RYGGSTRAEN AS REGULERINGSPLAN FJELLPRYDVEIEN 1 PLAN NR PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 RYGGSTRAEN AS REGULERINGSPLAN FJELLPRYDVEIEN 1 PLAN NR PLANBESKRIVELSE 14. APRIL 2015

2 PROSJEKTINFORMASJON Prosjektets tittel: Detaljregulering Fjellprydveien 1 Dokument: Planbeskrivelse Oppdragsnummer: 1995 Oppdragsgiver: Versjon: 3 Dato: 14. april 2015 Oppdragsansvarlig: Oppdragsmedarbeidere: Egenkontroll: Sidemannskontroll: Lagret: Tonje K. Doolan Benedikte Landsnes Bark Arkitekter Frode Brurberg Bark Arkitekter Katrine Grimnes Bark Arkitekter Tonje K. Doolan Dimensjon Rådgivning Veronika Valbø Dimensjon Rådgivning Mari Wigestrand Dimensjon Rådgivning VV TD/BL O:\1995_Fjellprydveien\06_Rapport\1995_Fjellprydveien_planbe skrivelse_01.docx Dimensjon Rådgiving AS Gamle Forusveien 10A 4033 Stavanger Tlf: Fax: Org.nr:

3 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side 2 INNHOLD 1 Om planarbeidet Bakgrunn og formål Tiltakshaver/forslagsstiller Konsekvensutredning Planprosessen Gjeldende planer og føringer Overordnete planer og føringer Gjeldende planer Beskrivelse av planområdet Planområdets beliggenhet, avgrensning og størrelse Eierforhold Topografi og vegetasjon Sol- og skyggeforhold Vind og lokalklima Eksisterende bebyggelse og arealbruk Kulturminner og fornminner Offentlig og privat servicetilbud Barn og unge Friområder og friluftsliv Transportsituasjon Naturmangfold og biologisk mangfold Grunnforhold og radon Kommunalteknisk infrastruktur Tilstøtende arealers bruk Beskrivelse av planforslaget Bærende ide Reguleringsformål Byggegrenser Grad av utnytting Bygg Estetikk Vegløsninger/trafikkforhold Uteoppholdsareal Støyberegning Forholdet til funksjonshemmede Sol- og skyggeforhold Vindforhold Renovasjon Kommunalteknisk infrastruktur Flom Barn og unges oppvekstsvilkår Folkehelse Annet Rekkefølgekrav Varsel og oppsummering av merknader Brannvesenet Sør-Rogaland, brev datert Statens vegvesen, brev datert Fylkesrådmannen, regionalutviklingsavdelingen, brev datert

4 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side Fylkesrådmannen, kulturseksjonen, brev datert Lyse, brev datert Tore Sørheim, e-post datert Gunnar Grødem, telefonmøte May Høie Håland (Fjellprydveien 2), epost datert Tomtespesialisten (gnr/bnr 48/125, 414 m.fl.), epost mottatt Virkninger av planforslaget Overordnede planer Helse og trivsel Støy Universell utforming Sol- og skyggeforhold Trafikkforhold Friområder Barn og unge Energibehov energiforbruk Naturmangfold Risiko- og sårbarhetsanalyse Befolkningsøkning Framdrift Risiko- og sårbarhetsvurderinger Organisering av arbeidet Identifiserte risikoer Oppsummering VEDLEGG 1. Reguleringsplankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Illustrasjoner/skisseprosjekt, datert (Bark) 4. Støyrapport, datert (Sinus AS) 5. Sol/skygge analyser, datert (Bark) 6. Arealoversikt, datert (Bark) 7. Kopi av varsel og innkomne merknader 8. Sjekkliste ROS 9. Renovasjonsplan, datert Sosi- og TXT-fil (sendes digitalt)

