ROLLAG KOMMUNE Sentraladministrasjonen

Transkript

1 ROLLAG KOMMUNE Sentraladministrasjonen NATURFORVALTER AS Numedalstunet VEGGLI Deres ref: Vår ref: Saksbeh: Arkivkode: Dato: 2018/116 GHLA.. L Særutskrift reguleringsplan - Vegglifjell resort med tilgrensende skistadion Vedtak i Næring, Miljø, Ressurs : Reguleringsplan for Vegglifjell resort sendes ut på seks ukers høring etter plan- og bygningsloven Tomtene 1-9, 12, 18, 20, 23, tillates total BYA 115 m2, herav 80 m2 til fritidsbolig og evt. anneks. Tomtene 10,11,13-17, 19, 21, 22, 24 og 28, tillates total BYA 185 m2, herav 150 m2 til tomanns fritidsbolig, uten anneks. utbyggingsavtale og må behandles i egen sak, av kommunestyret. Rådmannen anbefaler imidlertid ikke at etablert praksis endres. Forslag til utbyggingsavtale må tas ut av planforslaget før planen kan sendes på høring. Med vennlig hilsen Gunn-Hege Laugen Saksbehandler Dette dokumentet er elektronisk godkjent i Rollag kommune, og sendes uten underskrift.

2 ROLLAG KOMMUNE Rollag : Arkiv : L12 Saksmappe : 2018/116 Avd. : Teknisk Saksbehandl : Gunn-Hege Laugen Forslag til reguleringsplan - Vegglifjell resort med tilgrensende skistadion - høring MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak Næring, Miljø, Ressurs /18 Utvalgsleders forslag til vedtak: Behandling i Næring, Miljø, Ressurs : Følgende deltok i debatten: Stein Ivar Strandli, Hellik Lislien og Gro Aasberg Hellumbråten, Utvalgsleder fremmet følgende forslag til vedtak: Reguleringsplan for Vegglifjell resort sendes ut på seks ukers høring etter plan- og bygningsloven Tomtene 1-9, 12, 18, 20, 23, tillates total BYA 115 m2, herav 80 m2 til fritidsbolig og evt. anneks. Tomtene 10,11,13-17, 19, 21, 22, 24 og 28, tillates total BYA 185 m2, herav 150 m2 til tomanns fritidsbolig, uten anneks. utbyggingsavtale og må behandles i egen sak, av kommunestyret. Rådmannen anbefaler imidlertid ikke at etablert praksis endres. Forslag til utbyggingsavtale må tas ut av planforslaget før planen kan sendes på høring. Utvalgsleders forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt.

3 Vedtak i Næring, Miljø, Ressurs : Reguleringsplan for Vegglifjell resort sendes ut på seks ukers høring etter plan- og bygningsloven Tomtene 1-9, 12, 18, 20, 23, tillates total BYA 115 m2, herav 80 m2 til fritidsbolig og evt. anneks. Tomtene 10,11,13-17, 19, 21, 22, 24 og 28, tillates total BYA 185 m2, herav 150 m2 til tomanns fritidsbolig, uten anneks. utbyggingsavtale og må behandles i egen sak, av kommunestyret. Rådmannen anbefaler imidlertid ikke at etablert praksis endres. Forslag til utbyggingsavtale må tas ut av planforslaget før planen kan sendes på høring. Saken gjelder: Forslag til reguleringsplan for Vegglifjell resort med tilgrensende skistadion høring Fakta: Oppstart av planarbeidet ble varslet Planområdet Vegglifjell resort ligger på eiendommene 27/6. Planområdet består av totalt 360 daa. Sju større bygg med varme senger fordelt på 50 leiligheter. Mulighet for tilhørende forsamlingslokale. Universelt utformet. 16 frittliggende hytter på 80 m2 12 tomannshytter på 140 m2 (24 boenheter) Skistadion med skiløyper Parkeringsareal på 2700 m2- plass til 100 biler Noe av parkeringsplassen tillates som garasje for å fremme universell utforming Vegglifjell resort og tilgrensende skistadion var tidligere en del av reguleringsplan for Mykstulia Lauvhovd ( ). Det ble søkt om mindre endring av tidligere plan, for dette området. Endring av arealformål er å anse som en vesentlig endring, selv om endringen er til det bedre for landskapsinntrykket. Det kom inn flere merknader til planen. En merknad fra Fylkesmannen var å betrakte som en innsigelse til planforslaget jmf. pbl og utbygger bedt om å gjennomføre ny regulering av området. Formålet med den nye reguleringsplanen er å gjennomføre justeringer av allerede godkjente bestemmelser i Mykstulia Lauvhovd.

