SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Arkivsak: 11/ SAMLET SAKSFRAMSTILLING DETALJREGULERING FOR HAMAR STADION HØYBLOKK Saksbehandler: Tor Harald Tusvik Arkiv: PLN Saksnr.: Utvalg Møtedato 2/14 FORMANNSKAPET /14 KOMMUNESTYRET Behandling/vedtak i KOMMUNESTYRET den sak 2/14 Vedtak: Hamar kommunestyre vedtar detaljreguleringsplan for Hamar stadion mellombygg til høyblokk slik den foreligger med vedlagte reguleringsplankart og bestemmelser datert og med endringer som vedtatt av kommunestyret slik: Hensikten med planforslaget er å detaljregulere området til forretning, kontor. Planen legger til rette for oppføring av mellombygg i en etasje med torg på toppen. I pkt 4.2 fjernes de to siste avsnittene. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningslovens Kommunestyret vedtar å ikke forbedre offentlig gangforbindelseslinje i forlengelsen av Anne Disens veg gjennom mellombygget. Planen er ikke rettsgyldig før jernbanen har trukket sin innsigelse. Behandling: Rådmannen fremmet slikt tillegg Planen er ikke rettsgyldig før jernbanen har trukket sin innsigelse. Innstillingen med tillegg som foreslått av rådmann ble enstemmig godkjent. Behandling/vedtak i FORMANNSKAPET den sak 2/14 Vedtak: Hamar kommunestyre vedtar detaljreguleringsplan for Hamar stadion mellombygg til høyblokk slik den foreligger med vedlagte reguleringsplankart og bestemmelser datert og med endringer som vedtatt av kommunestyret slik:

2 Hensikten med planforslaget er å detaljregulere området til forretning, kontor. Planen legger til rette for oppføring av mellombygg i en etasje med torg på toppen. I pkt 4.2 fjernes de to siste avsnittene. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningslovens Kommunestyret vedtar å ikke forbedre offentlig gangforbindelseslinje i forlengelsen av Anne Disens veg gjennom mellombygget. Behandling: Rådmannen foreslo en oppretting i reguleringsbestemmelsene pkt Hensikt med reguleringsplanen, slik at det lyder: Hensikten med planforslaget er å detaljregulere området til forretning, kontor. Planen legger til rette for oppføring av mellombygg i en etasje med torg på toppen. Thomas L Jørgensen fremmet forslag om å fjerne de to siste avsnittene i kapittel 4.2 i Bestemmelser til detaljreguleringsplan for Hamar stadion, mellombygg til høyblokk avsnittene som foreslås strøket har følgende ordlyd: 4.2 Område F/K/T2 og T2 Torg T2 skal opparbeides og sikres offentlig gangadkomst i minst 3 meters bredde mellom 2. etasje i høyblokk over T2 til friområde F 1 i detaljereguleringsplan for Hamar stadion (plan ID ). Nevnte høyblokk er planlagt mellom bebyggelsen i denne planen og Vangsvegen og inngår i reguleringsplan som foreløpiig ikke er vedtatt (skal innarbeides ved revidering av denne reguleringsplan) 1 etasje skal ha innganger fra Vangsvegen for minimum hver 30. meter. Inngangene skal være for publikum og holdes åpne i åpningstiden. Det tillates ikke lukkede fasader mot torgene eller Vangsvegen i 1. etasje. Det ble først votert over innstillingen første avsnitt som ble satt opp mot innstillingen med endring som foreslått av Thomas L Jørgensen. Innstillingen med endring i bestemmelsene som foreslått av Thomas L Jørgensen ble vedtatt med 9 mot 2 Deretter ble det votert over innstillingens andre avsnitt. Innstillingen ble vedtatt med 9 mot 2 stemmer. Ved votering ble rådmannens innstilling satt opp mot rådmannens innstilling med endring i bestemmelsene som foreslått av Thomas L Jørgensen.

