SAKSFREMLEGG. Saksnummer: 15/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Veslemøy Grindvik DETALJREGULERING FOR ASPEMYRA B4 - SLUTTBEHANDLING

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Veslemøy Grindvik Sakstittel: DETALJREGULERING FOR ASPEMYRA B4 - SLUTTBEHANDLING Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas detaljregulering for Aspemyra B4, bestående av plankart datert , planbestemmelser og planbeskrivelse datert Saksutredning: Vedlegg: 1. Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse med vedlegg, datert Vedlegg 1: Referat fra oppstartsmøte Vedlegg 2: Innspill til varsel om oppstart Vedlegg 3: Forenklet ROS-analyse Vedlegg 4: Forenklet VA forprosjekt Vedlegg 5: Skisseprosjekt (boliger) Vedlegg 6: Landskapsanalyse Vedlegg 7: Sol-og skyggediagram Vedlegg 8: Støyutredning Andre saksdokumenter Andre saksdokumenter finnes på saksnr. 15/3400. Bakgrunn I oktober 2015 fremmet Verte Landskap og Arkitektur AS, på vegne av tiltakshaver Johansen Eiendom as, et forslag til detaljreguleringsplan for felt B4 i Aspemyra boligfelt. Planadministrasjonen fattet vedtak om å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn ved delegert myndighet den Planen fremmes nå for sluttbehandling. Gjeldende planstatus Området er i reguleringsplanen for Aspemyra boligfelt satt av til rekke-/kjedehusbebyggelse med krav om detaljregulering.

2 1: Planstatus Aspemyra med B4 markert i rødt Kort om planforslaget Reguleringsplanforslaget består av følgende dokumenter: 1. Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse med tilhørende vedlegg, datert Formålet med planen Planens intensjon er å legge til rette for etablering av nytt boligfelt bestående av leilighetsbygg over to etasjer, med tilhørende bilparkering, sykkelparkering, samferdselsanlegg, uteoppholdsarealer og småbarnslekeplass. Boligene skal bygges etter lavenergistandard. Utbyggingsavtale Området ligger innenfor områderegulering for Aspemyra boligfelt, og Utbyggingsavtalen mellom Johansen eiendom AS og Alta kommune for Aspemyra boligfelt gjelder også for felt B4. Krav for B4 stilt i utbyggingsavtalen er innlemmet i planbestemmelsene for felt B4. Rekkefølgekrav Det gis ikke igangsettingstillatelse før følgende foreligger: o Godkjent VA-plan

3 o Utomhusplan i 1:200 (uteoppholdsareal, renovasjonsløsning, sykkelparkering, overvannshåndtering, stigningsforhold, tilgjengelighet for utrykningskjøretøy, utendørs belysning) o Anleggsplan o Godkjent belysningsplan (Avinor) o Redegjørelse for støytiltak i gul sone (jf. 3.5.a i planbestemmelsene) Det skal ikke gis brukstillatelse for boligene før følgende er ferdigstilt: o Teknisk infrastruktur (vei, vann avløp, overvannshåndtering, belysning, omlegging av kabeltraseer og opparbeidelse av lekeplass) o NLP 2 og SV2 i områdeplan for Aspemyra boligfelt (iht. rekkefølgekrav og utbyggingsavtale) Høring/merknader Planforslaget har vært til offentlig ettersyn, med frist for innspill Under offentlig ettersyn kom det inn 9 høringsuttalelser. En oppsummering av disse med kommentarer følger nedenfor. Det foreligger ingen formelle innsigelser til planforslaget fra noen av sektormyndighetene. De innspillene som er kommet inn har fokus på små detaljer i planforslaget, og er ikke til hinder for vedtak av plan. Finnmark fylkeskommune, brev datert Finnmark fylkeskommune er fornøyd med at deres innspill i saken er ivaretatt, og har ingen ytterligere merknader. Fylkesmannen i Finnmark, brev datert Plannavn, nasjonal arealplan-id og kvalitetssikring av plankart: Fylkesmannen bemerker at plankartet er navnsatt annerledes enn planbeskrivelse og planbestemmelser, og minner om at planen skal hete: Detaljregulering for Fylkesmannen minner også om at plandokumentene skal ha nasjonal arealplan-id som i tillegg til lokal planidentifikasjon også skal inneholde kommunenummer. Støy: Fylkesmannen anbefaler at kommunen i bestemmelsene tallfester støygrensene ut i fra anbefalingen som er gitt i T-1442/2012. I tillegg anbefales det at det tas med en bestemmelse om at tiltakshaver må dokumentere at støygrensene overholdes gjennom en støyfaglig utredning der støyberegninger og beskrivelse av nødvendige tiltak inngår. Virkninger av planforslaget: Fylkesmannen anbefaler at tittelen på kap 5. endres fra «Konsekvenser av planforslaget», til «Virkninger av planforslaget» i tråd med anbefalingen i veileder om utarbeidelse av reguleringsplaner T Navnsetting av plan rettes som slik at også plankart er påført riktig navn. Nasjonal arealplanid føres på alle dokumentene.

