Tilleggsliste for Fast bygge- og vedlikeholdskomite

Transkript

1 Nøtterøy kommune Tilleggsliste for Fast bygge- og vedlikeholdskomite Møtedato: Møtested: Teknisk sektor møterom Møtetid: Kl. 09:00 Forfall meldes til politisk sekretariat. Varamedlemmer møter bare etter nærmere innkalling. Saksliste Sak nr. Sakstittel 047/13 Rehabiliteringsplan omdisponering av midler 048/13 Hjemsengveien 7, 24/5 - Gipø - etterbruken etter fraflytting som sykehjem Ragnar Skau Nilsen utvalgsleder Side 1 av2

2 Side 2 av2

3 Nøtterøy kommune JournalpostID: 13/27515 Arkiv: FE- Saksbehandler: Jan-Erik Johansen, Telefon: Eiendomsforvaltning Rehabiliteringsplan omdisponering av midler Utvalg Møtedato Saksnummer Fast bygge- og vedlikeholdskomite /13 Rådmannens innstilling Midlene i FBV-sak 009/13 - Rehabiliteringsplan 2013 omdisponeres. Det vedtas at: - bevilgning til gjerder og skjerming ved Teie skole økes fra kr til kr inkl. mva - kr inkl. mva omdisponeres til rehabilitering av trapp på Borgheim skole. Kr inkl. mva tilbakeføres Rehabiliteringsplan Takomlegging utsettes - arbeider med oppgradering av Wilhelmsenhallen utredes og utsettes til 2014 og senere år. Det søkes om spillemidler til gjennomføring arbeidene. Kr 1,1 mill inkl. mva tilbakeføres Rehabiliteringsplan 2013.

4 Dokumentoversikt: Vedlegg 1. Teie_skole_gjerde-kart.pdf Tegninger/øvrige saksdokumenter er tilgjengelige på kommunens hjemmeside. Kortversjon Det foreslås omdisponering av bevilgninger i FBV-sak 009/13 - Rehabiliteringsplan Innledning Ikke alle saker som er vedtatt i rehabiliteringsplan 2013 har latt satt gjennomføre som planlagt innenfor arbeidsåret. Noen blir mer omfattende og må utredes på nytt og andre blir omfattende og trenger mer penger enn bevilget. Noen er valgt å utsettes, fordi vi har gjennomført midlertidige tiltak eller behovet er endret. Teie skole gjerde mot naboeiendommer I utgangspunktet så vi for oss en skjerming mot ballbanen for to eiendommer og mot trafikk og ballbanen for én eiendom. Det viser seg at behovet for skjerming mot av- og påslippsplass og mot sykkelparkering synliggjøres sterkere i ettertid, for én av eiendommene. Vi i ser at dette ligger svært tett på eiendommen og vil virke sjenerende for uteplassen på denne. Avstanden til utearealet er blitt betydelig redusert etter ombygging av skolen. Eiendomsforvaltningen ber om en omdisponering av midlene i FBV-sak 009/13 - Rehabiliteringsplan Det ble opprinnelig bevilget kr til oppgaven. Total kostnad for prosjektet vil etter omdisponering bli ca kr inkl mva. Borgheim skole utlufting og nytt takbelegg sydfløy Her er det gjort midlertidige og tilstrekkelige løsninger for tetting av lekkasjer i takbelegget. Vi bør fortsatt skifte dette og lufte taket, men utsetter det til Is- og frostsprengning på inngangspartiet mot syd inn i skolegården, i tillegg til elde, har medført at vi måtte rehabilitere denne og i tillegg legge inn varmekabler. Dette ble en så omfattende arbeid at det kan og bør bevilges over rehabiliteringsplanen. Eiendomsforvaltningen ber om en omdisponering av midlene i FBV-sak 009/13 - Rehabiliteringsplan 2013 og at det bevilges kr inkl mva til rehabilitering av utvendig trapp. Det ble opprinnelig bevilget kr til oppgradering av taket. Det er i år benyttet ca. kr dette. Dette tas fra det ordinære driftsbudsjettet.. Wilhelmsenhallen 3 tiltak fra rehabiliteringsplanen Arbeidene som ble vedtatt som enkeltsaker i Rehabliteringsplan 2013 ( rehabilitere publikumstoaletter + nytt HC-toalett; nytt kjøkken i kantine; ny vaskesentral), viser seg å kunne bli mer kostnadskrevende enn først antatt og at de er mer avhengig av hverandre enn først antatt. Det er bevilget totalt kr 1,1 mill. til dette. Etter gjennomgang av disse oppgavene og vedtaket om at fasadene skal fornyes utvendig, ser vi behovet for å samkjøre all rehabilitering av Wilhelmsenhallen. I tillegg vet vi at behovet for å rehabilitere garderobene er sterkt. Dette er ønskelig å få utført i 2014 eller Når en totalvurdering av rehabiliteringsbehovet er gjennomført, har vi fått bekreftet at det kan bevilges spillemidler til hele eller enkeltdeler av arbeidet. Dette dreier seg om 1/3 av de

