130

69 Vurdering: Avvik fra arealplaner slik det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess, og er vedtatt av kommunens øverste organ, kommunestyret. Det skal ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. For å kunne gi dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2, er det et vilkår at hverken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene bak plan- og bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. I tillegg er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Forvaltningen har kun adgang til å gi dispensasjon dersom begge vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Loven stiller også flere andre kriterier for at dispensasjon skal kunne gis. Det følger av Kommuneplan Frogn s samfunnsdel at det skal holdes en streng dispensasjonspraksis. Hensynet bak formålet LNF1 og byggeforbudet langs sjø er blant annet å bevare friluftsområdene slik at disse ikke blir nedbygd og for å opprettholde arealer for rekreasjon, fritid og allmennhetens tilgang til strandsonen. Det skal også tas hensyn til tiltakenes visuelle effekt både fra landsiden og sjøsiden, med tanke på om tiltakene virker privatiserende i forhold til ferdsel på land og i sjø. Det er i klagen anført at kommunens vurdering er for generell og at tiltakets faktiske konsekvenser for allmennheten, privatisering og øvrige hensyn som byggeforbudet langs sjø tar sikte på å ivareta ikke er tilstrekkelig vurdert. Rådmannen kan ikke si seg enig i at dette ikke er tilstrekkelig vurdert. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til LNF1 område, som betyr at eiendommer ikke skal bebygges, men nyttes til natur og friluftsområder. Omsøkte tiltak er vurdert å være en vesentlig utvidelse som medfører at eiendommen blir ytterligere bebygd og eksponert mot sjøen, noe som er i strid med hensynet bak formålet og bak byggeforbudet. Ved vurderingen av søknaden er det tatt konkret stilling til om tiltaket som er omsøkt tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen om formål LNF1 hvor det ikke er tillatt med bebyggelse, og bak forbudet mot tiltak i 100metersbeltet. Det følger av pbl 19-2 at dersom hensynet bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon i fra eller om lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt, så er det ikke anledning til å innvilge dispensasjon. Ved vurdering av dispensasjon i denne saken så er det lagt stor vekt på forarbeidene til plan- og bygningsloven som fremhever at dispensasjon fra planer reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende Side 69 av 130

70 beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende planer gjennom enkeltdispensasjoner. Det vil være de bestemmelser det dispenseres fra og hensynene bak som skal være utgangspunktet for dispensasjonsvurderingen. Strandsonen er av nasjonal interesse. Ivaretaking av strandsonen som grunnlag for allemannsretten, landskap og biologisk mangfold er av nasjonal interesse. Etter rådmannens syn skal byggeforbudet praktiseres strengt og dispensasjonspraksis skal være i samsvar med statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Det første vurderingstemaet vil være om tillatelse til utvidelse av eksisterende fritidsbolig og oppføring av nytt uthus på denne eiendommen vil føre til at planen blir undergravd eller at disse allmenne interessene blir vesentlig tilsidesatt. Det er avslutningsvis i klagen vist til at tiltakshaver er pålagt å tilknytte fritidseiendommen til offentlig vann og kloakk, og at det derfor er behov for en utvidelse av fritidsboligen.. Frogn kommune kan ikke se at dette er et forhold som kan tilsidesette hensynet bak formålet LNF1 og byggeforbudet langs sjøen. Ansvarlig søker og tiltakshaver har fått oversendt uttalelsen fra blant annet Fylkeskommunen, som i sitt brev anfører at utvidelse av bebyggelse eksponert mot sjøen primært bør skje vekk fra sjøen, bakenfor eksisterende bebyggelse. Til dette har ansvarlig søker og tiltakshaver anført at hytta er svært liten etter dagens standard, og at det ønskes en generell oppgradering av fritidsboligen både mht størrelse og standard. Tiltakshaver har hatt anledning til å omprosjektere søknaden. Man kunne evt ha valgt å søke om et mindre tilbygg vekk fra sjøen, bakenfor eksisterende bebyggelse. Rådmannen kan av klagen ikke se at det foreligger noen nye opplysninger i saken som ikke har vært vurdert tidligere. På bakgrunn av overnevnte utredning er det rådmannens vurdering at hensynet bak formålet LNF1 og bestemmelsen om byggeforbudet langs sjøen blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon som omsøkt. Ett av vilkårene for å innvilge dispensasjon er dermed ikke oppfylt. Medbestemmelse: De folkevalgte organer i Frogn kommune har gitt føringer for behandling av gjennom: Side 70 av 130

71 Kommunestyrets beslutninger gjennom vedtatt kommuneplan med planbestemmelser. Vedtatte reguleringsplaner Avvik fra kommuneplanbestemmelser, slik som det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom omfattende beslutningsprosesser hvor innbyggerne og statlige organer har hatt anledning til å komme med innspill. Ved å ta klagen til følge og å innvilge dispensasjon fra vedtatt kommuneplan vil være med på å tilsidesette innbyggernes mulighet til medbestemmelse. Konklusjon: Rådmannen finner ikke at det foreligger nye momenter i klagesaken som tilsier at vedtak om avslag på dispensasjonssøknaden bør omgjøres. Rådmannen anbefaler at Hovedutvalget legger denne oppfatningen til grunn, og at klagen oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 71 av 130

72 Side 72 av 130

73 HMPB-80/15 Søknad om dispensasjon fra tillatt grad av utnyttelse - Gnr 86 bnr 767 Utsikten 6b - Tilbygg terrasse Saksbehandler: Lilian Olsson Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 80/ Rådmannens innstilling: slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon og finner at dispensasjon som omsøkt ikke vesentlig vil tilsidesette de hensyn som ligger til grunn i kommuneplanens bestemmelser, og at fordelene med en dispensasjon i dette tilfellet er klart større enn ulempene. I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 17-1 nr 2 for overskridelse av tillatt grad av utnyttelse i eksponerte åssider. I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon for plassering av terrasse i strid med angitt byggegrense. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på de forhold bestemmelsene i kommuneplanen skal ivareta. Overskridelsen av grad av utnyttelse er vurdert å være mindre, og vil ikke i vesentlig grad tilsidesette hensynet bak bestemmelsen om grad av utnyttelse. Fordelen med tiltaket er vurdert å være klart større enn ulempene. Vedlegg: Svar foreløpig vurdering Opplysninger om tiltakets ytre rammer og bygningsspesifikasjon Situasjonsplan - Ny terrasse Situasjonsplan - Ny terrasse med farger Plan - Ny terrasse Fasade Nord - Ny terrasse Fasade Sør- Ny terrasse Fasade Vest - Ny terrasse Situasjonskart redegjørelse for tiltaket.pdf uttalelse søknad om dispensasjon fra avstandskravet til kommunal vei - Gnr 86 bnr 767 Utsikten 6b - Tilbygg terrasse.msg Side 73 av 130

74 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder utvidelse av eksisterende terrasse mot nord og vest. Det søkes om dispensasjon fra: Avstand til kommunal vei byggegrense mot Batteriveien Kommuneplanens bestemmelser om maksimal utnytting. Bakgrunn for saken: Eiendommen er uregulert og omfattes av kommuneplanens arealdel , og er avsatt til formål bolig nåværende med en tillatt grad av utnyttelse på BYA 20%. Eiendommen ligger i en hensynssone for bevaring av landskap, H550_7, eksponerte åssider Drøbak med retningslinjer for bevaring av landskap 27-2: Sonen omfatter områder der kulturlandskapet er vurdert å være av nasjonal eller regional verdi. Alle tiltak innenfor sonen skal vurderes opp mot hensynet til denne verdien. Det bør ikke godkjennes tiltak som fører til forringelse av kulturlandskapets verdi. Tiltaket omfattes også av byggegrensen mot kommunal vei som er 15m målt fra midtlinje kjørebane. Side 74 av 130

75 Side 75 av 130

76 Side 76 av 130

77 Søknad om dispensasjon Det er søkt om dispensasjon i hht pbl 19-1 for følgende forhold: Avstand til kommunal vei byggegrense mot Batteriveien Kommuneplanens bestemmelser om maksimal utnyttelse. Søknad om dispensasjon Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 17-1 punkt 2 utnyttelsesgrad. Hensynet bak bestemmelser er at området skal fungere som en buffersone (sikringssone) for bebyggelsen innenfor verneområdet Gamle Drøbak, og å sikre helhetlig utvikling, samt for å beholde lys, luft og et grønt preg. Hensynet til terrengtilpasning 12 estetikk og landskap sier at: Side 77 av 130