4 1. Endre det øvre feltet (14 dekar) fra byggeområde for fritids- og turistformål (blå farge) til fritidsbebyggelse (oransje farge). Formålet er å kunne selge små hytter for å finansiere første byggetrinn av den kommersielle delen av Vegglifjell Resort. 2. Reguleringsbestemmelser for det øvre feltet skal legge til rette for bygging av små fritidsboliger med bebygd areal opp til BYA = 80 m 2, eller vertikaldelte, doble enheter med bebygd areal BYA = 140 m 2. I gjeldende reguleringsplan (Mykstulia- Lauhovd) kan det i det øvre feltet bygges leilighetsbygg på 10 x 20 meter grunnflate og med mønehøyde opp til 9,0 meter. 3. Tomteutnyttelse for det øvre byggeområdet økes fra 25 % til 30 % (omfatter areal til hytter, veger og parkering). Formålet er å utnytte disse sentrale byggeområdene på en optimal måte, for å oppnå ønsket effekt for turistutvikling. 4. Øke tillatt størrelse på bygninger i det nedre (blå) byggeområdet fra 10 x 20 meter opp til 13 x 30 meter. Formålet er å kunne bygge tilsvarende bygninger som er bygd på Blefjell Lodge, men med tillegg for økt dimensjon på tømmer (fra seks til åtte tommer) og for å tilpasse byggene for universell utforming. 5. Øke tillatt gesimshøyde for bygninger med underetasje i det nedre (blå) byggeområdet fra 6,0 til 7,0 meter og mønehøyde fra 9,0 til 9,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Dette gjelder bygninger som vender mot skistadion i nord-østre rekke. 6. For utbygging av tomter i det øvre feltet er det ønskelig å øke største tillatte høyde på fyllinger fra 2,0 til 2,5 meter, og høyde på skjæringer med mur fra 3,0 til 3,5 meter i samsvar med vedlagte 3D-illustrasjoner og snitt-tegninger av det øvre byggefeltet for å ha noe slingringsmonn ved gjennomføring av utbygging. 7. Bro for adkomstveg mellom det øvre og nedre byggeområdet flyttes 25 meter lenger øst for å få en bedre adkomst inn i det øvre feltet. 8. Det er lagt inn rekkefølgebestemmelse som skal sikre at utbygging av den kommersielle (blå) delen av byggeområde kommer i gang før det øvre feltet med private hytter er ferdig utbygd. Det kan gis byggetillatelse for inntil 65 % av boenheter i det øvre feltet før utbygging av den nedre (blå) delen av byggeområdet må være påbegynt. Utbyggingsavtale På bakgrunn av endring av byggeområdet i Solhellinga fra næringsformål til private hytter foreslår utbygger å endre utbyggingsavtalen med kommunen. De ønsker at 5% midlene, samt årlig sum fra hver hytte skal gå til en annen organisering enn friluftslaget, for å ivareta utbygging og vedlikehold av skistadion med tilhørende løyper. Hovedtrekk i forslag til ny utbyggingsavtalen er: - 15 % av tomtesalg av private hytter skal gå til investering i skistadion og tilhørende 5 kmløype (kommunens andel i dagens utbyggingsavtale er 5%- resten hentes fra privat avtale) - Private hytter i Solhellinga skal betale 2000 kr pr. år til drift av fellestiltak i nærområdet (utbyggingsavtalen med kommunen gir 1100 kr/ år/ hytte til friluftslaget) - 1 % av omsetning i den kommersielle delen på næringsområdet (overnatting og servering) skal gå til drift av fellestiltak i nærområdet - Midler til drift av fellestiltak ønskes øremerket aktuelle sesongtiltak, måned for måned. Dette kan være snøproduksjon på skistadion, oppkjøring av skiløyper gjennom hele vinteren (varme løyper), utsetting av fisk i Lauvhovdtjønn osv. Midlene forutsettes brukt slik at de bidrar til å skape aktiviteter og trafikk til turistvirksomheten, og til private hytter i nærområdet. - Utbygger skal lage flerårig plan og budsjett for drift av fellestiltak, og rapporterer årlig om bruken av pengene, om nødvendig med revidert regnskap. Prioritering av tiltak diskuteres gjerne med Rollag kommune Saksbehandlers vurdering:

