Regional storhandel i Førde. E n s a m m e n l i g n i n g a v a l t e r n a t i v e l o k a l i s e r i n g e r. Revisjon:

Transkript

1 Regional storhandel i Førde E n s a m m e n l i g n i n g a v a l t e r n a t i v e l o k a l i s e r i n g e r Revisjon:

2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Firma/etat Rapportnavn: En sammenligning av alternative lokaliseringer Revisjon/dato: 1 / Oppdrag: Brulandsvellane II Oppdragsbeskrivelse: Beskrivelse Oppdragsleder: Olav Eikland Skrevet av: Olav Eikland Kvalitetskontroll: Johan Nyland Asplan Viak AS Kystveien Arendal

3 En sammenligning av alternative lokaliseringer Forord 1 FORORD Citus AS er et lokalt selskap som ønsker å utvide og utvikle det eksisterende handelsområdet på Brulandsvellene til en stor regional handelspark for arealkrevende handelskonepter. Asplan Viak har på vegne av Citus AS utarbeidet en mulighetsstudie for å illustrere det omsøkte tiltaket. Asplan Viak har videre på vegne av Citus AS søkt om tillatelse til å utføre en områdeplanlegging, for Førde kommune, for et område på Brulandsvellene, som totalt omfatter ca. 348 daa. Søknaden ble behandlet på møte i Planutvalget og rådmannens forslag til vedtak ble vedtatt mot en stemme : «Rådmannen rår til at det vert sett i gang områderegulering for Brulandsvellene for å legge til rette for handelspark» Områderegulering er en kommunal oppgave der kommunen sjøl har styring i alle deler av planprosessen. Arbeidet vil derfor skje i nært samarbeid med Førde kommune. Det er kommunen som setter rammene for planarbeidet og som skal sikre at de allmenne interessene i saken blir ivaretatt. Som et ledd i arbeidet med områdeplanen er det utarbeidet et Planprogram som inneholder en beskrivelse av og begrunnelse for det omsøkte tiltaket, og en kort omtale av aktuelle utredningstemaer. Konsekvensutredningen skal ikke belyse alle mulige konsekvenser, men begrense seg til tema hvor en forventer vesentlige virkninger av tiltaket. Planprogrammet, som er utarbeidet med hjemmel i plan og bygningslovens 4.1, ble vedtatt på møte i kommunestyret Planprosessen med områdeplanen skal gå parallelt med arbeidet med kommuneplanens arealdel, og de viktigste temaene i konsekvensutredningen skal foreligge i god tid før kommunen skal behandle og vedta et høringsutkast til kommuneplanens arealdel. Et av de aktuelle temaene er denne utredningen som belyser følgende problemstilling : Kommunen ønsker en sammenligning og vurdering av 4 alternative tomtealternativer for arealkrevende handelskonsepter. Arbeidet med denne utredningen har foregått i nært samarbeid med Førde kommune og tiltakshaver, men det er Asplan Viak som står ansvarlig for innholdet i utredningen og alle konklusjoner og anbefalinger. Olav Eikland Prosjektleder for Asplan Viak AS Arendal, Asplan Viak 1

4 Områderegulering Brulandsvellene, Førde kommune INNHOLDSFORTEGNELSE 1 FORORD SAMMENDRAG MED OPPSUMMERING OG ANBEFALINGER Oppsummering Anbefalinger Byplanmessige muligheter BAKGRUNN OG FORUTSETNINGER Kommunen ønsker en sammenligning av følgende tomtealternativer for arealkrevende handelskonsepter Hva er en regional handelspark for arealkrevende konsepter for bilbasert storhandel Brulandsvellene har allerede i dag en rekke arealkrevende konsepter for bilbasert storhandel Kriterier for sammenligning av ulike tomtealternativer ALT. 1 - EN VIDERE UTVIKLING AV BRULANDSVELLENE I SAMSVAR MED DET OMSØKTE TILTAKET Tilgjengeligheten fra det framtidige hovedvegnettet ( ny E 39 ) for de regionale kundene som kommer i privatbil vil bli meget god Byggekostnadene / leiekostnadene i kr. pr. m2 BRA ( inkl. parkering ), vil bli relativt lave og tilpasset forventet betalingsevne til de ulike arealkrevende handelskonseptene Parkeringstilbudet for kunder som skal ta med seg store, tunge og / eller mange varer vil bli meget godt Vareleveringen vil bli meget areal og kostnadseffektiv Tomta er stor og kan dekke behovet for arealer til storhandel på lang sikt feks 20 år Kollektivtilbudet og gang og sykkeltilbudet kan bli godt pga beliggenheten langs E Handelen og folkelivet i sentrum bør i størst mulig grad opprettholdes og styrkes Tiltakets dimensjoner og arkitektur bør kunne passe inn i omgivelsene Forbruket av dyrka mark bør være minst mulig Gjennomsnittlig kjørelengde fra alle boliger i Førde til Brulandsvellene og CO2 utslipp ALT. 2 - FORTETTING I SENTRUM Tilgjengeligheten fra det framtidige hovedvegnettet ( ny E39 ) for de regionale kundene som kommer i privatbil vil bli relativt god Byggekostnadene / leiekostnadene i kr. pr. m2 BRA ( inkl. parkering ), vil bli betydelig høyere enn forventet betalingsevne til de ulike arealkrevende handelskonseptene Parkeringstilbudet for kunder som skal ta med seg store, tunge og / eller mange varer vil bli relativt dårlig Vareleveringen kan bli relativt areal og kostnadseffektiv Tomtene er så store at de teoretisk kan dekke behovet for arealer til storhandel på relativt lang sikt, for eksempel år Kollektivtilbudet og gang og sykkelvegtilbudet vil bli meget godt pga beliggenheten i sentrum Asplan Viak

5 En sammenligning av alternative lokaliseringer Forord 5.7 Handelen og folkelivet i sentrum bør i størst mulig grad opprettholdes og styrkes Tiltakets dimensjoner og arkitektur bør kunne passe inn i omgivelsene Forbruket av dyrka mark bør være minst mulig Gjennomsnittlig kjørelengde fra alle boliger i Førde til Sentrum og CO2 utslippet ALT. 3 - FORTETTING I DE ALLEREDE UTBYGDE OMRÅDENE PÅ BRULANDSVELLENE Tilgjengeligheten fra det framtidige hovedvegnettet ( E39 ) for de regionale kundene som kommer i privatbil vil bli god Byggekostnadene / leiekostnadene i kr. pr. m2 BRA ( inkl. parkering ), vil variere fra delområde til delområde, og uansett bli høyere enn forventet betalingsevne Parkeringstilbudet for kunder som skal ta med seg store, tunge og / eller mange varer vil bli relatvt dårlig Vareleveringen vil bli relativt areal og kostnadseffektiv De aktuelle tomtene er så store at de teoretisk kan dekke behovet for arealer til storhandel de nærmeste ca. 10 år Kollektivtilbudet, gang og sykkeltilbudet vil pga beliggenheten langs E39 bli relativt god Handelen og folkelivet i sentrum bør i størst mulig grad opprettholdes og styrkes Tiltakets dimensjoner og arkitektur bør kunne passe inn i omgivelsene Forbruket av dyrka mark bør være minst mulig Gjennomsnittlig kjørelengde fra alle boliger i Førde til Brulandsvellene og CO2 utslippet ALT. 4 - NYETABLERING PÅ MOSKOG Tilgjengeligheten fra det framtidige hovedvegnettet ( E39 ) for de regionale kundene i privatbil vil bli relativt god Byggekostnadene / leiekostnadene i kr. pr. m2 BRA ( inkl. parkering ), vil bli relativt lave og tilpasset betalingsevnen til ulike arealkrevende handelskonsepter Parkeringstilbudet for kunder som skal ta med seg store / tunge / mange varer vil bli god Vareleveringen vil kunne bli meget areal og kostnadseffektiv Tomta er relativt stor og kan dekke behovet for arealer til storhandel i for eksempel 10 år Kollektivtilbudet, og gang og sykkelvegtilbudet vil bli dårlig Handelen og folkelivet i sentrum bør i størst mulig grad opprettholdes og styrkes Tiltakets dimensjoner og arkitektur bør kunne passe inn i omgivelsene Forbruket av dyrka mark bør være minst mulig Gjennomsnittlig kjørelengde fra alle boliger i Førde til Moskog og CO2 utslippet VEDLEGG 1: BREV FRA MILJØVERNDEPARTEMENTET TIL AUST AGDER FYLKESKOMMUNE DATERT Asplan Viak 3

