Detaljreguleringsplan for Markegata 30 m.fl, Florø sentrum

Transkript

1 Cornelia as PLANPROGRAM Detaljreguleringsplan for Markegata 30 m.fl, Florø sentrum Godkjent sak PMUTV-032/ Rev

2 Flora kommune Planprogram Detaljreguleringsplan for Markegata 30 m.fl., Florø sentrum Februar 2011 Dato , Rev , Rev Sakshandsamar Janicke Svendal Kontrollert av Monica Humlestøl Godkjent av Arne Vidar Svardahl Signaturar Status Godkjent Rapport nr. 1_ Oppdragsgjevar Cornelia as Strandgata Florø Telefon: E-post:

3 INNHALD 1. INNLEIING SKILDRING AV OMRÅDET MED PLANSITUASJON SKILDRING AV OMRÅDET OVERSIKTSPLANAR DETALJPLANAR FORMÅL MED PLANARBEIDET OG AVGRENSING AV PLANOMRÅDET TEMA SOM SKAL DRØFTAST I PLANPROSESSEN ESTETIKK OG BYGGESKIKK (HISTORIE) VERNEINTERESSER STADUTVIKLING UNIVERSELL UTFORMING MILJØFAGLEGE TILHØVE (STØY) TRAFIKKTILHØVE TEKNISK INFRASTRUKTUR SOSIAL INFRASTRUKTUR BORN SINE INTERESSER RISIKO OG SÅRBARHEIT (ROS-ANALYSE) BEHOV FOR NY REGISTRERING OG UTGREIING PLANPROGRAM MATRISE FOR VIDARE BEHOV FOR UTGREIINGAR OPPSUMMERING PLANPROSESS MED FRISTAR OG DELTAKARAR. 10 ivest Consult as Side 2 av 10

4 1. INNLEIING For reguleringsplanar som kan ha vesentlege verknader for miljø og samfunn, skal det utarbeidast planprogram som grunnlag for planarbeidet, jfr. Plan- og bygningslova 4-1 og Planprogrammet skal avklare rammar for planarbeidet; - formål med planarbeidet - planprosess med fristar og deltakarar - opplegg for medverknad - kva alternativ som vert vurderte - behov for utgreiingar vert lagt ut til offentleg ettersyn i samband med varsel om planoppstart, med høyringsfrist 6 veker. Etter høyringsfristen er ute, vert planprogrammet lagt fram for politisk handsaming og vedtak, og vidare planarbeid vil så skje i tråd med vedteken planprogram. Planprogrammet gjeld for Markegata 30. Tiltakshavar for planarbeidet er Cornelia AS, og arbeidet vert utført av ivestconsult as. 2. SKILDRING AV OMRÅDET MED PLANSITUASJON 2.1 Skildring av område Cornelia AS er eigar av Markegata 30, gbnr. 202/13. Eigedomen grensar mot Rv5 (Markegata) i nord og mot Magnus Thingnesgate i vest. I aust ligg to bustadeigedomar (Markegata 32 og 34)(gbnr. 202/5 og 2020/35&536), deretter Frelsesarmeen sitt bygg (Markegata 36)(gbnr. 202/69) og lengst vest i kvartalet eigedomane Markegata 38 og 40 (gbnr. 202/70 og 91). På desse eigedomane står i dag trehus av eldre dato, dei fleste bygd før 1910, med noko varierande storleik. I nord grensar eigedomen Markegata 30 mot Hansenbakken Borettslag, der det er oppført eit større bustadkompleks, oppført etter På Markegata 30 står i dag eit bustadhus i sveitserstil som skal vere oppført i 1893, samt eit uthus som var oppført i Bustadhuset ligg framtrekt i Markegata og har inngangspartiet vendt denne vegen. Pr. I dag er huset ikkje bebudd, og huset treng vedlikehald. Uthuset ligg tilbaketrekt i hagen. Dette har tidlegare vore nytta til bustad, og ber no preg av forfall. 2.2 Oversiktsplanar I gjeldande kommunedelplan for Florø sentrum av , ligg Markegata 30 innafor Dei sentrale kvartala Område A1; Blanda sentrumsfunksjoner. Tenkte funksjonar i området er publikumsfunksjonar vendt mot gata i første etasje, ut over dette er det ikkje spesifikke funksjonskrav. Dette inneber at det er opna for både bustader og forretning/næring m.m. Vidare er det i føresegnene sett maksimal byggehøgde 4 etasjar eller 12 meter gesimshøgde mot gata, samt krav til at bygningar skal følgje byggeline mot gata. Større tiltak i området utløyser plankrav. Kommunen har gjennom kommunedelplanen signalisert at ein i dette sentrale byområdet vil prioritere endring med sikte på betre utnytting. I retningslinene til kommunedelplanen er Markegata 30 vist som Bygg med særskilt verneverdi Flora kommune har på gang rulleringsarbeid for kommunedelplanen for Florø sentrum. Planarbeidet er oppstartsvarsla og planprogram for arbeidet vart godkjent av bystyret den Det er i desse tider (pr. nov. 2011) i prosess eit planforslag til politisk handsaming for utlegging til offentleg ettersyn. Signal så langt i prosessen er at det ikkje lenger vert krav til publikumsfunksjonar langs sørsida av Markegata, og at vernestatus for uthuset på Markegata 30 fell bort, medan resterande hus langs Markegata i dette området er søkt å ta vare på. Maksimal byggehøgd på sørsida av Markegata er foreslått redusert til 3 etasjar eller 9 meter gesimshøgd. Vidare er det forslag om at Markegata skal vere ei trafikkgate, der premissar for gode ivest Consult as Side 3 av 10

