NOTAT VEDK ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR STANGHELLE VEST OG TETTANESET

Transkript

1 NOTAT VEDK ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR STANGHELLE VEST OG TETTANESET 1. VEDTAK OM PLANOPPSTART Vaksdal formannskap /plan- og økonomiutvalet vedtok oppstart av planarbeid for planendring av gjeldande reguleringsplan for Tettaneset. I vedtaket (sak 79/2015) var det nemnt fleire punkt i plankart og reguleringsføresegner som vart tilrådd å revurdera / endra. Området er omfatta av reguleringsplan for Stanghelle Vest og Tettaneset (planid ). Endra reguleringsplan har fått planid , og formål og føresegner er tilpassa ny planlov. I samband med arbeidet med omreguleringa såg ein at det vil vere naudsynt å utvide plangrensa noko i sjøen knytt til der det er planar om ei småbåthamn for byggefeltet. Det betyr at arbeidet med omreguleringa må kunngjerast ein gong til. 2. BAKGRUNN FOR PLANENDRINGA Bakgrunnen for omreguleringa er eit kommunestyrevedtak om å utarbeide forprosjekt for utbygging av Stanghelle Vest og Tettaneset. Målsetjinga er å etablere eit attraktivt utbyggingsområde som vil bidra til å auke folketalet og spesielt få barnefamiliar til å flytta til kommunen. WSP Norge AS (tidlegare Faveo Prosjektledelse AS) har vore engasjert av Vaksdal kommune til å gjera vurderingar kring utbygging av området. På bakrunn av desse vurderingane vert det foreslått ei utbygging med 127 bustadeiningar, realisert i 4 byggetrinn: 66 rekkehus (87) 20 einebustadtomter (23 + 9, kan også nyttast som tomter for tomannsbustader) 31 leilegheiter (51) 10 einebustader i kjede (10) For å få dette til er det aktuelt å gjera ei omregulering av tidlegare vedtak i reguleringsplanen. I dette planforslaget har ein prøvd å optimalisere planen ytterlegare, under føresetnaden om at siktemålet til kommunen er å maksimere tal på nye bustader utan at det undergravar dei kvalitetane som ligg i den gjeldande planen. Planen legg no opp til ei utbygging med potensial for totalt mellom 180 og 210 nye einingar: Inntil 87 nye rekkehus 23 nye tomter for einebustader eller tomannsbustader (+ 9 på eksisterande hyttetomter) 51 nye leilegheiter 10 einebustader i kjede Som grunnlag for reguleringsplanarbeidet er det utarbeidd forprosjekt med plan for veg og VA. Det er også gjort rasvurdering av området. Endra vegføring medfører endringar i reguleringsplanen. Rasvurderinga medfører at det i planen er lagt inn nokre faresoner/ bestemmelsesområde med særskilte føresegner som regulerer bygging og rassikring i området.

2 3. PLANENDRINGAR Planen og føresegnene er endra i samsvar med ny planlov, og dette medfører endringar av nemningar på reguleringsformål. Gjeldande plan Ny plan Merknader B1 BFS _1 Auka utnyttingsgrad B2 BKS_1 B3-1 BFS_2-1 Auka utnyttingsgrad B3-2 BFS_2-2 Auka utnyttingsgrad B3-3 BKS_2 Grunna nærleiken til stasjonen og fasilitetar på Stanghelle har kommunen eit ønskje om legge til rette for meir konsentrert utbygging i antatt første byggetrinn. Arealet er også noko utvida. B4 BFS_3 Området er utvida med 2 nye tomter, og utnyttingsgrada er noko auka. B5 BKS_5-1 og BKS_5-2 Utnyttingsgrada er noko redusert på det sørlege området og vesentleg auka på det nordlege området. Maksimal høgde på det sørlege området er auka 1 meter. B6 BFS_4 Auka utnyttingsgrad B7 sør BKS_4-1 og BFS_5-1 Eit mindre areal som er ueigna for standardisert utbygging er skilt ut som område for einebustad/tomannsbustad. B7 midt BKS_4-2 og BFS_5-2 Eit mindre område er skilt ut til tomt for einebustad/ tomannsbustad. Resterande areal har fått endra utnyttingsgrad til %BRA. B7 nord BFS_5-3 Området har endra arealbruksføremål til område for einebustader/ tomannsbustader, og fått endra føresegner med omsyn til berekning av byggehøgde. Området er også noko utvida inn i FL1. Nytt område aust for B7 i FL1 BKS_4-3 og 4-4 Etter vurdering av området av geolog, er byggeområdet i planen utvida med desse

