Fredrikstad kommune. Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for. Værste tomt 1.7

Transkript

1 Nasjonal plan-id: Fredrikstad kommune Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for Værste tomt 1.7 Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Fredrikstad bystyre Datert: Revidert: Planen er utarbeidet av Multiconsult Norge AS

2 1 FORMÅL Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for utvikling av bebyggelse på tomt 1.7 vest for Værstebrua i Fredrikstad. 2 REGULERINGSFORMÅL Reguleringsbestemmelsene gjelder for det området som er avmerket med plangrense på detaljreguleringsplankart i målestokk 1:1000, datert Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. plan- og bygningsloven (pbl). Tall i parentes angir SOSI-kode i reguleringsplankartet. Vertikalnivå 2 (terrengnivå) 2.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2. ledd nr. 1: Vann- og avløpsanlegg pumpestasjon BVA1 (1540) Angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål forretning/kontor/bevertning /tjenesteyting BA1-2 (1900) 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2. ledd nr. 2: Offentlig kjøreveg o_skv1 (2011) Offentlig fortau o_sf1-3 (2012) 2.3 Hensynssoner. Jf pbl 12-6: Faresone Flomfare H320_1 (320) 2.4 Bestemmelsesområder. Jf pbl 12-7, nr 1,2 Anleggs- og riggområde #1 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Pbl 12-7, nr Før anleggsarbeider som berører o_skv1 og o_sf1-3 kan starte opp skal det være utarbeidet plan for trafikkavvikling i anleggsperioden. Planen må sikre Statens vegvesen tilgang til Værstebrua gjennom hele anleggsperioden. Planen skal legges fram for Fredrikstad kommune. Side 2 av 7

3 3.2 Uteanlegg knyttet til de enkelte byggene skal ferdigstilles samtidig med bygget de hører til. 3.3 Statens vegvesen skal ha tilsendt og godkjent dokumentasjon på grunnforholdene innenfor planområdet, samt dokumentasjon på at grave- og fundamenteringsarbeid for bygninger innenfor planområdet ikke påvirker brua og brufundamentene, før grave- og fundamenteringsarbeidet kan starte. 4 FELLESBESTEMMELSER Hensyn til miljø, støy og forurensning Pbl 12-7, nr. 3 og Støyfølsomme funksjoner som pasient-/beboerrom og undervisningsrom skal plasseres slik at de får vindu ut mot en fasade der støynivå er under anbefalt grenseverdi iht. Klima- og miljødepartementets retningslinje T-1442/2016. Forretning, bevertning og kontorformål kan plasseres mot støyutsatte fasader, forutsatt at krav til innendørs støynivå ivaretas med nødvendig materialbruk på fasader og vinduer med lydisolerende egenskaper. Innendørs støynivå i bygget skal dokumenteres med støyberegninger ved søknad om rammetillatelse, slik at krav til innendørs støynivå iht. NS 8175:2012 lydklasse C sikres. Uteoppholdsareal tilknyttet helseformål skal ha støynivå Lden 50 db. Uteoppholdsareal tilknyttet undervisningsformål skal ha støynivå under anbefalt grenseverdi i T-1442/2016, Lden 55 db. Kulturminner Pbl 12-7, nr Dersom det under anleggsarbeider oppdages automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jf. lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, (kulturminneloven). Universell utforming Pbl 12-7, nr På offentlig gangvegnett og i atkomst til publikumsrelatert virksomhet skal arealene være universelt utformet. Forurensing i grunnen Pbl 12-7, nr Ved søknad om rammetillatelse skal det sendes inn tiltaksplan for håndtering av forurensede masser innenfor byggeområdet. Tiltaksplanen skal godkjennes av Fredrikstad kommune før igangsettingstillatelse kan gis. Side 3 av 7