5 Allerede omsøkt forslag til endring av plan for Vegglifjell resort i del av Mykstulia Lauvhovd var på høring fram til Rollag kommune har med bakgrunn i allerede utarbeidet planprogram og konsekvensutredning i 2015 for Mykstulia- Lauvhovd, ikke stilt krav til planprogram og konsekvensutredning. Endring av arealformål for fritids- og turistformål til fritidsbebyggelse er for landskapets del positivt, da en vil få mindre bygningsmasse med grønne lommer imellom. Utfordringen er at vi privatiserer nok et område i fjellet, avsatt til kommersiell turistutvikling. Vi har andre områder i fjellet hvor det i første omgang ble planlagt større bygg med varme senger, men hvor arealformålet steg for steg har blitt endret til fritidsbebyggelse og private eiendommer. I dette tilfelle, så sier grunneier/ planlegger at privatisering og salg av de små tomtene, må til for å kunne finansiere den kommersielle delen av næringsområdet. Endring av bygningstype fra hele store bygg til små hytter i et landsbypreg vil skape mer luft i Solhellinga. Byggene vil være mindre dominerende samtidig som grunnlaget for drift og finansiering av næringsområde skapes. Utbygger ønsker å skape et tilbud, spesielt rettet mot folk med funksjonshemning, for å kunne oppnå dette stilles det arealkrav, som vil øke volumet av byggene. Dagens arealkrav til universell utforming er i tillegg i minste laget, ved å skape god nok plass i hver av boenhetene sikrer en at tilbudet er tilpasset alle brukergrupper. De store byggene vil gi et større inngrep i landskapet, men legges på en måte som hindrer silhuettvirkning. I møtet med kommunen ble det påpekt at Vegglifjell resort ikke kan gjennomføre endringer av Vegglifjellveien. Det bør derfor ikke tillates tatt inn i bestemmelsene ( 5), at vegbredde inntil 6 meter tillates. Vegglifjellvegen med tilhørende grøfter er i dag 10 meter. I møtet ble vi også enige om at skjæring/ fylling for skiløype skulle tas med. Dette er ikke omtalt i foreliggende forslag til reguleringsplan. Saksbehandler anbefaler derfor at skjæring/ fylling ikke skal overstige 2 meter, for skiløype. Belysning av skiløypetrasen skal skjermes mot horisonten. Dette må innarbeides i 4 (Skianlegg og skiløype) før planen går på høring. I punkt 3 foreslås en grad av tomteutnyttelse på 30% for fritidsbebyggelsen. Bestemmelsen gir utfordringer ift. behandling av byggesaker, spesielt ift. størrelsen på anneks. I reguleringsbestemmelsene er prosentutnyttelse nærmere presisert ved at det tillates totalt BYA på 115 m2, hvorav 80 m2 til fritidsbolig og anneks. For tomtene 10,11,13-17, 19, 21, 22, 24 og 28, tillates total BYA 185 m2, herav 150 m2 til dobbel fritidsbolig (to boenheter), uten anneks. Landskap Vegglifjell resort vil bli svært synlig for tilreisende og hyttebeboere på Vegglifjell. Det er viktig at anlegget utarbeides på en hensynsfullmåte ift. arrondering i landskapet. Tomter plassert i terreng brattere enn 1:4 bør unngås jamfør veileder T: 1450 Planlegging av fritidsbebyggelse. Flere av tomtene i Solhellinga ligger i et område brattere enn 1:4, det må derfor brukes støttemurer på oppimot 3,5 meter for å sikre at byggingen er gjennomførbar. Inngrepene vil medføre stor påvirkning av landskapet lokalt, sett fra et naturperspektiv. Fordelen med anlegget er at det ligger i på et område med høye åser omkring. Anlegget vil derfor ikke ruve i landskapet og innsynet fra avstand vil være begrenset. Plasseringen av anlegget er derfor godt gjennomført med hensyn på landskapsinngrep generelt på Vegglifjell. Naturmangfold Området som anlegget er planlagt i, har i dag tilsynelatende liten verdi ift. naturmangfoldet, da store deler av området er preget av grunn torvmyr. De dypeste myrene ligger utenfor bygeområdet og berøres kun av skitraseer.

