SAKSDOKUMENT MØTEINNKALLING. Planutvalget har møte. den kl. 10:00. i møterom Formannskapssalen

Transkript

1 SAKSDOKUMENT MØTEINNKALLING Planutvalget har møte den kl. 10:00 i møterom Formannskapssalen Eventuelle forfall meldes til tlf eller Epost: postps@alta.kommune.no Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 5/15 13/8133 BOLIGNOTAT NR /15 15/5497 DETALJREGULERING FOR MASKINSVINGEN 20 - BOLIGER 29/01/196 7/15 15/5516 DETALJREGULERING FOR ASPEMYRA B4 - SLUTTBEHANDLING 8/15 15/5562 MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN - BOLIGFORTETTING - GNR. 35 /135 MOBAKKEN 9/15 15/5580 DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN - BOLIG PÅ LNF-OMRÅDE- RAYMOND HAGEN Alta kommune ALTA Tlf

2 Side 2 av 36 Alta, Monica Nielsen Leder Gro Anita Parken Sekretær

3 Sak 5/15 BOLIGNOTAT NR Saksbehandler: Renate Mienna Olsen Arkiv: L71 Arkivsaksnr.: 13/8133 Saksnr.: Utvalg Møtedato 5/15 Planutvalget Administrasjonens innstilling: Planutvalget tar Bolignotat nr til orientering. SAKSUTREDNING: Saksutredning: Vedlegg: 1. Bolignotat nr Bakgrunn: Bolignotatet oppdateres to ganger i året og legges fram for Planutvalget til orientering. Bolignotatet er basert på Kommuneplanens arealdel for Alta (KPA), vedtatt , og vedtatte områdeplaner og reguleringsplaner i Alta kommune. Notatet er en grov oversikt over boligpotensialet og de boligprosjekter som er under planlegging/ gjennomføring i kommunen. Notatet inneholder både private (P) og kommunale (K) bolig-/planprosjekter, der boenheter er fordelt på eneboliger og leiligheter. Oppdateringen på de kommunale prosjektene og antall boenheter er det god oversikt over, mens de private prosjektene og antall boenheter blir oppdatert så langt det finnes en oversikt over dette. Der det er mulig er det anslått antall boenheter, tidspunkt for oppstart, opparbeiding med mer. For mange prosjekter er dette for tidlig å angi, boligpotensialet kan derfor være Side 3 av 36

4 Sak 5/15 større/mindre enn det som fremkommer av tallmaterialet i notatet. Dette gjelder spesielt i områder avsatt til boligbebyggelse og områder avsatt til LNFR (Landbruk-, natur- og friluftsformål, samt reindrift) med tillatelse for spredt boligbebyggelse, som er i privat eierskap. I tillegg kan grunnforhold og funn av kulturminner med mer, kunne medføre en betydelig reduksjon i realiserbare boenheter Endringer: Av endringer og aktiviteter siden Bolignotatet ble fremlagt våren 2015 kan følgende nevnes: Generelt: I Alta kommune er boligpotensialet nå på omtrent 4200 boenheter (1003 eneboligtomter og 3197 leiligheter) mot 4228 boenheter ved fremleggelse i mai Nedgangen/ endringen skyldes i hovedsak endringer/ justeringer i følgende skolekretser: Talvik, Kåfjord, Gakori, Bossekop, Aronnes, Komsa, Elvebakken, Tverrelvdalen, Saga, Rafsbotn og Korsfjord. Endringene i hver enkelt skolekrets beskrives mer detaljert i avsnitt nedenfor. Ledige tomter i areal avsatt til LNFR- spredt boligbebyggelse: I kommuneplanens arealdel for Alta (vedlegg 10), var det, fordelt på 48 områder, avsatt 161 boligtomter til spredt bebyggelse i LNFR (Landbruks-, natur- og friluftsliv, samt reindrift). 123 av disse er fortsatt «ledig», mot 127 i forrige notat. Disse boenhetene kan utløses gjennom enkeltsaksbehandling (fradeling el. byggesak). Talvik skolekrets: I Talvik skolekrets er det, siden forrige Bolignotat, tatt ut 1 boligtomt på Klokkarhøyden. Årsaken til dette er at det kun er mulig å ha en tomt på området, på grunn av høyspentlinjer som krysser i området. Regulering av Ressebakken er startet opp, men det er behov for omfattende grunnundersøkelser (ift. kvikkleire) i området hvor blant annet NVE må involveres, dette vil medføre en noe lengre planprosess. Opparbeiding av området forventes å starte tidligst i Kåfjord skolekrets: Side 4 av 36

5 Sak 5/15 Det er fortsatt 1 ledig/ byggeklar tomt i kåfjord (Stokkstadbakken i Mathisdalen). Reguleringen av Kreta sør, som vil utløse 11 (oppjustert fra 10 til 11) kommunale tomter, er godt i gang og legges i nærmeste fremtid ut på offentlig ettersyn. Opparbeiding her forventes i Gakori skolekrets: I Gakori skolekrets ble 31 kommunale eneboligtomter på området Gakorimyra sør utlyst i juni Alle tomtene er nå tildelt og er dermed tatt ut av bolignotatet. Avlastningsveien Parsell 1 Hjemmeluft- Alta sentrum ble vedtatt Område KB1/ B7, konsentrert felt i reguleringsplan for Gakorimyra sør, er medtatt i planen for avlastingsveien og avsatt til midlertidig anlegg- og riggområde. Området skal benyttes ved opparbeidelse av parsell 1 og utbygging av området til konsentrert bebyggelse avventes til opparbeidelse av parsellen er ferdig. Bossekop skolekrets: I Bossekop skolekrets er området Thomasbakken B21 (B6) ferdigstilt og tatt ut av materialet. Reguleringsplan for Malmveien/ Nielsenkaia (Bossekop brygge) ble vedtatt i oktober 2015 og vil utløse 120 leiligheter og 1 boligtomt i privat regi. Området Bergstien og Malmveien boligområde er medtatt i detaljreguleringen og 12 boenheter er derfor tatt ut av materialet. Regulering av området Alma Halses vei er stoppet opp og avsluttet, og settes dermed under kategorien «Kommende planarbeid». Aronnes skolekrets: I Aronnes skolekrets er siste del av Aronnes hageby ferdigstilt og tatt ut av materialet. Det pågår regulering av området Skogmo. I kommuneplanen er området satt til å være 50 boenheter, men området vil mest sannsynlig utløse over 150 boenheter. Antallet boenheter er dermed justert i forhold til dette. Det er 2 ledige/ byggeklare tomter i skolekretsen på området Aronskogen del 2, mot 5 i forrige bolignotat. Komsa skolekrets: I Komsa skolekrets er opparbeiding av Skaialuft/ Tollevik B3, Tollevikbergan 5, ferdigstilt og 18 boenheter er tatt ut av materialet. Tollevikbergan 6, i Skaialuft/ Tollevika er under Side 5 av 36