3 Side 3 av 9 Innstilling: Hamar kommunestyre vedtar detaljreguleringsplan for Hamar stadion mellombygg til høyblokk slik den foreligger med vedlagte reguleringsplankart og bestemmelser datert Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningslovens Kommunestyret vedtar å ikke forbedre offentlig gangforbindelseslinje i forlengelsen av Anne Disens veg gjennom mellombygget. Utredning: VEDLEGG: - Planbeskrivelse med illustrasjoner, se sak 165/13 i Hamar formannskap ( ) - Detaljreguleringsplan ( ) og bestemmelser ( ) - Sammendrag av høringsuttalelser med planfaglig kommentar ( ) - E-post fra CC Stadion med illustrasjon av utvidet næringsområde mot torget ( ) - Illustrasjon med beskrivelse av mellombygg Hamar stadion ( ) FAKTA: Centrumgården AS med plankonsulent Nordic Office of Architecture har levert forslag til detaljregulering for Hamar stadion av høyblokk på 6 etasjer med mellombygg i 1 etasje på tomt som vender mot Vangsvegen og planlagt ny rundkjøring. Totalt areal over bakken er på 5400 m² bruksareal. Høyblokk og mellombygg i 1 etasje mellom kjøpesenteret og Vangsvegen avviker fra intensjonene i reguleringsplanen for Hamar Stadion (vedtatt ) og gjeldende kommuneplan på følgende punkter som det ble oppfyst om i formannskapet den : 1. Fotavtrykket på planlagt bygning er endret. 2. En bred kulturtrapp mellom høyblokka og kjøpesenteret er fjernet og erstattet med en mye smalere trapp tilbaketrukket mellom byggene. 3. Planen mangler forbindelser fra Anne Diesens veg mot offentlige friområder på taket av kjøpesenteret som skulle være en forbindelse i hovedgrønnstrukturen mellom bydelene. 4. Forslagsstiller ønsker ikke bestemmelse som sikrer gjennomføring av utbygging i høyden. 5. Byggelinje er flyttet fram til plangrense langs Vangsvegen og ny rundkjøring. 6. Kjøpesenteret får lov å utvide med nytt areal ut i høyblokkas første etasje. Areal til kjøpesenter muliggjøres økt fra.m2 til..m2. 7. Høyblokkas arkitektur, form og materialer er ikke endelig ved levering av planforslaget. 8. Krav om universell utforming er ikke fullverdig imøtekommet. Offentlig ettersyn Det er mottatt 6 uttalelser til offentlig ettersyn. I tillegg har forslagsstiller selv fremmet endringsforslag til innsendt plan. De mest sentrale merknadene til planforslaget omtales nedenfor. Sammendrag av alle uttalelser med planfaglig kommentar følger i eget vedlegg, herunder uttalelse fra Statens vegvesen, Fylkeskommunen, Hias IKS og Holset velforening.

4 Side 4 av 9 Forslagsstiller Centrumsgården: - Foreslår utvidelse av næringsareal for mellombygg mot torget, på grunn av tekniske utfordringer i forhold til feil i etablert byggekonstruksjon, se e-post av Foreslår utbygging i to faser: først mellombygg og senere høyblokk, se notat av Jernbaneverket: - Med bakgrunn i at detaljreguleringen ytterligere vil gjøre det komplisert å vurdere trasé for dobbeltspor i tunnel gjennom Hamar sentrum, og det foreløpig ikke er tatt noen beslutning fra Hamar kommune eller Jernbaneverket om å se bort fra dette alternativet fremmer Jernbaneverket innsigelse til reguleringsplanen. (datert ) Fylkesmannen: - Fylkesmannen bemerker generelt at det er viktig å følge opp overordna planer over tid for å gi forutsigbarhet og oppnå ønsket utvikling. - For å sikre en høy utnyttingsgrad og effektiv arealbruk på sentrumsnære områder må kommunen angi minimum utnyttingsgrad. - Ved etablering av bolig i høyblokk må det stilles større krav til støyforhold innendørs og utendørs, samt bedre tilgang til egnede uteområder for beboere med akseptable støyforhold. - Det mangler forbindelse fra Anne Disens veg mot de offentlige friområdene på taket av kjøpesenteret. Kvaliteten i uteområdene og i forbindelseslinjene for gående og syklende er endret flere ganger fra opprinnelige skisser for stadionutbyggingen. Ramper er erstattet med trapp og heis og er dårlige løsninger med tanke på barn og unge og universell utforming. VURDERING: Sentrale problemstillinger / vurderinger ved sluttbehandling av detaljreguleringsplan for mellombygg:

5 Side 5 av 9 Dobbeltspor Hamar, alternativ H2 i Anne Disens veg innsigelse fra Jernbaneverket - I følge rundskriv T-2/13 kan ikke kommunen se bort fra innsigelsen. Kommunen og Jernbaneverket må så langt mulig søke å bli enige om en løsning. - Jernbaneverket har utredet en rekke alternative traseer for dobbeltspor gjennom Hamar. Den ble det på deres hjemmeside klart at Jernbaneverket anbefaler ikke å videreføre trasealternativet H2, som er grunnlaget for innsigelsen. Som følge av dette har byplansjefen i brev datert anmodet Jernbaneverket om å trekke innsigelsen. Om nødvendig er det foreslått at Jernbaneverket stiller vilkår for å trekke innsigelsen - Innsigelsen er ikke trukket før Rådmannen har oversendt saken til politisk behandling. Rådmannen fraråder kommunestyret å sluttbehandle saken før Jernbaneverket har trukket innsigelsen. - På grunn av stram fremdrift er administrasjonen usikker på om Jernbaneverket vil klare dette. Jernbaneverket er orientert om forventet fremdrift med ønsket vedtak av plan Trinnvis utbygging - regulering i to faser I samråd med forslagsstiller oversendes i første omgang kun detaljreguleringsplan for mellombygget til sluttbehandling. Dette av hensyn til utbyggers ønske om fremdrift for denne delen av detaljreguleringsplanen. Høyblokka oversendes til sluttbehandling så snart følgende er tilstrekkelig belyst: - Ny arkitektonisk vurdering av bebyggelse inntil rundkjøring. Dette delvis for å synliggjøre arkitektoniske konsekvenser av formannskapets vedtak (kommunens forespørsel er ikke fulgt opp av forslagsstiller). I tillegg må det synliggjøres konsekvenser av utbyggers dispensasjonssøknad tilknyttet endret nedkjøringsrampe til varemottak. Søknaden avviker fra overordnet reguleringsplan og utforming av bebyggelse på tilstøtende byggetrinn på Fuglsethmyra mot avkjørsel/rundkjøring (dispensasjonssøknaden er ny siden utlegging til offentlig ettersyn). - Ivaretakelse av forbindelseslinjer for gående/syklende i forlengelse av Anne Disens veg opp til stadionløkka (friområdet over varemottaket). Se omtale i eget avsnitt. Utbygger anfører sine argumenter for trinnvis utbygging i vedlagt brev av , her oppsummert: - Ønsker å bygge for aktuell leietaker. - Bygging av mellombygg nå øker mulighetene for bygging av høyhuset senere fordi en da slipper å skaffe leietakere til både høyhus og mellombygg. - Se også arkitektens vurdering av mellombygg i notat av Administrasjonen har vurdert andre forhold tilknyttet trinnvis utbygging: - For bebyggelsesstrukturen i området er de viktige byggene etablering av høyblokk og AKOMB (bebyggelse over kjøpesenter, se nedenfor). Forslagsstiller har bekreftet at etablering av mellombygg ikke vanskeliggjør eller utsetter etablering av disse byggene. Nærmeste kvartal på Fuglsethtomta er også viktig for bebyggelsesstrukturen langs Vangsvegen. - Ved utbygging av Hamar stadion er det en forutsetning at hele byggets høyde skal gjennomføres som ett byggetrinn. Etablering av mellombygget følger dette prinsippet. Til orientering har imidlertid utbygger søkt om dispensasjon fra utbygging av området AKOMB samtidig med kjøpesenteret, se illustrasjon nedenfor fra vedlagt notat av Dette behandles ikke som del av denne saken. Planfaglig må en se disse i sammenheng og være bevisst på at hvis større deler av Hamar stadion tillates utbygget midlertidig i en og to etasjer vil området ikke fremstå som bymessig, men mer som et bilbasert handels-/næringsområde, slik som for eksempel Midtstranda. Området ligger langs en av hovedinnfartsårene i et område som ihht kommuneplanen skal utvikles til bybebyggelse. En midlertidig gjennomføring av bebyggelsen med større bebygde flater i en og to etasjer er ikke forenlig med utvikling av urbane kvaliteter. - Fylkesmannen er også opptatt av minimum utnyttingsgrad ved utbygging i sentrumsområder. - Mellombyggets arkitektoniske grep fremstår helhetlig med resten av bebyggelsen.

