Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Tove Asklund Munkeby Frostaveien Åsenfjord Deres ref: Vår ref: 2011/4910 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 229/2/0/0 Saksnr: 335/12 Søknad om dispensasjon for utlegging av flytebrygge /229/2 - Oldret - Tove Asklund Munkeby Innherred samkommunes enhet for byggesak mottok den 22. mars 2012 søknad om dispensasjon for utlegging av flytebrygge på Litløya i Åsenfjord. Søknaden gjelder kun dispensasjon i samsvar med pbl og er ikke å regne som søknad om tillatelse til tiltak i henhold til pbl Omsøkte flytebrygge har 14 båtplasser og skal være landfestet. Bryggen vil være 36 meter lang og bredden medregnet utleggere er angitt å være 7,5 meter. Planstatus Den aktuelle eiendommen omfattes av reguleringsplan Oldret (L ), vedtatt 31. januar Planen er i henhold til kommuneplanens arealdel for Levanger og Verdal kommune (L ) tenkt videreført. Av gjeldende plankart fremgår det at det i planområdet er avsatt område for båtopplag. I bestemmelsenes 5 angis det videre at flytebrygge kan anlegges med fortøyning på vestsiden. I utgangspunktet åpner altså reguleringsplanen for anlegging av flytebrygge. Som følge av nyere avgjørelse fra Nord Trøndelag jordskifterett, samsvarer imidlertid ikke plankartet med gjeldende eiendomsgrenser. Dette medfører at tiltaket må flyttes østover og plasseres delvis inn i tilstøtende friluftsområde. Arealet er i følge plankartet avsatt til leik og bading. Det er klart at flytebrygge som omsøkt ikke er i samsvar med slikt reguleringsformål. Tiltakshaver ønsker også å anlegge fortøyningen på flytebryggens østside, hvilket strider mot planens 5 som angir at fortøyning skal anlegges på vestsiden. Som følge ovennevnte, krever tiltaket at det innvilges dispensasjon i samsvar med pbl Bakgrunn for søknaden Søknad om tillatelse til tiltaket var opprinnelig mottatt hos kommunen den 6. april 2009, jfr. vår ref. 2009/3682. I den forbindelse ble det anmerket fra nabo Johan Uglem på eiendom 1719/229/18 at det forelå uklarheter rundt eiendomsgrensene mellom eiendommene 1719/229/2 og 1719/229/18. Saken ble derfor returnert ubehandlet i påvente av

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 7 grensefastsetting. I dom fra Nord-Trøndelag jordskifterett av 3. mars 2011 ble nye eiendomsgrenser fastsatt. Kommunen mottok deretter ny søknad om tillatelse til tiltaket den 26. mai Det ble ikke søkt om dispensasjon, og kommunen returnerte derfor saken ubehandlet. I forbindelse med kommunens retur av saken den 12. oktober 2011 ble tiltakshaver informert om dispensasjonsadgangen i pbl Samtidig ble det understreket at det er en høy terskel for å fravike byggeforbudet i pbl. 1-8, samt vedtatte planbestemmelser. Tiltakshaver ble derfor oppfordret til å kontakte kommunens planavdeling for å vurdere muligheten for endring av gjeldende reguleringsplan i samsvar med reglene i pbl Tiltakshaver gjennomførte et møte med kommunens planavdeling, og fikk da en redegjørelse om adgangen til å endre vedtatte reguleringsplan. Tiltakshavers konklusjon var at man i første omgang ville søke om dispensasjon fra gjeldende plan. Dispensasjonssøknad Søknad om dispensasjon lyder som følger: Vi viser til denne søknaden om utlegging av flytebrygge, som dere mottok Vi fikk den i retur fra dere, datert Vi har nå vært i kontakt med dere både skriftlig og i møte, og søker på denne bakgrunn om dispensasjon på følgende grunnlag: - Den største grunnen til at vi ønsker å bygge en flytebrygge er for å samle alle båtene som allerede ligger spredt omkring på blåser på dette området. Dette er veldig uryddig og lite fint, i tillegg til at folk må ha en annen liten båt for å komme seg ut for å hente båtene sine. Derfor ønsker vi brygge slik at det blir mere ryddig. - Slik flytebrygge er inntegnet på søknad (se vedlegg A) vil den etter grensegang komme maks 1,5 meter inn på det området som i reguleringsplan (vedlegg B) er regulert til friluftsformål badeområde. - På flyfoto fra området (vedlegg C) ser vi tydelig gjerde som ble oppsatt av Levanger kommune da friluftsområdet ble tatt i bruk. Ved en befaring, vil dere se at den tenkte flytebrygge vil komme godt utenfor dette. Det vil heller ikke bli noen konflikt med bading, da dette foregår lenger øst, se inntegnet med gult på vedlegg C. - Grensetvist mot hyttenabo på eiendom 229/18, ble gjort rettslig ved Nord-Trøndelag Jordskifterett i Kart over denne grense (vedlegg D), har kartarkiv Grensebeskrivelse