6 Sak 5/15 opparbeiding og vil utløse 15 boenheter. Tollevikbergan 6 tenkes ferdigstilt i 3. kvartal Regulering av det kommunale området Lille Komsa, som vil utløse omtrent 130 boenheter, er varslet, og utarbeidelsen av reguleringsplanen er kommet godt i gang. Elvebakken skolekrets: I Elvebakken skolekrets er 16 leiligheter på området Tømmerveien ferdigstilt og tatt ut av materialet. Det pågår opparbeiding av gjenstående 8 leiligheter på området hvor 4 er forventes ferdigstilt våren 2016 og 4 våren Det pågår regulering av 100 leiligheter på området Hammari sør (Kronstad camping). Regulering av 5 eneboligtomter i privat regi på området Bruflaten er avsluttet og har dermed gått tilbake til status «Kommende planarbeid». Tverrelvdalen skolekrets: I Tverrelvdalen skolekrets er det i vedtatt plan et potensiale for 14 boenheter i områder avsatt til spredt boligbebyggelse i LNFR. Det er fradelt 7 boligtomter i områder avsatt til LNFR- spredt boligbebyggelse siden forrige bolignotat, disse er tatt ut av materialet. Det foregår regulering av 18 boenheter i skolekretsen. Regulering av det kommunale feltet Kvitberget er startet opp og vil utløse omtrent 15 eneboligtomter, og det pågår regulering av 3 kommunale eneboligtomter på Mobakken (tidl. barnehagetomt). Regulering av feltet Svennbakken/ Falsen ble startet opp i privat regi men stoppet opp på grunn av kartlagte kvikkleireforekomster i området, området har nå status som kommende planarbeid. Det er et potensial for omtrent 57 boenheter i kommende planarbeid, inkludert Svennbakken/ Falsen. Saga skolekrets: I Saga skolekrets er det 21 ledige byggeklare eneboligtomter på de private feltene Sagali og Aspemyra. Det pågår opparbeiding av 8 leiligheter på området Sagali. Det pågår regulering av 182 boenheter i skolekretsen, der 70 (kommunale eneboligtomter) ligger i område Skogheim (Bangjordet), 20 (8 eneboligtomter og 12 leiligheter) ligger på Aspemyrabrinken og 80 (leiligheter) ligger innenfor områdeplan for Aspemyra på område B4(20) og B5(60). På området Skogheim er det behov for å sikre fremtidige utvidelsesmuligheter for Saga skole som grenser opp mot området, og det er i forbindelse Side 6 av 36

7 Sak 5/15 med varsling av planen også kommet inn innspill om at det må sikres areal til fotballbane for området. Det er også startet opp regulering på området Transfarelv skole der området skal tilrettelegges for bolig. Hvordan dette blir utformet og i hvilket omfang vil løses i reguleringsplanprosessen. Rafsbotn skolekrets: I Rafsbotn skolekrets er det 75 boenheter vedtatt i plan. 25 boenheter er avsatt til spredt boligbebyggelse i LNFR og det er i juni 2015 vedtatt 50 boenheter i skolekretsen på området Rishaugbakken. På området Rishaugbakken er det lagt opp til 27 eneboligtomter. Det er et potensiale for 23 boenheter som konsentrert bebyggelse på området, i dette tallet ligger tomannsboliger og konsentrert bebyggelse som leiligheter, noen av disse er i kommunal regi. Korsfjord skolekrets: I Korsfjorden skolekrets er boligpotensialet på 23 boenheter. Det er fradelt 1 eneboligtomt på LNFR- spredt boligbebyggelse området Nyvoll siden forrige Bolignotat, som er tatt ut av materialet. Det er 2 ledige, kommunale boligtomter på Storekorsnes etter reguleringsplan Storekorsnes vedtatt Vurdering: Utviklingen fra mai 2015 til desember 2015 er svært positiv. Det er siden forrige bolignotat tildelt 31 kommunale boligtomter på området Gakorimyra sør, området forventes ferdig opparbeidet ut på nyåret (2016). Flere boligprosjekter er kommet et steg videre i prosessen. Det er pr. dags dato 35 ledige/ byggeklare tomter i Alta kommune, hvorav 11 av disse er kommunale. Det pågår opparbeiding av 124 leiligheter i kommunen. Det er 1481 boenheter vedtatt i plan, 287 eneboligtomter og 1194 leiligheter. Det pågår regulering av 945 boenheter, 167 eneboligtomter og 778 leiligheter, av disse er 272 kommunale med omtrent 142 eneboligtomter og 130 leiligheter. Side 7 av 36

8 Sak 5/15 I er det mange tomter/ leilighetsprosjekt både i privat og i kommunal regi som mest sannsynlig vil utløses, eksempelvis: Kommunale: Gakorimyra sør- 31 tomter- Tildelt og tatt ut av materialet. Holstbakken øst- Omtrent 12 eneboligtomter. Mobakken- 3 eneboligtomter. Talvik- 3 eneboligtomter. Talvik (Ressebakken)- 20 eneboligtomter. Kåfjord (Kreta sør)- 11 eneboligtomter. Komsa (Lille komsa)- 130 boenheter konsentrert bebyggelse. Kvitberget- 15 eneboligtomter. Tøllefsvei- 10 eneboligtomter. Skogheim- 70 eneboligtomter. Transfarelv skole- Omtrent 12 eneboligtomter, mulig konsentrert del. Private: Tømmerveien- 8 leiligheter. Sagali- 13 ledige/ byggeklare eneboligtomter, 30 leiligheter (hvorav 8 under opparbeiding). Aspemyra- 8 ledige/ byggeklare eneboligtomter. Aspemyra (B4 og B5)- regulering pågår 80 leiligheter (B4 20 leil., B5 60 leil.). Aspemyrabrinken- 8 eneboligtomter og 12 leiligheter. Sentrumsparken (Kjellergården)- 21 leiligheter. Side 8 av 36

9 Sak 5/15 Granåsveien- 20 leiligheter. Grensebakken, vannveien- 25 leiligheter. Skaialuft/ Tollevika (B3)- 15 leiligheter. Thomasbakken B21 (B11)- 6 leiligheter. Thomasbakken sør- 13 eneboligtomter. Bossekop brygge (Malmveien, Nielsenkaia)- 120 leiligheter, 1 eneboligtomt. Rishaugbakken- 27 eneboliger, 23 leiligheter (noen av disse vil være kommunale) Skogmo- 150 konsentrert bebyggelse (Leiligheter), 5 eneboligtomter. Prestegårdsbakken 85 leiligheter. Alta sentrum Markveien 57 og leiligheter Hammarijordet sør- 100 leiligheter. Sorrisniva- 5 eneboligtomter Killiveien- 5 eneboligtomter Samlet sett er det et stort antall boenheter, i allerede vedtatt planer, under regulering og opparbeiding, både i privat regi og i kommunal regi. Den totale boligsituasjonen vurderes derfor som svært god for Alta I 2016 er det planlagt oppstart av utarbeidelse av en Boligpolitisk Plan for Alta kommune. Formålet med å utarbeide en Boligpolitisk Plan er å samkjøre generell boligutvikling og boligsosiale utfordringer, dette blant annet for å sikre nok og riktige boliger, både for å dekke befolkningsveksten og for vanskeligstilte i boligmarkedet. En slik samkjøring er også ment å gi en bedre integrasjon av ulike boligtyper i ulike utbyggingsprosjekter. Bolignotatet vil derfor etter dette også inneholde boenheter/ områder som skal forbeholdes tiltak for å realisere kommunens boligsosiale politikk. Side 9 av 36