5 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side 4 1 Om planarbeidet 1.1 Bakgrunn og formål Planområdet ligger ved Dusavika i Randaberg kommune. Planforslaget tilrettelegger for boligbebyggelse med tilhørende parkering og uteoppholdsarealer i tråd med gjeldende kommuneplan. 1.2 Tiltakshaver/forslagsstiller Dimensjon Rådgivning AS i samarbeid med Bark Arkitekter AS, legger frem forslag til detaljreguleringsplan for bolig. Tiltakshaver for planarbeidet er, Bark Arkitekter AS er arkitekt og Dimensjon Rådgivning AS utarbeider planbeskrivelse, reguleringsplankart og reguleringsbestemmelser. 1.3 Konsekvensutredning Detaljreguleringen er i samsvar med gjeldende kommuneplan og inneholder ikke tiltak nevnt i forskrift om konsekvensutredning, vedlegg I eller II. Planetaten i Randaberg kommune har konkludert med at planen ikke skal konsekvensutredes. 1.4 Planprosessen Planforslaget ble behandlet i møte , sak 50/13, hvor følgende ble vedtatt: «Saken tilbakesendes til utbygger med følgende kommentarer. - Det bes om at utbygger innsender alternativ med adkomst fra Ryggveien. - Byggegrensen settes til 15 meter fra senterlinje vei, langs Fjellprydveien.» På bakgrunn av dette ble planforslaget revidert og sendt inn på nytt høst Planforslaget ble behandlet i møte , sak 50/14, hvor følgende ble vedtatt: «Detaljregulering for Fjellprydveien 1 - Plan legges ut til offentlig ettersyn med minimum 6 ukers frist for uttalelse etter PBL paragraf Planforslaget skal videreutvikles i tråd med skisse B. Hele området skal ha adkomst fra Ryggveien. Kommuneplanutvalget påpeker at detaljplanlegging av alternativ B må spesielt fokusere på utearealene mellom bebyggelsen i det regulerte området.» På bakgrunn av dette ble planforslaget revidert før høring Tidligere saksgang Oppstartsmøte med Randaberg kommune Brev med melding om igangsetting av reguleringsarbeid sendt ut til berørte parter og instanser og på kommunens hjemmeside med frist for merknader satt til Kunngjøring av planoppstart i Stavanger Aftenblad gangsbehandling sak 50/13. Saken tilbakesendes til utbygger.

6 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side Ny 1.gangsbehandling sak 50/14. Regulering sendes på høring forutsatt at forslaget videreutvikles med blokk i vest og kjedehus i øst Ny innsendelse revidert planforslag i tråd med vedtak sak 50/14. Det kom inn totalt 8 merknader til varsel, disse er kommentert i kapittel Forventet fremdrift Tema Innlevering av detaljreguleringsforslag og ROS Fjerde kvartal 2014 Førstegangsbehandling av planforslag Første kvartal 2015 Offentlig ettersyn Andre kvartal 2015 Annengangsbehandling og vedtak Tredje kvartal 2015 Tabell 1-1 Antatt fremdrift Antatt tid 2 Gjeldende planer og føringer 2.1 Overordnete planer og føringer Plandokumentet berører ikke nasjonale plandokumenter. Likevel ligger nasjonale og rikspolitiske retningslinjer til grunn for planleggingen i området: Lov om forbud mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne (diskriminerings- og tilgjengelighetsloven) Fylkesdelplan for universell utforming Temaveileder - Barn og unge og planlegging etter plan- og bygningsloven Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging, rundskriv T- 5/93 Veileder til Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (støyretningslinjen), rundskriv T-1442 (2012)

7 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side Gjeldende planer Regionalplan for Jæren Regionalplan for Jæren har erstattet FDP-J og er vedtatt oktober Planområdet er disponert til tettstedsareal. Planområdet ligger innenfor influensområdet til høyverdig kollektivtransport og bussakser. Regionalplanen fremsetter en tetthet på 4-8 boliger/daa for «øvrige hovedtraseer for kollektivtrafikk». Planområdet er merket med pil. Figur 2-1 Utsnitt fra Regionalplanen Kommuneplan for Randaberg kommune Planområdet er i kommuneplan for Randaberg disponert som planlagt boligområde, og ligger langs gang-/sykkelveg Reguleringsplaner Planområdet i gjeldende reguleringsplan, Fjellheim Sør (vedtatt 1989, plan ), er disponert til gartneri. Planområdet er indikert med ellipse. Figur 2-2 Utsnitt av gjeldende reguleringsplan, Fjellheim sør (Randaberg kommune)

8 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side 7 3 Beskrivelse av planområdet 3.1 Planområdets beliggenhet, avgrensning og størrelse Planområdet ligger i Randaberg kommune, ca. 3 km øst for Randaberg sentrum og rett nord for Dusavika industriområde. Randaberg sentrum Planområdet Figur 3-1 Oversiktskart som viser planområdet (Kart: googlemaps.no) Varslet planområde er ca. 16 dekar. Området avgrenses av Fjellheimvegen mot vest, Ryggvegen mot sør, Fjellprydvegen mot nord og planlagt og eksisterende boligbebyggelse mot øst. Planforslaget er ca. 10 dekar. Området har samme avgrensing som nevnt ovenfor. Figur 3-2 Varslet plangrense

