MARKEDSRAPPORT Q3-2005

Transkript

1 UNION Gruppen MARKEDSRAPPORT Q3-25 Q3 UNION Corporate: LÅNEFINANSIERTE OPPKJØP Side 7 UNION Eiendomskapital: STOREBRAND EIENDOMSFOND AS Side 1 Gjesteskribent, Olof Nyström: VURDERING AV DE SVENSKE BØRSNOTERTE EIENDOMSSELSKAPENE Side 12 UNION Norsk Næringsmegling: MARKEDET FOR NÆRINGSEIENDOM Side 16 UNION Corporate ASA UNION Norsk Næringsmegling AS UNION Eiendomskapital AS

2 UNION Gruppen EN SVÆRT AKTIV HØST Stor aktivitet innen alle UNION Gruppens forretningsområder UNION Gruppens markedsrapport gjennspeiler nå våre tre forretningsområder; Corporate Finance, Fond/Syndikering og Næringsmegling. Corporate Finance Innen Private Equity-området ser vi at ledig kapital i det norske markedet er historisk høy, og tilgangen på fremmedkapital er meget god. I tillegg er det betydelig aktivitet innen fusjoner og oppkjøp. Fond/Syndikering Sammen med Storebrand Bank ASA har UNION Eiendomskapital konseptutviklet og lansert Storebrand Eiendomsfond AS; det første eiendomsfondet etablert med en norsk fi nansinstitusjon. Næringsmegling Det er gode priser på fi nansielle eiendommer. Vi ser ingen tegn på at yielden skal opp på kort sikt. Aktiviteten i leiemarkedet er historisk god. Partnere i UNION Gruppen: Øystein A. Landvik, Lars P. Fasting, Knut M. Stokke, Per Erik Engebretsen Rentenivået ser ut til å holde seg lavt en stund fremover, og vårt sommerønske om en aktiv eiendomshøst, ser definitivt ut til å slå til. Les mer om markedssituasjonen og følgende hovedsaker: Høy aktivitet innen fusjoner og oppkjøp så langt i 25, med 66 registrerte transaksjoner ved utgangen av august. De største private equity-selskapene som har hentet inn nær 5 mrd. i løpet av det siste året, har i dag har mer enn 15 mrd. ledig for investeringer i norske bedrifter. Lånefi nansierte oppkjøp er spesielt velegnet i forbindelse med delsalg av virksomhet, generasjonsskifte eller ledelsesinitierte oppkjøp. Markedet for salg av næringseiendommer; fortsatt høy aktivitet og etterspørselspress. En svært aktiv mai og juni i utleiemarkedet. Fortsatt like høy utleieaktivitet etter sommeren. Hvordan bransjeforfl ytninger representerer viktige signaler for aktørene i utleiemarkedet. UNION Corporate ASA UNION Norsk Næringsmegling AS UNION Eiendomskapital AS

3 UNION Gruppen UNION Gruppen er et ledende uavhengig megler- og rådgivningsforetak. Virksomheten eies og drives av nøkkelpersoner med lang og omfattende erfaring fra fi nansiell rådgivning og transaksjonsbistand i Norge og internasjonalt. UNION Gruppen fokuserer på sektorene eiendom, handel, tjenester, fi nans, reiseliv, media og lett industri. Union Gruppens arbeid kjennetegnes av effektiv gjennomføring og høy grad av resultatoppnåelse basert på: Bred transaksjonserfaring. Dyp innsikt i de utvalgte bransjer. Forretningsmessig oppfi nnsomhet og uavhengig tenkning. Vekt på det enkelte oppdrags prioritet og fremdrift. Tilgang til et omfattende nettverk av fi nansielle og industrielle investorer. UNION Gruppen driver sin virksomhet gjennom tre selskaper: UNION CORPORATE ASA er et autorisert verdipapirforetak med konsesjon fra Kredittilsynet til å bistå i alle typer kapitalmarkedstransaksjoner. UNION Corporate ASAs oppdrag omfatter i hovedsak: kjøp og salg av virksomheter (M&A) strukturelle transaksjoner (fusjoner o.l.) private og offentlige kapitaltransaksjoner strukturert fi nansiering verdipapirisering generell fi nansiell og strategisk rådgivning UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS sin hovedvirksomhet er transaksjoner omfattende enkelteiendommer eller porteføljer av tradisjonelle kontor- og lagereiendommer, hoteller og kjøpesentre. Første halvår 25 omsatte UNION Norsk Næringsmegling eiendommer for ca. NOK 4,5 mrd. UNION Norsk Næringsmegling AS er et av Norges ledende næringsmeglerforetak og tilbyr tjenester innen: salg rådgivning utleie søk UNION EIENDOMSKAPITAL AS tilbyr private og institusjonelle investorer muligheten til å investere i strukturerte eiendomsprosjekter. UNION Eiendomskapital AS kan bl.a. tilby: tilrettelegging, fi nansiering og syndikering av eiendomsprosjekter investering i eiendomsfond aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer

4 FUSJONER OG OPPKJØP Økt norsk transaksjonsaktivitet Det har vært meget høy aktivitet innen fusjoner og oppkjøp i 25, med 66 registrerte transaksjoner per utgangen av august. Spesielt var aktiviteten i juni høy, med 18 registrerte transaksjoner. Av det totale antallet transaksjoner var 54 gjort av industrielle aktører, mens 12 ble gjennomført av investeringsselskaper (private equity). Den forholdsvis lave andelen private equity transaksjoner skyldes spesielt at det norske private equity markedet er mindre utviklet enn sammenlignbare markeder i Europa. I tillegg har man de siste årene sett en økende transaksjonsog betalingsvillighet hos industrielle aktører. Dette skyldes gode konjunkturer nasjonalt og internasjonalt, samt betydelig tilgang på både egen- og fremmedkapital. Transaksjonsaktiviteten er preget av et høyt fokus på shipping og offshore. Også innen tradisjonell industri, samt IT/telekom har det vært høy aktivitet. Mest kjent fra media er antakelig TeliaSoneras oppkjøp av Vollvik Gruppen/Chess for 1,6 mrd. i august, samt Industri Kapitals kjøp av Kid Interiør. Innen handel ble Norges to ledende byggevarekjeder solgt til utenlandske aktører; Byggmakker til Kesko og Optimera til Saint Gobain. Begge transaksjonene fant sted i juni. Den største transaksjonen hittil i år er Statoils salg av 5 prosent av Borealis til de øvrige aksjonærene IPIC og OMV i juni for nær 8 mrd. Antall transaksjoner Antall offentliggjorte transaksjoner Finansiell kjøper Industriell kjøper Transport Tjenester Reiseliv Transaksjoner pr. bransje Andre Industri 4 2 Januar Februar Mars April Mai Juni Juli August Havbruk Bioteknologi/ Farmasi Handel IT/Telekom Shipping/ Offshore Kilde: Mergermarket.com/UNION UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 4