10 Sak 6/15 DETALJREGULERING FOR MASKINSVINGEN 20 - BOLIGER 29/01/196 Saksbehandler: Nadine Ekløf Arkiv: PLNID Arkivsaksnr.: 15/5497 Saksnr.: Utvalg Møtedato 6/15 Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens avvises planforslaget for regulering av tomt gnr/bnr/fnr 29/1/196 Maskinsvingen 20. SAKSUTREDNING: Saksutredning Vedlegg: 1. Plankart, datert Bestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Vedlegg til planbeskrivelsen: Skisseprosjekt 5. Vedlegg til planbeskrivelsen: Sol/skygge studie 6. Vedlegg til planbeskrivelsen: Forenklet forprosjekt VA Andre saksdokumenter Andre saksdokumenter og tidligere innsendte planforslag finnes på saknr 12/2086. Bakgrunn Verte arkitekter AS fremmer på vegne av tiltakshaver, SB2 Eiendom AS, forslag til detaljregulering for Maskinsvingen 20. Planområdet Planområdet ligger tilknyttet Maskinsvingen og tomten strekker seg fra Maskinsvingen og opp til Skiveien. Planområdet omfatter privat eiendom gnr 29 bnr 1 fnr 196. Området rundt planområdet består til stor del av eneboliger og eldre bebyggelse. Side 10 av 36

11 Sak 6/15 Saksgang I mai 2012 fremmet Verte AS på vegne av tiltakshaver en forespørsel om detaljregulering av eiendommen for å kunne tilrettelegge for konsentrert boligbebyggelse. Tiltaket er i tråd med kommuneplanens arealdel for Alta, men grunnet forslagsstillers høye utnyttelsesgrad la administrasjonen frem reguleringsspørsmålet for planutvalget Administrasjonen ønskede en prinsipiell avklaring fra planutvalget omkring ønsket fortettingsgrad i eksisterende eneboligområder. Planutvalget gjorde følgende vedtak: Planutvalget er positiv til fortetting i Alta sentrum. Planutvalget er derfor positiv til privat regulering på tomt gnr 29 bnr 1 fnr 196 i Maskinsvingen. Planutvalget ber om at det utarbeides to alternative planer. Et alternativ med 3/4 etasjer (som skissert i planforespørselen) og et alternativ med 2/3 etasjer. Saken kom inn på nytt tidlig 2013 og det var da utarbeidet ett forslag på blokkbebyggelse på 3-4 etasjer med omtrent enheter. Forslag 2 var to rekker med 3 enheter i begge på 2-3 etasjer, men dette forslag var mindre gjennomarbeidet enn blokkbygget. Saken gikk til planutvalget og administrasjonen innstilte på å avvise det første forslaget, og bad om utarbeidelse av et forslag med lavere utnyttelsesgrad. Planutvalget gjorde følgende vedtak : Planutvalget kan ikke se at tidligere vedtak er fulgt opp av søker. Planutvalget ber om at det utarbeides en alternativ plan med 2/3 etasjer i tillegg til fremlagt alternativ med 3/4 etasjer. Administrasjonen vurderte at rekkehusforslaget var en bedre løsning for området og ba forslagsstiller å arbeide videre med dette forslag for å få to likeverdige forslag å vurdere. Tredje gangen saken kom inn var det fortsatt to forslag, blokkbebyggelsen samme som tidligere og et fortsatt mindre gjennomarbeidet forslag på rekkehus. Saken ble lagt fram for planutvalget med samme saksfremlegg og innstilling som gangen før. Planutvalget fattet følgende vedtak : Med hjemmel i plan- og bygningsloven avvises plan-forslaget for regulering av tomt gnr/bnr/fnr 29/1/196. Alta kommune anbefaler at forslagstiller utarbeider et nytt planforslag med moderat utnyttelsesgrad. Planutvalget ber om at merknader fra administrasjonen innarbeides i det nye planforslaget. I etterkant av siste vedtaket har saken vært innom byggesak som to rekker på tre enheter per rekke (totalt 6 boenheter). Dette i troen på at det ikke ville medføre plankrav på to rekkehus. Man hadde også ønske om å fradele tomten til to eiendommer, for å bygge rekkehus på disse. Administrasjonen konkluderte med at plankravet kunne unngås ved 4 boenheter, men forslagsstiller kom fram til at dette ikke var lønnsomt og de ville da fremme en reguleringsplan på området igjen. Side 11 av 36

12 Sak 6/15 Nytt planforslag kom inn til kommunen i juni Planforslaget ble sendt tilbake til forslagsstiller for revidering iht. merknader i brev datert (journalpost 12/ ). Planforslaget kom inn igjen i oktober Det er blitt gjort noen mindre endringer i forhold til tidligere merknader, men administrasjonen vurderer at flere sentrale punkt i tilbakemeldingen ikke er fulgt opp. Administrasjonens vurdering er at forslaget ikke er i tråd med planutvalgets tidligere vedtak, samt at de utfordringer som tomten gir ikke er løst på en god måte. Administrasjonen fremmer derfor saken til planutvalget en gang til for en avklaring. Planforslaget Planforslaget legger opp til konsentrert blokkbebyggelse i 3 etasjer + 1 etasje med parkeringsgarasje mot Maskinsvingen og 12 leiligheter. Det skal tilrettelegges for parkering i kjeller/sokkel etasje, noe som legger opp til mindre asfaltflater på eiendommen. Gjesteparkering løses ved siden av innkjøring til garasje. Felles uteoppholdsareal er tenkt oppe på taket av garasje i sørvest og lekeplassen ligger nedenfor dette mot Maskinsvingen også på den sørvestlige delen av eiendommen. Det vil bli etablert en entre også mot Skiveien, men hovedinngangen er plassert mot Maskinsvingen. Det vises for øvrig til plandokumentene for en nærmere beskrivelse av planforslaget. Vurdering Planstatus/fortetting generelt Eiendommen er plassert sentralt i Alta i et eksisterende boligområde, for det meste bestående av eneboliger, men også en del mindre blokkhus. Tomten er regulert til boliger i kommuneplanens arealdel for Alta. Fig 1. Planstatus Det har de seneste årene vært flere prosjekt der utbyggere/forslagsstillere ønsker å fortette i eksisterende småhusområder. Som argument for denne fortetting er det vanlig å nevne gjeldende kommuneplan der det legges opp til fortetting jo nærmere sentrum eiendommen Side 12 av 36

