Nord-Aurdal kommune Utvalgssak. Reguleringsplan for Damtjednlie - nedre del, detaljregulering til offentlig ettersyn

Transkript

1 1 Nord-Aurdal kommune Utvalgssak JournalID: 12/2844 Behandlet av Møtedato Saksnr. Saksbehandler Planutvalget /12 steeir Reguleringsplan for Damtjednlie - nedre del, detaljregulering til offentlig ettersyn Vedlegg: Dok. dato Tittel Dok.ID Plankrt-A2-Damtjednlie-nedre-del pdf Reg-best-Damtjednlie pdf Kdpl-A-åsen-utsn.pdf Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 1 I Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen i Oppland - varsel om oppstart, reguleringsplan Damtjednlie nedre 2 I Valdres Kommunale Renovasjon VKR - innspill til varsel om igangsetting av reguleringsplanendring, Damtjednlie 3 I Areal + Areal + - Forslag til reguleringsplan for Damtjednlie nedre del 4 I Areal + Areal + - ad reguleringsplan for Damtjednlie, nedre del Saksopplysninger: Bakgrunnen med dette planarbeidet er at området i gjeldende reguleringsplan er vist flateregulert med krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan. I den nye plan- og bygningslova

2 2 er bebyggelsesplan avløst av plantypen detaljregulering og dette planforslaget vil da oppfylle plankravet i gjeldende plan for Damtjednlia. Når det gjelder beskrivelse av planforslaget vises det til planbeskrivelse utarbeidet av Areal+. Denne er noe justert og forkortet og tatt inn i saksutredingen, og den følger nedenfor: Planbeskrivelse Innhold S. 1. Bakgrunn 3 2. Beskrivelse av området 3 3. Planstatus 3.1 Planens avgrensning Kom.delplan for Aurdalsåsen Godkj. regpl. for Damtjednlia 6 4. Reguleringsplanen 4.1 Planprosess Informasjon og medvirkning Framdriftsplan 7 5. Beskrivelse av planen 5.1 Generelt Bebyg., anlegg og landskap Atkomst Vann og avløp Grønnstruktur Virkninger av planen Innkomne merknader ROS-analyse (konklusjon) 13 Hovedvegen til Damtjednlie nedre del, tar av til høyre, like etter bommen.

3 1. BAKGRUNN 3 Gjeldende reguleringsplan for Damtjednlia ble godkjent i Nord-Aurdal kommune Formålet med planarbeidet nå er å omregulere nedre del, område T1 T5 og T7. I gjeldende reguleringsplan heter det at det skal foreligge godkjent bebyggelsesplan før det blir gitt byggetillatelser for områdene T1 T7. Planarbeidet går også ut på å omregulere fra blå områder med turistvirksomhet, utleiehytter, leiligheter, til kombinert formål private hytter/leiligheter, og turistvirksomhet, utleiehytter, leiligheter. Planarbeidet har vært tatt opp med Nord-Aurdal kommune i oppstartsmøte den Tiltakshaver er Tomtekompaniet AS. 2. BESKRIVELSE AV OMRÅDET Planområdet ligger nord for, og grenser ned til, Danebuvegen. Innkjøring til planområdet skjer 20 m etter vegbommen på Danebuvegen, og atkomstveg fra Danebuvegen er godkjent i eksisterende godkjente reguleringsplan for området. Området er kupert og enkelte steder bratt. Det kreves at det planlegges veger og bygninger som passer inn i terrenget, og i planarbeidet har en ved hjelp av

4 profiler og tegninger av hyttetyper forsøkt å planlegge bygninger som passer inn i landskapet. 4 I reguleringsplan for Damtjednlia er det lagt opp til ski inn, ski ut i forhold til alpinbakken, og store deler av byggeområdene i planen har slike muligheter. Det er også koblinger til det overordna skiløypenettet i Aurdalsåsen som er av god standard og som er koblet mot Kruk og Beitostølen. Ovenfor området som nå omreguleres er det regulert til kombinert formål private hytter / utleiehytter. Området grenser inn til Valdres Alpinsenter i øst. Parallelt med vegen går trasé for vann og avløp/ skiløype som er nedre avgrensning av planområdet. Alpinbakken i bakgrunnen. Hovedvegen inn i nedre del av Damtjednlia, veg 1, som tar av like etter bommen på Danebuvegen, har en maksimal stigning på 10 %. Internt i områdene T1 T5 kan en holde seg innenfor 10 % stigning på hovedvegene, mens en til enkelttomter må tolerere brattere stikkveger. Til et par områder må planlagt veg gå over friluftsområde for å få akseptabel stigning.