5 godkjente kostnadene. Dette kan bevilges over flere år, men det må legges fram en helhetlig plan og beskrivelse av tilstanden, ved søknad. Eiendomsforvaltningen ber om at disponering av midlene i FBV-sak 009/13 - Rehabiliteringsplan 2013, ang Wilhelmsenhallen, vurderes på nytt og totale kostnader tas inn i rehabiliteringsplan for 2014 og årene framover. Konklusjon Framdrift og endrete behov gjør at det er behov for omdisponering av midlene i FBV-sak 009/13 - Rehabiliteringsplan Dette medfører en øket bevilgning til gjerder og skjerming ved Teie skole til kr inkl. mva; flytting av kr inkl. mva fra plan om takomlegging på Borgheim skole til rehabilitering av trapp samme sted og en utsettelse av arbeider ved Wilhelmsenhallen.

6

7 Nøtterøy kommune JournalpostID: 13/25282 Arkiv: FE- Saksbehandler: Ole Karsten Onarheim, Telefon: Eiendomsforvaltning Hjemsengveien 7, 24/5 - Gipø - etterbruken etter fraflytting som sykehjem Utvalg Møtedato Saksnummer Fast bygge- og vedlikeholdskomite /13 Formannskapet Kommunestyret Rådmannens innstilling 1. Gipø selges ikke. Eiendommen og bygningsmassen beholdes for fremtidig bruk av kommunen og brukes som et strategisk virkemiddel for å løse de utfordringer kommunen blir satt til å løse i fremtiden, herunder behovet for helserelaterte lokaler. 2. Kostnader til nødvendig rehabilitering av Gipø innarbeides i økonomiplan for Rådmannen bes kontakte nabokommuner for å utrede samarbeid om bruk av deler av Gipø til sykehjemsplasser

