Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /09 Utvalg for byutvikling /10

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Transportplansjef : : O: : : Håkon Auglend : Håkon Auglend Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /09 Utvalg for byutvikling /10 GRAVARSVEIEN 7. GNR. 69 BNR SØKNAD OM FRAFALL AV PKT. 2 I DISPENSASJONSVEDTAK I UBU-SAK 69/09 SAKEN GJELDER Fra Ica Eiendom Norge AS har byplansjefen mottatt søknad om dispensasjon fra utvalg for byutvikling sitt dispensasjonsvedtak vedr. Gravarsveien 7 (gnr. 69 bnr. 1526) gitt i UBU-sak 69/09 den Det søkes om frafall av pkt. 2 i dette vedtaket som lyder som følger: Fjerne alle parkeringsplassene fra trekantformet område øst for adkomst fra Gravarsveien, og avsette området til bruk for fotgjengere, sykkelparkering og torg. Ved søknad om dispensasjon fra planer og plankrav skal regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt få muligheter til å uttale seg før det gis dispensasjon. Dette er her dekket opp gjennom møte med Statens vegvesen som er statlig vegmyndighet og forvalter fylkeskommunens vegnett, herunder Fv 332 Gravarsveien som blir berørt. Saken legges frem for behandling i utvalg for byutvikling. SAKSBEHANDLING Planforslag mottatt Høring m/ melding utvalg for byutvikling Behandling i utvalg for byutvikling Ny søknad om frafall av pkt. 2 i vedtak Møte med SVV Behandling i utvalg for byutvikling TIDLIGERE BEHANDLING Utvalg for byutvikling behandlet søknad om dispensasjon fra plankravet i møte den (UBU-sak 69/09). Det ble da fattet følgende vedtak: Utvalg for byutvikling kan anbefale at det gis dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan for gjennomføring av utvidelse av kjøpesenteret Maxi på gnr. 39, bnr. 1526, under følgende forutsetninger: 1. Det utarbeides en ROS-analyse, herunder også registrering av eventuelle forurensede masser. 2. Fjerne alle parkeringsplassene fra trekantformet område øst for adkomst fra Gravarsveien, og avsette området til bruk for fotgjengere, sykkelparkering og torg. 3. Utarbeide detaljert utomhusplan, slik SVV skissemessig beskriver, for å ivareta trafikkforhold internt og eksternt så langt dette er mulig med nåværende plassering av varelevering. Side 1 av 6

2 4. Sikre gang- og sykkelvei-forbindelsene innen planområdet og utenfor planområdet slik at kryssing av Gravarsveien blir så trygg som mulig. 5. Planlegge all eksisterende og ny reklame i samsvar med byggesaksformuleringer om skilt og reklame. 6. Inngå utbyggingsavtale for å kunne gjennomføre tiltakene. 7. All utvikling av eiendommen skal skje innen de rammene som sentrumsplanen setter for felt C. GJELDENDE PLANER Kommunedelplan for sentrum Plan og bestemmelser Plankart (vedlegg 9), temaplaner og bestemmelser Plankartet, felt C viser annet byggeområde erverv / bolig og friområde mot øst og sør. Temakart trafikk viser symbol for offentlig tilgjengelig parkering innenfor planområdet, og med hovedgangdrag i Gjesdalveien. Temakart buss og sykkel viser Gravarsveien som hovedbusstracé og hovedsykkelvei. Det er aktuelt å utvide Gravarsveien til 4 felt eiendommen må regne med å måtte avgi grunn i den forbindelse. Veien må avklares i en egen reguleringsplan. Temakart viktige grøntdrag og byrom viser at friområdene knyttet til felt C inngår som en integrert del av grøntstrukturen i sentrum. Illustrasjon av Storånaparken viser forslag til gangbro fra friområde i nordøstre hjørne av felt C, hvor terrenget ligger til rette for bro, over Gravarsveien og fram til Storåna. Temakart bygghøyder over gateplan viser byggehøyder inntil 16m innenfor felt C. Temakart kommunedelplan for kulturminner viser ingen kulturminner innenfor