Drangedal kommune. Saksgang Møtedato Saknr 1 Formannskapet /13. Ny 1. gangsbehandling. Områderegulering for Nedre Sentrum Drangedal

Transkript

1 SAKSUTSKRIFT Drangedal kommune Arkivsak-dok. 12/ Arkivkode. --- Saksbehandler Mona Stenberg Straume Saksgang Møtedato Saknr 1 Formannskapet /13 Ny 1. gangsbehandling. Områderegulering for Nedre Sentrum Drangedal Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan og bygningsloven 12-10,legges forslag til områderegulering for Nedre Sentrum ut til offentlig ettersyn. Plankart datert Planbeskrivelse med bestemmelser datert Høringsperioden er seks uker. Vedlegg Planbeskrivelse med bestemmelser, datert Plankart, datert Referanser i saken Plan og bygningsloven kapitel 12 og 19 Riksantikvaren Kulturminneforvaltning Innspill fra naboer og berørte Bakgrunn Drangedal Kommune har engasjert Feste AS til å utarbeide en områderegulering for Nedre Sentrum Hovedformålene med reguleringsplanen er at deler av gjeldende reguleringsplan for Drangedal Sentrum (2004) trenger å revideres for å kunne ivareta og legge til rette for T boligutbyggingsprosjektet knyttet til grønn fortetting i nedre sentrum. Planen er en områderegulering. 1

2 Etter at planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i desember Er det avholdt en arkitekt konkurranse. Frist for innlevering var På bakgrunn av innspill fra arkitektkonkurransen og privatpersoner endres flere av formålene i planen Saksfremstilling Formannskapet i Drangedal Kommune vedtok , i sak 90/12, i hht plan- og bygningsloven å legge forslag til områderegulering for Nedre Sentrum ut til offentlig ettersyn i perioden 15. desember 2012 med frist for uttale 1. februar I høringsperioden kom det inn 7 merknader/innspill til planen. På bakgrunn av arkitekt konkurransen og innspill i høringsfasen er det foretatt endringer både på kart og bestemmelser samt planbeskrivelsen. I planbeskrivelsen er det lagt inn tekst angående arkitekt konkurransen med foto som viser sikt mot Toke. Endringer på plan: Smedveien forblir privat veg (KV2), gjelder innkjøring til de som bor langs smedveien Etter innspill fra Gnr 32, bnr 181 er nå hele eiendommen regulert til kombinert formål bolig/forretning/kontor. I forhold til plankartet som var ute til offentlig ettersyn er det nå lagt inn et friområde langs veien nedenfor gnr 32, bnr 181. Dette området var tidligere regulert til næring/bolig. Gnr 32,bnr 411, det gamle Flombygget er endret fra formål bolig/forretning til sentrumsformål, dette området kan benyttes til bolig/forretning/tjenesteyting/bevertning m.m. BYA settes til 45 % Byggegrensen i Smedveien er lagt i eksisterende fasaderekke, og er i konflikt med 30 meters byggegrense til jernbanen. På bakgrunn av innspill fra Telemark Fylkeskommune om å utvide hensynsonen ved buene ut i vannet og ned mot parkeringsplassen, er dette endret i plankartet som ligger til ny 1.gangsbehandling. Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse, BK er endret fra 35 % til 45% BYA. Bebyggelsesplan er tatt ut av bestemmelsene og erstattet med krav om situasjonsplan med utomhusplan. Det skal foreligge en situasjonsplan i målestokk 1:500 eller bedre som viser ny bebyggelse og utomhus for hele formålet, godkjent av Drangedal Kommune før det gis bygge/rammetillatelse. 1. Statens vegvesen, datert kommenterer at det må stå i reguleringsplanen at Statens Vegvesen skal godkjenne byggeplanen for fortau langs fylkesvegen og at det må inngås en gjennomføringsavtale før anlegget igangsettes. 2

