Saksframlegg. Saksnr Utvalg Type Dato 013/19 Formannskapet PS

Transkript

1 Saksframlegg Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Reidun Solli Skjørestad 19/220 Saksnr Utvalg Type Dato 013/19 Formannskapet PS Endring av reguleringsplanene for Øvstabødalen og Giljastølen når det gjelder størrelsen på fritidsboligene Forslag til vedtak: Formannskapet ber rådmannen om å utarbeide nødvendig dokumentasjon og starte opp en plansak som gjelder endring av bestemmelsene for størrelsen på fritidsboligene i Øvstabødalen og Giljastølen. Det meldes oppstart for endring av reguleringsplanene som er nevnt i saksframstillingen. Etter at det er mottatt uttalelser til varsel om planoppstart legges saken fram for utvalg for formannskapet til ny behandling. Formannskapet - 013/19 F - behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. F - vedtak: Formannskapet ber rådmannen om å utarbeide nødvendig dokumentasjon og starte opp en plansak som gjelder endring av bestemmelsene for størrelsen på fritidsboligene i Øvstabødalen og Giljastølen. Det meldes oppstart for endring av reguleringsplanene som er nevnt i saksframstillingen. Etter at det er mottatt uttalelser til varsel om planoppstart legges saken fram for utvalg for formannskapet til ny behandling.

2 Endring av reguleringsplanene for Øvstabødalen og Giljastølen når det gjelder størrelsen på fritidsboligene Bakgrunn for saken: I forbindelse med behandling av kommuneplanen kom det fram en del spørsmål om muligheten for endring av størrelsen på fritidsbebyggelsen. Ved første gangs behandling av kommuneplanen i juni 2018, framgikk det i saken at: Rådmannen ønsker å fremme en egen plansak der denne problematikken utredes i løpet av Saken legges fram for at rådmannen skal få politiske signaler i arbeidet med endring av størrelsen på fritidsboligene. Saksopplysninger: Plan- og bygningslovens 12-14, endring og oppheving av reguleringsplan, sier bl.a. at: «For utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan.» Videre at: «Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, og andre berørte, skal gis anledning til å uttale seg. Jf. for øvrig 1-9.» Fastsettelse av regler for størrelsen på fritidsbebyggelse kan tas enten i forbindelse med endring av bestemmelsene til kommuneplanen eller ved å endre bestemmelsene til reguleringsplaner. Rådmannen har valgt å fremme en egen plansak for fritidsbebyggelsen. Dette innebærer at denne saken kun gjelder regulerte områder og kun reguleringsplanene i Øvstabødalen og på Giljastølen. Utnyttelsesgraden/grad av utnytting kan fastsettes på flere måter (jf. 5-1 i byggteknisk forskrift (TEK17): a) bebygd areal (BYA) b) prosent bebygd areal (%-BYA) c) bruksareal (BRA) d) prosent bruksareal (%-BRA) Kommunal- og moderniseringsdepartementets veileder, Grad av utnytting, sier noe om forskjellen på bebygd areal (BYA) og bruksareal (BRA). BYA tar med det meste arealet som bygningen dekker, inkludert et utvendig takoverbygg. BRA omfatter arealet innenfor fire veggene og der bruksarealet i alle etasjene skal tas med. 6-2 i byggteknisk forskrift sier bl.a. følgende om beregnings- og måleregler: «Gesimshøyden er høyden til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Hvor taket er forsynt med et takoppbygg eller parapet som stikker mer enn 0,3 m opp over takflaten, regnes høyden til toppen av takoppbygget eller parapetet. Gesimshøyden måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Mønehøyden er høyden til skjæringen mellom to skrå