6 Områderegulering Brulandsvellene, Førde kommune 2 SAMMENDRAG MED OPPSUMMERING OG ANBEFALINGER 2.1 Oppsummering Kommunen ønsker en sammenligning og vurdering av 4 ulike tomtealternativer for etablering av arealkrevende konsepter for regional storhandel se figur : Alt. 1 Brulandsvellene Alt. 2 Sentrum Alt. 3 Fortetting Brulandsvellene Alt. 4 Moskog Figur 2.1 Oversiktskart som viser beliggenhet av de ulike tomtalternativene for arealkrevende handelskonsepter Alt. 1 omsøkt tiltak, Alt. 2 sentrum, Alt. 3 fortetting av utbygde områder på Brulandsvellene, Alt. 4 Moskog. I følge planprogrammet for rullering av kommuneplanen er det en viktig målsetting å gjøre Førde enda mer attraktiv som handels- og møtested, og styrke Førde sin posisjon som regionsenter. En Handelspark på Brulandsvellene vil i følge Handelsanalysen styrke Førde som regionalt handelssted, og vil også kunne bidra til at kjøpesentrene og strøksgatevirksomheten i sentrum får et større kundegrunnlag / markedsområde se Handelsanalysen kap I kapittel 2.2 har vi foretatt en verbal oppsummering av hvorfor vi mener alt. 1 Brulandsvellene er det tomtealternativet i Førde som er best egnet til å friste de nye arealkrevende konseptene til å etablere seg i Førde, og at alt. 1 derfor er det tomtealternativet som er best egnet til en regional handelspark. 4 Asplan Viak

7 En sammenligning av alternative lokaliseringer Sammendrag med oppsummering og anbefalinger Våre vurderingene av de ulike tomtealternativene i forhold til de ulike lokaliseringskriteriene kan oppsummeres og visualiseres på følgende måte : Basert på de lokaliseringskriteriene som er beskrevet i kap. 3.4 har vi foretatt en vurdering av hvor godt de ulike tomtealternativene oppfyller kjedenes ønsker og krav til lokalisering grad av måloppfyllelse er vurdert. o Noen av disse lokaliseringskriteriene er viktigere for de aktuelle kjedene enn de andre det kan derfor være ønskelig at de ulike kriteriene tillegges ulike vekter I tillegg vurderes enkelte samfunnsmessige mål definert av kommunen som også foretar en vurdering av hvor godt de ulike tomtealternativene oppfyller disse målene grad av måloppfyllelse vurderes,. o Noen av de samfunnsmessige målene kan være viktigere enn andre - det kan derfor være ønskelig at de ulike kriteriene tillegges ulike vekter. Basert på våre erfaringer er det sannsynlig at de aktuelle kjedene vil basere sin interesse for å etablere seg i Førde på i hvilken grad det tilbudte tomtealternativet tilfredsstiller de lokaliseringskriteriene som er viktige for kjedene : Tilgjengeligheten fra hovedvegnettet må være god for de regionale kundene som kommer i privatbil. De samlede utbyggingskostnadene / leiekostnadene pr. m2 BRA, inkl. parkeringsplassene, må være tilpasset betalingsevnen til det aktuelle handelskonseptet. Parkeringstilbudet må være meget godt fordi kundene skal ta med seg store, tunge eller mange varer : Vareleveringen må være areal og kostnadseffektiv. Tomta bør være så stor at den kan dekke behovet for forretningsarealer på lang sikt feks år. Et godt kollektivtilbud og et godt gang og sykkelvegtilbud er ønskelig også av hensyn til de mange ansatte. De ulike tomtealternativene er også vurdert i forhold til følgende samfunnsmessige kriterier : Handelen og folkelivet i sentrum bør i størst mulig grad opprettholdes og styrkes. Tiltakets dimensjoner og arkitektur bør kunne passe inn i omgivelsene. Forbruket av dyrka mark bør være minst mulig, og ha høy utnytting. Den gjennomsnittlige kjørelengde fra framtidige boliger / befolkning til den aktuelle tomta bør være så liten som mulig. Om ønskelig kan kommunen definere andre mål og tillegge de ulike kriteriene andre verdier. For hvert av lokaliseringskriteriene vurderes graden av måloppfyllelse for de ulike tomtealternativene: God måloppfyllelse gir 2 poeng ( grønn farge ) Middels måloppfyllese gir 1 poeng ( orange farge ) Dårlig måloppfyllelse gir 0 poeng ( rød farge ) Forutsatt at alle kriteriene vektlegges likt ( vekt = 1 ) kan resultatene sammenstilles og antall poeng summeres. På dette grunnlag kan det settes opp en rangering av de ulike tomtealternativene basert på gjennomsnittlig måloppfyllelse : God samlet måloppfyllelse gir en gjennomsnittlig måloppfyllelse på 1,33 2,00 Middels samlet måloppfyllese gir en gjennomsnittlig måloppfyllelse på 0,67-1,33 Dårlig samlet måloppfyllelse gir en gjennomsnittlig måloppfyllelse på 0,00-0,67 Når det gjelder kjedenes lokaliseringskriterier kan det være ønskelig å legge mer vekt på enkelte kriterier enn på andre ; De viktigste kriteriene kan gis vekt = 3 De mindre viktige kriteriene kan gis vekt = 2 De minst viktige kriteriene kan gis vekt = 1 Asplan Viak 5