3 2. Jernbaneverket, datert I beskrivelsen til reguleringsplanen blir det i kommentarene til Jernbaneverkets uttale, blant annet sagt: ift.evt. nytt bibliotekbygg på Flom-tomta, må det søkes om dispensasjon fra 30 meter byggegrense fra jernbanen I varselet om planoppstart viser jernbaneverket til jernbanelovens 10, første ledd som sier blant annet: Det er forbudt uten etter avtale med kjøreveiens eier å oppføre bygning eller annen installasjon, foreta utgraving eller utfylling innen 30 meter regnet fra nærmeste spors midtlinje, dersom ikke annet følger av reguleringsplan. Det er med andre ord gjennom reguleringsplan at kravet om byggegrense på 30 meter fra spormidte kan fravikes. Det skal imidlertid gode grunner til for å fravike kravet. Jernbaneverket vil rå kommunen til å vurdere plasseringen av nytt bibliotekbygg i det pågående planarbeidet og ikke gjøre plasseringen avhengig av en dispensasjon fra planen. I forbindelse med vurderingen av plasseringen må støyforhold, byggegrense, atkomst, parkering m.m., vurderes. Planforslaget må så legges ut på ny høring. Vurdering: Det er ikke i forslag til endret plan lagt inn planer om å bygge bibliotek på denne eiendommen. 3. Opplysningsvesenets fond, datert Opplysningsvesenet fond viser til tidligere uttale ved varsel om oppstart og har ikke andre merknader på nåværende stadium i planprosessen. Viser til kommentarer i planbeskrivelsen: Ønsker at større deler av 32/1 blir tatt inn i planen. Ønsker at grensa utvides i sør og øst og tar med Oddeåsen og areal mellom jernbane og FV 109. I disse områdene ser en potensiale for både boliger og næring. Mener man da vil oppnå en mer helhetlig plan for topografien og det kommunikative Nedre sentrum. OVF ønsker dialog med plankonsulent og kommunen. Kommentar: Kommunen og plankonsulent har vært i dialog med OVF (møte ). Det er ikke aktuelt å utvide plangrensen til å omfatte Oddeåsen i denne reguleringsplanen. Oddeåsen er et friområde som vil kreve en lengre planprosess for å kunne omreguleres til bolig- og næringsformål. 4. Telemark Fylkeskommune, datert Det er foretatt registrering av automatisk freda kulturminner, Norsk Maritimt Museum finner at det ikke er konflikt mellom forslaget til områderegulering og hensynet til automatisk fredete kulturminner. Det ligger kulturminner av nasjonal og regional verdi innenfor og i nærheten av planområdet. Innenfor planområdet er det handelsbuene og bakeriet i Prestestranda, verneinteressene her knytter seg ikke kun til bygningene, men også til omgivelser og til tilknytningen mot vannet. Fylkeskommunen er veldig positiv til at eksisterende bevaringsområde videreføres i områdereguleringen. Men de anbefaler at selve hensynssonen utvides noe mot sør og vest (i vann). Dette skal ikke få noen konsekvenser for verken parkeringsareal eller området ned mot stranden. Det vil gi kommunen et bedre styringsredskap for framtidig forvaltning av et nasjonalt viktig kulturmiljø. Videre kommenterer Fylkeskommunen at under punkt 3,5 Hensynssoner i bestemmelsene bør det gå fram av teksten at det er snakk om hensynssone c sone med særlig hensyn til bevaring av kulturmiljø. Det åpnes for nye bygninger 3