5 5 På grunn av det bratte terrenget så må en også foreta mindre justeringer av byggeområdene for å få hensiktsmessig arrondering av tomtene. Dette gjelder område T3 og T4. I sørøstre hjørne av T5 går Ravangsbekken. Av hensyn til bebyggelse lenger sør som benytter bekken som vannkilde og som har sendt inn merknader i forbindelse med varsel om oppstart av planarbeidet, bør et mindre areal i dette hjørnet reguleres til friluftsområde. slik at avstanden fra tomtegrense til bekken er minimum 5 meter. Alternativt kan bekkeløpet flyttes. 3. Planstatus 3.1 Planens geografiske avgrensning Planområdet omfatter eiendommene gnr./bnr. 93/2, 93/9, 93/16 og 93/ Kommunedelplan for Aurdalsåsen, Nord-Aurdal kommune I gjeldende kommunedelplan ligger området inne som område for konsentrert utbygging, K1 og K2. I prosessen med reguleringsplan for Damtjednlia ble byggeområdene justert. Det pågår nå en prosess med rullering av kommunedelplan for Aurdalsåsen. Gjeldende kommunedelplan for Aurdalsåsen, godkjent i Godkjent reguleringsplan for Damtjednlia omfatter arealet som er avgrensa av Danebuvegen i nord, vest og sør. Innenfor området ligger K1, K2 og parkeringsplass. 3.3 Godkjent reguleringsplan for Damtjednlia

6 6 Reguleringsplanen for Damtjednlia, godkjent Reguleringsplanen

7 Reguleringsplanen omfatter plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse Planprosess Det ble holdt et møte med Nord-Aurdal kommune den , der Tomtekompaniet AS la fram sine planer om utvikling av nedre del av Damtjednlia. Oppstartsmøte ble holdt den Nord-Aurdal kommune er i utgangspunktet positiv til å endre formålet fra turistrettet formål med blå farge, til kombinert formål private hytter og leiligheter, kombinert med utleieformål. Varsel om igangsetting av planarbeid er annonsert avisa Valdres den 8. oktober 2011, og på kommunens websider. Det ble sendt brev med varsel om oppstart til etater og private naboer den 6. oktober 2011, med frist til å komme med merknader den 28. oktober Informasjon og medvirkning I tillegg til brev med varsel om oppstart av planarbeidet, skal kommunen i forbindelse med behandling av planforslag i kommunen sende planforslaget ut på høring og offentlig ettersyn i minimum 6 uker, jfr. plan- og bygningsloven Framdriftsplan Opprinnelig framdriftsplan: Aktivitet Milepel: Planforslag sendes Nord-Aurdal kommune til behandling Mars 2012 Første gangs behandling i hovedutvalget April 2012 Høring og offentlig ettersyn (min. 6 uker) Mai-juni 2012 Annen gangs behandling i planutvalget Juni 2012 Sluttbehandling i kommunestyret Juni-august Beskrivelse av planen 5.1 Generelt Hovedhensikten med planforslaget er å regulere byggeområdene til kombinert formål private hytter/leiligheter, og private hytter/næringsvirksomhet. Arealregnskap: Formål Areal i m 2 Byggeområder Renovasjon 473 Veger Trafo 97 Turveg 85 Friluftsformål Sum