78 Nye tiltak skal, i utforming og plassering på tomta, være tilpasset terrenget på en slik måte at uttak og forflytning av masser minimeres, og slik at eksisterende terreng og verdifull vegetasjon i størst mulig grad bevares. Avstand til veg Hensynet bak bestemmelsen er å sikre frisikt til trafikken, og ha utbyggingsmuligheter av grøft og vei, samt ha plass til vedlikeholdsarbeider. Batteriveien er kommunal vei og tiltak skal ligge 15m fra senter veibane. Tiltaket ligger litt over 12m fra senter veibane. Veien er sprengt ned i fjellet på nedsiden, og tiltaket ligger 15 meter fra senter veibane målt langs terrenget. Tiltaket vil ikke på noen måte være til hinder for hensynet bak bestemmelsen, avstand til vei. Det anføres følgende fordeler. Tiltaket ligger på nedsiden av bygget og hindrer ikke lys og luft mellom boligene. Tiltaket endrer ikke preget av bebyggelsen i åsen, siden naboer har mer eller mindre tilsvarende utbygg Terrenginngrepet er mindre enn ved en oppfylling av masser, og forstøtningsmur unngås. Tiltaket bryter opp en fasade som virker høy gitt at den ligger på kanten av en bratt skråning. Beplantning rundt tiltaket gir et penere preg av dagens terreng, og skjermer samtidig for støy fra veien nedenfor. Tiltaket tilfører et større uteoppholdsareal, og nærmer seg dagens krav til ønsket mengde areal pr tomt. Tiltaket gir økt miljø og sikkerhet for bruken av tomten. Tiltaket vil ligge på linje med terrassene til Utsikten 4 og 8. Det er ingen negative uttalelser fra naboer eller annen myndighet. Ulemper: Stor bygningsmasse i forhold til tomtestørrelse. Rådmannen mener det er stor overvekt av fordeler til vurdering av dispensasjon. Uttalelser Akershus Fylkeskommune Akershus Fylkeskommune har avgitt uttalelse mht kulturminner på eiendommen. Fylkeskommunen har i epost den uttalt: Området er ikke befart. Uttalelsen gis på grunnlag av arkivmateriale. Det er ikke kjent automatisk fredete kulturminner på eiendommen. En nærmere utredning av forholdet til fornminner anses ikke som nødvendig. Dersom kommunen gir dispensasjon for tiltaket gjør fylkesrådmannen oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i områder. Alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Dersom man under arbeid i området skulle støte på et forminne, skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det berører forminnet eller Side 78 av 130

79 dets sikringssone på 5 meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, andre ledd. Enhet for miljø- idrett og kommunalteknikk (MIK) Saken er oversendt MIK og de har ingen innvendinger mot at det gis dispensasjon fra avstandskravet til kommunal vei jf epost datert Alternativer: 1. Rådmannens innstilling 2. finner ikke at vilkårene for dispensasjon er oppfylt da hensynet bak maksimal tillatt grad av utnyttelse og hensynet bak byggegrense tilsidesettes. Med hjemmel i pbl 19-2 avslås derfor søknad om dispensasjon fra tillatt grad av utnyttelse og plassering i strid med byggegrense, da fordelene ved å gi dispensasjon ikke anses å være større enn ulempene. Tiltaket anses å medføre uønsket fortetting i området, med uønskede konsekvenser for kulturlandskapet, områdets kvaliteter og bomiljø. Miljømessige konsekvenser: Ingen Økonomiske konsekvenser: Ingen for kommunen Vurdering: Naturmangfold Naturmangfoldet på eiendommen er vurdert på grunnlag av flyfoto og Direktoratet for Naturforvaltnings naturbase, og det er ingen verdifulle forekomster av natur registrert på eiendommen. Tiltaket medfører utvidelse av eksisterende bygningskropp på deler av tomta som allerede er opparbeidet, og tiltaket ansees slik ikke å berøre naturmangfoldet i noen betydelig grad. Plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 gir kommunen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. For at det skal kunne gis dispensasjon med hjemmel i pbl 19-2, er det et vilkår at hverken hensynet bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon i fra eller hensynene i planog bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. I tillegg er det et vilkår at fordelene ved å gi en dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Begge vilkårene må være oppfylt for at kommune skal kunne gi dispensasjon. Det søkes om utvidelse av eksisterende terrasse. Omsøkte tiltak er forholdsvis stor og vil øke utnyttelsesgradene til eiendommen til 30, 6% BYA, og dermed være større enn på naboeiendommene. Det er i forbindelse med en foreløpig vurdering av tiltaket Side 79 av 130

80 gitt tilbakemelding om at søknaden bør omprosjekteres ved at terrassen reduseres og terrasseavslutningen trekkes noe tilbake mot øst, da Utsikten 6 (omsøkt tomannsbolig) ligger lenger øst enn nabohusene (ca 1-1,5m). Ved å redusere terrassen med 1 til 1,5m fra 4,5m dybde til 3,5 eller 3m så vil både utnyttelsesgradene på eiendommen samsvare bedre med utnyttelsen for øvrig på disse tomannsboligene, høydevirkningen vil reduseres (fasade mot vest blir ca 1m lavere), avstand til vegen blir større og man beholder noe av den opprinnelige rytmen i plasseringen. Tiltaket er omprosjektert i forhold til de tilbakemeldingene kommunen har gitt, og tiltaket er vesentlig redusert fra opprinnelig søknad, noe som er positivt. Slik tiltaket nå er prosjektert så gir det en grad av utnyttelse på 28,1% BYA som er i samme størrelsesorden som noen av de andre eiendommene i Utsikten Endring av dybden på terrassen medfører en reduksjon på høyden i front av terrassen, som gir et lavere og mindre dominant uttrykk. Den omsøkte overskridelsen vil etter rådmannens syn ikke føre til uønsket fortetting eller reduserte bokvaliteter på denne eiendommen eller i forhold til omgivelsene. Rådmannen finner heller ikke at hensynet til kulturlandskapet blir tilsidesatt ved å innvilge omsøkte dispensasjon. Naboeiendommene er utnyttet tilsvarende det som det her søkes om og hensynet til likebehandling er et forhold som også taler for dispensasjon i denne saken. Rådmannen kan ikke se at hensynet bak bestemmelsen om byggegrense mot kommunal vei blir tilsidesatt ved å innvilge dispensasjon. Omsøkte tiltak ligger på oversiden av Batteriveien, og vil ikke være til hinder for frisikt eller evt senere utvidelse av veien. Etter rådmannens vurdering så vil ikke hensynet bak bestemmelsen om grad av utnyttelse og byggegrense bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved tiltaket er vurdert å være større enn ulempene. Vilkåret for å innvilge dispensasjon er med dette oppfylt. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at Hovedutvalget for miljø,- plan og byggesak slutter seg til vurderingen i saksutredningen og at omsøkte dispensasjoner innvilges. Rådmannen finner ikke at hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Videre anser rådmannen at fordelene med dispensasjonene er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter rådmannens vurdering er vilkårene for å innvilge de omsøkte dispensasjonene oppfylt. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Side 80 av 130

81 Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 81 av 130

82 HMPB-81/15 Søknad om dispensasjon fra byggeforbudet langs sjøen og LNF 1 - Gnr 78 bnr 37 Søndre Langåra - Ny trapp og reparasjon av bryggeanlegg Saksbehandler: Wenche Nordby Gjøstein Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 81/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalget for miljø-, plan og har vurdert søknaden om dispensasjon fra 19-1, jf 6-3 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel, jf plan- og bygningsloven (pbl) 1-8 vedrørende forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen og søknad om dispensasjon fra arealformålet Landbruk-, natur- og friluftsformål (LNF 1). Utvalget finner etter en samlet vurdering at en dispensasjon som omsøkt ikke i vesentlig grad vil tilsidesette de hensyn som ligger til grunn i kommuneplanens bestemmelser eller loven formål og finner fordelene med tiltaket i dette tilfellet for å være klart større enn ulempene. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra byggeforbudet og arealformålet LNF 1 for oppføring av trapp og reparasjon av bryggeanlegg. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at de forhold kommuneplanen skal ivareta i forhold til hensynet til allmenn ferdsel, landskap og naturmiljø, er tilstrekkelig ivaretatt for eiendommen og omgivelsene. Nytt tiltak vil bli en integrert del av eksisterende bryggeanlegg. Dispensasjon gis på følgende vilkår: 1. Eksisterende flytebrygge fjernes før det kan gis ferdigattest/midlertidig brukstillatelse. 2. Tiltaket må ikke være til hinder for allmennhetens fri ferdsel i friluftsområdet på land og i sjø. Vedlegg: Uttalelse fra Akershus fylkeskommune - Gnr 78 bnr 37 Søndre Langåra - Nytt anlegg/konstruksjon - Riving av deler av bygget Hoveddokument Fylkesmannens uttalelse til søknad om dispensasjon Dispensasjonssøknad ny eksisterende Side 82 av 130