6 Side 6 av 9 Forbindelseslinjer fra Anne Diesens veg til offentlige friområder på kjøpesentertak I saksframstilling til formannskapet fremgikk det at innsendt planforslag mangler gangforbindelser fra Anne Diesens veg mot offentlige friområder på taket av kjøpesenteret. Disse gangforbindelsene er viktige da dette er eneste gjennomgang mellom bebyggelsen på Hamar stadion (med lengde tilsvarende tre sentrumskvartal) og planlagt bymessig utbygging på Fuglsethmyra (med lengde tilsvarende to sentrumskvartal). Fylkesmannen påpeker at føring i overordnede planer er endret flere ganger, gjennom to detaljplaner (samt innsendt dispensasjonssøknad) og det er viktig å følge opp overordna planer over tid for å gi forutsigbarhet og oppnå ønsket utvikling. Områdereguleringsplanens bestemmelse viser til disse gangforbindelser: I illustrasjonsprosjektet er det her vist romslige fotgjengerarealer og trappeanlegg på hver side av adkomsvegen til parkeringsarealene. Se opprinnelig illustrasjonsplan nedenfor.

7 Side 7 av 9 Ut i fra helhetsvurdering av foreliggende planforslag, utbyggers forslag til endring av mellombygg i løpet av offentlig ettersyn og konsekvenser av en foreliggende dispensasjonssøknad for nedkjøringsrampe til varemottak anses det ikke vist tilfredsstillende fremtidige løsninger. Hver enkelt av disse endringene og summen av disse endringene gjør gangtraseene fra Anne Diesens veg til friområde på kjøpesentertaket mindre synlige. Utbygger gis mulighet for å utvide deler av mellombygget 6 meter mot torget, noe som ytterligere vil gjøre forbindelseslinjene opp til friområdene mindre synlige, se illustrasjon nedenfor (døgnåpen heis er allerede godt tilbaketrukket inne i bebyggelsen på Hamar stadion). Dette tillates fordi det uansett må etableres en bedre gangløsning i forlengelsen av Anne Disens veg. Planfaglig er det foreslått å løse dette som del av mellombygget med gangveg på østsiden av mellombygg kombinert med trapp integrert i mellombygg. Løsning er avvist av utbygger på grunn av konsekvenser for aktuell leietaker.

8 Side 8 av 9 I seg selv er dette grunnlag for å la være å dele reguleringen i to faser. Av hensyn til næringsutvikler gjøres likevel dette, da det forventes at akseptable løsninger kan finnes i fremtidige byggetrinn, selv om det er mest ønskelig at dette hadde vært løst tilknyttet første byggetrinn. Politisk valg: Hvis gangforbindelsen i forlengelsen av Anne Disens veg til friområdene på kjøpesentertaket ønskes etablert samtidig med mellombygget, kan det kreves at gangvegen skal etableres gjennom området som er avsatt til mellombygg. En kan eventuelt utsette sluttbehandling av planen for mellombygget inntil en akseptabel gangforbindelse er innarbeidet i planforslaget. Vurdering av andre merknader til offentlig ettersyn Oppfølging av fylkesmannens merknader må i stor grad følges opp i kommende plan for høyblokken: - herunder minimum utnyttingsgrad og fastsetting av minimum byggehøyde - skjerpede støybestemmelser ved utbygging av høyblokken til boligformål Oppfølging av fylkesmannens merknader i denne planen: - Ved utbygging av boliger i høyblokken sikres det i denne plan bedre tilgang til friområdene på kjøpesentertaket ved at torg T2 på taket av mellombygget kreves tilrettelagt for direkte adkomst til friområdene uten å måtte gå via torg på Vangsvegens nivå. - Egnede uteområder med tilfredsstillende støyforhold løses ikke på torgene mot Vangsvegen Andre endringer - Skjerpede bestemmelser i forhold til opparbeidelse av midlertidige områder og utforming av fasade i 1.etasje (oppfølging av føring i overordnet plan/samkjørt med plan for Hamar stadion) - Bestemmelsen om utnyttelse er presisert for å unngå misforståelser - Det er innarbeidet en bestemmelse som sikrer offentlig adkomst over T2 i tilfelle gangforbindelse mot Anne Disens veg kan etableres i høyblokken. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Forbindelseslinjene gjennom området er svekket, se ovenfor.

9 ØKONOMISKE OG ADMINISTRATIVE KONSEKVENSER: Ingen. Side 9 av 9