9 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side Eierforhold Planområdet består i hovedsak av tomten 48/27 som er i eie av utbygger, i tillegg til vegarealer: Eiendom (gnr/bnr) Eiere Kommentar 48/27 Utbygger Gartneri 48/801 Randaberg kommune Eksisterende veg 48/680 Randaberg kommune Eksisterende fortau 48/412 Randaberg kommune Eksisterende veg 48/414 Privat G/S-vei i nord 3.3 Topografi og vegetasjon Planområdet skråner fra nord mot sør, og har en høydeforskjell på 7 meter. Der er enkelte høye trær innenfor planområdet. Figur 3-3 Beplantning innenfor planområdet 3.4 Sol- og skyggeforhold Planområdet har bebyggelse i øst og nord. Området mot vest er åpent og i bruk til landbruk. Den relativt lille terrengforskjellen på område og lav bebyggelse i nærheten, tilsier gode solforhold for ny bebyggelse innenfor planområdet. 3.5 Vind og lokalklima Planområdet ligger ved kysten, og kystklimaet på Vestlandet er preget av en forholdsvis jevn temperatur gjennom året. Den maritime luften er fuktig og kald da den kommer inn fra havet. Vindrosen fra målestasjoner i nærheten er vist nedenfor. I figurene viser at det blåser hyppigst fra sør-sørøst og nordvest. Vinterhalvåret dominerer vindretningen fra sørøst, mens sommertid dominerer vinden fra nordvest.

10 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side 9 Figur 3-4 Vindrose: Hyppighet og stryke vind hele året. (Det Norsk Meteorologiske institutt, klimaavdelingen) Figur 3-5 vindrose: Hyppighet og styrke vind hele året. (Det Norsk Meteorologiske institutt, klimaavdelingen) 3.6 Eksisterende bebyggelse og arealbruk Innenfor planområdet er det i dag to eneboliger med tilhørende garasjer, i tillegg til delvis demontert gartneri og mark. Figur 3-6 Planområdet sett fra nordøst mot sørøst Figur 3-7 Eksisterende bolig i nordre del av planområdet Figur 3-8 Eksisterende bolig i midten av planområdet.

11 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side Kulturminner og fornminner Det er ikke kjennskap til automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. For mer informasjon se kapitel 5.4, merknad fra fylkesrådmannen, kulturseksjonen. 3.8 Offentlig og privat servicetilbud Nærmeste barneskole er Grødem skole, omtrent 1 km nord for planområdet. Skolen har klasser fra Skolebruksplanen fremsetter at Grødem skole har kapasitet for elevtallsvekst. Det ligger to barnehager i umiddelbar nærhet til planområdet, Fjellheim barnehage rett nord og Ryggstranden sør for planområdet. Det ligger to dagligvarebutikker i en avstand fra 600 til 900 meter fra planområdet. 3.9 Barn og unge Figur 3-9 Ballplass rett sør for planområdet Rett sør for planområdet er det etablert en ballbane. For å komme til ballbanen må ungene krysse Ryggveien. Det er noen lekeplasser i området, disse er eldre og fremstår som lite attraktive. I vedtatt, tilgrensende reguleringsplan, øst for planområdet er det regulert inn en sandlekeplass. Planområdet ligger i nærhet til sjø og friområde og barn i nabolaget benytter skogen og stranden til uformell lek Friområder og friluftsliv Planområdet ligger i nærheten av småbåthavn og turområder langs kysten og har dermed god tilgang til friområder. Figur 3-10 Småbåthavn i nærheten av planområdet. Figur 3-11 Turområde ved småbåthavnen Transportsituasjon Biltrafikk E39, Mekjarvikveien går vest for planområdet og mater inn til fv 479, Ryggveien. Vegene rundt planområdet er kommunale veger med fartsgrense 40 km/t, og det er anlagt fartsputer. Hovedadkomsten til området skjer i dag via Fjellprydveien. En av boligene har også adkomst direkte ut i Fjellheimveien.