sier følgende: Grensen mellom eiendommene gnr 229 bnr 2 og gnr 229 bnr 18 går i rett linje mellom punktene 1,2 og 3 og slik kart viser. Grensa på begge sider fortsetter til sjøen i forlengelse av grenselinja innenfor. - Grunnen til at vi ønsker at fortøyninger skal være på østsiden er pga værmessige forhold. I tillegg vil det heller ikke da bli noen konflikt imot hytteeiere på vestsiden. Slik vi tolker grensebeskrivelsen imellom oss, så eier 229/18 i rett linje til sjøen og ikke ut i sjøen. Vi ser heller ikke at det vil bli noen konflikt opp imot bading da dette allerede i dag foregår lenger øst. Det ble i forkant av søknaden gjennomført tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med pbl Nabovarslingen resulterte i følgende merknad fra nabo Eirik Flaten Olsen (1719/229/16): Det vises til kopi av søknad mottatt , om dispensasjon - sak 2011/4910: Søknad omutlegging av flytebrygge /229/2 Oldret, av Tove Asklund Munkeby. Jeg vil som eier av nærliggende eiendom, GNR. 229, BNR 16, komme med mine merknader til søknaden.

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 7 Først vil jeg bemerke at «Litløya» innehar særdeles gode natur- og friluftslivskvaliteter. Disse vil etter min vurdering sterkt reduseres dersom en brygge av skissert størrelse og omfang legges ut. Det at bryggen nå planlegges nærmere det offentlige friluftsområdet vil være særlig uheldig. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen og det generelle byggeforbudet i plan- og bygningslovens 1-8. Plan- og bygningslovens 19-2 gir anledning til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av loven på nærmere vilkår. Det følger av 19-2, 2. ledd at det ikke kan dispenseres dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Videre fremgår det at det skal foretas en avveining av hensynene som taler for og i mot en dispensasjon. Det kan bare dispenseres dersom det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. Hensynet bak friområdet i reguleringsplanen er å ivareta friluftsinteressene i området. Hensynet bak byggeforbudet i strandsonen er å sikre allmennhetens adgang til strandsonen, og hindre privatisering. Det kommer frem av søknaden at flytebryggen er tegnet tett inntil og til dels 1,5 meter over i området regulert til friluftsformål. En flytebrygge som bygges helt opptil og til dels over i område regulert for friluftsliv, vil vesentlig tilsidesette hensynene og formålet som pbl. 1-8 skal ivareta. Det er etter min vurdering derfor ikke grunnlag for å gi dispensasjon etter plan- og bygningslovens Munkeby anfører at den største grunnen for at De ønsker å bygge en flytebrygge er for å samle alle båtene som allerede ligger spredt på blåser på dette området, da det i dag er veldig uryddig og lite fint. Jeg vil til dette påpeke at estetiske hensyn er relevante hensyn etter loven, men at dette neppe kan anses som tungtveiende argument for å kunne gi dispensasjon. Videre vil jeg bemerke at de båtene som i dag ligger i bukta er spredt over et stort område, og at det samlet sett ikke fremstår som så uryddig som Munkeby vil ha det til. Munkeby hevder videre at en flytebrygge ikke vil komme i konflikt med bading, da dette foregår lenger øst. Til dette vil jeg bemerke at bading foregår over hele området som i dag er regulert til friluftsområde og offentlig badeplass. Området ligger dessuten på svært grunt vann, slik at badegjestene trekker naturlig mot sørvest ved fjæret sjø. Flytebryggen vil derfor svekke bademuligheten på friluftsområdet. For øvrig er «Litløya» en svært populær badeplass, og friluftsområdet er smekkfullt på varme sommerdager. En bryggeoppføring helt opptil og til dels over i dette området vil ha en avvisende og privatiserende effekt, og bryggen vil bidra til en ytterligere gjentetting av konstruksjoner i vannkanten, som også er uheldig landskapsmessig. Allmennhetens mulighet til å benytte området til rekreasjon og friluftsliv vil klart svekkes. En slik størrelse, som tenkes bygget, vil omfavne ca. en tredjedel av fjordens mål i bredden, noe som for øvrig vil skape store estetiske, bevegelsesmessige og sjøfartsmessige konsekvenser. Det bemerkes videre at statlige retningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen ble 25.mars 2011 fastsatt ved kgl.res. I disse retningslinjene er Levanger kommune plassert i kategorien "Andre områder der presset på arealene er stort», jf. pkt Videre står det i pkt. 6.2, hitsettes: «Som hovedregel skal byggeforbudet