83 Illustrasjoner og eksisterende foto av tiltak 2 Illustrasjoner og eksisterende foto av tiltak Side 83 av 130

84 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder søknad om dispensasjon fra arealformålet LNF 1 og fra byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen, jf 6-3, jf i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel, jf. pbl 1-8 for oppføring av ny trapp og reparasjon av eksisterende bryggeanlegg. Det søkes om tillatelse til oppføring av ny trapp ned til sjøen der det ligger en eksisterende steintrapp. Den nye trappen vil bli en integrert del av eksisterende bryggeanlegg. Ny trapp vil bli liggende naturlig skjermet sett fra sjøen. Bryggeanlegget ligger delvis skjermet sett fra sjøen pga vegetasjon og en liten holme. Rådmannen finner at vilkårene for å gi dispensasjon foreligger og anbefaler at hovedutvalget gir dispensasjon fra arealformål LNF 1 og byggeforbudet i strandsonen i medhold av pbl 19-2 på vilkår. Oversiktskart: Side 84 av 130

85 Bakgrunn for saken: Plangrunnlag: Eiendommen er uregulert og det er Kommuneplan Frogn s arealdel med bestemmelser som gjelder. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til fritidsbebyggelse på den del der hytta ligger og formål Landbruk, natur og friluftsliv (LNF 1) langs sjøen. LNF 1- områder omfatter LNF-arealer i en 100-meters sone fra sjø. Området i sjø er avsatt til friluftsformål. Det er forbud mot tiltak etter plan- og bygningsloven innenfor LNF 1-områder, jf 19-1, jf 6-3 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel, jf. pbl Omsøkte tiltak er ikke i tråd med kommuneplanens formål for denne eiendommen og vil være avhengig av dispensasjon. Hele eiendommen ligger også innenfor 100-metersbeltet i strandsonen der det gjelder byggeforbud, jf kommuneplanens bestemmelse 6-3 og plan- og bygningsloven 1-8. Tillatelse til tiltak vil være avhengig av dispensasjon. Eiendommen omfattes av Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Søknaden: Det er søkt om dispensasjon fra arealformålet LNF 1 og byggeforbudet i strandsonen for oppføring av ny trapp og reparasjon av bryggeanlegget på eiendommen, datert Ny trapp vil bli en integrert del av eksisterende bryggeanlegg. Reparasjon av eksisterende bryggekant vil utføres ved å plassere en mur på utsiden av eksisterende bryggekant, for å holde på og forhindre utrasing av stein. Muren vil gå fra bunn og litt opp over vannflaten, der horisontal dimensjon i topp måler 500mm ut i fra eksisterende bryggekant. Side 85 av 130

86 Situasjonskart eksisterende situasjon: Situasjonskart ny situasjon: Side 86 av 130

87 Hovedpunkter i søkers begrunnelse for dispensasjon: Bryggeanlegget er i dårlig forfatning. Ny trapp og reparasjon av bryggeanlegg vil bli utført som en del av eksisterende bryggeanlegg. De nye tiltakene vil være med på å skape en helhetlig estetisk løsning. Ny trapp vil løse de praktiske funksjonene med å komme ned i vannet og gi en bedre funksjonalitet. Skjemmende flytebrygge vil bli fjernet og erstattet av ny trapp. Bilder eksisterende og ny situasjon: Side 87 av 130

88 Ny trapp: Alternativer: 1. Rådmannens innstilling. Side 88 av 130

89 2. har vurdert søknaden om dispensasjon fra byggeforbudet innenfor 100-metersbeltet langs sjøen, jf 19-1, jf. 6-3 i bestemmelser til kommuneplan Frogn s arealdel, jf pbl. 1-8 og søknad om dispensasjon fra arealformål landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF 1). For begge dispensasjonssøknadene finner Hovedutvalget etter en samlet vurdering, at hensynene bak arealformålet LNF 1, byggeforbudet og hensynene bak formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven blir vesentlig satt til side, dersom det gis dispensasjoner som omsøkt. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at sentrale myndigheter har foretatt en innskjerping i statlige og regionale retningslinjer for strandsoneforvaltningen. I dette området på Søndre Langåra er det allerede en sterk nedbygging langs strandsonen. Ytterligere nedbygging og privatisering i dette LNF 1- området, vil være med på å redusere allmennhetens fremkommelighet og tilgang til denne del av strandsonen. Det legges ikke vekt på den subjektive fordelen av en mer helhetlig estetisk utforming av bryggeanlegget. Det gis avslag på søknad om dispensasjon fra både byggeforbudet og arealformålet med hjemmel i pbl Naboforhold: Dispensasjonssøknaden er nabovarslet. Det foreligger ingen nabomerknader. Uttalelser fra offentlige myndigheter: Fylkesmannen i Oslo og Akershus: Fylkesmannen har avgitt uttalelse til søknaden, datert , se vedlegg. Fylkesmannen har ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Tiltaket anses ikke for å tilsidesette nasjonale eller regionale hensyn. Fylkesmannen forutsetter at kommunen foretar en nøye vurdering av søknaden ut i fra de lokale forhold, etter reglene i plan- og bygningsloven kapittel 19. Akershus fylkeskommune: Akershus fylkeskommune har avgitt uttalelse til søknaden, datert , se vedlegg. Fylkeskommunen har ingen merknader til automatisk fredete eller nyere tids kulturminner. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Ved en eventuell innvilgelse av dispensasjon, bes kommunen gjøre tiltakshaver oppmerksom på at alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Dersom man støter på et fornminne, skal anleggsarbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8 annet ledd. Side 89 av 130

90 Miljømessige konsekvenser: Dispensasjon og påfølgende tillatelse til tiltaket vil ha liten eller minimal påvirkning på miljø og naturmangfold. Det vil kun skje mindre endringer ved etablering av ny støttemur til bryggekanten. Der ny trapp blir plassert, er det allerede en eksisterende trapp. Økonomiske konsekvenser: Ingen for Frogn kommune. Vurdering: Generelt: Avvik fra arealplaner, slik det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende regler. Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. For å kunne gi dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 er det et vilkår at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i planog bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. I tillegg er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene er kumulative, det vil si at forvaltningen kun har rettslig adgang til å gi dispensasjon dersom begge vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Loven stiller også flere andre kriterier for at dispensasjon skal kunne gis. Til vurdering av dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen: Hensyn: Hensyn bak og formål med kommuneplanbestemmelse 6-3, jf. pbl 1-8 som setter forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen, er blant annet å sikre allmennheten fri ferdsel og friluftsliv ved kysten, samt ta hensyn til naturmiljø, landskap, friluftsliv og andre allmenne interesser. Tillatelse til tiltak bør kun tillates på arealer som ikke har verdi for andre formål som kulturmiljø, landbruk eller friluftsliv. Omsøkt tiltak ligger langs sjøen der eksisterende tiltak ligger i dag. Arealet langs sjøen hvor denne eiendommen ligger er avsatt til LNF 1 både på land og ut i sjø. På denne eiendommen er arealene langs sjøen relativ privatisert med stort bryggeanlegg, heller, utebod etc. De omsøkte tiltak vil ikke føre til en endring av bruken av de nære sjøområdene som er avsatt til friluftsområde. Allmennhetens frie ferdsel langs sjøen vil ikke endres som følge av det omsøkte tiltaket, i den grad det er naturlig langs sjøen ved dette bryggeanlegget. Nye tiltak vil bli integrert i det eksisterende bryggeanlegget og det gjør at eksponering sett fra sjøen ikke vil endres Side 90 av 130