5 trafikkløysingar og trafikktryggleik vert prioritert framfor verneinteresser. Forslag til revidert kommunedelplan er venta utlagt til offentleg høyring rundt årsskiftet 2011/2012. Fig 2.1: Utsnitt frå gjeldande kommunedelplan Fig 2.2: Utsnitt frå forslag til revidert kommunedelplan, til politisk handsaming for offentleg høyring. 2.2 Detaljplanar Det ligg ikkje føre nyare regulerings-/detaljplan for området rundt Markegata 30, og området vert å sjå på som uregulert etter nyare plan- og bygningslov (eldre reguleringsplan frå 1920, viser oppførte bygg og kvartalsstruktur i Florø, utan særskilde føresegner). Det vart starta opp eit reguleringsplanarbeid for Rv5 Markegata i 2006, men dette arbeidet stoppa opp i 2007/2008 før utarbeiding av konkret forslag. Det som vart utført i løpet av prosessen så langt den gjekk, var etter det vi har fått opplyst: Grunneigarmøter. Arr: SVV, 2005/2006 Varsel planoppstart. SVV, 2006 Analyserapport - Markegata, Florø. Janet Wiberg, februar Alternative trafikkløysingar for Markegata (vegbane, fartsgrense, sykkelfelt/fortau), oppdelt i delstrekningar Orientering for politiske utval i Flora kommune. Skisseforslag. SVV, januar-februar 2007 Orienteringsmøte/folkemøte.Arr.: SVV, 2007 ivest Consult as Side 4 av 10

6 Detaljreguleringsplan for Markegata 30 m.fl.. Det vart ikkje trekt konklusjonar i planarbeidet, og status for vidareføring av dette planarbeidet for Rv5 er pr. dd. uvisst. 3. FORMÅL MED PLANARBEIDET OG AVGRENSING AV PLANOMRÅDET Hovudformålet med planarbeid, er utvikling av eigedomen Markegata 30. Tiltakshavar ønskjer å rive eksisterande bygg på eigedomen og føre opp eit bygg på 3-4 etasjar. Ein ser føre seg å kunne nytte første etasje mot gata til publikumsfunksjonar, kontor e.l., etasjane over til bustadformål, og parkering i underetasje. Bygget er tenkt å følgje byggeline mot både Markegata og Magnus Thingnesgata, og inngang til nytt bygg er tenkt frå Magnus Thingnesgate (betre løysing mot Markegata i høve til dagens situasjon). Det er og tenkt å legge til rette for tilkomst til dei to næraste bustadeigedomane i aust på søndre del av eigedomen Markegata 30, slik at desse kan få køyretilkomst til sine tomtar, noko dei ikkje har i dag. Planområdet omfattar nordre halvdel av kvartalet, Markegata 30 40, dvs den delen av kvartalet som grensar mot Markegata. Grunneigarar i planområdet har vore inviterte til dialog, og ut frå tilbakemeldingar pr. dd. ønskjer eigarane av Markegata å vidareføre dagens bruk for sine eigedomar. Ved oppstart av planarbeidet, er det derfor valt å ta utgangspunkt i eksisterande situasjon for Markegata 32-40, og gjennom planarbeidet sjå på vidareføring av dagens bruk og bygningsmasse, evt. med mindre forbetringar/tilpassingar. For Markegata 30 vert det teken utgangspunkt i skisserte planar for utvikling. Nedanfor følgjer ei oversikt over lokalisering av aktuelt planområde, og planomriss. Det er tenkt ei planprosess for detaljregulering, der det vert utarbeidd eit alternativ for planløysing. Figur 3.1: Lokalisering av aktuelt planområde ivest Consult as Side 5 av 10

