Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Planbeskrivelse datert , revidert Forslag til detaljregulering datert , revidert

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Saksfremlegg Vår saksbehandler Roy Vindvik, tlf Saksgang: Referanse: 2010/1939 / 23 Ordningsverdi:1615pua1 Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Reguleringsplanforslag for Stoa Vest - delområde I/FK1 2. gangsbehandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljplan for Stoa Vest - område I/FK1, med plankart og bestemmelser datert , sist revidert Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Planbeskrivelse datert , revidert Forslag til detaljregulering datert , revidert Forslag til planbestemmelser datert , revidert Utsnitt - arealdelen av kommuneplanen Utsnitt - gjeldende reguleringsplan for Stoa Vest vedtatt Merknader/ uttalelser etter offentlig ettersyn Sammendrag/problemstilling Område I/FK1 inngår i flatereguleringsplan for Stoa Vest vedtatt av Arendal bystyre Forslaget til detaljregulering ble fremmet første gang i november Etter offentlig ettersyn sommeren 2010 stoppet videre saksgang opp på grunn av den pågående behandlingen av ny Regional plan for senterstruktur og handel. Det forslaget til detaljregulering datert revidert som nå fremmes til avsluttende behandling er i samsvar med forutsetningene i vedtaket i fylkestinget om ny Regional plan for senterstruktur og handel. Bakgrunn for saken Stoa Bransjesenter AS eier til sammen ca. 100 daa regulert næringsareal på Stoa Vest og har siden 2006 arbeidet med å utvikle det ca. 46 daa store delområdet I/FK1. Gjeldende flateregulering fra 2002 gir følgende føringer for utbygging av området: o Et bebygd areal på m² (tilsvarende 30 % BYA) 2010/1939/-23 Side1av 6

2 o Maks gesimshøyde lik 8,0 meter o Krav til parkering tilsvarende minst 1 plass pr. 50 m² BRA o Bestemmelser med følgende begrensninger for type virksomhet: «Det er ikke tillatt å etablere forretningsvirksomhet som medfører stor publikumstilstrømning. Dette innebærer at bl.a. kjøpesentra, varehus og dagligvareforretninger ikke tillates i området.» Avgrensning Planområdet grenser mot jernbanelinjen i nord, eksisterende næringsområde (Coop-Obs og G-max) i øst, regulert hovedatkomst videre inn i området i syd og planlagt næringsområde I/FK2 i vest. Målsetting Hensikten med forslaget til detaljreguleringen er å legge til rette for oppføring av forretningsbygg for storhandel. Basert på de krav som nå foreligger for utnyttelse av området, er aktuelle bransjer rørhandel (grossist/detaljhandel), byggevarer, møbler, kjøkken/bad mv. Innhold Planforslaget omfatter følgende formål: -Bebyggelse og anlegg forretning/kontor -Bebyggelse og anlegg industri/forretning/kontor -Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur -Grønnstruktur vegetasjonsskjerm -Hensynssoner høyspenningsanlegg Kommunal behandling Et planforslag datert revidert , ble behandlet av planutvalget i møte med vedtak om å legge forslaget ut til offentlig ettersyn. Forslaget lå ute til offentlig ettersyn fram til Både Aust-Agder fylkeskommune (i brev av ) og Arendal kommune (i saksframstillingen til møte ) påpekte at gjenværende områder i Stoa Vest burde ha en høyere utnyttelse og mindre synlig parkering. Fylkeskommunen oppfordret Arendal kommune til å vurdere deler av reguleringsplanen på nytt og å sette krav til en høyere utnyttelse for å redusere arealforbruket, redusere avstanden mellom bebyggelsen og oppnå et bedre grunnlag for kollektivtransport. Etter drøftinger/avklaringer med administrasjonen i fylkeskommunen ble område I/FK1, basert på vedtaket i fylkestinget den om ny Regional plan for senterstruktur og handel, definert som del av det regionale avlastningssenteret på Stoa. På