felt C. Kommunedelplanens 2 lyder: For utbyggings- trafikk- og sjøområder (ev. planområdet) kan arbeid og tiltak nevnt i plan og bygningslovens 93 ikke gjennomføres uten ny reguleringsplan. Ved søknad om dispensasjon fra plankrav skal det vurderes om tiltaket har betydning for en framtidig gjennomføring av en samlet plan for området (kvartalet). Til bestemmelsen er det gitt retningslinjer som bla sier: Dersom det vurderes å gi dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan skal det alltid legges vekt på estetiske hensyn, jfr. Pbl. 74 nr. 2 første ledd og bestemmelser i gjeldende kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer. Ved søknad om dispensasjon fra plankrav gjelder bla. følgende: Nybygg, tilbygg, påbygg og underbygg: Mindre tiltak kan godkjennes ved dispensasjon fra plankrav dersom disse kun har en sekundærfunksjon i forhold til eksisterende virksomhet, eks. mindre lagerbygg, boder, sykkelboder etc. Dette må likevel ikke overstige et areal på 50 m 2 BRA samlet for eiendommen og en maksimal høyde for nybygg og tilbygg 6 m over planert terreng. Side 2 av 6

3 Andre tiltak:. Tekniske installasjoner og mindre fasadeendringer bør kunne godkjennes ved dispensasjon fra plankrav. Søknad om fasadeendring av bygg skal alltid forelegges kulturmyndigheter før tillatelse gis. Reguleringsplan for Gravaren er satt til side av kommunedelplan for sentrum. Kommunedelplanens 4.7 for Maxiområdet (felt C) lyder: Området kan inneholde handel og boliger. Boligene kan utgjøre inntil 50% av samlet gulvareal. Boligene skal tilpasses og planlegges mest mulig som del av bakenfor liggende boligområde. Offentlig tilgjengelig parkeringshus skal innpasses i området. Retningslinjer: Området bør vurderes for studentboliger. Kommunedelplanens 4.10 ang. parkering og parkeringsanlegg lyder: I alle transformasjonsområdene A, B, C (Maxi) og D skal hoveddelen av alt parkeringsbehov dekkes i bygg eller under bakkenivå. Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling Planen har målsetting om arealøkonomisering, effektiv bystruktur, høy tetthet, fortetting i eldre bolig- og næringsområder og styrking av byens sentra. Felt C tilfredstiller norm for etablering av boliger i sentrale byområder: 6 boliger/daa innen 500m fra baneholdeplass. DISPENSASJON Søknad om dispensasjon behandles etter lov om planlegging og byggesaksbehandling ( ). Relevante kriterier for å tillate en dispensasjon er: Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Området utgjør sentrumsplanens felt C, og omfatter et areal på 43,25 dekar. Det meste av området er tilnærmet flatt - flaten skjærer seg inn i stigende terreng mot sør. Adkomst skjer via rundkjøring fra Gravarsveien i nord og fra Gjesdalbakken i vest. Sistnevnte er felles med Ullendalverket, boligområdet som er nabo i sør, sammen med Gravarverket. Eksisterende bebyggelse er i sin tid plassert og bygget som produksjonsanlegg for tegl i et masseuttak. Etter at produksjonen ble nedlagt er bebyggelsen blitt ominnredet til forretnings-lokaler, mens masseuttakets skråninger er bygd ut med boliger. Side 3 av 6

4 INNHOLD I SØKNAD FRA OM FRAFALL AV PKT.2 I forbindelse med dispensasjonen ble det lagt syv punkter til grunn for vedtaket. Vi har i etterkant av vedtaket vært i tett dialog med Sandnes kommune for å løse disse punktene tilfredsstillende for begge parter. Med unntak av pkt.2, har vi kommet til felles enighet og forståelse til det beste for begge parter. Når det gjelder forutsetning nr. 2 i vedtaket pålegger dette oss å fjerne alle 60 p-plassene foran nybygget inngang til ICA Maxi butikken. Vi søker herved om at dette kravet frafalles. Samtidig ønsker vi å øke fokus på