91 i forhold til dagens situasjon. Landskapsbildet vil ikke bli vesentlig endret som følge av omsøkt tiltak. Etter en konkret vurdering av forholdene i denne saken opp mot hensynene bak bestemmelsen om byggeforbud og arealformålet LNF 1og hensynene bak plan- og bygningslovens formålsbestemmelse, har rådmannen kommet til at hensynene ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Fordeler ved tiltaket: Fordelene ved en dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering for å kunne gi dispensasjon. Det vil være en fordel at det omsøkte tiltaket vil bli integrert på en varsom måte i landskapet ved at det blir en del av eksisterende bryggeanlegg. Tiltaket vil heller ikke fremstå som mer eksponert sett fra sjøen enn eksisterende anlegg, i og med at bryggeanlegget ligger i en liten bukt med en holme utenfor. Reparasjon av bryggeanlegget og ny trapp vil føre til at anlegget får en mer helhetlig, estetisk løsning. Omsøkt tiltak vil etter rådmannens vurdering ikke føre til tilsidesettelse av hensyn til allmenn ferdsel, landskap og naturmiljø som kommuneplanen er ment å ivareta. Ulemper ved tiltaket: Denne eiendommen er uregulert og deler av eiendommen hvor hytta ligger er avsatt til fritidsbebyggelse og området langs sjøen er avsatt til LNF 1. Området langs sjøen er et område hvor det kun er tillatt med tiltak i tråd med arealformålet LNF 1 og hvor det vil være en ulempe å innvilge dispensasjon for tiltak som fører til økt byggeaktivitet. Fra sentralt hold er det foretatt en innskjerping i retningslinjene for strandsoneforvaltningen. De omsøkte tiltakene vil være med på å opprettholde det privatiserte inntrykket langs denne del av strandsonen, som er avsatt til friluftsområde i kommuneplanen. For å redusere ulempene ved å innvilge dispensasjon med etterfølgende tillatelse til tiltak, settes det vilkår om at tiltaket ikke må være til hinder for allmennhetens fri ferdsel langs land og i sjø. Det blir også satt vilkår om at eksisterende flytebrygge fjernes. (Ut i fra den dokumentasjon kommunen har, så kan vi ikke se at eksisterende flytebrygge er et tiltak som det er gitt tillatelse til.) Rådmannen anser etter en samlet vurdering, fordelene for å være klart større enn ulempene. Helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet: Innvilgelse av dispensasjon for omsøkte tiltak medfører ingen konsekvenser for helse og sikkerhet i den grad det skal vurderes. Miljømessige konsekvenser anses marginale. Oppføring av omsøkte tiltak vil ikke endre eller redusere allmennhetens tilgjengelighet langs sjøen i dette området. Nasjonale eller regionale rammer og mål: Etter rådmannens vurdering vil ikke omsøkt tiltak i vesentlig grad tilsidesette nasjonale eller regionale hensyn som skal ivaretas. Side 91 av 130

92 Uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet: Det foreligger ingen negativ uttalelse fra statlig eller regional myndighet. Saksbehandlingsregler: Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler. Konklusjon: Rådmannen vurderer søknaden som tilstrekkelig begrunnet. Rådmannen anser tiltaket, på tross av skjerpet dispensasjonspraksis, for å oppfylle vilkårene for dispensasjon som går på at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å innvilge dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen anbefaler at omsøkte dispensasjon for tiltak godkjennes på vilkår, jf pbl 19-2, jf. ovenstående saksutredning. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 92 av 130

93 HMPB-82/15 Søknad om dispensasjon fra byggeforbudet langs sjø - Gnr 51 bnr 245 Åsebuktveien 3 - Tilbygg Saksbehandler: Wenche Nordby Gjøstein Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 82/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø,- plan og slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon og finner at fordelene med tiltaket i dette tilfellet er klart større enn ulempene, og at en dispensasjon som omsøkt ikke i vesentlig grad vil tilsidesette de hensyn som ligger til grunn i kommuneplanens bestemmelser eller lovens formål. I medhold av plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 6-3 og pbl 1-8 om forbud mot bygging i 100- metersbeltet langs sjøen, for oppføring av tilbygg til fritidsbolig. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 1. Tiltak på eiendommen må ikke overskride kommuneplanens bestemmelser, mht areal og utnyttelse, jf Dersom det i forbindelse med byggearbeidene støtes på et fornminne, skal anleggsarbeidene straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8 annet ledd. Vedlegg: Disp søknad pdf Fylkesmannens uttalelse til søknad om dispensasjon.pdf _1_1.pdf Uttalelse fra Fylkeskommunen.pdf Eksisterende fasade nord.pdf Eksisterende fasade syd.pdf Eksisterende fasade veste.pdf Eksisterende fasade øst.pdf Eksisterende plantegnig.pdf Ny fasade nord.pdf Ny fasade vest.pdf Ny plantegning.pdf Ny fasade syd.pdf Side 93 av 130

94 Ny fasade øst.pdf Ny snitt tegning.pdf Side 94 av 130

95 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Frogn kommune har mottatt søknad om dispensasjon fra byggeforbudet i 100- metersbeltet langs sjø for oppføring av et mindre tilbygg til eksisterende hytte på eiendommen gnr 51 bnr 245, Åsebuktveien 3. Eiendommen er uregulert og ligger også innenfor byggeforbudssonen i 100- metersbeltet langs sjøen, i område avsatt til fritidsbebyggelse. Omsøkt tiltak krever dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 6-3. Verken Fylkesmannen i Oslo og Akershus eller Akershus fylkeskommune anser tiltaket for å i vesentlig grad være i konflikt med de interesser og ansvarsområder de skal ivareta, og har ingen merknader til søknaden om dispensasjon. Rådmannen finner at vilkårene for dispensasjon foreligger og anbefaler at utvalget gir dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 på vilkår. Oversiktskart: Side 95 av 130

96 Bakgrunn for saken: Plangrunnlag: Eiendommen er uregulert og det er kommuneplanens bestemmelser som gjelder. I kommuneplanens arealdel ligger eiendommen innenfor område avsatt til fritidsbebyggelse. Omsøkt tiltak er i tråd med kommuneplanens arealformål. Hele eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet i strandsonen der det gjelder byggeforbud, jf kommuneplanens bestemmelse 6-3 og plan- og bygningsloven 1-8. Eiendommen omfattes også av Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Tillatelse til omsøkt tiltak er avhengig av dispensasjon fra byggeforbudet. Søknaden: Det er søkt om dispensasjon fra byggeforbudet innenfor 100-metersbeltet for oppføring av et mindre tilbygg på eiendommen gnr 51 bnr 245, Åsebuktveien 3. Eksisterende overbygd terrasse vil bli utvidet med 9 kvm og det vil bli satt inn vinduer og dør der det i dag er åpninger. Avstanden ned til sjøen er på 33 meter. I søknaden opplyses det at etter omsøkt utbygging vil BRA være på 77 kvm, medregnet hytte og uthus. Beregnet utnyttelse på eiendommen vil være på 11,9 % BYA. Det opplyses at tilbygget innebærer en moderat forlengelse av nåværende innebygde veranda med 1 meter mot nord og 1,6 meter mot vest. Nåværende veranda er innebygd med åpninger i stedet for vinduer og dør. Tilbygget er søkt oppført innenfor omrisset av eksisterende bygg og vindusflatene blir tilsvarende eksisterende åpninger. Hytta er delvis skjermet av vegetasjon. Søknad om dispensasjon er datert , med senere suppleringer senest Side 96 av 130

97 Situasjonskart: Hovedpunkter i søkers begrunnelse for dispensasjon: Allmennhetens friluftsinteresser berøres ikke. Hytta ligger ikke i nærheten av badeplasser eller turterreng som benyttes av allmennheten. Ingen turstier berøres. Hytta er bygget inn i terrenget så landskapsmessige hensyn gjør seg ikke gjeldende. Det er sterkt behov for utvidelse av skjermet uteplass i og med hytta i dag er på kun 45 kvm. Naboene blir i liten grad berørt i og med utvidelsen er mot fellesområde. Bilder eksisterende hytte: Side 97 av 130

98 Side 98 av 130

99 Tegninger nytt tilbygg: Side 99 av 130

100 Alternativer: 1. Rådmannens innstilling. 2. har vurdert søknaden om dispensasjon fra byggeforbudet innenfor 100-metersbeltet langs sjøen, jf 6-3 i bestemmelser til kommuneplan Frogn s arealdel, jf. pbl Hovedutvalget finner etter en samlet vurdering at hensynene bak forbud mot tiltak i strandsonen blir satt til side ved en dispensasjon og at fordelene ikke er klart større enn ulempene. Med hjemmel i pbl 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon. Ved denne vurderingen er det lagt vekt på at det bør være en restriktiv holdning til å tillate nye tiltak i strandsonen og på natur- og kulturlandskapets regionale og nasjonale betydning. Utvalget finner i denne forbindelse ikke å legge vekt på den subjektive fordelen det vil være for tiltakshaver å få utvidet Side 100 av 130