takflater. Mønehøyden måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.» Bestemmelser i kommuneplanen som gjelder fritidsbebyggelse: Kommuneplanen (som nå er ute på begrenset høring/offentlig ettersyn) ligger følgende bestemmelse som gjelder for størrelsen på fritidsbebyggelse i områdene avsatt til bebyggelse og anlegg, fritidsbebyggelse: «3.3.1 Der ikke annet framgår av reguleringsplanen kan fritidsbolig oppføres med maksimalt bebygd areal, BYA, på 90 m² inkl. ev. anneks/bod (terrasser medregnes ikke i det bebygde arealet). Fritidsboliger kan ha maksimal gesimshøyde 4 m og maksimal

3 mønehøyde 6 meter. Tilbygg/nye fritidsboliger skal tilpasses eksisterende terreng. Terrasser kan ha bebygd areal opp til 50 m² og de skal avtrappes i forhold til eksisterende terreng. Synlig del av pilarer skal ikke være høyere enn 1,5 m.» (rådmannens understreking) som gjelder i LNFR-områdene, har omtrent tilsvarende formulering og de samme arealbegrensningene. Bestemmelser for de regulerte områdene i Øvstabødalen: I de regulerte områdene i Øvstabødalen har vi følgende reguleringsplaner: - Plan ID , reguleringsplan for Østebødalen,, vedtatt Plan ID , reguleringsplan for Østebødalen, gnr. 63, bnr. 2,, vedtatt Plan ID , reguleringsplan for Øvstabødalen, gnr. 63, bnr. 3,, vedtatt Disse reguleringsplanene har bl.a. følgende bestemmelser som styrer størrelsen på fritidsboligene: - Hytter og uthus/boder kan til sammen ha et bebygd areal BYA på inntil 90 m² - Anneks/uthus/bod og lignende kan oppføres frittliggende med et maksimalt bebygd areal BYA på 10 m² - Avstanden mellom de enkelte hytte/bod/uthus-enhet skal ikke være mindre enn 30 m med mindre annet framgår av bebyggelsesplan - Maksimal gesimshøyde fra topp gulv til utvendig gesims og møne skal ikke overstige hhv 3,0 m og 5,0 m. - Hyttene skal ha saltak med takvinkel maksimalt 33 grader De fleste fritidsboligene i Øvstabødalen ligger nær opp til vann- og avløpsledning med mulighet for å kople fritidsboligen til anlegget. Fritidsboligene har med enkelte unntak, festeavtale med grunneier/punktfeste. Dvs. at de ikke eier egen tomt, men at de iht. tomtefesteloven har råderett over ca m² rundt fritidsboligen dersom ikke annet er avtalt. Bestemmelser for de regulerte områdene på Giljastølen: I de regulerte hytteområdene på Giljastølen har vi følgende reguleringsplaner: - Plan ID , disposisjonsplan for en del av Giljastøl, vedtatt (Fylkesmannen) - Plan ID , disposisjonsplan for del av Frafjord sameie, gnr. 55, bnr. 52, vedtatt Plan ID ,Giljastølen, gnr. 73, del av bnr. 1 og 2 samt bnr. 20, vedtatt Plan ID , hytteområdet til Kåre moen på del av gnr. 72, bnr. 1, vedtatt Plan ID , hytteområdet til Karen og Harald Lid på del av gnr. 70, bnr. 2, stadfestet Plan ID , Giljastølen, gnr. 70, bnr. 4, 7 og del av bnr. 2, vedtatt Plan ID , Giljastølen, gnr. 72, del av bnr 1, vedtatt Plan ID , detaljregulering for Giljastølen, Råsavatnet, del av gnr. 74, bnr. 3, vedtatt Planene har bl.a. følgende bestemmelser som gjelder størrelsen: - Hytter og uthus/boder kan til sammen ha et bebygd areal BYA på inntil 45/90 m². - Uthus/boder kan oppføres frittliggende med et maksimalt bebygd areal BYA på 6 m² - Maksimal gesimshøyde fra topp gulv til utvendig gesims og møne skal ikke overstige hhv. 3,0 og 5,0 m. - Maksimal høyde på overkant grunnmur til gesims skal være 2,1/2,2 m - Hyttene skal ha saltak med takvinkel maksimalt 25/27/33 grader - Grunnmuren skal være så lav som mulig - Avstanden mellom hyttene skal ikke være mindre enn 30 m (Bestemmelsene varierer noe og det er klippet inn tekst fra flere planer. Det er kun