8 Dokumentoversikt: Vedlegg 1. Kart FBV.pdf Tegninger/øvrige saksdokumenter er tilgjengelige på kommunens hjemmeside. Kortversjon Gipø fraflyttes som sykehjem som følge av bygging av nytt helsehus på Smidsrød og nytt sykehjem ved Bjønnes. Første utflytting skjer til nye Smidsrød Helsehus ved at østblokken på Gipø tømmes i oktober 2013 og blir da stående tom. Andre utflytting skjer fra vesttblokken i januar Denne sak omhandler etterbruk av bygningsmasen på Gipø. Det er vurdert fortsatt bruk i egenregi alternativt mulighetene for salg av hele eller deler av bygningsmassen. Administrasjonen har tatt utgangspunkt i en overordnet vurdering hvor følgende forhold er vurdert: Tekniske vurderinger dagens tekniske tilstand vurdert opp mot dagens krav i lover og forskrifter. Bygningsmessige vurderinger inkludert bygningstekniske muligheter for nytt innhold. Alternativ bruk av bygningsmassen. Markedsvurderinger muligheter for salg av deler av eller hele bygningsmassen. Økonomiske konsekvenser for de ulike alternativer. Det vises til vedlegg 1 for en visuell oversikt over de ulike byggenes plassering på eiendommen, egne naboeiendommer samt eiendommens nærmeste naboer. Denne saken tar utgangspunkt i kommunestyrets vedtak i de to sakene KS 042/10 og 076/11. Vurderingen omfatter fremtidig bruk av østblokken og vestblokken (sykehjemsbygningene) og ikke omsorgsboligene Hjemsengveien 9,11,13, 15 og 17 som er vedtatt skal opprettholdes som omsorgsboliger. Innledning I juni 2010 vedtok kommunestyret følgende for bygningmassen og eiendommen på Gipø (KS- 042/10) sitat fra vedtakets punkt 2. og 3: Fra punkt 2: Eiendommen Gipø bo- og behandlingssenter forberedes for salg i det åpne marked under forutsetning av at 2 nye sykehjem ved Smidsrød og Bjønnes blir realisert. Tidspunktet for salg avventes til markedet synes å være bedre for denne type eiendomssalg. Omsorgsboligene i Hjemsengveien 9,11,13 og 15 samt Hjemsengveien 17 beholdes av kommunen for videre drift. Det foretas en vurdering av arealavgrensingen for å avklare hvor stort areal som skal følge med Gipø- bo og behandlingssenter ved salg. Arealformål endres i kommuneplan for å tilrettelegge for ulike formål som bolig og næring. Overdragelse til ny eier kan skje når nye sykehjem er innflyttingsklare, tidligst i Fra punkt 3: Et alternativ der Gipø bo- og behandlingssenter og omsorgsboligene/trygdeleilighetene i Hjemsengveien 9,11,13,15 og 17 selges samlet testes samtidig ut i markedet. I dette alternativet ligger tilbakeleie av de bemannede omsorgsboligene slik at dette tjenestetilbudet opprettholdes Senere vedtok Kommunestyret i sak 076/11 følgende (sitert fra pkt 12 fra del av økonomiplanen for );

9 Kommunestyret ber om at det gjennomføres en utredning om Gipø bo- og behandlingssenter kan brukes i egenregi som eldreleiligheter i kombinasjon med eldresenter og andre helseorienterte aktiviteter før eiendommen legges ut på salg. Over tid er det gjennomført flere utredninger om GIPØ. Følgende er benyttet som grunnlag for vurderingene i denne sak: Arbeid med Omsorgsplan for Nøtterøy Kommune, alternativvurdering der Gipø ble vurdert totalrenovert (alternativ 2) eller en enklere oppgradering av Gipø tilbud fra Medvita datert Tilstandsvurdering av Gipø bo- og behandlingssenter bygning Vest (hovedbygget inkludert kjøkken) utført av Espen Ramstads arkitektkontor datert Tilstandsvurdering av Gipø bo- og behandlingsenter bygning Øst utført av Ramstads arkitektkontor datert Tilstandsvurdering av brannsikkerhet utført av Norconsult datert Rørinspeksjon av bunnledninger utført av Mortens Rørinspeksjon Leieavtale næringslokaler inngått med Kjernåsveien 13 A for RMUs aktiviteter (391 kvm med utløp av leitid ). Leieavtale med Leganger Hansens Legat for deler av Hjemmetjenestens virksomhet. Leieavtale med Stiftelsen Breidablikk Sjømannshjem for deler av Hjemmetjenestens virksomhet (410 kvm pluss p-plasser med utløp ). Interne dokument som har utredet ulike varianter av samlokaliseringer av kommunale virksomheter. Grove kostnadskalkyler på totale rehabiliteringer av hhv Østbygget, Vestbygget og en samlet oversikt sammensatt i september Denne saken tar utgangspunkt i kommunestyret vedtak i de to sakene KS 042/10 og 076/11. Vurderingen omfatter fremtidig bruk av østblokka og vestblokka (sykehjemsbygningene) og ikke omsorgsboligene Hjemsengveien 9,11,13, 15 og 17 som er vedtatt skal opprettholdes som omsorgsboliger. Faktagrunnlag Følgende eiendomsfakta ligger til grunn for de utredninger som er foretatt i sakens anledning: Adresse: Hjemsengveien 7 Gårds- og bruksnummer: 24/5 Grunnareal på denne eiendom: Bebygd areal Østblokka: Bebygd areal Vestblokka: Takflate Østblokka: 950 Takflate Vestblokka: (Arealene er grovberegnet og vil variere etter målemetode og prinsipp til grunn for målingnene). På eiendommen ligger det også 5 andre bygg. Dagens bruk er som følger: Hjemsengveien 15 bygget på sekstitallet. Opprinnelig brukt som betjeningsbolig for sykehjemmet. På 70-tallet ble boligene ombygget til omsorgsboliger. Bygget inneholder i dag 18 leiligheter med felles spisestue og kjøkken i hver etasje (2 etasjer). Bruksarealet er på 1582 kvadratmeter Hjemsengveien 17 (eget gbnr 24/31) inneholder 16 leiligheter på 1563 kvadratmeter bruksarealer. Hjemsengveien 9, 11 og 13 bygget i en sammenhengende bygningsmasse i 2 etasjer. Byggene inneholder 30 boliger med tilsyn. Til sammen inneholder byggene 2563 kvadratmeter bruksarealer.

