Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir Vedtak om høring - Endring av detaljregulering for Storholmen hyttefelt - flytting av hyttetomter, endring av mønehøyde og takvinkel Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@verdal.kommune.no Arkivref: 2018/ /L13 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Dato Saksnr. Plan- og byggesakssjefen - delegert sak /18 Plan- og byggesakssjefens vedtak: Vedlagte forslag til endring av detaljregulering for Storholmen hyttefelt sendes på høring iht. plan- og bygningslovens tredje ledd. Vedlegg: 1 Plankart sist rev Reguleringsbestemmelser sist rev Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Detaljregulering Storholmen hyttefelt endring, vedtatt , med tre mindre endringer (2014, 2015 og 2017). Planident Kommuneplanens arealdel, vedtatt Saksopplysninger: Bakgrunn for saken Sweco Norge AS har pva. Sandvika Hytteutvikling AS, gjennom flere e-poster (31/10-17, 2/3-18, 23/3-18 og 4/4-18) søkt om følgende endring av reguleringsplan for Storholmen hyttefelt: Flytting av tomt B10 og B16. Dette begrunnes med at ny plassering medfører en betydelig bedre plassering og utnyttelse av terrenget, uten at dette medfører negative konsekvenser eller sjenanse for naboer. Dette er avklart med berørte naboer. Endring av maks mønehøyde fra 5,0 m over grunnmur-/pilarhøyde til maksimal gesimshøyde på 3,5 m og maksimal mønehøyde på 5,5 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Dette er en tilpasning til arealdelens rammebestemmelser for hyttebebyggelse. Endring av takvinkel fra grader til grader. Kommunen finner at sirkelen omkring bebygd hyttetomt 234/1/116 er forskjøvet ca. 2 m. Kommunen finner at bestemmelse om vann, avløp er endret. Nest siste preposisjon i første kulepunkt er endret.

2 De tidligere kartene til slutt i reguleringsbestemmelsene (med nummerering av hyttetomter) er foreslått tatt ut som unødvendige, i forståelse med kommunens planavdeling. Planområdet Planområdet omfatter Storholmen hyttefelt, som ligger på en halvøy i Innsvatnet, ikke langt fra Sandvika og riksgrensen til Sverige. Området har vært benyttet til hytteområde siden tallet, og er i dag utbygd med i overkant av 50 hytter. Planstatus Planområdet omfattes av «Detaljregulering Storholmen hyttefelt endring», vedtatt , med følgende mindre endringer: (oppretting av to festetomter med maks BYA 80 m2) (endring som legger til rette for vann og avløpsanlegg) (ny plassering av 3 festetomter B15, B16, B19, mønehøyde økt fra 4,5 til 5 m). Overordnet plan er kommuneplanens arealdel, vedtatt Planprosess og medvirkning Fra 1. juli 2017 er det i plan- og bygningslovens gjort endringer i reglene for å endre en reguleringsplan ( 12-14). Dette er nærmere forklart i KMDs rundskriv H-6/17. Muligheten til å vedta endring av reguleringsplan etter en enklere prosess er utvidet. Det tidligere kriteriet «mindre endringer» er erstattet av formuleringen «når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder.» En begrensning er at enklere behandling bare er forutsatt å bli benyttet i tilfeller der endringene ikke er spesielt konfliktfylte. Det tas sikte på å behandle søknaden etter plan- og bygningslovens andre ledd: «Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om endringer i reguleringsplan når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder.» Krav til medvirkning følger av plan- og bygningslovens tredje ledd: «Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, og andre berørte, skal gis anledning til å uttale seg. Jf. for øvrig 1-9.» Kunngjøring/varsel om planoppstart er ikke lovpålagt i slike saker. Når det gjelder høring etter pbl tredje ledd er plikten til «foreleggelse» utvidet med «andre berørte» fordi muligheten til enklere prosess ved endringer utvides og forvaltningsloven krever at saken skal være så godt opplyst som mulig før vedtak treffes. Rettighetshavere i området og naboer er å anse som berørte. Velforeninger og organisasjoner vil også kunne anses for å være berørt av en reguleringsendring, avhengig av de konkrete forholdene i saken. Ifølge KMDs rundskriv H-6/17 er en rimelig høringsfrist på 2-3 uker. Kommunen har også mottatt søknad om flytting av en parkeringsplass i hyttefeltet. Videre er kommunen gjennom oppstartsmøte i november 2017 gjort kjent med at det utover flytting av hyttetomter også er ønske om å endre planen mht. ny veg med parkering, flytting av eksisterende veg samt etablering av ny sti. Kommunen har følgelig anbefalt at alle endringer av planen samkjøres i en planprosess. Forslagsstiller ønsker imidlertid at flytting av to hyttetomter, mønehøyde og takvinkel behandles snarest.