13 Sak 6/15 er plassert i, og at deres prosjekter dermed vil være i tråd med planen. Dette, sammen med økonomi, brukes som et argument for at man skal bygge større blokkbebyggelser i eksisterende småhusområder som ligger i sentrale Alta og særlig om det er nær tilknytning til Alta sentrum. Administrasjonen har laget en grundig vurdering og avklaring vedrørende fortetting i saksfremlegg for detaljregulering for Moreneveien (se saksnr 11/ ) og går derfor ikke like grundig igjennom forholdet til fortetting i dette saksfremlegg. Viktig å nevne er allikevel at det ønskes økt fortetting desto nærmere Alta sentrum man kommer. Dette vil derimot ikke si at man uten videre skal fortette nær sentrum uavhengig av hvor eller hvordan. Det er viktig å påpeke at det må fortettes med kvalitet både for ny og eksisterende bebyggelse. Fig 2. Utdrag fra kommuneplanen. Byggeskikk Fremmet forslag viser en L-formet blokk med 3 etasjer og sokkeletasje. Bygget er omtrent 12 meter høyt sett fra Maskinsvingen og fra Skiveien synes 1 etasje (ca. 4 meter høyt). Sammenlignet med de bygg som er rundt i området er dette mye høyere og har et svært stort volum. Skisseprosjektet viser en interessant og moderne design, med spennende material og fargevalg. Dessverre er design og volum ikke tilpasset omkringliggende bygg, noe som forslagstiller velger å nevne som en begrunnelse for tiltaket. I planbeskrivelsen står det på siden 20: Side 13 av 36

14 Sak 6/15 «Ny bebyggelse med større utnyttelsesgrad må anses å definere en ny bebyggelsesstruktur for leilighetsbygg nær sentrum, og tilpassing til eksisterende bebyggelse må skje i form av material- og fargetilpassing.» Det er ikke grunnlag å hevde at dette skulle definere en ny bebyggelsesstruktur, da det mangler tydelige rammer for utvikling i området nær sentrum i kommuneplanens arealdel. Utforming Selve tomten har en størrelse på m 2 og en tredjedel av denne ligger i ganske bratt terreng som vanskeliggjør plassering av bebyggelse. Prosjektet har flere uheldige løsninger med tanke på formen på bygget i sammenheng med en liten og kompleks tomt. Lekeplassen ligger langt fra entreen til bygget og man må krysse områdene med biltrafikk for å ta seg dit. Felles uteareal risikerer å bli helt privatisert, da det er plassert langt fra entreen og det er komplisert å ta seg dit. Side 14 av 36

15 Sak 6/15 Entre mot Skiveien Trappa/snarvei Felles uteoppholdsareal Hovedinngang Lekeplass Adkomst parkeringsgarasje Fig 3. Situasjonsplan Side 15 av 36

16 Sak 6/15 Hovedinngangen er ikke universelt utformet med tanke på synlighet. Entredøren er plassert 25 meter ned i en lang gang, som leder inn til en annen gang. Administrasjonen vurderer det som svært viktig at det er en tydelig opplyst og markert hovedinngang fra Maskinsvingen. En hovedinngang brukes også av gjester og skal føles trygg og ikke mørk, usikker og uoversiktlig. Entre «nr 2» mot Skiveien er ikke tilpasset til øvrig bebyggelse på gaten og har en sterk følelse av en bakside. Administrasjonen ser en risiko med at området foran entreen kommer at brukes som parkering, da man her har en direkte kobling til heis og trappehus. Volumet som gis av de tekniske rommene tar alt for stor plass og trenger omtanke og bearbeiding. Fra Maskinsvingen ser forbipasserende rakt inn i en garasje, en uheldig løsning som bidrar til et dårligere inntrykk av denne fasaden som hovedentre. Leilighetene påvirkes av den vanskelige tomten og den boenheten på plan 1 som er plassert mot Skiveien i L-formen kommer til å bli mørk med kun vinduer langs en fasade. Det må nevnes at vinduene er på «rett» fasade og balkongens beliggenhet bidrar til sol under store deler av dagen. Volumet på blokken gjør at naboen i øst får mye mindre sol på sin eiendom. Da blokken er et enhetlig volum blir skyggen dramatisk mot øst. En avtrapping på blokken hadde vært mer fordelaktig for naboene og tomten. Administrasjonen vurderer også sol/skygge-studien som ikke tilstrekkelig og kan ikke lese ut av den hvordan situasjonen er for naboen i øst etter klokken 15, hvilket er at se som den tiden på døgnet da de fleste er hjemme. Figur 4. Perspektiv over tomten. Det store volumet skygger naboen i øst. Parkering/trafikksikkerhet på tomten Det er en uheldig konflikt mellom myke trafikanter og motorisert trafikk ved hovedinngangen til blokken. På samme areal er det en nedkjøring/innkjøring til garasje, gangvei til entreen, gjesteparkering og søppelanlegg. Dette er den enkleste veien å ta seg til uteoppholdsareal og lekeplass og da må man krysse nedkjøringen til garasjen. Administrasjonen vurderer at forslagsstiller må finne en bedre løsning for parkering med tydelig separering av myke Side 16 av 36

17 Sak 6/15 trafikanter og motorisert trafikk og har sett på forskjellige prosjekter på vanskelige tomter (se eksempel under). Tydelig separering av entre og garasjenedkjøring. Fig 5. Landerigatan, Göteborg, seniorboende. Nedkjøring i garasje fra fortau inn i bygget. Her trengs ikke kryssing av nedkjøring for å ta seg til uteområder eller fortau. Fig 6. Kärralundsgatan, Göteborg, seniorboende. Terrasserte bygg på liten tomt med nedkjøring i midten. Tydelig separering av nedkjøring og gangtrafikk, og det går ikke å se rakt inn i garasjen. Fig 7. Danska vägen, Göteborg, leiligheter. Også nedkjøring i garasje fra fortau. Fig 8. Illustrasjon av skisseprosjekt. For å ta seg til lekeplassen må man passere trafikkarealene. Uoversiktlig hovedentre inne i gang. Utflytende trafikkarealer. Side 17 av 36 Innsyn i garasje fra Maskinsvingen.

18 Sak 6/15 Sykkelparkering Administrasjonen anser at en svært viktig del av nye reguleringsplanen i Alta og da spesielt nær Alta sentrum, er tilrettelegging for sykler. Plankart inneholder ikke noe regulert område til sykkelparkering, men det er nevnt i flere punkter i bestemmelsene. Uten en spesifikk bestemmelse med tilhørende formål i plankart er det lett å overse dette i senere faser av prosjektet. Fig 9. Del av plantegning for garasje og hovedinngang med planlagt sykkelparkering. I følge skisseprosjektet kan man parkere sin sykkel i garasjen (se bilde), men administrasjonen har problem med at se hvordan alle beboere skal få plass til sin sykkel på en så pass begrenset areal. Uteoppholdsareal/lekeplass Privat uteoppholdsareal er plassert opp på garasjen og ligger i sørvestlig retning. Området har en vanskelig adkomst og ifølge situasjonsplanen skal man passere grøntareal og en liten akebakke fra Maskinsvingen. Da har man allerede vært nødt til å ta seg forbi nedkjøringen til garasjen. Fra Skiveien er det nå lagt til rette for en trapp ned til arealet, men administrasjonen har problemer med å se at dette er nok for å sikre en god adkomst til utearealet. Området er heller ikke tilpasset universell utforming og personer med nedsatt bevegelsesevne kan ikke bruke utearealene. Risikoen her er at arealet blir privatisert av de leiligheter som har uteplass mot samme areal. Lekeplassen har gode solforhold, men ligger nære veien. Adkomst for barn i blokken er uheldig da de må gå over nedkjøringen til garasjen eller ut på Maskinsvingen om de går ut av hovedinngangen. Plasseringen av molokk for søppel i tilknytning til lekeplassen er også uheldig. Forholdet mellom parkering og fellesareal/lekeplass er problematisk i dette prosjektet. Det er ikke vist en fysisk sperre mellom disse arealene i bestemmelser eller på plankart. Støy Side 18 av 36