101 arealet. Det er i den senere tid foretatt en innskjerping i statlige og regionale retningslinjer for strandsoneforvaltningen. Hensynet til bevaring av naturlandskapet tillegges vekt. Naboforhold: Dispensasjonssøknaden er nabovarslet. Det foreligger ingen nabomerknader. Uttalelser fra offentlige myndigheter: Fylkesmannen i Oslo og Akershus: Fylkesmannen har avgitt uttalelse til søknaden i brev datert , se vedlegg. Fylkesmannen har ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Tiltaket anses ikke for å tilsidesette nasjonale eller regionale hensyn. Fylkesmannen forutsetter at kommunen foretar en nøye vurdering av søknaden ut i fra de lokale forhold, etter reglene i plan- og bygningsloven kapittel 19. Akershus fylkeskommune: Akershus fylkeskommune har avgitt uttalelse til søknaden i brev datert , se vedlegg. Fylkeskommunen har ingen merknader til automatisk fredete og nyere tids kulturminner. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Ved en eventuell innvilgelse av dispensasjon blir kommunen bedt om å gjøre tiltakshaver oppmerksom på plikt til å stanse arbeidet og plikt til å varsle fylkeskommunen ved funn av fornminner. Miljømessige konsekvenser: Dispensasjon og påfølgende tillatelse til tiltaket vil ha liten eller minimal påvirkning på miljø og naturmangfold. Det blir ingen terrengendringer som følge av utvidelsen av fritidsboligen. Der utvidelsen er planlagt er det allerede opparbeidet plen. Økonomiske konsekvenser: Ingen for Frogn kommune. Vurdering: Generelt: Avvik fra arealplaner, slik det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende regler. Side 101 av 130

102 Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. For å kunne gi dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 er det et vilkår at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i planog bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. I tillegg er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene er kumulative, det vil si at forvaltningen kun har rettslig adgang til å gi dispensasjon dersom begge vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Loven stiller også flere andre kriterier for at dispensasjon skal kunne gis. Til vurdering av dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen: Hensyn: Hensyn bak og formål med kommuneplanbestemmelse 6-3, jf. pbl 1-8 som setter forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen, er blant annet å sikre allmenheten fri ferdsel og friluftsliv ved kysten, samt ta hensyn til naturmiljø, landskap, friluftsliv og allmenne interesser. Tillatelse til tiltak bør kun tillates på arealer som ikke har verdi for andre formål, som kulturmiljø, landbruk eller friluftsliv. Omsøkte tiltak gjelder en mindre utvidelse av eksisterende terrasse/vinterhage. Tilbygget til ikke komme i konflikt med allmennhetens friluftsinteresser i og med at det ikke er gjennomgangstrafikk over eiendommen. Gangstien ned til nedenforliggende bukt ligger mellom omsøkt eiendom og naboeiendommen. Naboene vil i svært liten grad bli berørt av utvidelsen da utvidelsen vil skje i retning av en ubebygd tomt som grunneier har avsatt til fellesområde. Hytta ligger delvis skjermet med beplantning i forhold til naboene og den omsøkte utvidelsen vil ikke endre på dette. Det omsøkte tilbygget er utformet med skrånende tak som vil komme langt under eksisterende møne. Sett fra sjøen vil tilbygget bli liggende innenfor omrisset av eksisterende bygg og vindusflaten blir tilsvarende eksisterende åpninger. Det omsøkte tilbygget skal benyttes til vinterhage/innebygget terrasse. Den omsøkte utvidelsen av fritidsboligen vil ikke føre til økt aktivitet på eiendommen. Naturmiljø, friluftsliv og allmenne interesser berøres i svært liten grad. Eiendommen blir ikke mer privatisert ved tiltaket enn den situasjonen som er ved bruk av eiendommen i dag. Det omsøkte tilbygget vil ikke endre bygget vesentlig sett fra sjøen. Tilbygget er søkt lagt på allerede planert gressbakke på nordsiden av hytta. Allmennheten vil ikke få redusert sin mulighet for friluftsliv, ved å tillate det omsøkte tiltaket, i og med at dette arealet ikke er egnet til å betjene allmennheten spesielt. Etter en konkret vurdering av denne saken opp mot hensynene bak bestemmelsen og arealformålet det søkes dispensasjon fra og hensynene bak plan- og bygningslovens formålsbestemmelse, har rådmannen kommet til at hensyn bak disse bestemmelsene ikke blir vesentlig satt til side ved en dispensasjon. Fordeler ved tiltaket: Side 102 av 130

103 Videre må fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene. Den største fordelen ved omsøkt tiltak vil være at det ikke vil føre til økt eksponering av eiendommen sett fra sjøen. Tiltaket underordner seg eksisterende bygg og vil være svært lite synlig, som igjen fører til at landskapsbildet ikke blir vesentlig endret som følge av det nye tiltaket. Omsøkt tiltak vil etter rådmannens vurdering ikke føre til tilsidesettelse av hensyn til allmenn ferdsel, landskap og naturmiljø, som kommuneplanen er ment å ivareta. Det nye tiltaket er søkt plassert på eiendom som i kommuneplanen er avsatt til byggeområde fritidsbebyggelse. Tiltaket vil dermed ikke være i strid med arealformålet. Ulemper ved tiltaket: Rådmannen finner ingen klare ulemper ved den omsøkte dispensasjonen uten den ulempen det alltid vil være å avvike gjeldende kommuneplan. Etter en samlet vurdering, anses fordelene ved en dispensasjon å være klart større enn ulempene. Omsøkt tiltak med dispensasjon medfører ingen konsekvenser for helse og sikkerhet i en grad det skal vurderes. Miljømessige konsekvenser anses marginale. Oppføring av omsøkte tilbygg vil ikke endre eller redusere allmennhetens tilgjengelighet langs sjøen. Rådmannen vurderer at omsøkt tilbygg til eksisterende fritidsbolig ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som skal ivaretas. Det foreligger ingen negativ uttalelse fra statlig eller regional myndighet. Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler. Rådmannen finner etter en helhetsvurdering av ovennevnte at vilkårene for å gi dispensasjon fra 6-3 i bestemmelse til kommuneplan Frogn s arealdel, jf pbl 1-8 er oppfylt. Konklusjon: Rådmannen vurderer søknaden tilstrekkelig begrunnet. Omsøkt tiltak er i tråd med gjeldende arealformål. Rådmannen anser etter en totalvurdering av denne saken at fordelene ved å dispensere vil være klart større enn ulempene i og med at omsøkt tilbygg ikke fører til økt eksponering sett fra sjøen, samtidig som det vil ha minimale konsekvenser for natur, kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmennhetens interesser i området. Rådmannen mener at tiltaket, på tross av skjerpet dispensasjonspraksis, oppfyller vilkårene for dispensasjon som går på at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig Side 103 av 130

104 tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen anbefaler at omsøkte dispensasjon for tiltak godkjennes på vilkår, jf. ovenstående saksutredning. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 104 av 130

105 HMPB-83/15 Innspill til planprogram for fylkesveier 2016 Saksbehandler: Jochen Caesar Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 83/ Formannskap Rådmannens innstilling: Frogn kommune søker i forbindelse med innspill til planprogram for fylkesveier 2016 om midler til følgende prosjekter i prioritert rekkefølge: 1. Detaljregulering av Fv. 152 mellom Seiersten og Dyrløkke. 2. Detaljregulering av gang- og sykkelvei langs Fv. 76 fra Bakker bru til Horgen. 3. Detaljregulering av gang- og sykkelvei langs Fv. 81 fra Dal til Brevik. Begrunnelse for søknadene fremgår av saksfremlegget. Vedlegg: Innspill til planmidler for fylkesveger 2016 Side 105 av 130