praktiseres strengt og dispensasjoner unngås i sentrale områder der presset på arealene er stort. I slike områder er det viktig at kommunene i arbeidet med helhetlige utviklingsstrategier i kommuneplanen foretar en vurdering av hensynet bak byggeforbudet i strandsonen som kan komme i konflikt med utbyggingsinteresser.» Det er videre alminnelig antatt i forvaltningen, se blant annet Ciens rapport «Helhetlig planlegging og utvikling av miljøvennlige småbåthavner», at småbåtanlegg i størst mulig grad bør samles i få, men heller noe større småbåthavner, slik at man økonomiserer med arealbruken i strandsonen. Det er flere småbåthavner i nærhet til området. Jeg er derfor av den oppfatning at i stedet for å åpne opp flere anlegg i dette området bør kommunen arbeide for at nye tiltak blir vist til de områdene som nå er godkjent i kommuneplanen. Kopi av dette brev er sendt Innherred samkommune v/byggesaksbehandler, jurist Elisabeth Marø Holand, Postboks 130, 7601 Levanger og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag v/ Arealforvaltning,

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 7 Postboks 2600, 7734 Steinkjer. Høring Søknaden ble i samsvar med pbl oversendt Fylkesmannen i Nord-Trøndelag samt Nord-Trøndelag fylkeskommune for uttalelse. Fylkeskommunen har i skriv datert 12. april 2012 opplyst at det ikke foreligger kjennskap til regionale interesser knyttet til området. Avklaring rundt søknaden må avgjøres ut fra lokale vurderinger og det fremmes derfor ingen merknad til dispensasjonssøknaden. Fylkesmannens landbruksavdeling hadde ingen merknader til søknaden. Fylkesmannens miljøvernavdeling anfører at de nasjonale og regionale føringer for forvaltning av strandsonen er vesentlig endret siden Blant annet setter ny plan- og bygningslov og statlige planretningslinjer tydeligere krav til arealforvaltningen i strandsonen. Fylkesmannen oppfordrer kommunen til å vurdere småbåtanlegg i et mer overordnet perspektiv og med henblikk på samlokalisering. Dette gjelder spesielt i Åsenfjord, hvor det er etablert relativt mye fritidsbebyggelse langs fjorden. Det vises til at kommuneplanen for Levanger og Verdal kommune konkluderer med satsing på et større småbåtanlegg på Saltbuvik. Selv om det aktuelle tiltaket medfører mindre justeringer i forhold til godkjent reguleringsplan, rådes kommunen til å se på mulighetene for å revidere planen i tråd med føringer i kommuneplanens arealdel og retningslinjene for differensiert forvaltning av strandsonen. Befaring Det ble gjennomført befaring på eiendommen den 8. mai Fra tiltakshaver møtte Tove Asklund Munkeby og Endre Munkeby. Naboene Eirik Flaten Olsen (1719/229/16), Aasta og Johan Uglem og datteren (1719/229/18) var også til stede. Det ble under befaringen gjengitt hvor flytebryggen skal plasseres, og kommunen fikk anledning til å vurdere tiltakets egnethet i området. Vurdering av dispensasjonssøknaden I henhold til pbl. 19-2(1) har kommunen adgang til å gi varig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i bestemmelsens første ledd er imidlertid at hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Videre kreves det at fordelene med å dispensere er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering jfr. pbl. 19-2(2). Vilkårene er kumulative, og begge må derfor være oppfylt for at kommunen skal kunne gi dispensasjon. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl tilsier som utgangspunkt at kommunen bør ha en høy terskel for å dispensere fra vedtatte planer. En slik tolkning bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jfr. Ot.prp.nr.32 ( ) s. 243, hvor det uttales at dispensasjon ikke skal være noen kurant sak. Avvik fra arealplaner, som i dette tilfellet,

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 7 reiser særlige spørsmål da disse omhandler konkrete forhold og gjerne er resultat av en omfattende beslutningsprosess. Videre fremheves det at utstrakt bruk av dispensasjon også vil kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag og ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer ikke skjer ved dispensasjoner, men etter reglene om planendring. Det understrekes samtidig at den høye terskelen for dispensasjon, ikke skal praktiseres så strengt at den vil direkte motvirke eller være til hinder for en hensiktsmessig utvikling av eiendommer underlagt eldre reguleringsplaner. I forarbeidene angis det videre at man ved lovendringen i 2008 tok sikte på å stramme inn adgangen