10 I gjeldende kommuneplan er området der østblokken og vestblokken ligger avsatt til kombinert formål bolig/ tjenesteyting/ næring. Området der Hjemsengveien 9, 11,13, 15 og 17 er plassert er avsatt til offentlig og privat tjenesteyting. Det foreligger en gammel reguleringsplan vedtatt i 1980 som regulerer hele området til offentlig bebyggelse. Vestblokken ble innviet som aldershjem/pleiehjem 7. desember Forut for innvielsen lå en lang prosess. Hele 47 utkast ble vurdert/sendt inn i utlyst konkurranse. Utkast C ble valgt. Dette utkastet viste en 120 meter lang buet bygning. En modell av bygningen slik den opprinnelig var planlagt, er bevart. Utkastet var tegnet av Roy Holm som ikke var arkitekt. Bygningen var meget spesiell, buet og med store glassflater slik at beboerne skulle få mest mulig kontakt med Nøtterøys flotte natur. Arkitekt Ole Bjønnes inngikk et samarbeid med Holm på tegning- og prosjektering av det nye bygget. Prosjektet måtte bearbeides da sentrale myndigheter med Karl Evang i spissen mente at vinnerutkastet var for luksuriøst og inneholdt for mange tomannsrom. (Disse opplysninger er hentet fra Egil Christophersens bøker om Nøtterøys historie). Byggets 4 etasjer består av underetasje og 3 etasjer innredet som sykehjem. I tillegg kommer sidefløy for hovedkjøkken i 2 etasjer bestående av kjeller og 1 etasje samt en forbindelsesgang til Gipø Øst. Mht byggets tilstand hitsettes følgende fra Ramstads tilstandsvurdering datert : Som det fremgår av vurderingsrapporten preges bygget delvis av slitasje og elde, men ikke utover det som kan forventes av en bygning oppført i 1962 (ombygget i 1988). Hovedinntrykket karakteriseres av bærekonstruksjoner og etasjeskillere i god bygningsmessig tilstand mens de tekniske anlegg fremstår som lite tidsmessige og til dels ikke operative iht. sine respektive funksjonskrav. (Sitat slutt). Østbygningen ble oppført i 1978 som utvidet del av Gipø sykehjem.. Byggets 3 etasjer består av tilfluktsrom, dagsenter, bårerom, garderober med mer i 1 etasje. I de to øvrige etasjer er det innredet pasientavdelinger. Også Østbyggets tilstand er vurdert av Ramstads arkitektkontor. Det siteres følgende fra konklusjonen mht tilstand; Som det fremgår av vurderingsrapporten preges bygningen av til dels stor slitasje. Det kan stilles spørsmålstegn ved valgte byggtekniske løsninger (bla. pga kuldebroer) og av kvaliteten på en del av de monterte komponenter (bla. ytterdører og vinduer). Bl.a. lufttekniske anlegg fremstår som lite tidsmessige og til dels ikke operative iht sine respektive funksjonskrav. Da mange luftevinduer ikke kan benyttes pga feil/svakheter fremstår situasjonen svært kritisk med tanke på innvendig luftkvaltitet, spesielt i den varme årstid. (Sitat slutt) Norconsult har utarbeidet rapporter over behov for opprustingstiltak for å forbedre brannsikkerheten i begge bygg. Brannsikringstiltak må vurderes ut fra den fremtidige bruk bygningene vil få. Grunnforholdene rapporteres i alle rapporter å være betong til fast fjell. Bunnledningene er originale og må utbedres/skiftes. Lovgrunnlag Fremtidig bruk må tilfredsstillene kravene i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Byggereglene slik de sist ble endret, inneholder en hel rekke krav som medfører vesentlige kostnadsøkninger ved totale rehabiliteringer. Universell utforming skal planlegges i alle faser. Bygninger med oppholdsrom for mennesker skal prosjekteres og utføres slik at krav til forsvarlig