19 Sak 6/15 Planforslaget mangler en dypere vurdering over støy. Det er mye trafikk på Maskinsvingen og anledningen til plasseringen av hovedinngangen mot Maskinsvingen er at det allerede er mye trafikk på Skiveien. Administrasjonen er usikker på hvilke tiltak som skal gjøres på tomten for å sikre beskyttelse mot eventuelt støy. Høring/merknader En oppsummering av innkomne uttalelser ved varsel om planoppstart er gjengitt i planbeskrivelsen (vedlegg 3) og kommentert av forslagsstiller. Innkomne innspill tyder på at etablering av konsentrert boligbebyggelse i området kan være konfliktfylt med hensyn på naboer. Innspillene er blant annet i forhold til økt forurensning, fortetting i kommuneplanen, lekeplass, gang- og sykkelvei, bomiljø, estetikk, høy utnyttelsesgrad og en områdeplan for fortetting. Konklusjon Planadministrasjonen vurderer at utnyttelsesgraden er for høy i forhold til tomtas størrelse og dette medfører at løsningene som er presentert for prosjektet ikke er tilfredsstillende nok. Den høye utnyttelsen av tomten medfører dårlig tilpasning av blokken i terrenget, og det vil gå ut over bokvalitet for ny og eksisterende bebyggelse. Videre er det planadministrasjonens vurdering at den aktuelle tomten med en mer moderat utnyttelsesgrad vil kunne tilfredsstille krav til uteoppholdsareal, lekeplass, gode solforhold for naboer og trafikksikkerhet, og dermed fremstå som et fortettingsprosjekt med mye høyere bokvalitet for beboere og naboer. Administrasjonen vil også påpeke at saken har vært innom planutvalget tre ganger før og fortsatt har ingen forslag med færre etasjer blitt presentert på en ordentlig måte. Alta er ikke i en slik situasjon at det er behov for å fortette på bekostning av bo- og livskvalitet. Det finnes tilstrekkelig areal for konsentrert blokkbebyggelse på andre områder i sentrum og kommunen for øvrig. Med bakgrunn i overstående argumentasjon, er det planadministrasjonens anbefaling at forelagte planforslag bør avvises, men at et nytt planforslag med moderat utnyttelsesgrad kan imøteses og fremmes. Det anbefales da horisontalt eller vertikaldelt bebyggelse i 2 etasjer eller et mindre blokkhus med mer brutte volumer på 2/3 etasjer. Side 19 av 36

20 Sak 7/15 DETALJREGULERING FOR ASPEMYRA B4 - SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Veslemøy Grindvik Arkiv: PLNID Arkivsaksnr.: 15/5516 Saksnr.: Utvalg Møtedato 7/15 Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas detaljregulering for Aspemyra B4, bestående av plankart datert , planbestemmelser og planbeskrivelse datert SAKSUTREDNING: Saksutredning: Vedlegg: 1. Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse med vedlegg, datert Vedlegg 1: Referat fra oppstartsmøte Vedlegg 2: Innspill til varsel om oppstart Vedlegg 3: Forenklet ROS-analyse Vedlegg 4: Forenklet VA forprosjekt Vedlegg 5: Skisseprosjekt (boliger) Vedlegg 6: Landskapsanalyse Vedlegg 7: Sol-og skyggediagram Vedlegg 8: Støyutredning Andre saksdokumenter Andre saksdokumenter finnes på saksnr. 15/3400. Bakgrunn Side 20 av 36

21 Sak 7/15 I oktober 2015 fremmet Verte Landskap og Arkitektur AS, på vegne av tiltakshaver Johansen Eiendom as, et forslag til detaljreguleringsplan for felt B4 i Aspemyra boligfelt. Planadministrasjonen fattet vedtak om å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn ved delegert myndighet den Planen fremmes nå for sluttbehandling. Gjeldende planstatus Området er i reguleringsplanen for Aspemyra boligfelt satt av til rekke-/kjedehusbebyggelse med krav om detaljregulering. 1: Planstatus Aspemyra med B4 markert i rødt Kort om planforslaget Reguleringsplanforslaget består av følgende dokumenter: 1. Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse med tilhørende vedlegg, datert Formålet med planen Planens intensjon er å legge til rette for etablering av nytt boligfelt bestående av leilighetsbygg over to etasjer, med tilhørende bilparkering, sykkelparkering, samferdselsanlegg, uteoppholdsarealer og småbarnslekeplass. Boligene skal bygges etter lavenergistandard. Utbyggingsavtale Området ligger innenfor områderegulering for Aspemyra boligfelt, og Utbyggingsavtalen Side 21 av 36

22 Sak 7/15 mellom Johansen eiendom AS og Alta kommune for Aspemyra boligfelt gjelder også for felt B4. Krav for B4 stilt i utbyggingsavtalen er innlemmet i planbestemmelsene for felt B4. Rekkefølgekrav Det gis ikke igangsettingstillatelse før følgende foreligger: o Godkjent VA-plan o Utomhusplan i 1:200 (uteoppholdsareal, renovasjonsløsning, sykkelparkering, overvannshåndtering, stigningsforhold, tilgjengelighet for utrykningskjøretøy, utendørs belysning) o Anleggsplan o Godkjent belysningsplan (Avinor) o Redegjørelse for støytiltak i gul sone (jf. 3.5.a i planbestemmelsene) Det skal ikke gis brukstillatelse for boligene før følgende er ferdigstilt: o Teknisk infrastruktur (vei, vann avløp, overvannshåndtering, belysning, omlegging av kabeltraseer og opparbeidelse av lekeplass) o NLP 2 og SV2 i områdeplan for Aspemyra boligfelt (iht. rekkefølgekrav og utbyggingsavtale) Høring/merknader Planforslaget har vært til offentlig ettersyn, med frist for innspill Under offentlig ettersyn kom det inn 9 høringsuttalelser. En oppsummering av disse med kommentarer følger nedenfor. Det foreligger ingen formelle innsigelser til planforslaget fra noen av sektormyndighetene. De innspillene som er kommet inn har fokus på små detaljer i planforslaget, og er ikke til hinder for vedtak av plan. Finnmark fylkeskommune, brev datert Finnmark fylkeskommune er fornøyd med at deres innspill i saken er ivaretatt, og har ingen ytterligere merknader. Fylkesmannen i Finnmark, brev datert Plannavn, nasjonal arealplan-id og kvalitetssikring av plankart: Fylkesmannen bemerker at plankartet er navnsatt annerledes enn planbeskrivelse og planbestemmelser, og minner om at planen skal hete: Detaljregulering for Fylkesmannen minner også om at plandokumentene skal ha nasjonal arealplan-id som i tillegg til lokal planidentifikasjon også skal inneholde kommunenummer. Støy: Fylkesmannen anbefaler at kommunen i bestemmelsene tallfester støygrensene ut i fra anbefalingen som er gitt i T-1442/2012. I tillegg anbefales det at det tas med en bestemmelse om at tiltakshaver må dokumentere at støygrensene overholdes gjennom en støyfaglig utredning der støyberegninger og beskrivelse av nødvendige tiltak inngår. Virkninger av planforslaget: Side 22 av 36