7 Figur3.2: Omriss aktuelt planområde 4. TEMA SOM SKAL DRØFTAST I PLANPROSESSEN 4.1 Estetikk og byggeskikk (historie) Florø by vart grunnlagt i Uthuset i Markegata 30, som tidlegare har vore brukt som bustad, vart oppført i Hovudhuset på eigedomen, eit bustadhus i sveitserstil, skal vere oppført i Bustadhuset var bebudd fram til Opprinneleg kledning, vindu og farge er intakt. Innvendig romløysing, materiale er og intakt. Huset har utvendig trapp frå gateplan og opp til første etasje, som historisk var karakteristisk for hus i Florø med butikk på gateplan/i kjeller og bustad i etasjane over. Endring av bruk av Markegata, frå handels-/grusveg ved byens opprinnelse, til trafikkert bilveg og riksveg i dag, er med å endre føresetnadene for den utvendige trappeløysinga slik at den ikkje lenger framtrer på ei positiv måte. Flytting av inngangsparti vil medføre endring av både ytre fasade og større ombygging innvending, og vil ha betydning for korleis bygget framtrer. Sjølve bygningane i Markegata 30, er representative for byggeskikken i Florø i den tid dei vart bygde. Omgjevnadene rundt og trafikkbilete har imidlertid endra seg vesentleg, slik at det autentiske heilskapsbilete ikkje lenger er til stades. Ved evt. nytt bygg på eigedomen bør ein legge vekt på vurderingar omkring volum, form, estetikk og fasade, både ut frå omgjevnadene, trafikksituasjon og byutvikling. ivest Consult as Side 6 av 10