11 energibruk, planløsning og innemiljø, herunder utsyn, lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring mv blir oppfylt. Til disse punkter er det gitt utfyllende detaljerte forskrifter (TEK 10). Alternative løsninger Vurderingene for fremtidig bruk av vest- og østbygningen er i saken begrenset til følgende hovedalternativer for utvikling av eiendommen og bygningsmassen: Alternativ 1: Salg av bygningsmassen samlet Alternativ 2: Beholde hele eller deler av bygningsmassen for bruk i egen regi, evt. i kombinasjon med salg av leiligheter. Følgende underpunkter vurdert: Ombygning til leiligheter på kvadratmeter med tanke på salg i mulig marked. Ombygning til leiligheter på kvadratmeter for salg eller bruk i egenregi. Ombygning til kontorer og leiligheter i kombinasjon. Fortsatt bruk til sykehjem i kombinasjon med kontorplasser og leiligheter. Riving av bygningsmassen og bruk av arealene til andre formål er også en mulighet, men er ikke vurdert nærmere i saken. Kostnadene med riving av de store og solide betongkonstruksjonene beliggende tett på omsorgsboligene antas å være relativt høye. I tillegg er tomtearealet som vil frigis relativt beskjedent i forhold til de forventede kostnader. Vurderinger Administrasjonen har sammen med bygningsfaglig ekspertise med lang praktisk erfaring, vurdert bygningsmassen på Gipø mht fysisk fleksibilitet, generalitet, tilstand og totale rehabiliteringskostnader. Flere forhold må vurderes ved ombygninger og endret bruk. I den forbindelse siteres det følgende fra en Byggforsk-rapport skrevet av Kirsten Arge; I våre dager er generalitet, dvs muligheten til å bruke bygninger, arealer og rom på mange forskjellige måter, blitt om mulig viktigere enn fysisk fleksibilitet. Årsaken er først og fremst at både organisasjoner og kontorarbeid er i sterk endring, og at bygninger derfor må kunne tilpasses varierende og på forhånd ukjente funksjons- eller brukerkrav, helst uten bruk av for mye ressurser. Generalitet, dvs. generelle arealer, rom og innredninger kan lettere romme varierende funksjoner og arbeidsmåter enn skreddersydde løsninger. (sitat slutt). På bakgrunn av ovenstående teoretiske innfallsvinkel har vi vurdert bygningenes dybde, brutto etasjehøyde og tekniske føringer for ventilasjon, el- og datakabling og vann og avløp (heretter tekniske føringer). Poenget med denne innfallsvinkel er å få avklart hvilke konkrete alternativer som foreligger for etterbruk av bygningsmassen innenfor akseptable kostnadsrammer. Etter dette har administrasjonen vurdert følgende alternativer: 1. Salg 2. Beholde i egenregi A: Ombygning til kontorer og leiligheter i kombinasjon. B: Fortsatt bruk til sykehjem i kombinasjon med kontorer. C: Kombinasjon sykehjem/kontor/leiligheter. Bygningsmassen, som hittil har vært brukt som sykehjem, må rehabiliteres. Det er registrert et etterslep på løpende vedlikehold. Samtidig har en hel rekke bygningsdeler oppnådd sin tekniske