til å dispensere. Det er ikke lenger tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Som følge av dette må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, og det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det overordnede spørsmålet i saken blir således å klargjøre hvilke interesser reguleringsformål friluftsområde søker å ivareta, og hvordan omsøkte tiltak vil kunne påvirke disse konkrete interessene. I dette tilfellet fastsetter den aktuelle reguleringsplanen selv en nokså konkret angivelse av hva friluftsområdet skal benyttes til, og derav også hvilke interesser som skal ivaretas. Det er i plankartet presisert at området er tiltenkt bading og leik. I planbestemmelse 5.2 angis det videre at det ikke skal iverksettes tiltak som er til hinder for allmennhetens ferdsel eller områdets bruk som friluftsområde. Ser man bestemmelsene og plankartet i sammenheng, kan det legges til grunn at det ikke bør tillates tiltak som kan forringe områdets verdi som badeog lekeområde og som friluftsområde generelt. Den generelle betegnelsen friluftsområde vil også kunne omfatte aktiviteter som bading, å oppleve naturen, ro og stillhet, båtliv, fiske og turmuligheter jfr. St.mld.nr.19 ( ). Flytfoto over det aktuelle området, viser at det er svært grunt i området ved fjæret sjø. Dette er også gjengitt på fotografier som Eirik Flaten Olsen overleverte til saksbehandler under befaringen den 8. mai Av fotografiene fremgår det at bukta er svært langgrunn, og at badegjestene må forflytte seg atskillig mange meter sørøst og utover på Litløya for å ha mulighet til bading ved fjæret sjø. Kommunens vurdering er at omsøkte flytebrygge i slike tilfeller vil kunne komme i konflikt med områdets bruk til bade- og friområde. Båttrafikken kommer da svært tett innpå badeområdet, og flytebryggen vil klart kunne påvirke bademulighetene i friområdet. Dette gjelder særlig når utleggere er planlagt oppført på bryggens østside, da disse medfører at båttrafikken kommer enda tettere på eventuelle badegjester. Flytebryggen kan også være problematisk for badegjester ved floet sjø, da den langgrunne bukta naturlig nok medfører at folk beveger seg lenger ut i sjøen og inn i området hvor flytebryggen skal plasseres. Dette taler for at hensyn bak gjeldende reguleringsformål blir tilsidesatt som følge av dispensasjon. Gjeldende reguleringsplan sammenholdt med innsendte søknad, kan også gi uttrykk for at det ikke er foretatt en grundig nok vurdering av hvordan flytebryggeanlegget er beskyttet fra vind, strøm og bølger. Planen fastsetter at utleggere skal plasseres på vestsiden, mens tiltakshaver selv mener den mest hensiktsmessige løsningen hensett til værforhold, er å plassere disse på østsiden. Dette kan alene tale for at det bør foretas en fornyet vurdering av

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 7 om en flytebrygge i det hele tatt er egnet i området. Dette gjelder også med tanke på at det svært langgrunt inne i bukta. Hensikten med å innregulere utleggere på bryggens vestside, må ha vært nettopp å begrense båttrafikkens påvirkning på badeområdet. Det vil etter kommunens vurdering da være feil å åpne for både at flytebryggen plasseres nærmere enn planen gir adgang til og i tillegg gi mulighet til utleggere på bryggens østside. Skadevirkningen på badeområdet blir på denne måten doblet, og tiltaket vil klart komme i konflikt med de hensyn reguleringsplanen søker å ivareta. Under befaringen ble det vist til at flytebryggen oppføres og landfestes utenfor det areal kommunen har gjerdet inn og avsatt til badeområde. Tiltakshaver mener derfor at friluftsområdet ikke berøres som følge av flytebryggen. Naboene på sin side, viste til at det foregår bading langs hele strandsonen på Litløya. Kommunens oppfatning er at Litløya i sin helhet innehar gode friluftskvaliteter, og da særlig som badeområde. Dette gjelder også det arealet hvor flytebryggen er tenkt plassert, da svabergene i dette området er godt egnet for bading og friluftsliv. Svabergene blir klart brattere og mindre tilgjengelig lenger ut på Litløya og over på eiendom 1719/229/18. Sammenholder man dette med gjeldende plantegninger, fremgår det at flytebryggen opprinnelig var tenkt plassert i dette mindre tilgjengelige området. Det avgjørende kan derfor ikke være her å fastsette hvilket areal som i realiteten benyttes som badeområde, men å klargjøre hvilke deler av området som er egnet for slike aktiviteter. Etter kommunens oppfatning