8 Områderegulering Brulandsvellene, Førde kommune Når det gjelder de samfunnsmessige kriteriene kan det ut fra faglige og / eller politiske vurderinger være ønskelig å legge mer vekt på enkelte kriterier enn på andre : De viktigste kriteriene kan gis vekt = 3 De mindre viktige kriteriene kan gis vekt = 2 De minst viktige kriteriene kan gis vekt = 1 For å illustrere hvordan bruk av ulike vekter slår ut på gjennomsnittlig måloppfyllelse viser vi to eksempler : Eksempel 1 - Alle kriterier gis den samme vekt = 1. Eksempel 2 - De viktigste kriteriene gis vekt = 3, de minst viktige vekt = 1 og resten gis vekt = 2 I eksempel 2 gjør vi et forsøk med følgende vekter : Tilgjengeligheten vekt = 3 Den samlede utbyggingskostnaden i kr. / m2 BRA vekt = 3 Parkeringstilbudet vekt = 2 Vareleveringen vekt = 1 Tomtestørrelsen vekt = 1 Kollektivtilbudet vekt = 1 Styrking av sentrum vekt = 3 Bebyggelsens tilpassing til omgivelsene vekt = 2 Forbruk av dyrka mark vekt = 3 Gjennomsnittlig kjørelengde fra boligene i Førde vekt = 2 Dersom det er ønskelig, vil det være enkelt å lage nye sammenstillinger av den gjennomsnittlige måloppfyllelsen basert på andre vekter. Nedenfor blir de ulike tomtealternativene sammenlignet ved å beregne gjennomsnittlig måloppfyllelse. 6 Asplan Viak

9 En sammenligning av alternative lokaliseringer Sammendrag med oppsummering og anbefalinger Tabell 1 nedenfor viser gjennomsnittlig måloppfyllelse for hvert av tomtealternativene dersom alle lokaliseringskriteriene gis samme vekt = 1 : Gjennomsnittlig måloppfyllelse basert på kjedenes lokaliseringskriterier. Gjennomsnittlig måloppfyllelse basert på 4 samfunnsmessigelokaliseringskriterier og kommunens verdivurdering. ( her må kommunen oppgi ønskede verdier ) Samlet gjennomsnittlig måloppfyllelse basert både på kjedenes lokaliseringskriterier og de 4 samfunnsmessige lokaliseringskriterienene. Kriterier Vekting Alt. 1 Alt. 2 Alt.3 Alt. 4 Brulandsvellene Sentrum Brulandsvellene Moskog KJEDENES LOKALISERINGSKRITERIER Tilgjengelighet Byggekostnader Parkering Varelevering Tomtestørrelse Kollektivtilbud Sum Gjennomsnitt 1 1,83 1,00 1,33 1,17 SAMFUNNSMESSIGE LOKALISERINGSKRITERIER Styrking av sentrum Tilpassing omgivelsene Forbruk av dyrka mark Gj.snittlig kjørelengde Sum Gjennomsnitt 2 1,25 1,5 1,75 1 SUM GJENNOMSNITT ,6 1,2 1,5 1,1 Tabell 1 Gjennomsnittlig måloppfyllelse for hvert av tomtealternativene dersom alle lokaliseringskriteriene gis samme vekt Den gjennomsnittlige måloppfyllelsen som også tar hensyn til 4 viktige samfunnsmessige lokaliseringskriterier viser at alt. 1 og 2 scorer best, mens alt. 2 og 4 scorer dårligst, men forskjellene er relativt små : Alt. 1 Brulandsvellene ( = det omsøkte tiltaket ) gir en samlet god måloppfyllelse = 1,60 Alt. 3 Fortetting på Brulandsvellene gir en samlet god måloppfyllelse = 1,50 Alt. 2 Sentrum gir middels måloppfyllelse = 1,20 Alt. 4 Moskog gir middels måloppfyllelse = 1,10 Hvis det bare tas hensyn til kjedenes lokaliseringskriterier vil Alt. 1 gi en mye bedre måloppfyllelse enn de andre alternativene Asplan Viak 7

10 Områderegulering Brulandsvellene, Førde kommune Tabell 2 nedenfor viser gjennomsnittlig måloppfyllelse for hvert av tomtealternativene dersom de ulike lokaliseringskriteriene gis ulike vekter : Gjennomsnittlig måloppfyllelse basert på kjedenes lokaliseringskriterier. Gjennomsnittlig måloppfyllelse basert på 4 samfunnsmessigelokaliseringskriterier og kommunens verdivurdering. ( her må kommunen oppgi ønskede verdier ) Samlet gjennomsnittlig måloppfyllelse basert både på kjedenes lokaliseringskriterier og de 4 samfunnsmessige lokaliseringskriterienene. Kriterier Vekting Alt. 1 Alt. 2 Alt.3 Alt. 4 Brulandsvellene Sentrum Brulandsvellene Moskog KJEDENES LOKALISERINGSKRITERIER Tilgjengelighet Byggekostnader Parkering Varelevering Tomtestørrelse Kollektivtilbud Sum Gjennomsnitt 1 1,91 0,82 1,36 1,18 SAMFUNNSMESSIGE LOKALISERINGSKRITERIER Styrking av sentrum Tilpassing omgivelsene Forbruk av dyrka mark Gj.snittlig kjørelengde Sum Gjennomsnitt 2 1,10 1,60 1,70 1,00 SUM GJENNOMSNITT ,52 1,19 1,52 1,10 Tabell 2 Gjennomsnittlig måloppfyllelse for hvert av tomtealternativene dersom de ulike lokaliseringskriteriene gis ulike vekter. Selv om de viktigste kriteriene gis større vekt i tabell 2 blir den gjennomsnittlige målloppfyllesen nesten som i tabell 1 hvor kriteriene har samme vekte = 1. Alt. 1 Brulandsvellene ( = det omsøkte tiltaket ) gir en samlet god måloppfyllelse = 1,52 Alt. 3 Fortetting på Brulandsvellene gir en samlet god måloppfyllelse = 1,52 Alt. 2 Sentrum gir middels måloppfyllelse = 1,19 Alt. 4 Moskog gir middels måloppfyllelse = 1,10 Hvis det bare tas hensyn til kjedenes lokaliseringskriterier, og at viktige kriterier som byggekostnader og tilgjengelighet gis størst vekt, vil Alt. 1 få bedre måloppfyllelse, mens Alt. 2 vil få dårligere måloppfyllelse enn når alle kriteriene gis samme vekt som i tabell 1. De andre alernativene endres lite. 8 Asplan Viak