4 og tilbygg innenfor hensynssonen, den regionale kulturminneforvaltningen er noe skeptisk til denne formuleringen. Kulturmiljøet omkring landhandelen, handelsbuene og bakeriet er sårbart for utbygging. Terrenget er bratt og det er lite areal rundt bygningene til å bygge på. Et tilbygg eller nybygg mot vannfronten vil kunne være forstyrrende for kulturmiljøet. Under punkt 2.2 Dokumentasjonskrav i bestemmelsene, siste avsnitt omtales byggetillatelse innenfor hensynssone C. siste setning tar for seg dispensasjon, et tema som er beskrevet i plan- og bygningsloven 19. intensjonen i pbl er ikke at man i bestemmelsene skal åpne for å dispensere fra bestemmelsene. En dispensasjon betyr i prinsippet å fravike planen, og slik det står skrevet i forarbeidene til ny pbl skal det ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Med ny pbl har det vært en intensjon å stramme inn dispensasjonspraksisen. Reguleringsplaner er ment å skulle følges slik de er med kart og juridisk bindende bestemmelser. Bestemmelsene i en kommune- eller reguleringsplan skal si noe om hvordan arealer skal benyttes, kunne utvikles, beskyttes, tas vare på, ikke noe om hvordan det skal kunne dispenseres fra planen. Fylkeskommunen oppfordrer kommunen til å ta bort dispensasjonsformuleringen i pkt 2.2. Hvis ikke dette gjøres bør det tas med at før en eventuell dispensasjon skal saken oversendes regional kulturminneforvaltning til uttale jf pbl Riksantikvarens uttale: Riksantikvaren er forvaltningsmyndighet når det gjelder fredete og listeføre kirker. De ber særlig Drangedal Kommune om å merke seg kommentarer vedrørende byggehøyder. De mener at byggehøydene innenfor de enkelte områdene B1-3, B/F/K og B/T er akseptable. De forutsetter at volum og byggehøyder i B/T-områdene, og særlig i B/T3 underordner seg kirken og eksisterende bebyggelse. Andre vurderinger: Fylkeskommunen støtter arbeidet og ser at reguleringsplanen følger opp og forankrer prosjektet både med tanke på stedsutvikling, bomiljø, folkehelse, universell utforming, næringsliv, kunst og kultur. Konklusjon: i og ved planområdet er det tunge kulturminneverdier som gir Prestestranda stedskvaliteter også i nasjonal målestokk. I planen foreslås det flere tiltak for å ivareta kulturminneverdiene. Til tross for dette mener Fylkeskommunen at bestemmelsene kan spisses enda mer. Dette bør gjøres for å få et mer entydig styringsverktøy når området skal transformeres. Vi viser her først og fremst til våre foreslåtte endringer/presiseringer vedrørende hensynssone C samt riksantikvarens kommentarer om B/T- områdene. 5. Fylkesmannen i Telemark, datert Fylkesmannen hadde i varselfasen innspill som gjaldt hensynet til vannfronten, landskap og allmennhetens tilgjengelighet. Temaene er tatt med og kommentert i bestemmelsene. Fylkesmannen har videre ingen kommentarer til planforslaget. 6. Tom Joar Lohne, datert Eier av gnr 32, bnr 181 kommenterte i varslingsfasen ønske om å beholde reguleringsformålet slik det er i eksiterende plan (2004), dvs blandet formål av både næring og bolig. I planutkastet som nå foreligger er eiendommen delt med formål som næringsbebyggelse i den delen der verkstedbygget ligger og formål som boligbebyggelse i den delen bolighuset ligger. Tilbygget på huset ble i sin tid brukt til næring/garasje/verksted. For å beholde fleksible framtidige muligheter for 4

5 tomt og hus, er det viktig for eier å få beholde blandet formål bolig/næring på hele tomteområdet samt en BYA på 35 % for hele eiendommen gnr 32/bnr181. Når det gjelder utsikt mot Toke, hadde eier god utsikt til vannet før Playa Bistro med leiligheter ble bygd. Bistroen har tatt mesteparten av utsikten mot Toke. I pågående arkitektkonkurranse står det i pkt at siktlinje mot vannet og vannfronten skal fremheves og bevares som en del av utbyggingsmønsteret, og under punkt at Det er viktig at det legges opp til et utbyggingsmønster som forholder seg til bakenforliggende bebyggelse og siktlinjer. Eier tolker dette slik at det derfor bevisst også blir tatt hensyn til allerede eksisterende boliger. Utsikt er det mange som er opptatt av i dag når de kjøper seg boliger, både for bo-/livskvalitet og for ikke å tape salgsverdi. Eier håper hensynet til utsikt blir ivaretatt i bestemmelsene i forhold til boligplassering, planeringshøyde og beplantingstyper i området mellom gnr 32, bnr181 og Tokevann. Vurdering: I planutkastet som nå foreligger er eiendommen endret til bolig/forretning/kontor. Det er også i planbeskrivelse lagt ved foto som viser siktlinjer ned mot Tokevannet. 7. Margrethe og Tor Rasmus Flom, datert Eier av gnr 32, bnr 411, Strandgata 18 syns det er positivt at kommunen ønsker å satse på utvikling i den delen av sentrum hvor eiendommen ligger. Det fremgår av følgeskrivet at det skal legges til rette for et boligutbyggingsprosjekt. På den bakgrunn undrer de seg over at eiendommen er foreslått regulert til kombinert formål bolig/tjenesteyting (B/T1) og at bestemmelsene har krav om at Etasje på gatenivå skal benyttes til tjenesteyting, privat eller offentlig, for Strandgata 18 vil det kravet innebære at både 1. etasje med inngang fra Strandgata og mulig ny underetasje på nivå med FV 109 i sin helhet må benyttes til formål knyttet til tjenesteyting. Det er ønske om en fleksibel plan som kan åpne for formålene bolig, næring, forretning og tjenesteyting. Det er lite ønskelig at etasjene på gatenivå ikke skal kunne nyttes til boliger. Derfor bes det om at planen endres slik at formål som næring og forretning også tillates og at bestemmelsene endres slik at det også tillates boliger i etasjer på gatenivå. Vurdering: Eiendommen er endret til sentrumsformål (1130). Tomten er endret til BYA på 45%. 5