3 områda for konsentrerte bustader. Utnyttingsgrada svarar omtrent til BKS_1. B8 BFS_6 Endra føresegner med omsyn til berekning av byggehøgde B9 BFS_8 Endra føresegner med omsyn til berekning av byggehøgde, og ei mindre justering av føremålsgrense mot LF_1 B10 BKS_10, BUT_5 og BFS_7 Den høgareliggande delen av feltet som er ueigna for standardisert utbygging er skilt ut som 2 område for einebustad/tomannsbustad, og dette området har fått noko lågare utnyttingsgrad. Vidare er det planlagde felles utearealet gitt eige arealbruksføremål. Den lågareliggande delen av feltet er såleis gitt ei vesentleg høgare utnyttingsgrad. B11-1 BKS_6-2 Området har fått noko endra utforming og vesentleg auka utnyttingsgrad. B11-2 BKS_6-3 Marginalt auka utnyttingsgrad, og noko lågare maksimal byggehøgde for å sikre betre soltilhøve om kvelden for det felles leikearealet BUT_3. B11-3 BKS_6-1 Noko auka utnyttingsgrad, og auka maksimal byggehøgde med 2 meter. B12-1 BFS_9-3 og 9-4 Har fått noko endra føremålsgrenser for å tilpasse desse til eksisterande tomtegrenser og noko lågare utnyttingsgrad for den nordlege delen pga større tomt. B12-2 BFS_9-1 og 9-2 Har fått noko endra føremålsgrenser for å tilpasse desse til eksisterande tomtegrenser og noko lågare utnyttingsgrad pga større tomter. FL1 LF_1 Areal auka noko pga veg 1,p600, men totalt sett redusert pga auke i byggeområde rundt tidlegare B7

4 FL2 LF_2, LF_3 og GT_1 Areal redusert pga Veg 1, utviding av bustadtomter for tilpassing til eksisterande tomtegrenser og nye bustadtomter ved Veg 4, og dessutan splitta opp i 2 område av GT_1 Fri 1 GF_1 Fri 2 F_BLK Areal auka frå 1,7 daa til 2.2daa pga endring i veglina Fri 3 GF_2 Fe1 Del av BKS_2 Fe2 Del av BKS_2 Fe3 BUT_1 Fe4 SPP_4 Fe5 BUT_2 Noko utvida for å gjeve rom for område med meir utfordrande topografi til akebakke eller liknande. Fe6 BUT_4 Området er endra med gjennomgåande gangveg, samt at endringa av vertikalkurvaturen til Veg 1 gir eit flatare og meir brukarvenleg område Fe7 BUT_3 Noko endra utforming, men det same arealet (Fortau) SGG_1, 2, 3, 4 og 5 Fs Lagt inn i føremålet VS Både landareal og sjøareal knytt til småbåthamna er no eit arealbruksføremål P1 SPP_1 P2 SPP_2 P3 SPP_5 Denne parkeringsplassen ligg noko brattare enn i den opphavelege planen S1 BAV Småbåthavn VS Området er utvida vesentleg, for å gi høveleg kapasitet i forhold til talet på bustadeiningar i byggefeltet T1 GT_2 Veg 1,2,3,4,5,6, SV Dette er no eit arealbruksføremål, men nemninga av dei einskilde vegane med nummer 1-7 er også påførd plankartet Ny regulering i vertikalnivå 4 og 5 for småbåthamn Kai(Molo) Regulerer arealbruk til fylling i vannsøyla og på sjøbotnen

5 Bustadområde med nemning B1, 2, osv. har fått endra nemning til BKS (konsentrert utbygging) eller BFS (frittliggjande småhusbebyggelse). For nokre av bustadfelta er det lagt opp til ein annan utbygging enn det som var føresett i opphaveleg plan, og utnyttingsgraden er endra. Ny utnyttingsgrad er vist på planen, og planføresegnene er revidert i samsvar med nye nemningar. Føresegnene er også reviderte i høve til krav til høgd på støttemurar, parkering, rekkefølgekrav om rassikring, berekning av byggehøgde med meir. Reelle planendringar (endra formål) er berre gjennomført for område BKS_4-3 og BKS_4-4, og tilhøyrande veg, som før var vist som Friluftsområde. Rasvurderinga har vist at dette området er utanfor faresona, og det vert foreslått ei utbygging med einebustader i kjede. Sjå figur nedanfor. 1 Byggeområdet BKS_4-3 er blitt litt redusert (ca30m2) for å unngå rasfarleg område (faresone). I tillegg einskilde område noko utvida inn i tidlegare friluftsareal for å betre tilpasse tomtearrondering til eksisterande tomtegrenser, samt at bustadområdet sør for Veg 4 er vesentleg utvida. Føresegnene er også tilpassa ny lovgivning, mellom anna med eigne føresegner for omsyns- og bestemmelsesområde. I praksis er føresegnene helt omarbeida. Endra vegtrase har også medført endringar i planen. Dette gjeld følgjande stader: Veg 1 (o_sv) som går gjennom heile feltet, har fått endra trase ved p og p , Dette medfører at LF_1 er blitt redusert ved p. 300 og auka ved p.600. Tilsvarande har Veg 1 blitt slått saman med opphaveleg Veg 6, slik at lineføringa heilt i nord er noko endra. Området LF_2 er blitt redusert ved p.600. Friområdet f_blk er utvida med 0.5 da. (til 2.2daa) som følgje av vegomlegginga, f_but_4 er også endra. Som følgje av endra vegtrase er også arealet for nokre av bustadfelta endra. Plan Vest K. Hope 1 Figur frå Faveo: Rapport Vaksdal kommune - Tettstedsutvikling på Stanghelle Vest.