11 En sammenligning av alternative lokaliseringer Sammendrag med oppsummering og anbefalinger 2.2 Anbefalinger Alt. 1 Omsøkt tiltak på Brulandsvellene, med Citus AS som tiltakshaver, anbefales av følgende grunner : Dette alternativet tilfredsstiller suksesskriteriene for arealkrevende konsepter for storhandel betydelig bedre enn de andre alternativene. Dette alternativet er derfor det beste til å friste aktuelle storhandelsaktører til å etablere seg i Førde. I tillegg kan handelsparken utvikles til et bransjesenter for bil. Dette alternativet vil gi en framtidsrettet løsning på lang sikt hvor den regionale storhandelen samles i ett stort område med relativt høy utnyttelse ( ca. 3 ganger så høy utnyttelse som det eksisterende handelsområdet på Brulandsvellene.) og arealeffektive fellesløsninger for parkering og varemottak. Gjennomsnittlig kjørelengde fra alle boliger i Førde til Brulandsvellene vil bli som til sentrum, og det tilhørende CO2 utslippet i forbindelse me lokale handleturer vil dermed bli det samme i alt. 1, 2 og 3. Beliggenheten i nærheten av sentrum, og den gode oversikten over tettstedsbebyggelsen bør etter vårt skjønn, gjøre det mulig for butikkene i sentrum å friste de regionale kundene til å ta turen helt inn til sentrum når de først er kommet så langt. Den aktuelle tiltakshaveren har lokal forankring, et nasjonalt kontaktnett og økonomiske ressurser. Tiltakshaver har allerede en opsjonsavtale om kjøp av det meste av det aktuelle planområdet. Alt. 1 er det mest attraktive alternativet for aktuelle kjeder, og i tillegg er Kommunen sikra en aktør som aktivt vil jobbe for å realisere en stor, regional handelspark som bidrar til vekst og utvikling. Alt. 2 Sentrum frarådes av følgende grunner : De to aktuelle tomtene i sentrum gir byggekostnader / leiepriser som er betydelig høyere enn betalingsevnen til aktuelle arealkrevende konsepter for storhandel. Dersom alt. 2 blir den eneste muligheten for etablering av storhandelskonsepter, vil Førde, Sunnfjord og fylket, etter vårt skjønn gå glipp av mange nyetableringer og et betydelig antall arbeidsplasser. Storhandelskonsepter krever store enkle bygg ( big-boxes ) som vil få lukkede fasader i gateplanet og passer derfor ikke inn i et sentrum som trenger revitalisering. Pr. i dag finnes det ingen aktør som har signalisert interesse for dette alternativet. Det er også knytta stor usikkerhet til tomta til Førde Billag, når det gjelder tidspektiv og kostnader i forbindelse med et eventuelt tomtekjøp. Alt. 3 Fortetting av de utbygde områdene på Brulandsvellene frarådes av følgende grunner : En fortetting av de allerede utbygde områdene på Brulandsvellene vil gi byggekostnader / leiepriser som er en del høyere enn betalingsevnen til aktuelle arealkrevende konsepter for storhandel. Denne løsningen er avhengig av at de eksisterende eierne er interessert i, og tar initiativet til, en videre utbygging. Pr. i dag er det bare COOP Vest SA som har signalisert interesse for dette. En eventuell sanering av de 17 boligene vil sannsynligvis være avhengig av kommunal ekspropriasjon. Til sammen gir dette stor usikkerhet når det det gjelder grunnerverv, tidsperspektiv, utbyggingstempo, og hvor stor en eventuell utbygging kan bli. De høye byggekostnadene forsterker usikkerheten ytterligere. Områdeplanen vil imidlertid legge opp til en fortetting, og dersom noen av de eksisterende butikkene ønsker det, vil en slik fortetting på lengre sikt kunne supplere en utbygging etter alt. 1. Alt. 4 Moskog frarådes av følgende grunner : Alt. 4 tilfredsstiller mange av lokaliseringskriteriene for aktuelle storhandelskonsepter, men vil fungere dårlig for befolkningen i Førde pga den store avstanden fra tettstedsbebyggelsen. Alt. 4 vil derfor, etter vårt skjønn, ikke være attraktiv for de aktuelle aktørene. Beliggenheten langt fra sentrum betyr videre at dette alternativet vil gi betydelig mer lokal bilkjøring og CO2 utslipp enn de andre alternativene, og er dermed i konflikt med statlige føringer. Sannsynligheten for at de regionale kundene til en handelspark på Moskog kan fristes til også å ta turen helt inn til sentrum vil være mindre enn hvis handelsparken ble etablert på Brulandsvellene. Pr. i dag finnes det ingen aktør som har signalisert interesse for dette alternativet. Asplan Viak 9

12 Områderegulering Brulandsvellene, Førde kommune 2.3 Byplanmessige muligheter Vedlagte prinsippskisser viser at de aktuelle tomtene i sentrum kan gi plass til arealkrevende konsepter i teorien, men enkle beregninger viser at byggekostnadene er mye høyere enn betalingsevnen til aktuelle kjeder. Av dette følger : Handelsananalysen bekrefter at Førde trenger en regional handelspark for storhandel for å kunne følge med i konkurransen om de regionale kundene, og utvikle seg videre innafor handel. En utvidelse og videreutvikling av det eksisterende handelsområdet på Brulandsvellene til en stor, regional handelspark vil være det mest realistiske alternativet. Sentrum kan alternativt styrkes ved at attraktive og dyrere tomter i sentrum bygges ut med høy utnyttelse og kombinerte formål som tradisjonelle kjøpesentre, tradisjonelle sentrumsbutikker, spennende nisjebutikker, kontorer, offentlig administrasjon, privat tjenesteyting, restauranter, kulturtilbud, boliger o.l. Publikumsattraksjoner, som feks et badeland, et vitensenter, et aquarium o.l. vil tiltrekke seg mange regionale besøkende. Dersom kommunen ønsker å bidra til styrking av sentrum, vil etablering av for eksempel et moderne badeanlegg, etter vårt skjønn, være et av de mest effektive virkemidlene kommunen rår over. Videre bør kommunen videreføre de flotte elvepromenadene og etablere den foreslåtte gangaksen fra Øyrane til Sentrum Sør via ny bru over Jølstra. Vedlagte prinsippskisser for sentrum viser et meget stort antall boliger som i seg sjøl vil bidra til å styrke sentrum. På samme måte vil en urban utbygging av resten av Øyrane øst og nord med et stort antall leiligheter med høy utnytting bidra til en betydelig styrking av sentrum. En framtidsrettet løsning kan eventuelt ta utgangspunkt i at kommunen ved hjelp av reguleringsplaner med tilhørende reguleringsbestemmelser legger forholdene til rette slik at ulike forretningskonsepter kan styres / fristes til å etablere seg i de områdene hvor de passer best : Brulandsvellene nær ny E39 for arealkrevende konsepter som krever lave byggekostnader. Her er det lett å etablere en tydelig forside med et inviterende inngangsparti og relativt mye glass, og en bakside for varelevering. I tillegg til storhandelskonsepter kan en regional handelspark på Brulandsvellene også utvikles til et bransjesenter for bil. Forutsetter nedbygging av dyrka mark. Tomta til Firda Billag for en eventuell utvidelse av eksisterende kjøpesenter, kontorer, boliger og andre sentrumskonsepter som tåler relativt høye byggekostnader. Øyrane for byboliger, publikumsattraksjoner, fritidstilbud og eventuelle forretningskonsepter som tåler litt høyere byggekostnader enn det Brulandsvellene kan tilby. Som påvist i fortettingsstudien utført av Nordplan, datert , finnes det i Sentrum Sør og i området mellom Storehagen og Jølstra, en rekke andre tomter med et potensiale for betydelig fortetting. Disse fortettinsprosjektene kan gi plass til mindre butikker, kontorer, serveringssteder og boliger slik at dette området over tid kan utvikles som et Cental Business District for Førde. Basert på lokaliseringskriteriene og forretningsideene til de aktuelle kjedene, vil ulike typer av handelskonsepter på denne måten kunne påvirkes til å velge en optimal / framtidsrettet lokalisering. 10 Asplan Viak