bakgrunn av anbefalingene om høyere utnyttelse ble planforslaget omarbeidet og datert på nytt I det nye forslaget som inneholdt en bebyggelse med 2 etasjer, ble utnyttelsen foreslått økt med nærmere m² til m², med parkering i p-kjeller og på deler av taket. Plan datert er nå trukket tilbake av forslagsstiller. Regional plan for senterstruktur og handel Ny Regional plan for senterstruktur og handel ble behandlet og vedtatt av fylkestinget i møte Klage fra Fylkesmannen i Aust-Agder ble oversendt Miljøverndepartementet, som etter en tid returnerte saken til fylkeskommunen med anmodning om å gjennomføre nye forhandlinger med fylkesmannen. En forhandlingsprotokoll datert mellom fylkesmannen og fylkeskommunen ligger til grunn for nytt vedtak i fylkestinget den I det nye vedtaket er «Regional handelspark Agderparken Stoa» definert på kart og begrenset i hovedtrekk til eksisterende, utbygde områder. Et punkt 6 i vedtaket gjelder særskilt for områdene I/FK1 og I/FK2: 2010/1939/-23 Side2av 6

3 «Områdene I/FK1 og I/FK2 i reguleringsplan for Stoa Vest, vedtatt , kan videreutvikles i tråd med vedtatt plan hvor reguleringsbestemmelsene pkt. 5.4 sier at «Det er ikke tillatt å etablere forretningsvirksomhet som medfører stor publikumstilstrømning. Dette innebærer at bl.a. kjøpesentra, varehus og dagligvareforretninger ikke tillates i området». Utbygd areal kommer i tillegg til samlet handelsareal i det regionale handelsområdet for Stoa.» Innkomne merknader/uttalelser Planforslag datert revidert , ble førstegangsbehandlet av planutvalget i møte og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Forslaget lå ute iht. plan- og bygningslovens bestemmelser fram til Hovedinnholdet i uttalelsene er gjengitt, med kommentar i kursiv under hvert punkt. 1. Aust-Agder fylkeskommune brev Fylkesutvalget vedtok i møte å legge ned innsigelse mot planforslaget begrunnet med at Stoa Vest ikke var en del avlastningsområdet på Stoa slik det på det tidspunkt var definert i fylkesdelplanen for tettstedsutvikling og kjøpesenteretablering. Spørsmålet om Stoa Vest-områdets status i fylkesdelplanen tatt opp med administrasjonen i fylkeskommunen i et møte på Arendal rådhus den I en ny uttalelse etter dette møtet (i brev datert ) konkluderte administrasjonen i fylkeskommunen med at det likevel kunne hevdes at Stoa Vest var en del av avlastningsområdet. Iht. den nye uttalelsen kunne planen gjennomføres dersom virksomhetene oppfylte kriteriene for varegrupper i den dagjeldende fylkesdelplanen. I brevet av oppfordret samtidig fylkeskommunen til at detaljreguleringen ble vurdert på nytt, med sikte på å oppnå en høyere utnyttelse av områdene for å redusere arealforbruket og avstanden mellom bygningene, og som ville danne grunnlag for en bedre kollektivbetjening. Det ble videre anbefalt en gjennomgang av planforslaget med sikte på å bedre forholdene for gående og syklende, og samtidig vurdere å innføre maksimalkrav til antall parkeringsplasser og at deler av parkeringen måtte etableres i fellesanlegg/p-hus. I flg. saksbehandler ønsket også Arendal kommune en vesentlig høyere utnyttelse av arealene, og anbefalte at det skulle utarbeides en ny reguleringsplan for begge områdene I/FK1 og I/FK2. Som alternativ til dette ville kommunen at det ble innført bestemmelser til planen med krav om at bebyggelse og anlegg skulle tilrettelegges for en senere økning av utnyttelsen. I et nytt planforslag datert ble tillatt utnyttelse økt med nærmere m² BRA. Dette planforslaget er trukket tilbake som følge av vedtaket i fylkestinget den om ny Regional plan for senterstruktur og handel. Planforslag datert revidert sist er i tråd med vedtaket i fylkestinget i møte Fylkesmannen i Aust-Agder brev av Fylkesmannen skriver at bestemmelsene bør gi mer spesifikke krav til hva slags type handel som skal være tillatt, for å unngå at det etableres handelsvirksomhet i strid med gjeldende fylkesdelplan. Bestemmelsene til detaljreguleringsforslaget revidert er i tråd med kravet punkt 6 i vedtaket om Regional plan for senterstruktur og handel vedtatt i fylkestinget Statens vegvesen brev av Vegvesenet har ingen vesentlige merknader til planforslaget. 