12 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side 11 Kollektivtrafikk Det er etablert buss-stopp ved Fjellheimveien i begge retninger. I sørgående retning er det etablert en bussholdeplass med leskur. Holdeplassen tilfredsstiller ikke dagens krav. I nordgående retning stopper bussen i veibanen. I dag går det rutebuss nummer 8 her mellom Stavanger og Viste. I tillegg til ekspressbuss X71, til Forus om morgen og ettermiddag. Buss går opp til fire ganger i timen i begge retninger. Myke trafikanter Det er etablert gang- og sykkelveg langs Fjellheimveien fra planområdet frem til skolen. I tillegg er det fortau langs Ryggveien. Der er etablert fotgjengerovergang med oppmerket gangfelt over Fjellheimvegen og Ryggveien. Nord for planområdet er trafikksituasjonen lite oversiktlig. Overgangene mellom kjøreveg, parkeringsplass til barnehagen nord for planområdet og adkomst til eksisterende bolig innenfor planområdet er lite definert. Figur 3-12 Fjellprydveien, sett fra krysset med Fjellheimveien Naturmangfold og biologisk mangfold Det er ikke registrert spesielle naturverdier, naturtyper eller arter innenfor planområdet (Kilde: Naturdatabasen til direktoratet for naturforvaltning; Grunnforhold og radon Hele planområdet består av marin strandavsetning (temakart.no). Det er ikke kjennskap til radon eller fare for radon i grunnen Kommunalteknisk infrastruktur Det er en trafo i den nordlige delen av planområdet Tilstøtende arealers bruk Områdene rundt planområdet er nyttet til ulike formål. Det er boligbebyggelse nord og øst for planområdet. Boligområdene rundt har variert tetthet, og boligene er i ulike stilarter. Utbygging av eneboliger øst for planområdet har startet opp. I sør er det barnehage og industri, samt småbåthavn. Området i vest består av landbruksjord.

13 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side 12 Bolig Landbruk Bolig Småbåthavn Industri Figur 3-13 Bruk av tilstøtende arealer (Flyfoto: Finn.no), planområde indikert med gult.

14 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side 13 4 Beskrivelse av planforslaget 4.1 Bærende ide Formålet med planforslaget er å legge til rette for boligbygging i tråd med kommuneplanen. Boligene er tilrettelagt for at beboerne skal ha god kontakt med fellesområdet. Mot vest ligger et leilighetskompleks med 38 leiligheter fordelt over fire etasjer, med parkering i kjeller. Leilighetsomplekset er utformet med varierende saltak for å gi bygget mer «rekkehuspreg». Mot øst ligger 11 kjedehus. 4.2 Reguleringsformål Vertikalnivå på bakkeplan: Tabell 4-1: Reguleringsformål bakkeplan Formål Areal (daa) Kommentar Nr. 1 Bebyggelse og anlegg BB1 1,807 Boligblokk BK1 2,244 Kjedehus øst BK2 1,039 Kjedehus sør f_r1 0,028 Renovasjonsanlegg T1 0,017 Trafo o_kl1 1,546 Kvartalslekeplass f_lek1 0,150 Sandlekeplass f_lek2 0,161 Sandlekeplass f_u1 0,138 Felles uteoppholdsareal f_u2 0,915 Felles uteoppholdsareal Sum areal denne kategori 8, nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur o_av 0,183 Annen veigrunn - grøntareal o_f1 0,065 Fortau ved Ryggveien o_g/s1 0,177 G/S-vei langs Fjellheimveien o_g/s2 0,221 G/S-vei ved Fjellprydveien o_kh1 0,067 Bussholdeplass o_kh2 0,068 Bussholdeplass f_v2 0,844 Intern veg f_v3 0,034 Stopplass for renovasjonsbil o_v1 0,212 Fjellheimveien Sum areal denne kategori 1,871 Totalt alle kategorier 9,916