106 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Frogn kommune kan søke midler til planarbeid og forprosjekter (se vedlagte brev fra Statens vegvesen) i forbindelse med planprogram for fylkesveger. Fristen er 1. september. Rådmannen legger derfor frem denne saken som redegjør for hvilke prosjekter rådmannen tilrår at kommunen bør søke om midler til. Bakgrunn for saken: Det ble tidligere avholdt kontaktmøter mellom kommunene, Akershus fylkeskommune og Statens vegvesen. I disse møtene ble den enkelte kommune invitert til å søke om planmidler til reguleringsplaner og forprosjekt (se vedlagte brev fra Statens vegvesen). Det understrekes at de fleste planmidler allerede er bundet opp i vedtatte prosjekter i handlingsprogrammet, så det er viktig å være realistisk med hensyn til hvilke prosjekter kommunen ønsker å spille inn, og ha en klar prioritering av tiltak. Fristen for innspill til planprogram for fylkesveger er 1. september. Rådmannen legger derfor nå frem denne saken med forslag til hvilke prosjekter rådmannen tilrår at kommunen bør søke om midler til. Statens vegvesen poengterer at innspill vil bli vurdert ut fra politiske hovedmål. Prosjekter som er prioritert i oppdatert rapport for trygging av skoleveg og øvrig tilrettelegging for gående og syklende, vil gis hovedprioritet. I tillegg vil tettstedsprosjekter og tiltak som bidrar til økt kollektivandel og framkommelighet for kollektivtrafikk prioriteres. Alternativer: 1. Rådmannens innstilling. 2. Formannskapet endrer prioriteringsrekkefølge. 3. Formannskapet stryker eller tilføyer selv prosjekter som det skal søkes midler om. BYUTVIKLINGSPLAN FOR SEIERSTEN, ULLERUDSLETTA OG DYRLØKKE Kommunen varslet i mai 2014 oppstart av områdeplanen «byutviklingsplan for Seiersten, Ullerudsletta og Dyrløkke». Målet med planarbeidet er som følger: «Byutviklingsplanen skal styrke Gamle Drøbak som det levende kommunesenteret i Frogn og Dyrløkke som kommunens andre handelssentrum. Mellom Gamle Drøbak og Dyrløkke skal vi utvikle en sammenhengende by med aktivt næringsliv og boligområder som er tilpasset menneskene som bor der.» Planområdet er sentralt plassert, rett øst for Drøbak sentrum og hensikten med planen er å utvikle områdene østover mot Dyrløkke på en bymessig måte. Planen er således sentral i videre byutvikling. Fv. 152 går gjennom hele planområdet i tre Side 106 av 130

107 retninger. Deler av strekningen har en viktig regional funksjon, mens forbindelsen fra Dyrløkke til Drøbak sentrum først og fremst har lokal funksjon. I dette pågående planarbeidet er transport, mobilitet og trafikk helt sentralt. Av planprogrammet framgår det at trafikantene skal prioriteres i følgende rekkefølge: 1) gående 2) syklende 3) kollektivtrafikk 4) varelevering 5) privatbiler. Statens vegvesen skriver i sin uttalelse til varsel om oppstart ( ) at de støtter kommunens syn på at fv 152 fra Dyrløkke til Drøbak bør utformes mer bymessig, med fokus på gateutforming, der flere kan gå og sykle til daglige gjøremål. I henhold til planprogrammet skal konsekvenser for trafikk og transport utredes som en del av områdeplanarbeidet. Frogn kommune fikk i fjor innvilget planmidler til å utarbeide en trafikkanalyse, som er under arbeid. Kommunen tenker at trafikkanalysen blir en del av en mobilitetsstrategi, og at denne strategien legges til grunn for planforslaget. Kommunen holder selv i arbeidet med strategien, men trenger bidrag fra eksterne konsulenter til en del av grunnlagsmaterialet. Kommunen ønsker blant annet konsulentbistand til å utarbeide en ATP- analyse (areal-transportmodell) for området. Frogn kommune har også gjennomført barnetråkkregistreringer, da planområdet omfatter to skoler. Byutviklingsplanen vil legges frem for 1. gangs behandling høsten Statens vegvesen forutsetter i uttalelsen til oppstart av byutviklingsplanen at det utarbeides detaljplaner for alle veg-/gatetiltak innenfor planområdet, og at disse godkjennes av vegvesenet før planen fremmes til førstegangsbehandling. Frogn kommune har ikke veiprosjekteringskompetanse per i dag, og ber derfor Statens vegvesen om midler til det. Frogn kommune søker om kr til detaljregulering av fv. 152 mellom Seiersten og Dyrløkke. Mer informasjon om prosjektet ligger på våre hjemmesider. GANG- OG SYKKELVEI LANGS FV 76 FRA BAKKER BRU TIL HORGEN I rapporten for trygging av skoleveier fra 2012 var Osloveien mellom Ottarsrud og Horgen den eneste strekning med høy prioritet som skoleveg i Frogn kommune. Ved revidering av rapporten ble strekningen fra Bakker bru til Horgen tatt ut. Det er allerede satt i gang detaljregulering for strekningen fra Ottarsrudbakken til Bakker bru. Planforslaget legges frem for 1. gangs behandling i oktober Ved å også regulere fra Bakker bru til Horgen, får vi et sammenhengende gang- og sykkelveinett og en tryggere hverdag for de rundt 100 innbyggerne langs denne Side 107 av 130

108 strekningen spesielt ved omkjøringssituasjonene når Frogntunnel eller Vassumtunnel er stengt. Frogn kommune søker om kr til detaljregulering av dette prosjektet. GANG- OG SYKKELVEI LANGS FV 81 FRA DAL TIL BREVIK Dette prosjektet er gitt middels prioritet i rapporten for trygging av skoleveier. Det er et politisk ønske å øke elevgrunnlaget for Dal skole. Det bør da tilrettelegges for vekst i nærheten av skolen, dvs. i Dal-Brevik-området. I arbeidet med kommunedelplan Nordre Frogn legger man opp til en tredobling av antall boliger i området Dal-Brevik. I denne sammenheng er det viktig å få realisert en trygg skolevei for elevene fra Brevik. Bussholdeplassen på Brevik ble nedlagt med innføring av ny rutetabell juni 2015, som for øvrig medførte et sterkt forbedret busstilbud for innbyggerne på Dal. Etablering av gang- og sykkelvei langs Brevikveien kan bidra til økt bruk av kollektivtilbudet og redusert biltrafikk. Frogn kommune søker om kr til detaljregulering av dette prosjektet. Miljømessige konsekvenser: Utbygging av gang- og sykkelveier vil bidra til økt bruk av gange og sykkel og dermed redusere bilbruk. Økonomiske konsekvenser: Igangsetting av reguleringsarbeid for nye gang- og sykkelveger vil beslaglegge ressurser i planavdelingen som til en viss grad kan gå utover andre oppgaver. Vurdering: Fv. 152 går i tre retninger gjennom hele planområdet av byutviklingsplanen. Deler av strekningen har en viktig regional funksjon, mens forbindelsen fra Dyrløkke til Drøbak sentrum først og fremst har lokal funksjon. Planen er sentral i videre byutvikling og prosjektering og detaljplanlegging av Fv. 152 prioriteres derfor høyest. I Statens vegvesens rapport om trygging av skoleveier fra august 2014 er det to veistrekninger med høy prioritering som skoleveg: 1. Osloveien fra Huseby til Bakker bru. 2. Nesoddveien fra Dal til Glennekrysset. Førstnevnte er under regulering i regi av Statens vegvesen, mens gang- og sykkelvei til Glennekrysset er under opparbeidelse. Rådmannen vurderer det som svært viktig at det etableres gang- og sykkelvei langs Osloveien helt til Horgen, spesielt med tanke på Osloveien som omkjøringsvei for rv. 23. Ved stengt rv. 23 (Frogntunnel og Vassumtunnel) blir trafikken langs Osloveien veldig høy og det er derfor nødvendig å få en trygg løsning for myke trafikanter. I ovennevnte rapport er det fire veistrekninger i Nordre Frogn med middels prioritet: Side 108 av 130

109 1. Nesoddveien fra Glennekrysset til Nesodden grense. 2. Brevikveien. 3. Nesoddveien fra Dal skole til Knardalveien. 4. Glenneveien Av disse prosjektene vurderer rådmannen Brevikveien som viktigst. Det er et politisk mål i Frogn å styrke Dal som tettsted og å øke elevtallet ved Dal skole, jfr. kommuneplanens del 3, pkt. 4. I denne sammenheng er en etablering av et trygt tilbud for myke trafikanter mellom Dal og Brevik av stor betydning. Glenneveien har også forholdsvis stor betydning som skolevei da det bor langt flere elever langs Glenneveien enn langs Nesoddveien. En gang- og sykkelvei langs Nesoddveien har større betydning som del av en sammenhengende regional gangog sykkelveinett, men ikke som skolevei. Gang- og sykkelveiprosjektet Dal - Brevik er i dag ikke forankret i vedtatt planstrategi for Frogn kommune, men er tenkt tatt med ved kommende rullering av planstrategi. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at Frogn kommune søker om planmidler til følgende tre prosjekter i prioritert rekkefølge: 1. Detaljregulering av Fv. 152 mellom Seiersten og Dyrløkke. 2. Detaljregulering av gang- og sykkelvei langs Fv. 76 fra Bakker bru til Horgen. 3. Detaljregulering av gang- og sykkelvei langs Fv. 81 fra Dal til Brevik. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 109 av 130