4 Fylkesmannens forslag til formulering for tallfesting av støygrenser tas med i planbestemmelsene: Alle boenheter skal ha støynivå mindre enn L den 55 db på uteplass og utenfor rom til støyfølsom bruk. Utenfor soverom skal maksimalt støynivå i natteperioden (23-07) ikke overstige L 5AF 70dB. Krav til dokumentasjon av at støygrensene overholdes er ivaretatt gjennom rekkefølgebestemmelsene. Det er i tillegg utarbeidet en støyfaglig utredning av trafikkstøy fra veien som viser hvilke leiligheter som er ekstra utsatt. Tittel på kapittel 5 er endret ihht innspillet. Sametinget, brev datert Sametinget har ingen spesielle merknader til planforslaget. Avinor, brev datert Avinor viser til at planområdet ligger under innflygningen til Alta lufthavn fra øst, og innenfor utflygingsflaten til bane 11 og bane 29 som begge er høyderestriksjonsflater i restriksjonsplanen for Alta lufthavn som forvaltes av Avinor. Avinor mener med bakgrunn i vurderingene i planbeskrivelsens kapittel 13 at flysikkerheten er tilstrekkelig dokumentert, og at det ikke kreves ytterligere risikoanalyser i forbindelse med den boligutbyggelsen som det legges opp til. Avinor forutsetter at en belysningsplan for planområdet i henhold til pkt. 3.1 a) i planbestemmelsene utarbeides og oversendes til Avinor for godkjennelse for igangsettingstillatelse kan innvilges, jf om farlige eller villedende lys i forskrift om utforming av store flyplasser, BSL E 3-2. Innspillet anses som ivaretatt, gjennom rekkefølgebestemmelsen i pkt 3.1 a), som sier at før igangsettingstillatelse kan gis må det foreligge en belysningsplan godkjent av Avinor. Alta Kraftlag SA, brev datert Alta kraftlag har ingen merknader til reguleringsplanen. Alta kommune, Eldrerådet, brev datert Eldrerådet har behandlet planforslaget i møte den , og kommer med følgende innspill: Mangel på tilgjengelighet til 2. etasje for rullestolbrukere må endres slik at alle har tilgjengelighet til alle boenheter. Ved f.eks. bruk av trappeheis. Leilighetene på 1. etasje har trinnfri adkomst, og er tilgjengelige for rullestolbrukere. I leilighetsbygg med to etasjer er det ikke noe krav om heis, og en innstallering av trappeheis før det eventuelt er behov for det anses som unødvendig og fordyrende i et prosjekt av denne størrelsen.