15 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side 14 Vertikalnivå under bakkeplan: Tabell 4-2: Reguleringsformål under bakken Formål Areal (daa) Kommentar 12-5 nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur f_p1 1,801 Parkeringskjeller under BB1 Sum areal 1, Byggegrenser Byggegrense er, i samråd med kommunen, satt til 10 meter fra midtveg på Fjellheimvegen i vest og Ryggveien i sør, med tillatelse til at parkeringskjeller f_p1 går utenfor byggegrense mot Fjellheimsveien. Byggegrense fra senterlinje Fjellprydveien er satt til 15 meter for BB1. Innen BB1 er det tillatt å plassere leilighetsbygg innen byggegrense i plankart. Balkong tillates utkraget inntil 2 meter fra bygningskroppen, men innen formålet BB1. Det tillates nedgravd parkeringskjeller (f_p1) som vist i plankart under bakkenivå. For BK1-2 er byggegrense mot internvei satt til 1,5 meter. Det tillates at boder, og carport på tomt lengst øst innen BK2, kan plasseres delvis utenfor byggegrense innenfor BK1-2. For BK1 er byggegrensen langs Fjellprydveien 10 meter fra senterlinje. 4.4 Grad av utnytting Innen BB1 er det foreslått å tillate maksimalt bebygd 2000 m 2 BYA, inkludert areal helt eller delvis under terreng. Det tillates maksimalt bebygd 6300 m 2 BRA. Innen BK1-2 er det foreslått å tillate maksimalt bebygd 150 m 2 BYA og totalt m 2 -BRA 305 per tomt. For oppsett se vedlegg 6. Planområdet er på ca. 10 daa hvor det tillates inntil 49 boenheter, dette gir 4,9 boliger per daa. 4.5 Bygg Det er lagt til rette for 11 kjedehus samt et leilighetsbygg med inntil 38 boenheter. Kjedehus er foreslått med en størrelse på 305 m 2 -BRA, i to etasjer med kjeller og hems uten areal for varig opphold. I dette tallet er parkeringsareal og areal under terreng inkludert. Det er foreslått en carport per kjedehus, som «binder» boligene sammen. Tak på carport er foreslått å kunne nyttes som terrasse, med unntak av bolig helt øst innen BK2 grunnet nærhet til nabo. Boder for felt BK1-2 er tillatt i en størrelse på minimum 5m 2. Det er satt krav til at disse skal ligge i tomtegrense. Det tillates at bod og carport delvis ligger utenfor byggegrense. Leilighetene får en BRA på minimum 51,2 m 2, illustrasjonene viser en variasjon i leiligheter fra 51,2 m 2 opp til 134,8 m 2. Det er satt krav til bod på minimum 8 m 2 per boenhet for leiligheter, der 3 m 2 er bod i leilighet og 5 m 2 er sportsbod i kjeller/sokkeletasje. 4.6 Estetikk Det er stilt strenge krav til estetikk for å sikre at planens intensjon blir ivaretatt. Det er stilt krav til at bygg skal ha utvendig trekledning og det skal være enhetlig og harmonerende

16 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side 15 fargebruk. Det er satt krav til at enhetene i felt BK1 skal beises sorte eller mørke, mens leilighetsbygget skal beises lyst. Inntrukket felt og felt mellom vinduer kan være trekledning eller platekledning. Diagonalstilt kledning eller profilerte bord tillates ikke. Rekkverk skal utformes i harmoni med huset for øvrig. Det tillates ikke profilerte/mønsterskårne rekkverkskledninger. Utvendige søyler skal være kvadratiske uten dreiet profil. Vindussprosser skal være gjennomgående. Løst utenpåhengte sprosser/poster etc. tillates ikke. 4.7 Vegløsninger/trafikkforhold Veg F_V2 er foreslått med bredde hovedsaklig på 4,5 meter, utvidet til 5 meter i snuområde for renovasjonsbil. Denne gir adkomst til BB1 og BK1-2. F_V3 er stopplass for renovasjonsbil, det er foreslått at f_v3 opparbeides med annet dekke enn f_v2 for å markere kjørebanen. Det planlegges fortau, på minimum 2,5 meter, fra Fjellheimveien langs Ryggveien til internvei f_v2. Det planlegges gang- og sykkelvei, på minimum 3,5 meter inkludert skulder, langs Fjellprydveien fram til bussholdeplass Kollektivtrafikk Planforslaget legger til rette for bussholdeplass, utformet med innsnevring, i tråd med innspill fra kommunens administrasjon. Bussholdeplass er foreslått med samme plassering som eksisterende bussholdeplass. Adkomst til bussholdeplass fra planområdet er via o_g/s Trafikksikkerhet Planen legger opp til tilfredsstillende trafikksikkerhet. Smale internveier med korte rettstrekninger og blindvei oppfordrer til lav fart. Planen legger opp til gode siktforhold, siktsoner er ivaretatt i plankartet. Planforslaget legger til rette for gang- og sykkelvei ved Fjellprydveien til bussholdeplassen. Det skal også anlegges en intern gangsti innenfor fellesområdet. Dette sikrer en trygg adkomst til/ fra holdeplassen. Bussholdeplass er foreslått å være innsnevret, noe som øker trafikksikkerheten for myke trafikanter. Kvartalslekeplassen er godt beskyttet som biltrafikk mellom bebyggelsen, og har kun nærhet med vei i sør. Det vil være mulig for gjennomkjøring for brannbil fra Fjellprydveien til f_v2 over o_g/s2 slik at de kommer til planområdet dersom adkomst fra Ryggveien er sperret Parkering Parkeringsdekning er foreslått i tråd med parkeringsnorm i Randaberg kommune: Anbefalt antall bilplasser for boliger, inklusive gjesteparkering: Bebyggelsestype Parkering per boenhet Småhus 2,5 Rekkehus 2,0