110 HMPB-84/15 Søknad om økonomisk støtte til elgregion i Follo Saksbehandler: Eli Moe Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 Viltnemndas arbeidsutvalg 2 84/ Rådmannens innstilling: Søknad fra Utmarksavdelingen for Akershus og Østfold, datert , om økonomisk støtte til elgregion i Follo for 2015 på kr innvilges. Tilskuddet belastes det lokale viltfondet. Vedlegg: Søknad om økonomisk støtte til elgregion Follo - Samarbeid om viltforvaltning i Follo Side 110 av 130

111 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Follo elgregion ble stiftet i mars 2015 og har søkt om godkjenning av bestandsplanområde. Regionen søker nå om tilskudd til drift. Etablering av en elgregion er i tråd med nasjonal politikk og vedtatt målsetting for hjortevilt i Frogn. Budsjetterte midler til viltforvaltning er tilstrekkelig til å dekke utgifter til ettersøk mv. Rådmannen anbefaler derfor at søknaden innvilges for Evt. videreføring av slik kommunal finansiering for kommende år vurderes i forbindelse med godtgjørelser og organisering og evt. ny økonomiplan for viltforvaltningen i Frogn. Bakgrunn for saken: Utmarksavdelingen har på vegne av Follo elgregion søkt om økonomisk støtte for drift av bestandsplanområdet. Samlet budsjett for regionen er på knappe kr i året. Midlene skal hovedsakelig brukes til møter og faglig veiledning fra utmarksavdelingen. Søknaden er sendt alle deltagerkommunene. 20 % av utgiftene vil dekkes av rettighetshaverne. Resterende er fordelt på deltagerkommunene basert på antall fellingsrettigheter. Fordelingen er i tråd med rådene som ble gitt elgregionene i et samarbeidsmøte vinteren Rådmannen oppfatter søknaden som en søknad om tilskudd fra det kommunale viltfondet. I henhold til vedtak i sak 50/14 fattet Formannskapet den at det er Viltnemda som tildeler evt. tilskudd fra det kommunale viltfondet til organisasjoner eller andre, dvs. Hovedutvalg for miljø, plan og. Saken legges fram for Viltnemndas arbeidsutvalg for vurdering før endelig avgjørelse i Viltnemda/ HMPB. Arbeidsutvalget innstiller til HMPB i saken. Alternativer: 1. Som innstillingen. 2. Søknad fra Utmarksavdelingen for Akershus og Østfold, datert , om økonomisk støtte til elgregion i Follo for 2015 på kr innvilges ikke. 3. Søknad fra Utmarksavdelingen for Akershus og Østfold, datert , om økonomisk støtte til elgregion i Follo for 2015 på kr innvilges delvis, med kr. Xx xxx. Tilskuddet belastes det lokale viltfondet. Utvalget angir selv hvor stor andel av søknaden som innvilges Miljømessige konsekvenser: Etablering av en elgregion gir bedre mulighet for en helhetlig forvaltning av elg i Follo. Dette kan for eksempel bidra til en mer målrettet avskyting som tilpasses utviklingen av bestanden regionalt. Side 111 av 130

112 I henhold til vedtektene til elgregionen vil regionen være en samarbeidsaktør for kommunene og uttale seg til arealplansaker mv som berører hjorteviltets leveområder og trekkveier. Dette vil øke fokus på de regionale, felles behovene for sammenhengende grønnstruktur. Økonomiske konsekvenser: For 2015 kan søknaden dekkes av inntekter til det kommunale viltfondet. For 2015 vil budsjetterte midler til viltforvaltning trolig dekke utgiftene til ettersøk, selv om deler av viltfondet gis som tilskudd til andre, og ikke benyttes til å dekke kommunens utgifter til ettersøk. Bakgrunn for dette er at budsjettet for viltforvaltning ble økt i 2015, uten at satsene for ettersøk mv. ble endret. Evt. videreføring av slik kommunal finansiering bør vurderes i forbindelse med organisering og evt. ny økonomiplan for viltforvaltningen. Vurdering: Follo elgregion ble etablert på konstituerende årsmøte i mars i år, etter en innledende prosess på omkring to år. Regionen har søkt om etablering av bestandsplanområde. Søknaden er sendt og vil behandles av Vestby kommune, siden størsteparten av arealet innen regionen ligger i Vestby. Vestby kommune har bedt deltagerkommunene om uttalelse til søknaden. Kopi av Frogn kommunes vurdering og svar følger vedlagt. Av uttalelsen framgår Frogn kommunes positive holdning til etablering av elgregionen. Etablering av en større elgregion er i tråd med overordnet politikk og vedtatt målsetting for hjortevilt i Frogn kommune. Det er etablert et stort vald i Frogn. Dette har bidratt til å redusere tiden kommunen bruker på administrasjon og forvaltning når det gjelder elg. Etablering av Follo elgregion vil trolig heller medføre mer enn mindre arbeid knytte til elgforvaltning, siden det blir flere parter å forholde seg til. Rådmannen mener likevel at kommunen bør støtte opp om nytt forvaltningsregime gjennom begrenset økonomisk bistand. Medbestemmelse: Grunneierne er tatt med på råd i forbindelse med etablering av elgregionen. Andre interesseorganisasjoner er ikke involvert. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at søknad om økonomisk støtte innvilges. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Side 112 av 130

113 Vedlegg til sak Side 113 av 130

114 HMPB-85/15 Handlingsprogram styringsindikatorer Saksbehandler: Kristoffer Ramskjell Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 85/ Hovedutvalget for oppvekst, omsorg og kultur 35/ Administrasjonsutvalget 7/ Formannskap Kommunestyre Rådmannens innstilling: 1. Saken tas til orientering Vedlegg: SAK om styringsindikatorene VEDLEGG.docx Side 114 av 130

115 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Denne saken tar for seg de overordnede styringsindikatorene for alle områdene i rådmannens forslag til handlingsprogram Styringsindikatorene skal gi politisk nivå en indikasjon på om kommunen er på rett vei i forhold til målene som er satt i kommuneplanen Bakgrunn for saken: Tidligere år har styringsindikatorer, strategier og økonomiske tiltak blitt behandlet i utvalgsmøtene i september. På grunn av kommunevalget høsten 2015 ble det besluttet at utvalgsbehandlingene i september for Handlingsprogrammet ikke skulle gjennomføres. Parallelt med administrasjonens arbeid med handlingsprogrammet våren 2015 har det pågått en gjennomgang av styringsindikatorer, resultatindikatorer og rapportering i en arbeidsgruppe bestående av tre personer fra politisk og tre personer fra administrasjonen. I oppsummeringen av dette arbeidet på dialogseminaret på Mastemyr 8. og 9. juni ble det besluttet at styringsindikatorene likevel skulle behandles politisk i utvalgene. I vedlegget til saksframlegget har rådmannen foreslått styringsindikatorer for alle tjenesteområdene til Handlingsprogrammet Den enkelte indikator er kommentert med forklaring til valg og nivå på måltall. Alternativer: 1. Saken tas til orientering. 2. Følgende styringsindikatorer skal vurderes endret (spesifiseres): a. b. Miljømessige konsekvenser: Fastsettelse av styringsindikatorene gir ingen dirkete miljømessige konsekvenser. Økonomiske konsekvenser: Fastsettelse av styringsindikatorene gir ingen dirkete økonomiske konsekvenser. Vurdering: Kommuneplanen ligger til grunn for strukturen i kommunens plan- og styringssystem. Styringsindikatorene i gjeldende handlingsprogram ( ) operasjonaliserer de langsiktige målene fra kommuneplanen ( ) og skal gi en indikasjon på om kommunen er på rett vei i forhold til ønsket måloppnåelse. De gjeldende styringsindikatorene er plukket ut av de respektive tjenesteområdene for best mulig å kunne gi politisk nivå god styringsinformasjon. Side 115 av 130