4. Jernbaneverket brever datert Jernbaneverket viser i brev av til uttalelse til melding om planarbeid og påpeker at uttalelsen verken er kommentert eller tatt hensyn til i det planforslaget som har ligget ute til offentlig ettersyn. Jernbaneverket har følgende merknader: 2010/1939/-23 Side3av 6

4 a) Avstand til fra nærmeste jernbanespors midtlinje til bygning eller annen installasjon eller til utgraving eller oppfylling skal være minst 30 meter dersom ikke annet følger av reguleringsplan. Byggegrensen må målsettes på kartet. b) I den nordøstlige delen omfatter forslaget en del av Jernbaneverkets eiendom med arealformålene forretning/kontor og vegetasjonsskjerm. Det forutsettes at dette arealet enten reguleres til jernbaneformål eller tas ut av planen. c) Det må stilles krav i reguleringsbestemmelsene om oppsetting av et 1,8 meter høyt flettverksgjerde mot jernbaneområdet for å unngå uønsket ferdsel i sporet. Langs den delen som skal opparbeides til kjøreareal og parkering kreves kjøresterkt rekkverk. Kravet er framsatt som innsigelse. d) Det må stilles krav i reguleringsbestemmelsene om at drensvann ikke ledes inn på jernbanen eller jernbaneverkets drenssystem. Forholdet er så vidt viktig at dette må dokumenteres i planen. Kravet er framsatt som innsigelse. e) Nærhet til jernbanen kan medføre belastninger i forhold til støy, rystelser og strukturlyd. Det er utbyggers ansvar å sikre nye utbyggingsområder mot disse forholdene. Bestemmelsene må inneholde rekkefølgekrav om nødvendige sikringstiltak. Asplan Viak har i e-post til Jernbaneverket foreslått flere justeringer av plankart og bestemmelser som imøtekommer innsigelsene og merknadene fra Jernbaneverket. Kravene i hvert av punktene brevet fra Jernbaneverket i imøtekommet på følgende måte: a) 30 meters byggegrenseavstand er målsatt på plankartet. Områdene som er satt av til byggeformål i gjeldende plan kan imidlertid opparbeides og planeres på de forutsetninger som er tatt inn i bestemmelsene til planen. b) Jernbaneverkets eiendom er tatt ut av planforslaget. c) Krav om et 1,8 meter høyt flettverksgjerde og kjøresterkt rekkverk langs trafikkareal er tatt inn i bestemmelsene. d) Krav om at drensvann ikke må ledes inn på jernbanen eller jernbaneverkets eiendom er tatt inn i bestemmelsene. e) Krav om sikringstiltak mot rystelser og strukturlyd er tatt inn i bestemmelsene til planen. I e-post til Asplan Viak skriver saksbehandler Hanne Dybwik følgende: Dersom plandokumentene som sendes ut på ny høring er i tråd med tilbakemeldingen i denne e-posten, vil vi kunne trekke innsigelsene formelt. Forslag til endringer er innarbeidet i bestemmelsene ved revisjon Direktoratet for mineralforvaltning Reguleringsplanen vil få betydning for noen av de gamle sjaktene i Bråstad gruveområde. Gruveobjektene består i all hovedsak av skjerp og synk. I flg. punkt 2.5 i de gjeldende reguleringsbestemmelsene må gruvene kartlegges og sikres i forbindelse med opparbeiding av området. I flg. punkt 2.6 må det foretas en registrering og vurdering av sikringsbehov, og at dette må utføres av fagkyndig og arbeidet godkjennes av Bergvesenet. Utført kartlegging i område I/FK1 viser at det er unødvendig å sikre de nevnte gruvene. Før planeringsarbeidet starter må tiltakshaver gjøres oppmerksom på beliggenheten til gruvene. Gruvene og 14.1 og 14.2 ligger høyt plassert i terrenget, det blir derfor en naturlig del av arbeidet å ta hensyn til dette under planeringen. Iflg. uttalelsen fra Direktoratet for Mineralforvaltning er registrering av gruvene og vurderinger i forhold til sikring allerede utført, og at det derfor ikke grunnlag for å opprettholde kravene i punktene 2.5 og 2.6 i bestemmelsene. 