4 Disposisjonsplan for en del av Giljastøl som har maks størrelse 45 m² ). Noen av fritidsboligene er tilkoplet vann- og avløpsanlegg og en mange har kjørevei fram til fritidsboligen. Også i dette området er det i hovedsak punktfester. Reguleringsplanen for Giljastølen, Råsavatnet, del av gnr. 74, bnr. 3, plan , vedtatt , har bestemmelser som åpner for tillatt BYA m² og der tre fritidsboliger kan oppføres med størrelse hhv. 150 m², 160 m² og 200 m². Bestemmelser i et par av nabokommunene: Litt fritidsbebyggelsen i Sirdal kommune: Felles for områdene i Sirdal er at mange har kjørevei fram til eller nær fritidsboligen, spesielt om sommeren. I forbindelse med utbygging av nye områder blir tomtene bearbeidet i stor grad og det tillattes store hytter på en del av disse nyere reguleringsplanene. Litt om fritidsbebyggelse i Sandnes kommune: Sandnes kommune har i forslag til kommuneplan , lagt inn følgende bestemmelsene for fritidsbebyggelse: - I områder avsatt til fritidsbebyggelse: 100 m² bruksareal innenfor 100 metersbeltet fra sjø og vassdrag, 130m² utenfor 100 meters beltet - I LNF områder: 90 m² bruksareal innenfor 100 metersbeltet fra sjø og vassdrag, 120 m² utenfor 100 metersbeltet - Ved bruk av saltak: Maksimal mønehøyde 5,7 m og maksimal gesimshøyde 4,0 m. - Terrasser og plattinger skal totalt ikke være større enn 50 m². Det tillates ikke terrasser høyere enn gjennomsnittlig 0,5 m over planert terreng. (Dette er et lite utsnitt av bestemmelsene). Rapport, innspill til revidering av veileder T-1450, planlegging av fritidsbebyggelse, 7. juni 2018: Rambøll og Norsk Turistutvikling har utarbeidet denne rapporten på oppdrag fra Kommunalog moderniseringsdepartementet. Her framgår det bl.a. at gjennomsnittlig byggeareal for en ferdigstilt fritidsbolig var 86 m² i Gjennomsnittlig størrelse for ferdigstilt fritidsbolig i Rogaland i 2016 var 80 m². I det tilgrensende fylket, Vest-Agder, var størrelsen 105 m². Vurdering: Kommuneplanen er lagt ut til begrenset høring med frist Denne saken gjelder ikke endring av bestemmelsen i kommuneplanen og heller ikke fortetting, men en endring av bestemmelsene som gjelder størrelsen for fritidsboligene i de regulerte hytteområdene. I praksis vi dette si reguleringsplanen i Øvstabødalen og på Giljastølen. Fritidsboligene som ligger i uregulerte områder avsatt til fritidsbebyggelse og i LNFRområdene, vil ikke omfattes av reguleringsendringen. I Gjesdal kommune har vi ca. 870 fritidsboliger. De fleste av disse ligger i regulerte områder på Giljastølen og i Øvstabødalen. I 2008 vedtok plan- og økonomiutvalget en endring av fire av reguleringsplanene på Giljastølen. Tillatt BYA ble økt fra 60 m² og 70 m² til 90 m². Planendringen ble gjort etter at det var gitt en rekke dispensasjoner og tillatt bygging av hytter på 90 m². Både rådmannen og politikere har mottatt spørsmålet om muligheten for økning av størrelsene på fritidsboligene i kommune. Henvendelsene har kommet både fra privatpersoner og fra byggefirmaer. Rådmannen har også mottatt enkelte søknader om