23 Sak 7/15 Fylkesmannen anbefaler at tittelen på kap 5. endres fra «Konsekvenser av planforslaget», til «Virkninger av planforslaget» i tråd med anbefalingen i veileder om utarbeidelse av reguleringsplaner T Administrasjonens kommentar: Navnsetting av plan rettes som slik at også plankart er påført riktig navn. Nasjonal arealplanid føres på alle dokumentene. Fylkesmannens forslag til formulering for tallfesting av støygrenser tas med i planbestemmelsene: Alle boenheter skal ha støynivå mindre enn L den 55 db på uteplass og utenfor rom til støyfølsom bruk. Utenfor soverom skal maksimalt støynivå i natteperioden (23-07) ikke overstige L 5AF 70dB. Krav til dokumentasjon av at støygrensene overholdes er ivaretatt gjennom rekkefølgebestemmelsene. Det er i tillegg utarbeidet en støyfaglig utredning av trafikkstøy fra veien som viser hvilke leiligheter som er ekstra utsatt. Tittel på kapittel 5 er endret ihht innspillet. Sametinget, brev datert Sametinget har ingen spesielle merknader til planforslaget. Avinor, brev datert Avinor viser til at planområdet ligger under innflygningen til Alta lufthavn fra øst, og innenfor utflygingsflaten til bane 11 og bane 29 som begge er høyderestriksjonsflater i restriksjonsplanen for Alta lufthavn som forvaltes av Avinor. Avinor mener med bakgrunn i vurderingene i planbeskrivelsens kapittel 13 at flysikkerheten er tilstrekkelig dokumentert, og at det ikke kreves ytterligere risikoanalyser i forbindelse med den boligutbyggelsen som det legges opp til. Avinor forutsetter at en belysningsplan for planområdet i henhold til pkt. 3.1 a) i planbestemmelsene utarbeides og oversendes til Avinor for godkjennelse for igangsettingstillatelse kan innvilges, jf om farlige eller villedende lys i forskrift om utforming av store flyplasser, BSL E 3-2. Administrasjonens kommentar: Innspillet anses som ivaretatt, gjennom rekkefølgebestemmelsen i pkt 3.1 a), som sier at før igangsettingstillatelse kan gis må det foreligge en belysningsplan godkjent av Avinor. Alta Kraftlag SA, brev datert Alta kraftlag har ingen merknader til reguleringsplanen. Alta kommune, Eldrerådet, brev datert Eldrerådet har behandlet planforslaget i møte den , og kommer med følgende innspill: Side 23 av 36

24 Sak 7/15 Mangel på tilgjengelighet til 2. etasje for rullestolbrukere må endres slik at alle har tilgjengelighet til alle boenheter. Ved f.eks. bruk av trappeheis. Administrasjonens kommentar: Leilighetene på 1. etasje har trinnfri adkomst, og er tilgjengelige for rullestolbrukere. I leilighetsbygg med to etasjer er det ikke noe krav om heis, og en innstallering av trappeheis før det eventuelt er behov for det anses som unødvendig og fordyrende i et prosjekt av denne størrelsen. Alta kommune, Rådet for likestilling av funksjonshemmede, brev datert Rådet for likestilling av funksjonshemmede behandlet planforslaget i møte den , og kommer med følgende innspill: 1. For boenhetene i 1. etasje må det etableres trinnfri adkomst. 2. Når det gjelder beplantning av fellesområdet må det tas hensyn til personer med miljøhemming. Planter med lavt pollenutslipp må benyttes. 3. Det må etableres mulighet for ladding av elbil. Administrasjonens kommentar: 1. Innspillet anses som ivaretatt i planforslaget. 2. Planbestemmelsenes pkt. 3.1 angir at det ved revegetering eller beplantning skal benyttes arter som er tilpasset lokale klimaforhold, og som bidrar til minst mulig allergener (dvs. pollenutslipp). Innspillet anses som ivaretatt. 3. Mulighet for lading av elbil anses som unødvendig og fordyrende i et prosjekt av en så beskjeden størrelse. Innspillet er dog godt, og er et tema som i større grad burde diskuteres i (større) plansaker. Alta kommune, Barn og unges representant, brev datert Det bør være et fysisk skille mellom trafikkareal og adkomst grendelekeplass/selve grendelekeplassen. Det må likevel være åpninger så beboere i B4 får tilgang til grendelekeplassen. Administrasjonens kommentar: Planbestemmelsene for områderegulering for Aspemyra boligfelt angir at det skal settes opp et gjerde mellom grendelekeplassen/adkomst til grendelekeplassen og B4. Innspillet anses som ivaretatt. Alta kommune, Kommunalteknikk, brev datert Kommunalteknikk har følgende merknader til planforslaget: Frisiktlinje fra avkjørslene må legges inn i plankartet Forutsetter at det tilrettelegges tilstrekkelig antall parkeringsplasser iht kommuneplanen bestemmelser Endre ordlyden i planbestemmelsenes pkt. 5.1 b) til «Område o_v1 tilrettelegges som kjørevei A1 iht. kommunal veinorm, og opparbeides med asfaltdekke» Forutsetter at alt VA-anlegg som etableres innenfor B4 vil være private anlegg. Administrasjonens kommentar Side 24 av 36

25 Sak 7/15 Frisiktlinjer fra avkjørslene er lagt inn i plankartet Planforslaget inneholder 20 boenheter over 60 m 2 BRA, og har tilrettelagt for 40 parkeringsplasser. Dette oppfyller kommuneplanens krav om 2 parkeringsplasser pr boenhet for leiligheter over 60 m 2 BRA. Ordlyden i bestemmelsenes pkt. 5.1 b) er endret i tråd med innspillet. VA-anlegget innenfor B4 skal være privat anlegg. Alta kommune, Helseadministrasjonen, brev dater Positivt at det i planbestemmelsene stilles krav til at anbefalte støygrenser for inneog uteoppholdsarealer overholdes. Ber om at det i retningslinje til rekkefølgebestemmelse pkt 3.1 spesifiseres hva slags dokumentasjon og redegjørelse som kreves ift. Støy. Ber om at det legges vekt på det T-1442 kap sier om etablering av ny bebyggelse i støysone, og slik sikre at reguleringsplanen ivaretar kravene til støy både fra biltrafikk og flytrafikk i området. Ber om at det stilles krav til begrensning av støy til omgivelsene under utbyggingen av feltet. Uteopphold/lekeplass må ha belysning, slik at sikkerheten til barna er ivaretatt også i mørketiden. Opplyst uteområde må fremkomme av planbestemmelsene. Administrasjonens kommentar: Innspillet tas til følge, retningslinjene spesifiserer dokumentasjonskrav. Innspillet anses som ivaretatt i planforslaget, gjennom støykrav og dokumentasjonskrav. Anses ikke som noe problem Innspillet anses som ivaretatt i planforslaget. Ihht. rekkefølgebestemmelsene, pkt. 3.1, skal det utarbeides utomhusplan som viser utendørsbelysning. Økonomiske konsekvenser Utbygging av feltet vil skje i privat regi. Planforslaget innebærer ikke økonomiske konsekvenser for Alta kommune utover det som er avtalt i utbyggingsavtalen mellom Alta kommune og Johansen Eiendom AS for Aspemyra boligfelt. Vurdering Generelt: I planforslaget er det lagt opp til en variasjon i leilighetstyper med to- og treroms leiligheter, alle over 60 m 2 BRA. Leilighetene på 1. etasje har trinnfri adkomst, og skal oppfylle kravene til tilgjengelighet jf. TEK 10. Leilighetene skal bygges etter lavenergistandard. Denne typen leilighetsbygg i to etasjer faller innunder kommuneplanens definisjon av rekkehus, som omfatter eneboliger i rekke, vertikaldelte og horisontaldelte boliger mm. Dette betyr at kommuneplanens krav om 50 m 2 egnet uteoppholdsareal per boenhet gjelder. Alle leilighetene har en privat uteplass i form av en balkong på 8-9 m 2. I tillegg tilrettelegges det for felles uteoppholdsarealer i tilknytning til lekeplassen. Planadministrasjonen anser at det i et prosjekt som dette er en god løsning at uteoppholdsarealene løses som fellesarealer, som kan bidra til et godt sosialt fellesskap for beboerne i feltet. Side 25 av 36