8 8 5.2 Bebyggelse og anlegg og landskap Godkjent hovedatkomstveg er nesten ferdig bygget inn i området, fram til område T1. Det gjenstår stikkveger inn i områdene, som alle har utgangspunkt i den ferdig bygde vegen. Byggeområdene har variert terreng, fra slake bakker til dels bratte og kuperte. Det planlegges å plassere bygninger som skal passe innenfor de ulike områdene, særlig med hensyn til høyde på bygg. Det er en generell bestemmelse om at på nedsida av hovedhytta så kan ikke terrenget fylles opp mer enn 1,5 m fra eksisterende terreng. Dersom det ønskes større uteplass, må denne trappes ned i takt med terrenget. Dette er for å sikre seg mot store fyllinger og skjemmende skråninger, og dette gjelder innenfor hele planområdet. På de bratte områdene som er lett synlige er det naturlig å bygge i en etasje, med underetasje eller trappe bebyggelsen med terrenget, slik at den blir på flere plan. På noen definerte bratte tomter tillates det i reguleringsbestemmelsene ikke å bygge hytter med større bredde enn 6,0 meter. I områdene T1, T2, T3, T4, T7 og områdene nord for veg 2 i T5, tillates at to og to tomter kan slås sammen og at der det bygges med underetasje, kan hovedhytta maksimalt bygges med T-BRA 180 m 2, det vil si 90 m 2 i hver etasje. Maksimal mønehøgde tillates da 7,0 m fra topp grunnmur. Når hovedhytta bygges uten underetasje, kan den maksimalt bygges med T-BRA 150 m 2. Maksimalt tillatt mønehøyde er da 5,0 m fra topp grunnmur. I de andre områdene tillates to etasjer, med mønehøgde 7,0 meter. Nedenfor veg 2 i T5 er tillatt maksimal mønehøgde innenfor området er 7,0 m fra topp grunnmur. Det er ikke tillatt med oppstugu innenfor planområdet. Hovedvegen forbi T7 løftes slik at adkomsten til tomta T7 ikke blir for bratt. Det er her 2-3 meters høydeforskjell mellom tomta og hovedvegen slik vegen tidligere er prosjektert. Område T1 øverst og til høgre på bildet. Område T1 ligger oppe på en rygg, ovenfor trasé for vann og avløp som kan benyttes til skiløype. Området ligger høgt i terrenget og er bratt og lett synlig fra Danebuvegen. Her må en ta vare på noe eksisterende trevegetasjon for å skjerme bebyggelsen. Her er det naturlig å bygge i en etasje og trappe bebyggelsen med terrenget, slik at den blir på flere plan, eventuelt med underetasje.

9 Område T7 øverst innunder bratt skråning 9 Område T7 er et lite areal på 0,6 dekar, et fint platå innunder en bratt skråning. Skråningen blir fin bakgrunn for bebyggelsen og vil dempe bebyggelsen så den ikke synes mot horisonten. Her blir det en tomt. Område T3 er et lite areal inn mot alpinbakken, og formen på areal gjør at dette området utnyttes med mindre hytter, eventuelt med underetasje. Bebyggelsen vil ikke være sjenerende her, på grunn av trevegetasjon og alpinbakken i bakgrunnen. Atkomstvegen vil komme fra vest, over friluftsområdet, og byggeområdet søkes justert inntil planlagt atkomstveg. Område T3 inne i skogsområdet Område T2 ligger oppunder atkomstvegen, midt på bildet til venstre. Arealet på 2 dekar tillater to tomter, og bebyggelse parallelt med atkomstvegen, med eller uten underetasje. Område T2

10 10 Område T4 Øvre del av området har slakere helning enn nedre del, der det ligger til rette for underetasje. Nedre del av T4 justeres i forhold til godkjent reguleringsplan for området, slik at nedre del tas ut, og resten av området utvides mot område T2, og friluftsområdet mellom T2 og T4 blir smalere. Område T5 har et areal på 26,5 dekar. Området ovenfor veg 2 har formål private hytter/utleiehytter. De bratteste tomtene kan vurderes utbygget med underetasje. Kollen sentralt i området bør ikke bebygges, og den er regulert til friluftsformål. Det går en sti gjennom området i dag som blir borte i forbindelse med utbyggingen. Som erstatning sikres gode gangforbindelser, grønnkorridorer, gjennom området som erstatning for eksisterende stier. Området mellom Danebuvegen og veg 2 er relativt flatt og kan også utnyttes med bebyggelse i tunform. Her ligger det også til rette for næringsvirksomhet, turistrettet, med servicefunksjoner. Dersom området nedenfor veg 2 har en kombinasjon av private hytter/utleiehytter og annen næringsvirksomhet, så skal bebyggelse for private hytter/ utleiehytter være samlet i ett område, og bebyggelse for Område T5 sett ovenfra Område T5 sett nedenfra

11 11 næringsvirksomhet skal være samlet i resten av området. Flere tomter kan slås sammen til større enheter, og størrelse på enheten fastlegges i byggesaken for området. Deler av østre del av T5 ut mot alpinområdet er regulert til litt større enkelttomter. Her er det fin utsikt og bra solforhold. 5.3 Atkomst Det er bygget atkomstveg fra Danebuvegen og til område T1, i samsvar med gjeldende godkjente plan for Damtjednlia. Denne vegen skal være atkomstveg til alle T-områdene innenfor planområdet. I tillegg planlegges det lokale stikkveger inn i byggeområdene. Atkomstveg fra Danebuvegen, godkjent i gjeldende reguleringsplan for Damtjednlia 5.4 Vann og avløp I forbindelse med utarbeidelse av gjeldende reguleringsplan for området, ble VA-plan godkjent prosjektert og bygget ut. 5.5 Grønnstruktur Grønnstrukturen fra gjeldende reguleringsplan beholdes i ny reguleringsplan. 5.6 Virkninger av planen Omregulering av reguleringsplanen fører til at det både tillates bygget private hytter og næringsvirksomhet. Målsettingen i gjeldende reguleringsplan var å bygge hytter og leiligheter for utleie i områdene T1 T5 og T7. Terrenget er kupert og til dels bratt, og målsettingen er den samme i forslag til revidert plan som i gjeldende plan å bygge hytter som passer i terrenget.