er også området utenfor denne inngjerdingen godt egnet for badegjester, og det bør da ikke legges avgjørende vekt på at flytebryggen oppføres utenfor inngjerdet areal. Tiltaket vil likevel kunne påvirke bademulighetene i området. Argumenter for å åpne for dispensasjon kan i dette tilfellet være at også båtliv inngår som en del av friluftsbegrepet. En flytebrygge som omsøkt vil kunne øke tilgjengeligheten til området, og således også ha en positiv effekt på friområdet. Mot dette taler ovennevnte vurdering, som fastslår at omsøkte flytebrygge vil komme i konflikt med badeområdet i bukta. Gode badeplasser må ikke få en forringet verdi som følge av flytebryggeanlegg, dersom det i utgangspunktet er mulig å legge flytebryggeanlegget andre steder. Til fordel for tiltakshaver bør det også vises til at det i utgangspunktet allerede er innregulert småbåthavn i gjeldende reguleringsplan. Den endrede plasseringen er forholdsvis liten sammenlignet med plankartet, og kan således hevdes å ha liten betydning på friområdet. På den annen side er det grunn til å fremheve at reguleringsplanen er over 20 år gammel, og at forvaltningen av strandsonen har endret seg betraktelig i dette tidsrommet. I statlige retningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen fra 2011 er Åsenfjord fremhevet som et område der presset på arealene i strandsonen er stort. Det vises der blant annet til at 100-metersbeltet er av nasjonal interesse. Som hovedregel skal byggeforbudet praktiseres strengt og dispensasjoner unngås i sentrale områder med stort press. Bygging skal unngås på arealer som har betydning for blant annet friluftsliv. Det angis videre at alternative plasseringsmuligheter skal vurderes før bygging tillates, og at muligheten for felles flytebrygger bør vurderes. Det er klart at kommunen skal vektlegge disse retningslinjene i behandlingen av enkeltsaker, jfr. pbl. 6-2 litra b. Kommunen mener for øvrig det er nødvendig å se etableringen av småbåthavner og flytebrygger i et større perspektiv. Det kan være grunn til å foreta en overordnet vurdering av

7 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 7 av 7 natur- og kulturverdier på land og i sjø. Videre må en vurdere transportløsninger og sikkerhetsmessige perspektiver. Det kan blant annet være grunn til å vedta egne planbestemmelser som begrenser hastighet og støy fra anleggene. Dette er forhold som ikke vil kunne vurderes nærmere i en dispensasjonssak. I denne saken er det videre klart at en dispensasjon fra krav om anlegging på østsiden, kan ha betydning for sikkerheten i badeområdet. Småbåthavnen vil også kunne bidra til økt trafikk på land, slik at en må vurdere blant annet behovet for større parkeringsareal og eventuelt behovet for båtopplag. Dette er forhold som best vurderes gjennom en endring av vedtatte reguleringsplan, og ikke ved at kommunen tillater enkeltdispensasjoner. I Kommuneplanens arealdel for Levanger og Verdal kommune (L ) fremgår det at man har tilrådd omdisponering av areal i Saltbuviken til småbåthavn. Det er anslått en kapasitet på ca 75 plasser, og i kommentaren fra initiativtaker fremgår det at antallet båtplasser er justert med henblikk på å omfatte blant annet Litløya. Som Fylkesmannen viser til i sin kommentar, er det nødvendig å fokusere på samlokalisering av slike anlegg for å unngå en økt privatisering av strandsonen. Dette bør etter kommunens oppfatning særlig gjelde i et viktig friluftsområde som i den foreliggende sak. Tiltakshaver viser i sin søknad til at området i dag fremstår rotete grunnet en samling båter som ligger på blåse. Etter kommunens vurdering vil denne problematikken avhjelpes gjennom en realisering av foreslåtte fellesanlegg i Saltbuviken. Ovennevnte helhetsvurdering tilsier at hensyn bak gjeldende reguleringsformål blir vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjon. Kommunen kan heller ikke se at fordelene med å dispensere er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene i pbl er således ikke oppfylt, og kommunen har da ikke adgang til å gi dispensasjon fra reguleringsplan Oldret. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det ikke dispensasjon fra reguleringsplan Oldret til oppføring av omsøkte flytebrygge. Vedtaket kan påklages i samsvar med forvaltningsloven 28. Klagefristen er 3 uker fra vedtaket er mottatt av vedkommende part, jfr. samme lovs 29. Med hilsen Elisabeth Marø Holand Jurist, byggesak Kopi til: Erik Flaten Olsen Storflata TRONDHEIM