26 Sak 7/15 Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn sammen med et skisseprosjekt, datert I dette skisseprosjektet var alle bygningene orientert med oppholdsrom og balkong mot sør og sør-øst, med utsikt mot felles uteoppholdsarealer. Dette anså planadministrasjonen som en god løsning, som gav god kontakt mellom de private sonene og f.eks. lekeplassen og som gav gode sol- og lysforhold til alle leilighetene. 2: Skisseprosjekt datert Skisseprosjektet er endret pr , ved at bygningskroppene er snudd. Dette innebærer at oppholdsrommene og den private balkongen, henvender seg ut mot veien mot nord og nord-vest i stedet for mot fellesarealene. 3: Skisseprosjekt datert Det er planadministrasjonens oppfatning at å orientere oppholdsrommene i leilighetene mot nord-vest ikke er en helt optimal løsning med tanke på solforhold på privat uteplass og kontakt mot adkomstsonen, men dette er ikke til hinder for vedtak av reguleringsplanen. Utnyttelsesgrad: Side 26 av 36

27 Sak 7/15 Planbestemmelsene for Aspemyra boligfelt angir at Aspemyra B4 og B5 til sammen skal gi rom for boenheter i form av kjede-/rekkehus, med totalt bebygd areal (BYA) på 25 %. Planforslaget som fremmes for B4 legger opp til 20 boenheter fordelt på fem mindre leilighetsbygg, og den totale BYA er på 25 %. Planadministrasjonen vurderer at denne løsningen er i tråd med premissene i overordnet plan. Støy: Deler av planområdet, BK1, ligger innenfor gul flystøysone. Planforslaget legger opp til at innendørs grenseverdier for støy sikres gjennom bygningsmessige tiltak. For flystøy er det vanskelig å skjerme utearealer. Planadministrasjonen har påpekt at det vil komme en betydelig mengde trafikk inn i området når boligfeltet er ferdig utbygd, og har etterspurt en redegjørelse for i hvilken grad uteoppholdsarealene påvirkes av trafikkstøy. Det har etter at planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn blitt utarbeidet en støyvurdering for trafikkstøy fra vegen, da tiltakshaver ønsket å endre på skisseprosjektet og etablere balkongene på nordsiden av bygningene. Utredningen viser at trafikkstøy i liten grad vil påvirke uteoppholdsarealene, men at enkelte balkonger kan være påvirket. Beskrivelse av tiltak for støyskjeming, herunder dokumentasjon av at grenseverdier for støy overholdes, må legges frem i forbindelse med byggesaken. Parkering: Parkering i området er løst med fellesparkering på bakkeplan. Planforslaget oppfyller kommuneplanens krav til parkeringsdekning, med to plasser per leilighet over 60 m 2 BRA. I tillegg legges det til rette for minst 1,5 parkeringsplasser for sykkel per boenhet. Dette er et positivt tiltak som kan gjøre det enklere for flere til å velge sykkel som transportmiddel. Lekeplasser: I planforslaget etableres det to småbarnslekeplasser. Kravet i kommuneplanen tilsier at det for 20 boenheter skal etableres en småbarnslekeplass på 100 m 2, dette kravet er oppfylt i lekeplassen i BK1. På grunn av at denne ligger mer enn 50 m fra boligene i BK2 og på andre siden av adkomsten til feltet, blir det etablert en ekstra småbarnslekeplass på 20 m 2 for de åtte leilighetene i BK2. Boligsosiale forhold: I punkt 9 i utbyggingsavtalen for Aspemyra boligfelt, står det: «Alta kommune vil inntil annen beskjed er gitt av rådmannen, betinge seg rett til kjøp av 10 % av tomter/leilighetene for videresalg/-formidling til egne ansatte eller andre prioriterte grupper iht. kommunens boligsosiale handlingsplan.» Oppsummering Planadministrasjonen vil etter en helhetlig vurdering anbefale at detaljregulering for Aspemyra B4 vedtas. Side 27 av 36

28 Sak 8/15 MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN - BOLIGFORTETTING - GNR. 35 /135 MOBAKKEN Saksbehandler: Lise Amundsen Arkiv: PLNID Arkivsaksnr.: 15/5562 Saksnr.: Utvalg Møtedato 8/15 Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14, vedtas forslag til mindre endring av reguleringsplan for Mobakken i henhold til plankart revidert og planbestemmelser revidert SAKSUTREDNING: Saksutredning: Vedlegg: 1. Planstatuskart 2. Plankart mindre endring, sist rev Planbestemmelser, sist rev Andre saksdok.: 12/1677-1: Høringsbrev, datert Bakgrunn: I henhold til kommunestyrets vedtak av pkt.4.d. vil Alta kommune omdisponere regulert barnehagetomt i Mobakken boligfelt i Tverrelvdalen til boligformål, jfr. KPA, bestemmelsenes vedlegg 2, Nye boligområder i planen. Eiendommen er plassert midt i et utbygd boligområde kun bestående av eneboliger. Tomta er ubebygd og kommunen har etablert lekeplass på deler av arealet. Omdisponeringen foreslås løst ved en mindre planendring. Endringen i denne saken innebærer konkret: Side 28 av 36