17 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side 16 Blokker 1,5 Hybler 1,0 Det er foreslått 2 parkeringsplasser per boenhet for BK1og BK2 inkludert gjesteparkering, dette er foreslått løst på egen tomt gjennom tilrettelegging av maksimalt 1 carport og 1 biloppstillingsplass. Innen BB1 tillates det minimum 1,5 parkeringsplass per boenhet inkludert gjesteparkering, i tråd med innspill fra administrasjon. Det er foreslått felles parkeringskjeller innen f_p1 for leilighetene samt gjesteparkeringer. Det er satt krav til at det skal tilrettelegges for 1,2 sykkelparkeringer per boenhet innen BB1, Dette er planlagt løst gjennom egen sykkelparkering i parkeringsetasje og utendørs. Gjesteparkering for sykkel skal ha sentral plassering ved hovedinngangene. Sykkelparkering løses på egen tomt innen BK1 og BK Uteoppholdsareal Det er foreslått felles uteoppholdsareal innen f_u1-2, f_lek1-2 og o_kl1. f_u2 og o_kl1 representerer de største arealene, totalt blir felles uteoppholdsareal på 2910 m 2. Dette gir uteoppholdsareal per boenhet på ca. 60 m 2. I tillegg til felles uteopphold har boenhetene innen BK1-2 private hager. Hagene har en bredde på ca. 11 meter og varierende dybde. I tillegg er det foreslått å tillate terrasser på tak over carport i en størrelse på ca. 30 m 2. Boenhetene innen BB1 har private balkonger i en størrelse på minimum 5 m 2. Det er satt krav til situasjonsplan for f_u2, f_lek1-2 og o_kl1 som skal godkjennes av Randaberg kommune. Intensjonen er at området f_u2, f_lek1-2 og o_kl1 er felleshage og at området blir opparbeidet slik at området kan brukes av barn i alle aldre og voksne, samt å være et samlingssted for hele familien. Plasseringen av uteoppholdsarealet mellom bebyggelsen gjør det til en trygg og oversiktlig leke- og oppholdspass. 4.9 Støyberegning Støyrapport fra Sinus (vedlegg 4) avdekket at det ikke er behov for støyskjermingstiltak for tidligere planforslag, da plassering og utforming av bygg skjermer uteområdene. Planforslaget er noe endret men friområdene vil få minimalt med ekstra støy. I rapporten er det avdekket mest støy fra Fjellheimveien, leilighetskomplekset BB1 er plassert langs denne og beskytter dermed interne uteoppholdsarealer godt mot trafikkstøy. Eventuelle støyreduserende tiltak langs Ryggveien kan vurderes ved opparbeidelse av lekeplassene. Bestemmelsene stiller krav til at støyforhold skal ivaretas i tråd med anbefalinger i T Forholdet til funksjonshemmede Planforslaget legger til rette for tilgjengelige boliger. Alle boenheter i leilighetsbygget, innen felt BB1, skal følge gjeldende teknisk forskrift om tilgjengelighet. For boliger innen BK1-2 er det foreslått å legge til rette for senere installering av løfteplattform for mulighet for tilgjengelige boliger. Det planlegges å opparbeide gangsti innen KL1 som er universelt utformet (stigning 1:20), slik at de med rullestol enkelt kan komme seg til blant annet bussholdeplassen nordvest i planområdet.