trafikksikkerheten i Gravarsveien og inne på vårt område. Vi er kjent med at det har skjedd alvorlige ulykker i Gravarsveien og ønsker derfor å fremme revidert plan for økt trafikksikkerhet for fotgjengere. Vårt forslag er bl.a: - Bredere og tydeligere gangfelt over Gravarsveien for tryggere kryssning - Ledet gangbane med fysisk barriere mot inngangen til ICA Maxi - Enklere høyresving fra rundkjøring inn på område - Forlengelse av midtrabatt ved innkjøring for å markere foretrukket høyresving - Fjerning av busker og hekk for økt oversiktlighet - Gjennomkjøring forbudt mellom Gjesdalbakken og Gravarsveien - Markerte og opphevede fotgjengeroverganger inne på området - Trygge fortau langs fasadene - Fjerne parkeringsplasser ved innkjøring fra rundkjøring - Markert kjøremønster inne på området Se vedlagte illustrasjoner hvor dette fremkommer. MØTE MED STATENS VEGVESEN For å kunne foreta en dispensasjon som omsøkt kreves det at berørte regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon. I og med at det i dette tilfelle er Statens vegvesen som er overordnet statlig vegmyndighet og de dessuten er forvalter av det tilstøtende fylkeskommunale vegnettet (Fv 332 Gravarsveien og Fv 334 Austråttbakken), ble det gjennomført et møte mellom kommunen, Statens vegvesen og Ica Norge Eiendom AS den På møtet ble Ica s søknad gjennomgått og de ulike punktene ble drøftet, jf. vedlagte referat fra dette møtet. Her gjengis kort oppsummert konklusjonene knyttet til de ulike punktene. Bredere og tydeligere gangfelt over Gravarsveien for tryggere kryssning Her ble det opplyst at Statens vegvesen (SVV) har bestilt for utførelse at de to aktuelle gangfeltene (sammen med to tilstøtende) skal endres ved at de blir svakt opphevet og tydeligere merket jf. gangfeltene i Skippergata. Bredden blir ikke utvidet da det ikke er nødvendig. Samtidig blir også trafikkøya ved senterlinjen justert ved at den blir forlenget gjennom etablering av et fysisk skille på nordsiden av gangfeltet i nordre ende. Ledet gangbane med fysisk barriere mot inngangen til ICA Maxi Det ble her uttrykt bekymring mhp. frisikt. Ica skulle foreta sjekk og revidere tegningene og tegne inn de aktuelle frisiktkrav. Dette for å sjekke mhp. det fysiske hinder og evt. fjerne 3 p-plasser i søndre ende av den aktuelle del av p-plassen. Det ble også foreslått innarbeidet et fysisk skille på sørsiden av krysset for å hindre uønsket kryssende trafikk her som kommer plutselig ut fra p-plass til Maxi. Dette hinderet må settes opp på siden som vender mot p-plass. Side 4 av 6

5 Enklere høyresving fra rundkjøring inn på område Dette ble positivt mottatt men SVV påpekte at svingen ikke må bli for enkel. Forlengelse av midtrabatt ved innkjøring for å markere foretrukket høyresving Fjerning av busker og hekk for økt oversiktlighet Gjennomkjøring forbudt mellom Gjesdalbakken og Gravarsveien Markerte og opphevede fotgjengeroverganger inne på området Trygge fortau langs fasadene Fjerne parkeringsplasser ved innkjøring fra rundkjøring Markert kjøremønster inne på området Alle de siste 7 foreslåtte tiltakene ble positivt mottatt. Det ble påpekt at mhp. gjennomkjøringsforbudet er en usikre på effekten da dette må foregå med private skilt og nok vanskelig lar seg kontrollere. I og med at gangfeltene internt blir opphøyde så vil dette også gi en avvisende effekt mhp. gjennomkjøring. Det ble også påpekt at det er viktig å sikre god plass til de parkerte syklene mhp. fortauet og at det bør etableres egne sykkelparkeringsplasser for de ansatte. BYPLANSJEFENS VURDERING Byplansjefen har forståelse for Maxi s ønske om å frafalle pkt. 2 i UBU s dispensasjonsvedtak i sak 69/09. Ut fra