6 Bilde over: planforslaget som lå ute til offentlig høring Bilde under: nytt planforslag med endringer av formål

7 Rådmannens vurdering På bakgrunn av de endringer som er gjort i planen, skal planen sendes på ny høring og legges ut til offentlig ettersyn. Det er summen av endringer på planen som tilsier at den må ut til ny 1. gangs behandling. Hver for seg er ikke endringene store, men å endre formål i plan samt og utvide BYA er dette såpass store endringer at planen må ut til ny offentlig høring. Endringer på plankart og bestemmelser: Smedveien: I gjeldende sentrums plan (2004) ligger smedveien inne som kjøreveg privat. Kjøreveg:omfatter atkomstveg fram til eiendom32/181. I tillegg kan det fra KV1 etableres avkjøring inn til BK, utbyggingsområdet. KV2 omfatter Smedveien fram til eiendom32/181. KV2 er atkomstveg for eiendommene som ligger langs Smedvegen i tillegg til at det kan etableres avkjørsel inn til BK, utbyggingsområdet. Etter innspill fra Gnr 32, bnr 181 er eiendommen endret fra å ha to formål, en med forretning og en med bolig er hele eiendommen endret til kombinert formål bolig/forretning/kontor. I forhold til plankartet som var ute til offentlig ettersyn er det nå lagt inn et friområde langs veien nedenfor gnr 32, bnr 181. Dette området var tidligere regulert til næring/bolig. Gnr 32,bnr 411, det gamle Flombygget er endret fra formål bolig/forretning til sentrumsformål, dette området kan benyttes til bolig/forretning/tjenesteyting/bevertning m.m. i forrige planutkast var lå eiendommen inne med formål bolig/tjenesteyting. Byggegrensen i Smedveien er lagt i eksisterende fasaderekke (byggegrensen er ikke endret fra gjeldende plan) og er i konflikt med 30 meters byggegrense til jernbanen. (slik den er i gjeldende plan fra 2004). Telemark Fylkeskommune ønsket å utvide hensynsonen ved buene ut i vannet og ned mot parkeringsplassen, dette er endret i forslag til nytt plankart. Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse, BK er endret fra 35 % til 45% BYA. Bebyggelsesplan er tatt ut av bestemmelsene og erstattet med situasjonsplan. Det skal foreligge en situasjonsplan i målestokk 1:500 eller bedre som viser ny bebyggelse og utomhusplan for hele formålet, godkjent av Drangedal Kommune før det gis bygge/rammetillatelse. Under 3 i bestemmelsene er det etableres bebyggelse utenfor byggegrensen i sør om dette ikke hindrer utsikt (siktaksen) fra undergangen. 7

8 I plan og bygningslov av 2009 er ordet bebyggelsesplan tatt ut. Departementet har lagt til grunn at krav om bebyggelsesplan etter ikrafttreden av ny lov skal leses som krav om detaljregulering. Det er ikke kommunens intensjon ved å lage en områderegulering for så å stille krav om detaljregulering. Da er det mer hensiktsmessig på bakgrunn av arkitektkonkurransen å sette krav til situasjonsplan med utomhusplan for områdene med formål BK, S, B1-B2, B/F/K1-2 og B/T1. Konklusjon Rådmannen anbefaler Formannskapet å sende planen ut på ny høring på bakgrunn av de endringer som er foretatt. Fylkesmannen råder også kommunen til å sende planen ut på ny høring. Med hjemmel i plan og bygningsloven sendes planforslaget slik det nå foreligger ut til ny høring. Høringsfristen er 6 uker. Formannskapet har behandlet saken i møte sak 96/13 Møtebehandling Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Med hjemmel i plan og bygningsloven 12-10,legges forslag til områderegulering for Nedre Sentrum ut til offentlig ettersyn. Plankart datert Planbeskrivelse med bestemmelser datert Høringsperioden er seks uker. RETT UTSKRIFT DATO 12.desember