18 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side Sol- og skyggeforhold Sol- og skyggeanalysene (se vedlegg 5) viser at planområdet har tilfredsstillende solforhold. For 21. mars klokken 15 har boenheter innen planområdet gode solforhold. Alle boenheter har sol på balkonger og/eller hager i vest og sør. Leilighetskompleks kaster noe skygge over uteoppholdarealet. 21. juni, klokken 18 kaster bygningene lengre skygger. Forhagene og biloppstillingsplass på østsiden innenfor BK1-2 blir skyggelagt, men hageområdene i vest og sør har gode solforhold for de fleste tomtene. Boligene kaster lite skygge over nabotomter. Leilighetskompleks innenfor BB1 kaster skygge på deler av uteoppholdsarealet. Gode solforhold på balkonger innen BB juni kl.15 er det relativt lite skygge som kastes fra bygningene. Boliger innen BK1 har noe skygge på forhage/biloppstillingsareal på østsiden av bolig, samt noe skygge på balkonger på carport. Innen BB1 er det gode solforhold på private balkonger mot vest. Leilighetskomplekset kaster lite skygge over uteoppholdsarealet Vindforhold Vinterhalvåret dominerer vindretningen fra sørøst, mens sommertid dominerer vinden fra nordvest. Plassering av bebyggelsen gjør at grøntområdet i sentrum av planen ligger stort sett godt beskyttet mot vinden. Leilighetskomplekset vil trolig ikke gjøre store endringer i vindforhold i forhold til eksisterende bebyggelse, men vil selv ha utsatte uteområder om sommeren. Kjedehusene kan derimot skape noe mer le for boligene innenfor 48/125, 48/819, 48/820 og 48/884 (samt eventuelle nye boliger innenfor 48/1109 og 48/1110) på sommerhalvåret når vinden kommer fra nordvest. På vinterhalvåret er hager innen BK1 utsatt for vind, mens boligene skjermer resten av området noe mot vinden.

19 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side 18 48/884 Gode leforhold 48/125 48/ / /819 48/820 Figur 4-1 Illustrasjon vindretninger Renovasjon Det er foreslått å tilrettelegge for nedgravd renovasjonsanlegg innen o_r1. Det er satt av tilstrekkelig areal til fire beholdere, i tråd med kommunalteknisk norm for kommunen. Plasseringen gjør at den kan nås med bil, og ved gange langs internveier og stier innen grøntområdet Kommunalteknisk infrastruktur Det må etableres nye offentlige anlegg innen planområdet. Overvannsledningen og spillvannsledningen legges med selvfall fra nord mot sør, og koples på de eksisterende overvannsledningene i Ryggveien sør for feltet. Det ser på nåværende

20 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side 19 tidspunkt ikke ut til at det er behov for å fordrøye overvann og spillvann, men dette må vurderes når tekniske planer skal utarbeides. Vannledningen koples på eksisterende ledningsnett i Fjellprydveien nord for feltet. Det er gunstig om denne vannledningen også blir koplet på eksisterende ledningsnett i Ryggveien. Vannledningen går da i en ring, noe som øker forsyningssikkerhet for feltet. Det er stilt krav i bestemmelsene til at det det utarbeides egne tekniske planer som må godkjennes før byggetillatelse kan gis. I de tekniske planene må blant annet kapasitet på eksisterende ledningsnett, brannvannsdekning til feltet og fordrøyning vurderes nærmere Flom Flomvannet vil renne fra nord mot sør på feltet. Tomtene må opparbeides med fall bort fra bygningene, slik at flomvannet renner bort fra bygningene og mot veiene. Flomvannet vil da renne på veiene og i grøntområde fra nord mot sør, og ned til Ryggveien. Her vil vannet renne østover til krysset Fjellmoveien Tangen, et lite stykke på Tangen, og videre ut i sjøen Barn og unges oppvekstsvilkår Planforslaget tilrettelegger for områder med grønt og lek. Lek og uteopphold er foreslått i hjertet av planforslaget og vil være det naturlige møtepunkt. Plassering mellom kjedehus og leilighetskompleks gjør at området er overvåket og sikkert. Det er foreslått at det må lages en situasjonsplan for o_kl1 som sikrer at området blir tilpasset alle aldersgrupper, både for lek og opphold. Det er intensjonen i planen at området skal fungere som en felles møteplass for beboerne. To sandlekeplasser er plassert i plankartet Folkehelse Planforslaget tilrettelegger for leiligheter med privat balkong og kjedehus med hageareal, i tillegg til et større område i hjertet av planområdet som inviterer til å være sammen og møte naboene. Beboere innen planforslaget vil ha et grønt og trivelig miljø rundt seg Annet Transformator Eksisterende transformatorstasjon innen planområdet beholdes. o_t1 har adkomst fra Fjellprydveien Terreng Opprinnelig og nytt terreng er vist på snittet i figur 4-1 og 4-2 (og i vedlegg 3). Det er foreslått opparbeidet jevnt fall 1:20 fra nord til sør langs grøntområdet (følger Fjellheimveien) med tilpassinger ved bebyggelse. Figur 4-2 Illustrasjon terrengtilpassing, vestfasade leiligheter (Bark Arkitekter AS)