8 4.2 Verneinteresser Florø By er ein av byane i Noreg som av Riksantivaren er peika ut som område av nasjonal kulturminneinteresse. Fortidsminneforeninga gjorde på 1970-talet ei vurdering av eldre verneverdige bygg i Florø sentrum. I verneplan som vart vedteken i 1978, er Markegata 30 vist som verneverdig enkeltobjekt (verneklasse B). I kommunedelplan for Florø sentrum frå 1993 og frå 1998, vart verneplanen vidareført i form av retningsliner. Avklaring av verneverdien for Markegata 30 vil vere viktig for planarbeidet. Det bør avklarast om det er innvendige og utvendige faktorar kvar for seg eller til saman som utgjer ei verdi, eller om ny bruk/nytt bygg kan vere beste løysing. 4.3 Stadutvikling Aktiv bruk av bygningar og eigedomar i Florø sentrum vil vere viktige for utvikling av byområdet og eit levande sentrum. I dag står Markegata 30 utan aktivitet og bruk. Gjennom ei rehabilitering vil ein kunne gjennoppta bustadbruk av eigedomen, men ytre føresetnader som m.a. trafikk og tilkomst vil i sterk grad påverke bukvalitetane for eigedomen. Gjennom å opne for eit nybygg, vil ein kunne få større aktivitet på eigedomen, med fleire bueiningar og at ein i tillegg kan oppnå publikumsretta aktivitet, samstundes som føresetnadene for gode trafikk- og tilkomstløysingar ligg betre til rette. Desse forholda bør drøftast gjennom ein reguleringsplanprosess, og sjåast opp mot dei målsettingar og drøftingar som skjer gjennom rullering av sentrumsplanen for Florø. 4.4 Universell utforming Eksisterande bygg på eigedomen gbnr. 202/13 er bygd i ei tid der andre faktorar enn universell utforming var styrande for utforming. Både tilkomst og innvendig utforming gjer bygga vanskeleg tilgjengeleg for både rørsle- og orienteringshemma. Eit nytt bygg på eigedomen vil lett kunne utformast slik at alle grupper av befolkninga kan sikrast tilgjenge både i høve til tilkomst, og innom- og utomhus på eigedomen. Dette vil bli vektlagt i planarbeidet. 4.5 Miljøfaglege tilhøve (støy) Markegata 30 ligg langs Rv5 gjennom Florø sentrum, og ligg utsett til for vegtrafikkstøy. Oppgitt ÅDT frå Vegvesenets trafikkdata er Vurdering av støy og støytiltak vert viktig tema i planarbeidet, og krav om tilfredsstillande støynivå for nye bustader må innarbeidast i plan. 4.6 Trafikktilhøve For kvartalet Markegata 30 40, ligg 4 av dei 6 byggene framtrekt mot gata, og det er ikkje fortau på denne sida. Bustadhuset i Markegata 30 ligg lengst framtrekt, og inngangspartiet går via trapp direkte frå Markegata, då bustadetasjen ligg over gateplan. For markegata 32 og 34, er inngangspartiet på gateplan, medan Markegata 36 har inngangsparti trekt inn på eigedomen. Partiet forbi Markegata 30, representerar den minst oversiktlege trafikksituasjonen med omsyn til tryggleik, også i høve til sikt i avkøyrsle/kryss mot Magnus Thingnesgate. Betre trafikksituasjon, spesielt for Markegata 30, vil bli vektlagt i planarbeidet. Byggeline mot Markegata/Magnus Thingnesgate og flytting av inngangsparti til Magnus Thingnesgate, samt vurdering av køyretilkomst til eigedomane Markegata 32-34, vert viktige tema. Dimensjonar av nybygg/nye tiltak i høve til trafikksituasjon, vil og vere viktig premiss. Grunnlagsarbeidet som var gjort i samband med planarbeid for Rv5 forbi dette kvartalet, vil vere viktig å ta med i nytt planarbeid, sjølv om planarbeidet for Rv5 ikkje kom så langt at det vart offentleg drøfta eller trekt konklusjonar. Prosessar og konklusjonar i rulleringsarbeidet for kommunedelplanen i høve til trafikkbilete og -løysingar, vil og vere viktig grunnlag for detaljplanarbeidet. ivest Consult as Side 7 av 10

9 4.7 Teknisk infrastruktur Tilkomst og parkering er forhold som må løysast gjennom planarbeid for området. Vidare må tilknyting til offentleg vass- og avløpsnett vurderast, samt straumtilknyting. 4.8 Sosial infrastruktur Planlagd utbygging vil bli vurdert i høve til sosial infrastruktur i Florø, som skule, fritids- og kulturtilbod, møte-/leikeplassar osv. Omfang/tal bustader vert viktige faktorar. 4.9 Born sine interesser Born sine interesser skal takast i vare gjennom planlegging. Viktige faktorar vil då vere tilgang til leikeareal, uteområde på eigen tomt, skuleveg osv. Kyrkjeparken og Byparken kan trekkast fram som offentlege areal som kan vurderast i høve til leik/møteplass. Trafikktryggleik og avstand til skule bør og vurderast, og om born i området vil få sokne til Florø barneskule, eller om andre skular må vurderast ut frå kapasitet Risiko og sårbarheit (ROS-analyse) Det vil bli gjennomførd ein eigen risiko- og sårbarhetsanalyse med sjekkliste i samband med utarbeiding av reguleringsplanen. Aktuelle tema for nærare vurdering i ei ROS-analyse ser ut til å kunne vere: Verneinteresser Trafikktilhøve Støy Vassforsyning Energiforsyning ivest Consult as Side 8 av 10