12 12 Utseendemessig skal det derfor ikke ha noen betydning om det er hytter for salg til private eller til utleie. Det ideelle har vært å få flere varme senger som kan være grunnlag for økt aktivitet i alpinsenteret. Eier av alpinsenteret venter på økt antall varme senger, mens utbyggerne venter på opprustning av alpinanlegget for å selge de varme sengene. 6 Innkomne merknader Varsel om oppstart av planarbeidet ble annonsert i avisa Valdres den , og på kommunens hjemmesider. Brev til aktuelle etater og til naboer ble sendt ut den Frist for merknader var , og innen fristen kom det inn følgende merknader: 1. Fylkesmannen i Oppland, brev av Fylkesmannen har foreløpig ingen merknader til planarbeidet. 2. Oppland fylkeskommune, brev av Oppland fylkeskommune slår fast at det reguleres tilbake fra næringsområder og varme senger til slik intensjonen er i kommunedelplan fra 2004 med mulighet for å bygge private hytter og leiligheter. Erfaringene fra andre steder tilsier at sjøl om det åpnes for kombinerte formål, så vil utbyggingen som regel ende opp med stort sett private hytter og leiligheter, uten utleieklausuler. Årsaken kan være en mulig manglende felles forståelse av behovet for en felles satsing på alpinproduktet og overnattingsproduktet, eller i det minste en manglende evne eller vilje til en felles satsing. Fylkeskommunen beklager at det er slik og mener kommunen bør vurdere, i samråd med grunneier/utbygger, om det er mulig å kreve i planen et visst forhold mellom kommersiell utbygging og private hytter/leiligheter. Fylkeskommunen forutsetter at det legges opp til en høy tetthet, helst med krav til et nedre nivå. Våre kommentarer: Innspillet fra Oppland fylkeskommune har også vært diskutert med kommunen. Erfaringene fra hytteområder viser at de positive ringvirkningene fra hytteområder er store, både med hensyn til inntekter til kommunen og til private gjennom direkte salg og servicefunksjoner, da de moderne hyttene har mye besøk hele året. 3. NVE, brev av Denne planen berører ikke vassdrag. Hvis dette ikke stemmer, så må vassdragshensynet komme fram av planen. Etter at planen ble godkjent i 2008 er det ny plan- og bygningslov og sterkere fokus på klimaendringer og arealplanmessige tilpassinger til dette. Plassering og dimensjonering av kulverter/stikkrenner vil være vesentlig for å kunne forebygge uønskede erosjons- og skredhendelser. Våre kommentarer: Merknaden er tatt til følge. VA er bygget ut i forbindelse med reguleringsplan godkjent i Ravangsbekken renner i østre del av planområdet og er inne i planområdet i sørøstre del. Bekken er drikkevannskilde for private hytteeiendommer lenger ned, og det må tas hensyn til dette i planen og ved utbygging. Bekken i sørøstre del av planområdet vil inngå i friluftsområde.