21 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side 20 Figur 4-3 Illustrasjon terrengtilpassing, østfasade kjedehus (Bark Arkitekter AS) Det vil bli noe terrengtilpasning langs leilighetsbebyggelsen. For å oppnå brukbare, soneinndelte arealer, må terrenget 'terrasseres'. Alle soner skal være tilgjengelige Rekkefølgekrav Det er satt rekkefølgekrav til at uteoppholdsarealer, fortau, vei, renovasjonsanlegg og lekeplasser skal være opparbeidet før brukstillatelser til boliger kan gis. Det er videre satt krav til at G/S-vei skal opparbeides samtidig som kollektivholdeplass før brukstillatelse til BB1. Krysset ved Fjellheimveien x Ryggveien skal utbedres med opphevet gangfelt, i tråd med krav fra kommunens administrasjon, før brukstillatelser til BB1 og BK1-2 kan gis. Det er videre satt krav til at tekniske planer skal utarbeides før byggetillatelse kan gis.

22 Fjellprydveien - planbeskrivelse Side 21 5 Varsel og oppsummering av merknader Varsel om planoppstart ble sendt til berørte, naboer, interesseorganisasjoner og offentlige etater , og varslet i Stavanger Aftenblad og på kommunens og Dimensjon Rådgivning AS sine nettsider. Frist for uttalelser var satt til Det kom inn 8 uttalelser, 4 fra offentlige instanser og 4 fra private: 1. Brannvesenet Sør-Rogaland IKS, brev datert Statens vegvesen, brev datert Fylkesrådmannen, regionalutviklingsavdelingen, brev datert Fylkesrådmannen, kulturseksjonen, brev datert Lyse, brev datert Tore Sørheim, e-post Gunnar Grødem (gnr. 48 bnr. 1), telefonmøte May Høie Håland (Fjellprydveien 2), epost datert Tomtespesialisten (gnr. 48 bnr. 25 og 414 m.fl.), e-post mottatt For kopi av uttalelser se vedlegg Brannvesenet Sør-Rogaland, brev datert Brannvesenet viser til at det stilles krav om tilfredsstillende slokke- og adkomstmuligheter for brannvesenets personell og utstyr, og ber om at adkomstbehov blir ivaretatt Forslagsstiller kommentar Det er tatt hensyn til brannvesenets behov i planarbeidet. Alle boenheter innenfor planområdet er tilgjengelig fra brannbil. Brannbil har mulig ekstra adkomst fra Ryggveien til f_v2 over o_g/s Statens vegvesen, brev datert Planområdet vil få adkomst fra kommunal del av Ryggveien. Statens vegvesen vil gi faglig råd om at trafikksikkerheten ivaretas for alle trafikantgrupper i den videre detaljreguleringen, og at det i særdeleshet ses på tilbud til myke trafikanter, herunder kryssing av Ryggveien Forslagsstillers kommentar Adkomst til planområdet er foreslått via intern adkomstvei fra Ryggveien. Det vurderes at trafikksikkerheten er ivaretatt for alle trafikkgrupper. Det er i bestemmelsene foreslått å sette rekkefølgekrav til opphøyet gangfelt i krysset mellom Ryggveien og Fjellheimveien, i tråd med forslag fra kommunen. 5.3 Fylkesrådmannen, regionalutviklingsavdelingen, brev datert Fylkesrådmannen har ingen motforestillinger mot at detaljregulering igangsettes når formålet med reguleringen er i tråd med kommuneplanen. Det er i varselet ikke opplyst om det er avholdt oppstartsmøte med kommunen. Vi minner om at dette er krav i henhold til plan- og bygningsloven.