13 En sammenligning av alternative lokaliseringer Bakgrunn og forutsetninger 3 BAKGRUNN OG FORUTSETNINGER Førde har tradisjonelt vært «fylkeshovedstad for handel», og ambisjonen er at Førde skal videreutvikles til det største tyngdepunktet mellom Ålesund og Bergen innen handel, kultur administrasjon og helse. I gjeldende fylkesdelplan for arealbruk vedtatt er Førdes rolle definert på følgende måte : «I Sogn og Fjordane er Førde fylkessenter» Det vedtatte Planprogrammet for rullering av kommuneplanen definerer følgende mål for Førde : «Regionsenter. Gjøre Førde enda mer attraktiv som handels- og møtested, og styrke Førde sin posisjon som regionsenter.» På Brulandsvellene ble det allerede i 2006 vedtatt arealplaner som legger til rette for handel med tilhørende parkering. Det foreligger nå en søknad om å videreutvikle og utvide det eksisterende handelsområdet på Brulandsvellene, til en stor, regional handelspark for arealkrevende handelskonsepter innenfor et ca. 105 dekar stort område som ligger mellom COOP Ekstra og Jølstra, over en tidsperiode på år. Tiltakshaveren har tidligere stått for utbyggingen av COOP Ekstra, Jysk og Elkjøp. 3.1 Kommunen ønsker en sammenligning av følgende tomtealternativer for arealkrevende handelskonsepter I tillegg til et 0-alternativ ( = nei til det omsøkte tiltaket ) ønsker kommunen å få vurdert 4 alternative lokaliseringer for arealkrevende konsepter for regional storhandel : Enten i stedet for det omsøkte tiltaket på Brulandsvellene. Eller i tillegg til det omsøkte tiltaket på Brulandsvellene. Alt. 1 En videre utvikling av Brulandsvellene i samsvar med det omsøkte tiltaket. Forutsetter nedbygging av dyrka mark : Bebyggbar tomt ca m2 Antatt bruksareal for storhandel ca m2 BRA Antatt bruksareal i underetasje for næring (bilverksted e.l.) kommer i tillegg til handel ca m2 BRA Alt. 2 Fortetting i sentrum på følgende tomter oppgitt av kommunen. Øyrane brukes i dag til jordbruk, men er regulert til byggeområde forretning / kontor / bolig : Søndre del av Øyrane oppgitt tomtestørrelse i følge kommunen ca m2 Firda Billag oppgitt tomtestørrelse i følge kommunen ca m2 Samlet tomtestørrelse i sentrum oppgitt av kommunen ca m2 Alt. 3 Fortetting av de allerede utbygde områdene på Brulandsvellene. I notat med kartbilag har kommunen gjort et overslag over teoretisk maksimalt bruksareal for handel inklusive interne veger og grøntanlegg basert på bebyggelse i en etasje på eksisterende parkeringsareal. Områdene er regulert til byggeområde forretning / kontor / industri eller parkering / trafikk : P-plassen foran COOP Ekstra mulig utbygging i 1 etasje iflg kommunen ca m2 BRA P-plassen foran Biltema, Sparkjøp mulig utbygging i en etasje iflg kommunen ca m2 BRA Lokk over Kronborgveien mulig utbygging i en etasje iflg kommunen ca m2 BRA 17 bol. mellom E39 og COOP saneres mulig utbygging i en etasje iflg kom ca m2 BRA Sum mulig utbygging av utbygde områder på Brulandsvellene i en etasje iflg kom ca m2 BRA Alt. 4 Nyetablering på Moskog i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Området brukes i dag til skogbruk, men er regulert til industri / lager / forretning / vegservice : Tomtestørrelse ca m2 Maks bruksareal for storhandel på Moskog basert på % BYA = 50 % og en etasje ca m2 BRA Asplan Viak 11

14 Områderegulering Brulandsvellene, Førde kommune Figur 3.1 Oversiktskart som viser beliggenhet av de ulike tomtalternativene for arealkrevende handelskonsepter Alt. 1 omsøkt tiltak, Alt. 2 sentrum, Alt. 3 fortetting av utbygde områder på Brulandsvellene, Alt. 4 Moskog. Alt. 2. Se kapittel 5.5. Asplan Viak har utarbeidet enkle prinsippskisser som viser hvordan de to tomtene teoretisk kan bygges ut for storhandel dersom rammevilkårene, kostnader ol, er akseptable. Skissene viser butikker for storhandel med et stort sammenhengende fotavtrykk, et stort taklandskap med boliger, parkering i kjelleren + noen p.plasser i dagen, varelevering, nye gangforbindelser og grøntanlegg. Skissene gir følgende bruksareal BRA med handel : Søndre del av Øyrane - antatt bruksareal handel i en etg iflg skisse Asplan Viak ca m2 BRA Firda Billag antatt bruksareal handel i to etg. iflg skisse Asplan Viak ca m2 BRA Samlet antatt bruksareal for handel i sentrum iflg skisse Asplan Viak ca m2 BRA Alt. 3 Se kapittel 6.5. Tallene for alt 3 som er oppgitt i kommunens notat datert er teoretiske maksimaltall som forutsetter at all parkering skal skje i kjelleren og at hele parkeringsplassen blir bebygd med forretningsbygg. Kommunen forutsetter at de oppgitte arealtallene også omfatter : Grøntanlegg, uteoppholsarealer og møteplasser. Nødvendige gangforbindelser fra overordna gang og sykkelveger fram til de ulike innganger. Interne veger fram til varemottak og parkering. Asplan Viak har utarbeidet enkle prinsippskisser som viser et mulig konsept for fortetting av de utbygde områdene på Brulandsvellene, samtidig som synligheten til hovedinngangene opprettholdes. Skissene viser bebyggelse i en etasje, grøntanlegg, gangforbindelser til de ulike innganger og interne veger for varelevering og parkering.. Skissene gir følgende bruksareal BRA med handel : P-plassen foran COOP Ekstra mulig utbygging iflg skisse Asplan Viak ca m2 BRA P-plassen foran Biltema, Sparkjøp mulig utbygging iflg skisse Asplan Viak ca m2 BRA Lokk over Kronborgveien mulig utbygging iflg skisse Asplan Viak ca m2 BRA 17 bol. mellom E39 og COOP saneres mulig utbygging iflg skisse Asplan Viak ca m2 BRA Mulig utbygging av utbygde områder Brulandsvellene iflg skisse Asplan Viak ca m2 BRA Alt. 4. Se Kap Avstanden fra sentrum til Moskog langs veg er i dag ca. 11,5 km 12 Asplan Viak