5 Alta kommune, Rådet for likestilling av funksjonshemmede, brev datert Rådet for likestilling av funksjonshemmede behandlet planforslaget i møte den , og kommer med følgende innspill: 1. For boenhetene i 1. etasje må det etableres trinnfri adkomst. 2. Når det gjelder beplantning av fellesområdet må det tas hensyn til personer med miljøhemming. Planter med lavt pollenutslipp må benyttes. 3. Det må etableres mulighet for ladding av elbil. 1. Innspillet anses som ivaretatt i planforslaget. 2. Planbestemmelsenes pkt. 3.1 angir at det ved revegetering eller beplantning skal benyttes arter som er tilpasset lokale klimaforhold, og som bidrar til minst mulig allergener (dvs. pollenutslipp). Innspillet anses som ivaretatt. 3. Mulighet for lading av elbil anses som unødvendig og fordyrende i et prosjekt av en så beskjeden størrelse. Innspillet er dog godt, og er et tema som i større grad burde diskuteres i (større) plansaker. Alta kommune, Barn og unges representant, brev datert Det bør være et fysisk skille mellom trafikkareal og adkomst grendelekeplass/selve grendelekeplassen. Det må likevel være åpninger så beboere i B4 får tilgang til grendelekeplassen. Planbestemmelsene for områderegulering for Aspemyra boligfelt angir at det skal settes opp et gjerde mellom grendelekeplassen/adkomst til grendelekeplassen og B4. Innspillet anses som ivaretatt. Alta kommune, Kommunalteknikk, brev datert Kommunalteknikk har følgende merknader til planforslaget: Frisiktlinje fra avkjørslene må legges inn i plankartet Forutsetter at det tilrettelegges tilstrekkelig antall parkeringsplasser iht kommuneplanen bestemmelser Endre ordlyden i planbestemmelsenes pkt. 5.1 b) til «Område o_v1 tilrettelegges som kjørevei A1 iht. kommunal veinorm, og opparbeides med asfaltdekke» Forutsetter at alt VA-anlegg som etableres innenfor B4 vil være private anlegg. Administrasjonens kommentar Frisiktlinjer fra avkjørslene er lagt inn i plankartet Planforslaget inneholder 20 boenheter over 60 m 2 BRA, og har tilrettelagt for 40 parkeringsplasser. Dette oppfyller kommuneplanens krav om 2 parkeringsplasser pr boenhet for leiligheter over 60 m 2 BRA. Ordlyden i bestemmelsenes pkt. 5.1 b) er endret i tråd med innspillet. VA-anlegget innenfor B4 skal være privat anlegg. Alta kommune, Helseadministrasjonen, brev dater

6 Positivt at det i planbestemmelsene stilles krav til at anbefalte støygrenser for inneog uteoppholdsarealer overholdes. Ber om at det i retningslinje til rekkefølgebestemmelse pkt 3.1 spesifiseres hva slags dokumentasjon og redegjørelse som kreves ift. Støy. Ber om at det legges vekt på det T-1442 kap sier om etablering av ny bebyggelse i støysone, og slik sikre at reguleringsplanen ivaretar kravene til støy både fra biltrafikk og flytrafikk i området. Ber om at det stilles krav til begrensning av støy til omgivelsene under utbyggingen av feltet. Uteopphold/lekeplass må ha belysning, slik at sikkerheten til barna er ivaretatt også i mørketiden. Opplyst uteområde må fremkomme av planbestemmelsene. Innspillet tas til følge, retningslinjene spesifiserer dokumentasjonskrav. Innspillet anses som ivaretatt i planforslaget, gjennom støykrav og dokumentasjonskrav. Anses ikke som noe problem Innspillet anses som ivaretatt i planforslaget. Ihht. rekkefølgebestemmelsene, pkt. 3.1, skal det utarbeides utomhusplan som viser utendørsbelysning. Økonomiske konsekvenser Utbygging av feltet vil skje i privat regi. Planforslaget innebærer ikke økonomiske konsekvenser for Alta kommune utover det som er avtalt i utbyggingsavtalen mellom Alta kommune og Johansen Eiendom AS for Aspemyra boligfelt. Vurdering Generelt: I planforslaget er det lagt opp til en variasjon i leilighetstyper med to- og treroms leiligheter, alle over 60 m 2 BRA. Leilighetene på 1. etasje har trinnfri adkomst, og skal oppfylle kravene til tilgjengelighet jf. TEK 10. Leilighetene skal bygges etter lavenergistandard. Denne typen leilighetsbygg i to etasjer faller innunder kommuneplanens definisjon av rekkehus, som omfatter eneboliger i rekke, vertikaldelte og horisontaldelte boliger mm. Dette betyr at kommuneplanens krav om 50 m 2 egnet uteoppholdsareal per boenhet gjelder. Alle leilighetene har en privat uteplass i form av en balkong på 8-9 m 2. I tillegg tilrettelegges det for felles uteoppholdsarealer i tilknytning til lekeplassen. Planadministrasjonen anser at det i et prosjekt som dette er en god løsning at uteoppholdsarealene løses som fellesarealer, som kan bidra til et godt sosialt fellesskap for beboerne i feltet. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn sammen med et skisseprosjekt, datert I dette skisseprosjektet var alle bygningene orientert med oppholdsrom og balkong mot sør og sør-øst, med utsikt mot felles uteoppholdsarealer. Dette anså planadministrasjonen som en god løsning, som gav god kontakt mellom de private sonene og f.eks. lekeplassen og som gav gode sol- og lysforhold til alle leilighetene.