5 FUSJONER OG OPPKJØP Offentliggjorte transaksjoner siste 3 måneder Dato* Bransje Selskap Kjøper Enterprise value** Havbruk Pan Fish ASA (48% andel) Greenwich Holding Ltd Industri Galterud Bruk AS L.A.Lund Hedalm AS n/a IT/Telekom EuroProcessing International AS First Data Corp Helse Handicare ASA Ferd Private Equity Partners AS n/a Handel Norgros AS Rautakesko Oy IT/Telekom Securesoft Group Computer Links AG Bioteknologi/Farmasi Collet Pharma AS Orkla ASA n/a Helse Ungplan AS Aleris AB n/a Shipping/Offshore Unitor ASA Wilh Wilhelmsen ASA IT/Telekom Axxessit ASA Ericsson Holding International BV Handel Optimera Gruppen AS Compagnie de Saint-Gobain n/a Havbruk Aurora Salmon AS (tidligere Dafjord Laks) Lerøy Seafood Group ASA (LSG) Industri Nordisk Kartro AS Illinois Tool Works Inc (ITW) n/a Industri Borealis Petrochemicals Group (5% andel) International Petroleum Investment Company (IPIC); OMV Aktiengesellschaft Shipping/Offshore Prosafe Drilling Services AS KCA Deutag Drilling Norge AS (Abbot Goup) Industri Euroskilt AS Reiten & Co n/a Handel KID Interiør AS Industri Kapital Reiseliv STS Stolia AS; STS Solresor Heimsferdir EHF n/a IT/Telekom InfoCare ASA CapMan Group n/a Industri Northstar AS NIBE Industrier AB n/a Handel Arcus Gruppen ASA HOFF Norske Potetindustrier; Ratos AB Transport Linjegods AS (67% andel) BTL International AB Industri Bryne Plast AS PRM Group AS n/a Tjenester Nexans Distribusjon AS Ahlsell AB Transport Reno Norge AS ONER Invest AS n/a Industri Uniq plc (Nordiske salat aktiviteter) Rieber & Søn ASA Shipping/Offshore PetroJack ASA (79% andel) Awilco Offshore AS Reiseliv VIA Gruppen AS FSN Capital Havbruk Follalaks AS (35% andel) Cermaq ASA Shipping/Offshore Exploration resources ASA Compagnie Generale de Geophysique (CGG) IT/Telekom Vollvik Gruppen AS (Chess og Sense) TeliaSonera AB Shipping/Offshore Bjørge ASA Aker Capital n/a Industri Støren Treindustri AS Støren Trelast AS; Kjelstad Holding AS n/a * Datoen hvor transaksjonen offentliggjøres. Gjennomføringsdato avhenger av b.l.a. av gjennomføring av due diligence og godkjenning fra offentlige myndigheter ** Enterprise value er verdi av 1% av selskapet på gjeld- og kontantfri basis Kilde: Mergermarket.com/UNION UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 5

6 PRIVATE EQUITY Historisk høy tilgang på ledig kapital De største private equity selskapene med aktiviteter i Norge har hentet inn nær 5 mrd. i løpet av det siste året, og har i dag mer enn 15 mrd. ledig for investeringer i norske bedrifter. Dette begynner nå å materialisere seg i økt oppkjøpsaktivitet. Sist ute er FSN Capital med tilbudet om kjøp av samtlige aksjer i det børsnoterte forretningsreisebyrået Via Travel for 544 mill. UNION Corporate ASA gjennomførte i august salg av renovasjonsselskapet Reno Norge AS til investeringsselskapet NSV Invest AS. Partene er blitt enige om ikke å offentliggjøre kjøpesummen. Tidligere i sommer ble HandiCare ASA, en norsk leverandør av tekniske hjelpemidler til helsesektoren solgt fra ABN AMRO Capital til Ferd Private Equity. Kjøpesummen er ikke offentlig. Finske CapMan har gjort to investeringer i Norge i år gjennom oppkjøpene av informasjonsteknologiselskapet InfoCare og matvareprodusenten Norsk Kylling. Det største norske oppkjøpet gjennomført av et private equity selskap hittil i år er det Industri Kapital som står for gjennom kjøp av 75 prosent av aksjene i Kid Interiør til en verdi av 1,6 mrd. Transaksjonen ble gjennomført i juni måned. Industri Kapital har fra før investert i norsk De største private equity selskapene i Norge* Selskap Total kapital (MNOK) Ledig kapital (MNOK) Antall investeringer Industri Kapital Capman Norway Ferd Private Equity Norsk Vekst FSN Capital Four Seasons Venture Reiten & Co NorgesInvestor Selvaag Invest Foinco TOTALT *Omfatter norske og utenlandske selskaper med eget kontor i Norge detaljhandel gjennom fjorårets oppkjøp av Terje Høili AS for en antatt kjøpesum på 2,3 mrd. Totalt har de 1 største private equity selskapene, som er representert i Norge 53 mrd. under forvaltning, hvorav 14,9 mrd. er ledig kapital for nye investeringer og tilleggsinvesteringer ( add-ons ). Det er en rekke initiativer i markedet for ytterligere å øke kapitalen tilgjengelig for investeringer i det norske markedet. Ferd Private Equity er i gang med å hente inn 6 mill., og Norsk Vekst arbeider med å hente inn 5 mill. NorgesInvestor forventes å lansere et nytt milliardfond innen utgangen av året. Ledig kapital med fokus på det norske markedet er i dag historisk høy, og tilgangen på billig fremmedkapital fra fi nansinstitusjoner er god. Det forventes derfor at etterspørselen etter gode selskaper med etablert markedsposisjon, god kontantstrøm, og velfungerende ledelse vil være meget stor de to til tre neste årene. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 6