3 Vurdering: Flytting av hyttetomt B10 Foreslått endret plassering B10 lagt over oppdatert basiskart/kartgrunnlag. Flyfoto viser noe mindre vegetasjon for endret tomteplassering. Utsnitt av vedlagte endringsforslag, som også viser regulerte stier. Basiskartet antas å være av eldre dato, da festetomter er vist på annen måte. Kommunen finner at senterpunktet i tomt B10 foreslås flyttes ca. 27 meter nordøstover og ca. 6 meter høyere opp i terrenget, men likevel slik at midtpunktet i tomtesirkelen blir liggende nedenfor toppen av kollen. Ifølge bestemmelsene (punkt 3.1.1) skal midtpunktet på angitt tomt ligge innenfor hovedbygningens yttervegger. Tomta vil bli liggende sørvestvendt, mer åpent til, lengre unna regulert sti, men delvis nærmere eksisterende hyttetomter, hvorav den nærmeste hytta ikke er plassert iht. planen. Foreslått tomt har samlet sett større nivåforskjell, og er delvis brattere. Det er ca. 3,5 m høydeforskjell mellom midtpunkt i sirkel og toppen av kollen. Dvs. at en hytte her med 5,5 m mønehøyde vil kunne bli noe mer synlig i terrenget. Flytting av hyttetomt B16 Foreslått endret plassering B16 lagt over oppdatert basiskart/kartgrunnlag. Utsnitt av vedlagte endringsforslag. I mars 2017 fikk B16 også endret plassering, men nå flyttes den ikke så langt. Kommunen finner at senterpunktet i tomt B16 foreslås flyttes ca. 19 meter nordøstover, og at midtpunktet dermed flyttes ca. 2,5 meter høyere opp i terrenget (fra kote +427,5 til kote +430

4 m.o.h.). Høyeste punkt på kollen er angitt til kote +437,1 m.o.h. Tomta vil fortsatt ligge vestvendt og i tilnærmet like bratt terreng. Foreslått tomt ligger noe eksponert i terrenget, nært oppunder høyeste kolle på holmen, men situasjonen ser ikke ut til å endres vesentlig ift. gjeldende plan. En hytte med 5,5 m mønehøyde ser ut til å kunne bli noe høyere enn kollen, litt avhengig av hvordan hytta plasseres på tomta. Ifølge reguleringsbestemmelse skal imidlertid bebyggelsen ligge lavest mulig i terrenget. Foreslått justering av bebygd hyttetomt 234/1/116 Foreslått ca. 2 m forskyving av bebygd hyttetomt 234/1/116 lagt over oppdatert basiskart/kartgrunnlag. Utsnitt av vedlagte endringsforslag. Endringen er ikke begrunnet, men den synes å være mer i samsvar med eksisterende situasjon. Tomtesirklene overlapper hverandre også i gjeldende plan. Tomtefestene er uansett etablert. Samlet vurdering flytting av hyttetomter og forholdet til landskap/terreng Flytting av hyttetomter er bl.a. begrunnet med bedre plassering og terrengutnyttelse. En bedre plassering ift. f.eks. utsikt fra hytta kan være en dårligere løsning ift. hva som regnes som god plassering i terreng/landskap. Bebyggelsen bør bl.a. underordne seg landskapet, ikke medføre skjemmende terrenginngrep, ikke nedbygge naturlige høydedrag og ikke framstå i silhuett. Det er naturlig å vurdere foreslåtte endringen oppimot arealdelens føringer. Arealdelen har følgende retningslinje for hytteområder i planen: «2.c Hytteområder Ved utarbeidelse av reguleringsplan for nye eller fortetting av eksisterende hytteområder, skal det tas hensyn til terrenget og naturlige elementer som åser, koller, svaberg m.v. Disse elementer skal ikke nedbygges selv om de ligger innenfor avgrensninger på plankartet. Ved plassering av bygninger og interne veger skal det tas hensyn til terrengforhold slik at skjemmende skjæringer/fyllinger og store terrenginngrep unngås. Hytter skal fortrinnsvis plasseres i grupper der det tas hensyn til hvordan infrastruktur som adkomst, parkering, strøm, avløps-/ resipientforhold og innlegging av vann kan løses. Strømledninger bør legges som jordkabler innenfor byggeområdene. Felles parkeringsplasser innenfor hytteområdene bør dimensjoneres for 1,5 parkeringsplass pr. hytteenhet. Hytter skal ikke plasseres på dyrka jord.