116 Både kommuneplanen og handlingsprogrammet befinner seg på et mer overordnet nivå enn tjenesteproduksjonen ute i enhetene. Som en følge av dette reflekterer ikke alle styringsindikatorene godt nok hele kommunens virksomhet, og ikke alle styringsindikatorene sier noe om tjenesteproduksjonen i de enkelte enheter. Rådmannen ser at det i rulleringen av kommuneplanen blir viktig å ha et enda sterkere forhold til hvordan målene i kommuneplanen skal tas ned i handlingsprogrammet. Det vil gjennom dette også bli lettere å finne gode indikatorer som også sier noe mer om tjenesteproduksjonen i enhetene. Rådmannen viser også til saken om resultatindikatorer fra Odden-utvalget, som må sees på som et godt supplement til den tertialvise rapporteringen på indikatorene i handlingsprogrammet. Medbestemmelse: Uttalelse fra Utdanningsforbundet og Fagforbundet: «Fagforbundet og Utdanningsforbundet tar saken til orientering med følgende kommentarer: Vi er bekymret for stor turnover i noen stillingsgrupper og at det må settes inn tiltak for å rekruttere og beholde ansatte med nødvendig fagkompetanse i kommunen. Vi skal være en lærende organisasjon og trenger rett faglært personell i tjenesteproduksjonen. Et av målene i Oppvekst og opplæring er at man tidlig skal fange opp barn som trenger noe ekstra. Dette er bra i forhold til barnet og elevens opplæringstilbud, men samtidig er det viktig at dette ikke bare blir en kartlegging, men at riktige tiltak blir satt inn i arbeidet. Derfor må man sette inn økt bemanning på de laveste trinnene for å gjøre at elevene bedre rustet senere i utdanningsløpet. Det økende antallet barn og unge som sliter med psykiske lidelser er bekymringsfullt. Sosiallærer på ungdomstrinnet og helsesøstertjenesten gjør en god innsats rundt disse. Det bør i tillegg jobbes lokalt for sosiallærertjeneste på barnetrinnet for å avhjelpe disse forholdene.» Konklusjon: Rådmannen anbefaler at saken tas til orientering. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Side 116 av 130

117 Vedlegg til sak Side 117 av 130

118 HMPB-86/15 Styringsindikatorer, resultatindikatorer og rapportering - pol/adm arbeidsgruppe Saksbehandler: Knut Henrik Bløtekjær Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 86/ Hovedutvalget for oppvekst, omsorg og kultur 36/ Administrasjonsutvalget 6/ Formannskap 5 Kommunestyre Rådmannens innstilling: 1. Anbefalingene fra arbeidsgruppen tas til orientering 2. Rådmannen legger fram en egen sak med forslag til rapportering på 20 sentrale resultatindikatorer fra listen i vedlegget. Vedlegg: Vedlegg 1 - liste med resultatindikatorer pol/adm arb.gruppe Side 118 av 130

119 SAKSUTREDNING: Sammendrag: En arbeidsgruppe har våren 2015 sett nærmere på kommunens styringsindikatorer i gjeldende handlingsprogram, rapporteringer på disse og annen ekstern rapportering, samt tilgjengeliggjøring av styringsinformasjon. Rådmannen foreslår i denne saken å komme tilbake med en egen sak med forslag til utvidelse av det månedlige orienteringsnotatet til Formannskapet. Bakgrunn for saken: Kommunestyret vedtok i sak 13/15 å sette ned en arbeidsgruppe, bestående av 3-5 politikere og relevante representanter fra administrasjonen, med mandat å revidere kommunens styringsindikatorer, samt den månedlige rapporteringen, tertialrapporteringen og handlingsplanen Arbeidsgruppens forslag til reviderte styringsindikatorer skulle legges frem for politisk behandling i formannskapet/kommunestyret i juni Arbeidsgruppen konstituerte seg hvor Sigbjørn Odden ble valgt til leder. Det ble i perioden gjennomført fem møter hvor følgende temaer ble gjennomgått: - Gjeldende styringsindikatorer (Handlingsprogrammet ) - Utvidet rapportering på resultatindikatorer fra tjenesteområdene - Systematisering og tilgjengeliggjøring av informasjon - Ekstern rapportering/kostra Arbeidet ble oppsummert på dialogseminaret på Mastemyr juni 2015, hvor Sigbjørn Odden presenterte fem anbefalinger: 1. Rådmannen legger frem en egen sak med forslag til nye og reviderte styringsindikatorer på Kommunestyrets møte 7. september 2. Rådmannen foretar en helhetlig vurdering av områdenes innspill til indikatorer og innarbeider dette i ovennevnte sak på Kommunestyrets møte 7. september 3. Det opprettes en enkel rapporteringsportal på kommunens hjemmesider der det skal være lett og finne frem til ulike rapporter og meldinger (nye og historiske) 4. Rådmannen legger frem resultatene fra Kommunebarometeret som egen sak når årets rangering er klar. Det samme gjelder andre sentrale rangeringer 5. Som pilotbruker arbeider kommunen for at de forskjellige rapporteringene til sentrale myndigheter innarbeides og gjøres tilgjengelig i rapporteringsverktøyet Framsikt Alternativer: 1. Som innstillingen 2. Som innstillingen, men med følgende endringer: a. b. c. Miljømessige konsekvenser: Side 119 av 130

120 Ingen Økonomiske konsekvenser: Ingen direkte økonomiske konsekvenser. En utvidet rapportering på resultatindikatorer vil likevel gi en enda bedre oversikt og kontroll på viktige kostnadsdrivere i kommunen. Vurdering: 1. Egen sak om styringsindikatorer Kommuneplanen ligger til grunn for strukturen i kommunens plan- og styringssystem. Styringsindikatorene i gjeldende handlingsprogram ( ) operasjonaliserer de langsiktige målene fra kommuneplanen ( ) og skal gi en indikasjon på om kommunen er på rett vei i forhold til ønsket måloppnåelse. De gjeldende styringsindikatorene er plukket ut av de respektive tjenesteområdene for best mulig å kunne gi politisk nivå god styringsinformasjon. Det vises til egen sak om styringsindikatorene i handlingsprogrammet , hvor rådmannen foreslår enkelte justeringer av styringsindikatorene fra handlingsprogrammet Utvidet rapportering på resultatindikatorer fra tjenesteområdene Alle kommunens enheter er bedt om å melde inn 5-10 indikatorer som kan følges opp månedlig og som gir god innsikt i status og drift for eget område. Det ble forutsatt at dette skal være data som allerede i dag samles inn, slik at rapportering på disse indikatorene ikke ville medføre vesentlig merarbeid. Det ble totalt meldt inn 159 resultatindikatorer, jf. vedlegget til saksframlegget. I vedlegget er det listet opp 137 indikatorer, da 22 av de innmeldte ble tatt ut av listen. Rådmannen vil fremme en egen sak med forslag til rapportering på 20 utvalgte indikatorer, med fokus på å kunne gi best mulig styringsinformasjon for politisk nivå. Rapporteringen på resultatindikatorene skal som hovedregel følges opp månedlig og innarbeides i dagens månedlige orienteringsnotat til Formannskapet. Første rapportering vil tidligst foreligge i etterkant av vedtatt mal for rapportering, jf. omtale av ny sak i forrige avsnitt. 3. Systematisering og tilgjengeliggjøring av informasjon På kommunens hjemmesider finner man i dag følgende struktur for plan- og styringsdokumenter: Side 120 av 130

121 I punktene ovenfor finner man mye informasjon tilgjengelig. Noe informasjon kan likevel ha blitt lagret andre steder, som for eksempel direkte under et tjenesteområde (tilstandsrapport for grunnskolen). Rådmannen ser viktigheten av at det etableres en tydelig strategi for hvordan styringsinformasjon gjøres tilgjengelig for politikere og publikum. I arbeidet med kommunens nye hjemmesider vil dette bli spilt inn som et viktig punkt. 4. Ekstern rapportering/kostra Kommunen rapporterer gjennom året til en rekke ulike instanser, hvor den mest omfattende rapporteringen er til SSB i forbindelse med årsavslutningen. KOSTRArapporteringen er offentlig tilgjengelig og benyttes blant annet av Kommunal rapport i sin årlige rangering av landets kommuner i Kommunebarometeret. I tillegg til KOSTRA-tallene suppleres det med offentlig statistikk fra en del andre kilder som for eksempel Utdanningsdirektoratet, Helsedirektoratet, Folkehelseinstituttet etc. Rangeringen baserer seg på til sammen 123 nøkkeltall innen 12 ulike sektorer og hensikten er å gi lokalpolitikere en lettfattelig og tilgjengelig oversikt over hvordan kommunen driver. Resultatene fra Kommunebarometeret 2014 ble presentert for Formannskapet sammen med regnskap og årsmelding I presentasjonen ble både tabeller fra Kommunebarometeret og «live-presentasjon» av KOSTRA-tall i det nettbaserte analyseverktøyet Framsikt benyttet. Rådmannen oppfattet tilbakemeldingen på fremstillingen av tallene som positiv og vil ta dette med seg i vurderingen av en hensiktsmessig presentasjon av KOSTRAtallene og Kommunebarometeret for Analyse-/rapporteringsverktøy Rådmannen ser at tallene fra Kommunebarometeret og øvrige eksterne rapporteringer ikke er like lett tilgjengelig for alle, og at disse med fordel kan gjøres enda mer tilgjengelige for politikerne. Medlemmene av arbeidsgruppen har fått Side 121 av 130