7 LÅNEFINANSIERTE OPPKJØP Having your cake and eating it too Lånefinansierte oppkjøp er spesielt velegnet i forbindelse med delsalg av virksomhet, generasjonsskifte eller ledelsesinitierte oppkjøp. Oppkjøp med en fornuftig finansieringsgrad muliggjør nye eierkonstellasjoner og høyere egenkapitalavkastning. Lånefi nansierte oppkjøp er ikke noe nytt fenomen; profesjonelle investorer og oppkjøpsfond ( private equity ) har lenge benyttet banklån og mezzaninfi nansiering (usikrede lån med høy rente) i tillegg til egenkapital ved oppkjøp av bedrifter. Dette gjør det mulig å gjennomføre større oppkjøp, og oppnå en høyere egenkapitalavkastning (gearingeffekt) enn man ville fått til ved kun å benytte egenkapital. I de senere år har vi imidlertid sett mange eksempler på at ledelsen eller aksjonærene i et selskap som kjøpes opp, deltar på eiersiden i et lånefi nansiert kjøperselskap. Dette gjør det mulig å delta i selskapets fremtidige verdiutvikling med en lavere egenkapitalinnsats enn hva som ellers ville vært mulig, og samtidig sikre en del av formuen ved å selge deler av aksjene (risikospredning). Følgende situasjoner er spesielt aktuelle: Aksjonærer med ulik tidshorisont hvor én eller fl ere aksjonærer ønsker å tre ut, mens de øvrige ønsker fortsatt eierskap. Generasjonsskifte. Delsalg av virksomhet; ønske om å sikre deler av formuen, men fortsatt å delta i selskapets videre utvikling. Ønske om å spre risiko gjennom delvis salg. Ledelsesinitierte oppkjøp. Et konkret eksempel vil illustrere hvordan lånefi nansierte oppkjøp gir fordeler for alle involverte parter; både eksisterende og nye eiere. I løpet av en femårs periode hadde en bedrift bygget seg opp til å bli en ledende aktør innen sitt defi nerte marked. Selskapet var eiet av fi re aksjonærer, som alle var aktive i virksomheten. Hovedaksjonæren eide 6 prosent av aksjene, en eide 25 prosent og de øvrige 7,5 prosent hver. Hovedaksjonæren hadde nådd pensjonsalder, og hadde trappet ned sin virksomhet i selskapet. For å sikre alderdommen ønsket han å selge sin 6 prosent eierandel i selskapet. De øvrige tre aksjonærene var innstilt på å utvikle bedriften videre, og å beholde sitt eierskap. Eierne hadde derfor følgende valgmuligheter: 1. Hovedaksjonæren selger sin 6 prosent eierandel til en ekstern kjøper. 2. De øvrige aksjonærene kjøper ut hovedaksjonæren, fordelt etter eierandel eller personlig økonomi. 3. Selskapet kjøper aksjene gjennom en kapitalnedsettelse. I dette tilfellet var verdien på bedriften såpass høy at alternativ nummer to ovenfor ikke var realistisk gitt de øvrige aksjonærenes private økonomi. Videre var det planer om fortsatte investeringer og vekst i selskapet, slik at alternativ nummer tre ikke fremstod som ønskelig. Løsningen ble derfor å forsøke å fi nne en ny investor som kunne kjøpe 6 prosent av aksjene. For å sikre fl eksibilitet i salgsprosessen, samt å oppnå en best mulig verdi på selskapet, tilbød alle aksjonærene seg å selge hele eller deler av sin aksjebeholdning, slik at en kjøper kunne tilbys hele selskapet om ønskelig. Det ble engasjert fi nansiell rådgiver, og etter kort og intensiv markedsføring fant man en fi nansiell investor som ønsket å kjøpe selskapet til en verdi på 1 prosent basis på 2 mill. Kjøper var imidlertid opptatt av å sikre at de øvrige UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 7

8 aksjonærene deltok aktivt i den videre utvikling av selskapet, og ønsket derfor at disse skulle opprettholde en vesentlig eierandel også etter transaksjonen. Dette var i tråd med de øvrige aksjonærenes interesser, og det ble besluttet at den nye eieren skulle kjøpe 6 prosent av aksjene, mens de tidligere eierne opprettholdt sin eierandel. Nytt holdingselskap: I stedet for å selge aksjene i selskapet direkte til den nye eieren, ble det opprettet et nytt holdingselskap som kjøpte 1 prosent av aksjene i selskapet. Deretter kjøpte de tre tidligere aksjonærene 4 prosent av aksjene i det nye eierselskapet. Holdingselskapet fi nansierte kjøpet med 12 mill. i banklån og 8 mill. i egenkapital, hvorav den nye investoren skjøt inn 48 mill. og de tidligere minoritetsaksjonærene 32 mill. I forbindelse med oppkjøpet ble det opprettet en aksjonæravtale mellom aksjonærene i Holdingselskapet som regulerte hvordan selskapet skulle drives, styresammensetning, rettigheter og plikter i forbindelse med et evt. senere salg av selskapet osv. Etter oppkjøpet ser balansen i det nye holdingselskapet slik ut: Balanse (MNOK) Aksjer 2 8 Egenkapital 12 Banklån Sum eiendeler 2 2 Sum EK og gjeld Regnestykket for minoritetsaksjonærene blir som følger: Salg av aksjer (4%) Kjøp av aksjer i Holding (4%) Netto utbetalt 8 MNOK - 32 MNOK 48 MNOK De tidligere minoritetsaksjonærene fi kk altså utbetalt til sammen 48 mill., og beholdt sin eierandel i selskapet! Disse aksjonærene tar følgelig del i den videre utviklingen av verdiene i selskapet, og vil kunne ta del i et salg av hele selskapet på et senere tidspunkt. La oss anta at aksjonærene i fellesskap utvikler selskapet videre og selger hele selskapet til en ny kjøper for 4 mill. etter fi re år. Med dagens skatteregler betaler ikke Holdingselskapet skatt på gevinsten fra aksjesalget. Etter salget ser balansen i Holding slik ut: Balanse (MNOK) Kontanter 4 28 Egenkapital 12 Banklån Sum eiendeler 4 4 Sum EK og gjeld Minoritetsaksjonærene eier nå 4 prosent i et holdingselskap med 28 mill. i egenkapital. Gitt en skatteoptimal struktur kan disse verdiene overføres skattefritt til personlig eide aksjeselskaper slik at de til sammen vil få utbetalt ytterligere 112 mill. Siden investeringen ble belånt, vil både minoritetsaksjonærene og den nye investoren oppnå en høyere egenkapitalavkastning enn hva man ville oppnådd i et egenkapitalfi nansiert oppkjøp. Tabellene nedenfor viser kontantstrømmene til egenkapitalen i begge tilfellene. For enkelhets skyld antar vi fem prosent årlig rente og et avdragsfritt lån som nedbetales i sin helhet etter fi re år: UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 8