de tiltakene som Ica Eiendom Norge AS foreslår gjennom sin dispenasasjonssøknad samt forbedringene som er fremkommet etter møte med Statens vegvesen anser byplansjefen at det finnes grunnlag for å imøtekomme søknaden om dispensasjon. I forhold til de krav som stilles for å kunne innvilge dispenasjson har byplansjefen følgende vurderinger: Søknaden anses som begrunnet og det er foretatt nødvendig høring gjennom møte med Statens vegvesen. Andre naboer er ikke hørt i forbindelse med denne søknaden da endringen ikke anses å berøre deres interesser. Ut fra en samlet vurdering vil de foreslåtte tiltakene kunne gi en bedre trafikksikkerhet enn i dag samt at det legges til rette for en bedre trafikkavvikling mhp. trafikk i Gravarsveien og uønsket gjennomkjøringstrafikk vil også kunne reduseres. Byplansjefen anses derfor at fordelene med å innvilge dispensasjonen er større enn ulempene, da det kan medføre at det ikke gjennomføres tiltak. Når det gjelder konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet vil de foreslåtte tiltakene gi en god forbedring. Byplansjefen anser heller ikke det å imøtekomme dispensasjonen å være i strid med statlige og regionale rammer og mål. Imidlertid er det viktig at de foreslåtte tiltakene fra Ica Eiendom Norge AS blir gjennomført før den planlagte utvidelsen jf. UBU-sak 69/09 tas i bruk. Byplansjefen vil også orientere om at Rogaland fylkeskommune har startet opp planarbeid for å detaljregulere Fv 332 Gravarsveien i samsvar med kommunedelplan for sentrum. Dette vil kunne gi konsekvenser for dagens rundkjøring ved Maxi og de foreslåtte utbedringer da den må utvides for å tilpasses et utvidet tverrsnitt iom. at Gravarsveien skal utvides mhp. kollektiv- og sykkelfelt. OPPSUMMERING Byplansjefen anser fordelene med å innvilge dispensasjonen som større enn ulempene. Ut fra de tiltakene som Ica Eiendom Norge AS foreslår gjennom sin dispenasasjonssøknad, samt forbedringene som er fremkommet etter møte med Statens vegvesen, anser byplansjefen at det finnes grunnlag for å imøtekomme søknaden om dispensasjon. Imidlertid er det viktig at de foreslåtte tiltakene blir gjennomført før den planlagte utvidelsen jf. UBU-sak 69/09 tas i bruk. Side 5 av 6

6 KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i utvalg for byutvikling Forslag til VEDTAK: 1) Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr , at pkt nr. 2 i vedtak i sak 69/09 frafalles. Dette under forutsetning av følgende tiltak gjennomføres før planlagt utvidelse tas i bruk: a) De tilstøtende gangfeltene i Fv 332 Gravarsveien er trafikksikret jf. vedtak fra Statens vegvesen. b) Det opparbeides en gangvei med tilhørende ledegjerde på nordsiden av innkjøringen fra Fv 332 Gravarsveien jf. revidert situasjonsplan datert og at ledegjerdet ikke er i konflikt med frisiktkravet. c) Høyresving inn fra Fv 332 Gravarsveien utbedres i samsvar med situasjonsplan datert d) Midtrabatt forlenges ved innkjøring fra Fv 332 Gravarsveien for tydelig å markere foretrukket høyresving. e) Busker og hekk fjernes ved gangfeltene for å gi bedre oversikt. Trappetrinn opparbeides for å fange opp høydeforskjell ved gangfelt i nordre del. f) Det innføres et privat skiltet gjennomkjøringsforbud mellom Gjesdalbakken og Fv 332 Gravarsveien. g) Fortau langs fasaden opparbeides i samsvar med situasjonsplan datert Det må sikres tilstrekkelig areal ved sykkelparkeringsplassene. Det opparbeides også egne sykkelparkeringsplasser med tak for de ansatte ved personellinngangen(e). h) Parkeringsplasser ved innkjøring fjernes i samsvar med situasjonsplan datert i) Kjøremønsteret markeres tydelig internt på området. j) Det opparbeides ledegjerde langs Fv 332 