4 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG Pbl 12-7, nr. 1,2,4,7 Vann- og avløpsanlegg 5.1 Område BVA1 omfatter areal ved eksisterende pumpestasjon. Området skal benyttes til pumpestasjon. 5.2 %BYA = 40%. Ikke utbygd del av område BVA1 skal ha en parkmessig opparbeidelse og være tilgjengelig for allmenheten. 5.3 Byggegrense mot o_skv1 følger formålsgrensen mellom felt BVA1 og o_sf1. Forretning/kontor/tjenesteyting/bevertning 5.4 Områdene BA1-2 kan benyttes til oppføring av bygg for forretning/kontor/tjenesteytende virksomheter og bevertning. Tjenesteytende virksomheter begrenses til helse- og omsorgsinstitusjoner og undervisning. Dersom det etableres forretning og bevertning skal dette lokaliseres i 1. etasje, maksimalt 3000 m 2 innenfor hele byggeområdet. 5.5 For område BA1 og BA2 er maksimal %-BYA = 70%. For hele planområdet er maksimal m 2 BRA = m Område BA1: Bebyggelsen skal ha oppdelte bygningsvolum over 1. etasje, og høyden på bygningsvolumene skal variere. Bebyggelsen skal trappes ned mot elva. Maksimal gjennomsnittlig byggehøyde (gesims/møne) = kote +25,5 m. Gjennomsnittlig byggehøyde (gesims/møne) skal måles som gjennomsnitt av byggehøyder (gesims/møne) mot regulerte gater for hvert felt. Byggehøyder (gesims/møne) over kote +25,5 m skal være tilbaketrukket fra fasadelivet mot gaten (Dokka) med minst 3 m. Maksimal byggehøyde (gesims/møne) = kote +30,5 m. Maksimal byggehøyde (gesims/møne) tillates på inntil 30 % av bebygd areal (BYA). Det tillates etablert takterrasse med rekkverk hvor rekkverket kan gå over maks gesims. Høyden på rekkverket skal forholde seg til gjeldende tekniske forskrift. Område BA2: Side 4 av 7

5 Maksimal byggehøyde (gesims/møne) = kote +23,5 m. Maksimal byggehøyde tillates på inntil 30 % av bebygd areal (BYA). Resterende 70 % av BYA skal være minst 1 etasje lavere enn maksimal byggehøyde (gesims/møne). Det tillates etablert takterrasse med rekkverk hvor rekkverket kan gå over maks gesims. Høyden på rekkverket skal forholde seg til gjeldende tekniske forskrift. 5.7 I BA1-2 tillates oppføring av konstruksjoner/oppbygg som muliggjør adkomst til takterrasse gjennom trapp/heis. Det tillates i tillegg konstruksjoner for teknisk anlegg med en høyde på maks 1,5 meter over gesims på inntil 1/10 av takflaten, eller med en høyde som til enhver tid er angitt i gjeldende kommuneplan, dersom de plasseres minst 1,5 meter tilbaketrukket fra vegglivet. Det skal tilstrebes at disse installasjonene er så lite dominerende som mulig. 5.8 Ny bebyggelse og uteareal skal ha en høy arkitektonisk kvalitet både i utforming og materialbruk. Felt BA1 skal ha oppdelte bygningsvolum over 1.etasje og høyde på bygningsvolumene skal variere. Bebyggelsen i BA1 skal trappes ned mot elva. Felt BA1 og BA2 skal utformes som to separate bygningskropper, med en avstand på minimum 10 meter. Fasadeuttrykket på bygningene skal understøtte opplevelsen av at dette er to separate bygg. Bygningskroppene kan kobles sammen med en innelukket gangforbindelse i 2. eller 3. etasje. Denne skal ligge tilbaketrukket fra byggegrensen mot fortauet med minimum 5 meter slik at byggene oppleves som separate bygningsvolum. Bebyggelsen i BA1 og BA2 kan ha flate tak. Det kan etableres uteoppholdsareal på tak. 30 prosent av takarealene skal være grønne, (i form av sedummatter og/eller gress eller liknende, med innslag av busker og trær) eller opparbeidet som uteareal. 5.9 Byggegrense mot fv. 108 skal være 15 m fra midt i sørgående kjørebane. Areal mellom fv. 108 og byggegrensen kan benyttes til interne veger og manøvrering, herunder varelevering og renovasjon. Ramper og andre innretninger i forbindelse med varelevering og renovasjon tillates ikke etablert. Øvrig del av tomt skal ha en parkmessig opparbeidelse. Byggegrense mot o_skv1 følger formålsgrensen mellom felt BA1-2 og o_sf Parkering kan anlegges på egen tomt og i fellesanlegg i nærområdet. Det skal etableres minimum 3 parkeringsplasser for forflytningshemmede og maksimum 15 parkeringsplasser for personbil på egen tomt. For hver 100 m 2 næringsareal skal det anlegges minimum 3 sykkelparkeringsplasser. Sykkelparkering skal være lett tilgjengelig og ha mulighet for å låse fast syklene. Minimum 25 prosent av plassene skal være overdekket. Side 5 av 7