9 Belånt oppkjøp År År 1 År 2 År 3 År 4 Kjøp av aksjer (2) Lånopptak 12 Renter (6) (6) (6) (6) Avdrag (12) Resultat e. skatt Salg av aksjer 4 Kontantstrøm (8) Internrente: 51,7 % Ubelånt oppkjøp År År 1 År 2 År 3 År 4 Kjøp av aksjer (2) Resultat e. skatt Salg av aksjer 4 Kontantstrøm (2) Internrente: 28,5 % Som tabellene viser oppnår man en nær dobling av egenkapitalavkastningen (internrenten) ved et belånt oppkjøp fremfor et ubelånt oppkjøp. Til gjengjeld for en risikoavlastning for eksisterende aksjonærer og en høyere egenkapitalavkastning, må man akseptere en høyere fi nansiell risiko. I de tilfeller hvor selskapets ledelse deltar som kjøpere, har man imidlertid de aller beste forutsetninger for å vurdere hvilken avdrags- og rentebelastning selskapet kan tåle. I tillegg har selskapets ledelse et unikt utgangspunkt for å vurdere den underliggende risikoen knyttet til driften av virksomheten (operasjonell risiko, markedsrisiko m.v.). Modellen som er beskrevet ovenfor gir fl ere fordeler for alle parter, sammenlignet med hva et isolert salg av 6 prosent av aksjene ville gjort: FOR MINORITETSAKSJONÆRENE: Høyere avkastning på investert egenkapital. Sikring av formue; får utbetalt en del av gevinst samtidig som eierandelen opprettholdes. Risikospredning; mulighet for å investere i andre aktiva. Tar del i selskapets ytterligere utvikling. Kan ta del i senere salg av hele selskapet. FOR NY INVESTOR: Høyere avkastning på investert egenkapital. Sikrer at selskapets ledelse er godt incentivert gjennom eierskap i bedriften. Forsikring ved at ledelsen er villige til å investere på samme vilkår. Et alternativ til modellen ovenfor kunne vært at de tre minoritetsaksjonærene selv etablerte et nytt holdingselskap, lånte opp penger og kjøpte hele eller deler av hovedaksjonærens aksjepost. I praksis lar dette seg imidlertid sjelden gjennomføre. Årsaken er at banken som skal fi nansiere oppkjøpet vil ha en helt annen tillit til verdsettelsen av selskapet (når en tredjeperson er villig til å kjøpe aksjer på et gitt nivå), enn når eksisterende aksjonærer kjøper og selger aksjer seg imellom. Gitt en ekstern investor som er villig til å investere egne midler på samme verdier som de eksisterende aksjonærene, opplever vi for tiden en betydelig interesse fra banker for å fi nansiere denne type oppkjøp. Kombinert med dagens lave renter er lånefi nansierte oppkjøp en modell som fremstår spesielt attraktiv i situasjoner som beskrevet ovenfor. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 9

10 UNION EIENDOMSKAPITAL AS Lanserer nytt eiendomsfond UNION Eiendomskapital AS har konseptutviklet sitt første eiendomsfond, Storebrand Eiendomsfond AS, som i disse dager lanseres i samarbeid med Storebrand Bank ASA. Eiendomsfondet tilbyr både private og institusjonelle investorer muligheten til å investere i et selskap som skal etablere en diversifi sert portefølje av eiendommer i Norge. Målet er å kjøpe mellom 25 og 5 eiendommer innenfor eiendomssegmentene kontor, handel, hotell og lager, som vil levere en høyere totalavkastning til investor enn det som er mulig å oppnå med en direkte investering i eiendom. Første emisjon startet 12. september 25 og varer til 2. oktober 25. EIENDOM SOM AKTIVAKLASSE Eiendom er en aktivaklasse som historisk har gitt god risikojustert avkastning (se fi gur 1). Eiendomsinvesteringer har også gode samvariasjonsegenskaper (lav korrelasjon) med aksjer og obligasjoner, og passer dermed godt i mange investeringsporteføljer. Sparing i næringseiendom, derimot, har lenge vært en lite tilgjengelig investeringsform for private investorer, med høye transaksjonskostnader og lite likviditet i markedet. Eiendomsmarkedet tiltrekker seg stadig fl ere investorer, og det er behov for fl ere eiendomsinvesteringsprodukter som er tilgjengelige for både småsparere og pensjonsfond. HVORFOR INVESTERE I EIENDOMSFONDET? En investering i Eiendomsfondet gir private og institusjonelle investorer tilgang til: God risikojustert avkastning med årlige utbytter Diversifi sert portefølje av næringseiendommer som refl ekterer en investering i det norske eiendomsmarkedet Profesjonell og erfaren forvalter som har insentiver til å gjøre fondsinvesteringen lønnsom for investor Meget god fi nansieringsløsning Skattemessig gunstig selskapsstruktur HVORDAN INVESTERE I EIENDOMSFONDET? Private og institusjonelle investorer kan investere i Eiendomsfondet via Storebrand Privat Investor ASA og Storebrand Institusjonell Investor ASA (se fi gur 2). Egenkapital fra Storebrand Privat Investor ASA vil lånefi nansieres, noe som vil øke både risiko og avkastningspotensial på innskutt egenkapital. Institusjonelle investorer vil investere dels i aksjer i Storebrand Institusjonell Investor ASA og dels i en obligasjon utstedt av Eiendomsfondet. Dette gir investor en eksponering i eiendomsmarkedet som tilsvarer en ubelånt eiendomsinvestering. Obligasjonen garanteres gjennom en selvskyldnerkausjon fra en nordisk fi nansinstitusjon slik at risikovekten Figur 1: Gjennomsnittlig avkastning og risiko ( ) 12 1 Figur 2: Eiendomsfondets struktur Storebrand Privat Investor ASA Storebrand Institusjonell Investor ASA Avkastning (%) Norske statsobligasjoner. Durasjon 2,5 år Næringseiendom Norge (ugiret) Norske aksjer Risiko (%) Single Purpose Selskap 1 1: Eksempelvis AS, KS eller ANS. STOREBRAND EIENDOMSFOND AS Single Purpose Selskap 1 Single Purpose Selskap 1 Single Purpose Selskap 1 UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 1