15 En sammenligning av alternative lokaliseringer Bakgrunn og forutsetninger Basert på disse prisippskissene vil de ulike tomtealternativene teoretisk kunne gi følgende bruksareal BRA for nytt handelsareal : Alt. 1 - en videre utvikling av Brulandsvellene gir antatt bruksareal for handel ca m2 BRA Alt. 2 - fortetting på 2 tomter i sentrum kan teoretisk gi et bruksareal for handel ca m2 BRA Alt. 3 - fortetting utbygde områder på Brulandsvellene kan teoretisk gi bruksareal ca m2 BRA Alt. 4 - nyetablering på Moskog kan teoretisk gi et bruksareal for handel ca m2 BRA Aktuelle spørsmål som er belyst i handelsanalysen er : Hvor stort er det framtidige arealbehovet for nytt forretningsareal i m2 når forventet befolkningsvekst, forventet kjøpekraftvekst og redusert handelslekkasje ut av fylket legges til grunn ( fordelt etter kategorier vareslag ) i Handelsanalysen kap. 8.5 er arealbehovet fram til 2025 beregnet til ca m2 for 4 ulike vareslag ( sport / fritid, planter, møbler og jern / bygg ). I tillegg kommer arealbehovet for de andre vareslagene og en forventet vekst også etter o «Trekker en inn økning inne byggvarer og interiør, dagligvarer og bilforretninger vil det være viktig å tilrettelegge for en storhandelspark som kan vokse inn i fremtiden» - se Handelsanalysen kap 8.6. I hvor stor grad er de nye arealkrevende konseptene for regional storhandel avgjørende for at Førde skal kunne styrke sin rolle som «fylkeshovedstad for handel», og dermed bidra til å redusere handelslekkasjen fra Sogn og Fjordane. Vurderingene av 0-alternativet i handelsanalysen vil belyse dette. 3.2 Hva er en regional handelspark for arealkrevende konsepter for bilbasert storhandel. Handelsnæringen er dynamisk, og har de siste årene gjennomgått en enorm utvikling. Det utvikles stadig nye konsepter som har til hensikt å presse prisene ned. Denne utviklingen kan beskrives på følgende måte se også Handelsanalysen kap. 1.2, 3.3 og 4.1 : Handelen domineres mer og mer av store nasjonale og internasjonale kjeder som stadig utvikler nye forretningskonsepter. I enkelte bransjer blir den enkelte butikk stadig større, og i enkelte butikker øker antallet ulike vareslag (bransjeglidning). Disse arealkrevende butikkonseptene har ofte spesielle krav til størrelse og utforming av lokalene, bredde, lengde og takhøyde. Kravene til kostnadseffektiv varedistribusjon, varelogistikk og lagerhold øker. De nye storhandelskonseptene trenger store salgsarealer, de har relativt lav omsetning pr. m2, og er derfor avhengig av relativt lave byggekostnader pr. m2. Det er derfor nødvendig med relativt enkle bygg og enkle, arealeffektive og kostnadseffektive fellesløsninger for varelevering og parkering. Samlokalisering av ulike varegrupper som utfyller hverandre blir mer vanlig. Det er vanskelig å tilfredsstille disse kravene i et historisk sentrumsområde, som vanligvis preges av mange mindre forretninger som ligger tett i tett, i tradisjonelle og relativt små bygårder, på relativt små tomter. Det er dette som preger forretningsdriften i historiske sentra, og som bidrar til den sjarmen og det folkelivet som finnes i de historiske sentrene. Som regel er det også mange eiere, noe som gjør det vanskelig å bli enige om store, arealkrevende og kostbare byfornyelsesprosjekter : Det er vanskelig å tilpasse nye, store og enkle forretningsbygg til tomtestørrelsene og arkitekturen i historiske sentra. Ved å kreve at også de nye storhandelskonseptene skal lokaliseres i sentrum, er det en reell fare for at kvalitetene i sentrum svekkes framfor å styrkes. Se også Handelsanalysen kap Denne utviklingen har de siste årene ført til etablering av det som kalles handelsparker. En regional handelspark for arealkrevende konsepter for bilbasert storhandel i Førde har i utgangspunktet hele fylket som markedsområde : Kundene bruker bil fordi de planlegger å handle store, tunge eller mange varer. Asplan Viak 13

16 Områderegulering Brulandsvellene, Førde kommune Som «Fylkessenter for handel» har Førde både en rett og en plikt til å legge forholdene til rette for etablering av de handelskonseptene som trenger hele regionen / fylket som markedsområde. I forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre er begrepet kjøpesenter definert på denne måten : «Med kjøpesenter forstås detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som etableres, drives eller framstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde og medlemskort for å få adgang. Dagligvareforretninger er å oppfatte som kjøpesenter i denne sammenheng. Det samme er varehus som omsetter en eller flere varegrupper. Som kjøpesenter regnes også handelsvirksomhet i flere enheter innenfor et område som for eksempel en handelspark.» Denne definisjonen likestiller handelsparker som ligger utenfor sentrum med det som kan kalles tradisjonelle kjøpesentre som ofte ligger i sentrum. I handelsanalysen er disse begrepene definert på følgende måte ( se kap 1.2 ) : «1. Handel i bysentrum som omfatter kjøpesentre, handelshus og strøksgatevirksomhet beliggende i et definert og avgrenset bysentrum.» «Strøksgatevirksomhet beskriver handel lokalisert i gateplan etter tradisonell bystruktur med butikker rundt et torg eller langsetter en handlegate.» «Kjøpesenter er butikker samlet under ett helhetlig ( kommersielt ) konsept, under samme tak. Butikk- Kjøpesentre og handelshus har relativt høy omsetning pr. m2 kr eller mer. Antall kunder per butikk pr. uke vil være høyt. Varene er utvalgsvarer og småvarer som handles ofte.» «2. Ekstern storhandelspark består av flere enkeltforretninger lokalisert i enkle fabrikklignende bygg ( big-boxes ) som er samlokalisert i ett område. Varene i slike storhandelsparker er i prinsippet store eller tunge å frakte hjem, slik at tilgjengelighet med bil er viktig. Omsetningen pr. m2 ligger normalt under kr Storhandelsparker er billig bygningsmasse med lav husleie og varene er ofte dyre og gjerne i sjeldenkjøpssegmentet. Kapitalvarer ligger ofte i storhandelsparker. Det er langt færre kunder innom hver butikk enn i kjøpesentre.» Forskjellen mellom storhandelsparker som ligger utenfor sentrum og tradisjonelle kjøpesentre som ligger i et bysentrum er så store at det, etter vårt skjønn, er nødvendig / nyttig å skille mellom disse begrepene i forbindelse med en vurdering av alternative lokaliseringer for ulike typer av handel. Det viktige spørsmålet om hvilke handelskonsepter som passer hvor er vurdert i Handelsanalysen : Se Handelsanalysen kap. 9. I en eventuell handelspark for regional storhandel på Brulandsvellene bør det, etter vår vurdering, ikke tillates noe som kan oppfattes som et stort tradisjonelt, innadvendt kjøpesenter / varehus / handelshus med innvendige fellesarealer, småbutikker og spisesteder. For å sikre en utbygging basert på dette prinsippet og for å hindre at eksisterende tradisjonelle sentrumsbutikker flytter fra sentrum til handelsparken foreslår vi at følgende reguleringsbestemmelse benyttes : «Hver forretning skal ha en salgsflate på minimum m2 BRA ( inkl. lager ) og ha egen inngang. Det tillates ikke felles oppholdsareqaler for forretningenes kunder.» Denne formuleringen er brukt av Skien kommune i forbindelse med «Kommunedelplan for Kjørbekk», hvor temaet var storhandel, men i Skien, som er en mye større by, ble arealkravet satt til m2. Til tross for innsigelser fra Fylkeskommunen og Fylkesmannen, ble planen vedtatt av Hovedutvalg for teknisk sektor , og saken er nå gått til mekling. Dersom mekling ikke fører fram, blir saken endelig avgjort av departementet. En tilsvarende formulering er brukt i «Regional plan for senterstruktur og handel for Aust Agder» vedtatt etter anbefaling fra Miljøverndepartementet i brev datert Asplan Viak