12 levetid. En konsekvens av dette er at taket må utbedres/skiftes, vinduer skiftes, fasader rehabiliteres, heis utbedres og bunnledningene må skiftes/utbedres. Innvendig må også en hel rekke tekniske anlegg oppgraderes. Til hvilket nivå og hvilken kostnad avhenger av hvilket innhold bygningsmassen gis i fremtiden. Administrasjonen vurderer saken slik at alle disse kostnader vil påløpe uavhengig av om eiendommen eies privat eller offentlig. Utgiftene er betydelige. Etter vår oppfatning kan det være nyttig å notere seg andres erfaringer. Ny bruk av gammel bygningsmasse tilpasset krav i nye forskrifter gir ofte uønskede høye kostnader. En del erfaringsgrunnlag tilsier at rehabilitering av gamle bygg kan bli minst 15-20% dyrere enn å bygge nytt (dersom alle nye krav skal oppfylles). Ofte sprekker selv kostnadskalkyler som også har tatt inn i seg buffere til uforutsette kostnader. De tekniske og bygningsmessige vurderinger i saken konkluderer med at det, spesielt i Vestbygget, ikke er teknisk og praktisk mulig å bygge om til leiligheter på kvadratmeter. Bæringer, bygningsbredde, korridorer og nødvendige tekniske føringer gjør at bygget rett og slett ikke er fleksibelt nok til en slik ombygning. For å kunne bygge ut til leiligheter i denne størrelsesorden, må det bygges på i bredden. Slike påbygninger er gjennomført i andre prosjekt, for eksempel i Oslo, der markedssituasjon er en helt annen enn midt på Nøtterøy. Administrasjonen har også gjennomført uformelle samtaler med utviklere som har lang erfaring i markedet og som i utgangspunktet har kapital til å gjennomføre et slikt prosjekt. I denne sammenheng gis det klare tilbakemeldinger på at området ikke ligger i ønsket marked; det er for langt til butikk og offentlig kommunikasjon. I sum medfører bygningenes tilstand, markedssituasjonen inkludert beliggenhet og den økonomiske risiko ved å gå inn i et så usikkert prosjekt, at det ikke er et marked for salg. Muligens kan byggene og en arrondert tomt selges til en symbolsk sum. Det foreligger også eksempler på at eiendommer er taksert til en negativ verdi når alle disse momenter sammenstilles i en faglig takst. På bakgrunn av de fakta og grunnlag som foreligger når dette skrives, vurderes salg i en eller annen form som lite aktuelt i dagens marked. Det vurderes rett og slett å være et redusert potensial for mulige inntekter ved salg. Under prosessen med vurdering av etterbruk, har kommuneoverlegen gitt flere konkrete innspill med relevans til denne sak. Det er i de kommende år forventet en økning i befolkningsgruppen over 80 år der det er grupper som har behov for omsorg. Videre viser demensutviklingen en økning som vil gi behov for mer pleie og dermed plass i sykehjem. Særlig fra og med 2020 vil behovet for sykehjemsplasser øke Det er et selvstendig poeng, som påpekes fra flere hold, at kommuner i fremtiden bør gå sammen om drift av sykehjem. Tønsberg kommune har tatt initiativ for å kartlegge fremtidig behov for pleie og omsorgstjenester i regionen og derav sykehjemsplasser. Kommunen vil også ha behov for mindre boliger både til eldre og yngre mennesker. Vest- og østbyggene er fleksible nok til å kunne bygge om til leiligheter opp mot 55 kvadrat innenfor akseptable kostnadsrammer. Slike boliger kan tenkes brukt til aldersboliger med og uten tilsyn og/eller gjennomgangsboliger for ulike grupper. Kommunen leier i dag arealer eksternt til for eksempel RMU, hjemmetjenesten og noen andre mindre eksterne lokaler. Rådmannen ønsker av faglige hensyn en samlokalisering av barnevern, helsestasjon og PPT. Helsestasjon og barnevernstjenestene for Nøtterøy og Tjøme kommuner skal samlokaliseres på Østegård fra Dette er en midlertidig løsning og rådmannen vurderer det som aktuelt på et senere tidspunkt å samlokalisere disse tjenestene med andre helse- og barnerelaterte tjenester på Gipø.