6. Harald Steinsholt, Bråstad, 4848 Arendal brev datert Steinsholt opplyser at det i nordre kant av I/FK1 ble deponert sandblåsersand i siste halvdel av tallet. Det er grunn til å anta at sanden inneholder forurensninger i form av maling og rust. Området ligger 2010/1939/-23 Side4av 6

5 i nedslagsfeltet til Lilleelv-vassdraget via bekk fra Øverste Sagevann. Steinsholt mener det må legges føringer i planen for hvordan de forurensede massene skal behandles. Administrasjonen: I forslag til bestemmelser revidert er tatt inn krav om undersøkelser og behandling av evt. forurensede masser. 7. Aberdeen Property Investors, postboks 2882 Solli, 0230 Oslo brev av Selskapet forvalter det eksisterende bransjesenteret på Stoa Vest for Livsforsikringsselskapet Nordea Liv Norge AS. Bransjesenteret grenser i øst mot området som tas opp til detaljregulering. Del av tomteareal tilhørende Nordea Liv er foreslått lagt ut til vegetasjonsskjerm. Vegetasjonsskjermen strekker seg helt eller delvis over etablert internvei til bransjesenteret. Det kan ikke godtas at veiareal og areal øst for veien reguleres til vegetasjonsskjerm. Planområdet må enten trekkes tilbake til tomtegrensen eller at dagens reguleringsformål videreføres. Det er urimelig at Nordea Liv skal bidra til opparbeidelse av vegetasjonsbelte, som angitt i forslag til bestemmelser punkt 5.3. Det legges videre opp til at den samme internveien skal gi atkomst til tiltenkt forretning (byggvare) innenfor område I/FK1b. Internveien har ikke kapasitet til å avvikle trafikk til en byggvarehandel, og det foreligger heller ingen privatrettslig avtale om bruksrett. Vei Tk7a er foreslått overdratt til Arendal kommune med framtidig vedlikeholdsplikt, i tråd med vedtatt utbyggingsavtale. Veiarealet tilhører Nordea Liv som pr. i dag utfører vedlikehold på veien. Det forutsettes derfor at veiarealet er formelt overdratt til kommunen før utbyggingen settes i gang. Plangrensen for vei Tk7a trukket i vegglivet til Coop Obs-bygget mot øst. Nordea Liv vil fortsatt eie og vedlikeholde resterende veiareal østover. Vegetasjonssonen mellom det nåværende bransjesenteret og nytt område I/FK1 inngår i gjeldende reguleringsplan fra Området er i dag delvis en fjellskjæring og delvis trafikkareal og har ingen funksjon som vegetasjonsskjerm - som var den opprinnelige hensikten med formålet. Ved revisjon er vegetasjonsskjermen foreslått omregulert til byggeområde. Atkomsten via vei Tk7b til område I/FK1b er tenkt brukt som biatkomst for varelevering og evt. til parkering for ansatte. Det er ikke tatt stilling til type forretning innenfor område I/FK1b. Rådmannen mener at denne atkomstmuligheten bør opprettholdes i planen. Rådmannen foreslår at hovedatkomsten langs det nåværende bransjesenteret (vei Tk7a) opprettholdes som i gjeldende plan. Utvidelse og høyere veistandard vil medføre nye forhandlinger om kommunal overtakelse med mulighet for at nåværende eier av arealet motsetter seg regulering og gjennomføring. Så lenge forslag til utbygging ligger innenfor rammene i någjeldende flateplan, mener rådmannen at det heller ikke er grunnlag for å kreve utvidelse av veien. Det er etter vårt skjønn imidlertid en mulighet for å vurdere veistandarden pånytt i forbindelse med et evt. planarbeid for utvidelse av næringsområdene eller ved vesentlig økning av utnyttelsen innenfor någjeldende planområde. Etter