17 En sammenligning av alternative lokaliseringer Bakgrunn og forutsetninger Figur 3.2. Foto som viser fasader fra Stoa Vest i Arendal som var Norges første handelspark og planlagt av Asplan Viak. Figur 3.3 Fotomontasje som viser Stoa Vest handelspark sett fra øst med forslag til utvidelse mot øst i 3 plan. Figur 3.4 3D perspektiv som viser Stoa Vest handelspark. Eksisterende bebyggelse mot øst i 2 plan. Planlagt utvidelse mot øst er i 3 plan se også fotomontasjen over Asplan Viak 15

18 Områderegulering Brulandsvellene, Førde kommune 3.3 Brulandsvellene har allerede i dag en rekke arealkrevende konsepter for bilbasert storhandel. På Brulandsvellene er det siden 2007 etablert 6 forretninger for arealkrevende konsepter på 3 uavhengige tomter. Følgende opplysninger er innhentet fra de ulike butikkene : Tomteareal 3 uavhengige tomter ca m2 Samlet bruksareal ca m2 BRA Gjennomsnittlig utnyttelse i dag ( m2 BRA i % av sum tomteareal ) ca. 35 % Samlet antall parkeringsplasser ca. 875 p.plasser Antall m2. BRA pr. parkeringsplass 28 m2 BRA pr. p.pl Fra 2007 til 2014 gir dette en gjennomsnittlig nyetablering av storhandel på ca m2 pr år Omsetning i 2012 alle 6 butikker ca kr. Gjennomsnittlig omsetning kr. pr. m2 BRA i alle 6 butikker ca kr. pr. m2 Antall betalende kunder i kassene i alle 6 butikker ca kunder Antall betalende kunder i kassene i gjennomsnitt pr. dag i alle 6 butikker ca kunder/dag Antall betalende kunder i gjennomsnitt pr. dag pr. m2 BRA i 2012 ca. 0,16 kunde/dag/m2 Totalt antall besøkende i alle 6 butikker ca personer Totalt antall ansatte i alle 6 butikkene ca. 203 ansatte Gjennomsnittlig antall m2 BRA pr. ansatt i 2012 alle 6 butikker ca. 123 m2 BRA/ansatt De eksisterende butikkene er typiske handelsparkbutikker, men til tross for dette kan ikke området defineres som en moderne og effektiv handelspark : Det finnes ingen samordnet ledelse med ansvar for videre vekst og utvikling. Handelsområdet består i dag av 3 delområder adskilt av veger, med 5 frittliggende butikkbygg omgitt av p.plasser og asfalt på alle kanter. Det visuelle uttrykket er rotete. Hver tomt er selvforsynt med arealer til varelevering og parkering tilpasset maksbehovet. Dette gir en meget lav utnyttelse og antall parkeringsplasser er uforholdsmessig høyt. Det omsøkte tiltaket på nabotomta ( alt. 1 ) vil imidlertid bli en moderne og effektiv handelspark med en enhetlig ledelse, arealeffektive fellesløsninger for parkering og varelevering og en mer samla bebyggelse delvis i 2 plan. Smale og dype butikker ( 30x60/80 m ) vegg i vegg med enhetlige og tydelige inngangspartier med mye glass ( se Stoa ) vil gi et mer enhetlig og variert arkitekturuttrykk se kap. 4. Til tross for disse ulempene viser tallene ovenfor at storhandel på Brulandsvellene har vært en økonomisk suksess, og at Brulandsvellene har en beliggenhet som tilfredsstiller suksesskriteriene / lokaliseringskriteriene for storhandel se kap Disse etableringene har også gitt kommunen en viss erfaring med hvilke konsekvenser slike etableringer får for sentrum : Hvordan har omsetningen i kommunen og i sentrum utviklet seg i denne perioden ift nasjonale tall. Er det blitt mer eller mindre folkeliv i sentrum i denne perioden. For at arealkrevende konsepter skal være villige til å etablere seg i sentrum må de aktuelle tomtene tilfredsstille lokaliseringskriteriene til de aktuelle nasjonale kjedene. 3.4 Kriterier for sammenligning av ulike tomtealternativer Basert på våre erfaringer kan suksesskriteriene og dermed lokaliseringskriteriene for arealkrevende konsepter for regional storhandel beskrives på følgende måte: Tilgjengeligheten fra hovedvegnettet må være god for de regionale kundene som kommer i privatbil : o Det bør være god synlighet fra overordnet vegnett. o Det må være lett å orientere seg og finne fram uten køproblemer. Byggekostnadene / leiekostnadene pr. m2 BRA, inkl. parkeringsplassene, må være tilpasset betalingsevnen til de ulike arealkrevende handelskonseptene : o Derfor er det nødvendig med relativt enkle og rasjonelle bygg. o Butikklokalene må være arealeffektive med rasjonelle dimensjoner og min 5 m etasjehøyde. 16 Asplan Viak