11 for investeringen samlet reduseres fra 1% til ca. 45% for investorer underlagt forskrift om minstekrav til kapitaldekning. FINANSIERINGSSTRATEGI Eiendomsfondet vil fi nansiere eiendomsinvesteringene med ca. 3% egenkapital fra private og institusjonelle investorer og ca. 7% fremmed kapital. Fondets fremmedkapitalkilde skal i hovedsak være det norske obligasjonsmarkedet som vil sikre lave rentekostnader og avdragsfrie lån. EIENDOMSFONDETS LEVETID Eiendomsfondets levetid er fastsatt til 7-1 år, med en mulig forlengelse på 3 år (se fi gur 3). I oppbyggingsfasen tas det sikte på å hente inn kapital for å investere i eiendom hvert kvartal i tre år, frem til 3. juni 28. Forvaltningsfasen varer til 31. desember 212, og avviklingsfasen avsluttes 31. desember 215, med mindre 1 Eksklusive tegnings- og tilretteleggingshonorar investorene i Eiendomsfondet velger å forlenge forvaltningsfasen med 3 år. FORVENTET AVKASTNING Forventet egenkapitalavkastning for private investorer er ca. 8-12% 1 pro anno etter skatt i selskapet over fondets levetid hvorav i gjennomsnitt ca. 5-7% av egenkapitalen utbetales årlig som utbytte. Forventet totalkapitalavkastning for institusjonelle investorer er ca. 5-7% 1 pro anno etter skatt over fondets levetid. Av dette vil forventet årlig utbetaling ved utbytte fra Eiendomsfondet samt renteinnbetaling fra obligasjonen samlet utgjøre ca. 4,-5,5% årlig. FORVALTNING Eiendomsporteføljen skal forvaltes aktivt av UNION Eiendomskapital AS som er en profesjonell forvalter av eiendomsinvesteringer. Selskapet har et kontinuerlig fokus på Figur 3: Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 3, mrd Portefølje av eiendommer OPPBYGG. FORVALTNING AVVIKLING verdiutviklingen i fondet, gjennom aktiv leietakerforvaltning, transaksjoner og allokering. I tillegg fokuseres det på kvalitet i drift og vedlikehold. Alle disse momentene vil bidra til å maksimere forventet avkastning og utbytte til investor. TEGNINGSTEKNISKE DATA Storebrand Privat Investor ASA Minsteinnskudd NOK 5 i egenkapital Belåningsgrad ca. 7%, hvorav 5% er rentesikret Tilretteleggingshonorar,95% 1 Tegninghonorarer,195% - 2,7% 1 Utbetaling av utbytte Årlig Forvaltningshonorar,85% pro anno 1 1 Honrorarene beregnes av totalkapital (innskutt egenkapital samt 7% fremmedkapital). Se prospekt for full beskrivelse. Storebrand Institusjonell Investor ASA Minsteinnskudd MNOK 1 1 Belåningsgrad 7%, hvorav 5% er rentesikret Tilretteleggingshonorar,45% Tegninghonorarer,25% -,5% 2 Utbetaling av utbytte Årlig Forvaltningshonorar,8% pro anno 1 Minimumsbeløpet MNOK 1 tilsvarer MNOK 3 i egenkapital og MNOK 7 i garantert obligasjon. 2 Honoraret er avhengig av investert beløp. Se prospekt for full beskrivelse. For mer informasjon om Eiendomsfondet, kontakt: UNION Eiendomskapital AS Tlf.: E-post: wittusen@uniongruppen.no Adresse: Filipstad Brygge 2, bygg C Postboks 1715 Vika 121 Oslo Viktig informasjon: Investering i eiendom er forbundet med risiki som kan påvirke eiendommenes inntekter, kostnader eller markedsverdi. Enhver investor må derfor være forberedt på at en slik investering kan medføre tap. Et slikt tap vil være begrenset til den enkelte tegners innbetalte aksjekapital inkludert tegnings- og tilretteleggerprovisjon. Ved vurdering av spørsmålet om å tegne aksjer, bør risiki som er beskrevet i prospektet vurderes i sammenheng med den øvrige informasjonen. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 11

12 VURDERING AV DE SVENSKE BØRSNOTERTE EIENDOMSSELSKAPENE Gjesteskribent Olof Nyström er aksjeanalytiker ved Hagströmer & Qviberg Fondkommission i Stockholm. Svenske eiendomsselskaper har hatt en svært god kursutvikling de siste årene. Selskap som har vært notert siden 1999 har i gjennomsnitt gitt en årlig avkastning på 3 prosent, inkludert utbytte. Forskjellen i avkastning mellom de ulike selskapene er likevel relativt stor. De to beste aksjene har i gjennomsnitt gitt 47 prosent årlig avkastning, mens de to svakeste i gjennomsnitt har gitt 19 prosent årlig avkastning. Sammenligner vi avkastningen for de ulike selskapene, fi nner vi et klart samsvar mellom avkastning og vekst i den verdijusterte egenkapitalen (VEK) og veksten i selskapets kontantstrøm. Hvordan kan det bli så store forskjeller i avkastningen i en sektor som opptrer så enhetlig som eiendomssektoren? Svaret ligger i hvordan selskapene arbeider med sine aktiva og sin balanse. Vi kan sammenligne Wallenstam med Heba. For seks år siden hadde begge selskapene boligeiendommer i sentrale og halvsentrale områder i de store byene (Både Wallenstam og Heba i Stockholm, samt Wallenstam i Göteborg, Helsingborg og Malmö. Wallenstam har vært aktive i den forstand at de solgte eiendommer da direkteavkastningen på markedsverdien sank til ca. tre prosent. Den frie Graf 1 Graf 2 6 Wallenstam 6 55 Gjennomsnittlig belåningsgrad < 5% Olof Nyström har siden 1996 arbeidet som aksjeanalytiker ved Hagströmer & Qviberg Fondkommission i Stockholm. Før dette har han arbeidet fem år som analytiker i Skandias eiendomsavdeling og seks år ved Ljungquist Fastighetsvärderingar. Avkastning på aksjen pr. år, , % Fabege Capona Heba Hufvudstaden Castellum Tornet Kungsleden LjungbergGruppen Gjennomsnittlig belåningsgrad < 5% 5% till 65% > 65% Avkastning på aksjen pr. år, , % % till 65% > 65% Fabege Heba Wallenstam Kungsleden LjungbergGruppen Capona Castellum Tornet Hufvudstaden Vekst i VEK pr. år, , % Vekst i kontantstrøm pr. år, , % UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 12

13 kapitalen ble reinvestert i eiendommer med høyere direkteavkastning, ofte i boområder som ligger noen kilometer lengre bort fra sentrum. Der har avkastningskravene i etterkant sunket raskt, takket være at beboernes interesse for å omorganisere sin borett til bostedsrett har spredt seg geografi sk. Dermed har verdiøkningen vært høyere for eiendommene som ble overtatt, enn for eiendommene som ble solgt. Heba, på den andre siden, har hatt de samme mulighetene til å selge eiendommer til beboerne på lave avkastningskrav, men har avstått fra dette og beholdt samme portefølje. Gjennom sine omdisponeringer har Wallenstam oppnådd en høyere verdiøkning i sin eiendomsportefølje enn Heba. Dessuten har omdisponeringene gitt bedre løpende resultat og kontantstrøm for Wallenstam. I tillegg kommer effekten av at Wallenstam har arbeidet med en høyere gjeldsgrad (ca. 6 prosent), enn Heba (ca. 25 prosent). Wallenstams eiendomsportefølje har økt fra 7,4 mrd. i 1999 til ca. 17 mrd., delvis gjennom verdiøkning, men også gjennom nyinvesteringer som har blitt mulige grunnet den raske veksten i verdijustert egenkapital. Det samme mønsteret kan vi se om vi sammenligner Kungsleden med Hufvudstaden. Begge selskapene arbeider kun med næringseiendom. Hufvudstaden, som eier sentralt beliggende kontor- og butikkeiendommer i de beste strøkene, har vært relativt passive i forhold til endringer i porteføljen. Kungsleden har hatt fokus på den andre enden av eiendomsmarkedet; nærings- og industrieiendommer med stor geografi sk spredning. Kungsleden har arbeidet med et avkastningskrav på egenkapitalen som skal oppnås uten verdiøkning. De har arbeidet aktivt med eiendomsporteføljen, og har hatt høy omsetningshastighet. Gjennom fokus på eiendommer med høy direkteavkastning, har Kungsleden hatt en sterk kontantstrøm etter rentekostnad, til tross for en relativt høy belåning. Egenkapitalen har dermed vokst raskt og muliggjort overtakelse av fl ere eiendommer, noe som har ført til stadig bedre resultater. Også for nye investeringer har fokuset vært på segmenter hvor direkteavkastningen er høy. Dette i motsetning til Hufvudstadens investeringer, som er foretatt i eiendomsobjekter med lav direkteavkastning. Hufvudstaden har arbeidet med lav gjeldsgrad, for tiden ca. 25 prosent. Konklusjonen av historien er at selskaper som arbeider godt og aktivt med porteføljeutvikling, og kombinerer det med en relativt høy gjeldsgrad, oppnår en bedre kontantstrøm og høyere verdijustert egenkapital enn selskaper med en passiv porteføljehåndtering og lav gjeldsgrad. P/VEK, % Graf 3 Gjennomsnittlig belåningsgrad < 5% 5% till 65% > 65% Heba LjungbergGruppen Hufvudstaden Capona Brinova Wallenstam Castellum Fabege 8 2, 4, 6, 8, 1, 12, Avkastning på VEK, % Klövern Kungsleden Wihlborgs Tornet UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 13