revisjon er kun strekningen fra kryss med privat vei Tk7b med i forslaget til detaljregulering for I/FK1. Rådmannens vurdering: Vedtaket i fylkestinget innebærer at gjeldende reguleringsplan fra 2002 skal legges til grunn for tillatt utnyttelse, byggehøyder og type virksomheter. Det er i flg. forslagsstiller dermed ikke økonomisk grunnlag for å opprettholde en løsning med bebyggelse i 2 etasjer og med parkering i p-kjeller og på deler av taket. Forslagsstiller har derfor trukket tilbake planforslaget datert og bedt om at det forslaget som lå ute til offentlig ettersyn tas opp til annen gangs behandling. Forslaget er justert ved revisjon som følge av uttalelser etter offentlig ettersyn. Jernbaneverket har fremmet innsigelse til forslaget, dette forslag har rettet opp kart og bestemmelser slik at jerbaneverkets innsigelsespunkter er ivaretatt. 2010/1939/-23 Side5av 6

6 Rådmannen mener forslaget er i tråd med kommuneplanens mål om en utvikling som skaper grunnlag for fortsatt vekst i handelsnæringen. Følgende endringer er utført ved revisjon : Nye punkter i bestemmelsene: Nytt punkt 2.7: Overvann og drensvann må ikke ledes inn på jernbanens område eller drenssystem. Nye punkter 2.8 og 7.4: Krav om brannvannforsyning med bestemmelser om rekkefølge for gjennomføring. Nytt punkt 2.9: Krav om undersøkelser og behandling av masser som kan være forurenset av brukt sandblåsersand. Nytt punkt 3.6: Ved opparbeidelse og utbygging må gjennomføres nødvendige tiltak for å skjerme mot støy og sikre mot rystelser og strukturlyd fra jernbanen. Nye punkter 3.7 og 7.3: Rekkefølgekrav om oppsetting av et minst 1,8 meter høyt flettverksgjerde i tomtegrensen mot jernbanen og kjøresterkt rekkverk langs trafikkarealer. Bestemmelsenes punkter 2.5, 2.6 og 7.3 er tatt ut: Punkt 2.5: «Gruver i området må kartlegges og sikres i forbindelse med opparbeidelse av området. Undersøkelsesrapport med forslag til eventuelle tiltak må vedlegges søknaden om tillatelse til grovplanering og opparbeidelse.» Punkt 2.6: «Det må foretas en registrering og en vurdering av behovet for behovet for sikring av eldre gruver i området. Registrering og utredning må utføres av fagkyndig. Evt. plan for sikring må godkjennes av Bergvesenet.» Punkt 7.3: Utredning om eldre gruver i området må foreligge og evt. plan for sikring være godkjent av Bergvesenet før det gis tillatelse til grovplanering og anleggstiltak. Jfr På plankartet: Byggegrensen mot jernbanen er målsatt på kartet. Jernbaneverkets eiendom er tatt ut av planen. Område F2 avsatt til vegetasjonsskjerm er tatt ut og erstattet med byggeområde som tilstøtende område i øst (industri/forretning/kontor). Formålsgrensen mellom FK1 og I/FK1 er lagt i eiendomsgrensen. Øvrige grøntområde er omnummerert. Del av vei Tk7a langs Coop Obs -bygget tas ut av planforslaget. Samleveien reguleres med trasé og dimensjoner i tråd med gjeldende plan. Barn og unges oppvekstsvilkår: Ikke aktuelt. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Et vedtak om regulering vil ikke medføre ytterligere vedlikeholdsansvar for Arendal kommune enn det som ligger til grunn i gjeldende plan. Reguleringen vil ikke medføre investeringskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland /1939/-23 Side6av 6

7 Saksprotokoll - Bystyret Behandling: Denne saken ble behandlet i bystyremøte og vedtatt utsatt i påvente av avgjørelse fra Miljøverndepartementet vedr. Kjøpesenterplanen for Aust-Agder. Kjøpesenterplanen er nå godkjent. Saken er derfor lagt opp til behandling igjen med samme saksfremlegg som forrige gang. Vedtak: Kommuneplanutvalgets innstilling ( ) ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljplan for Stoa Vest - område I/FK1, med plankart og bestemmelser datert , sist revidert