13 4. Valdres Kommunale Renovasjon (VKR), brev av Dette er et område der det allerede er innregulert plass for returpunkt for renovasjon. Denne er plassert ved utkjøring av området og er derfor i tråd med VKR,s krav. Primært ønsker de at en slik plass skal være på høgre side av vegen ved utkjøring Danebuvegen, v. styreleder Halvor Tangen, e-post av Danebuvegen har ingen kommentar til planen så lenge atkomsten til området er via den vegen som tar av på høyre side av Danebuvegen, ca. 20 meter opp for bommen. De presiserer at de ikke ønsker ny innkjøring frå Danebuvegen nedenfor bommen. Skulle det være planer om dette på felt T6, nå eller i framtiden, så må en forhandle om dette, da Danebuvegen begynner ca. 500 m ned for den nye bommen, og en ny avkjøring vil da formelt bli fra Danebuvegen. Våre kommentarer: Merknaden tas til følge. 6. Bjørn Ole Molstad, eier av 93/62, 121, telefon av Molstad har i alle år fra hytta ble bygget i 1957 hatt innlagt vann fra brønn tilknyttet bekken som kommer fra Ravangstjernet. Molstad sier at bekken kommer gjennom søndre hjørne av område T5, og renner gjennom område T6 og gjennom eiendommen til Molstad. Molstad vil ha forsikringer om at ikke bekken vil bli forurenset eller ødelagt i forbindelse med utbygging ovenfor. Flere hytter nedenfor har også vann fra same bekk. Våre kommentarer: Merknaden tas til følge. 7. Statens vegvesen, brev av Statens vegvesen uttalte seg til gjeldende reguleringsplan og hadde ingen merknader under dette planarbeidet. Vegvesenet har foreløpig ingen merknader til reguleringsendringen og ingen innspill til detaljreguleringen. De forbeholder seg retten til å komme med ytterligere merknader når planen blir lagt ut på offentlig ettersyn. 8. Valdres Energiverk AS, brev av Valdres Energiverk AS har ikkje kapasitet i eksisterende lågspentnett til å forsyne det regulerte hytteområdet med strøm. Det må derfor settes opp en transformatorkiosk sentralt inne på området for å oppnå maksimal utnyttelse av det nye forsyningsanlegget. Valdres Energiverk AS har en eksisterende høgspentkabel i planområdet, og denne må merkes i planen. Våre kommentarer: Merknaden tas til følge. 9. ROS-analyse Konklusjonen i ROS-analysen er at det er ingen risiko for hendelser i området som har konsekvenser for hytteområdet. (jfr. eget vedlegg)

14 Vurdering: 14 En er selvsagt enig med fylkeskommunen i at det hadde vært gunstig om dette området ble bygget ut med såkalte varme senger. Dessverre er det ikke realistisk å sammenlikne Aurdalsåsen med Hemsedal eller Hafjell og etter administrasjonens vurdering er det neppe økonomisk grunnlag for å kreve utbygging av hytter med utleieklausul. Bruksfrekvensen for slike høystandardhytter som vil bli bygget i dette området viser seg likevel å være forholdsvis høy, og en antar at utbyggingen av dette området vil kunne bidra til en vesentlig styrking av driftsgrunnlaget for alpinsenteret, selv uten utleieklausuler på hyttene. Det vises videre til kommunedelplanen for Aurdalsåsen der Damtjednområdet er vist som område for konsentrert hyttebygging. Tiltakshaver har foreslått at det åpnes for at to og to tomter kan slås sammen. Fra administrasjonens side er en skeptisk til en slik generell bestemmelse i denne planen. Det ble åpnet for dette i den øvre delen av Damtjednlie, men det har fra kommunens side vært en forutsetning at den nederste delen av Damtjednlieområdet helst skulle utbygges for turistrettet virksomhet, eller i det minste med en høy arealutnyttelse. Det foreslås derfor at siste del av 15 tas ut av bestemmelsene. En del av de planlagte tomtene er svært bratte, men dette er det tatt hensyn til i bestemmelsene, ved at det er åpnet for underetasje eller at bebyggelsen fordeles på flere plan som trappes ned i takt med terrenget. I tillegg er det for de seks bratteste tomtene satt krav til at bredden på hovedhytte ikke skal overstige seks meter. Bortsett fra endring fra rent utleieformål til kombinert bruk for utleie og private hytter kan en ikke se at detaljplanen avviker vesentlig fra gjeldende plan. For øvrig er innkomne innspill i hovedsak innarbeidet i planen og den bør derfor være klar for utlegging til offentlig ettersyn. Forslag til vedtak: På bakgrunn av kommunens målsetning om en høy arealutnyttelse i nedre del av Damtjednlie tar planutvalget ut siste halvdel av planbestemmelsenes før planen legges ut til offentlig ettersyn. For øvrig viser planutvalget til gjeldende reguleringsplan for Damtjednlia, til kommunedelplanen for Aurdalsåsen og til innkomne innspill ved varsling om planoppstart og vedtar detaljregulering for Damtjednlie nedre del utlagt til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens Planutvalget PU-026/12 Vedtak, enstemmig: På bakgrunn av kommunens målsetning om en høy arealutnyttelse i nedre del av Damtjednlie tar planutvalget ut siste halvdel av planbestemmelsenes før planen legges ut til offentlig ettersyn. For øvrig viser planutvalget til gjeldende reguleringsplan for Damtjednlia, til kommunedelplanen for Aurdalsåsen og til innkomne innspill ved varsling om planoppstart og vedtar detaljregulering for Damtjednlie nedre del utlagt til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 12..