14 Dagens vurdering av eiendomsselskapene viser samme mønster som man kan observere historisk. Selskap som genererer en høy løpende avkastning på verdijustert egenkapital, får en bedre vurdering enn selskap med lav løpende avkastning. Når det gjelder boligeiendomsselskapene har disse, grunnet lavere fl ytterisiko, historisk blitt vurdert på lavere implisitte avkastningskrav enn selskaper med næringseiendomsporteføljer. I dag betyr den høye løpende avkastningen i enkelte selskap, for eksempel Kungsleden, at aksjene verdsettes over underliggende substansverdi verdijustert egenkapital (VEK). Selskap med lav løpende avkastning verdsettes på linje med den aktuelle VEK. Til tross for at Kungsleden verdsettes høyt i forhold til underliggende substansverdi, verdsettes selskapet lavt i forhold til kontantstrømmen. At selskapet dessuten har hatt den høyeste veksten i kontantstrømmen, virker det ikke som aksjemarkedet legger vekt på. Graf 4 Graf 5 Vekst i kontantstrøm pr. år, , % 35 Kungsleden Gjennomsnittlig belåningsgrad < 5% 3 5% till 65% Wallenstam > 65% 25 LjungbergGruppen 2 Castellum 15 Tornet Capona Hufvudstaden 1 Fabege Heba Vekst i VEK pr. år, , % Wallenstam Kungsleden LjungbergGruppen Fabege Castellum Tornet Capona Heba Gjennomsnittlig belåningsgrad < 5% 5% till 65% Hufvudstaden > 65% Pris/Kontantstrøm P/VEK UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 14

15 På samme måten kan vi konstatere at Wallenstam, som har hatt den høyeste veksten i substansverdien, verdsettes lavest av alle i forhold til substansverdien. VÅRE KONKLUSJONER ER FØLGENDE: 1. Verdien begrenses oppad av kursen i forhold til substansverdi. Premien må ikke bli for høy. 2. Verdien begrenses nedad av kursen i forhold til kontantstrøm. Under 12 ganger kontantstrømmen er for billig. 3. Selskap med lav gjeldsgrad vurderes på høyere kontantstrømsfaktor enn selskap med høyere gjeldsgrad målt som soliditet. 4. Historisk prestasjon er helt uten betydning for verdivurderingen. Vi mener aksjemarkedet sannsynligvis gjør fl ere feilvurderinger. Gjennom utelukkende å gå ut fra det statiske bildet, som gis av inntjeningsmuligheten for dagens portefølje, går man glipp av et viktig aspekt; den dynamiske effekten i et eiendomsselskap med dyktig ledelse, noe som har skapt den høye historiske avkastningen i selskap som Wallenstam og Kungsleden. Historisk avkastning kan være en indikator på positive dynamiske krefter i et selskap. Ved å se bort fra historisk avkastning i sin vurdering, fi nnes det en risiko for at prissettingen ikke på en korrekt måte gjenspeiler fremtidig avkastning. Markedet gjør en generell kobling mellom synet på aksjeprisen og den underliggende substansverdien. En viss kobling kommer sannsynligvis til å bestå, men det avgjørende for avkastningen på aksjen blir i så fall å vurdere den fremtidige veksten i substansverdien. Denne analysen mangler ofte. I tillegg må man stille spørsmålet om avkastning på substansverdien er tilstrekkelig for at man skal vurdere aksjen på nivå med substansverdien. Videre mener vi at risikovurderingen som markedet ser ut til å gjøre ikke er spesielt utviklet. Den tar som regel kun utgangspunkt i fi nansiell risiko. Ut fra et verdivurderingsperspektiv fi nnes det fl ere andre risikofaktorer som bør hensyntas. Flytterisikoen i nåværende eiendomsportefølje, ledelsens kapasitet til å håndtere og begrense risiko, samt kapasitet til å skape merverdier gjennom aktiv porteføljehåndtering. Som aksjeanalytiker er naturligvis oppgaven å gjøre kvalifi serte vurderinger av faktorene nevnt over. Det foreligger grunnleggende forskjeller mellom ulike selskaper med hensyn på strategier, eiendomsporteføljer og risikohåndtering. Det medfører at det alltid fi nnes rom for å tjene penger på å ta posisjoner i eiendomsaksjer. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 15

16 MARKEDET FOR SALG AV NÆRINGSEIENDOM Fortsatt høy aktivitet Tredje kvartal er normalt et relativt rolig kvartal i markedet for salg av næringseiendom. Kvartalet preges av sommerferie og at det normalt tar litt tid før markedet kommer i gang igjen etter ferien. Slik opplever vi ikke markedet i år Yield Torget Vest i Drammen Salg av eierselskapet. Kjøpesenter på ca. 1.3 m 2. Flere leietakere. Solgt fra AS tilrettelagt av Orkla Finans til Gjensidige Forsikring. Aktiviteten var god et godt stykke inn i juli, og det er allerede gjennomført fl ere transaksjoner etter sommerferien. Blant annet har Kenmore Investment Ltd. kjøpt en større eiendomsportefølje fra Warbo-Gruppen, og Höegh Invest har kjøpt Esso sitt hovedkontor på Skøyen, i august 25. Prosent års stat Anslag netto yield Spread yield mot ti års stat Storgaten 1 Salg av eierselskapet. Eiendommen er ca. 5.4 m 2. Flere leietakere. Solgt fra Eiendomsspar AS til Sparebanken 1 Livsforsikring AS. FORTSATT LAV YIELD Yielden ved salg av fi nansielle eiendommer er på et historisk lavt nivå, og vi forventer ingen økning på kort sikt. Yieldnivået påvirkes av fl ere elementer, hvorav tilbud og etterspørsel etter eiendom og rentenivået er svært avgjørende. Vi forventer at eiendomsetterspørselen vil være høy i en relativt lang periode fremover, og mye kapital skal settes i arbeid. Eiendom er interessant som investeringsobjekt ettersom forholdet avkastning/ risiko er bra målt mot andre aktiva som aksjer eller obligasjoner. RIFT OM Å TEGNE En god indikator på etterspørselen etter eiendom, er tiden syndikeringsselskapene trenger på å hente inn egenkapital i nye prosjekter. Nå er denne tiden svært kort, og det er fl ere investorer som har uttalt at man må UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE ringe syndikereren tilnærmet umiddelbart etter at tegningsinvitasjonen har kommet på for å få andeler. De som venter til prospektet har kommet i posten dagen etter, er stort sett for sent ute. Den lange renten har holdt seg lav gjennom sommeren, og er faktisk noe lavere nå enn i mai/juni. Alt i alt taler dette for fortsatt lav yield, selv om vi nok nærmer oss en nedre grense. Vil vi se salgseksempler med yield under fem prosent i år? KAN MARKEDET GÅ TOMT? Med tanke på den høye omsetningstakten, Anslag netto yield for sentralt beliggende eiendom i meget god teknisk stand med 7-1 års leiekontrakter med solide leietakere stiller vi oss spørsmålet om eiendomsmarkedet kan gå tomt for eiendommer som er for salg. Investorer forteller oss at de ønsker meget god gevinst for å selge, ettersom de frigjorte pengene jo også skal reinvesteres. Vi tror ikke markedet vil gå tomt for eiendom. Mye av volumet i eiendomsmarkedet siste år har vært fi nansielle strømlinjeformede eiendommer. Nå ser vi at det kommer mer eiendom med utviklingspotensial, samt relativt korte leiekontrakter for salg. Dette gjelder for eksempel eiendommer på Økern, hvor det er store endringer på gang, men det gjelder også Aberdeens Property Investors kjøp av Karenslyst Allé og Höegh Invests kjøp av Esso-bygget hvor de må fi nne ny leietakere.