5 bygging av nye fritidsboliger og tilbygg, og det er gitt avslag på alle søknadene om dispensasjon for å overskride grensa på 90 m². Rådmannen er usikker på hvor omfattende beskrivelse og utredning som må ligge til grunn for en endring av de 11 reguleringsplanene i Øvstabødalen og på Giljastølen. Behandlingen vil avhenge både av hvor store endringene blir, og hvor kontroversielt dette oppfattes av berørte parter (offentlige myndigheter, grunneiere, festere m.fl.). Bestemmelsene om størrelser på fritidsboligene er relativt like i hele kommunen. Det er to unntak: - Disposisjonsplanen for del av Giljastølen, plan , åpner for et totalt areal på 45 m². En økning til 90 m² som de andre planene har i dag, vil utgjøre en vesentlig utvidelse. - Når det gjelder reguleringsplanen for Råsavatnet vil rådmannen holde denne utenfor reguleringsendringen. Dette pga. at planen er meget detaljert og har omfattende bestemmelser der hensikten er å tilpasse fritidsboligene til terrenget/omgivelsene. Noen av forskjellene på Øvstabødalen og Giljastølen: - I Øvstabødalen er det mer høydeforskjell/brattere terreng enn på Giljastølen - I Øvstabødalen er det åpnere/færre trær som skjuler byggene enn på Giljastølen - En del av fritidsboligene på Giljastølen har kjørevei fram til hytta De to områdene har utviklet seg over tid, og de første fritidsboligene ble kanskje oppført på tallet. Mange av de eldste byggene er revet og erstattet med nye, større fritidsboliger, og områdene er utvidet og fortettet. Rådmannen er positiv til at det kan åpnes for å bygge større fritidsboliger, samtidig som dette vil føre til en del ulemper. Forventede fordeler ved å tillate større fritidsboliger: - Byggene bli mer praktiske å bruke for eierne - Flere personer/generasjoner kan bruke fritidsboligen samtidig - Økt bruk gir økt livskvalitet - Ringvirkninger for samfunnet med økt omsetning (for forretninger og byggefirmaer) Forventede ulemper ved å tillate større fritidsboliger: - Bygg vil ta utsikt for brukere av nabohytter - Bygg kan bli dominerende i landskapet og gi negative estetiske virkninger for brukerne nabohytter og andre brukere av områdene - Det blir større grad av privatisering av områdene - Byggene tar i bruk større areal/bygger ned mer areal (negativt for natur og naturmangfold) - Mer forurensning dersom ikke avløpsforholdene er tilfredsstillende Rådmannen ønsker enklest mulige bestemmelser og helst mest mulig like for Giljastølen og Øvstabødalen. Samtidig bør bestemmelsene tilpasses gjeldende byggteknisk forskrift. For eksempel bør gesims- og mønehøyde angis fra gjennomsnittlig terreng rundt bygningen og ikke fra topp mur eller topp gulv, til gesims o.l. slik de gjør nå. Det er umulig å ta høyde for alle alternativene slik at resultatet alltid blir bra. Nye bestemmelser vil uansett ikke medføre endring av områdene i eksplosiv fart. Noen vil rive den eksisterende fritidsboligen og bygge et nytt og større bygg, og noen vil bygge tilbygg, anneks eller bod. Områdene vi endre seg i løpet av mange år. Spørsmålet er hvordan vi kan tillate økt størrelse på fritidsboligene iht. mange eieres ønsker, uten at dette går ut over naboer, allmennheten, naturmangfoldet, landskapet mv. De fleste reguleringsplanene åpner for et bebygd areal på 90 m². Med maksimal gesimshøyde 4 m og maksimal mønehøyde 6 meter og noe skrånende terreng, kan det