7 2: Skisseprosjekt datert Skisseprosjektet er endret pr , ved at bygningskroppene er snudd. Dette innebærer at oppholdsrommene og den private balkongen, henvender seg ut mot veien mot nord og nord-vest i stedet for mot fellesarealene. 3: Skisseprosjekt datert Det er planadministrasjonens oppfatning at å orientere oppholdsrommene i leilighetene mot nord-vest ikke er en helt optimal løsning med tanke på solforhold på privat uteplass og kontakt mot adkomstsonen, men dette er ikke til hinder for vedtak av reguleringsplanen. Utnyttelsesgrad: Planbestemmelsene for Aspemyra boligfelt angir at Aspemyra B4 og B5 til sammen skal gi rom for boenheter i form av kjede-/rekkehus, med totalt bebygd areal (BYA) på 25 %. Planforslaget som fremmes for B4 legger opp til 20 boenheter fordelt på fem mindre leilighetsbygg, og den totale BYA er på 25 %. Planadministrasjonen vurderer at denne løsningen er i tråd med premissene i overordnet plan.

8 Støy: Deler av planområdet, BK1, ligger innenfor gul flystøysone. Planforslaget legger opp til at innendørs grenseverdier for støy sikres gjennom bygningsmessige tiltak. For flystøy er det vanskelig å skjerme utearealer. Planadministrasjonen har påpekt at det vil komme en betydelig mengde trafikk inn i området når boligfeltet er ferdig utbygd, og har etterspurt en redegjørelse for i hvilken grad uteoppholdsarealene påvirkes av trafikkstøy. Det har etter at planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn blitt utarbeidet en støyvurdering for trafikkstøy fra vegen, da tiltakshaver ønsket å endre på skisseprosjektet og etablere balkongene på nordsiden av bygningene. Utredningen viser at trafikkstøy i liten grad vil påvirke uteoppholdsarealene, men at enkelte balkonger kan være påvirket. Beskrivelse av tiltak for støyskjeming, herunder dokumentasjon av at grenseverdier for støy overholdes, må legges frem i forbindelse med byggesaken. Parkering: Parkering i området er løst med fellesparkering på bakkeplan. Planforslaget oppfyller kommuneplanens krav til parkeringsdekning, med to plasser per leilighet over 60 m 2 BRA. I tillegg legges det til rette for minst 1,5 parkeringsplasser for sykkel per boenhet. Dette er et positivt tiltak som kan gjøre det enklere for flere til å velge sykkel som transportmiddel. Lekeplasser: I planforslaget etableres det to småbarnslekeplasser. Kravet i kommuneplanen tilsier at det for 20 boenheter skal etableres en småbarnslekeplass på 100 m 2, dette kravet er oppfylt i lekeplassen i BK1. På grunn av at denne ligger mer enn 50 m fra boligene i BK2 og på andre siden av adkomsten til feltet, blir det etablert en ekstra småbarnslekeplass på 20 m 2 for de åtte leilighetene i BK2. Boligsosiale forhold: I punkt 9 i utbyggingsavtalen for Aspemyra boligfelt, står det: «Alta kommune vil inntil annen beskjed er gitt av rådmannen, betinge seg rett til kjøp av 10 % av tomter/leilighetene for videresalg/-formidling til egne ansatte eller andre prioriterte grupper iht. kommunens boligsosiale handlingsplan.» Oppsummering Planadministrasjonen vil etter en helhetlig vurdering anbefale at detaljregulering for Aspemyra B4 vedtas. Alta, Oddvar Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan