SAKSFREMLEGG. Planlagt behandling: Planutvalget

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Reidar Andre Olsen Sakstittel: FØRSTEGANGSBEHANDLING - REGULERINGSPLAN FOR MARIENLUND BOSENTER Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i PBL vedtas forsalg til detaljreguleringsplan for Marienlund bosenter bestående av plankart og bestemmelser begge datert , lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Planforslaget inneholder en del mangler beskrevet i saksutredningens nest siste avsnitt (pkt 1-3) som må justeres/endres av forslagsstiller før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Administrasjonen delegeres myndighet til å legge ut planen når de beskrevne endringene er utført. Saksutredning: Vedlegg: 1. Plankart datert Planbestemmelser datert Planbeskrivelse datert VAO PLAN 5. VAO PLANKART 6. SKISSEPROSJEKT BYGG A 7. SKISSEPROSJEKT BYGG B OG C 8. SKISSEPROSJEKT BYGG D1 9. SKISSEPROSJEKT BYGG D2 10. GEOTEKNISK NOTAT 11. GEOTEKNISK RAPPORT 12. STØYRAPPORT 13. SOL OG SKYGGEDIAGRAM 14. SITUASJONSPLAN Bakgrunn:

2 Stiftelsen Utleieboliger AS har fått utarbeidet forslag til reguleringsplan for etablering av et nytt boligområde med inntil 46 nye boenheter på Marienlund som nå er oversendt Alta kommune for førstegangsbehandling (offentlig ettersyn). Kort om planforslaget: Planforslaget består av plankart (vedlegg1), planbestemmelser (vedlegg2) og planbeskrivelse (vedlegg 3) datert Planområdet som utgjør om lag 11 dekar er lokalisert på Midtbakken mellom de to kommunale veiene Kirkebakken og Marienlund, se kartutsnitt under. Stiftelsen og Alta kommune er grunneiere innenfor planområdet. Innenfor planområdet planlegges det etablert følgende bygningsmasse i 2 etasjer, se kartutsnitt neste side: 1. Et bygg (A) med avlastnings- og pleieboliger (14 boenheter) og P-kjeller. 2. To bygninger (B og C) med omsorgsboliger (16 boenheter) 3. Tre (D1-D3) bygninger for utleieboliger (16 boenheter) Utleieboligene skal bygges i regi av Stiftelsen mens den øvrige bygningsmassen skal bygges ut i kommunal regi. Planområdet får 3 kjøreatkomster via kommunal veg Marienlund i nord. Det planlegges etablert til sammen 48 biloppstillingsplasser, hvorav 16 i parkeringskjeller og de resterende som bakkeparkering. For en mer utførlig beskrivelse av planforslaget vises det til vedlagte plandokumenter (1-13).

3 Situasjonsplan som viser plassering av bygninger og utforming av utomhus areal. Planstatus: Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt som fremtidig byggeområde for offentlig/privat tjenesteyting med plankrav. Kartutsnitt fra kommuneplanens arealdel. Planområdet angitt med rød farge.

4 Ifølge kommuneplanens bestemmelser er det angitt at planområdet har et potensiale på 40 boenheter oppført som blokkbebyggelse. Høring/merknader: Basert på varsel om planoppstart i 2013 kom det inn til sammen 10 høringsuttalelser En oppsummering av disse etterfulgt av forslagsstillers kommentarer er gjengitt i vedlegg 3. Det foreligger ikke varsel om innsigelse fra noen av sektormyndighetene. Statens vegvesen har i sin høringsuttalelse påpekt at det bør opparbeides en gang- og sykkelvegforbindelse langs Kirkebakken. Denne ble regulert i 2016 og er nylig ferdigstilt. Flere av høringsuttalelsene går på viktighetene av å sikre byløypa som går gjennom planområdets østre del. Plasseringen av byløypa er i etterkant av at innspillene ble avgitt justert noe lengre østover og innspillene vurderes derfor å være ivaretatt. Lokallaget for Norsk forbund for utviklingshemmede (NFU) uttrykte i en tidlig fase av planprosessen skepsis til formen/størrelsen på prosjektet. Ifølge forslagsstiller har man med bakgrunn i innspillet justert planforslaget og det som nå fremmes oppgis å være et omforent forslag. Økonomiske konsekvenser: I planprosessens innledende fase var tanken at hele planområdet skulle bygges ut i regi av Stiftelsen utleieboliger. Utbygging av området betinger tilskudd fra Husbanken. Husbankens tilskuddordning til heldøgns omsorgsboliger skal utbetales kommunen og kan ikke videreformidles til andre, heller ikke til en 100 % kommunal eid boligstiftelse. Partene har derfor konkludert med at byggene A, B og C må bygges av kommunen, mens boligene til sosialt vanskeligstilte (bygg D1-D3) kan bygges ut av Stiftelsen selv. Egen sak knyttet til utbygging av området ble behandlet av kommunestyret den (sak 28/17) og planadministrasjonen kommenterer derfor ikke dette nærmere. Vurdering: Generelt: Kommunens tilbud til omsorgsboliger med heldøgns bemanning til yngre brukere har økt betydelig de siste årene og det er derfor gjennom omfattende prosesser avklart at man ønsker å etablere flere nye boenheter på Marienlund. Planforslaget som nå fremmes er et resultat av en omfattende «modningsprosess» og har blitt til gjennom flere drøftingsrunder mellom forslagsstiller, ulike brukergrupper og Alta kommune v/helse- og sosialsektoren og planmyndighetene. Planområdet har en svært sentrumsnær beliggenhet med nærhet til alle sentrale funksjoner samtidig som det har kvaliteter som tilsier at det vil gi god bokvalitet til de som skal bebo området. Forholdet til kommuneplanen: Antall boenheter(46) vurderes å ligge veldig tett opp til antallet kommuneplanen åpner for (40). Det vurderes som viktig å sikre god utnyttelse av sentrumsnære byggeområder såfremt dette ikke går på bekostning av tilgrensende områder. En svakhet med planforslaget er at det gir en mangelfull beskrivelse av konsekvensene mht. sol-, skygge- og utsiktsvirkninger for bakenforliggende bebyggelse langs nordsiden av kommunal veg Marienlund.

5 Administrasjonen mener det bør utarbeides en bedre visualisering av bygningsmassen som også inkluderer eksisterende tilgrensende bebyggelse. En fordel med planområdets sentrumsnære beliggenhet er at beboerne og de ansatt blir mindre «bilavhengige» og med bakgrunn i dette har planmyndigheten i nært samråd med helse- og sosialsektoren valgt å anbefale at man aksepterer en noe lavere parkeringsdekning enn kommuneplanens bestemmelser legger opp til. En betydelig del av parkeringsplassene opparbeides som kjellerparkering, noe som reduserer behovet for bakkeparkering betraktelig. Risiko og sårbarhet: Byggegrunn: Det har blitt utarbeidet en geoteknisk rapport og en uavhengig kontroll av denne (vedlegg 10 og 11) hvor det konkluderes med at det er påvist kvikkleire innenfor planområdet. I rapporten konkluderes det med at området har tilstrekkelig lokal- og områdestabilitet for utbygging av flere boliger. I rapportens kapittel 8 listes det opp flere tiltak som anbefales fulgt opp i forbindelse med detaljprosjekteringen av feltet. Planadministrasjonen anbefaler at dette legges inn som dokumentasjonskrav i planbestemmelsene før det gis IG (igangsettingstillatelse) for nye tiltak innenfor planområdet. Trafikkstøy: Det har blitt utarbeidet en egen støyutredning (vedlegg 12) som inneholder et beregnet støysonekart som viser utbredelse av gul støysone, som også er angitt på plankartet. I rapporten konkluderes det med at utearealene vil få støynivå som ligger under grenseverdi. Utendørs fasadestøy på for flere av leilighetene innenfor områdene BOP2, BOP4 og BOP 5 er beregnet å ligge over grenseverdiene og det anbefales i rapporten at disse leilighetene gjøres gjennomgående slik at alle boligene får tilgang til en stille side. Administrasjonen anbefaler at dette legges inn som et krav i planbestemmelsene. Gjeldende kommuneplan legger opp til at Kirkebakken/Kirkevegen på sikt skal kobles opp mot E6 via et nytt vegkryss like vest for Bossekop kirke. Den dagen dette gjennomføres forventes trafikken forbi planområdet å øke radikalt og trafikkberegningene som er lagt til grunn for støyutredningen vil da trolig være for lave. Det er derfor grunn til å anta at trafikkstøyen på sikt vil kunne bli betydelig høyere i området og det er derfor viktig å ta høyde for dette allerede nå. Planadministrasjonen registrerer blant annet at sansehage BA2 har en veldig utsatt plassering mht. trafikkstøy, men også mht innsyn fra forbipasserende langs gang- og sykkelveien. Det anbefales derfor at det legges tydeligere føringer i bestemmelsene for hvordan nærføringsulempene skal reduseres for dette området. Mangler ved planforslaget: Planforslaget vurderes å være grundig bearbeidet og planløsningene som fremmes er et resultat av flere runder med dialog mellom forslagsstiller og planmyndighetene. Planforslaget vurderes imidlertid fremdeles å inneholde enkelt mangler som bør rettes opp i før planen legges ut til offentlig ettersyn. Nedenfor gis en kort stikkordsmessig beskrivelse av de viktigste forholdene:

6 1. Plankart: a. Det må angis byggegrenser for ny bebyggelse mot kommunal vei (Kirkebakken)og mot felles lekeplass f_blk. b. Det må angis frisiktlinjer tilknyttet felles avkjørsel f_sv. c. Eksisterende trafostasjon nord for bygg A må legges inn som eget formål. d. Eksisterende avkjørsler mot Marienlund (2 stk.) som fjernes må angis på plankartet. e. Eiendomsgrenser som oppheves må angis på plankartet. f. Alle arealformålene må gis entydig eierform (offentlig eller privat) 2. Planbestemmelser: a. Støyrapportens anbefalinger i kap. 7.2 om krav til gjennomgående leiligheter til for de av leilighetene som overskrider grenseverdiene for fasadestøy mot veg må legges inn. Særskilte bestemmelser for hvordan sansehage BAU2 skal utformes for å sikre tilfredsstillende støyforhold må angis. b. Det må legges inn et punkt i bestemmelsene (dokumentasjonskrav) som sikrer at anbefalingene i georapportens kapittel 8 blir fulgt opp i byggesaken før det blir gitt IG (igangsettingstillatelse innfor planområdet). Punkt 8 i geonotat (uavhengig kontroll) utarbeidet av Multiconsult (vedlegg 10) må følges opp. c. Det må gjøres enkelte tilføyelser i rekkefølgebestemmelsene som sikrer at bl.a. snedeponi og renovasjonspunkter m.m. blir opparbeidet til riktig tid. d. Retningslinje om situasjonsplan (vedlegg 14) under planbestemmelsenes punkt må omgjøres til en bestemmelse dersom denne skal gjøres bindende for plassering av nye bygninger. Situasjonsplanen må legges inn som et vedlegg til bestemmelsene. e. Det må lages bindende bestemmelser knyttet til estetikk for ny bebyggelse (herunder bl.a. utforming, material- og fargebruk). I den grad utarbeidet skisseprosjekt tenkes å være bindende, må dette tydeliggjøres i bestemmelsene. f. Høydeangivelse på bygningenes maksimale møne- og gesimshøyde samsvarer ikke med vedlagte skisseprosjekt, hvor bygningene oppgis å ha lavere høyder. Det må avklares tydeligere hvilke høyder som skal legges til grunn. 3. Planbeskrivelse med delutredninger: a. VAO-planen (vedlegg 4 og 5) må oppdateres, slik at den samsvarer med planforslaget. b. Kartutsnittene på sol- og skyggestudiene (vedlegg 13) må utvides til også å inkludere boligene på nordsiden av Marienlund (kommunal veg). c. Det må utarbeides en bedre visualisering av den planlagte bygningsmassen som også inkluderer tilgrensende bebyggelse. Materialet skal også danne grunnlag for å vurdere hvordan utsikten påvirkes for eksisterende bebyggelse langs nordsiden av kommunal veg (Marienlund 33-41). Oppsummering: Planforslaget vurderes etter en samlet vurdering å gi gode planmessige løsninger. Plandokumentene inneholder imidlertid en del mindre feil og mangler som må utbedres før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Det anbefales at administrasjonen kan legge forslaget ut til offentlig ettersyn når disse endringen er utført.

7 Alta, Oddvar K. Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan Dette dokumentet er godkjent elektronisk og derfor uten underskrift.