13 RMU disponerer i dag 5 leiligheter i et borettslag hvorav en av disse benyttes til botrening for brukere. Det vurderes om denne og andre leiligheter kan selges og om også denne del av RMUs virksomhet kan flyttes til Gipø. Hjemmetjenesten betjener i dag ca 650 brukere fra 3 ulike lokasjoner. En samlokalisering av hjemmetjenesten vil gi gode arbeidsmiljøgevinster samt administrative gevinster som vanskelig kan tallfestes konkret. En utfordring i forhold til fremtidig bruk av Gipø til andre formål er parkeringsarealer og uteoppholdsarealer. Øst- og vestbyggene ligger tett på omsorgsboligene i Hjemsengveien 9,11,13, 15 og 17 som også har behov for slike utearealer. En mulighet i forhold til mulig økning av slike arealer vil være bruk av arealene ved Gipø barnehage. Dette bør vurderes som en del av fremtidig barnehagestruktur i kommunen. Økonomiske konsekvenser: En total rehabilitering av både vest- og østbygget er grovt kostnadsberegnet til totalt ca kr 130 millioner eks mva.. En slik investering sikrer full fleksibilitet mht bruk som kontorer for alle vurderte offentlige virksomheter samt grunnlagsinvesteringer for leiligheter opp til 55 kvm. Ved ombygging til leiligheter kan det påregnes et tillegg ut over denne summen til innredning av leiligheter på i størrelsesorden kr ,- pr leilighet avhengig av hvilken standard leilighetene skal ha. Årlige besparelser ved oppsigelse av dagens løpende leiekontrakter er vurdert til minimum 2,5 millioner. Andre gevinster ved samlokalisering er ikke beregnet i saken. Det vil imidlertid kunne ligge til rette for effektiviseringsgevinster ved samlokaliseringer. Ved ombygging til for eksempel omsorgsleiligheter eller fremtidig sykehjem vil det være gode muligheter for statlig støtte gjennom dagens statlige tilskuddsordninger. Et alternativ til å iverksette full utvendig og innvendig rehabilitering som angitt over, vil være å oppgradere bygget til bruksmessig tilfredsstillende standard. Byggene vil da kunne benyttes til kontorer og eventuelt fortsatt sykehjemsdrift i de lokalene som er best egnet. Det vil innebære at det foretas utvendig rehabilitering for å bevare bygget for fremtidig bruk, mens bygget innvendig kun oppgraderes slik at alle forskrifts- og sikkerhetskrav tilfredsstilles. I tillegg bør det ved en slik redusert løsning foretas nødvendig oppussing av vegger, gulv og tak slik at bygget oppfattes som tiltalende i bruk. En slik bygningsmessig rehabilitering av vest- og østbygget vil omfatte utvendige ombyggingstiltak som: skifting av tak, ny utvendig kledning, nye vinduer, utforing av bygget og tilleggsisolering slik at det tilfredsstiller TEK10 (ny vindtetting og utforing og kledning av stålkasser). Videre må alle brannkrav tilfredsstilles. Innvendig foretas nødvendige oppgraderinger til tiltenkt drift. Utearealer oppgraderes og tilpasses ny bruk. Administrasjonen har grovt anslått kostnadene med en slik rehabilitering og oppgradering til 75 millioner kroner. Administrasjonen har også foretatt en enkel økonomisk analyse av økonomisk lønnsomhet ved oppgradering av Gipø. I denne analysen er følgende lagt til grunn: Løsningen med rehabilitering av Gipø og flytting av kommunale virksomheter til Gipø er vurdert opp mot et alternativ der disse kommunale virksomheter må benytte andre lokaler. I analysen er oppgradering av Gipø vurdert opp mot et alternativ med salg av Gipø til kr. 1 (dvs at Gipø i dagens marked ikke har noen salgsverdi), mens Østegård beholdes. Det er videre lagt til grunn en tapt fremtidig inntekt fra salg av Østegård til boligformål samtidig som det vil påløpe rehabiliteringsbehov av Østegård. I dette regnestykket er tapt inntekt for salg av Østegård satt til 10 mill kroner og rehabiliteringsbehov til 10 millioner kroner.