6 I en risikoanalyse/ konsekvensutredning er det viktig å se myrenes egenskaper, som mer enn et vannmagasin. Skitraseene vil selv med duk og flislag, redusere det biologiske mangfoldet på de områdene av myra det gjennomføres tiltak. Enkelte arter som er avhengig av store myrområder for å trives, kan i ytterste konsekvens forsvinne. Det er ikke dokumentert tilstedeværelsen av sårbare arter i området. Massehåndtering Det gjøres oppmerksom på at sprengte masser, eller masser tilgriset med olje etc. ikke er å anse som reine masser, og må leveres på godkjent mottak. For deponering av slike masser innenfor planområdet, må det søkes Fylkesmannen om tillatelse. Om det benyttes sprengstoff for å utarbeide en tomt, er disse massene å anse som forurenset og kan ikke lagres på området. De kan heller ikke benyttes til å fylle ut en annen tomt/ veg da massene er forurenset av sprengstoff, som inneholder ammoniumnitrat. Ammoniumnitrat, som lekker ut i vann kan sammen med høyere ph utvikle seg til å bli ammoniakk, noe som er svært giftig for vannlevende organismer. Sprengte masser må derfor leveres til godkjent mottak. Eventuelt må det søkes Fylkesmannen om tillatelse for bruk/ deponering av disse massene. Vann og vassdrag To bekker renner i kanten av planområdet. Den ene krysser skiløype og vei i østre hjørnet. Under arbeid med utbygging av skistadion er det viktig at disse bekkene ikke blir forurenset. Myrene som ligger på og rundt resorten drenerer til bekkene og utlekking av evt. forurensning til myr må raskt stanses. I planbeskrivelsen er det ikke sagt noe om hva en ønsker å gjøre med skiløypa som krysser bekken. Hvorvidt det er planlagt kulvert eller om en satser på at bekkedragene fryser til. Kulverter må planlegges såpass store at de ikke lett tettes. Om det planlegges kulverter der skiløypa krysser er det viktig å ta vare på vassdragsnaturen både ovenfor og nedenfor kulverten. Risikoanalysen sier at det ikke er negativ påvirkning på bekkene i området. Dette synes å være en noe rask konklusjon, da bekkene i dag renner i et myrlandskap med svært lite påvirkning. Et stort næringsområde med leilighetsbygg, tett med mindre hytter, asfalterte flater og mye biler vil påvirke vassdragsmiljøet negativt. Skiløyper over myr er planlagt på duk med flislag for raskere innfrysning. Flislaget vil gi økt avrenning av humøse stoffer og vil i en periode gi vassdragene økte konsentrasjoner av næringssalter. Utbyggingsavtalen Foreslått ny utbyggingsavtale i søknad om reguleringsplan, ønsker at fem prosent midlene knyttet til kommunens utbyggingsavtale, samt 1100kr/ år, skal gå til Vegglifjell resort (eller en sideorganisasjon) for utarbeidelse av skistadion med 5 km langrennsløype, samt andre diverse felles tiltak i nærområde. I pkt 9 i standard utbyggingsavtale framgår følgende: «Organisering og drift av utbyggingsavtalen skjer gjennom organiserte lag bestående av grunneiere i plankretsen. Kommunen kan stille krav til geografisk avgrensning av plankretsen. Laget må godkjennes av kommunen og etableres før reguleringsplan godkjennes eller senest før byggestart». Vegglifjell Resort omfatter kun èn aktiv grunneier i planområdet og er derfor ikke i samsvar med intensjonene utbyggingsavtalen. Avvik fra standard utbyggingsavtale må godkjennes av kommunestyret. På bakgrunn opparbeidet praksis og tidligere sammenlignbar sak, er det etter administrasjons vurdering ikke ønskelig å legge til rette for etablering av nye grunneierorganisasjoner til forvaltning av utbyggingsavtalens midler. I reguleringsplanen begrunnes ønske om ny utbyggingsavtale med at midlene skal finansiere skistadion rundt Vegglifjell resort.

7 Rollag og Veggli idrettslag presenterte et forslag til fullfinansiert skistadion, ved søknad om spillemidler i 2014 og De fikk i 2016 tildelt kr fra Buskerud fylkeskommune. I denne søknaden, som omfatter skianlegget rundt resorten og tilgrensende myrområder, er det vedlagt en finansieringsmodell, hvor skistadion er fullfinansiert med midler (i gavebrev), fra Vegglifjell Infra as. I følge dagligleder av Vegglifjell Infra as er framlagt forslag til utbyggingsavtale, inkl. 5% midlene i utbyggingsavtalen til kommunen, grunnlaget for gavebrevet fra Vegglifjell Infra as til Rollag og Veggli idrettslag. Planlegger har på side 14- og 15 i planbeskrivelsen beskrevet de økonomiske forholdene knyttet til utbyggingsavtalen med kommunen. Rådmannens konklusjon: Reguleringsplan for Vegglifjell resort sendes ut på seks ukers høring etter plan- og bygningsloven Skjæring/ fylling på skiløype settes til maks 2 meter. Tomtene 1-9, 12, 18, 20, 23, tillates total BYA 115 m2, herav 80 m2 til fritidsbolig og evt. anneks. Tomtene 10,11,13-17, 19, 21, 22, 24 og 28, tillates total BYA 185 m2, herav 150 m2 til tomanns fritidsbolig, uten anneks. utbyggingsavtale og må behandles i egen sak, av kommunestyret. Rådmannen anbefaler imidlertid ikke at etablert praksis endres. Forslag til utbyggingsavtale må tas ut av planforslaget før planen kan sendes på høring.