29 Sak 8/15 -ca. 2,5 daa endrer reguleringsformål fra offentlig bygg til boligformål, i form av tre eneboligtomter. -ca. 0,5 daa endrer reguleringsformål fra friluftsområde til anlegg for lek. -I tillegg til endringene i plankartet medfører tiltaket justeringer i planbestemmelsene. I forslag til reviderte bestemmelser er tilføyelser gjengitt i rødt og tekst som søkes slettet er gjennomstreket. Planstatus og eiendomsforhold Gjeldende plan for området er reguleringsplan for Mobakken, vedtatt Arealet som skal omdisponeres er under gnr/bnr 35/135 og er regulert til offentlig bygg barnehage. I henhold til KPA, bestemmelsenes vedlegg 2 - Nye boligområder i planen, skal det etterstrebes å oppnå 4 boenheter (2 i rekke og 2 eneboliger), men «detaljplan skal avklare antall og type boliger». Eiendommen eies av Alta kommune. Høring/merknader: Endringsforslaget har blitt forelagt berørte parter og offentlige instanser med merknadsfrist Følgende merknader kom kommunen i hende innen høringsfristens utløp: Finnmark Fylkeskommune, brev datert Finnmark fylkeskommune støtter planadministrasjonens vurdering i at samfunnsinteresser utløses ved eneboligfortetting av denne karakter. Fylkeskommunen har ingen planfaglige merknader til mindre endring som omsøkt. Administrasjonens kommentar: Uttalelse tas til orientering. Fylkesmannen i Finnmark, brev datert Fylkesmannen viser til lovkommentaren til plandelen etter ny plan- og bygningslov. «Med mindre endringer menes endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Vurdering av hva som er «mindre vesentlig endring» har etter den praksis som er utviklet etter plan- og bygningsloven (1985) ofte vært for vid. Forutsetningen er at begrepet «mindre endring» skal vurderes snevrere. For eksempel vil endring av arealformål ikke være en «mindre» endring.» Etter Fylkesmannens vurdering er ikke omsøkte reguleringsendring en mindre endring. Administrasjonens kommentar: I lovkommentaren heter det at med «mindre endringer» menes endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Det foreligger ikke innsigelser til endringen fra øvrige sektormyndigheter eller eiere/festere av eiendommer som berøres av vedtaket. Det er av planadministrasjonens vurdering at pbl. 3-1 tredje ledd bør hensynstas, hvor det understrekes at planleggingen ikke skal være mer omfattende enn nødvendig. Alta kommune, virksomhet kommunalteknikk, brev datert Virksomhet kommunalteknikk har gjennomgått saken og har ingen merknader. Administrasjonens kommentar: Uttalelse tas til orientering. Sámediggi - Sametinget, brev datert Side 29 av 36

30 Sak 8/15 Sametingets har ingen spesielle merknader til den omsøkte planendringen. Etter deres vurdering av beliggenhet, omfang og annet kan de ikke se at det er fare for at det omsøkte tiltaket kommer i konflikt med automatisk freda, samiske kulturminner. Det henvises imidlertid til Kulturminneloven 8 annet ledd. Administrasjonens kommentar: Uttalelse tas til orientering. Aktsomhetsplikten tas inn som en del av bestemmelsene. Anne Sønvisen og Steinar Suhr, brev datert Anne Sønvisen og Steinar Suhr (hjemmelshaver Sønvismoen 80, gnr/bnr 35/136) fremmer i brevet ønske om grensejustering for å øke arealet på sin eiendom i forbindelse med oppføring av garasje. I brevet framkommer det at de har søkt om denne grensejusteringen for tre år siden men fikk da avslag, med begrunnelse i at området var regulert til barnehage og lysløpe. Administrasjonens kommentar: Det framkommer ingen merknad av relevans for saken. Etter møte med Steinar Suhr ble det konkludert med at plassering av garasje kan løses innenfor eksisterende eiendomsgrenser, tatt i betraktning at arealet på eiendommen er av markant stor størrelse. Toril og Jarle Mjøen, brev datert Toril og Jarle Mjøen (hjemmelshaver Mobrinken 7, gnr/bnr 35/150) stiller seg positiv til formålsendringen. Det presiseres imidlertid at etablering av ny lekeplass må tas inn i planen som en rekkefølgebestemmelse før boligtomtene lyses ut og tildeles. Dette for å sikre utførelse. Videre kommenteres det at lekeplassen synes å være beskjeden i omfang og at kommunen må sikre seg at både størrelse og innhold blir av samme kvalitet som i andre boligfelt i Alta. Administrasjonens kommentar: Uttalelse tas til orientering. Merknad vedrørende rekkefølgebestemmelser tas inn i planbestemmelser. Merknad til omfang og kvalitet på lekeplass anses som ivaretatt i bestemmelser. Karin og Geir Roger Bakken, brev datert Karin og Geir Roger Bakken (fester Mobrinken 17, gnr/bnr 35/140) stiller seg positiv til at området omdisponeres til boligformål. Når det gjelder den etablerte lekeplassen på området i dag påpekes det at dette må tas hensyn til i høyere grad enn hva som er gjort i planutkastet. For å sikre etablering av ny lekeplass i boligfeltet bør det tas inn som en rekkefølgebestemmelse at opparbeidelse utføres av Alta kommune på tiltenkt plassering før utlysning og tildeling av boligtomtene. Administrasjonens kommentar: Uttalelse tas til orientering. Merknad vedrørende rekkefølgebestemmelser tas inn i planbestemmelser. Øvrige parter har ikke uttalt seg. Økonomiske konsekvenser: Planendringen omfatter kostnader for kommunen i forbindelse med etablering av ny nærlekeplass, noe salg av boligtomter genererer dekning for. For øvrig er teknisk infrastruktur i området tilstrekkelig. Det påløper ingen kostnader av betydning i denne forbindelse. Vurdering: Side 30 av 36

31 Sak 8/15 Det er planadministrasjonens vurdering at reguleringsendringen kan behandles som en mindre endring av reguleringsplan, jfr. pbl som åpner for å treffe vedtak om mindre endringer i reguleringsplan eller til å vedta utfyllinger innenfor hovedtrekkene i reguleringsplanen. I lovkommentaren heter det at med «mindre endringer» menes endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. I paragrafens andre ledd eksemplifiseres det imidlertid at endring av arealformål ikke vil være en «mindre» endring. Administrasjonen vurderer i denne sammenheng at pbl. 3-1 tredje ledd bør hensynstas, hvor det understrekes at planleggingen ikke skal være mer omfattende enn nødvendig. Planlegging skal være et nyttig virkemiddel og ikke et mål i seg selv. Dette krever at den er realistisk i den forstand at den bygger på de reelle økonomiske og andre ressursmessige forutsetninger for gjennomføring. Det er også viktig at kommuner og regioner ikke «planlegger for planleggingens egen skyld», og at de ikke gjør planleggingen mer omfattende enn nødvendig. Bestemmelsen tar hensyn til at plansituasjonen og planutfordringene kan være forskjellige i ulike deler av landet. Innhold og omfang av planleggingen skal kunne variere. Saken viser seg etter høringsrunden å være lite kontroversiell og det er av administrasjonens vurdering at samfunnsinteresser utløses ved eneboligfortetting av denne karakter. Med hensyn til lokasjon, dagens reguleringsformål, størrelse på areal som berøres, vurdering etter naturmangfoldloven, ROS-vurdering, samt medvirkning fra berørte parter anses det som hensiktsmessig å behandle saken som en mindre endring. Samfunnets ressurser forvaltes på en måte som gir størst samfunnsmessig nytte, alle hensyn tatt i betraktning. Side 31 av 36