14 Den økonomiske vurderingen er basert på en årskostnadsvurdering med 5 % rente og 40 års levetid/ nedbetalingstid: Oppgradering Gipø + 75 mill Fradrag for sparte kostnader/ økt inntekt Østegård - 20 mill Fradrag for salgsinntekter salg leiligheter RMU - 7 mill Netto kapitalkostnad (differanse mellom alternativene) 48 mill Årskostnad av kapitalkostnad (48 mill) v/ 5 % og 40 år: 2,8 mill. Fradrag for oppsigelse av dagens løpende leiekontrakter - 2,5 mill Netto årskostnad: 0,3 mill I denne analysen er det forutsatt at kommunen vil ha samme driftskostnader for den bygningsmassen som er nødvendig for de aktuelle kommunale virksomheter. Det er ikke innregnet eventuelle effektiviseringskostnader ved samlokalisering. Selv om den utførte analysen er basert på grove antagelser synliggjør den at rehabilitering av Gipø til eget bruk ikke vil gi vesentlige merkostnader i de årlige driftsbudsjettene fremover i forhold til alternativene. Dette må ses opp mot de fordeler det vil være å beholde Gipø for å løse fremtidige tjenestebehov. Juridiske forhold og konsekvenser: Gjeldende leiekontrakter har ulikt innhold. Hjemmetjenestens lokaler ved Breidablikk har bindende virkning til Inngåtte avtaler for lokaler til RMU har bindende virkning til ut Ikke alle arealer på Sjølyst kan fraflyttes og frigjøres i form av spart leie. Dette må vurderes nærmere. Det samme gjelder andre mulige samlokaliseringer og juridiske bindinger i form av vedtak og kontrakter. Helse- og miljøkonsekvenser, klimakonsekvenser og andre konsekvenser er ikke vurdert i denne omgang. Fremdriftsplan: Rådmannen skisserer følgende fremdriftsplan for det videre arbeid: Østbygges fraflyttes i oktober Østbygget ryddes høst 2013/ vinter Den konkrete bruk av østbygget utredes og avklares i politisk vedtak våren Østbygget rehabiliteres vår 2014 høst Vestbygget fraflyttes primo Rehabilitering for dette bygget planlegges og konkret innhold avklares i god tid før dette bygget fraflyttes. Konklusjon Basert på utredninger administrasjonen har gjennomført, finner rådmannen etter en samlet vurdering å kunne gi følgende anbefaling: Gipø selges ikke. Eiendommen og bygningsmassen beholdes for fremtidig bruk av kommunen og brukes som et strategisk virkemiddel for å løse de utfordringer kommunen blir satt til å løse i fremtiden, herunder behovet for helserelaterte lokaler. Vest- og østbygget rehabiliteres og oppgraders til bruksmessig tilfredsstillende standard. Det innebærer at det foretas utvendig rehabilitering for å bevare bygget for fremtidig bruk, mens bygget innvendig kun primært oppgraderes slik at alle forskrifts- og sikkerhetskrav tilfredsstilles. Kostnadene for slik oppgradering er grovt anslått til 75 millioner kroner.

15 Det arbeides videre med å utrede konkret bruk av øst- og vestbyggene. Det tas som utgangspunkt at virksomheter som hjemmetjenesten, helsestasjon, barnevern, PPT og RMU samles i byggene. Muligheter for å løse også andre kommuners behov for sykehjemsplasser vurderes nærmere i samarbeid med nabokommuner. Rådmannens begrunnelse for å anbefale at Gipø ikke selges er i hovedsak basert på følgende to punkter: Det er ikke marked for salg av Gipø i dagens marked og salg til en symbolsk sum vil ikke gi vesentlige besparelser i de årlige driftsbudsjettene fremover i forhold til rehabilitering av bygningene. Eiendommen og bygningsmassen vil ha en stor bruksverdi for kommunen for å løse kommunens utfordringer i tiden som kommer, særlig innenfor områdene helse og barn/ unge.

16