17 Et annet segment som vil gi tilfl yt av eiendom fra nyttår er KS-andeler som da kan selges skattefritt (ref artikkel i Markedsrapporten for Q2). I år har vi registrert mange transaksjoner med salg av aksjer, og regner med at det er fl ere investorer i KS-strukturer som godt kan tenke seg å selge i dagens gode marked, men som velger å vente til over nyttår. FORVENTER AKTIVT MARKED ANDRE HALVÅR Vi ser ingen tegn på at yielden kortsiktig skal opp, den vil heller bli presset videre ned i forbindelse med at tilbudet er lavt og etterspørselen høy. Vi ser også at utenlandske investorer har meldt seg på i kampen om gode norske eiendommer. Bygg D i BI-bygget i Nydalen og Helsfyr Panorama er solgt til tyske fond, og Kenmore Investment Ltd har med hjelp av Aberdeen Property Investors kjøpt en større eiendomsportefølje fra Warbo-Gruppen. Når en ny, stor og meget kjøpekraftig gruppe med internasjonale investorer melder seg på i det norske eiendomsmarkedet, vil yielden ytterligere presses nedover. Alle som skal investere ønsker god timing. Næringseiendommer, spesielt i Oslo, er nå relativt dyre målt i kvadratmeter-pris, i forhold til for 2-3 år siden. Ser man på gapet mellom lang rente og yielden, er avkastningen investor kan forvente fortsatt god. Vi tror også at markedsleiene i kontorsegmentet skal opp, med påfølgende verdistigning for investorene, forutsatt at vi ikke får et helt nytt renteregime med høye renter. Et utvalg av gjennomførte transaksjoner Dato Eiendom Type Leietaker Kjøpesum Kjøpsyield Aug-5 Esso-bygget Kontor Esso Norge ca. 3 n/a Jul-5 Storgata 129, Lillehammer Kontor Gudbransdalens Politidistrikt ,5% Jun-5 Akersgata 64, 68, 73 Kontor DnB NOR 22 n/a Jun-5 Pirsenteret, Trondheim Kontor 737 6,6% Jun-5 Gaustadalléen 21 Kontor Forskningsparken AS n/a 5,4% Jun-5 Jonsvannsveien 14 Kontor Bravida og Regnskapsfi rma 35 8,% Jun-5 Drammensveien 118 og Kontor Hafslund Nett ASA og Fluid ASA n/a n/a Kirkeveien Jun-5 Mellomila 79, Trondheim Kontor Rambøll 5 5 8,3% Jun-5 Bogstadveien 27B Kontor Rema 1, Intertanko, PKF Revisjon, Mobilpartner AS ,% Apr-5 Bogstadveien 29 Butikk Cubus m. fl ere 11 6,% Feb-5 Brynsallèen 6 Kontor Kripos n/a 5,2% Jan-5 Snekkerveien 1, Bodø Kontor Fylkestrygdekontoret ,% Des-4 Christian Krohgsgt. 2 Kontor NISS n/a 8,5% Des-4 Gullhaugveien 1-3 Kontor Hjemmet Mortensen 21 5,9% Des-4 CJ Hambros Plass 1 Kontor Diverse 1 6 5,8% Des-4 Pilestredet 33 Kontor Oslo Kemnerkontor m.fl ,% Des-4 Per Krohgs vei 1 Kombi C. Tybring-Gjedde ASA 167 7,7% Des-4 Regnbueveien 9 Kombi Ahlsell 97 9,1% Des-4 Avantor Molde Kontor Diverse ,1% Nov-4 Drammensveien 6 Kontor Skanska 37 5,9% Nov-4 Hovin Nordre Kombi Strålfors 132 7,4% Nov-4 Dyrskueveien 44 Kombi DFDS 18 8,5% Nov-4 Universitetsgaten 8 Kontor Sparebankforeningen 86 6,8% Nov-4 Gullhaug Torg 1 Kontor De norske Bokklubbene ,3% Okt-4 Fornebuveien Kontor SAS 165 8,3% Okt-4 Stillverksveien 1-9 Butikk Diverse ,% Okt-4 Torget Vest Drammen Kjøpesenter Diverse ,4% Okt-4 Portefølje i Sverige Hagesenter Plantasjen SEK 245 7,7% Okt-4 Sandefjord og Tønsberg Hagesenter Plantasjen 78 7,4% Okt-4 Solsiden Kjøpes. Trondheim Kjøpesenter Diverse 825 6,2% I tillegg er det gjennomført fl ere større transaksjoner, hvor betingelsene ikke er offentliggjort Kilde: UNION Gruppen UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 17