10 5. BEHOV FOR NY REGISTRERING OG UTGREIING 5.1 Planprogram matrise for vidare behov for utgreiingar Nedanfor følgjer ei oversikt over dei aktuelle plantema, status for grunnlagsdata og vurdering av behov for utgreiingar. Vidare er det kommentert om det vil vere tilstrekkeleg å vurdere utgreiingstema som del av planarbeidet, eller om dette bør gjerast gjennom ei formell Konsekvensutgreiing. Tilstrekkeleg utgreidd Plantema gode grunnlagsdata 1. Estetikk og byggeskikk Historisk byggeskikk Krev ytterlegare utgreiing svakare grunnlagsdata Ny arkitektur i høve til omgjevnad/ historikk 2. Verneinteresser Verneverdi for Markegata 30 Kommentar (bla. om tema vurderast som del av planen eller om det krevst Konsekvensutgreiing) Avklarast som del av planprosessen. Dialog med fylkeskommunens kulturavdeling. Avklarast som del av planprosessen. 3. Stadutvikling Vern, fornying, byutvikling 4. Universell utforming Krav/mål ved nybygg Avklarast som del av planprosessen. Tilpassingar i plan 5. Miljøfaglege tilhøve Støykrav, T Trafikknivå 6. Trafikktilhøve Trafikkløysing Fortausløysing Sikt avkøyrsle/ kryss 7. Teknisk infrastruktur Off. VA-anl. El.forsyning 8. Sosial infrastruktur Skule Tal nye bustader Kultur/fritid møteplassar 9. Born sine interesser Leike-/uteområde Skuleveg trafikkløysing Tilpassingar i plan Dialog med Statens vegvesen. Avklarast som del av planprosessen og i ROSanalyse. Tilpassingar i plan Avklarast som del av planprosessen. Avklarast som del av planprosessen. 10. ROS-analyse Sjekkliste Inngår som del av planprosessen. 5.2 Oppsummering Det vert vurdert at det ikkje vil vere naudsynt med formell Konsekvensutgreiing knytt til detaljreguleringsplanen. Gjennom planprosessen er det likevel nokre tema som må vurderast nærare, og vurderingar og avvegingar for desse vil gå fram av Planomtale for reguleringsplanen. Følgjande tema vil bli vurdert særskilt: - Estetikk og byggeskikk - Verneinteresser - Stadutvikling - Trafikktilhøve - Sosial infrastruktur - Born sine interesser I tillegg vil det bli utarbeidd ei ROS-analyse med sjekkliste som følgjer planforslaget. ivest Consult as Side 9 av 10

11 6. PLANPROSESS MED FRISTAR OG DELTAKARAR Grunneigarar og naboar vil vere viktige aktørar i ei planprosess for Markegata 30. I tillegg vil offentlege instansar, spesielt kultur- og vegmynde, vere viktige aktørar, samt lag/organisasjonar. I planarbeidet vil det og vere viktig å halde tett dialog med kommunens planarbeid for sentrumsplanen. Det er arrangert eit møte der grunneigarane i planområdet vart inviterte til informasjon og dialog, og eit møte der alle høyringspartar vart inviterte. Oppstart av reguleringsplanarbeidet er varsla samstundes med at forslag til planprogram vart lagt ut til offentleg ettersyn. Utførte oppgåver: : Planoppstartsmøte med flora kommune, RAF-avdelinga : Informasjonsmøte for grunneigarar i planområdet informasjon/invitasjon til dialog : Oversending søknad/planspørsmål til Flora kommune : Svar om at planspørsmål ikkje er naudsynt, ut frå at planarbeidet er i samsvar med gjeldande kommunedelplan for Florø sentrum : Kunngjering planoppstart og offentleg høyring av forslag til planprogram. Høyringsfrist 7 veker : Informasjonsmøte om planlagt planarbeid for Markegata 30 m.fl.. Planlagd vidare framdrift: Des 2011 Kommunal handsaming planprogram, i høve til godkjenning. Jan.-Juni 2012: Utarbeiding av forslag til reguleringsplan med utgreiing av plantema og ROSanalyse basert på godkjent planprogram, innkomne merknader mm. Juni 2012: Forslag til reguleringsplan ferdig utarbeidd og oversendt kommunen for handsaming i høve til utlegging til offentleg ettersyn. Sommer 2012: Kunngjering offentleg ettersyn. Høyringsfrist 6 veker (evt. meir ved ferietid). Haust 2012: Handsaming forslag reguleringsplan i høve til godkjenning av plan med plandokument. ivest Consult as Side 10 av 10