6 5.11 Kjøreatkomster markert i kartet kan justeres ved rammesøknad. Område BVA1 skal ha kjøreatkomst via felt BA2. Ved lokalisering av avkjørsel skal det være tilstrekkelig frisikt For søknad om rammetillatelse for felt BA1-2 skal det utarbeides utomhusplan. Utomhusplanen skal basere seg på føringer fra gjeldende veiledere, utarbeidet som en del av planarbeidet for FMV-vest. Planen skal vise interne veger, parkering, sykkelparkering, varelevering, renovasjonsanlegg og uteoppholdsarealer med beplantning og overordnet materialbruk. Evt. oppholdsarealer på tak skal fremgå av planen. Adkomster skal fremgå av planen. Utomhusplanen må dokumentere at adkomstene vil fungere i henhold til intensjon og at nødvendig sikt, i henhold til Fredrikstad kommunes veinorm, ivaretas. Sporingskurver for dimensjonerende kjøretøy skal vises på planen. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Pbl 12-7, nr. 2,7 Fellesbestemmelser 6.1 Ved utarbeidelse av byggeplan for veganleggene kan arealer avsatt til ulike vegformål endres til andre vegformål ved justering av linjeføring, kryss og konstruksjoner; forutsatt at endringene ikke medfører dårligere trafikksikkerhet, dårligere fremkommelighet eller dårligere estetiske kvaliteter enn vist i reguleringsplanen. Offentlig trafikkområde - kjøreveg o_skv1 6.2 Område o_skv1 omfatter eksisterende trase for Dokka. Vegen skal være offentlige kjøreveg. Kantparkering langs vestside veg opprettholdes. Deler av kantparkeringen kan senere erstattes med vegetasjon. Offentlige trafikkområder - fortau o_sf Fortau o_sf1-3 skal være fysisk atskilt fra kjøreveg med høydeforskjell eller endret materialbruk. 6.4 Fortau o_sf1-3 skal ha minste opparbeidete bredde 2,5 meter inkl. kantstein. Kantstein skal senkes til to cm ved overganger og kryss. Vegetasjon kan etableres på fortau, forutsatt at det er fri passasje på minimum 2,5 meter forbi vegetasjonsfelt. 7 HENSYNSSONER Pbl 12-6 Side 6 av 7

7 Faresone 7.1 Område vist med hensynssone H320_1 er utsatt for flom. I området skal inngangsdører og gulvnivå 1. etasje ligge over kote +2,5 meter eller kotekravet i enhver tids gjeldende kommuneplan for Fredrikstad kommune. 8 BESTEMMELSESOMRÅDER Pbl 12-7, ledd nr. 1, 2. Anleggs- og riggområde #1 8.1 Anleggs- og riggområder kan benyttes til midlertidig trafikkavvikling, riggområde, lagerplass for materialer, anleggsbrakker, anleggsveger og anleggsområde, masselagring og massesortering, parkering av anleggsmaskiner og lignende. Statens vegvesen skal ha tilgang via område #1 til vedlikehold og drift av Værstebrua. 8.2 Bestemmelsesområdet anleggs- og riggområde opphører når kommunen har fått melding om at anlegget eller deler av dette er ferdigstilt, og det deretter er truffet vedtak om opphør av den midlertidige reguleringen. Området skal ryddes, istandsettes og tilbakeføres til opprinnelig bruk; alternativt tilrettelegges eller opparbeides til ny bruk i samsvar med regulert formål. Side 7 av 7