5 *Retningslinjene er kun veiledende og kan ikke brukes som selvstendig begrunnelse for vedtak.» I forhold til retningslinjene finner kommunen at: - det delvis er tatt hensyn til terreng og naturlige elementer (toppen av kollene berøres ikke) - plassering i bratt terreng er ikke ideelt ift. terrenginngrep, men kommunen har ikke befart lokale forhold - hyttetomtene vil fortsatt ligge i en gruppe med andre hyttetomter, men beliggenheten av B10 og B16 kan vanskeliggjøre ev. framtidig ønske om infrastruktur (vegadkomst) Foreslåtte hytteplasseringer ser ikke ut til å avvike særlig fra øvrige hytteplasseringer mht. terreng-/landskapsforhold. Endring av reguleringsbestemmelsene mht. bl.a. mønehøyde og takvinkel Foreslåtte bestemmelser punkt to siste kulepunkter sier følgende: Bebyggelsen skal ha saltak mellom 20 og 36, ligge lavest mulig i terrenget med størst tillatte grunnmur- eller pilarhøyde på 60 cm i flatt terreng og 100 cm i skrånende terreng. Hyttebebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 3,5 m og maksimal mønehøyde på 5,5 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Gjeldende reguleringsbestemmelser sier følgende: Kommuneplanens arealdel har bl.a. følgende rammebestemmelse for hyttebebyggelse: «1.5.4 Hyttebebyggelse... Hyttebebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 3,5 m og maksimal mønehøyden på 5,5m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Bebyggelsen skal tilpasses landskapet og nærliggende bebyggelse....» Takvinkel er ikke gitt i arealdelens rammebestemmelser. Foreslått endring av maksimalt tillatt mønehøyde er i samsvar med rammebestemmelsene i arealdelen for hyttebebyggelse, både når det gjelder høyde i meter og målemetode. At gesimshøyde tas med synes fornuftig, da de nye bestemmelsene ellers kunne medført at en høy og smal hytte med lav takvinkel kunne fått høyere gesimshøyde enn i arealdelen. I nylig vedtatt detaljregulering for Sandvika, som ligger nært det aktuelle planområdet, ble det fastsatt en maksimalt tillatt mønehøyde på 5,0 meter målt fra planert terreng. Seks grader økning av tillatt takvinkel synes ikke urimelig, men samlet sett kan dette samt økt mønehøyde friste til hemsløsninger. Ifølge bestemmelsene skal bebyggelsen imidlertid være i en etasje. Etasjeantall regnes iht. veileder for grad av utnytting. Kommunal- og moderniseringsdepartementet (planavdelingen og bolig- og bygningsavdelingen) og Direktoratet for byggkvalitet har utarbeidet en veiledning H-2300 B Grad av utnytting Beregnings- og måleregler. Denne redegjør nærmere for hvordan grad av utnytting skal fastsettes i plan og hvordan de ulike arealbegrepene skal beregnes. Overnevnte endringer vil bli gjeldende for hele hyttefeltet. Friluftsliv

6 Arealet mellom hyttetomtene er i reguleringsplanen regulert til friluftsformål. Når det gjelder Innsvatnet og Storholmen, så er «strandsonen med tilhørende sjø og vassdrag» kartlagt som et friluftsområde av Verdal kommune. Situasjonen for ev. friluftsliv ser ikke ut til å endres vesentlig ift. gjeldende plan. Stier ser ikke ut til å bli direkte berørt, og ved berørte koller/utsiktspunkt er det allerede regulert hyttetomter. Kulturminner Det er ikke registrert automatisk freda kulturminner innenfor planområdet/hyttefeltet. Naturmangfold Deler av hyttefeltet Storholmen ligger i registrert flyttelei for tamrein. Hyttetomtene flyttes ikke mye og ligger nært andre hyttetomter, så situasjonen endres ikke vesentlig for reindrifta. Det er registrert arter av særlig stor forvaltningsinteresse (karplanten Carex norvegica norvegica) i et myrområde i hyttefeltet. Dette berører ikke omsøkte hytteplasseringer Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Risiko og sårbarhet (ROS) Foreslått flytting av to hyttetomter berører ikke registrerte områder med fare for skred. Kommunen har ikke befart området. Begge tomtene foreslås i forholdsvis bratt terreng. Basiskart Kommunen registrerer at det ikke er brukt oppdatert basiskart/kartgrunnlag. Dette kan bl.a. medføre at nylig bebygde hyttetomter fortsatt har nummer som om de er ubebygd. Dette har ingen praktisk betydning. Konklusjon Foreslåtte endringer er av begrenset omfang i forhold til vedtatt plan. Foreslåtte endringer vil i liten grad påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, går ikke utover hovedrammene i planen, og antas å ha liten betydning for viktige natur- og friluftsområder. Foreslåtte endringer tilrås sendt på høring, jf. pbl tredje ledd.