6 oppføres en fritidsbolig som vist på den vedlagte eksempeltegning 1. Høydene gir mulighet til å innrede et soverom i andre etasje/loftsetasjen uten stor ekstrakostnad. Dersom det tillates større bebygd areal, kan imidlertid en fritidsbolig med loftsetasje i enkelte tilfeller bli relativt dominerende. Når det tillates større bebygd areal er det vanskeligere å plassere fritidsboligen uten at bygget blir dominerende og grunnmur/søyler blir høye. Behovet for soverom i 2. etasje vil imidlertid bli redusert. Rådmannen anbefaler derfor å redusere tillatte høyder på gesims og møne dersom tillatt bebygd areal økes. Den vedlagte eksempeltegning 2, viser ei hytte med bebygd areal på 145 m² (den innsendte søknaden om dispensasjon ble avslått). I tillegg til selve bygningskroppen vil det ofte være ønskelig med terrasse/veranda i forbindelse med fritidsboligen. Kommuneplanen åpner for at terrasser kan ha bebygd areal opp til 50 m², men at terrasse skal avtrappes i forhold til eksisterende terreng. Synlig del av pilarer skal ikke være høyere enn 1,5 m. Rådmannen ser at terrasse på 1,5 m søyler i enkelte tilfeller kan bli relativt skjemmende. Samtidig er det ikke alltid like lett å unngå høye søyler, og terrasse er en av kvalitetene i forbindelse med bruken av fritidsboligen. Rådmannen anbefaler at begrensningen på 50 m² og 1,5 m søyler også legges inn i regulerte områder. I de nevnte reguleringsplanene er det mange forskjellige bestemmelser om størrelser på anneks, uthus, bod o.l. Rådmannen tror det vil være positivt å ikke ha bestemmelser som detaljstyrer antallet bygg til hver fritidsbolig. I enkelte tilfeller kan det være riktig å bygge et anneks noen meter fra hovedhytta for tilpasning til terrenget. Samtidig kan dette medføre at hver hytteeier privatiserer større arealer med sine bygg. Reguleringsplanene i Øvstabødalen har en bestemmelser med krav til 30 m avstand mellom hytte/bod/uthus-enhetene dersom ikke annet framgår av bebyggelsesplan. Omtrent det samme gjelder en av disposisjonsplanene på Giljastølen. Ved måling på kartet ser det ut til at mange av fritidsboligene ligger nærmere hverandre enn 30 m. Rådmannen er derfor usikker på hvordan dette kan/bør styres for ivareta eierne av fritidsboligene og brukerne av områdene på beste mulig måte. Det kan tas utgangspunkt i bestemmelsene til kommuneplanen med noe økning av tillatt bebygd areal til f.eks. 100 m². Alternativt kan det åpnes for bebygd areal på f.eks. 120 m² og med noe lavere møne- og gesimshøyde. Eksempler på bestemmelser (to alternativer): 1. Fritidsbolig kan oppføres med maksimalt bebygd areal, BYA, på 100 m² inkl. ev. anneks/bod (terrasser medregnes ikke i det bebygde arealet). Fritidsboliger kan ha maksimal gesimshøyde 4 m og maksimal mønehøyde 6 meter. 2. Fritidsbolig kan oppføres med maksimalt bebygd areal, BYA, på 120 m² inkl. ev. anneks/bod (terrasser medregnes ikke i det bebygde arealet). Fritidsboliger kan ha maksimal gesimshøyde 3,5 m og maksimal mønehøyde 5 meter. Tilleggsbestemmelse lik forslag i ny kommuneplan: Tilbygg/nye fritidsboliger skal tilpasses eksisterende terreng. Terrasser kan ha bebygd areal opp til 50 m² og de skal avtrappes i forhold til eksisterende terreng. Avstanden mellom de enkelte fritidsboligene skal ikke være mindre enn 25 m med mindre annet framgår av reguleringsplanen.) Rådmannen minner om at dette kun er et innspill til en oppstart av endring av en eller flere bestemmelser i reguleringsplanene. Rådmannen må melde planoppstart og sende et foreløpig forslag til offentlige myndigheter og berørte parter. Formannskapet får planendringen framlagt minst to ganger til før det ev. vedtas en endring av bestemmelsene.

7 Rådmannen i Gjesdal, Knut Underbakke rådmann Årstein Skjæveland kommunalsjef kultur og samfunn Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ikke signatur. Vedlegg: Eksempeltegning 1, fasade Eksempeltegning 1, plan og snitt Eksempeltegning 2, fasade Eksempeltegning 2, snitt Eksempeltegning 2, plan