18 EIENDOMSSELSKAPENE Pr Selskaper Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal Arealledighet Vektet gjenv. leietid Livselskaper/Forsikring/Bank Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal Arealledighet Vektet gjenv. leietid H. Heyerdahlsgate 1 (flere leietakere) Leiepris: fra 15 til 1925 kr/m² Areal: fra 228 til 8 m² Type: Kontor Wergelandsveien 7 Leiepris: 155 kr/m² Areal: 1 m² Type: Kontor Hovedliste - børsnotert Olav Thon Eiendomsselskap ASA/ n/a 3,1 % 4,1 Olav Thon Gruppen Oslo Areal ,1 % 4,3 Steen & Strøm ASA ,5 % 3, Unoterte Eiendomsspar AS/Victoria Eiendom AS , % 6, Syndikeringselskapene Nordea Liv , % 5,6 Glitne Eiendom/ Gjensidige Forsikring , % 7,1 KLP Eiendom AS ,9 % 7,1 SpareBank ,3 % 4,4 Storebrand Livsforsikring AS ,7 % n/a Vital Eiendom AS forvalter , % 5, Prosjekter hittil i år Prosjekter i markedet nå Prosjekter siste 5 år Antall Verdi (MNOK) Antall Verdi (MNOK) Antall Verdi (MNOK) Acta n/a Alfred Berg Industrifi nans Direkte Investeringer AS DnB NOR n/a DTZ Realkapital Fazenda Securities ASA n/a n/a Fearnley n/a n/a n/a n/a First Securities Ness, Risan & Partners AS n/a n/a n/a Nordea Markets 1 14 n/a n/a Orkla Finans Kapitalforvaltning ASA Pareto Private Equity ASA Tschudi & Malling Syndikering AS UNION Eiendomskapital AS n/a n/a Samlet Et prosjekt er inkludert i tallene til både Alfred Berg Industrifi nans Direkte Investeringer AS og Fearnley 2 Fazenda oppgir tall pr First Securities har vært i syndikeringsmarkedet i 3 år UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 18

19 Kjøpesenter/Butikk Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år AMFI Eiendom AS ,% 5, Ica Eiendom AS ,6% 6,7 Andre Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år Aberdeen Property Investors , % 6,9 Andenæs Eiendom AS ,4 % 3,7 Aspelin Ramm Gruppen ,7 % 7,7 Avantor ASA ,7 % 7,5 EAB Eiendom AS ,8 % 4, Entra Eiendom AS , % 11,1 Fabritius Eiendom AS ,8 % 5,2 Ferd Eiendom AS ,1 % 3,7 Höegh Invest Eiendom , % 6,1 Industrifi nans Næringseiendom ASA ,6 % 5,5 Kristiania Eiendomsforvaltning AS , % 3,6 Linstow Eiendom AS ,6 % 4,1 Mustad Eiendom AS ,2 % 8,3 Norgani Hotels ASA , % 8,9 NSB Eiendom (inkl. ROM Eiendomsutvikling AS) ,3 % 4,6 OBOS Forretningsbygg AS ,5 % 4, Pecunia As 82 48,4 % 6, Reitan Eiendom ,7 % n/a Sektor Gruppen AS ,3 % 4,1 Storebrand Eiendomsfond AS T. Klaveness Eiendom AS ,5 % 8,5 Warbo Gruppen , % 5, Samlet eiendomsselskapene (untatt syndikeringselskapene) Aberdeen forvalter eiendom for ca NOK 7 mrd. 2 Avantor ASA og Industrifi nans Næringseiendom ASA inngår i Rasmussengruppen. 3 Storebrand Eiendomsfond AS ble etablert 31. august 25. Første emisjon varer fra 12. september til 2. oktober 25. Eiendomssfondene planlegger å investere i 25-5 næringseiendommer til en verdi av 2,5-5, mrd. 4 T. Klaveness Eiendom AS: Tall pr UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 19

20 Et utvalg av inngåtte leiekontrakter: Areal Pris pr. Leietid Adresse kvm kvm/år år Type Thiisgården Kontor Garver Ytterborgsvei Forretning Bogstadveien 27B Treningsst. H. Heyerdalsgt Kontor H. Heyerdalsgt Kontor H. Heyerdalsgt Kontor H. Heyerdalsgt Kontor Wergelandsveien Kontor Tordenskioldsgt. 6B Kontor Hegdehaugsveien Kontor Trondeheimsveien Kontor Stortingsgt Kontor/Kafé Grenseveien Kontor Seilduksgaten Forretning Holbergsgt Kontor Drammensveien Kontor Dronningensgt Kontor Storgaten Kontor Jernbanetorget Kontor Ulvenveien 89A Lager Ulvenveien 9B Lager Nydalen Kontor Nydalen Campus Forretning/ Rålokale Lysaker Kontor Lysaker Kontor Haakon IV s gt Kontor Vitaminveien 1A Kontor Kongensgate Kontor STATUS LEIEMARKEDET I OSLO Etterspørselen i leiemarkedet er fortsatt like god etter sommeren Etter en svært aktiv mai og juni i utleiemarkedet, var det forventet at aktiviteten ville avta noe i juli og august. Dette skjedde ikke! En medvirkende årsak til den gode aktiviteten i sommer, kan være den kunstige forsinkelsen som oppsto i leiemarkedet da prisene nådde sitt bunnivå, og de fl este leietakerne ble sittende på gjerdet. Alle ønsket å treffe bunnen, og fl ere leietakere fi kk sitte ut over endt kontraktsperiode og overvåke markedet. Etter at leieprisene ble erklært friskmeldt og bunnivået passert, har de fl este med nærstående kontraktsutløp ønsket å inngå nye leieavtaler. Det er et forholdsvis kort tidsperspektiv mellom utfl ytting av eksisterende lokaler og ønsket innfl ytting i nye. ledighet (kvm) Gj.snittsleie 25 Q3* Tendens Q2 9% 8% 7% 3% 4% 6% 4% 6% 7% 1% 1% 7% 13% 14% 12% 7% 7% 6% 14% 16% 15% 11% 13% 11% k k k k k k k k Vika/Rådhuset Øvrige sentrum Interessen for de få gjenstående arealene i området Aker Brygge og Vika er stor, samtidig som de ledige, moderne arealene på Skøyen er svært ettertraktet. Eldre bygningsmasse i disse områdene er mindre foretrukket, og det har heller ikke vært noen endring i leienivåene i dette segmentet. Leietakerne foretrekker kvalitet, og viser tegn til høyere betalingsvillighet for et godt produkt. Leiekontraktene som er inngått på Lysaker, har fortsatt et moderat leienivå uten særlige prisendringer. Enkelte utleiere børster støv av prosjekterte nybygg, og det markedsføres nye prosjekter på Skøyen og Lysaker. Moderne bygg på Helsfyr er noe mer i vinden, ettersom ledigheten blant moderne kontoreiendommer i sentrum og Skøyen absorberes. Det er svært stor etterspørsel etter mindre lokaler i de fl este geografi ske segmenter, noe som underbygger gründerkulturen og nyetableringer. Leiekontraktene som nå inngås har i hovedsak en varighet på 3-5 år. Utleierne gir større rabattordninger for de korteste kontraktsperiodene. Leietakerne etterspør i større grad mer fl eksibilitet i leieperioden, og forsøker å ta høyde for mulige fremtidige strukturelle endringer. Indre Vest Indre Nord Indre Øst Ytre Vest Ytre Nord/Øst/Syd Asker Bærum *) Leie for nye eller totalrehabiliterte lokaler Kilde: UNION Gruppen / Eiendomsspar UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 2