19 En sammenligning av alternative lokaliseringer Bakgrunn og forutsetninger o En rasjonell, kostnadseffektiv etappevis utbygging er viktig for å unngå belastende forskuttering. o Betalingsevnen til de ulike arealkrevende handelskonseptene vurderes på grunnlag av erfaringer. Parkeringstilbudet må være meget godt fordi kundene skal ta med seg store, tunge eller mange varer : o Det må være nok parkeringsplasser i umiddelbar nærhet av og helst i samme plan som butikkene. o Parkeringsplassene må være lett tilgjengelige med et selvforklarende kjøremønster. o Arealeffektive fellesløsninger kan redusere parkeringsbehovet til ca. 40 m2 pr. p.plass. Vareleveringen må være areal og kostnadseffektiv. Tomta bør være så stor at den kan dekke behovet for forretningsarealer på lang sikt feks 20 år : o Tilgjengelig tomtestørrelse og antatt utnyttelsesgrad vurderes. o Antatt bygningsvolum i m2 beregnes på grunnlag av enkle prinsippskisser. o Bygningsvolumet i m2 sammenlignes med handelsanalysens beregninger av behov på lang sikt. Et godt kollektivtilbud og et godt gang og sykkelvegtilbud er ønskelig også av hensyn til de ansatte. Det viktigste lokaliseringskriteriet for aktuelle kjeder er at byggekostnader / leiepris må være tilpasset betalingsevnen til de ulike arealkrevende konseptene. Dette kan konkretiseres på følgende måte: Erfaring tilsier at de store kjedene som satser på arealkrevende konsepter har en relativt lav betalingsevne, og at den varierer litt fra bransje til bransje : o De mest arealkrevende konseptene har dårligst betalingsevne kr/ m2 BRA o En mellomgruppe har litt bedre betalingsevne kr/ m2 BRA o Noen har en litt høyere betalingsevne kr/ m2 BRA Når leieprisen er gitt, kan en utleier bruke det som kalles yield til å beregne hvor store de samlede byggekostnadene kan være for at investeringen skal være lønnsom. Yielden varierer mellom 8 og 10 % avhengig av leietidens lengde, leietakerens soliditet og attraktivitet : o Leiepris = 900 kr/ m2 og yield = 8 % gir en maks byggekostnad på ca kr/ m2 BRA o Leiepris = 1100 kr/ m2 og yield = 10 % gir en maks byggekostnad på ca kr/ m2 BRA o Leiepris = 1100 kr/ m2 og yield = 8% gir en maks byggekostnad på ca kr/ m2 BRA For å kunne sammenligne byggekostnadene / leiekostnadene i de ulike tomtealternativene er det nødvendig å dele opp de samlede byggekostnadene i ulike kostnadskomponenter : o Grunnerverv kr. pr. m2 BRA. o Nødvendig infrastruktur basert på rekkefølgekrav kr. pr. m2 BRA. o Nødvendig infrastruktur og tomteopparbeidelse på egen tomt kr. pr. m2 BRA. o Parkering kr. pr. m2 BRA. o Selve bygget inkl. fundamentering kr. pr. m2 BRA. De ulike tomtealternativene vil i dette notatet bli vurdert og sammenlignet i forhold til de kriteriene som aktuelle kjeder for arealkrevende konsepter bruker i forbindelse med sine lokaliseringsvurderinger ( se listen over ) I tillegg vil enkelte samfunnsmessige lokaliseringskriterier bli vurdert : I handelsanalysen vil det bli foretatt en grundig analyse av mulighetene til styrking av sentrum : o Hvilke handelskonsepter passer i sentrum se Handelsanalysen kap o Hvilke funksjoner og hvilke tiltak kan bidra til målet om å styrke folkelivet i sentrum se kap Handelsanalysen vil videre vurdere hvordan Førde kan styrkes som «fylkessenter for handel» : o Hvilke handelskonsepter bør det legges til rette for se HA kap. 9.3 og Estetikk i forhold til omgivelsene vil bli vurdert : o Hva slags arkitektur er typisk for aktuelle arealkrevende handelskonsepter se HA kap o Hvordan passer slike bygg inn i de ulike tomtealternativene se HA kap Hvilke tomtealternativer forutsetter bruk av dyrka mark. GIS analyser benyttes til å beregne gjennomsnitlig kjørelengde fra alle boliger og dermed befolkning i Førde til de ulike tomtealternativene : o Gjennomsnittlig kjørelengde fra eksisterende boliger / dagens befolkning, og fra nye boliger / befolkning i potensielle boligområder vist i høringsutkast for kommuneplanens arealdel. o Gjennomsnittlig kjørelengde fra framtidige boliger / befolkning når potensielle områder er utbygd. Forskjellene i gjennomsnittlig lokal kjørelengde vil gi tilsvarende forskjeller i lokale CO2 utslipp. Asplan Viak 17

20 Områderegulering Brulandsvellene, Førde kommune 4 ALT. 1 - EN VIDERE UTVIKLING AV BRULANDSVELLENE I SAMSVAR MED DET OMSØKTE TILTAKET Det omsøkte tiltaket innebærer en videreutvikling og utviding av det eksisterende handelsområdet på Brulandsvellene til en stor, regional handelspark for arealkrevende konsepter for bilbasert storhandel : Det eksisterende handelsområdet omfatter et samlet butikkareal på m2 BRA Det omsøkte tiltaket gir en utvidelse av butikkarealet på m2 BRA Eventuelt kan det bygges på en ekstra butikketasje over vestre bygg m2 BRA Eventuell fortetting på parkeringsplassene foran COOP, Biltema og Sparkjøp m2 BRA Full utbygging av Brulandsvellene langt fram i tid blir dermed m2 BRA Antatt framtidig omsetning innen handel ( kr/ m2 x m2 ) kr / år Antatt framtidig antall ansatte innen handel ( m2 : 123 m2 / ansatt ) 938 ansatte I tillegg kan eventuelle underetasjer utnyttes til bransjesenter for biler m2. Det er, etter vårt skjønn, ønskelig / nødvendig å legge til rette for en etappevis utbygging i takt med etterspørselen. Det skrånende terrenget, med en høydeforskjell på ca. 7 m, og muligheten for adkomst både fra E39 og fylkesvegen gjør det mulig å etablere forretningsbebyggelse og parkering i flere plan : Mot sørvest og sørøst etableres forretningsbebyggelse i 1 etasje med adkomst fra E39, i nivå med E39 på kote ca. 13, og med noe synlig parkering i dagen på samme plan. Mot nordvest og nordøst gjør høydeforskjellene at det kan etableres bebyggelse i 2 plan med adkomst fra fylkesvegen. Etasje 1 etableres i nivå med COOP Extra på kote ca. 7 og med noe synlig parkering i dagen på samme plan. Etasje 2 på kote ca. 13 får adkomst fra E39 og noe synlig parkering i plan. På denne måten får vi en bebyggelse i 2 plan hvor hvert plan vil fungere som en førsteetasje med tilhørende parkering i samme plan. De to butikketasjene og parkeringsplassene kan knyttes sammen med rullebånd. Det etableres en gjennomgående internveg fra ny rundkjøring med E39 til eks rundkjøring med fylkesvegen som forbinder de 2 planene og muliggjør en effektiv bussbetjening. Bebyggelsen mot sørvest ( nærmest COOP Extra ) kan eventuelt, dersom etterspørselen i framtida tilsier det, utvides med en ekstra etasje med tilhørende p-hus over p.plassen nord for denne bebyggelsen. Ca. 48 % av p-behovet forutsettes i dagen foran butikkene for å dekke det daglige behovet Ca. 52 % av p-behovet forutsettes i p-hus for å dekke behovet på de store handledagene. For å få en høy utnyttelse, og en mer variert bygningsmasse, foreslår vi at det etableres et stort sammenhende taklandskap med et betydelig antall boliger på taket av den østre bebyggelsen mot Jølstra. Med boliger gir dette en utnyttelse på ca. 109 % ( m2 BRA i % av bebyggbar tomt ) - se pkt Uten boliger gir dette en utnyttelse på ca. 87 % ( m2 BRA i % av bebyggbar tomt ) - se pkt Det omsøkte tiltaket skiller ikke mellom detaljhandel og såkalte plasskrevende varer slik det ble anbefalt i kjøpesenterbestemmelsene fra 1999 : Departementet anbefaler nå at begrepet plasskrevende varer ikke brukes se vedlagte brev fra MD til Aust Agder fylkeskommune datert Departementet anbefaler nå at handel er handel, og for å hindre at tradisjonelle sentrumsbutikker flytter ut av sentrum til eksterne handelsparker anbefales det at reguleringsbestemmelsene fastlegger at den enkelte butikk må være arealkrevende, ha egen inngang og eget varemottak, og at bruksarealet må være større enn for eksempel 1000 m2 se vedlagte brev fra MD til Aust Agder fylkeskommune datert Det omsøkte tiltaket består derfor av mange store og enkle butikker som ligger vegg i vegg med egen inngang på forsiden og eget varemottak på baksiden, og at det ikke skal etableres innvendige fellesarealer og møteplasser. 18 Asplan Viak