Gravarsveien inn mot parkeringsplassen på sørsiden av innkjøringen fra Fv 332 Gravarsveien. Ledegjerdet må ikke være i konflikt med frisiktkravet. k) Gangfelt internt på eiendommen opphøyes jf. situasjonsplan datert RÅDMANNEN I SANDNES, Per-Harald Nilsson kommunaldirektør Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Søknad om frafall av pkt. i UBU s vedtak i sak 69/09 Jan A. Bekkeheien byplansjef 3. Referat fra møte med Statens vegvesen med situasjonsplan datert og detaljskisse som viser gjeldende frisiktkrav 4. UBU-sak 69/09 m/vedlegg Kopi til: Ica Eiendom Norge AS v/ Karl Erik Navestad, Postboks 6500 Rodeløkka, 0501 Oslo Side 6 av 6

7 SAKSPROTOKOLL Arkivsak Arkivkode O: : Saksbehandler Svein Erik Røed Saksgang Møtedato Saknr Utvalg for byutvikling /09 GRAVARSVEIEN 7. GNR. 39 BNR SØKNAD OM DISPENSASJON FRA PLANKRAV Rådmannen har i saksutredning datert foreslått følgende vedtak: Utvalg for byutvikling kan ikke anbefale søknad om dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan for gjennomføring av utvidelse av kjøpesenteret Maxi på Gnr. 39 bnr kfr. brev av fra Meinich Arkitekter AS. Det vises til 2 i kommunedelplan for sentrum. Videre utvikling av eiendommen bør baseres på en ny reguleringsplan etter de føringer som kommunedelplan for sentrum gir for felt C. Olav Birkeland (H) foreslo: Utvalg for byutvikling kan anbefale at det gis dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan for gjennomføring av utvidelse av kjøpesenteret Maxi på gnr. 39, bnr. 1526, under følgende forutsetninger: 1. Det utarbeides en ROS-analyse, herunder også registrering av eventuelle forurensede masser. 2. Fjerne alle parkeringsplassene fra trekantformet område øst for adkomst fra Gravarsveien, og avsette området til bruk for fotgjengere, sykkelparkering og torg. 3. Utarbeide detaljert utomhusplan, slik SVV skissemessig beskriver, for å ivareta trafikkforhold internt og eksternt så langt dette er mulig med nåværende plassering av varelevering. 4. Sikre gang- og sykkelvei-forbindelsene innen planområdet og utenfor planområdet slik at kryssing av Gravarsveien blir så trygg som mulig. 5. Planlegge all eksisterende og ny reklame i samsvar med byggesaksformuleringer om skilt og reklame. 6. Inngå utbyggingsavtale for å kunne gjennomføre tiltakene. 7. All utvikling av eiendommen skal skje innen de rammene som sentrumsplanen setter for felt C.

8 Votering: Ved alternativ votering over Birkelands forslag og rådmannens innstilling datert , ble Birkelands forslag vedtatt med 7 (H, Frp) mot 6 stemmer. VEDTAK: Utvalg for byutvikling kan anbefale at det gis dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan for gjennomføring av utvidelse av kjøpesenteret Maxi på gnr. 39, bnr. 1526, under følgende forutsetninger: 1. Det utarbeides en ROS-analyse, herunder også registrering av eventuelle forurensede masser. 2. Fjerne alle parkeringsplassene fra trekantformet område øst for adkomst fra Gravarsveien, og avsette området til bruk for fotgjengere, sykkelparkering og torg. 3. Utarbeide detaljert utomhusplan, slik SVV skissemessig beskriver, for å ivareta trafikkforhold internt og eksternt så langt dette er mulig med nåværende plassering av varelevering. 4. Sikre gang- og sykkelvei-forbindelsene innen planområdet og utenfor planområdet slik at kryssing av Gravarsveien blir så trygg som mulig. 5. Planlegge all eksisterende og ny reklame i samsvar med byggesaksformuleringer om skilt og reklame. 6. Inngå utbyggingsavtale for å kunne gjennomføre tiltakene. 7. All utvikling av eiendommen skal skje innen de rammene som sentrumsplanen setter for felt C. Sandnes, 28. mai 2009 Rett utskrift: Kirsti Lygre Rostøl sekretær 2